Всем привет!
Сегодня будет много букв и мало картинок) Хочу попытаться проанализировать ситуацию, сложившуюся на автомобильном рынке сегодня. Последние три месяца можно было наблюдать нездоровый спрос на автомобили, и, как следствие, выросшие в среднем на 15-20% цены. Почему же это произошло в то время, как все население кричит о том, что денег нет? Давайте разберёмся.
Во время весеннего карантина многие автомобильные заводы приостанавливали свою работу и выпуск новых автомобилей прекращался, это привело к тому, что у дилеров закончились складские запасы готовых автомобилей, банально нечего было больше продавать.
Из-за растущих очередей дилеры тупо начали взвинчивать цены, из-за отсутствия новых автомобилей и выросших цен на них люди начали смотреть вторичку, вырос спрос, выросли и цены, масла в огонь подлил и постоянно скачущий курс валют.
И что мы имеем на сегодня? В январе 2021 года новый Solaris в салоне в хорошей комплектации стоит 1 300 000 руб, а в 2014 году мы покупали отцу новую Camry в салоне с мотором 2.
5 в комплектации Elegance за 999 000 руб) К слову, сейчас такая Camry того же 2014 года с пробегом под 200 000 км в более менее хорошем состоянии обойдётся примерно в 1 400 000 руб) Ну а новая Camry будет стоить где-то 2 — 2.2 млн.Конечно, это всё очень печально, буквально за три-четыре месяца всё население стало условно беднее и уже не может позволить себе тот автомобиль, который могло позволить буквально 3-4 месяца назад…
С чем столкнулся я как профессиональный продавец автомобилей с пробегом за эти пресловутые последние 4 месяца? В первую очередь, конечно, резкое уменьшение количества хороших вариантов для перепродажи.
Целый автомобиль, да ещё и с небольшим зазором от среднерыночной стоимости, купить стало гораздо сложнее, а с учетом того, что цены резко выросли, многие просто перестали работать, не понимая, почем покупать и почем продавать.
Сейчас в итоге я покупаю машины дороже, чем раньше точно такие же машины продавал… Да даже просто подобрать автомобиль под заказ, не привязываясь к низкой цене, беря за основу хорошее состояние, сейчас очень трудно — нездоровый спрос всё ещё сохраняется, хотя за январские праздники он стал ощутимо меньше.
Хорошие автомобили с небольшим пробегом без зарегистрированных ДТП продаются по верхним ценам рынка за несколько часов после размещения объявления, в то время, как с плохими отчетами машины висят по низу рынка месяцами. Этого я, кстати, никогда не понимал и, наверное, не пойму: что плохого в том, что у автомобиля есть несколько вторичных окрасов и пробег, к примеру, 150.
000 км, но автомобиль полностью обслужен, технически исправен, имеет полную историю ремонтов, и на 100% выполняет свою функцию? Если у десятилетнего автомобиля пробег больше 100 000 км, спрос на него резко падает, а если, к примеру, 70-80 тыс км, то его реально продать в полтора раза дороже, чем такой же с пробегом 150.000. Ну да ладно, это лирика, спрос диктует правила, приходится под них подстраиваться.
Просто 2 примера: Mercedes-Benz E200, 2010 г.в., первый был куплен богатым и щедрым мужчиной в подарок своей даме, через полгода он ей надоел и был продан в трейд-ин, откуда его купил перекуп и продал второму владельцу, в итоге в ПТС уже записаны представительство, дилер, дама, снова дилер, перекуп и второй владелец.
Тот поездил еще 2 года и продал третьему владельцу, он при оформлении еще и дубликат получил. Третий проездил долго, лет 5, машина была семейной, летом на море, в субботу на дачу, в среднем проезжали 20 000 км в год. Машина была членом семьи, за ней ухаживали, ее берегли и обслуживали только оригинальными запчастями.
Как-то осенью какой-то мудак процарапал ее во дворе ключом по всему боку, в итоге 4 детали перекрасили.
Потом в пробке как-то зимним вечером владелец случайно ткнул таксиста в задний бампер, у таксиста машина служебная, поэтому оформили ДТП… Через 5 лет семья решила продать Мерседес, перед продажей поменяли лобовое стекло — ну старое уже совсем, отпескоструенное, трещина пошла, и покрасили капот от тех же сколов.
Машину купил четвертый владелец, поездил на ней месяца 4, да она больше стояла, чем ездила, и технически осталась все также идеальной, что-то не срослось, и решил он ее продать.
И НЕ СМОГ! Что мы имеем? 4 хоза, дубликат (аж в дрожь бросает от этого слова) ПТС, пробег 200 000 км (10 лет по 20 000 км в год, это же нормально?), крашена бочина и морда, еще и ДТП по переду зарегистрировано.
Да ее даже смотреть никто не поедет с такой историей! А по факту мы имеем живой целый автомобиль, который при правильном содержании еще столько же проедет! И второй автомобиль, точно такой же: куплен другим богатым дядькой себе в поместье как поджопник.
На учете он на нем, но ездит на нем, к примеру, его сотрудник, повар, няня, кто-то еще, естественно, машину не берегут, но ездят недалеко и пробеги небольшие. Потом он (все там будем) умирает, машина 2 года стоит, пока делится наследство, и потом машина, как ненужная, попадает в свободную продажу.
10 лет, 1 владелец, пожилой пенсионер, последние 2 года стояла, пробег всего 80 000 км. Оборвут телефон, первыми, конечно, приедут перекупы, и через несколько дней продадут в подбор, попилив с ушлым подборщиком (про таких уже давно собираюсь написать) бешеный зазор в цене, который нальет покупателю в уши и покажет идеальный отчет. А что потом? Через 10 000 км новый владелец попадет на ТО-90, которое ему выйдет примерно в 90) Со всех рассохшихся за 2 года прокладок будет течь, зато не бит, не крашен, 1 владелец. Только мы никогда не думаем о том, что ездим мы не на ПТСке, а на машине… Так вот скажите, почему первый вариант, ухоженный и живой, будет долго висеть по низу рынка, а второй разорвут по верху? Мы же не на отчете ездим, а на автомобиле, важно состояние техническое, а не состояние баз… Грустно. Но раз есть спрос, я буду давать предложения.
Извиняюсь за лирику) Так что же нас может ждать дальше на рынке автомобилей с пробегом? Дешеветь автомобили точно уже не будут, так что нужно привыкать к новым ценам и трехлетним солярисам за 1 000 000.
Зимой спрос скорее всего немного поутихнет, а в марте — апреле снова вырастет, но на фоне того, что у дилеров появится, наконец, в наличии необходимое количество новых автомобилей, спрос на подержанные уже не будет таким агрессивным, как последние 3 месяца 2020 года. Еще скорее всего растянется понятие рыночной стоимости автомобиля с пробегом.
Так как подборщики и блогеры приучили автолюбителей покупать автомобиль по отчёту, а не по реальному состоянию, то автомобили, зарегистрированные в ДТП, автомобили с большим количеством регистрационных действий, автомобили с немаленькими пробегами, будут продаваться дольше, соответственно цена на них будет падать, а так называемые «целки», «пирожки», будут и дальше дорожать и продаваться по верху рынка, поэтому разброс цен будет больше. Но сейчас сложилась такая ситуация, когда про любой автомобиль можно узнать всю его историю, и потенциальные покупатели находятся в шоке от того, что 75% автомобилей старше 8-10 лет, в продаже имеют скрученный пробег. Я очень надеюсь, что в течение следующих 1-2 лет решающую роль будет играть не цифра на одометре, а все же реальное техническое состояние автомобиля, и цифры 200 + у 10-15 летних машин будут восприниматься как норма, а не как что-то ужасное. То, что сейчас все хотят пробег «до соточки» вне зависимости от того, сколько автомобилю лет, всё же со временем отойдет на второй план и не будет таким актуальным, как сейчас. Нет, я не спорю, всегда приятно купить автомобиль с минимальным пробегом, но просто сейчас это доходит до маразма и безумия. Я сижу во многих группах по перепродаже автомобилей, по подбору, и такие варианты с небольшими пробегами, но очень старые, продаются за какие-то безумные деньги. Из реальных примеров за последние 2-3 месяца могу вспомнить: Хонда Аккорд седьмого поколения, 2007 года, с реальным пробегом 86 000 км, была продана за 820 000 руб! Да, там идеальное состояние, на это же стоимость следующего поколения, пусть и с немного бОльшим пробегом. Honda Jazz какого-то 2005 или 2006 года с пробегом 30-40 тысяч км предлагалась за 650 000 руб! Это же бред! Это устаревшая технология и застоявшийся автомобиль! Если сейчас начать его активно эксплуатировать, то под замену пойдут все расходники, все прокладки, со всех щелей потекут все технические жидкости, автомобиль будет приносить больше проблем, чем удовольствия, несмотря на то, что у него свежие мотор и коробка. Несколько раз продавались старые Qashqai 8-9 г.в. с небольшими пробегами в крутых комплектациях, но по цене свыше 1 000 000 рублей! Я не могу этого понять. За эту цену можно купить автомобиль следующего поколения. Откуда взялся этот мандраж по минимальному пробегу?
Тут вы наверное спросите меня, так что же тогда покупать, чтобы не потерять в деньгах и не разориться на обслуживании? Если стоит задача покупать автомобиль для души, то тут я ничего не посоветую, финансы уже не играют главной роли.
Но если нужно просто максимально дешево и без убытка ездить, то, наверное, стоит выбирать 3-5-летний автомобиль в околоидеальном состоянии, когда цена на него уже не падает каждый год так сильно, как на годовалый, но все еще высокая, ездить на нём не больше полутора-двух лет, максимально стараясь поддерживать то состояние, в котором он был, и года через полтора у вас есть шанс продать его за те же деньги. А если это Toyota Camry, то возможно и дороже чем вы его покупали) Я, например, годами наблюдая, за сколько люди покупают новый автомобиль в салоне и потом за сколько его продают через пару лет, и неважно в частные руки, либо в тот же салон, наверное уже никогда не смогу позволить себе купить новый автомобиль. И дело не в том что они уже стоят каких-то неразумных денег и я не могу себе этого позволить, нет, я не могу себе позволить потерять столько денег за год-два довольно активной эксплуатации и считаю это абсолютно неразумным. Только ради того, чтобы говорить друзьям «Ну зато в неё никто не пукал».
В любом случае, это всё только мои мысли и моё субъективное мнение. Я никогда его никому не навязывал, но так уж сложилось, что многим тут оно интересно, поэтому я и продолжаю им делиться в своих записках)
Ну и в конце хотел бы добавить ещё пару слов о MINI из предыдущей записи. Машинка наконец-то полностью исправна, разобрались с турбиной, снова мелочи. Всему виной были вот эти трубки
из-за тканевой изоляции очень сложно было найти их деформацию, а из-за потери их герметичности турбина вылетала в аварийный режим. Трубки были заменены, теперь всё работает идеально, машина летает, как самолет, конечно с учетом погодных условий — антибукс срабатывает на первых 4х передачах)
А еще устранили периодически появляющийся запах выхлопных газов в салоне. Виной этому была вот эта прокладка между турбиной и выпускным коллектором
Она немного сифонила через трещинку, газы шли в подкапотное пространство, а оттуда воздух попадал в печку и в салон.
Вот из-за этой трещинки и попахивало
К концу января — началу февраля жду пачку ништячков с алиэкспресса, будем украшать машинку) Надеюсь весной на ней ещё покататься.
Всем спасибо, что дочитали до конца, как там дальше, ставьте палец вверх, расскажите друзьям) Всем добра и хороших тачек!
Новых не ждите. Почему россияне скупают подержанные автомобили
МОСКВА, 24 июн — ПРАЙМ. Машины с пробегом сейчас пользуются стабильно хорошим спросом у россиян.
А рост цен на новые автомобили и их дефицит (особенно в базовых комплектациях) делают покупку машины с пробегом еще более привлекательным вариантом, говорят опрошенные агентством «Прайм» эксперты.
Если в ближайшие месяцы ситуация с производством и поставками не улучшится, бум на вторичном рынке продолжится — причем вырасти может не только спрос на б/у машины, но и их стоимость.
По данным аналитического агентства «Автостат», в мае этого года объем рынка легковых машин с пробегом в России составил 465,4 тысячи единиц, это на 52,6% выше показателей аналогичного периода прошлого года.
Руководитель пресс-службы «Автостата» Азат Тимерханов отмечает, что, помимо дефицита новых машин, рост рынка подержанных автомобилей в стране связан с низкой сравнительной базой прошлого периода. Дело в том, что в апреле-мае 2020 года действовали ограничения, которые напрямую затронули авторынок — тогда продажи просели значительно, и это очень сказывается на сегодняшней ситуации.
«Cоответственно, от этой низкой базы сейчас и происходит скачок, причем не только в продажах авто с пробегом, но и в продажах новых, несмотря на дефицит», — пояснил он.
ОПТИМАЛЬНЫЙ ВАРИАНТ
Причин для увеличения спроса на подержанные машины все же может быть несколько, считают эксперты. Главные, это общий отложенный рост спроса после пандемийного прошлого года и покупки в условиях разогнавшейся инфляции — цены поднимаются опережающими темпами, формируя ажиотаж.
«Люди склонны заранее приобретать товары длительного потребления, когда инфляционные ожидания активно растут», — объясняет начальник управления информационно-аналитического контента «БКС Мир инвестиций» Василий Карпунин.
Важную роль играет и дефицит автомобилей на первичном рынке. Кроме того, из-за глобального дефицита чипов (используются в производстве машин) в секторе происходят длительные задержки с поставками. Купить машину с нужной комплектацией в разумные сроки крайне сложно.
«В результате покупка подержанного авто для многих выглядит оптимальным вариантом», — считает эксперт.
НЕХВАТКА ЧИПОВ
Из-за глобального дефицита чипов памяти, видеокарт, центральных процессоров в результате пандемии нарушились логистические цепочки, расстроился график поставок материалов для производства.
С учетом повышенного спроса на платы из-за массового перехода в онлайн производители просто не смогли удовлетворить потребность рынка, добавляет сотрудник департамента экономических и финансовых исследований CMS Institute Николай Переславский.
Все это не могло не отразиться на автомобильном рынке. Из-за дефицита материалов, по оценкам ведущих автопроизводителей, на рынок не выйдет около 15% из запланированного объема.
ВЫБОР БОЛЬШЕ
Спрос на поддержанные авто обусловлен прежде всего ростом цен на новые автомобили. Массовые модели в этом году подорожали на 10 — 200 тысяч рублей в зависимости от комплектации, премиальные — на 12-25%, утверждает генеральный директор сети автосалонов Fresh Auto Денис Мигаль.
Несмотря на то, что средняя цена выросла и на вторичном рынке — примерно на 100 тысяч рублей по сравнению с прошлым годом — среди машин с пробегом можно выбрать вариант более высокого класса или лучшей комплектации.
Безусловно, подстегивает рост продаж на вторичном рынке и дефицит новых автомобилей, особенно в базовых комплектациях.
«Ассортимент авто с пробегом не так сильно зависит от импорта, перебои в котором сейчас тормозят продажи в сегменте новых авто, поэтому выбор подержанных машин гораздо больше. В то же время и среди них отсутствуют относительно свежие модели — нынешние владельцы не спешат с ними расставаться», — отмечает Мигаль.
Директор «Авилон.
Автомобили с пробегом» Николай Баскаков согласен: часть автовладельцев решила повременить с заменой своей машины, что сужает размер вторичного рынка автомобилей и в то же время повышает спрос и ценник на имеющиеся предложения.
По его словам, на «вторичке» наиболее заметным спросом сегодня пользуются автомобили в возрасте до 2-3 лет с небольшим пробегом и одним хозяином — ведь новые модели находятся в ограниченной доступности.
«Количество автомобилей у всех дилеров уменьшилось — в сегменте новых машин по разным брендам все еще сохраняется дефицит. Из-за этого, конечно, сокращается количество автомобилей, которые приходят в трейд-ин. В дальнейшем снижения продаж в б/у сегменте мы не ожидаем», — говорит эксперт.
- АЖИОТАЖ ПРОДОЛЖИТСЯ
- В случае, если производство и поставки новых автомобилей не наладятся в ближайшие месяцы, ажиотаж на вторичном рынке будет продолжаться, предупреждают эксперты.
- «Причем расти будет не только спрос на поддержанные авто, но и их стоимость, так как некоторые модели уже не только не потеряли в цене за 1-3 года эксплуатации, но и стали дороже, чем приобретались изначально», — отмечает Мигаль.
Переславский в свою очередь уверен: бум на рынке бу машин будет продолжаться еще как минимум год. «Нехватка чипов будет ощущаться как минимум еще 6-9 месяцев до того, как производители не наладят дополнительное производство для удовлетворения спроса», — предупреждает экономист.
В москве снова подорожала «вторичка» — мк
После январского затишья, когда резко упали темпы роста цен на жилье, по итогам февраля стоимость одного «квадрата» на вторичном рынке столицы вновь увеличилась более чем на 1%. За последние 12 месяцев готовое жилье в Москве подорожало на 18,6%.
По оценке экспертов, цены ползут вверх на фоне дефицита предложения — с рынка в первую очередь уходят наиболее доступные лоты в каждом сегменте. Кроме того, продавцы, вдохновленные прошлогодним ажиотажем, боятся продешевить и выставляют цены «с запасом».
Цены все выше
По оценке аналитиков ИРН, в феврале вторичные квартиры в «старой» Москве подорожали в среднем на 1,1% — до 211 330 руб. за 1 кв. м (см. таблицу).
На первый взгляд ценовая динамика в последнем месяце зимы во многом повторяла прошлогоднюю — в основном рынок тянули вверх близкие к народу сегменты, где сосредоточен основной спрос.
Среди типов жилья быстрее всего дорожали кирпичные пятиэтажки, а по географии первое место рейтинга по росту цен заняли районы «старой» Москвы, расположенные за МКАД.
Однако на самом деле ситуация не такая однозначная. Дорогие «сталинки» в феврале по темпам роста цен обогнали бюджетную панель, многокомнатные квартиры дорожали быстрее «однушек» и «двушек», а престижные Юго-Западный и Северо-Западный округа замыкали тройку лидеров географического рейтинга. Напомним, как правило, дорогие сегменты нагоняют по темпам роста цен дешевые перед разворотом рынка.
Почему дорожает готовое жилье? Как считают эксперты, во многом виновата льготная ипотека с господдержкой. Прошлогодний ипотечный ажиотаж значительно «перегрел» рынок недвижимости — стоимость «квадрата» сильно оторвалась от реального уровня платежеспособности покупателей.
Эффект от низких ипотечных ставок «съел» рост цен на квартиры. Однако на вторичном рынке продавцы обычно с большим запозданием реагируют на негативные изменения конъюнктуры.
Поэтому заявленные цены продолжали расти по инерции, несмотря на признаки ослабления покупательской активности.
Дефицит предложения
Кроме того, вторичный рынок еще со времен карантина весны 2020 года страдает от дефицита ликвидного предложения.
Как сообщил директор департамента вторичного рынка «ИНКОМ-Недвижимость» Михаил Куликов, с февраля 2020 года экспозиция квартир сократилась на 19,2%, а средняя цена предложения 1 кв. м на вторичном рынке столицы поднялась на 18,6%.
Основная причина сокращения объема предложения — мощный рост активности покупателей в прошлом году. Причем отдельно стоит выделить группу т.н.
условных инвесторов, которые приобретали недвижимость с целью вложения и сохранения своих сбережений от обесценивания, на фоне снижения доходности банковских депозитов. Если годом ранее на «вторичке» столицы лишь 7% сделок относились к категории условно инвестиционных, то к нынешнему моменту, по мнению аналитиков компании, их доля возросла в 2 раза, до 14%. Т.е. каждая седьмая сделка.
Есть и другие причины, из-за которых потенциальные продавцы вторичного жилья не спешат выходить на рынок. Во-первых, в условиях экономической нестабильности они опасаются остаться с крупной суммой на руках после продажи квартиры.
В случае ослабления рубля эти деньги начнут обесцениваться, а класть их на депозит сейчас невыгодно (не говоря уже о другом, не менее сильном страхе — банк может «лопнуть»).
Во-вторых, некоторые собственники жилья надеются на дальнейший рост цен.
«Мы наблюдаем на вторичном рынке ситуацию, когда потенциальные продавцы откладывают подготовку к сделке, объем предложения практически не меняется, и вследствие этого конкуренция между покупателями остается весьма серьезной», — отметил Михаил Куликов.
Факторы тревоги
На высокие цены влияют и другие факторы. Помимо катастрофического падения доходности банковских вкладов рынок вторичного жилья поддерживают страхи подорожания ипотеки. По данным Банка России, средневзвешенная ипотечная ставка в январе составила 7,23%.
Это минимальные значения за всю историю рынка. «Потенциал дальнейшего снижения ставок по ипотеке исчерпан», — считает руководитель аналитического центра ДОМ.РФ Михаил Гольдберг.
Таким образом, влияние мягкой денежно-кредитной политики на рынок ипотеки будет постепенно снижаться.
Негативный эффект на вторичный сегмент оказывают тенденции, набравшие силу на рынке новостроек. Не секрет, что зимой по многим котлованам гуляет ветер. Строители-гастарбайтеры из-за веденных после начала пандемии ограничений уехали домой.
Резко подорожали из-за обвала рубля не только импортные стройматериалы, но и продукция, созданная в России.
К примеру, никто толком не может объяснить: почему почти на 100% подорожала в конце минувшего года российская арматура? Власти только разводят руками.
Рекордсмены февраля
Отметим, что жилье дорожает не только в столице. Вторичный рынок Москвы, являющийся крупнейшим в стране и наиболее ликвидным, уже не является лидером по растущей динамике цен на квартиры. Пальма первенства по этому показателю принадлежит Нижнему Новгороду.
По данным консалтинговой компании SRG, в течение последнего месяца зимы 1 кв. м здесь подорожал на 4,78%, до 74,7 тыс. руб. В топ-5 городов, в которых больше всего подорожало вторичное жилье, также попали Улан-Удэ (рост на 4,2%, 1 кв. м — 56,3 тыс. руб.), Омск (+3,96%, до 49,1 тыс. руб.
), Сочи (+3,56%, до 130,2 тыс. руб.), Брянск (+3,56%, до 43,3 тыс. руб.).
Меньше всего в феврале выросли цены на «вторичку» в Махачкале — на 0,66%, в Кирове — на 0,82% и в Тольятти — на 0,99%.
Торг уместен
Чтобы поддержать вторичный рынок, необходимо повысить покупательскую способность россиян. Однако реальные доходы граждан уже несколько лет подряд снижаются.
«В ближайшей перспективе, по мере увеличения предложения и снижения спроса, продавцы все же будут вынуждены умерить свои аппетиты и пойти навстречу покупателям.
Но, скорее всего, выражаться это будет главным образом в увеличении размера торга, а не в существенном снижении цен предложения», — полагают аналитики ИРН.
Опубликован в газете «Московский комсомолец» №28492 от 9 марта 2021
Заголовок в газете: В Москве снова подорожала «вторичка»
Что происходит на вторичном рынке жилья?
С марта 2014 года, который называют точкой отсчета текущего так называемого «ползущего» кризиса, средняя стоимость квадратного метра на «вторичке» в валюте уменьшилась в Москве почти в два раза.
Сейчас, по данным аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU», она составляет 2266 долларов США — это на 47 процентов меньше, чем два года назад. В рублях средняя цена снизилась меньше — на 10-17 процентов, по разным оценкам.
В феврале, по информации компании «ИНКОМ-Недвижимость», она составила 185,9 тысячи рублей за «квадрат».
Однако по факту столичные квартиры на вторичном рынке сейчас продаются значительно дешевле, чем пишут в объявлениях. Скидки при торге, как говорят риелторы, достигают 20-25 процентов.
«Мне известно даже о единичных сделках с дисконтом в 50 процентов, — рассказывает руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко. — До кризиса такое было трудно себе представить.
Продавцу было легче снять с продажи свой лот, чем идти на такие уступки».
Впрочем, принцип «налетай — подешевело» нынче не работает. Конечно, желающих купить квартиру, по-прежнему, много. Однако доходы и покупательская способность населения последовательно стремятся вниз. В результате, сделок на вторичном рынке заключается все меньше. По данным Росреестра, за 2015 год количество переходов прав на недвижимость уменьшилось на 30 процентов по сравнению с 2014-м.
К тому же, серьезную конкуренцию вторичному рынку составляют новостройки, цены на квадратные метры в которых тоже упали. При этом на их покупку можно взять льготную ипотеку с субсидируемой государством ставкой.
В сегменте вторичного жилья в Москве ипотечный рынок в прошлом году пережил масштабное падение — примерно на 40 процентов.
«Антикризисные меры Центробанка РФ привели к существенному ухудшению для потребителей условий кредитования, спровоцировав рост ставок, увеличение суммы первоначального взноса, повышение требований к заемщикам.
Фактически исчезли специальные акции банков и преференции для клиентов компаний-партнеров», — рассказывает Сергей Шлома, директор департамента вторичного рынка компании «ИНКОМ-Недвижимость».
По данным на конец января, ипотечные ставки по программам покупки вторичного жилья начинались от 14,5 процента, крупнейшие игроки отрасли предлагали кредиты в среднем под 16-17 процентов годовых, некоторые банки выставили откровенно заградительные ставки — до 30 процентов. Для сравнения: в 2014 году величина процентной ставки равнялась в среднем 12,2 процента.
«В результате основной спрос сейчас сместился на первичный рынок. Покупателям жилья выгоднее купить новостройку, чем «убитую» квартиру на «вторичке»», — говорит Олег Репченко.
Падение спроса на б/у жилье привело к тому, что предложение сегодня, по данным компании Est-a-Tet, превышает его в три-четыре раза — даже несмотря на то, что сам по себе объем предложения по сравнению с 2014 годом сократился (по экспертным оценкам, на 15-20 процентов).
Это связано с тем, что некоторые собственники снимают свои лоты с продажи до лучших времен, поскольку по текущим ценам они не готовы к сделке.
«Инвесторы ждут, когда цены восстановятся, поэтому на рынке в основном представлены квартиры от продавцов с альтернативными сделками или тех, кто нуждается в срочной продаже», — отмечает директор сети офисов недвижимости Est-a-Tet Алексей Бернадский.
Продать квартиру на вторичном рынке без скидки сегодня стало практически невозможно. «Если не продать квартиру с дисконтом в 10 процентов сегодня, завтра уже придется давать скидку в 20 процентов», — предупреждает Олег Репченко.
Хотя многие продавцы никак не могут смириться с тем, что их квадратные метры подешевели. «Вопрос снижения цены предложения до уровня покупательских ожиданий сейчас является крайне актуальным для вторичного рынка жилья.
Значительная часть продавцов просто в силу психологии отказывается принять, что представления о стоимости жилья нужно менять», — говорит Сергей Шлома.
Из-за того, что многие квартиры на вторичном рынке переоценены, сроки экспозиции существенно выросли по сравнению с докризисным периодом.
Если в 2013 году лот, по словам Алексея Бернадского, уходил с рынка в среднем за полтора месяца, в 2014 году — за два месяца, то с 2015 года объекты продаются за три месяца.
Максимальный средний срок экспозиции (за всю историю наблюдений показателя) риелторы «ИНКОМ-Недвижимость» зафиксировали на рынке в феврале 2015 года, когда он составил 100 дней, превысив докризисные значения почти на 32 процента.
Правда, нужно заметить, что при готовности продавца уступить в цене квартиры продаются гораздо быстрее — как максимум, за докризисные полтора месяца. То же самое касается наиболее ликвидных вариантов. Например, внутри Садового кольца все объекты с адекватной рублевой ценой реализуются в течение месяца. В то же время, переоцененные предложения «висят» в риелторских базах полгода и больше.
Перспективы столичного рынка «вторички» эксперты рынка недвижимости оценивают с разной долей оптимизма. Алексей Бернадский считает, что ближе к осени 2016 года падение цен в этом сегменте может остановиться вместе с сезонным оживлением покупательской активности.
«По итогам первого квартала 2016 года мы уже фиксируем рост реализованного спроса по сравнению с концом 2015 года на 15 процентов. Если эта тенденция укрепится, падение цен может смениться стагнацией», — говорит он.
Оживлению рынка, по мнению Сергея Шломы, может способствовать и то, что с начала весны в ответ на последовательные действия ЦБ по либерализации кредитной политики коммерческие банки стали снижать процентные ставки в рамках ипотечных программ покупки жилья на вторичном рынке.
Олег Репченко, в свою очередь считает, что предпосылок для роста стоимости вторичных метров сейчас нет. Из-за ухудшения экономической ситуации и низких цен на нефть к концу этого года, по его прогнозам, «вторичка» в Москве может подешеветь еще примерно на 15 процентов и будет стоить в среднем 140-150 тысяч рублей за «квадрат».
Ситуация может усугубиться с выводом на рынок так называемых «инвестиционных» квартир, владельцам которых становится невыгодно их содержать из-за роста налогов на недвижимость и коммунальных платежей. «Снижение ипотечных ставок тоже не спасет рынок вторичного жилья.
Более того, поддержание спроса таким способом лишь усугубит проблему завышенных цен и помешает объективному формированию рыночной конъюнктуры», — утверждает эксперт.
Что касается ответа на вечный вопрос — «Покупать или нет?» — специалисты спешить не советуют. «Предложение на рынке в переизбытке. Можно, не торопясь, изучать варианты, искать квартиру по приемлемой цене и торговаться», — говорит Олег Репченко.
«Сейчас потребитель не торопится с выбором, понимая, что рыночная конъюнктура складывается в его пользу. Он просматривает, долго и взвешенно анализирует большое количество вариантов.
В итоге у продавца, воодушевленного повышенным, как ему кажется, вниманием к его объекту, может возникнуть шальная мысль: «А не поднять ли цену?»… Не надо. Такое представление — это, как правило, иллюзия», — резюмирует Сергей Шлома.
На вторичном рынке столицы сокращение средней площади «двушек» за год достигло 11% — раздел "Новости рынка"
Аналитики ИНКОМ-Недвижимость подсчитали, насколько сильно за год сократился средний метраж вторичных квартир в старой Москве (с 66 до 60 кв. м, на 8,8%), а также составили рейтинги районов, где в этот период наиболее заметно уменьшились площади продаваемых 1- и 2-комнатных лотов. В первом ТОПе лидирует Некрасовка (-6,8%), во втором — Войковский (-11,3%).
По мнению специалистов ИНКОМ-Недвижимость, сокращение метражей в первую очередь связано с тем, что в условиях рекордно низкой ипотеки многие покупатели приобретали бо̀льшие по площади квартиры, чем могли позволить себе раньше, в то время как компактные варианты оставались в экспозиции.
Еще одна причина, особенно актуальная для Некрасовки, — переход на вторичный рынок объектов с «первички».
Кроме того, в Аналитическом центре ИНКОМ-Недвижимость нашли самые маленькие по площади квартиры на вторичном рынке столицы: 1-комнатную — на улице Буракова, Соколиная гора (12,8 кв.
м, 5,7 млн рублей), 2-комнатную — на Минусинской улице, Лосиноостровский (25,9 кв. м, 7,1 млн рублей). Самые большие объекты той же комнатности находятся в Тверском районе: это квартира площадью 90,6 кв.
м на Лесной улице и двухуровневые апартаменты 200 кв. м на Никольской улице.
В Аналитическом центре ИНКОМ-Недвижимость проследили за уменьшением площадей квартир, экспонируемых на вторичном рынке старой Москвы. Если в мае 2020-го средний метраж объектов в этом сегменте жилья составлял 66 кв. м, то по итогам прошлого месяца он снизился до 60 кв. м, т. е. на 8,8%.
Специалисты ИНКОМ-Недвижимость составили два ТОПа районов столицы, где за год особенно сильно уменьшились средние площади выставленных на продажу 1- и 2-комнатных вторичных квартир (самое востребованное предложение). При этом аналитики рассматривали лишь те локации, где экспозиция в указанном сегменте составляет не менее 100 объектов.
ТОП-5 районов старой Москвы, где за год наиболее заметно сократилась средняя площадь вторичных 1-комнатных квартир
| Округ | Район | Изменение к маю-2020, % |
| ЮВАО | Некрасовка | -6,8% |
| СВАО | Бабушкинский | -4,4% |
| СВАО | Лосиноостровский | -4,3% |
| ВАО | Северное Измайлово | -4% |
| САО | Коптево | -4% |
Данные Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость
| Округ | Район | Изменение к маю-2020, % |
| САО | Войковский | -11,3% |
| ВАО | Соколиная гора | -8,1% |
| СЗАО | Северное Тушино | -7,4% |
| САО | Ховрино | -6,6% |
| СВАО | Лосиноостровский | -6,3% |
Данные Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость
Комментирует Дмитрий Таганов, руководитель Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость:
«На мой взгляд, основная причина уменьшения метражей экспонируемых квартир — так сказать, математического характера. За отчетный период объекты большей площади стали раскупаться активнее, а лоты поменьше чаще остаются в предложении.
Напомню, что как раз во второй половине прошлого года, после окончания периода всеобщей самоизоляции, на рынке недвижимости начался существенный рост спроса, в том числе за счет того, что ставки по ипотеке снизились до минимального уровня в истории российского ипотечного кредитования. И хотя нынешней весной ключевой показатель ЦБ начал повышаться, а некоторые банки вслед за ним подняли ставки по жилищным кредитам, ипотека все еще остается доступной.
Поэтому я предполагаю, что в таких условиях многие покупатели, приобретавшие вторичное жилье с использованием кредита, выбирали „однушки“ и „двушки“ большего метража, чем могли позволить себе раньше.
Эту точку зрения подтверждает тот факт, что в рейтинги попали районы столицы, удаленные от центра (многие расположены близко к МКАД или граничат с нею), экспонируется здесь относительно бюджетное жилье, и благодаря доступной ипотеке у покупателей появилась возможность увеличить сумму сделки и количество приобретаемых „квадратов“. Некоторые районы относятся к восточной части города, где на продажу в основном выставляются объекты старого жилфонда, — это соседние Бабушкинский и Лосиноостровский, Северное Измайлово, Соколиная гора. Также в рейтинги вошли локации, относящиеся к более статусным округам, — САО и СЗАО. При этом Северное Тушино и Ховрино находятся на окраине столицы, Войковский и Коптево расположены недалеко от них, и цены на жилье здесь в среднем ниже, чем в других районах САО и СЗАО, которые ближе к центру старой Москвы».
Можно выделить еще один фактор, повлиявший на уменьшение средних метражей во вторичном сегменте жилья, — большой объем лотов, переходящих с «первички». Эта причина особенно актуальна для района Некрасовка, лидирующего в первом рейтинге.
Комментирует Дмитрий Таганов, руководитель Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость: «Особенность этой локации заключается в том, что здесь почти нет разницы между объектами, представленными на первичном и вторичном рынках, — большинство продаваемых квартир находится в новом жилищном фонде.
И хотя Некрасовка относится к Москве, предложение в новостройках, скорее, характерно для Подмосковья, где определенную долю экспозиции занимают студии и 1-комнатные квартиры небольших площадей, которые постепенно переходят на вторичный рынок жилья».
По данным Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость, самая маленькая 1-комнатная квартира на вторичном рынке старой Москвы находится на улице Буракова (Соколиная гора, ВАО), на 3-м этаже 5-этажного кирпичного дома.
Ее общая площадь — 12,8 кв. м, цена — 5,7 млн рублей. А самая компактная «двушка» — 25,9 кв. м — была найдена на Минусинской улице (Лосиноостровский, СВАО), на последнем этаже 5-этажного ЖК «Минусинский».
Стоимость предложения — 7,1 млн рублей.
Наибольшая по площади 1-комнатная квартира расположена на Лесной улице (Тверской, ЦАО), на 6-м этаже 17-этажного монолитно кирпичного дома. Жилплощадь с отделкой в классическом стиле занимает 90,6 кв.
м и предлагается покупателям за 49,9 млн рублей. Самый просторный 2 комнатный объект находится в том же районе, на Никольской улице, на последнем этаже 5 этажного люксового ЖК St. Nickolas. Это 2-уровневые апартаменты площадью 200 кв.
м, ценник — 235 млн рублей.
За месяц спрос на вторичное жилье в Москве вырос на 5%, за год – в 5 раз
Департаменте вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость подвели итоги апреля: в этом месяце актуальный спрос (количество авансов) вырос на 5% относительно марта, в сравнении с апрелем прошлого года, когда активность покупателей была почти на нуле, – в 5 раз.
По мнению специалистов компании, некоторые покупатели ускорили выход на сделку, учитывая, что вслед за ключевым показателем ЦБ начали повышаться ставки по ипотеке. Объем ликвидного предложения остается ограниченным, и продавцы если и предоставляют скидки, то минимальные – по статистике ИНКОМ‑Недвижимость, в апреле средний размер дисконта на «вторичке» был равен лишь 3,6%.
Также специалисты компании проанализировали поведение консервативных инвесторов, приобретающих недвижимость ради сохранения своих сбережений.
В начале нынешнего года, когда многие игроки рынка надеялись на дальнейший значительный рост цен, доля инвестиционного спроса на вторичном рынке доходила порой до 20%, сейчас она составляет 14-15%.
Среди прочих категорий жилья таких покупателей особенно интересуют квартиры в домах, попавших в программу реновации, – по подсчетам аналитиков ИНКОМ-Недвижимость, за год средняя цена 1 кв. м этих объектов выросла на 22%, а усредненная стоимость – на 14%
Согласно статистике профильного Департамента ИНКОМ-Недвижимость, весной активность покупателей на вторичном рынке жилья находится на высоком уровне.
По итогам марта компания получила на 25% больше авансов, чем в феврале, в апреле актуальный спрос вырос еще на 5%.
В силу объективных причин разрыв по числу авансов с апрелем 2020-го, когда действовал режим всеобщей самоизоляции, весьма велик – в 5 раз больше.
На время майских праздников рынок недвижимости ожидаемо замер, однако, по наблюдениям специалистов компании, многие потенциальные покупатели продолжали просматривать квартиры и готовиться к сделке. Как следствие, в первую рабочую неделю после каникул ежедневно заключалось в 2 раза больше авансовых договоров, чем в аналогичный период апреля.
В прошлом году повышенная активность покупателей привела к значительному росту цен на вторичное жилье в столице, его пик пришелся на ноябрь-декабрь 2020-го. В начале нынешнего года специалисты ИНКОМ-Недвижимость отмечали небольшое снижение бюджетов сделок, и с тех пор средний уровень цен практически не изменился.
Объем ликвидного предложения на «вторичке» остается ограниченным, и в условиях, когда покупатели порой испытывают сложности с подбором квартиры, продавцы крайне редко соглашаются на скидку (либо делают минимальную уступку). Согласно статистике ИНКОМ-Недвижимость, по итогам апреля средний размер скидки при продаже вторичного жилья составил 3,6%.
Для сравнения – в январе 2020-го данный показатель был равен 6,3%, в прошлом апреле – 5%, а в январе нынешнего года – 3,9%.
Специалисты компании считают, что высокий уровень спроса на вторичном рынке поддерживается в том числе за счет изменений в сфере ипотечного кредитования.
Ключевой показатель ЦБ, влияющий на уровень ставок по ипотечным программам, в течение долгого времени снижался, однако в марте этого года он поднялся до 4,5%, в апреле – до 5%. Вслед за тем некоторые крупные банки объявили об увеличении ставок по жилищным кредитам.
В ИНКОМ-Недвижимость отмечают, что некоторые покупатели спешат заключить сделку, пока проценты по ипотеке не выросли еще больше.
Определенную долю спроса на вторичном рынке занимают и консервативные инвесторы, приобретающие недвижимость в первую очередь для сохранения своих сбережений от обесценивания, а также для сдачи квартиры в аренду.
Об этой категории покупателей рассказывает Сергей Шлома, директор Департамента вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость: «Напомню, что с 2015 года, когда цены на вторичное жилье начали снижаться (после скачка спроса в конце 2014‑го), покупка квартиры ради вложения средств стала редким явлением.
Наблюдая за тем, как уменьшаются ценники, люди все больше разочаровывались в инвестиционной привлекательности недвижимости. В 2018‑м, когда цены пошли вверх, ситуация начала меняться, и к концу того года доля консервативных инвесторов на “вторичке” столицы составила 20%.
В 2019 году общий уровень спроса ощутимо снизился (в некоторые месяцы на 30%, а то и 40% в годовом выражении), а доля покупателей-инвесторов сократилась до 5%. Во второй половине 2020-го на фоне мощного роста спроса и цен увеличился и объем условно инвестиционного спроса – к этой категории относилась каждая седьмая сделка.
В нынешнем году также немало покупателей приобретает квартиру для сохранения накоплений, а негативные события в сфере экономики – колебания курсов валют, усиление санкций со стороны США, рост уровня инфляции и прочее – укрепляют их решение вложиться в недвижимость.
Кроме того, в начале 2021-го у консервативных инвесторов была дополнительная мотивация – надежда на то, что вторичные квартиры будут существенно дорожать и дальше, из-за чего доля таких покупателей вырастала порой до 20%. Однако затем участники рынка поняли, что с большой вероятностью средний уровень цен в нынешнем году уже не изменится.
Поэтому во второй половине весны условно инвестиционный спрос стабильно остается на уровне 14-15%».
По мнению специалистов ИНКОМ-Недвижимость, чаще всего консервативные инвесторы выбирают самые востребованные на рынке варианты: типовые 1- или 2-комнатные квартиры, предлагаемые по незавышенной стоимости, площадью в среднем от 30 до 50 кв. м, в локациях с развитой инфраструктурой.
Кроме того, такие покупатели нередко обращают внимание на квартиры в домах, попавших в списки программы реновации старого жилья. По данным Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость, за год средняя цена предложения 1 кв. м квартир в пятиэтажках под снос выросла на 22% (со 198,1 тыс. рублей до 242 тыс. рублей), средняя стоимость объекта – на 14% (с 9 млн рублей до 10,3 млн рублей).
Комментирует Сергей Шлома, директор Департамента вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость: «Поначалу, после объявления об этой инициативе, перспективы ее реализации представлялись весьма туманными.
Но постепенно, по мере появления новостей о переселении жильцов и ликвидации ветхих строений, доверие населения к программе реновации повышалось.
Жилье в домах под снос пользуется спросом и у инвесторов, которые приобретают его не только ради консервации своих средств, но и для получения в дальнейшем квартиры большей площади и в новом доме.
При этом из-за повышенного интереса со стороны покупателей цены на такое жилье порой бывают “перегретыми”. К примеру, в некоторых локациях (особенно тех, которые скоро затронет реновация) стоимость квартир в пятиэтажках под снос может быть в среднем на 10-15% выше, чем аналогичного предложения в соседних “хрущевках”, не вошедших в списки программы».
Пресс-центр ИНКОМ-Недвижимость
Тема: