В Москве квартиры в новостройках сдаются на 7-10% дешевле остальных

Арендный бизнес может надолго обеспечить вас стабильным и надёжным источником дохода. Однако для того, чтобы не возникло разочарований с приобретенной для сдачи в аренду недвижимостью, нужно не ошибиться с выбором при покупке. Грамотный подход к подбору объекта поможет окупить инвестиции за короткий срок.

В каких жк стоит покупать квартиру?

Квартиры в ЖК — это оптимальный вариант, потому что такую недвижимость сейчас охотнее всего берут в аренду представители среднего класса. Поскольку речь идёт о новых апартаментах с качественным ремонтом, их можно сдавать, не беспокоясь по поводу текущих кранов, неисправной электропроводки или других неприятностей. Однако для начала необходимо определиться с домом и его локацией.

В Москве квартиры в новостройках сдаются на 7-10% дешевле остальных

 При выборе нужно обращать внимание на следующее:

  • репутация застройщика. Она важна не только для тех, кто покупает квартиру ещё в процессе строительства такого комплекса, но и для тех, кто хочет стать владельцем такой недвижимости даже после того, как дом сдан в эксплуатацию. На самом деле всё довольно просто: если застройщик дорожит своей репутацией, он не будет экономить на материалах или специалистах. В итоге и с жилым комплексом в течение 10-15 лет после сдачи не возникнет проблем. Дома не будут расползаться, не появятся трещины и т.д.;
  • категория дома. Наибольшим спросом у арендаторов пользуются квартиры в эконом-сегменте и в бизнесе. Что же касается премиального, то снять такие апартаменты себе может позволить далеко не каждый, тем более в Москве. Зарабатывать на аренде в целом тоже реально, однако нужно очень хорошо понимать довольно специфическую нишу. То есть это однозначно не вариант для начинающего предпринимателя;
  • инфраструктура. У большинства застройщиков под магазины, аптеки, отделения банков и офисы отводятся первые этажи. Однако нередко инфраструктура этим не ограничивается. При покупке квартиры посмотрите на то, предполагается ли открытие поблизости садика, школы, спортивного комплекса, других социальных объектов. Арендаторы готовы переплачивать за хорошую инфраструктуру и нередко даже — закрывать глаза на недостатки самой квартиры;
  • тип дома. Дома из кирпича — тёплые, панельные более доступные по ценам. Есть и более современные технологии, однако разобраться в том, чего ждать от такого дома, сможет только строитель-эксперт. В любом случае уделить внимание этому моменту не мешало бы и покупателю;
  • планировка. Такую информацию можно посмотреть на официальном сайте застройщика. Как правило, она не скрывается. Стандартная планировка с изолированными комнатами пользуется традиционно наибольшим спросом. Также довольно востребована свободная, особенно если речь идёт о компактных квартирах. А вот переплачивать за высокие потолки и оригинальные решения в Москве не любят;
  • наличие парковочного места. Обычно владельцу квартиру предоставляют возможность разместить хотя бы один автомобиль. При аренде квартиры, как правило, это право переходит вместе с апартаментами к жильцам. И в таком мегаполисе как Москва это очень важный момент.

Это далеко не всё из того, на что стоит обратить внимание. Информацию нужно изучать по каждому ЖК. Важно то, когда был сдан дом (как давно), не возникли ли с ним проблемы. Стоит проанализировать, что пишут о ЖК сами владельцы квартир. Особо важно мнение жильцов.

Если ЖК всё ещё находится в процессе постройки, необходимо обратить внимание на то, не опаздывает ли застройщик со сроками, не было ли переносов. Разумеется, стоит проанализировать его ситуацию с другими подобными проектами.

Наиболее ликвидные и востребованные ЖК для аренды квартиры

  • Мы подготовили для Вас список жилых комлексов, квартиры или аппартаменты в которых стоит рассмотреть:
  • Адрес: Москва, САО, р-н Беговой, Верхняя ул., 20к1
  • Метро: Белорусская

В Москве квартиры в новостройках сдаются на 7-10% дешевле остальных

  1. Адрес: Пресненская набережная 8, стр.1
  2. Метро: Выставочная, Деловой центр
  3. Адрес: Мосфильмовская 88к4с3
  4. Метро: Ломоносовский проспект, Раменки
  5. Адрес: Малая Пироговская дом 8        
  6. Метро: Фрунзенская

В Москве квартиры в новостройках сдаются на 7-10% дешевле остальных

  • Жилой комплекс: Воробьевы Горы
  • Адрес: Мосфильмовская дом 70
  • Метро: Университет
  • Адрес: Нежинская дом 1 к 3
  • Метро: Славянский бульвар, Парк Победы
  • Адрес: Маршала Соколовского 5
  • Метро: Октябрьское поле
  • Адрес: Минская дом 1Гк1
  • Метро: Университет, Киевская, Ломоносовский проспект

В Москве квартиры в новостройках сдаются на 7-10% дешевле остальных

  • Жилой комплекс «Триумф-Палас»

Адрес: Чапаевский переулок, д. 3

Метро: Аэропорт, Сокол

  • Жилой комплекс «Весна на Балтийском»

Адрес: Часовая улица, д. 23 к. 1

Метро: Аэропорт, Сокол

  • Жилой комплекс «Гранд-Парк» на Ходынке
  1. Адрес: Ходынский бульвар, д. 11
  2. Метро: Полежаевская
  3. Адрес: Давыдковская улица, д. 3
  4. Метро: Минская, Пионерская, Славянский Бульвар

В Москве квартиры в новостройках сдаются на 7-10% дешевле остальных

  • Башня исторического «Дома нефтяника»

Адрес: Тараса Шевченко набережная, д. 1/2

Метро: Киевская

  • Жилой комплекс бизнес-класса «Серебряный берег»

Адрес: Маршала Жукова проспект, д. 59

Метро: Октябрьское Поле, Хорошёво, Щукинская

  • Жилой комплекс «Пирамида»

Адрес: Дмитрия Ульянова улица, д. 31             

Метро: Академическая, Крымская, Профсоюзная

  • Жилой комплекс «Савеловский Сити»

Адрес: Новодмитровская улица, д. 2 к. 6

Метро: Дмитровская, Савёловская

В Москве квартиры в новостройках сдаются на 7-10% дешевле остальных

Адрес: Шелепихинская набережная, д. 34 к. 1

Метро: Фили, Шелепиха

  • Жилой комплекс «Воронцовский Хаус»

Адрес: Новаторов улица, д. 8 к. 2

  • Метро: Проспект Вернадского
  • Адрес: Авиационная улица, д. 79         
  • Метро: Спартак, Тушинская, Щукинская

В Москве квартиры в новостройках сдаются на 7-10% дешевле остальных

  1. Адрес: Фадеева дом 4А
  2. Метро: Новослободская, Белорусская
  3. Адрес: просп. Вернадского, 92К1
  4. Метро: Тропарево 
  5. Адрес: ш. Энтузиастов, 1к1
  6. Площадь: Ильича, Римская
  • ЖК бизнес класса «Английский квартал»

Адрес: Мытная 7к1

Метро: Октябрьская / Шаболовка / Добрынинская

В Москве квартиры в новостройках сдаются на 7-10% дешевле остальных

  • ЖК на «2-ой Квесисской дом 20»
  • Адрес: Улица: 2-я Квесисская дом 20к1
  • Метро: Петровский парк, Савеловская, Динамо
  • Адрес: Верхняя Красносельская 19С2
  • Метро: Красносельская
  • Адрес: Набережная Академика Туполева 15
  • Метро: Бауманская
  • Адрес: Мичуринский Проспект 11к3
  • Метро: Ломоносовский проспект, Раменки
  • Адрес: Нежинская дом 8 к 1
  • Метро: Парк Победы, Славянский бульвар

В Москве квартиры в новостройках сдаются на 7-10% дешевле остальных

  1. Адрес: Новочеремушкинская 60
  2. Метро: Новые Черемушки
  3. Адрес: улица Коштоянца дом 20
  4. Метро: Юго-Западная

Выбор района

Выбирать стоит не только ЖК, но район. Выше этот вопрос мы уже разбирали. Однако стоит отметить, что важна далеко не только инфраструктура. Большое значение имеет целый ряд факторов:

  • наличие удобного подъезда;
  • транспортная развязка;
  • наличие поликлиники, детского сада, школы;
  • репутация района (насколько он криминогенный, какие социальные слои в нем преобладают);
  • темпы застройки, общая скорость развития;
  • сильные и слабые стороны именно района (например, много зелени и слабое решение транспортного вопроса).

Обычно такую информацию можно подчерпнуть из открытых источников. По мере возможности стоит также прогуляться по району и изучить ситуацию визуально.

В Москве квартиры в новостройках сдаются на 7-10% дешевле остальных

Количество комнат

Самыми востребованными квартирами у арендаторов являются одно- и двухкомнатные квартиры. Первые снимают студенты, одинокие люди, пары, которые хотят по разным причинам сэкономить. Нередко в однокомнатной квартире живут матери-одиночки. Двухкомнатные обычно выбирают семейные пары, нередко — с 1-2 детьми. Спрос на такие предложения есть всегда.

Что же касается трёхкомнатных квартир, то для большинства их аренда уже оказывается ощутимой в финансовом плане.

И даже те, кто могут себе позволить такие расходы, обычно предпочитают откладывать разницу в сумме на оплату ипотеки или на решение других вопросов.

Поэтому для инвестиций в арендный бизнес имеет смысл брать квартиру с максимум 2 комнатами. Если у вас есть свободные средства, лучше купить несколько апартаментов.

Как выгоднее сдавать квартиры?

Вложение средств в такое имущество — это хороший способ организовать для себя пассивный источник дохода. Однако для того, чтобы он действительно оставался пассивным, нужно экономить на временных затратах. Как это сделать?

Сдача квартиры в аренду — это более сложный процесс, чем многие себе представляют. Необходимо:

  • Привести недвижимость в порядок. Даже в квартире от застройщика всегда небходимо сделать финишную отделку. Также надо решить вопрос с мебелью, с бытовой техникой и прочим. Если вы беспокоитесь за сохранность такого имущества, рекомендуем сделать подробнейшую опись. Понятно, что до конфликта лучше не доводить. Но меньше всего на практике проблем возникает у тех, кто к ним тщательно готовится.
  • Сделать качественные фотографии квартиры, по возможности снять видео. Это позволит потенциальным арендаторам получить отчётливое представление о том, что им предлагают.
  • Выбрать оптимальную схему сдачи квартиры. Возможны в целом 2 варианта — долгосрочно и посуточно. И у того, и у другого есть свои преимущества и недостатки. При первом гарантирована стабильность, квартира медленнее изнашивается. При втором — заработок выше, но заниматься арендой нужно постоянно. Плюс износ в разы выше.
  • Разобраться с тем, как и на каких площадках давать объявление о сдаче квартиры в аренду.
  • Написать объявления и разместить. В некоторых случаях имеет смысл потратиться на платные услуги сервисов, чтобы поднять объявление в ТОП, привлекать к нему внимание. Часто это оправдывается быстрой сдачей квартиры в аренду.
  • Провести показы. Иногда везёт и удаётся быстро найти квартирантов. Но в целом показы могут проводиться до нескольких недель. Если же всё затягивается на ещё больший срок, то нужно пересмотреть ценовую политику или подход к рекламе.
  • Выбрать арендаторов. Не стоит останавливаться на первых же, которые согласились на вашу цену. Доход — это ещё не всё. Арендаторы могут создать проблемы, которые не оправдает даже размер арендной платы. Поэтому нужно очень внимательно присмотреться к тем, с кем вы собрались заключать договор.
  • Согласовать все моменты. Сначала нужно обсудить всё устно, разобраться, достигли ли вы взаимопонимания.
  • Оформить и подписать договор аренды. Учтите, что если он заключается на срок больше года, то договор придётся регистрировать.
  • Подписать передаточный акт, отдать ключи, получить оплату.
  • Приходить ежемесячно для контроля за состоянием квартиры и для снятия показателей со счётчиков.
  • Расторгнуть договор, когда арендаторы захотят съехать или если вас что-то перестанет устраивать. Освобождение жильцами квартиры возможно и просто по факту окончания срока действия договора, который потом не продлевают.
  • Повторить всю процедуру с поиском новых жильцов.
  • Продолжить контролировать использование вашего имущества.
Читайте также:  Что происходит на рынке вторичного жилья в Москве?

В описанном выше алгоритме не указана необходимость проводить уборку или ремонт. На самом деле включить это в цикл на регулярной основе неправильно, потому что это во многом зависит от состояния квартиры и от потребности в ремонте. Но в ряде случаев хорошим тоном будет заказать услуги клининговой компании после съезда каждых арендаторов.

Таким образом, процесс сдачи квартиры в аренду довольно сложный, хлопотный и трудоёмкий. Он требует глубокого погружение в ряд вопросов. Кроме того, на всё нужно время. То есть такой заработок проблематично совмещать со строительством карьеры или с бизнесом. А ещё сдать квартиру в аренду сложно, когда владелец находится в другом городе или даже в другой стране.

Именно в таких ситуациях на помощь собственникам приходит доверительное управление. Наша компания оказывает подобную услугу уже более 24-х лет. По факту, вы доверяете квартиру агентству, которое выполняет описанный выше алгоритм за вас и от вашего имени. Это позволяет добиться получения большего дохода с минимальной тратой личного времени.

Договор доверительного управления также защищает ваши интересы и от недобросовестных агентов.

В его тексте очень тщательно расписываются права и обязанности сторон, ваши возможности контролировать использование квартиры, размер вознаграждения риелтору.

Договор доверительного управления — это отличное решение для собственников. Оно позволяет сгенерировать постоянное поступление средств сразу после передачи квартиры в управление.

.

Новостройка или вторичка?

При выборе квартиры стоит также понять, что будет лучше — покупка недвижимости в новостройке или же во вторичке. Не секрет, что престижные ЖК есть и во второй группе.

На самом деле многое зависит от того, на что именно вы нацелены. Уже прошли времена, когда новостройка на этапе котлована была более предпочтительным вариантом и это позволяло приобрести привлекательные апартаменты по удивительно низким ценам.

Сейчас же, если вы хотите начать получать прибыль “здесь и сейчас”, то вторичка — предпочтительнее. Пока ЖК достраивается, сдаётся в эксплуатацию, пока решается вопрос с инфраструктурой, вы можете уже наладить поступление дохода.

Но каждый вариант надо рассматривать индивидуально.

Как быстро окупаются квартиры?

Чтобы понять, насколько этот бизнес доходный, нужно разобраться с тем, сколько времени потребуется на то, чтобы вложение окупилось.

Самые лучшие показатели в этом отношении у однокомнатных квартир и небольших аппартаментов — от 8-11 лет в среднем.

Если говорить о двухкомнатных, то на то, чтобы такая недвижимость окупилась, нужно 10-12 лет. А вот с трёхкомнатными всё может доходить и до 15-20 лет.

Говорить о точных цифрах проблематично, потому что на срок влияет множество факторов:

  • схема сдачи квартиры в аренду (при посуточной срок уменьшается, но повышаются риски серьёзных затрат на ремонт, что ещё больше осложняет ситуацию с прогнозированием);
  • расположение квартиры (апартаменты, находящиеся рядом с место, окупаются несколько быстрее несмотря даже на то, что стоят дороже);
  • количество простоев (на фактический срок будет напрямую влиять то, насколько активно вы станете заниматься сдачей квартиры в аренду);
  • площадь квартиры (чем больше квадратных метров, тем больше времени требуется на то, чтобы они окупились, зависимость в данном случае прямая);
  • количество ремонтов, которые за всё время производились (в данном случае собственник зависит от того, насколько аккуратно арендаторы пользуются недвижимостью);
  • сопутствующие расходы.

Чем больше факторов вы учтёте, тем с более высокой точностью вы сможете построить финмодель вашего арендного бизнеса. В целом при общем анализе рынка вполне реально получить примерные сроки, которые и были озвучены выше. А вот конкретика всегда рассчитывается по отдельно взятому объекту.

Заработать на сдаче квартиры в аренду вполне реально. Причём вам для этого даже не потребуется личное участие. Рекомендуем тщательно изучить рынок управления недвижимостью и обратиться к профессионалам, дорожащим своим именем. 

Информация от партнеров по зарубежной недвижимости: на сайте europe-house.com Вы можете выбрать и купить недвижимость в Германии. По всем объектам представлена подробная информация. Сервис работает без дополнительных и скрытых комиссий.

Другие статьи:

Выгодные инвестиции в новостройки Москвы – выбираем квартиру для аренды | Статьи по теме "Инвестиции в недвижимость" на портале недвижимости Move.ru

Снять жилье в столице непросто и спрос на аренду квартир постоянно растет. Эксперты портала Move.ru проанализировали, какие особенности жилья нужно учитывать, чтобы выгодно приобрести апартаменты в новостройке для сдачи в аренду.

Требования к квартирам, которые будут сдаваться жильцам, немого отличаются от тех, которые предъявляются к объектам для постоянного проживания.

Покупая жилье для аренды, нужно в первую очередь обращать внимание на инфраструктуру района и его близость к центру столицы и основным транспортным магистралям города.

Люди, которые будут снимать жилье, должны иметь возможность быстро добираться к месту работы, учебы.

Стоимость квартиры важна для арендодателя, поэтому объекты для покупки нужно выбирать в Новой Москве, где цена кв. метра жилья намного ниже, чем в центральной части города.

В Москве квартиры в новостройках сдаются на 7-10% дешевле остальных

В каких новых жк лучше выбирать квартиру

Арендуют жилье в ТиНАО не только приезжие, но и московская молодежь, которая хочет больше самостоятельности. В основном это люди, учащиеся в московских ВУЗа или работающие в центре города. Они стараются арендовать недорогое жилье. При этом основным критерием выбора квартиры остается близость к главным магистралям города и к метрополитену.

Чтобы правильно выбрать расположение ЖК, нужно учитывать:

  • инфраструктуру района;
  • его близость к МКАД;
  • есть ли рядом станции метро.

Обустройство территории вокруг дома и наличие интересных объектов для проведения досуга повысит привлекательность выбранной квартиры.

В Москве квартиры в новостройках сдаются на 7-10% дешевле остальных

Жк возле метрополитена

В Новой Москве мало новостроек, которые располагаются вблизи станции метро.  К ним относится:

  • «Румянцево парк» возле станции «Румянцево»;
  • «Москвичка» около станции «Коммунарка»;
  • грандиозный «Саларьево Парк», расположенный у метро «Саларьево»;
  • уютные ЖК «Городские Истории», «Филатов Луг», а также «Переделкино Ближнее», которые строятся возле метро «Рассказовка»;
  • «Прокшино» находится в 5 мин. ходьбы от одноименной станции.

При выборе ЖК можно учитывать то, какие остановки метрополитена будут открыты в ближайшем времени. После завершения строительства ст. «Новомосковская», доступ к метро получат крупнейший комплекс «Скандинавия» и его оппонент «Белые ночи».

В Москве квартиры в новостройках сдаются на 7-10% дешевле остальных

Новостройки у главных магистралей города

Владельцы автомобилей, которые будут искать апартаменты для аренды, будут учитывать возможность без проблем выезжать на Киевскую, а также Калужскую дороги, ведущие в центр столицы. Квартиру в доме у Калужского шоссе можно купить в:

  • «Испанских кварталах»;
  • «Аквилон парке»;
  • «Скандинавии»;
  • «Южном Бунино»;
  • комфортном комплексе «Москвичка»;
  • современной «Дубровке»;
  • «RDD» (Russian Design District);
  • «Новой Звезде».

Жилье у Киевского шоссе можно найти в «homecity», а также в «Румянцево парке», «Первом Московском», «Позитиве», «Ново-Никольском».

В Москве квартиры в новостройках сдаются на 7-10% дешевле остальных

Жилые комплексы недалеко от МКАД

Удаленнлсть от МКАД существенно влияет на уровень жизни арендатора, потому что к этой магистрали привязаны цены на услуги такси, доставку покупок.  Если люди планируют проводить досуг в Старой Москве, то они будут искать жилье на дальше 5 км от МКАД. В Новой Москве есть всего 8 ЖК с таким расположением.  Квартиру возле МКАД можно купить в:

  • «Испанских кварталах»;
  • «Саларьево парке»;
  • современном комплексе «Москва А101»;
  • «Новой звезде»;
  • Крупном ЖК «Скандинавия»;
  • «Аквилон парке»;
  • комфортном «Позитиве»;
  • «Румянцево парке».

Сотрудники Move.ru выяснили, что МКАД имеет второстепенное значение, если ЖК находится возле метрополитена. В большинстве случаев на метро легче и быстрее можно добраться в центр города, чем на машине.

В Москве квартиры в новостройках сдаются на 7-10% дешевле остальных

После открытия новой ветки метрополитена до Троицка, выгодным транспортным расположением смогут похвастаться ЖК, строящиеся в 10-15 км от МКАД. К ним относятся комплекс «RDD», вблизи которого откроется станция «Ватутинки».

Каким районам отдавать предпочтение

Более востребованными у арендаторов будут квартиры в больших массивах. В них есть все необходимое для комфортной жизни: разнообразные магазины, спортклубы, парикмахерские и спа-салоны, медцентры, школы, детсады, банки, кафетерии, рестораны.

В Москве квартиры в новостройках сдаются на 7-10% дешевле остальных

  • Хорошую инфраструктуру можно найти в Коммунарке, Щербинке, Переделкино, Ватутинках, Прокшино, Саларьево-Румянцево.
  • В Коммунарке находится сразу 4 интересных проекта: комфортный комплекс «Новая Звезда», крупный ЖК «Скандинавия», современные комплексы «Москва А101» и «Аквилон Парк».
  • В Щербинке выгодно покупать квартиру в «Калипсо-3», ЖК «Остафьево» или «Белой звезде».
  • В Переделкино отдавайте предпочтение проектам: «Городские истории», ЖК «Рассказово», а также «Переделкино-Ближнее».
  • В Саларьево-Румянцево расположены крупные ЖК: «Позитив», уютный «Homecity», модные «Румянцево Парк» и «Саларьево Парк».
  • В Ватутинках  расположены ЖК «Андерсен», крупная новостройка «Кленовые Аллеи», а также «Новые Ватутинки».
  • В Прокшино могут заинтересовать арендаторов комфортный ЖК «Прокшино» и роскошный комплекс «Испанские кварталы».
  • Проект RDD будет также интересен покупателям тем, что в нем будут открыты уникальные образовательные и спортивные объекты, творческие мастерские.

Как выбрать жилье для дальнейшей аренды

Чтобы минимизировать сумму вложений и ускорить окупаемость приобретенного объекта, отдавайте предпочтение лотам с завершенной отделкой. Ремонт, выполненный застройщиком, всегда обходится дешевле, чем сделанный нанятыми рабочими.

На рынке 47% квартир продаются с отделкой «под ключ». Также хорошим решением будет покупка жилья в состоянии white box. Его заключительная отделка обойдется недорого. Сейчас на рынке представлено около 700 лотов с предчистовой отделкой.

Читайте также:  Эксперты подсчитали ущерб от страховых случаев

Выбирая планировку квартиры, учитывайте то, что студии продаются дешевле однокомнатных квартир. Аренда современной студии стоит почти столько же, как и съем однокомнатной квартиры. Таким образом, студия требует меньше вложений и окупится быстрее.

Изучая предложения по продаже квартир, обратите внимание на также жилье на 2-3 этажах. Такие квартиры обычно стоят дешевле. В них нет красивых видов их окон.

Воспользовавшись рекомендациями экспертов Move.ru, вы сможете выгодно вложить деньги в квартиру, которую будете сдавать в аренду.

Какие новостройки Новой Москвы выгоднее сдавать в аренду?

Инвестирование в жилую недвижимость по-прежнему остается надежным и выгодным способов приумножения средств, и одна из хороших стратегий – это сдача жилья в аренду. При этом в Новой Москве к сдаче в аренду предлагается около 1.

5 тысяч квартир, спрос на которые находится на стабильно высоком уровне.

О том, что необходимо учитывать при этом способе инвестирования и как правильно выбрать подходящие объекты, порталу «НовостройСити» рассказали эксперты компании «Метриум».

Шаг 1: выбор новостройки

Для начала нужно подобрать наиболее ликвидный и выгодный жилой комплекс, и здесь нужно обратить внимание на ряд нюансов.

Первое: транспортная доступность

Этот фактор является одним из важнейших, поскольку квартиры в Новой Москве зачастую арендуют люди, которые работают в столице. А это значит, что они должны иметь возможность максимально быстро и комфортно добираться до нужной локации.

По этим причинам при выборе подходящей новостройки нужно обращать на внимание расстояние от МКАД, близость к автомагистралям и развязкам, а также уровень развития самого района, где расположен объект. Большое значение имеет наличие станций метров в шаговой доступности.

Например, в 5-ти или 15-ти минутах ходьбы от дома.

По данным компании, среди наиболее удачно расположенных комплексов ЖК «Москвичка» недалеко от станции метро «Коммунарка», «Румянцево парк» вблизи станции «Румянцево», «Переделкино Ближнее» и проект «Городские истории» у «Рассказовки», а также «Саларьево парк» рядом одноименной станцией метро. Но обратить внимание можно также на те проекты, рядом с которыми только планируется открытие метро. К таким относится, например, жилые комплексы «Скандинавия» и «Белые ночи».

Также не стоит забывать, что владельцам автомобилей будут удобны проекты, до которых можно комфортно доехать до Киевского или Калужского шоссе. К примеру, «Южное Бунино», «Новая звезда», «Позитив», homecity, «Испанские кварталы» и проч.

В Москве квартиры в новостройках сдаются на 7-10% дешевле остальных

Второе: удаленность от МКАД

Этот нюанс эксперты вынесли в отдельный пункт, поскольку от этого напрямую зависит комфорт проживания будущих арендаторов.

Например, как долго жители смогут добираться до центра Москвы, сколько будет ехать доставка покупок, как дорого обойдется такси до столичных районов и многое другое.

Таким образом, наиболее ликвидными и успешными с точки зрения сдачи в аренду проектами станут те, что расположены максимально близко к МКАД.

В пределах 5-ти км от МКАД сегодня находятся восемь проектов. Это «Скандинавия», «Позитив», «Аквилон парк», «Новая Звезда», а также «Испанские кварталы», «Румянцево парк», новостройка «Москва А101» и «Саларьево парк».

Однако этот фактор все же не стоит ставить на первое место, ведь многие арендаторы предпочитают общественный транспорт личному, а значит, им важнее будет наличие вблизи станций метро или автобусных остановок.

Третье: развитость района

Этот момент очень важен, поскольку влияет на комфортность проживания в том или ином комплексе.

При выборе квартиры для аренды люди обращают внимание на то, где они смогут приобретать продукты, ужинать с семьей или друзьями, в какие школы смогут отдать детей на обучение и проч.

С точки зрения этого аспекта эксперты обращают внимание на ЖК «Новая Звезда», «Москва А101», «Скандинавия» и проч.

Значение имеет при этом и уникальность инфраструктуры новостроек – это может стать хорошим дополнительным аргументом. Это могут быть оригинальные спортивные центры, образовательные кластеры, фитнес-клубы и многое другое.

Шаг 1: выбор квартиры

На этом этапе нужно понимать, что квартира приобретается в первую очередь для сдачи в аренду, а значит, должна удовлетворять потребности только съемщика. Однако при этом для минимизации вложений на какие-то аспекты приемлемо «закрыть глаза».

Первое: отделка

Для того, чтобы оптимизировать размер финансовых инвестиций, можно обратить внимание на квартиры с готовой отделкой от застройщика. В том числе это сократит и время на подбор подрядчиков, выбор стройматериалов и проч.

Как отметили в компании, на территории Новой Москвы на текущий момент такие квартиры можно найти в 16-ти новостройках, а общее число лотов составляет около 4.3 тысяч.

Рассмотреть можно, например, «Новые Ватутинки», «Саларьево парк», «Бунинские луга», «Переделкино Ближнее», «Кленовые аллеи» и проч.

Кроме того, можно обратить внимание на квартиры с предчистовой отделкой – это поможет снизить затраты на проведение ремонтных работ.

В Москве квартиры в новостройках сдаются на 7-10% дешевле остальных

Второе: планировка

Одним из наиболее подходящих планировок квартир для сдачи являются студии — если рассматривать такие варианты в пересчете на квадратный метр, то арендные ставки здесь наиболее высокие.

Средняя стоимость «квадрата» составляет 1.2 тысяч рублей. Однако их доля в Новой Москве сегодня небольшая – около 6% от общего объема.

Таким образом, средняя оплата аренды студии в Новой Москве составит около 31 тысячи рублей.

Квадратный метр однокомнатной квартиры при сдаче в аренду обойдется в среднем за 850 рублей, «квадрат» двухкомнатной будет стоить порядка 750 рублей. Ежемесячная оплата составит 32 и 42 тысячи рублей соответственно.

Как отмечают в компании, а среднем приобрести студию  площадью 26.5 квадратных метров можно за 4.4 млн рублей, а однушку метражом 39 «квадратов» — от 6.1 млн рублей. Двушка площадью 62 квадратных метров обойдется инвестору в 8.4 млн рублей. Таким образом, для сдачи наиболее выгодной окажется именно студия.

Третье: нюансы

При выборе подходящего варианта квартиры следует обращаться внимание на качественные характеристики, которые обеспечат комфортность проживания. Однако иногда арендодатели могут смириться с некоторыми неудобствами квартиры, поскольку это жилье для них – временное. При этом такие неликвидные лоты обойдутся инвестору дешевле наиболее востребованных лотов, а сдавать их можно по среднерыночной цене. К таким можно отнести, например, квартиры на 2-ом или 3-ем этажах, которые иногда стоят на 10-15% меньше, чем жилье на верхних этажах. Также повышает стоимость квартиры с привлекательными видовыми характеристиками – на воду, парк, лес и проч. Кроме того следует учитывать, что ниже всего цены на квартиры, расположенные ближе к лифтовым шахтам.

Названы три способа, как купить квартиру в Москве

Приобрести жилье в столице или как минимум недалеко от ее пределов — мечта многих россиян. В нынешних ценовых реалиях это желание обойдется человеку в несколько миллионов рублей.

Как считают эксперты, воплотить такие планы в жизнь вполне реально и сделать это можно несколькими способами.

Какие нюансы стоит учитывать перед покупкой недвижимости, как лучше копить и что поможет сделать это быстрее — разбиралась «Вечерняя Москва».

«Пошаговый москвич»

Кому не хочется всего и сразу? Только вот не каждый карман позволяет утолить все «хочу» моментально.

Например, при желании иметь собственное жилье не всегда стоит рассматривать вариант «цельной» квартиры.

Как посоветовал «Вечерней Москве» вице-президент Российской гильдии риелторов Константин Апрелев, если «финансы поют романсы», лучше начать с малого, а затем поэтапно расширяться.

— Сначала, например, покупаете комнату, селитесь туда и живете, экономя на аренде. Второй шаг — увеличение площади до следующего уровня. Или можно начинать покупку с ближайшего Подмосковья, а уже потом постепенно перемещаться в Москву. Все варианты, связанные с периодом ожидания, — это не самый лучший сценарий.

Тем более там метражи уже большие, а мы решаем задачу по минимальной стоимости. Покупать новостройку на этапе котлована — тоже спорный вопрос. Вы не сможете спрогнозировать, что будет с ценой, когда дом будет сдан.

Часто бывает так, что цена на стадии котлована и стоимость итоговой квартиры почти не отличаются, — отметил эксперт.

По словам собеседника «ВМ», в такой ситуации бывает более выгодно хранить деньги на депозите. По текущим меркам это 3,5–4 процента прибыли в год, уточнил Апрелев. В случае покупки жилплощади ее также можно сдавать.

Это, по мнению эксперта, уже 4–6 процентов дохода в год. Он также заключил, что если инфляция будет сильной, то россияне смогут получить двойную выгоду. Это доходы от сдачи жилплощади и увеличение ее стоимости на рынке.

Квартирный «ждун»

Как рассказал «Вечерней Москве» доктор экономических наук НИУ ВШЭ Сергей Смирнов, еще одним бюджетным вариантом для россиян может стать покупка квартиры, которая с высокой степенью вероятности пойдет под реновацию. В таком случае жители нашей страны смогут в будущем получить «какие-то бонусы». Кстати, на платформах по продаже недвижимости подобных вариантов предостаточно — выбирай не хочу.

— В целом есть два варианта покупки квартиры. Либо копите каким-то образом, либо вступаете в ипотеку. Самый верный путь при первом сценарии — больше зарабатывать.

Да и все ведь для каждого индивидуально — зависит от желаний человека, его семейного статуса и реальных возможностей.

Также, если правительство России, например, решит предпринять дополнительные меры поддержки семей, это может немного изменить мотивацию людей, — сказал Смирнов.

Эксперт добавил, что сейчас финансовая грамотность россиян растет, чему есть две причины. Первая: часть жителей нашей страны «утолила товарный голод».

Читайте также:  В центре Иркутска построят новый жилой квартал

У них уже есть какое-то имущество и недвижимость, поэтому появились свободные деньги. Их они могут тратить в том числе и на расширение квадратных метров личной жилплощади.

Вторая причина: из-за пандемии, по мнению экономиста, люди стали бережнее относиться к деньгам.

— И поскольку туристический рынок не восстановился еще, то те суммы, которые россияне хотели потратить на отдых, перетекли в другие траты. Я не исключаю, что часть из них пойдет именно на жилищный рынок, — заключил Смирнов.

Деньги — в баксы, сам — на курсы

А вот эксперт по инвестициям и недвижимости Ян Марчинский, наоборот, считает, что копить — это «абсолютно неправильно». Как он пояснил «ВМ», пока человек будет это делать, деньги начнут обесцениваться. С учетом роста инфляции копить придется дольше.

— На покупку недвижимости лучше брать деньги под ипотеку или кредит. Сейчас самые низкие ставки по ипотеке за всю историю России. И это лучший момент, чтобы покупать недвижимость. Причем ставки, скорее всего, будут расти.

Сами цены сейчас находятся на максимуме, и есть предпосылки к тому, что они могут слегка упасть. Если же все равно хотите копить — лучше делать это в долларах или евро. Потому что доллар в среднем каждый год дорожает на 7–8 процентов. Более того, на эту валюту можно покупать облигации.

Потому что от них доход выше, чем от депозитов, — посоветовал он.

При этом специалист не рекомендовал россиянам нанимать финансового консультанта для выбора наиболее подходящего варианта. По его словам, лучше потратить месяц и пройти обучение финансовой грамотности. Такие курсы сейчас стоят от нескольких тысяч рублей до нескольких сотен тысяч. После можно совершенствовать свои знания или даже самому податься в консультанты.

Марчинский также отметил, что в России сейчас наблюдается «бум инвестиций». В доказательство тому статистика по количеству открытых брокерских счетов в нашей стране.

По словам эксперта, еще два года назад их было за 20 лет накоплено 3,5 миллиона, а сейчас эта цифра составляет 11 миллионов.

Как заключил собеседник «ВМ», в будущем ожидается их кратный рост, а также высока вероятность, что активы будут тоже расти.

Ранее в СМИ были названы города России, где быстрее всего можно накопить на собственное жилье. В топ-3 вошли Оренбург, Челябинск и Саратов. В этих городах россияне могут купить однокомнатную квартиру уже спустя пять лет после старта накоплений ощутимой части зарплаты. А вот заплатить первый взнос в размере 15 процентов — на это им понадобится всего год.

Названы главные ошибки, совершаемые россиянами при покупке квартиры

Как не прогадать, приобретая квартиру под сдачу

Выгодно ли сдавать квартиру в Москве? Рассмотрим вариант такого инвестирования.

По некоторым подсчетам, в идеале доходность однокомнатной квартиры составляет 8-11%. Иначе говоря, такой объект стоимостью от 3 до 7 млн руб. (от новостройки на ранних этапах до вторичного жилья), сдаваемый в аренду за 25–35 тысяч, окупится за 5-7 лет. У двушки доходность поменьше – 5-9%. При стоимости 4-9 млн руб. и ставке найма в 35-40 тысяч квартира окупится за 6-9 лет.

Однако это чистая арифметика, не учитывающая ни реалий рынка аренды, ни многих дополнительных факторов. В этих подсчетах не отражены ни простои в найме, ни обычные расходы владельца: налог на имущество, оплата услуг ЖКХ, содержание, ремонт и т. д. Поговорим обо всем этом поподробнее. 

Как на самом деле

В любом случае купленная квартира для сдачи в аренду рано или поздно начнет приносить доход. Но как это бывает на практике?

Риелторы, работающие на рынке аренды, считают, что реальный срок окупаемости квартиры экономкласса составляет лет 15-20, а ее доходность – 4-7 % годовых (кстати, чем меньше вложения, тем выше доходность – это известная аксиома, и она работает во всех сферах).

Рассчитать доходность от покупки квартиры под аренду можно самостоятельно. Формула такова:

(месячная стоимость аренды * 12 – 13% НДФЛ) * 100% (стоимость покупки + стоимость всех дополнительных вложений: и оформления сделки, и ремонта, и меблировки, и вознаграждения риелторам и т. д.)

Но это планируемый доход, а истинную доходность можно подсчитать только по факту – по итогам каждого года. Ведь в реальности сумма может быть другой:

  • арендную ставку иногда приходится понижать;
  • возможны перерывы в найме;
  • почти всегда возникают дополнительные вложения;
  • другие позиции, которые зависят от индивидуальной ситуации.

И, разумеется, надо учесть обязательные ежегодные и ежемесячные расходы – те из них, которые платит собственник.

Скажем, если арендаторы оплачивают лишь потребляемые ресурсы (оплата счетчиков), а остальные позиции в счете за ЖКХ – собственник (взносы на капитальный ремонт, отопление, домофон и т. д.

), то счетчики надо исключить из формулы доходности, остальное, наоборот, включить. Если же по договору аренды квартиранты полностью оплачивают коммунальные услуги, то эти платежи не учитываются.

А вот расходы владельца на замену оборудования, на новую мебель и мелкий ремонт включать необходимо. Кроме того, примерно раз в 5-7 лет придется делать полный ремонт всех помещений. 

Что купить для сдачи в аренду

Покупка квартиры под аренду – задача серьезная. Сначала надо выбрать, чему отдать предпочтение – первичному или вторичному рынку. 

Новостройка на первых этапах строительства обойдется дешевле всего и позволит сэкономить до 25 % готового жилья. Но квартира от владельца лучше с той точки зрения, что более старые дома расположены в местах с развитой инфраструктурой, А ведь стоимость аренды и спрос на квартиру зависят скорее от расположения, чем от новизны дома. 

Кроме того, надо определиться с классом и типом недвижимости. 

Лучше купить объект экономкласса, например расположенный в отдалении от центра города, но с косметическим ремонтом и необходимым набором мебели и техники. Варианты возможны, но такие, чтобы у них имелось главное конкурентное преимущество – невысокая стоимость найма. 

Высоким спросом у арендаторов пользуются достаточно просторные однокомнатные квартиры (примерно 45 кв. м) или, наоборот, небольшие двухкомнатные (около 55 кв. м), – они как раз и составляют до 80% предложений на рынке. Более просторные квартиры как вариант инвестирования для сдачи в аренду лучше не рассматривать, – это гораздо менее выгодно. 

Если говорить о конкретных цифрах, то в Москве аренда однушки экономкласса под ключ вдали от центра должна обойтись в сумму от 30 тыс. рублей, а такой же квартиры без ремонта – 25 тыс. рублей. 

Что еще нужно учитывать

Вообще, выгодно купить квартиру в Москве под сдачу в аренду можно, если руководствоваться теми же критериями, что и потенциальный арендатор. Для них важны следующие моменты. 

Район

Главным критерием выбора у съемщиков является местоположение квартиры. Наибольшим спросом пользуются такие места:

  • около известных вузов, в которые стремится молодежь из регионов и, возможно, иностранцы;
  • рядом со станцией метро и остановками наземного транспорта;
  • в районах с развитой инфраструктурой;
  • рядом с крупным бизнес-центром.

Расположение квартиры

Дополнительные факторы для стабильного спроса – расположение самой квартиры.

  • Этаж: Первый этаж – самый невостребованный, последний арендаторы тоже недолюбливают. Лучше покупать квартиру на одном из средних этажей.
  • Подъезд. Необязательно, чтоб в нем стояли цветы и пахло апельсинами, но опрятность и ухоженность добавляет сдаваемому объекту очков. Наличие консьержа приветствуется.
  • Вид из окна. Мало кому нравится вид на магистраль или помойку. Зато ценятся виды на парк, воду. Или на озелененный двор.

Отделка

Квартира с ремонтом будет сдаваться быстрее. Правда, дорогостоящий ремонт не сильно отразится на арендной ставке, поэтому достаточно будет полного косметического ремонта, – не вычурного, без резких акцентов, но сдержанного, с нейтральной цветовой гаммой. В любом случае обновленные потолок, стены и пол – прекрасный аргумент для достаточно высокой стоимости аренды. 

Меблировка

Чтобы в найме не было длительных простоев, к услугам арендаторов лучше иметь полный комплект необходимой мебели, бытовой техники и желательно кухонной утвари, посуды и нового постельного белья. Наиболее популярные минимальные требования:

  • двуспальная кровать;
  • шкаф;
  • письменный стол со стулом;
  • открытые полки;
  • кухонная мебель: разделочный и обеденный столы со стульями, навесная полка;
  • холодильник с морозилкой;
  • стиральная машина;
  • кухонная плита с духовкой.

Чтобы повысить класс сдаваемого жилья, к перечисленному стоит приобрести:

  • телевизор;
  • утюг с гладильной доской;
  • Wi-Fi-роутер;
  • микроволновую печь;
  • электрический чайник;
  • фен.

Риски

Главный риск собственника, получающего доход от сдачи в наем инвестиционной квартиры, – порча имущества. Однако грамотно составленный договор аренды, по которому наниматель обязан оплатить нанесенный ущерб, почти нивелирует риски. Для этого в документе прописывается состояние самой квартиры, мебели и техники при заселении жильцов. 

Кроме того, владелец может с начала срока найма взять с нанимателя обеспечительный депозит (залог), например, в размере ежемесячного платежа. Еще есть возможность застраховать имущество (стоимость полиса составляет обычно 1-5 тыс. руб. в год). 

И, конечно, сдавать квартиру в аренду надо официально, с уплатой налогов: это серьезно понижает риски в случае конфликта с нанимателем и при судебных разбирательствах. 

Оставьте комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *