Будет ли Китай строить московское метро за рубли, сколько жилья не сдадут в срок из-за кризиса и изменится ли концепция «новой Москвы», заместитель мэра столицы по вопросам градостроительной политики и строительства Марат Хуснуллин рассказал в интервью «Газете.Ru».
— Как Вы оцениваете ситуацию с градостроительством в Москве в условиях кризиса? Будет заморожено много строек, появится больше дольщиков? По-прежнему не ожидаете снижения ввода жилья в этом году?
— Определенное снижение строек будет, мы помним это по 2008 году. Число дольщиков увеличится. Весь обычный набор проблем в кризис, например некоторые подрядчики не могут получить финансирование в банках. Но мы к этому готовы.
Ввод недвижимости в этом году планировался на уровне 9 млн кв. метров.
Экономическая ситуация может повлиять на наши планы, но мы не ожидаем серьезного снижения — не менее 8 млн кв. метров недвижимости сдадим.
Для понимания: у нас в 2010 году был ввод менее 6 млн кв. метров — с того времени мы выросли почти на 50 процентов.
Мэром поставлена задача усилить контроль за ситуацией с дольщиками: мы с правоохранительными органами составили список для более частой проверки объектов и документов на предмет соответствия 214-ФЗ. Отмечу, что в 2010 году было около 7 тыс. обманутых дольщиков, на начало 2015 года осталось примерно 250–300. То есть мы за четыре года фактически по всем нашли решение и скоро закроем эту тему.
— Известно уже о каких-то крупных замороженных проектах?
— Пока нет. Все объекты в стройке, нет ни одного, который вызывал бы тревогу.
— Идея «амнистии» апартаментов вызвала много вопросов. Как Вы ее планируете реализовывать?
— Апартаменты создавались в первую очередь для развития рынка арендного жилья, но многие стали предметом купли-продажи как квартиры. Это вызывает опасения, потому что они продаются не по 214-ФЗ (о долевом строительстве).
Кроме того, купившие их люди там не прописаны, и возникают социальные вопросы: в какую поликлинику ходить, в какой садик. За последние годы мы решили проблему обеспеченности садиками и практически полностью — школами.
Оценив эти факторы, приняли решение добиться того, чтобы апартаментам был присвоен статус жилья. Хотя есть ряд таких, которые перевести нельзя, например, из-за норм инсоляции, технических ограничений.
— Как происходит этот перевод из одного статуса в другой?
— По каждому случаю принимаем решения индивидуально. Девелопер пишет обращение, мы рассматриваем на ГЗК, учитывая все факторы. Пока поступило всего десять обращений, по шести мы приняли решения.
— Многих апартаменты привлекали, потому что они дешевле на 20 процентов. Теперь их стоимость вырастет.
— Я не думаю, что цена повысится, а если и повысится, то незначительно.
Есть другая проблема: инфляция стала набирать темп, а значит, жилье будет дорожать.
Поэтому те, кто строит с уже закупленными материалами и уже профинансированными работами, цены поднимать не будут скорее всего. А у тех, кто «по-новому» строит, с учетом роста стоимости материалов будут расти и цены.
— На уровне инфляции или больше?
— Думаю, на уровне инфляции. Жилье во все кризисы плюс-минус равнялось на инфляцию.
— Может и будет ли Москва контролировать обоснованность роста цен на жилье?
— Цена на жилье — это абсолютно коммерческий сегмент, у государства на этот процесс прямого воздействия нет. Мы можем косвенно влиять, увеличивая объемы строительства, чтобы конкуренция была больше.
В Москве главная проблема — переуплотненность застройки, по этому показателю мы один из лидеров в мире, с нами схожи Сеул и Токио.
|
|
Почему появился проект Новой Москвы? Ведь из города стали уходить инвестиции из-за того, что стало негде строить.
Была поставлена стратегическая задача создать возможность для строительства. Мы стали развивать новый центр притяжения, чтобы люди проживали на новой территории и, когда надо, ездили в центр по хорошей транспортной магистрали, а мы за счет этого не теряли бы инвестиции.
На цены сильно влияет стоимость земли. В «новой Москве» есть жилье по 80 тыс. за 1 кв. метр. Важна и стоимость подключения: если сети есть, одна цена, если нужно тянуть, другая.
И только третий вопрос — это себестоимость самого строительства. Четвертый вопрос — маржа инвестора. Если предложений много, маржа меньше, если мало, высокая.
Мы можем градостроительно создавать возможности для увеличения предложений на рынке: пытаться снизить маржу, но она и так не очень большая.
— Когда антикризисные меры, озвученные правительством Москвы, реально окажут влияние на рынок?
— Уже оказывают. Главная мера — сохранение финансирования АИП (адресная инвестиционная программа). Более того, мы собрали всех наших подрядчиков и предложили тем, у кого есть техническая возможность, построить объекты раньше и соответственно раньше получить финансирование.
Чтобы они не попали на инфляционные процессы и не говорили, что что-то не получается. Хотите — работайте ночью, это выгоднее, чем растягивать сроки строительства, особенно по большим дорожным инфраструктурным объектам.
По ним, кстати, практически все подрядчики взяли на себя обязательство построить на один-шесть месяцев раньше сроков, хотя они и так были сокращены на 30 процентов.
Второе. Мы сняли обременение по изменению платы за изменение вида разрешенного использования земельного участка. В 2014 году плата составляла 21 млрд руб.
В этом году, если бы мы ее продолжали собирать, было бы не менее 40 млрд руб. Эта сумма — реальные инвестиции, которые мы фактически дадим в рассрочку.
Плата будет дифференцированной в зависимости от вида разрешенного использования земли, который хочет инвестор, и срок ее может составить до шести лет.
Плюс реконструкция дорог, ограничение парковки в центре, улучшение транспортной и пешей доступности. Сегодня мы строим дополнительно более 60 км метро, разработана проектная документация на строительство еще около 400 км дорог, реконструируем железную дорогу и дополнительно строим десятки километров новых железных дорог на территории Москвы.
Там, где улучшилась транспортная обеспеченность, стали больше строить жилья.
В кризис жилье — это основной вид строительства. Офисы и торговую недвижимость сейчас не будут строить, будут заканчивать ранее начатые объекты. По 214-ФЗ населением проинвестировано в жилую недвижимость порядка 530 млрд руб. Ни в одном мегаполисе мира нет такого. И мы будем в большей степени сейчас давать строить жилье.
Что касается паркингов, то, если есть в пешей доступности метро, зачем строить 1,5 машиноместа на квартиру? Надо оставить на квартиру одно машиноместо. Это и для инвестора экономия, потому что он квартиры быстро продает, а паркинги — годами. Мы ради увеличения парковочного пространства на это шли, сейчас мы это ограничение снизили.
— Концепция создания Новой Москвы была основана на децентрализации и предполагала смещение деловой активности на периферию. Но парламент, судя по всему, переедет не так далеко — на северо-запад Москвы, в Мневниковскую пойму. Изменится ли теперь концепция развития Новой Москвы? И насколько удалось осуществить децентрализацию?
— Концепция меняться не будет, она успешно себя доказала. Построено 4,5 млн кв. м недвижимости, создано 70 тыс. рабочих мест — это очень много за два года.
Там будут офисно-деловые центры, в той же Коммунарке, мы проектируем и строим сети и дороги, делаем всю инфраструктуру для инвесторов, которые придут в том числе под образовательный кластер МИСиС, фондохранилище Российской государственной библиотеки строим полным ходом. Территория будет востребованной. У нас будет 10-полосная Калужка без единого светофора: выехал — и через пять минут у метро «Аннино».
— И когда это будет?
— В 2017 году заработает полноценно.
— Что касается развития Мневниковской поймы. Вы говорили, что проект предусматривает, помимо создания Парламентского центра, строительство жилья, общественную и общественно-жилую застройку. Жилье какого класса планируется там строить и для кого?
— Эконом-плюс, бизнес-класс — конечно, это место, где нельзя строить дешевое панельное жилье. Это будет комплексная территория.
Мы проведем туда метро, будет создан крупнейший парковый кластер: центральная часть поймы будет связана пешеходной дорогой с Филями через Москву-реку и через вторую часть реки — с Крылатским.
Это будет огромный массив на 650 га со всеми условиями для отдыха. Уже в следующем году мы приступим к активной части, начнем строить.
— После 2016 года Москва откажется финансировать программу сноса пятиэтажек. Не планируется ли перенос сроков завершения программы, и почему было принято решение отдать ее инвесторам?
— У нас есть публичные обязательства перед жителями пятиэтажек сносимых серий, они будут выполнены. Программа на сегодня выполнена на 88 процентов, осталось 206 домов, из них инвесторских только 62, остальные бюджетные.
Из-за изменений в законах инвесторам, которые участвовали в программе, невозможно было получить землю, потому что она предоставляется только через аукцион, а часть инвесторов просто не справились. Поэтому мы вынуждены были пересмотреть программу.
Раньше было деление 50 на 50, а в итоге мы взяли более 100 инвесторских домов на себя.
Программу закончим в 2016 году, может, из-за нынешней ситуации несколько домов перейдет на 2017 год. А дальше, конечно, в чистом виде за бюджет ее реализовывать мы не сможем.
Поэтому мы будем искать механизмы: у нас есть пять пилотных проектов, которые предложены инвесторам. Проведем их и определим, что будет делать город, что инвестор. Сейчас в городе около 23 млн кв. метров жилой недвижимости, которую потенциально нужно обновлять.
Второе направление: у нас есть удачный пример на улице Мишина, 32, когда жители сами в четырехэтажном доме собрали деньги и построили надстройку в четыре этажа. Каждый получил по 18-30 метров.
Кто-то оставил их себе, кто-то продал. Еще у нас есть около 40 таких заявок от домов двух- и трехэтажных. Себестоимость для жителей этого дома получилась 80 тыс. руб. за 1 кв.
метр при том, что рыночная цена в этом районе — 200 тыс. руб.
Строительство метро
— Кстати, о метро. Какие материалы для его строительства закупаются за рубежом?
— Чем хороша строительная отрасль, и почему в Москве ее рассматривают как приоритетную в кризис — не менее 80 процентов материалов российские, на импортные приходится от 5 до 20 процентов стоимости строительства в зависимости от типа объекта.
Мы с сентября 2014 года утвердили программу импортозамещения — это как в жизни: можно ездить на «Жигулях», можно на Mercedes, можно на Toyota. Сегодня московское метро — это своего рода Mercedes. По объемам, качеству, скорости. В условиях кризиса, условно говоря, мы будем Toyota.
Поставим российские вентиляторы: они чуть более шумные и потребляют больше электроэнергии, но подходят по всем нормам. Системы управления — программный продукт, его придется покупать, но себестоимость — 0,01 процента стоимости.
Даже если будет стоить 0,02 процента, на нас это не повлияет. Эскалаторы производим сами, светильники покупали импортные, ну будем покупать российские, попроще.
Почему-то кабельщики заявили о повышении стоимости, хотя медь производится в России, полиэтилен тоже.
Импортозамещение — процесс, который требует времени, и, чтобы не останавливать темпы строительства метро, мы что-то докупали импортное, что-то перепроектировали на станциях, где-то закупаем российское. Несколько тысяч позиций прямо или косвенно имеют импортную составляющую. А вот почему российское дорожает, для меня загадка. Мне кажется, люди просто пользуются ситуацией.
— И с этим ничего нельзя сделать?
— Можно, с ФАС мы работаем. Если цена резко поднялась, особенно по двум-трем поставщикам, пишем ФАС, чтобы с ними разбирались.
— И насколько подорожает строительство метро?
— С учетом инфляции мы закладываем базовое подорожание до 10 процентов, даже 9,5 процента. Не выше. Реально, я думаю, уложимся в 5-7 процентов.
— Пришла ли Москва к окончательным договоренностям с Китаем о строительстве метро?
— С Китаем мы отработали все технические вопросы, остался один — в чем будет расчет. Это будет ясно, только когда стабилизируется рубль.
Тогда мы примем решение, обращаться в рублях или юанях, в долларах мы не будем никаких контрактов подписывать.
Так же и с другими инвесторами. Сейчас многие приостановили свои действия, ждут, что будет.
— То есть они ждут, а не уходят?
— В Москве высокий уровень доходов в девелопменте, поэтому иностранцы при стабильной экономической ситуации не откажутся от них. Те, кто в России давно, никуда уходить не собираются, мы со всеми общаемся.
— Это представители каких стран?
— Турецкие компании Enka, Renaissance Construction, «Ант Япы». Активно участвует одно из подразделений Morgan Stanley, строит чешский PPF, Hines, еще есть пять-шесть компаний.
Застройка центра
— Активисты по защите исторического центра спрашивают, почему ключевые решения по градостроительству и даже по реставрации памятников переданы закрытой межведомственной комиссии?
Обман реновации: москвичей переселяют в неликвидное жилье
Обещанные квартиры улучшенной планировки достались только избранным.
В «Блокнот» обратились жители московского района Северный, которые рассказали, как по программе реновации их пытаются переселить в неликвидные дома. Всего 30% жителей смогут улучшить свои жилищные условия, остальные же 70% оказались обмануты: их пытаются переселить в здания, которые хуже чем имеющееся жилье.
Как рассказала одна из возмущенных москвичек Валентина Туллер, изначально все жители были настроены против реновации. Но перед выборами Собянина к соседям приходили депутаты и обещали большие квартиры площадью более 63 метров, с просторными кухнями и помещениями для кладовых.
Действительно, 30% жильцов получили такие квартиры: они будут жить в домах 15.2 и 15.3 по Долгопрудненской аллее. Такие квартиры, как рассказали переселенцы, получили сотрудники Управы, прокуратуры и депутаты.
Докупить такие квартиры — а их стоимость примерно на 1,5 — 2 миллиона дороже — тоже оказалось нельзя, так как все они были проданы или распределены задолго до переселения.
Остальным — примерно 70% переселенцев — достались новые «хрущевки» по адресу Долгопрудненская аллея дом 14.2 и 14.1. Здесь высота потолка всего 2,5 метра, крошечный санузел и маленькие кухни, батарейные блоки установлены не по СНиПам, нарушены стандарты благоустройства.
«В интервью на радио ВестиФМ Собянин обещал увеличение жилой площади на 20%, — рассказали москвичи. — Но по факту мы получили квартиры точно такого же размера».
«Где обещанные кухни 10-12 метров?» — спрашивает переселенец Анатолий Бахерев. На самом деле в квартирах по адресу Долгопрудная аллея 14.1 и 14.2 кухни имеют площадь в среднем 8 квадратных метров
Высота потолка в помещениях вместо заявленных 2,65-2,75 оказалась как в «хрущевках». «Всего два с половиной метра», — жалуется Инна Ерахтина, выступающая против обмана жильцов.
«Мне “улучшили» мое жилье за счет балконов. Куда я положу детей спать? На балконы?”, — задается вопросом жительница района Северный Любовь Васильевна Ромашкина. В ее квартире из 54 квадратных метров восемь занимают балконы.
Вместо квартиры с двумя комнатами 18 и 12 квадратных метров по реновации предложили две комнаты по 14 метров и семиметровую кухню. В холле нет места для вешалки, «только если гвоздь вбить»,- рассказали переселенцы.
На стенах коридора установлены огромные щитки, это мешает разместить шкафы. Ванные настолько узкие, что в них не хватает пространства для стиральной машинки.
Фактически при переезде придется покупать новую мебель — ведь старая попросту не влезает в квартиры по реновации.
Система стоков канализации сделана не по нормам. «От унитаза сток идет через колено, через крестовины, это неправильно. Через полгода, через год все, что мы сливаем, будет выливаться в ванную», — рассказывает Валентина Туллер, которой досталась квартира новой «хрущевке». Решением проблемы может стать только большой ремонт по всему стояку.
Из пригодного для жизни района, с зеленью и достаточным количеством парковок, москвичей переселяют почти на 2 километра дальше от МКАД, в район, где нет достаточного пространства для прогулок с детьми, нет зелени и парковочных мест. Жилые дома окружают заводы, промзона и электричка.
От котельной военного городка из двух труб идет черный дым прямо на новый жилой квартал. Москвичи переживают, что их детей будет каждый день отравлять загрязненный воздух.
Переселенцы также рассказали «Блокноту», что рядом с их старыми домами в 2022 году когда откроется новая станция метро «Физтех». После переезда в жилье по реновации добираться до метро придется 20-30 минут на общественном транспорте.
Что касается объектов инфраструктуры, на все 8 домов высотой 14 этажей будет открыт только один детский сад на 200 мест. Школа отсутствует вовсе, ее открытие планируется только к следующему учебному году.
До ближайшей действующей остановки — 1,4 километра пешком. Станция Долгопрудная тоже находится почти в километре.
Чтобы добраться до школа, поликлиники или почты москвичам придется заказывать такси или ехать на личном транспорте.
Кроме того, земля под новыми домами находится не в собственности, а в аренде. «Нас могут выкинуть в любой момент, просто признав дом аварийным», — комментируют переселенцы.
Переселенцы района Северное писали обращение в прокуратуру, департамент городского имущества, префектуру СВАО, напрямую мэру Москвы и в другие инстанции, собирали подписи и писали в СМИ, однако до сих пор правительство и администрация закрывает глаза на вопиющую несправедливость. Москвичи требуют выполнить свое право на достойное жилье.
Алиса Беляева
Девелоперы переделывают офисы в жилые помещения
Здания бизнес-центров из-за распространения удаленной работы и ажиотажного спроса на квартиры некоторые девелоперы в ходе строительства переделывают в жилье.
В начале пандемии часть планируемых сделок с офисными помещениями была отложена на неопределенный срок, рассказывают в R&B Consulting. С начала нынешнего года спрос начал расти, клиенты возобновили поиск новых офисов.
Однако предшествовавшее напряжение с пандемией привело к тому, что девелоперы, опасаясь, что офисы окажутся не востребованы, конвертировали проекты коммерческой недвижимости в жилые объекты. К примеру, в одном из строящихся комплексов у Ленинградского шоссе в Москве был заложен определенный объем и жилья, и офисов.
Когда на рынке начались потрясения, девелопер сократил долю офисов с 90 тысяч до 10 тысяч кв.м, а остальные помещения конвертировал в жилье.
В Петербурге вырос спрос на дорогие офисы
«Разумеется, нельзя радикально изменить специфику объекта, который уже согласован на земле с определенным видом разрешенного использования, нельзя просто взять и построить вместо бизнес-центра жилой комплекс.
Но в данном случае была возможность поменять технико-экономические показатели, и девелопер ею воспользовался», — поясняет партнер консалтинговой компании в сфере коммерческой недвижимости R&B Consulting Виктория Задорина.
На Нижней Масловке в Москве предполагалось построить офисное здание на 30 тысяч кв.м. Однако в процессе проектирования и по результатам тестирования спроса со стороны офисных пользователей девелопер принял решение конвертировать бизнес-центр в апартаменты.
Подтверждает тренд застройка в районе Павелецкой, отмечает эксперт. Это очень интересное место для качественных офисных проектов, но сейчас девелоперы стараются строить здесь жилье, в связи с более высокой доходностью.
Делает теперь упор на жилье один из крупнейших игроков рынка — «Капитал Групп».
По вводу новых офисов столичный рынок пока не сдает позиции. По данным аналитиков R&B Consulting, только за первый квартал нынешнего года в Москве появилось 309 тысяч кв.
м новых офисных площадей, это 80% от показателей всего 2019 года.
Впрочем, как отмечает директор департамента офисной недвижимости Colliers Наталья Боннели, это связано, в основном, с переносом сроков ввода в эксплуатацию с конца 2020 года на начало 2021-го.
В столице в этом году ожидается рекордный с 2015 года ввод офисных помещений — 529 тысяч кв.м, говорит член Совета директоров, глава департамента офисной недвижимости JLL Алексей Ефимов. В три раза по сравнению с 2019 годом вырос объем субаренды офисной недвижимости.
И к середине года, и к концу года ожидается рост доли вакантных офисных площадей (к концу года — с нынешних 12,2% до 13,5-13,7%).
Однако арендные ставки в развитых деловых районах держатся на докризисном уровне или даже растут, а в офисах на периферии города владельцы зданий предлагают скидки.
В то же время сохраняется дефицит на крупные офисные блоки от 10 000 кв. м. Поэтому компании сейчас рассматривают покупку и аренду помещений в строящихся зданиях. Если в 2019 году доля предварительных договоров в общем объеме сделок составляла 10%, то в 2020 достигла 20%.
Треть компаний планирует расширять офисы
Вопреки эмоциональным прогнозам про будущее офисов, которые звучали в середине 2020 года, спрос на такие помещения сохраняется, говорит управляющий директор сети сервисных офисов Space 1 Павел Федоров.
Есть две новые тенденции: в сегмент flex (офисы с обслуживанием, полностью готовые к заезду арендатора), пришли крупные компании, которые ранее рассматривали для себя исключительно классический формат аренды.
Второй тренд — арендаторы стремятся улучшить условия размещения, переезжая в более качественные проекты с лучшей транспортной доступностью, хотя нередко за счет оптимизации объема площадей.
Международные компании-арендаторы более склонны к сокращению офисных площадей, многие уже сократили офисы на 20-30%, в нынешнем году тенденция по пересмотру договоров стала набирать массовый характер, говорит член Совета директоров, глава департамента офисной недвижимости JLL Алексей Ефимов. Российские компании, напротив, чаще придерживаются традиционного формата ежедневного посещения офиса и пока в меньшей степени задумываются о сокращении площадей.
Город небогатых рантье: может ли сдача квартир в Москве обеспечить беззаботную жизнь
Ставки на аренду жилья в Москве в этом году вырастут на 10–12 процентов. Причина — рост спроса после пандемии. Такой прогноз дают аналитики портала «Дом. РФ».
В столице, по данным риелторов, сдается в аренду около 300 тысяч квартир и десятки тысяч коммерческих помещений. Социологи отмечают, что в городе уже появился особый социальный слой — рантье.
Кто эти люди? Правда ли, что они не работают и живут лишь на доходы от аренды? Попытаемся разобраться.
Класс рантье в Москве, безусловно, есть, и он достаточно многочисленный. В этом убежден ведущий научный сотрудник Института социологии ФНИСЦ РАН Игорь Кузнецов.
— Проблема в том, что изучать его крайне сложно. Более 90 процентов жилой недвижимости, например, сдается в Москве без уплаты налогов. Договоры аренды заключаются, но их никто не фиксирует, поэтому не то что изучать, а даже просто выявить рантье крайне непросто.
Плоды цивилизации и бизнес для любимых
Кандидат экономических наук, преподаватель МГУ имени Ломоносова Виктор Кудрявцев считает, что класс рантье сейчас активно растет.
— Спасибо за это, как ни странно, кризису. Рубль ослабевает, к тому же депозиты обложили налогом, поэтому десятки тысяч москвичей в 2020 году бросились перекладывать рубли в квадратные метры. Причем, разумеется, для того, чтобы их сдавать, — пояснил эксперт.
Однако, по мнению Кудрявцева, класс рантье неоднороден.
— Да, большинство арендодателей сдают квартиры. Но есть и те, кто сдает коммерческую недвижимость. Этих рантье я бы разделил на три крупных подвида. Первый — это те, кто еще в 1990-е удачно поучаствовал в приватизации.
Встречаются среди них и силовики. Я, например, знаю одного такого, сдающего переделанную в офис квартиру на Патриарших. Аренда — 150 тысяч в месяц, — рассказывает эксперт.
— Но обычно, конечно, помещения куда больше — их сдают под магазины, кафе, салоны и офисы.
Второй подвид подобного рода коммерсантов, объясняет эксперт, это бывшие или действующие бизнесмены, в свое время вложившиеся в недвижимость, способную приносить стабильный пассивный доход.
— Третья категория — бывшие жены и любовницы богатых людей, которым мужчины подарили нехитрый бизнес, — рассказывает Кудрявцев. — Сдавать 500 «квадратов» под магазин — много ума не надо. Ну вот и сдают, и живут на эти деньги. Но таких людей — если учесть масштабы Москвы — ничтожно мало.
Такие разные доходы
— Тех, кто сдает жилую недвижимость, я бы тоже разделил на два крупных подвида, — рассуждает Кудрявцев. — Первый и самый крупный — это наследники бабушкиной или родительской квартиры. Если учесть, что, по статистике, большинство московских семей традиционно однодетны, то таких наследников немало. Ведь на квартиру зачастую претендует не толпа родственников, а один человек.
С этим согласен Игорь Кузнецов:
— Таких рантье в Москве — большинство. И доход от сдачи квартиры для них — отнюдь не основной источник дохода. Ну что такое в Москве 30 тысяч? Скорее приятная прибавка к зарплате.
По словам Виктора Кудрявцева, вторая категория арендодателей — профессиональные инвесторы.
— Они массово вышли на рынок в начале 2000-х, когда в Москве и ближнем Подмосковье развернулось масштабное строительство. Схема была проста: на этапе строительства, а то и котлована, покупается одна или несколько квартир.
После достройки дома она стоит уже минимум на 30 процентов дороже. Затем в этой квартире делают ремонт, обставляют ее мебелью, оснащают бытовой техникой и сдают.
Тогда цена на аренду часто исчислялись в долларах, потому что курс был стабильно около 24 руб лей, — рассказывает эксперт. — Рентабельность сдачи квартир в аренду составляла 8–10 процентов годовых.
Иными словами, квартира полностью окупалась за 10–12 лет и потом уже приносила чистый доход. Я знал людей, которые скупали в новостройках целые этажи и сдавали потом в аренду. Но сейчас все обстоит намного скромнее.
Кирилл Зыков / АГН Москва
«Больше мороки, чем денег»
Но рантье уверены, что подобный взгляд на них весьма поверхностен, ведь в реальности все обстоит не так просто. Например, домохозяйка Светлана Полякова — одна из таких рантье.
— Я сдаю две однушки. Одна досталась от бабушки, вторую муж купил под сдачу. Ты, говорит, не работаешь, вот и будет тебе зарплата, — рассказывает Светлана. — Как выяснилось, чтобы получить деньги, нужно действительно поработать.
Главная, по словам Светланы, проблема — найти адекватных и платежеспособных жильцов. Однажды она сдала одну из квартир семейной паре с ребенком — договор, во всяком случае, был заключен с ней.
— А потом мою квартиру взяла штурмом полиция, потому что в ней организовали бордель — «девочки» принимали клиентов. Когда соседи пожаловались, что в квартире каждый вечер музыка и меняются люди, приехали полицейские с проверкой, им не открыли, и участковый проник в квартиру через балкон, для чего выбил окно.
Вставлять, понятно, потом пришлось мне, — рассказывает женщина. — Хотели завести уголовное дело за содержание притона, но в итоге только оштрафовали на 2,5 тысячи за то, что допустила проживание без регистрации. Повезло. А ту семейную пару так и не нашли. Они же не в Москве прописаны.
А там, где прописаны, не живут.
Обе квартиры, по словам Светланы, требуют постоянных вложений.
— Нужно менять то обои, то старый унитаз, то сломавшуюся стиральную машину, то холодильник, — перечисляет она. — А еще приходится туда регулярно ездить, проверять, все ли в порядке — история с борделем многому научила. К тому же жильцы постоянно меняются и нужно искать новых. И всегда приходится бояться — тех ли пустила.
Одну квартиру Светлана сдает за 31 тысячу в месяц, другую — за 33. Примерно по 5 тысяч в месяц «съедает» коммуналка.
— Жильцы у меня платят по счетчикам, то есть отдают деньги за свет, воду и электричество, — рассказывает «бизнесвумен». — После всех вычетов остается меньше 50 тысяч в месяц.
Если вычесть еще и расходы на ремонт, поверку счетчиков, налог на недвижимость, получается того меньше. Муж недавно посчитал, что при продаже за квартиры можно получить миллионов 14. Если положить деньги в банк, на процентах заработаешь больше, причем без всякой мороки.
Но мы так не делаем — эти однушки достанутся детям. В общем, для нас это не бизнес, а так, сбережения.
По словам Светланы, в Москве выгоднее сдавать квартиры «без претензий».
— Однушки в нашем районе могут стоить и 35, и 38 тысяч в месяц. Но это с хорошим ремонтом и новой бытовой техникой. Я посчитала, но ремонт и новая техника обойдутся мне минимум тысяч в 300–400. А ежемесячная разница в аренде — всего 4–7 тысяч.
Вложения будут полвека отбиваться! — рассуждает рантье. — Поэтому, например, мебель и бытовую технику мы покупаем подержанные, на «Авито». А ремонт делаем только когда совсем «припрет». Но жильцы довольны, потому что за «красоту» мало кто готов переплачивать.
Времена не те: все экономят.
По словам Светланы, во время весеннего локдауна один из жильцов, парень-айтишник, неожиданно съехал, перебрался на родину, в Воронеж. Сейчас в этой квартире живет семья из Киргизии: семейная пара и взрослый сын.
— Все работают, хозяйка — чистюля, поэтому я спокойна, — рассказывает Светлана. — Сейчас, мне кажется, на рынке аренды выживают только те, кто готов сдавать дешево и не особо «перебирать» жильцов. Не маргиналы — и ладно. А кто привередничает — с детьми не пущу, с животными — тоже, — может месяцами арендатора ждать. Скромнее надо быть!
Кстати, по словам рантье, цены на аренду не растут уже несколько лет, в отличие от квартплаты и налогов на недвижимость. Зарабатывать на аренде жилья становится все проблематичнее.
Дауншифтинг — удел избранных
— Золотое время для рантье было до 2015 года, — рассказывает риелтор Константин Махнев. — Тогда в Москве был в моде дауншифтинг. У меня были доверенности на управление несколькими квартирами, чьи хозяева уехали в Таиланд или Индию. Помню, сдавал одну двушку у станции метро «Беляево».
Конечно, за рубли, но в пересчете она стоила около 900 долларов. Хозяин на эти деньги прекрасно жил на Гоа. Йогой занимался, саморазвитием. Но когда доллар вместо 38 рублей вдруг стал стоить дороже 60, всю его йогу пришлось свернуть — долларов на жизнь уже не хватало. Вернулся.
С другой стороны, те, кто уехал на ПМЖ и имеет за границей жилье и работу, сдавать свои московские квартиры продолжают. Сейчас я сотрудничаю с одной семьей, переехавшей в Болгарию, у которой четыре квартиры у станции метро «Юго-Западная». Это около двух тысяч евро в месяц.
Для жизни в Болгарии вполне достаточно.
Как пояснил Константин, многое зависит не столько от размера, сколько от местоположения квартиры.
— Стоимость аренды однокомнатной квартиры — от 30 тысяч в месяц, двушки — от 35, трехкомнатной — от 40. Те же самые квартиры в пределах Третьего кольца, да еще в хорошем состоянии, стоят примерно в полтора раза дороже.
А такие же в пределах Садового кольца — уже в два раза, — пояснил риелтор. — Хорошую трешку где-нибудь в районе Арбата легко сдать и за тысячу евро. В Европе, конечно, на эти деньги жить проблематично, а вот где-нибудь в Турции или даже на Бали — вполне.
Если, конечно, не шиковать. Другой вопрос — что там делать.
Александр Кожохин / Вечерняя Москва
Декаденс на 300 долларов
— У меня был клиент, молодой мужчина. Он жил в доставшейся от родителей квартире, а «убитую» бабушкину сдавал. И сам все время «искал работу», — рассказывает Константин Махнев. — Раньше полудня я ему не звонил, потому что он спал. Ночами, как я понял, парень пил пиво и играл в компьютерные игры. Его доход от бабушкиной квартиры был 25 тысяч — примерно долларов 300. Вот на них он и жил.
Причем ему, похоже, хватало, потому что работу он так и не нашел. Но это единственный случай в моей практике. А в основном рантье — это такие же, как и все, люди. Просто у них есть недвижимость, которую они сдают. Как правило, это одна недорогая квартира.
Что получается? История о богатых москвичах, беззаботно живущих на «нетрудовые доходы», похоже, придуманный в российской провинции миф.
Мне и самому хотелось бы верить, что я когда-нибудь смогу позволить себе не работать и жить у теплого моря, сдавая чего-нибудь там в аренду. Но не все так просто.
К тому же новый закон, предлагаемый правительством, наверняка рано или поздно выведет рынок сдачи в аренду квартир из тени. Рантье — что справедливо — придется делиться доходами с обществом. И миф о возможности шикарной жизни станет еще призрачнее.
ИСТОРИЯ
Класс рантье, как считают экономисты, появился в XIX веке. Тогда часть дворянства и разбогатевших простолюдинов, купцов, военных, накопив достаточно, уходили из бизнеса и превращались в рантье. Ведь для этого было достаточно просто купить государственные ценные бумаги, обещавшие фиксированный доход на все время, что вы ими владеете.
Можно было купить недвижимость, сдавать ее в аренду и тоже получать ренту. Или купить землю, тоже сдавать ее в аренду, получая ренту с фермеров.
В начале XX века во Франции, например, из 40 миллионов населения было 2 миллиона рантье — около 5 процентов населения. Проблемы начались во время Первой мировой войны, когда экономика зашаталась, и серьезно усугубились в 1929 году — во время Великой депрессии.
Класс рантье стал куда меньше. В России, как считают социологи, он крайне малочислен — из-за нестабильной экономики.
ЦИТАТА
Никита Стасишин, замминистра строительства и ЖКХ России:
— В России планируется запустить информационную систему учета договоров найма жилья. Цифровизация рынка аренды призвана обеспечить повышение его прозрачности.
- РЕПЛИКА
- Рента — лишь дополнение к зарплате
- Светлана Кос, гендиректор риелторской компании:
— Да, в Москве есть целый класс рантье. Как правило, это работающие люди в возрасте от 35 до 50 лет. Среди них довольно много тех, кто сдает жилье через посредников. Вообще, сдача жилья в аренду — это бизнес, который затягивает.
Я знаю людей, которые начинали с одной квартиры, а теперь у них их несколько. Есть те, кто покупает в ближнем Подмосковье таунхаусы, разделяет их на комнаты и сдает студентам или тем, кто приехал в город на заработки.
Таунхаусы — довольно популярная у рантье история.
Вмести с тем бизнес сейчас, прямо скажем, не цветет.
Ну вот, допустим, решил человек вложиться в недвижимость. В пяти-шести станциях от Кольцевой линии метро он покупает двушку за 8 миллионов. Еще 2 миллиона уйдет на хороший ремонт, покупку мебели и бытовой техники. Сдавать ее можно максимум за 50 тысяч. Минус коммуналка, мелкий ремонт, налоги — остается чуть больше 40 тысяч.
Квартира будет окупаться лет 20! И зачем такой бизнес? Больше того: жить на 40 с небольшим тысяч, да еще с семьей, в Москве нереально. Эта сумма может служить лишь дополнением к зарплате.
В Москве реально жить на ренту, только если квартир у тебя пять-семь. Но если ты имеешь такую недвижимость, то из беззаботного рантье автоматически превращаешься в бизнесмена, потому что о жилье нужно постоянно заботиться.
Одна смена жильцов чего стоит! Так что разговоры о том, что москвичи могут сдавать квартиры и красиво жить на эти деньги, развлекаясь в клубах, — сказки. Во всяком случае, я таких счастливчиков не встречала.
Московские рантье — это люди, для которых сдача жилья в аренду либо бизнес, либо подспорье, один из источников доходов. Как правило, источник не самый крупный — 30–50 тысяч.
Первый сервис аренды городских пространств заработал в Москве
Кризис заставляет бизнесменов уезжать за МКАД, оставляя в центре лишь "представительские комнаты"
С начала 2014 года в Москве введено в строй более 1 млн. м2 офисных площадей, а суммарная площадь проектов, которые завершены или планируются к скорому завершению, превышает 1,5 миллиона м2.
Этот рекордный за последние пять лет показатель наложился на непростую экономическую ситуацию, из-за чего в 2015 году в дорогих бизнес-центрах будут пустовать более трети помещений. Об этом в ходе круглого стола на тему «Премиальный коворкинг в бизнес-центре класса А: конкуренты или партнеры?» сообщил партнер консалтинговой компании S.A.Ricci Алексей Богданов.
К концу года, по словам Богданова, доля вакантных площадей в бизнес-центрах класса А достигнет 28%, а к середине 2015 может подняться до 35%.
Отметим, что в более скромных категориях B+ и B, наоборот, ожидается уменьшение числа незанятых офисов — очевидно, за счет тех самых арендаторов, которые вынуждены будут покинуть ставшие слишком дорогими премиальные бизнес-центры.
Что касается ставок аренды, то во всех категориях ожидается их плавное снижение. Правда, в долларовом выражении, так что в рублях они могут еще и подрасти.
Подобная ситуация породила интересный феномен, отметили участники круглого стола: столичные компании, стремясь сэкономить, перебираются на окраины (зачастую и вовсе за МКАД), но при этом одновременно снимают для переговоров с контрагентами небольшие «представительские» помещения в самом центре. Тенденция, как и все остальное в бизнесе, пришла к нам с Запада, где в последние годы начали появляться так называемые «премиальные коворкинги», или, как предпочитают называть их сами владельцы, «места для бизнес-встреч».
Вообще-то, термин «коворкинг» (от английского co-working — совместно работающие) изначально означал совсем иное.
В 2005 году программист из США Бред Ньюберг впервые воплотил идею своего любимого фантаста Артура Кларка об офисах будущего, где все станут работать «на удаленке» и лишь иногда встречаться вживую в каком-нибудь специально приспособленном для этого приятном месте.
И с тех пор слово коворкинг неизменно означало такой «коллективный офис», в котором можно на любой промежуток времени арендовать себе уголок, экономя на содержании полноценного отдельного офиса.
По данным специалистов, в мире насчитывается около 2500 коворкингов, в том числе около 100 — у нас в России.
В 2012 году от движения отпочковалось премиальное направление»: его приверженцы уже не перестраивают заброшенные здания, давая приют небогатым интеллектуалам-стартаперам.
Они обустраивают свои гнезда в максимально статусных местах города: ведь в первую очередь именно это обстоятельство они продают вполне устоявшимся бизнесменам, чьих оборотов, тем не менее, не хватает на содержание офиса в центре.
«Особую популярность такой формат получил в Лондоне, где насчитывается уже более 30 «временных дорогих офисов» — сообщила управляющий партнер московского коворкинга Meeting Point Татьяна Шараева.
— Мы решили, что актуален он будет и для Москвы, тем более в нынешних условиях».
И хотя половина клиентов Meeting Point — командированные в Москву иностранцы, по словам Шараевой: россияне — как москвичи, так и иногородние, тоже охотно пользуются возможностью побеседовать с нужным человеком не в Химках, к примеру, а в кабинете с видом на Госдуму.