В IV квартале 2017 г. наибольший спрос был на офисы в ММДЦ «Москва-сити», отмечают в C&W: новые качественные площади по хорошим ставкам и условиям расходились быстро /Александра Зотова / для Ведомостей
Пусть спрос на офисы в столице рекорды не бьет, но он по-прежнему остается достаточно высоким и уверенным, а вот предложения практически нет, уверял на конференции «Ведомостей» на MIPIM-2018 Алексей Богданов, партнер S.A. Ricci.
Он наблюдает, что «вакансия» (так на жаргоне брокеров называется число не сданных в аренду кабинетов), особенно в интересных и удобных районах города, почти «достигла докризисных уровней», и рекомендует «начать проектировать и строить офисные объекты».
Формально к концу 2017 г. по сравнению с концом 2016 г. количество вакантных площадей в бизнес-центрах ощутимо снизилось: с 20,7 до 17,1% в классе А, с 15,4 до 11,5% в классе В (данные Knight Frank). Фактически с учетом нового ввода в классе А остаются свободными более 0,7 млн кв. м, в классе В – почти 1,4 млн кв. м.
В I квартале 2017 г. на столичный рынок вышло меньше 40 000 кв. м – класса А среди них нет, подсчитали в JLL. До конца текущего года аналитики большой пятерки ожидают увидеть еще примерно 300 000 кв. м. Таким образом, ввод бизнес-центров в Москве снова покажет антирекорд (в 2017 г. ввели чуть больше 400 000 кв. м).
«Нам пора отказаться от подхода «если снижается число вакантных площадей, значит, надо строить новые офисы», – полагает Денис Соколов, партнер Cushman & Wakefield (C&W). По его словам, доля неликвида на офисном рынке Москвы становится все больше, консультантам известны объекты, которые не будут сданы никогда.
Брокеры действительно мало что могут подобрать под запрос арендатора из болтающихся на рынке более чем 2 млн кв. м в бизнес-центрах. Соколов оценивает офисный неликвид примерно в 0,6 млн кв. м. Руководитель отдела по работе с владельцами офисных помещений компании JLL Елизавета Голышева считает, что через какое-то время этот показатель может еще возрасти.
«В связи с переездами ряда государственных структур в «Москва-сити», например, высвобождаются ранее занимаемые ими офисные здания. Они пока проходят переоценку и не появились в предложении, возможно, часть их пойдет под редевелопмент и будет использоваться по другому назначению. Но остальные скоро выйдут на рынок.
К ним прибавятся и «оптимизированные» банками и окологосударственными компаниями офисные площади», – описывает она.
Аналитики Knight Frank уточняют: доля вакантных помещений по городу неоднородна. В каких-то районах (например, у МКАД) она превышает 40%, разительно отличаясь от относительно благополучных бизнес-центров в Павелецком деловом районе (8%).
Средние ставки аренды сейчас не растут по всей Москве, а в классе А и вовсе снизились: с 24 280 руб. за 1 кв. м в год в 2016 г. до 22 923 руб. за 1 кв. м в 2017 г. «Пока ставки не отрастут на 10–20%, ждать возвращения девелоперской активности в офисном сегменте не стоит», – прогнозирует Павел Барбашев, директор по управлению активами O1 Properties.
Все более популярным становится не девелопмент новых, а редевелопмент устаревающих БЦ. Собственники объектов, построенных в 90-х гг. прошлого века, тратят деньги на обновление общих зон, стараются привлечь туда современные форматы ритейла и сервисные службы, рассказывает Голышева.
Но это вариант для зданий, заполненных арендаторами и имеющих потенциал повышения арендной ставки. По данным Knight Frank, из столичных офисных центров площадью более 30 000 кв. м свыше 0,4 млн кв. м старше 15 лет, больше 1,1 млн кв. м имеют возраст в диапазоне 10–14 лет и почти 3,1 млн кв.
м – 5–9 лет.
Еще вариант – преобразование традиционных офисных пространств в коворкинги. Здесь помещения также сдаются в аренду – но уже отделанные, с дополнительными услугами вроде скоростного WiFi и общих переговорных и, как правило, на короткий срок. Их точное число консультанты сказать затрудняются, разброс оценок – от нескольких десятков до более сотни.
Соколов из C&W вспоминает, что первый коворкинг в Москве открылся в 1998 г., потом был большой – до 2011 г. – перерыв, активное развитие этот формат получил лишь в 2016–2017 гг.: «Около половины существующих коворкингов было открыто в 2017 г.».
«Как правило, создатели коворкингов предпочитают вкладываться в интересные дизайн-решения и одновременно оптимизируют затраты, выбирая недорогие отделочные материалы и бюджетное инженерное оборудование, а также привлекая бригады шабашников вместо профессиональных генподрядных организаций», – рассказывает Александр Алейников, коммерческий директор Pridex.
В среднем стоимость отделки коворкинга в Москве составляет 40 000–45 000 руб. за 1 кв. м, сдаются они в среднем за пару тысяч рублей в день.
Такие «сервисные офисы», говорит Мария Зимина, директор отдела по работе с арендаторами Knight Frank, могут понадобиться стартаперам, фрилансерам или командам, созданным под какой-то проект: как только проект сделан, команда уходит.
Как перспективное направление девелопмента этот формат вряд ли будет развиваться семимильными шагами: слишком велик разрыв между краткосрочным планированием арендаторов и длинным девелоперским циклом. Пока что коворкинги занимают примерно 1% в общей структуре офисного рынка.
Их доля в ближайшие годы если и возрастет, то не слишком значительно. Основным игроком на рынке аренды офисной недвижимости будет государство.
В москве пустует все больше офисов и магазинов
Кризис крайне негативно отразился на ситуации на московском рынке коммерческой недвижимости, который на протяжении всего года показывал отрицательную динамику по основным показателям.
Офисный рынок
По данным компании Cushman & Wakefield, к концу 2014г. объем рынка высококлассной офисной недвижимости Москвы превысил отметку в 15 млн кв. м, однако реализовано из них только 12,5 млн. «Собственники 2,5 млн кв. м офисов в настоящее время ищут арендаторов или покупателей на свои помещения», — говорится в аналитических материалах Cushman & Wakefield.
Весной-летом компании-арендаторы московских офисов отложили планы по увеличению численности персонала, а осенью начались сокращения. Последовавшее снижение спроса на офисные площади привело к снижению ставки аренды сначала в классе А, а затем и в классе В — в среднем на 10%. Однако удешевление аренды не стимулировало спрос, поскольку не компенсировало рост курса доллара.
По словам директора CBRE — руководителя отдела офисных помещении Елены Денисой, объем заключенных сделок на рынке офисной недвижимости в 2014г. составит около 800 тыс. кв.
м, (из них около 30% придется на помещения класса А, 70% — класса В). Это на 25-30% ниже уровня 2013г. Особенно от кризиса страдает сегмент самых дорогих офисных помещений, спрос на которые серьезно снизился.
Треть существующих офисов класса А в Москве (это приблизительно 1 млн кв. м) пустуют.
В ММДЦ «Москва-Сити», по данным CBRE, после ввода в эксплуатацию комплекса «ОКО» доля вакантных площадей составила 40%. Причем основная часть свободных площадей (75% от общего объема) приходится на объекты, введенные в 2013-2014гг.: «Меркурий Сити», «Евразия», «ОКО».
На этом фоне в 2015г. в Москве ожидается рекордный (после кризиса 2008-2009 гг.) ввод новых офисных площадей — 1,4 млн кв. м. В условиях ограниченного спроса (по оценкам CBRE, он сохранится …
Сегодня, 09:02
В период с 2011 по 2024 год в столице построено и будет построено порядка 1000 социальных объектов. Об этом сообщил заместитель мэра Москвы Андрей Бочкарёв.
Сегодня, 08:27
Новая единая цифровая экосистема Стройкомплекса Москвы должна стать базой для реализации принципа «от идеи до выхода на стройплощадку до 7 дней».Об этом сообщил руководитель Департамента градостроительной политики города Москвы Сергей Лёвкин.
Более 11% помещений для магазинов и ресторанов в центре Москвы стоят пустыми
Коммерческая недвижимость, street retail, ТЦ, склады,
6 июля 2020, 14:39
4163 просмотра
Доля пустующих помещений в объектах, рассчитанных на размещение магазинов и ресторанов, в Центральном административном округе столицы по итогам первого полугодия 2020 г. составила 11,5%, пишут «Ведомости» со ссылкой на отчет консалтинговой компании JLL.
Dmitry Bezrukov/shutterstock
В исследовании говорится, что это самая высокая доля помещений без арендаторов со второго квартала 2016 года, когда свободными были примерно 13% площадей.
Для сравнения: в конце 2019 года пустовали 8,7% площадей — за шесть месяцев рост составил 2,8 процентного пункта.
Эксперты объясняют такие цифры пандемией коронавируса, ограничительными мерами, падением доходов и покупательной способности населения, а также экономическим кризисом.
По мнению аналитиков, доля вакантных помещений в этом году будет расти до конца 2020 года. Остановить этот процесс сможет только восстановление туристического потока.
Больше всего пустых помещений в настоящий момент на 1-й Тверской-Ямской улице — 20,7%, Арбате — 14,3%, и Садовом кольце — 11,8%. Также активно закрываются магазины и рестораны на Покровке и Мясницкой улице. Прирост новых арендаторов в 1,5 раза ниже, чем в прошлом году.
Ранее сообщалось о том, что в Санкт-Петербурге установилась минимальная доля свободных складских площадей за последние 6 лет.
Кроме того, объем «свободных денег» в апреле сократился на 40% по сравнению с прошлым годом.
Retail.ru
Подписывайтесь на наши новостные
рассылки,
а также на каналы
Telegram
и
Яндекс.Дзен
, чтобы первым быть в курсе главных новостей Retail.ru.
Доля пустующих помещений в объектах, рассчитанных на размещение магазинов и ресторанов, в Центральном административном округе столицы по итогам первого полугодия 2020 г. составила 11,5%, пишут «Ведомости» со ссылкой на отчет консалтинговой компании JLL.
Dmitry Bezrukov/shutterstock
В исследовании говорится, что это самая высокая доля помещений без арендаторов со второго квартала 2016 года, когда свободными были примерно 13% площадей.
Для сравнения: в конце 2019 года пустовали 8,7% площадей — за шесть месяцев рост составил 2,8 процентного пункта.
Эксперты объясняют такие цифры пандемией коронавируса, ограничительными мерами, падением доходов и покупательной способности населения, а также экономическим кризисом.
По мнению аналитиков, доля вакантных помещений в этом году будет расти до конца 2020 года. Остановить этот процесс сможет только восстановление туристического потока.
Больше всего пустых помещений в настоящий момент на 1-й Тверской-Ямской улице — 20,7%, Арбате — 14,3%, и Садовом кольце — 11,8%. Также активно закрываются магазины и рестораны на Покровке и Мясницкой улице. Прирост новых арендаторов в 1,5 раза ниже, чем в прошлом году.
Ранее сообщалось о том, что в Санкт-Петербурге установилась минимальная доля свободных складских площадей за последние 6 лет.
Кроме того, объем «свободных денег» в апреле сократился на 40% по сравнению с прошлым годом.
Retail.ru
Более 11% помещений для магазинов и ресторанов в центре Москвы стоят пустымиhttps://www.retail.ruБолее 11% помещений для магазинов и ресторанов в центре Москвы стоят пустымиhttps://www.retail.ru/news/bolee-11-pomeshcheniy-dlya-magazinov-i-restoranov-v-tsentre-moskvy-stoyat-pustymi/2021-07-032021-07-03
public-4028a98f6b2d809a016b646957040052
Пустующих офисов в «Москва-Сити» стало вдвое меньше :: Город :: РБК Недвижимость
Причиной сокращения незанятых офисов стали сделки в небоскребах Neva Towers и Mercury Tower
Avigator Fortunershutterstock
В конце второго квартала 2021 года вакантность в сегменте офисной недвижимости в деловом районе «Москва-Сити» составила 5,8%, что на 4,6 п.п. ниже, чем в первом квартале. По сравнению с первым полугодием 2020 года показатель снизился на 1,2 п.п. Об этом в исследовании сообщили аналитики международной консалтинговой компании Colliers.
Причиной такого снижения стало активное заполнение свободных площадей в башне Neva Towers, которая была введена в эксплуатацию в четвертом квартале 2020 года, а также заключение нескольких крупных сделок, включая аренду Санкт-Петербургской биржей в башне Mercury Tower пяти этажей площадью более 4 тыс. кв. м. По прогнозам Colliers, до конца года доля свободных площадей в «Москва-Сити» продолжит сокращаться.
Несмотря на общерыночное снижение спроса на офисную недвижимость в 2020 году, активность в «Москва-Сити» оставалась высокой, а в этом году интерес к офисам делового района, в том числе новым, в проекте Neva Tower, еще больше усилился, отметила директор департамента офисной недвижимости Knight Frank Мария Зимина.
«Как и ранее, активны в деловом районе как российские, так и международные компании различных секторов бизнеса, а вот активность государственного сектора снизилась за последние несколько лет.
Помимо классических офисов, «Москва-Сити» остается одним из ключевых районов размещения коворкингов, которые здесь довольно востребованы.
В целом, учитывая отсутствие ожидаемых к вводу объектов, вакантность продолжит снижаться и в конце года может составлять ниже 5%, так как актуальность этого кластера для арендаторов сейчас особенно высока», — резюмировала Зимина.
В 2021 году доля пустующих помещений в офисных центрах Москвы вырастет на 0,4–0,7 п.п., сообщили ранее аналитики консалтинговой компании Cushman & Wakefield. По их данным, общий объем высококлассных офисных помещений российской столицы (классы А, В и В-) составил в первом квартале 2021 года 18,3 млн кв. м, из них свободно 2,15 млн кв. м.
Исследование: в Москве пустуют более 2 млн кв. м офисов
МОСКВА, 3 июля. /ТАСС/. Более 2 млн кв. м офисных площадей пустуют в Москве, что на 1,9 процентных пункта больше, чем в аналогичный период 2019 года. Такие данные содержатся в аналитическом отчете MarketBeat Light за I полугодие 2020 года, подготовленном консалтинговой компании Cushman & Wakefield, который есть в распоряжении ТАСС.
«Текущий уровень вакансии на 1,9 п. п. превышает показатель прошлого года и составляет 11,7%. Рост показателя связан с оптимизацией занимаемых площадей и пересмотром компаниями стратегий размещения в офисах», — говорится в отчете.
Согласно материалам исследования, речь идет о 2,1 млн кв. м свободных офисов при общем объеме офисного рынка Москвы в 18,35 млн кв. м. В компании посчитали, что в апреле-мае 2020 года объем сделок упал почти на 50% по сравнению с аналогичным периодом 2019 года.
При этом объем сделок в классе А меньше на 67% по сравнению с прошлым годом. «Общий объем сделок в первом полугодии 2020 года на 8% ниже, чем в 2019 году», — говорится в отчете.
После замедления деловой активности офисный сегмент Москвы ждет поэтапное восстановление в третьем-четвертом кварталах 2020 года, считают аналитики.
Более трети компаний Москвы готовы разрешить сотрудникам работать удаленно после пандемии, следует из опроса Cushman & Wakefield, результаты которого приведены в отчете. В опросе приняли участие 6,5 тыс. респондентов — представители крупных российских и международных компаний.
«Пандемия заставила пересмотреть отношение к удаленной работе. Если в мае лишь 12% респондентов планировали, что большинство их сотрудников будет работать из дома после пандемии, то уже к июню таковых стало 36%», — говорится в отчете. Согласно материалам, до 2019 года в Москве удаленно работали менее 1% компаний.
Посещаемость торговых центров
По данным исследования, посещаемость торговых центров Москвы вернется к уровню до пандемии не ранее 2021 года. «Стабилизация показателей посещаемости и заполняемости ТЦ произойдет не раньше следующего года. Падение доходов населения и опасения, связанные с вирусом, будут сдерживать потребительскую активность», — говорится в материалах.
В исследовании указывается, что посещаемость торговых центров Москвы восстанавливается постепенно — если на первой неделе работы ТЦ показатель отставал от уровня прошлого года на 40%, то на второй неделе — уже на 30%.
Аналитики отмечают, что в восточноевропейских странах, где запуск торговых центров состоялся раньше, чем в Москве (в первой половине мая), показатели посещаемости сейчас находятся на уровне 70-80% от прошлогодних значений.
«Вероятнее всего, в России мы увидим похожую динамику — по нашим прогнозам, в ближайшее время посещаемость восстановится до 80%, а с открытием развлечений показатель может вырасти до 90%», — говорится в материалах.
Непродовольственные магазины, а также предприятия сферы услуг, не требующие длительного контакта между людьми, начали открываться в Москве с 1 июня. Они были закрыты из-за пандемии коронавируса с 28 марта по указу мэра Сергея Собянина.
Москве не хватает офисов
Активность арендаторов и наблюдавшийся на фоне кризиса низкий ввод коммерческой недвижимости сыграли на руку девелоперам: вакантность офисной недвижимости в Москве опустилась на самый низкий уровень с 2008 года. Дефицит площадей в центре уже вынуждает компании менять планы и искать офис за пределами Садового кольца. Сокращается и доля пустующих торговых помещений.
Доля вакантных площадей класса А в Москве по итогам третьего квартала составила 9,4% (406 тыс. кв. м), класса В — 5,6% (790 тыс. кв. м) — это минимальные значения с 2008 года, говорится в исследовании Colliers International. С начала года доля пустующих помещений сократилась на 2,9 и 2,1 п. п.
соответственно. Эту динамику консультанты отмечают на фоне текущего увеличения темпов ввода офисов: за три квартала этого года, согласно расчетам Colliers International, было сдано 226,6 тыс. кв. м — это практически в два раза превышает объем, построенный за весь прошлый год.
К концу года, по прогнозам консультантов, показатель достигнет 400 тыс. кв. м, превысив значение прошлого года в три раза. Но речь идет об эффекте низкой базы: объем ввода офисной недвижимости продолжает оставаться низким в сравнении с докризисными годами, когда ежегодно появлялись 700–800 тыс.
кв. м новых объектов.
Стоимость аренды офисов в Москве показывает разноплановую динамику. Согласно оценкам Colliers International средняя ставка для класса А сейчас составляет 25,7 тыс. руб. за 1 кв. м в год: за первые девять месяцев года показатель сократился на 2,5%.
Но консультанты предупреждают, что речь идет не о реальном снижении ставок аренды, а об уходе с рынка большого объема блоков в наиболее качественных и дорогих зданиях. В качестве примера они приводят Центральный деловой район, где средняя ставка аренды сократилась на 4%, а объем вакантных площадей закрепился на минимальном для Москвы уровне — 3%.
В Knight Frank добавляют, что в центре города сейчас дефицит офисов, это смещает вектор спроса на офисы в менее центральные локации за пределами Садового кольца.
открыть таблицу в новом окне
Источник: данные Colliers International
В Санкт-Петербурге, согласно данным Knight Frank, на конец первого полугодия вакантность в бизнес-центрах класса А оценивалась в 3,3%, класса В — 4,6%. Годом ранее эти показатели составляли 5,3% и 6,4% соответственно. Средневзвешенная ставка аренды офисов класса А за аналогичный период выросла на 5% (до 1,95 тыс. руб. за 1 кв.
м в месяц, класса В — осталась на том же уровне (1,19 тыс. руб. за 1 кв. м в месяц). Аналитики объясняют, что наибольшее влияние на рынок офисной недвижимости Санкт-Петербурга сейчас оказывают ИТ-компании: их доля в структуре спроса постоянно увеличивается и сейчас составляет 30% общего объема сделок.
Согласно расчетам Knight Frank, за последние пять лет компании этого сектора суммарно сняли в городе 220 тыс. кв. м.
Дорожающая торговля
На московский рынок стрит-ритейла по мнению заместителя руководителя отдела исследований компании JLL Владислава Фадеева сейчас заметнее всего влияет активное развитие индустрии общественного питания: в общей структуре арендаторов доля кафе и ресторанов выросла с 32% в 2016 году до 37% сейчас. Об этом же говорит руководитель направления стрит-ритейла CBRE Юлия Назарова, по оценкам которой речь идет уже более чем о 40%.
«Фуд-холлы продолжают активно развиваться, это дало старт новым концепциям общепита, которые готовы открываться и на улицах»,— рассуждает госпожа Назарова.
Эксперт добавляет, что наибольшая концентрация кафе и ресторанов сейчас в Камергерском переулке, на Большой Никитской, Маросейке, Пятницкой, Покровке, Мясницкой, Никольской и Патриарших Прудах. Доля общепита в структуре арендаторов помещений стрит-ритейла здесь в некоторых случаях доходит до 75%.
открыть таблицу в новом окне
Источник: данные JLL
Ставки аренды в Москве по оценкам JLL демонстрируют неоднородную динамику. Если в Столешниковом переулке показатель за год снизился на 3% (до 190 тыс. руб. за 1 кв. м в год), то на Тверской — вырос на 6% (до 90 тыс. руб.).
Снимать помещение в Санкт-Петербурге не намного дешевле: выше всего по данным JLL арендные цены сейчас на основной части Невского проспекта — 13 тыс. руб. за 1 кв. м в месяц (156 тыс. руб. в год). На улице Рубинштейна максимальный показатель достигает 6 тыс.
руб. в месяц (72 тыс. руб. в год).
Вакантность в торговых центрах Москвы продолжает снижаться: согласно данным Knight Frank по итогам третьего квартала показатель достиг 6,6% — это на 0,5 п. п. меньше, чем за аналогичный период прошлого года.
Консультанты CBRE поясняет, что сейчас этому рынку сильно помогает минимальный ввод новых объектов, который отмечался в предыдущие два года.
Согласно прогнозам Knight Frank, именно за счет вывода на рынок новых объектов доля пустующих помещений к концу этого года снова вырастет до 7,7%.
открыть таблицу в новом окне
Источник: данные JLL
Александра Мерцалова
В центре москвы пустует тысяча элитных квартир
2 тыс. пустых квартир
По данным компании «Метриум», в границах Центрального административного округа сосредоточено более 2 тыс. готовых квартир и апартаментов, которые еще находятся в продаже. Без малого 20% от этого фонда составляют премиальные объекты. 31% приходится на долю бизнес-класса. И почти половина (49%) экспозиции – это представители элит-класса.
Подобное соотношение объясняется двумя основными факторами. Первый из них связан с особенностями реализации данного продукта. «Для рынка элитной жилой недвижимости характерно, когда на финальной стадии строительства остается часть нераспроданных лотов.
Там заложена основная прибыль девелопера», – говорит Андрей Соловьев, директор департамента городской недвижимости Knight Frank. По его оценке, к моменту завершения строительных работ в продаже остается порядка 25-30% квартир от общего объема. Это отличает московский рынок от ряда зарубежных.
Например, в Майами до 75% предложения в некоторых новостройках распродаются еще на этапе возведения первых этажей. Кроме того, по замечанию директора управления элитной недвижимости компании «Метриум Премиум» Анны Раджабовой, у состоятельных клиентов нет необходимости экономить, они хотят видеть продукт, который покупают.
Для них важно лично посетить объект, чтобы оценить отделку в местах общего пользования и квартирах, а также узнать, кто будет жить по соседству. Второе обстоятельство – наличие на рынке морально устаревших проектов, которые проектировались до кризиса 2008 года. «На них приходится почти треть элитных комплексов с лотами в сданных корпусах.
Они отличаются крупной нарезкой квартир, огромными гостиными, спальнями с большим количеством гардеробных и т. д. С тех пор тренд изменился, квартиры стали более компактными, и такие проекты стоят без продаж», – констатируют в «Метриум».
Больше половины предложения сконцентрировано в трех районах
Наибольшая концентрация готового дорогого жилья регистрируется в районе Арбат. В Night Frank подсчитали, что здесь сосредоточено 23% предложения в рамках выборки. Продажи от застройщиков ведутся в шести жилых комплексах. Расценки стартуют с отметки в 25,6 млн рублей – такова стоимость двуспального апартамента на 19-м этаже проекта The Book.
Ценовой рейтинг района возглавляют три квартиры в ЖК Artisan с бюджетом в 300+ млн рублей и пентхаус с двумя террасами в ЖК «Звезды Арбата», который продается за 693,4 млн рублей. Якиманка, в домах которой расположено 17% готовых лотов, традиционно славится дорогой и сверхдорогой недвижимостью.
В категории квартир с прайсом выше 0,5 млрд рублей экспозиция заполнена лотами из комплексов «Полянка/44» и «Царев сад». Однако в районе есть и куда более доступное предложение – студии по 29,5-30,5 млн рублей в апарт-комплексе «Софийский». Третье место по объемам готового жилья в высокобюджетном сегменте занимает Тверской район (доля – 12%).
Стоимость апартаментов на Петровке (ЖК La Rue) начинается с 17,8 млн рублей, на Новослободской – с 24,5 млн рублей (клубный дом Maison Rouge).
Кто в группе риска?
Руководитель направления новостроек департамента жилой недвижимости Penny Lane Realty Юрий Щербаков подтверждает, что самые большие риски остаться без покупателя грозят самым большим (свыше 500 кв. м) и самым дорогим (более 1,5 млн рублей за квадратный метр) объектам.
Но делает оговорку, что застройщики уже давно отреагировали на этот тренд, и на рынок поступает совсем немного подобных лотов. Спрос на них также остается точечным. «Люди потеряли интерес к сверхкрупным площадям.
Единственное исключение – большие семьи, но это довольно узкая аудитория», – добавляет Щербаков. Тем не менее, два названых диагноза по-прежнему актуальны для значительной части высокобюджетного предложения.
«Завышенный метраж делает общий бюджет неконкурентоспособным даже при умеренной стоимости квадратного метра. У объекта могут быть адекватная площадь и хорошая планировка, но завышенная цена – такую недвижимость также сложно продать», – объясняет Андрей Соловьев.
Впрочем, по его словам возможен и еще худший вариант – «когда и с продуктом не угадали, и с ценой ошиблись». Помимо этого шансы на реализацию ухудшают непривлекательные видовые характеристики и нестандартные планировки (треугольные, овальные и т.д.).
Как определяется цена?
Одним из самых болезных вопросов остается ценообразование. «Есть примеры, когда пожелания девелопера и наши оценки как консультанта расходятся в два-три раза», – делится опытом Соловьев. В высокобюджетном сегменте нет единых закономерностей по формированию прайсов.
«На элитном рынке действует индивидуальное ценообразование. Нередко каждый лот в доме оценивается отдельно. При этом девелоперы стремятся выровнять цену квадратного метра по проекту.
В частности, предусматривается мелкая нарезка неликвидных лотов с неудачным видом из окна: в итоге общий бюджет покупки уменьшается, а цена за «квадрат» повышается. Поэтому определить, насколько переоценены нераспроданные лоты, не представляется возможным», – описывает ситуацию Анна Раджабова.
Однако это по большей части относится к вторичному рынку. Юрий Щербаков убежден, что квартиры и апартаменты в первичной продаже вообще не подвержены подобному «недугу».
Согласно подсчетам экспертов «Метриум», средняя стоимость элитного лота в сданных корпусах на территории ЦАО достигает 118,7 млн рублей (при средних габаритах в 143,9 кв. м). В премиум-классе бюджет объекта вдвое ниже – 57,1 млн рублей. В среднем его площадь равняется 99 кв. м.
В бизнес-классе оба показателя намного скромнее – 18,8 млн рублей и 67,2 кв. м. Особое место занимают пентхаусы. «Часто их выводят в продажу на финальных стадиях строительства или устанавливают изначально максимальную цену, соответствующую финальной стадии готовности дома.
Ввиду эксклюзивности предложения ценообразование на пентхаусы происходит иным образом, чем на типовые лоты в проектах», – комментирует Андрей Соловьев.
Более того, как отмечает Анна Раджабова, «цена на пентхаусы цены озвучиваются в индивидуальном порядке и могут варьироваться в зависимости от клиента».
Вечное проклятие или временная болезнь?
Всего по информации «Метриум», 33% лотов от общего объема текущего предложения в ЦАО экспонируются в комплексах, сданных в 2016-2017 гг., еще 13% выставлены на продажу в домах, которые были введены в эксплуатацию еще в 2014-2015 гг. Что касается высокобюджетного сегмента, то аналитики Knight Frank сообщают о выходе 31 проекта за период 2014-2017 гг.
По 80% адресов из этого пула строительные работы уже завершились. Собранное в них предложение занимает 30% всего объема элитных квартир и апартаментов. Если учитывать проекты, сданные ранее 2014 года, доля вакантных лотов повысится до 37%.
Иными словами два из каждых пяти объектов элит-класса все еще не нашли себе владельца даже по прошествии трех-шести лет экспозиции.
Если квартиры и апартаменты столько времени не могут быть проданы, означает ли это, что они не будут проданы никогда и попадут в «мертвый фонд»? «Есть проекты с длинной историей, где очень сложно что-то придумать – так называемые «долгострои», в которых многое не соответствует современным требованиям к элитному жилью», – признает Андрей Соловьев.
Апгрейд такого проекта требует больших инвестиций, на которые собственник не готов идти. «Зачастую собственник не является инициатором проекта, он получил его в результате банкротства предыдущего владельца», – продолжает Соловьев. Обычно в таком положении оказываются банки, которым достаются проблемные активы разорившихся девелоперов.
Тем не менее, в «Метриум» настроены оптимистично: «Так или иначе каждая квартира найдет своего покупателя». Юрий Щербаков поддерживает коллег: «Мы убеждены, что первичный рынок будет распродан, пусть и более медленными темпами, чем планировалось».
Анна Раджабова допускает, что срок реализации некоторых проектов может растягиваться на десятилетия: «На рынке есть дома, спроектированные до кризиса 2008 года, которые до сих пор не распроданы». Эксперт приводит две главные причины, по которым это происходит: «В некоторых случаях возникают проблемы с документами.
Также на рынке встречаются ситуации, при которых девелоперы элитных проектов вступают в конфликт с риелторами и не выплачивают комиссию, после чего брокеры перестают предлагать клиентам такие объекты. В результате они теряются в общей массе новостроек, и рынок о них забывает». Вместе с тем в Knight Frank считают, что в застой в продажах в целом «излечим».
«В большинстве своем возникновение «неликвида» все-таки связано с завышенными ценами – параметром, который можно поправить. Да, иногда это проходит болезненно и сопровождается потерей прибыли или фиксированием убытков, но это можно сделать», – полагает Соловьев.
Меньше, но лучше
Все опрошенные Urbanus.ru солидарны в том, что количество застройщиков, работающих в элитном и премиальных сегментах, равно как и темп реализации соответствующего продукта, будет снижаться, спрос на качественные объекты сохранится, а уровень экспертизы станет выше.
«Предыдущие кризисы научили девелоперов быть более аккуратными, вдумчивыми и осторожными, их профессионализм вырос. Новых и откровенно неудачных проектов практически не появляется», – заключают в Knight Frank. Однако интерес покупателей к вторичной недвижимости будет постепенно уменьшаться.
«Новых качественных комплексов в ЦАО давно не было, и вероятно, еще долго не будет», – прогнозирует Юрий Щербаков.
Москва-Сити: небоскребы пусты или почти пусты. Арендаторов НЕТ!
?
Сергей Иванович Веревкин (sergey_verevkin) wrote, 2015-03-07 22:55:00 Сергей Иванович Веревкин sergey_verevkin 2015-03-07 22:55:00 Categories:
- Россия
- Архитектура
- Cancel
Serguei Fomine / Russian Look
Офисный рынок Москвы в кризисе: в столичных бизнес-центрах пустует 2,3 млн кв. м.Это на 60% больше прошлогоднего объема строительства офисных площадей и почти 15% всего столичного рынка качественных офисов. РБК решил вычислить десятку самых необитаемых бизнес-центров Москвы. Получившийся рейтинг (см.таблицу) основан на данных, которые предоставили пять крупнейших международных консалтинговых компаний, а также на информации, полученной от самих собственников объектов.
Общая площадь пустующих площадей бизнес-центров, которые сформировали первую десятку, составила 625,2 тыс. кв. м. Для сравнения: это сопоставимо с площадью семи гостиниц «Украина» или восьми зданий Госдумы.
Первые три места в получившемся антирейтинге заняли небоскребы «Москва-Сити»: President Plaza, которая принадлежит «Стройгазконсалтингу» Зияда Манасира, башня ОКО компании Capital Group Владислава Доронина и «Стальная вершина» «Нафты Москва» Сулеймана Керимова. Также в десятке – Mercury City Tower Игоря Кисаева (тоже находится в «Москва-Сити») и бизнес-центры Льва Леваева и Романа Абрамовича. В двух объектах из десяти нет ни одного арендатора, еще в восьми количество свободных площадей превышает 50%.
| OKO | Capital Group, Владислав Доронин, Павел Те, Эдуард Берман | 2014 | 110 000 | 110 000 | 100 |
| Стальная вершина (экс-Евразия) | «Нафта Москва», Сулейман Керимов | 2014 | 93 878 | 93 878 | 100 |
| President Plaza | «Стройгазконсалтинг», Зияд Манасир | 2014 | 114 695 | 106 884 | 93 |
| Arcus III | AB Development, Altera Investment, Кирилл Андросов | 2014 | 34 305 | 28 810 | 84 |
| Mebe One: Khimki Plaza | Mebe Development, Билек Мустафа (президент) | 2014 | 34 508 | 28 780 | 83 |
| Aquamarine III | AFI Development, Лев Леваев | 2014 | 88 404 | 45 890 | 52 |
| Mercury City Tower | Mercury Development, Игорь Кесаев | 2013 | 87 574 | 61 931 | 71 |
| White Gardens | Millhouse, Роман Абрамович | 2013 | 63 900 | 40 597 | 64* |
| PREO 8 | Starr International Company, Лила Вад (директор) | 2012 | 75 000 | 41 607 | 55 |
| БЦ Lotos | MR Group, Роман Тимохин и Виктор Лабуздко | 2014 | 88 404 | 45 890 | 52 |
|
Рынок перегрет
По данным Colliers International, в 2014 году было введено 1,4 млн кв. м офисов классов А и B. В результате общий объем рынка качественных офисов в Москве достиг 16 млн кв. м.
К концу 2014 года несданными были около 15% от совокупной площади столичных офисов, посчитал региональный директор по развитию бизнеса Colliers International Владимир Сергунин. При этом в офисах класса А вакантность год к году выросла сразу на 11 п.п.
– с 17 до 28%, говорит директор отдела по работе с глобальными корпоративными клиентами CBRE Ирина Хорошилова. В офисах класса B рост, по ее данным, составил 1,8 п.п. – до 12,8%.
В 2015 году количество пустующих площадей может вырасти до 35% в классе А и до 15,5% в классе B, прогнозирует директор департамента офисной недвижимости Knight Frank Константин Лосюков.
Офисы дешевеют
Вслед за ростом вакантности начали падать арендные ставки. По итогам третьего квартала 2014 года Москва оставалась в пятерке самых дорогих городов мира по цене аренды в сегменте «Прайм», а к концу года переместилась сразу на 12-е место, говорит Хорошилова.
В аналогичном рейтинге, составленном компанией Cushman & Wakefield, Москва заняла шестое место, опустившись за год на три позиции.
Средняя запрашиваемая ставка аренды на офисы класса А снизилась в 2014 году на 25%, до $590 кв.
м в год (triple net – чистая арендная плата без учета эксплуатационных расходов арендатора), и достигла минимального значения за последние десять лет, рассказывает Лосюков.
По данным Knight Frank, ставка аренды на офисные площади класса А, номинированная в рублях, по итогам прошлого года составила 30 144 руб./кв. м в год, на офисы класса B – 17 150 руб./кв. м в год (triple net).
Битва за арендатора
Собственники помещений делают все возможное, чтобы сохранить арендатора: они предлагают клиентам долгие арендные каникулы (12–18 мес.
), готовы сами финансировать отделку, фиксировать курс и ставку аренды на первые два-три года и даже компенсировать штрафы за досрочное прекращение аренды, перечисляет Хорошилова.
В борьбе за исчезающих арендаторов большинство собственников бизнес-центров уже перешли на рублевые ставки аренды, добавляет Владимир Сергунин из Colliers.
Девелопер MR Group перешел на рубли еще в прошлом году, подтверждает директор компании по маркетингу Евгения Старкова, при этом стоимость квадратного метра сейчас сопоставима с прошлогодними долларовыми ставками до падения курса рубля.
«Раньше мы предлагали ставки аренды в долларах, так как в этой валюте номинированы кредиты на строительство, но в конце 2014 года перешли на рубли», – говорит руководитель отдела аренды и маркетинга Mebe Development Мария Белова.
«Мы также готовы делать отделку помещений под арендатора в соответствии с его техническим заданием, включив стоимость отделки в арендную ставку», – добавляет она. Другой способ, по словам Беловой, дробление площадей на небольшие офисные блоки от 150 кв. м, которые также сдаются уже с отделкой.
С видом на крыши: почему в «Москва-Сити» пустуют кабинеты «Сегодняшний арендатор не готов выходить на стадию сделок до полной сдачи башни», – рассказывает директор департамента коммерческой недвижимости Capital Group Мария Сергиенко. Ставки аренды теперь формируются под каждого клиента «индивидуально». Для привлечения арендаторов Capital Group готова фиксировать курс на срок более одного года, индексируя ставку на уровень инфляции, самостоятельно выполнять отделочные работы и даже частично компенсировать их стоимость для клиента. Вакантность в башне ОКО Capital Group сейчас составляет 100%. Но о полном отсутствии спроса в «Сити» все же говорить нельзя, утверждает Сергиенко: интерес со стороны потенциальных арендаторов есть, некоторые из них уже подписали LOI [письмо о намерениях], «которые мы надеемся довести до контрактов в ближайшем будущем». Но размер площадей, по которым подписаны такие письма, она не раскрыла.
И только в редких случаях собственники предпочитают не замечать кризис, опасаясь ухудшения пула своих арендаторов.
К примеру, по словам представителя Millhouse Джона Манна, компания не только не изменила ставку аренды, но и не собирается идти ни на какие «уступки» арендаторам.
«Белые сады» – это бизнес-центр первого класса, – объясняет он. – У нас долгосрочный взгляд, и мы готовы ждать хороших клиентов».
Алексей Пастушин, Анна Дерябина, РБК