Часто говорится о больших юридических рисках при покупке недвижимости на вторичном рынке. Это значит, что покупатель может лишиться своей квартиры, если кто-то оспорит сделку купли-продажи и выиграет дело в суде.
Но как такое происходит и почему? Какие именно сделки оспаривают чаще всего и как защитить себя при покупке, рассказывает Алексей Бернадский, директор сети офисов недвижимости Est—a—Tet.
Причина 1. Подписал не приходя в сознание
Наиболее распространенное основание для признания сделки с недвижимостью недействительной — доказательство, что продавец не отдавал себе отчет в своих действиях.
Аргументами в пользу недееспособности собственника могут выступать наличие психических или иных серьезных заболеваний (рак, сахарный диабет, инсульт), состояние алкогольного или наркотического опьянения, то есть такие состояния человека, когда он не контролирует свои действия.
Это довольно частный случай оспаривания сделок с недвижимостью, поскольку многие формы договоров оформляются в простой письменной форме и не требуют нотариального заверения.
Нередко действительно имеет место принуждение к заключению договоров перехода прав собственности,
когда, например, люди, страдающие алкогольной зависимостью, переписывают свои квартиры на мошенников.
Довольно часто договора оспариваются по данному основанию в случае, если собственник – одинокий и тяжело больной пожилой человек. Как правило, родственники пытаются оспорить завещание таких владельцев квартир, написанное не в их пользу.
Фактически для оспаривания завещания единственная возможность для «обделенных» родственников – это признать, что бабушка или дедушка не отдавали себе отчет в производимых действиях по причине тяжелого заболевания, причем необязательно психического.
По закону собственность наследодателя по завещанию может отойти совершенно посторонним лицам, за исключением нетрудоспособных иждивенцев собственника, коими являются несовершеннолетние дети или больные близкие родственники (им по закону обязательно выделение долей).
Но судятся в итоге обычно трудоспособные взрослые прямые наследники, которых не удовлетворил оглашенный в завещании раздел имущества, например, бабушка записала квартиру не на дочку, а на племянницу, которая за ней ухаживала.
С большой долей вероятности в такой ситуации дочь будет оспаривать завещание, и единственно возможный для нее мотив оспаривания – собственник не отдавал себе отчет в своих действиях.
Для доказательства данного факта или делают эксгумацию, чтобы доказать наличие серьезных заболеваний (хотя, как правило, собственников, оставивших завещание и заключивших договор ренты, кремируют), или проводят судебную экспертизу медицинских карт собственника (ее проводит специальная комиссия Института В.П. Сербского). Данная комиссия выносит решение, мог ли человек при таком заболевании отдавать отчет в своих действиях. Если эта вероятность существует, завещание или заключенный договор могут быть оспорены.
Причина 2. Смертный приговор
Особенно часто наряду с завещаниями оспариваются на этом основании договора ренты (об этом журнал «МИР КВАРТИР» писал тут и тут).
Рента – это передача имущества в собственность за плату, которая выражена не в денежном эквиваленте, а в виде пожизненного содержания с иждивением для получателя ренты, которая завершается только с его смертью, после чего рентодатель получает право собственности на квартиру.
В 90-е годы это была крайне распространенная форма приобретения, которая была и остается довольно криминальной, поскольку к отчуждению прав по ренте людей часто вынуждали.
С одинокой бабушкой заключался договор ренты, а через какое-то время она умирала и право собственности переходило к мошенникам
– к сожалению, такой сюжет не был редкостью.
Сейчас договор ренты потерял былую популярность. Как правило, по этому договору квартира приобретается у одиноких пожилых людей, у которых отсутствуют ближайшие родственники, готовые за ними ухаживать.
Однако после их смерти «всплывают» дальние родственники, или, другими словами, наследники второй и третьей очередей, которые оспаривают договор ренты.
Аргументами для них выступают опять-таки невменяемость получателя ренты при заключении договора и ненадлежащее исполнение плательщиком ренты обязательств по договору.
Причина 3. Распалась цепь великая
Нередко оспаривания сделок происходят из-за того, продавец не получил денежных средств за квартиру. Такое случается, если сделки заключают при помощи некомпетентного риэлтора или вовсе без помощи специалиста. Деньги можно потерять, например, если неправильно прописаны условия доступа к банковской ячейке.
Особенно часто это случается с альтернативными сделками, когда продавец отказывается от сделки, а покупатель уже продал свое жилье и деньги были заложены в ячейку.
Нюанс в том, что деньги за эту проданную квартиру закладываются не на ее продавца, а на следующего в цепочке собственника, который продает квартиру инициатору сделки.
Если неправильно прописать условия доступа к ячейке, то в случае, когда один из участников сделки отказывается от нее, остальные могут получить деньги только по решению суда.
В правильно составленном договоре в случае отказа от сделки одного из участников все остальные автоматически получают свои деньги обратно, и сделка не регистрируется.
Обращение к непрофессиональным риэлторам, эдаким «знакомым тетям Машам», может закончиться для участников сделки плачевно, особенно если такие горе-маклеры советуют продавцам сначала заключить сделку, а потом получить деньги на расчетный счет.
Гарантированно можно получить деньги, только если они лежат в банковской ячейке, все остальные схемы никак не обезопасят продавца. Как правило, «провернув сделку», мошенники быстро скрываются.
В договоре обязательно должны быть прописаны простые фразы типа «в случае отсутствия оплаты за сделку договор подлежит расторжению». Однако и в таком случае судебных разбирательств не избежать.
Причина 4. Все лучшее – детям!
Еще один повод для оспаривания сделок с недвижимостью – нарушение прав несовершеннолетних детей. Сейчас это чаще всего связано с материнским капиталом и неправильным оформлением квартиры после его использования.
При использовании материнского капитала для покупки квартиры или погашения кредита родители оставляют в органах опеки заявление о том, что они обязуются оформить право собственности на всех членов семьи, однако далеко не всеми родителями это обязательство исполняется, что грозит оспариванием сделки компетентными органами на основании нарушения прав несовершеннолетних.
Многие родители не оформляют право собственности на детей после использования материнского капитала,
чтобы при дальнейшей перепродаже квартиры не получать разрешение на продажу от органов опеки (получить такое разрешение бывает непросто). Если нарушить права детей, то прокуратура в дальнейшем может оспорить продажу квартиры.
Или, например, родители кладут на счет детей денежную сумму, эквивалентную их доле в квартире, однако прокуратура может завести дело на основании, того что положенная на счет сумма не соразмерна той сумме, которая причиталась детям при продаже.
Причина 5. Из мест не столь отдаленных
Оспаривание сделки может произойти и в случае, если в квартире был прописан гражданин, в дальнейшем отбывший в места лишения свободы. Дело в том, что увидеть в домовой книге, что такой человек был прописан в квартире, нельзя, поскольку его выписывают из квартиры в места лишения свободы. Однако он остается пользователем жилья и имеет право вернуться в нее.
То же самое касается и признанных безвестно отсутствующими или умершими.
Если такие граждане были выписаны из квартиры до приватизации, то это может вырасти в оспаривание сделки на том основании, что эти граждане не участвовали в приватизации, хотя имели на это право.
Если выписать такого гражданина из квартиры по суду можно, хотя это и займет более полугода, быстро решить вопрос с выписанными до приватизации гораздо сложней.
Заключенный в местах лишения свободы супруг продавца, в том числе и бывший, также имеет право претендовать на собственность в этой квартире.
Если срок заключения составляет более 3 лет, можно расторгнуть брак заочно, и такой собственник продает квартиру. А потом муж возвращается и требует удовлетворения своих прав, ибо сделка по совместно нажитому имущества должна была производиться с его разрешения.
Отсудить квартиру ему, скорее всего, не удастся, но потрепать нервы он может.
Покупателю придется доказывать свою добросовестность, и если что-то помешает ему это сделать, например, если выяснится, что в договоре была указана неполная стоимость покупки, ситуация может сложиться для него плачевно.
Как мы выиграли суд по защите сделки от оспаривания
Разбираем, как мы отстояли сделку по покупке Рендж Ровера в трех инстанциях.
Прежде, чем перейти к сути, начну с небольшого примера.
У «Ромашки» был грузовик. Фирма остро нуждалась в деньгах, поэтому транспорт продали. Авто ушло хорошим знакомым по балансовой стоимости — 8 рублей.
Дальше дела у фирмы пошли хуже: клиент не хотел брать товар без доставки, а внешние перевозчики обходились намного дороже. Отсутствие своего транспорта привело к росту расходов. Прибыль падала. Долги накапливались.
Через пару лет на «Ромашку» подали заявление о банкротстве. Пришел конкурсный управляющий, увидел сделку с грузовиком, сделал оценку его рыночной стоимости и выяснил, что железный конь на момент продажи стоил аж 25 рублей. Сделку оспорил и обязал покупателя вернуть авто. Новый владелец сказал: «Да не вопрос!» — и сдал грузовик обратно.
Но вот «Ромашку» это уже не вернет из банкротства. А ведь все могло бы быть иначе, если бы директор просто не продал транспорт. Уловили тему?
Оспаривание сделок — это прелюдия к субсидиарке (СО). Успешно оспоренная сделка — трамплин к ней.
Причина проста: априори предполагается, что «кривая» сделка запустила механизм падения бизнеса и привела к его банкротству.
А вынесенный судебный акт об ее оспаривании достоверно устанавливает виновных лиц и степень их распущенности. Обратное придется доказывать уже директору и другим КДЛ в рамках дела о привлечении их к субсидиарке.
Если по взаимосвязи между «отменой сделки» и «попаданием на субсидиарку» остались вопросы, то вам сюда: “Как избежать субсидиарной ответственности”, а мы переходим к сути.
Начало
Александр был совладельцем и директором компании «Рив Гош». Несмотря на косметическое название, компания занималась поставками алкогольной продукции и имела достаточно обширные складские запасы + автопарк.
Аккурат перед уходом с поста директора в 2016 году Александр продал пару корпоративных автомобилей своей супруге.
А в 2017 году началось банкротство «Рив Гош». Арбитражный управляющий запросил информацию в ГИБДД о сделках организации. Оттуда пришли копии договоров купли-продажи двух авто, среди которых и интересующий нас Range Rover Evoque.
Из документа следовали следующие условия сделки:
- Цена: 350 000 руб.
- Покупатель: Валентина, она же супруга директора Александра.
- Дата заключения договора: 06.04.2016 (за 10 месяцев до принятия заявления о банкротстве организации).
Рендж Ровер? За 350 тысяч? Заинтересованному лицу? В предбанкротный период? Да вы прикалываетесь?!
Большого ума не надо, чтобы почуять неладное. Конкурсный подал заявления о признании обеих сделок недействительными.
https://www.youtube.com/watch?v=DhEsWrjCgXI\u0026t=63s
Первую Александр достаточно быстро проиграл и отдал автомобиль конкурсному, чтобы избежать обвинений в причинении ущерба. А вот со злосчастным Range Rover Evoque история подзатянулась.
А после нескольких судебных заседаний на Александра еще подали и заявление о привлечении к субсидиарке.
Вот в этот момент он и появился на пороге «Игумнов Групп», «компании с подтвержденным опытом и оптимальным соотношением качества / стоимости услуг» — так Александр охарактеризовал свой выбор.
На наш вопрос, почему не предпринимаются активные действия, чтобы отбиться от очередного оспаривания сделки с авто, Александр ответил философски: «Оспорили и оспорили. Я же вернул автомобиль, в чем вопрос?». И вот здесь мы поняли, что пришло время для небольшого ликбеза.
Дело в том, что сама по себе оспоренная сделка — это установление факта недобросовестности. Раз КДЛ заключал сделки, которые приводили к убыткам, кто как не он виноват в банкротстве? А это — прямой билет к субсидиарке. Учитывая, что дело по субсидиарке и без того развивалось активно, еще одна оспоренная сделка точно играла не в пользу нашего клиента.
Александр выслушал нашу позицию и так же философски ответил: «Действуйте».
Плюсы
Первая инстанция
Несмотря на прошедшие заседания, это была еще только первая инстанция. У нас еще была возможность скорректировать позицию клиента и приобщить новые доказательства.
Тип задачи
Оспаривание сделок предполагает, что бремя доказывания лежит на конкурсном. Наша задача — просто опровергать его слова. А ломать, как говорится, — не строить.
Ответственный клиент
Хотя сделка оспаривалась между организацией и супругой директора, по факту в итогах этого суда был заинтересован именно наш клиент. А Александр — очень ответственный человек, который сохранил все документы и был глубоко в теме.
Наличие опыта
Оспаривание сделок и, наоборот, защита от оспаривания для нас не новое направление.
Минусы
Неравноценность сделки
В каком бы состоянии не был Рендж Ровер, он точно не тянул на 350 тысяч. Даже на миллион. Основания для оспаривания были вполне реальны.
- Сделка в предбанкротный период
- Для того, чтобы оспорить сделку, совершенную в течение 12 месяцев до принятия заявления о банкротстве, достаточно доказать, что она была совершена по цене ниже рынка.
- Наличие оспоренной сделки
Аналогичная сделка по тем же основаниям и между теми же лицам только с другим автомобилем уже была оспорена судом в рамках параллельного дела. Суд по-любому уже успел сформировать свое мнение по поводу ситуации с корпоративными автомобилями. Нам предстояло с ним работать.
Аффилированность лиц
В данном случае это уже не имело большого значения, но точно не облегчало ситуацию. Из всего вышесказанного, ситуацию мы охарактеризовали как «пациент скорее мертв, чем жив», но мы были бы не «Игумнов Групп», если бы не попытались выжать максимум возможного для победы.
Позиция конкурсного управляющего
Тезисно:
Сумма сделки. Автомобиль отчужден за год до банкротства, при этом цена по договору составляет 350 тысяч рублей — сделка явно не по рыночной цене. В подтверждение своих доводов управляющий приложил скриншоты с тематических сайтов, а там машина продается в диапазоне от 2 до 3,5 млн. Сравните с 350 тысячами — разница ощутима.
Отсутствие платежа. Исходя из банковских выписок по счетам «Рив Гош» в банке ВТБ, в указанную дату 350 тысяч не поступали. При этом регистрация автомобиля на покупателя состоялась. Налицо неравноценная сделка: Валентина автомобиль получила, а деньги платить не стала.
Аффилированность лиц. Сделка совершена с супругой Александра — куда уж еще более заинтересованное лицо найти?
Просительная часть: Валентина должна вернуть машину должнику, а Александр — получить билет на субсидиарку по полной программе!
Работа над делом
Мы проанализировали дело и выложили следующие козыри:
Срок исковой давности. По закону срок на подачу заявления об оспаривании сделки, совершенной по заниженной цене, составляет 1 год с момента, как об этой сделке стало известно. Полное руководство по срокам исковой давности вы найдете здесь.
А теперь следите за цифрами:
- сделка купли-продажи была совершена 06.04.2016
- заявление о признании компании банкротом было принято 09.02.2017
Эксперты: на вторичном рынке оспаривается каждая десятая сделка
В столице страны растет число истребований жилья у добросовестных покупателей. На сегодняшний день в суде оспаривают каждую 10-ую сделка по недвижимости и в подавляющем большинстве случаев простые граждане не могут защитить себя.
Печальная статистика «нехороших» квартир на вторичном рынке Москвы все активнее пополняется новыми участникам.
Только лишь в одном районном суде столицы в прошлом году рассматривалось более 160 исков об истребовании жилья у граждан. Уже сегодня законы страны позволяют отнимать жилье у совершенно добропорядочных собственников.
Причины требования истребования самые разные, но чаще всего – это «неправильная» приватизация жилья.
В результате все больше людей остается в Москве и без денег, и без крыши над головой. Почти 10% всех сделок по жилью на вторичном рынке недвижимости оспаривается в суде. Почти всегда жилье отнимается у его нынешнего собственникам.
Все риелторы перед проведением сделки обещают проверить юридическую чистоту жилья, но на деле все оказывается не так. Одни эксперты все чаще говорят необходимости менять законодательство, другие о том, что его нужно совершенствовать.
Поводов для споров о легальности приватизации может быть сколько угодно. Использование подложных документов, при заключении договора приватизации, нарушение прав несовершеннолетних и других жильцов – все это лишь краткий перечень.
Главная проблема заключается в том, что в законодательстве РФ за более, чем 20 лет так и не появилось точеного определения понятия «добросовестный покупатель». В результате этого, в абсолютном большинстве случаев собственники просто не могут защитить себя в суде юридически. Как следствие – лишаются недвижимости.
Решением этой проблемы могло бы стать создание специального фонда страхования сделок. Такой фонд мог хотя бы предоставить покупателям жилой недвижимости на вторичном рынке финансовые гарантии сделки. Однако, создание фонда не станет панацеей от оспаривания приватизации в суде.
Более того, независимые эксперты подняли вопрос об источниках финансирования такой организации, которых сегодня у государства может просто не быть.
Эксперты в области страхования, считают, что нужно не создавать новый фонд, а совершенствовать законодательство и систему страховки. И то, и то другое сегодня в России в отношении «вторички» просто не работает. Инструменты страховки уже есть, вот только ставки по ней настолько высоки, что россияне просто не могут себе позволить такие дополнительные расходы.
Данный материал опубликован на сайте BezFormata 11 января 2019 года,ниже указана дата, когда материал был опубликован на сайте первоисточника! Управление Росреестра по Москве в октябре зарегистрировало почти 11,5 тысячи сделок с куплей-продажей жилья, что на 26 процентов больше, чем в сентябре.MosDay.Ru Увеличение сделок объясняется оживлением рынка благодаря стабилизации экономики, а также снижением срока регистрации.Molnet.Ru Рынок вторичной жилой недвижимости существенно «просел» не только в столице России, но и по всей стране.Квартирный ряд Район Южное Бутово ЮЗАО Звездный бульвар Molnet.Ru В деревне Зыбино Троицкого административного округа прошла тренировка по поиску людей в лесу с участием всех подведомственных организаций Департамента по делам гражданской обороны, Префектура САО Москвы Фото Ивана Бутенко из сообщества @zelaoauto На развязке на 37-м километре Ленинградки перевернулся легковой автомобиль. Netall.Ru Антон Коваль Источник: РИА Новости / Виталий Аньков 3 июля 2021, 07:57 — Общественная служба новостей — ОСН К терпящему бедствие украинскому рыболовецкому судну был отправлен катер Черноморского флота. ИА Общественная служба новостей Представители Городской поликлиники №210 в районе Братеево рассказали о ходе капитального ремонта в филиале №2. Префектура ЮАО Москвы По ее словам, имеющихся мощностей уже недостаточно. molnet.ru / Агата Карасёва Заместитель мэра по вопросам соцразвития Анастасия Ракова заявила о взрывном росте больных коронавирусной инфекцией, Molnet.Ru Среди нарушений выявлены отсутствие масок и перчаток у посетителей и персонала, отсутствие контроля за соблюдением социальной дистанции, непредоставление информации о тестировании работников на COVID-19 и другое. Molnet.Ru «Люди старшего поколения понимают, что это единственный возможный способ быстрее вернуться к привычной жизни», — отметил мэр. Molnet.Ru В разгар лета Главная выставка страны предлагает подборку мест, где укрыться от зноя и интересно провести время. Информационный Центр Температура будет выше нормы на 5-7 градусов, но повторения июньской экстремальной жары не ожидается. Molnet.Ru
Блоги профессионалов на «Ведомостях»
У любой квартиры на вторичном рынке есть история. И какая бы ни была эта квартира – старая или новая, в элитном доме или в панельном, – эту историю всегда надо тщательно проверять. В каких ситуациях добросовестный покупатель рискует потерять право собственности на приобретенное жилье?
Самый высокий риск – покупка квартиры у продавца «по доверенности». Суть такой сделки в том, что договор купли-продажи заключается не собственником, а с его представителем, который действует по доверенности.
По данным столичного Росреестра, в августе в Москве было зарегистрировано 10 521 сделка купли-продажи жилой недвижимости. При этом число переходов на основании договора купли-продажи (мены) жилья выросло по сравнению с июлем на 2,7%. Всего же по итогам восьми месяцев 2017 г. зарегистрировано 75 421 сделка по договорам купли-продажи, что на 8,2% меньше по сравнению с тем же периодом 2016 г.
К сожалению, время черных риэлторов и недобросовестных нотариусов, которые выдают незаконно доверенности, не прошло. И на рынке сегодня огромное количество вариантов мошенничества с доверенностями, которые могут выдаваться по поддельным паспортам, после смерти гражданина или же недееспособным гражданином.
Но даже если доверенность легальная, она может быть отменена собственником, и получится, что при совершении сделки продавцом является не уполномоченное на то лицо. Такая сделка легко может быть оспорена в суде реальным собственником. А добросовестный покупатель должен будет вернуть жилье законному владельцу, при этом потеряв и деньги, и квартиру.
Еще один повод насторожиться – большое количество сделок с квартирой за короткий промежуток времени. Например, от трех сделок в течение года. Чтобы скрыть следы продажи жилья по поддельным документам, мошенники перепродают его несколько раз.
В судебной практике была история, когда в Москве двое мошенников обманом приобрели право собственности на квартиру, принадлежавшую умершему владельцу и не имевшему наследников.
После этого, используя поддельные паспорта, мошенники перепродали квартиру за полгода 3 раза, «очистив» таким образом историю имущества для следующего конечного покупателя.
Когда таковой был найден, с ним обманным путем заключили договор купли-продажи жилья, зарегистрировали переход права собственности. Однако цепочка сделок стала известна в департаменте городского имущества Москвы, и через суд сделки признались недействительными.
Жилье было изъято из чужого владения, а собственник выселен. Мошенников признали виновными по ч. 4 ст. 159 УК РФ (мошенничество), однако последний добросовестный владелец потерял деньги и жилье.
Иногда покупатели осознанно выбирают квартиру с незаконной перепланировкой (без согласования проекта с госорганами), потому что им необходимо жилье именно в таком виде.
Да и при продаже такого жилья собственники обычно соглашаются на хороший дисконт в цене. Но при этом важно понимать последствия. Они могут быть разными: начиная от штрафа (до 2500 руб.
) и обязанности привести помещение в первоначальное состояние до изъятия квартиры у собственника и продажи ее с публичных торгов.
Судебная практика говорит о том, что продажа квартиры с торгов – крайняя мера. Ведь здесь могут быть противоречия со ст. 35 Конституции РФ (охрана права частной собственности). Тем не менее подобные случаи имеются. Это происходит в случаях, когда все меры воздействия на собственника исчерпаны. Такая история недавно произошла в Уфе.
Там собственник сделал из трехкомнатной квартиры на первом этаже жилого дома три отдельных офиса. Причем сделал это без согласования с госорганами, переделав оконные проемы в дверные, убрав межкомнатные перегородки. Городская администрация неоднократно требовала от владельца восстановить жилье, но работы не были выполнены.
В итоге администрация через суд продала с публичных торгов самовольно переустроенное помещение.
Если вы покупаете приватизированную квартиру, то первое, на что следует обратить внимание, – все ли лица, проживающие в квартире на момент приватизации (включая детей), участвовали в ней? Это можно узнать, получив архивную выписку из домовой книги. В ней можно увидеть, кто был прописан в квартире на дату приватизации.
Дети могут не участвовать в приватизации квартиры, только если есть разрешение на это органов опеки и попечительства. Иначе есть риск признания недействительным договора передачи квартиры в собственность. Как следствие, потеря купленного жилья.
Еще одна проблема – «отказники». Это люди, отказавшиеся от участия в приватизации, но при этом сохраняющие право пользования квартирой даже после ее продажи. Например, часто при приватизации родители отказываются от своей доли в пользу детей. Но право пользования за родителями сохраняется.
Причем выписать их без согласия невозможно даже при наличии у них другого жилья. Увидеть таких «отказников» можно в заявлении на приватизацию, а также в архивной выписке из домовой книги. Если этого не сделать, то можно приобрести квартиру с нежелательным жильцом.
При этом законом установлено, что право пользования жильем для «отказника» носит бессрочный характер.
Еще один риск – заниженная стоимость квартиры в договоре купли-продажи. С учетом последних изменений в налоговом законодательстве в определенных случаях только по истечении пяти лет продавец освобождается от уплаты подоходного налога при продаже недвижимости.
В итоге часто собственники, владеющие квартирой непродолжительное время, склоняют покупателя к тому, чтобы в договоре купли-продажи указывалась заниженная цена.
Но если в будущем сделку с этой квартирой кто-либо попытается признать недействительной и суд это признает, то продавец вернет вам ту сумму, которая указана в договоре.
Есть и другие важные факторы, которые следует учитывать. Например, приобретена квартира в браке или нет (это может потребовать согласия супруга на продажу), дееспособность продавца, его уголовное преследование (может повлечь арест имущества).
Оснований, по которым продавец получил в собственность квартиру, может быть огромное количество. Это купля-продажа, мена, наследство, приватизация, дарение, рента и т. д. Поэтому покупателю вторичного жилья всегда следует изучить полностью историю переходов прав на квартиру, вплоть до возникновения первого права собственности.
На вторичном рынке оспаривается каждая десятая сделка
Как известно, почти все риелторы обещают проверить юридическую чистоту приобретаемой квартиры. Но, несмотря на обещания, значительная часть сделок оспаривается в суде.
Лишь в одном районном суде столицы в прошлом году рассматривалось более 160 исков об истребовании жилья у граждан — добросовестных покупателей.
Всего в столице счет подобных дел идет на многие тысячи, а на улице и без денег и без жилья могут оказаться десятки тысяч граждан.
«Сегодня каждая десятая сделка с квартирами на вторичном рынке жилья в Москве оспаривается. В основе требований лежит чаще всего недобросовестность продавца или претензии третьих лиц — родственников, залогодержателей, кредиторов», — указывает руководитель департамента компании Heads Александр Зарицкий.
«Порой случается так, что человек покупает квартиру, несколько лет в ней живет, заводит семью и строит планы на будущее. Но вдруг правоохранительными органами выясняется, что приватизация была оформлена мошеннически», — говорит замсекретаря Общественной палаты РФ Александр Музыкантский.
Поводы для споров о приватизации могут быть самые разные. Один из них — это подложные документы, которые были сданы квартиросъемщиками при заключении жилищными органами договора приватизации. Но есть и другие — нарушения прав несовершеннолетних и других жильцов, которые не использовали права на бесплатную приватизацию.
«Безответственная система, где не с кого спросить»
Причины нарушения прав граждан юристы видят в том числе и в отсутствии четкого определения понятия «добросовестный покупатель» в ГК РФ. «Сегодня в законе нет четких критериев добросовестности, поэтому граждане зачастую не могут доказать, что они являются добросовестными приобретателями», — отмечает член Московской городской коллегии адвокатов Мария Самородкина.
Большую часть рисков покупки вторичного жилья из-за возможных нарушений в приватизации может снять введение обязательного страхования сделок и создание особого страхового фонда, считают некоторые специалисты. «Нам нужен фонд страхования сделок с недвижимостью, который бы предоставил гражданам соответствующие финансовые гарантии», — считает член президиума Московской городской коллегии адвокатов Елена Нахимова.
Идея создания такого страхового фонда абсолютно правильна, отмечает президент Fiabci Russia Елена Иванкина. «Ответственность за сделки на вторичном рынке часто никто не несет. Создана безответственная система, где не с кого спросить — правомерна ли конкретная сделка или нет», — объясняет она. Инструментом же для защиты от рисков вторичного рынка вполне может быть страхование.
Создание фонда по страхованию сделок с недвижимостью не станет панацеей от оспаривания сделки и истребования квартир у добросовестных приобретателей, уверены другие эксперты «НГ».
«Сразу возникает вопрос об источниках финансирования фонда страхования», — напоминает член совета директоров компании «СтройИнвестТопаз» Максим Раевский.
«На сегодняшний день таких источников финансирования фонда обязательного страхования может просто не оказаться», — указывает замруководителя аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» Сергей Жарков.
Инструменты есть, но они не работают
Нужно развивать существующие инструменты, а не создавать новые, считает гендиректор компании «Релайт-Недвижимость» Константин Барсуков.
К тому же, добавляет президент Всероссийского союза страховщиков Игорь Юргенс, большой необходимости в создании такого фонда нет, так как на рынке есть все необходимые варианты страхования недвижимости.
«Например, добровольное страхование титула собственности, возмещающее убытки при утрате права собственности», — напоминает он.
«Система практически не работает: слишком высоки тарифы, и люди не готовы нести дополнительные расходы», — поясняет директор департамента вторичного рынка компании «Инком-Недвижимость» Михаил Куликов.
Но высокие тарифы страховщиков — это и есть оценка большого риска потери жилья. «В итоге замкнутый круг. Создание фонда не повлияет на причины проблемы, а лишь смягчит последствия», — заключает он.
Напомним, нотариусы, в свою очередь, предлагают разрешить им заниматься изучением истории квартир, страхуя регистраторов.
Источник: NEWSru.com
Каждая 10 сделка с вторичным жильем оспаривается
Человек приобретает жилье, добросовестно вносит оплату, живет в квартире, обзаводится семьей, у него появляются дети, а затем выясняется, что приватизация была проведена мошенническим путем
Из-за несовершенства российского законодательства добропорядочные покупатели нередко лишаются квартир, которые они приобрели на вторичном рынке, пишет «Независимая газета». До 10% сделок с вторичным жильем оспаривается в суде. Это может произойти, если в прошлом были нарушены правила приватизации.
Только в одном из районных судов Москвы в 2014 году было рассмотрено более 160 исков об изъятии квартир у добросовестных покупателей. А всего в столице количество таких исков исчисляется тысячами.
Ответственность за сделки никто не несет
Обычно юристы обещают клиентам проверить юридическую чистоту объекта, однако большая часть сделок в итоге все равно оспаривается.
По словам главы департамента компании Heads Александра Зарицкого, на вторичном рынке оспаривается каждая десятая сделка. Обычно в основе иска — недобросовестность продавца или претензии родственников, кредиторов.
Человек приобретает жилье, добросовестно вносит оплату, живет в квартире, обзаводится семьей, у него появляются дети, а затем выясняется, что приватизация была проведена мошенническим путем, и квартира владельцу не принадлежит, рассказывает заместитель секретаря Общественной палаты РФ Александр Музыкантский. Вопросы по приватизации возникают, если она проводилась по подложным документам, если нарушены права несовершеннолетних, либо если претензии предъявляют другие лица, не использовавшие право на приватизацию.
В ГК РФ нет ясного и однозначного определения понятия «добросовестный покупатель», поэтому гражданам сложно доказывать, что они таковыми являются, подчеркивает член Московской городской коллегии адвокатов Мария Самородкина.
Защитить покупателей может страхование?
Часть экспертов считают, что решить проблему можно путем создания специального страхового фонда и введения обязательного страхования сделок. По словам члена президиума Московской городской коллегии адвокатов Елены Нахимовой, это обеспечило бы гражданам финансовые гарантии.
С ней согласна президент Fiabci Russia Елена Иванкина, которая отмечает, что сейчас на вторичном рынке жилья никто не несет ответственность за сделки. Страхование, по ее мнению, поможет защитить покупателей.
Однако член совета директоров компании «СтройИнвестТопаз» Максим Раевский полагает, что фонд по страхованию сделок не станет спасением от истребования квартир у добропорядочных граждан.
Гендиректор компании «Релайт-Недвижимость» Константин Барсуков предлагает не создавать новые инструменты, а развивать и использовать уже существующие. К тому же, на рынке уже есть различные варианты добровольного страхования.
Неравноценность сделки как признак ее недействительности
Принятые в 2009 г. изменения (Федеральный закон от 28 апреля 2009 г. № 73-ФЗ) в Федеральный закон от 26 октября 2002 г. № 127 «О несостоятельности (банкротстве)» (далее – Закон о банкротстве) оказали колоссальное влияние на развитие процедур восстановления прав кредиторов и повышение эффективности оспаривания сделок должника в деле о банкротстве.
В пояснительной записке к проекту названного федерального закона, содержащего новеллы в части совершенствования положений о конкурсном оспаривании сделок должника при осуществлении процедуры банкротства (который стал гл. III.
1 «Оспаривание сделок должника» Закона о банкротстве)1, отмечалось, что действовавшее на тот момент законодательство РФ не позволяло эффективно оспаривать сделки, направленные на незаконное отчуждение имущества должником в преддверии банкротства.
Подобные сделки оспаривались в основном как фиктивные (мнимые) или притворные, что в судебной практике не приносило должного (положительного) результата для кредиторов и конкурсных управляющих, в особенности при оспаривании сделок неплатежеспособных лиц с неравноценным встречным исполнением.
В упомянутом документе указано: оспаривание подозрительной сделки возможно лишь на основании объективного критерия (п. 1 ст. 61.2 Закона о банкротстве) – неравноценность встречного исполнения.
Субъективный критерий осведомленности в качестве второго факта в предмете доказывания разработчиками законопроекта отметался сразу же – поскольку, по их мнению, «…в предвидении возможности оспаривания сделок стороны могут фальсифицировать доказательства в части установления равноценной цены договора, но фактически с неравноценным исполнением. При этом доказать неравноценность встречного исполнения на основании допустимых письменных доказательств представляется затруднительным». По большому счету, в приведенной цитате разработчики кратко и, с правовой точки зрения, емко описали не только широко распространенную по состоянию на 2009 г., но и ныне, проблему «рисования» доказательств для цели защиты недобросовестно выведенных активов из имущественной массы должника.
В итоге на сегодняшний день в Законе о банкротстве действует гл. III.1, содержащая указания на такое материально-правовое основание оспаривания подозрительных (ст. 61.2 Закона о банкротстве) сделок в деле о банкротстве, как неравноценность встречного исполнения (п. 1 ст. 61.2 Закона о банкротстве).
Субъекты и процедура рассмотрения обособленного спора об оспаривании сделки по мотиву неравноценности
Кто может обращаться с заявлением в суд о признании сделки недействительной ввиду противоречия условиям, закрепленным в ст. 61.2 и 61.3 Закона о банкротстве?
Таковыми являются внешний либо конкурсный управляющий, представитель собрания (комитета) кредиторов, иное лицо, уполномоченное решением собрания (комитета) кредиторов, а также временная администрация финансовой организации. Следовательно, и для оспаривания неравноценных сделок субъекты оспаривания будут те же.