Всего за год в городе хотят отремонтировать более 18 млн. квадратных метров дорожного полотна. Об этом заявил Александр Орешкин, глава ГБУ «Автомобильные дороги», чьи слова сегодня процитировал официальный сайт московской мэрии. Чиновник уточнил, что будет проведен капремонт двухслойного асфальтобетонного покрытия на площади свыше 3 млн. квадратных метров дорог, остальные 15 млн квадратных метров будут выполнены в рамках текущего ремонта.
Планируется начать работы в апреле, когда покупательский трафик увеличивается. И эпицентром работ станут центральные территории, которые традиционно являются популярным местом среди гостей и жителей столицы для прогулок, встреч в кафе, походов по магазинам.
Эксперты ранка стрит ритейла рассказали порталу BBport, что, по их мнению, реконструкция московских улиц станет временной проблемой, которая впоследствии должна положительно сказаться на бизнесе.
Ремонт сродни пожару?
«Ритейлеры могут испытывать вполне понятную проблему – более низкую посещаемость магазина. Пешеходу неудобно или зачастую крайне проблематично идти по перекопанной улице, и, конечно, он скорее выберет другой маршрут либо магазин с более удобным входом. Автомобилисты тем более предпочтут другие места для покупок. Исключением могут быть только те точки, в которые едут целенаправленно, — прокомментировала Наталья Озерная, заместитель руководителя отдела стрит-ритейла компании JLL в Москве.
Антон Леляк, руководитель отдела аренды департамента коммерческой недвижимости компании «НДВ-Недвижимость» советует владельцам магазинов в период реконструкции переговорить с собственником о снижении арендной ставки.
Это будет логично, ведь оператор несет убытки из-за потери клиентов. Антон Леляк пояснил, что обычно в этот момент продолжают работать только те арендаторы, для которых размещение (именно в этой локации) стратегически важно.
Однако новые ритейлеры не рискнут зайти на такой объект и будут искать для себя другие варианты.
Однако не все так печально. По факту реконструкции, когда становится понятно, что она положительно повлияла на трафик, спрос может увеличиваться заметными темпами.
По наблюдениям Натальи Озерной, более охотно ритейлеры рассматривают помещения на улицах, уже «переживших» реконструкцию – то есть там, где уже не будет ремонта, а значит – ближайшие несколько лет не предвидится изменений, способных отрицательно сказаться на оборотах.
Виктория Камлюк, директор направления стрит-ритейл компании KnightFrank, привела пример с 
Ленинским проспектом, где в разы сократилась вакансия. «Причина – ухудшение ситуации с парковкой в ЦАО и в городе в целом. Дублер на Ленинском дает возможность парковаться автомобилистам и посещать магазины. На фоне сокращающегося количества мест для паркинга в центре Москвы, это конкурентное преимущество сыграло основную роль в «Ренессансе» Ленинского проспекта. Сейчас ритейлеры гораздо активнее интересуются помещениями на этой улице», — пояснила Виктория Камлюк.
Эксперты также напомнили о Тверской и Новом Арбате, где в прошлом году после реконструкции наблюдалось увеличение спроса и даже рост ставок аренды.
«Мы получаем большое число запросов от арендаторов на Новый Арбат – после реконструкции улица прочно заняла позиции в топ-10 фаворитов, — рассказала Озерная. — Росту интереса способствуют удобный широкий тротуар, наличие паркинга, близость нескольких станций метро, центральное расположение.
Арендаторы выбирают эту улицу, так как она имеет прекрасные видовые характеристики – видимость с проезжей части – и пешеходный трафик. Также мы видим, что в список привлекательных для арендаторов улиц возвращается Тверская, чем также способствовала ее реконструкция.
Также популярны Мясницкая, Никольская, Кузнецкий Мост – в целом в центре города, в зоне туристической и деловой активности, спрос на помещения стрит-ритейла растет.
Кто выиграет, а кто проиграет
Сергей Шиферсон, коммерческий директор компании City&Malls PFM, уверен, что реконструкция и следующее за ней изменение уличного пространства способствует привлечению туристического потока. «В связи с открытием новых пешеходных зон горожане больше времени проводят на улицах и готовы посещать различные заведения в торговых коридорах. После реконструкции ритейлеры, независимо от направления деятельности, смогут рассчитывать на увеличение трафика, — прогнозирует директор компании. — В 2016 году в центре Москвы была приведена в порядок 61 улица. И в сравнении с данными 2015 года на многих из них показатель вакансии сократился. В целом, по итогам 2016 года, в стрит-ритейле вакантность снизилась и составляет порядка 9%. Конечно, на снижение вакантности оказала влияние и стабилизация экономики».
Вопрос о том, кто проиграет от реконструкции, эксперты назвали неоднозначным. Это зависит не только от реконструкции улицы, но и от работы определенного ритейлера: как он готов обеспечить узнаваемость своего заведения, решит ли он хотя бы частично вопрос с паркингом и так далее.
Кроме того, нельзя однозначно сказать, как повлияют произошедшие изменения на состав арендаторов, поскольку договоры аренды помещений в стрит-ритейле заключаются сроком 3-5 лет. По прошествии этого времени можно будет сделать более обоснованные выводы.
Пока ясно, что там, где появляются пешеходные зоны, лучше всего в стрит-ритейле себя чувствует общепит.
Автор: Анна Кузнецова
Торговые улицы Москвы пустеют
Распространение коронавируса и связанные с ним ограничения по работе заведений общепита и точек розничных продаж уже негативно отразились на рынке коммерческой недвижимости Москвы.
Так, за последние две недели марта запросы на помещения стрит-ритейла на основных торговых улицах столицы снизились более чем на 70% по сравнению с началом текущего года. Спрос на помещения для аренды ожидаемо сохранился у продуктовых ритейлеров и аптечных сетей.
Между тем по итогам первого квартала 2020 года на главных торговых улицах города, в частности на Тверской, Арбате и Никольской, ставки аренды уже снизились на 10–15%.
О том, что в последние две недели первого квартала 2020 года спрос со стороны потенциальных арендаторов на помещения стрит-ритейла, расположенные в основных торговых коридорах Москвы, сократился на 70%, сообщила в пятницу CBRE.
«Сейчас из-за распространения вируса, ослабления курса рубля и, как следствие, резкого снижения туристического и внутригородского трафика для ритейлеров приоритетным является решение других, более важных вопросов, а не аренда помещений»,— говорят аналитики CBRE.
В компании добавили, что единичные запросы сохранились в основном от продуктовых ритейлеров и аптечных сетей.
Как утверждают консультанты, многие договоры аренды в марте, даже несмотря на появление первых серьезных признаков кризисной ситуации, подписывались без дисконта по арендной ставке.
При этом большинство владельцев помещений стрит-ритейла в центре Москвы предоставили скидки по аренде на 20–30% от действующих ставок на один-два месяца ресторанам и кафе, обороты которых за последние недели снизились на 90%.
Между тем по итогам первого квартала текущего года зафиксировано снижение ставок в пределах 10–15% на Тверской улице (до 85 тыс. руб. за 1 кв. м в год), Тверской-Ямской улице (до 65 тыс. руб. за 1 кв. м в год), Арбате (до 80 тыс. руб. за 1 кв. м в год), Садовом кольце (до 60 тыс. руб. за 1 кв.
м в год) и Никольской улице (130 тыс. руб. за 1 кв. м в год).
Впрочем, ситуация на рынке недвижимости стрит-ритейла Москвы начала меняться еще в конце 2019 года. Тогда консультанты заметили относительно новый тренд: началась децентрализация сегмента.
То есть спрос арендаторов помещений стрит-ритейла от основных торговых коридоров столицы, находящихся внутри Третьего транспортного кольца (ТТК), стал смещаться в сторону удаленных районов. В Knight Frank начали фиксировать снижение уровня вакантных площадей в помещениях стрит-ритейла в нецентральных районах Москвы.
В компании смену парадигмы объясняли возросшим спросом москвичей, живущих за ТТК, на современные продуктовые магазины в пешей доступности, заведения общепита, объекты сервисных услуг.
Халиль Аминов
Последние новости о коронавирусе в России
Читать далее
Стрит-ритейл делает ставку на спальные районы
Ведомости
Двери многих магазинов, кафе и ресторанов в Москве остаются закрытыми и после того, как город вышел из режима самоизоляции. По данным Becar Asset Management, по итогам II квартала 10–20% арендаторов уйдут с занимаемых площадей, так как их доходы напрямую зависели от операционной деятельности – и убытки не все смогут восполнить.
Начало 2020-го складывалось для московского стрит-ритейла вполне благоприятно, рынок был динамичным, рассказывает Ирина Козина, заместитель директора направления стрит-ритейла Knight Frank. На основных торговых коридорах шла ротация арендаторов, уровень вакантных площадей практически не повышался.
Пандемию, обрушение курса рубля на фоне падения цен на нефть рынок ощутил сразу: по словам Козиной, снизился спрос на помещения со стороны кафе и ресторанов (на них до пандемии приходилась примерно половина запросов на поиск новых помещений).
Остановили поиск банки, непродовольственные и даже продовольственные ритейлеры.
Печалит участников рынка отсутствие спроса со стороны салонов связи, которые в последние годы активно развивали розничные сети, а теперь сокращают их, делится Ирина Буренко, коммерческий директор R4S.
По словам Юлии Корчагиной, руководителя группы направления стрит-ритейл компании «Магазин магазинов», ограничения, связанные с пандемией, привели к тому, что с торговых улиц стали массово уходить операторы общепита, продавцы модной одежды и ортопедические салоны. А также арендаторы, бизнес которых балансировал на грани и раньше: для их арендодателей уведомление о расторжении договоров не стало неожиданностью, добавила Буренко.
Как правило, говорит Корчагина, арендные договоры в стрит-ритейле предусматривают не штрафы, а удержание депозита за досрочное расторжение.
Конечно, уход с насиженного места сопровождается потерями вложений в ремонт, но это, что называется, «отделаться малой кровью», в отличие от ухода из торговых центров, считает Корчагина, и Буренко с ней согласна, говоря, что штрафы в крупных ТЦ могут достигать трех месячных ставок аренды.
По данным R4S, уровень вакантных площадей формата стрит-ритейл в Москве последние два года был 5–6%.
В Colliers International отмечают, что на центральных улицах даже меньше: ноль на Рождественке, 3% на Кузнецком Мосту и 4% в Столешниковом переулке, приводит примеры Лариса Еремина, заместитель директора департамента стрит-ритейла компании.
На Мясницкой, Новом Арбате и Петровке пустовали те самые 5–6%. К началу июня эти показатели увеличились в 3–4 раза, по подсчетам Корчагиной. Впрочем, не все помещения, которые сейчас предлагаются на рынке, действительно вакантны, говорит она.
В предложении немало объектов, чьи владельцы, прежде чем согласовать льготные условия с текущими арендаторами, мониторят спрос. Корчагина уверена, что, как только все спорные вопросы решатся, предложение уменьшится.
Опрошенные «Ведомостями» эксперты считают, что собственники помещений стрит-ритейла понесли меньшие потери (в основном речь идет о недополученном арендном доходе) по сравнению с владельцами торговых центров, которым в период остановки коммерческой деятельности, без cash flow, нужно было тем не менее эксплуатировать крупный объект. И финансовых обязательств у последних больше, добавляет Козина. По данным «Магазина магазинов», только за апрель большая часть собственников ТЦ не получила оплату с более чем половины арендаторов (исследование проводилось на основе выборки из 44 опрошенных ТЦ в Москве и регионах России).
Текущая ситуация подтолкнула многих ритейлеров к сотрудничеству, говорит Лариса Еремина из Colliers International. Например, DNS и «М.видео ‒ Эльдорадо» начали сотрудничать с X5 Retail Group.
На помощь ресторанам и кафе пришли как крупные операторы онлайн-доставок еды (Delivery Club и «Яндекс.Еда»), так и продуктовые ритейлеры.
А на прилавках «Вкусвилла», «Перекрестка» или «Ленты» продаются готовые блюда кафе «Андерсон», «Шоколадницы» или ресторанов сети Novikov Group, Oishii, «Рецептор» и др.
Одними из первых вернулись к поиску новых помещений предприятия общепита, говорит Козина, хотя пока это штучные запросы: в приоритете не открытие новых, а сохранение уже существующих заведений.
Например, по словам Романа Кокорева, ведущего консультанта RealJet, «Кофемания» готовит к открытию несколько ресторанов, один из них – на Патриарших прудах. У R4S есть запросы от сетей формата low price – кофеен OneDouble и Cofix, рассказывает Буренко.
Компания уже заключила договор аренды на 10 лет с премиальным брендом White Rabbit Family, их новый ресторан площадью 776 кв. м откроется на Большой Никитской (в здании, построенном в 1799 г.
архитектором Матвеем Казаковым, в свое время там располагался исторический факультет МГУ), на этой улице операторы питания преобладают в составе арендаторов (57%). Условия – 12% от товарооборота плюс фиксированная ставка, арендатор уже ее выплачивает, уточнили у R4S. Другое историческое здание – трехэтажный административный корпус роддома № 7 им.
Грауэрмана на Новом Арбате (построен в 1900 г.), после реконструкции, в которую было вложено более 100 млн руб., компания сдала на 30 лет «Макдональсу» (718 кв. м). По данным Knight Frank, в центре Москвы ставки аренды для предприятий общепита варьируются от 50 000 до 120 000 руб. за 1 кв. м в год в зависимости от расположения и площади. Если больше 1000 кв. м – 20 000–30 000 руб. за 1 кв. м в год.
Ритейлеры смотрели и смотрят помещения под развитие, но неопределенность сказывается и не все запросы конвертируются в сделки, говорит Назарова. По данным СBRE, в период самоизоляции основной спрос со стороны ритейлеров был направлен не на исторический центр, а на спальные районы города с гарантированным трафиком.
Хотя продуктовые сети проявляли интерес и к помещениям в центре, которые освобождали другие.
Корчагина самыми активными называет Х5 Retail Group, «Дикси», «Мираторг», «Магнолию», аптеки «36,6» и «Ригла» – но и они хотят ставки ниже тех, что предлагались ранее, с учетом падения товарооборота, добавляет она.
В частности, «Мираторг» активно начал смотреть площадки внутри Садового кольца площадью 150–300 кв. м, говорит Кокорев из RealJet.
По словам Дарьи Каневой, заместителя управляющего директора Центра развития недвижимости Becar Asset Management, в пандемию активно искали новые помещения те, кому предыдущие арендодатели не сделали скидок.
В итоге некоторые предприниматели сочли, что лучше купить, чем снимать, воспользовавшись льготными условиями кредитования для малого и среднего бизнеса. Например, салон красоты после тщетных попыток добиться от собственников хоть каких-то скидок взял ипотеку под покупку собственного помещения, описывает один из кейсов Канева.
Если бизнес в данном месте окажется нерентабельным, помещение всегда можно сдать в аренду и получать фиксированную плату, покрывая затраты на ипотеку, считает эксперт.
Ротация арендаторов в стрит-ритейле – привычное дело. Но когда на месте люксовых магазинов открывается масс-маркет, а на месте ресторанов – бургерные и прочий фастфуд, это пока не проходит незамеченным.
Бутик Burberry в Столешниковом переулке сменил магазин New Balance, помещение Nespresso на Тверской после отмены парковки сначала заняла аптека, потом – продуктовый «Перекресток», бутик Tommy Hilfiger на Кузнецком Мосту теперь стал магазином белья Intimissimi, рассказывает Корчагина.
Козина объяснила ротацию тем, что доходы населения снижаются и соответственно меняются потребительские предпочтения: тенденцией стало рациональное потребление, выбор более демократичных брендов. Эти процессы консультанты не связывают с пандемией.
В течение последнего года наблюдался существенный отток арендаторов из центральных и дорогих локаций, говорит Канева: кто-то переходил в онлайн, кто-то – в ТЦ. А некоторые операторы масс-меркета, напротив, рассматривали наиболее удачно расположенные высвобождаемые площади для флагманских магазинов.
Свою роль сыграло и то, что в Москве нет единой концепции для той или иной улицы: нет консолидации помещений у одного собственника и единого управления торговым коридором, считает Козина, поэтому заполнение арендаторами происходит без учета их состава, профиля и ценового сегмента.
Правда, существуют концепции исторически сложившиеся: модные бутики в Столешниковом или Театральном проезде, рестораны в Камергерском.
Люксовые магазины много места не занимают относительно прочих, говорит Еремина, но и не сокращают присутствия на центральных торговых улицах и «своих» мест масс-маркету не отдадут, уверена Буренко.
Хотя многие ритейлеры переживают свои худшие времена, собственники помещений ставки снижать не спешат. Новые предложения на топовых торговых коридорах (Петровка, Большая Дмитровка, Кузнецкий Мост, Патриаршие) не стали дешевле, сделки были подписаны по действующим рыночным ставкам, рассказывает Юлия Назарова, руководитель направления стрит-ретейла СBRE в Москве.
Да и менее востребованные локации в центре тоже: в условиях низкого спроса собственникам не было смысла заявлять о скидках, считает она. По словам Буренко, можно выторговать от 15 до 50%, но только на первые 3–6 месяцев действия договора.
R4S по ряду объектов готова обсуждать скидки в 10–20% на срок до года, но долгосрочные договоры с дисконтом компания не заключает, уточнила Буренко.
Консультанты говорят, что сейчас арендаторы предпринимают попытки уйти от фиксированной части арендной платы, предлагая только процент от товарооборота.
Арендодатели, по словам Буренко, оценивают, вызваны проблемы арендатора кризисом или другими факторами – некорректным обслуживанием посетителей, низким качеством продукции или услуг, неудачной концепцией.
В последнем случае компания отклоняет запрос или ищет компромиссное решение, говорит она.
По мнению Козиной, говорить о реальном снижении ставок можно будет ближе к концу года по итогам закрытия сделок за период с начала введения ограничений. По подсчетам Корчагиной, рентабельность работы сетевых ритейлеров вернется к прежним показателям не ранее конца 2020 г. – начала 2021 г. Соответственно, не ранее этого срока можно прогнозировать возврат к ставкам аренды начала 2020 г.
По новым точкам льготные условия могут быть актуальны до 2022–2023 гг. А по мнению Каневой, ставки в стрит-ритейле будут корректироваться в сторону уменьшения на 5–7%. На докризисный период стоимость аренды до конца года абсолютно точно не вернется. «Скорее всего, мы будем наблюдать, как арендаторы выбирают меньшие по площади, но более удачно расположенные помещения», – уверена Канева.
Консультанты не ждут быстрого восстановления спроса на помещения уличной торговли. В «Магазине магазинов» считают, что это может произойти не раньше середины следующего года. В R4S – в перспективе двух-трех лет.
Особенность «постковидного» спроса, уверена Корчагина, в том, что бизнес будет выше оценивать спальные районы, где товарооборот менее подвержен такого рода стрессам.
Кокорев согласен: продуктовые магазины формата «у дома», которые набирали популярность и до кризиса, сервисы, бытовые услуги, пункты выдачи заказов, барбершопы и салоны красоты – все эти форматы будут жизнеспособны и востребованы. В новых ЖК, кроме того, торговые помещения уже могут создаваться с учетом актуальных требований к санитарной безопасности.
По данным исследования, проведенного фондом «Институт экономики города», нежилые помещения на первых этажах многоэтажных жилых комплексов – один из важных ресурсов для размещения в том числе необходимых людям магазинов, аптек и т. п.
(оценивалось, как обеспечены районы Москвы магазинами и аптеками в шаговой доступности).
Сейчас, подсчитали в фонде, с учетом гораздо более высокой плотности населения на периферии города, средняя емкость рынка одного продовольственного магазина в центре более чем в три раза ниже, чем на периферии: в центре в среднем на один магазин приходится 1537 жителей, а на периферии – 4861 житель.
Еремина все же уверена, что центры деловой активности и культурного отдыха останутся прежними, люди постепенно вернутся к привычному образу жизни и в любимые места в центре. «Даже если осенью произойдет вторая волна распространения вируса, то бизнес сможет работать, но уже с учетом новых требований и правил безопасности», – надеется она.
Торговые улицы Москвы стремительно пустеют
По итогам III квартала текущего года уровень вакантности на центральных торговых улицах Москвы достигла рекордного показателя — 14,3%. За последние 3 месяца свободных помещений стало больше почти на 3 п.п.
По подсчетам JLL, на конец III квартала 2020 года в центральных торговых коридорах Москвы свободными оказались 14,3% помещений, то есть опустело почти каждое седьмое торговое помещение. Это самый высокий уровень вакантности за последние 7 лет. Предыдущее максимальное значение было зафиксировано во 2-м квартале 2016 года, но и тогда показатель был ниже – не более 13%.
Рост вакантности в центральном стрит-ритейле Москвы наблюдается с начала 2020 года, однако прирост показателя по итогам III квартала оказался более существенным по сравнению с первой половиной года. С июня по сентябрь на основных торговых улицах столицы стало на 2,8 п.п. больше свободных помещений, тогда как во 2-м квартале увеличение составило 2,3 п.п.
«Вторая половина 2020 года оказалась более показательной с точки зрения последствий пандемии на рынок коммерческой недвижимости. К концу сентября ритейлеры и рестораторы стали лучше понимать поведение потребителей после снятия ограничений.
У них появилось более четкое представление о том, какие точки наиболее привлекательны для посетителей, а от каких можно отказаться с целью сокращения затрат.
Кроме того, в условиях сниженного спроса, особенно в тех категориях, где траты еще не восстановились до уровня прошлого года, арендная нагрузка на ритейлеров и операторов общественного питания оказывается слишком высока, а скидки в основном предоставлялись на летний период.
В связи с этим, решение покинуть ту или иную локацию может быть связано с невозможностью договориться с собственниками помещений о продлении некоторых послаблений в отношении арендной платы, — комментирует руководитель отдела исследований компании JLL Владислав Фадеев.
— Дальнейшая динамика вакантности будет зависеть от многих факторов, в том числе от угрозы введения ограничений, также от лояльности собственников в отношении продления дисконтов для своих арендаторов. При благоприятном сценарии вакантность в центральном стрит-ритейле Москвы может еще незначительно вырасти и зафиксироваться на ближайшие полгода в районе 14,5-15%. После этого мы ожидаем постепенное снижение доли свободных торговых помещений в аренду».
Основной причиной роста вакантности торговых помещений в столице стало рекордное количество закрытий.
За отчетный период было закрыто 152 объекта стрит-ритейла, что более чем в 1,5 раза превышает среднее значение показателя за аналогичный отрезок прошлого года. При этом, почти половина (49%) закрытий пришлось на рестораны и кафе.
На втором месте — сегмент «красоты и здоровья», на который пришлось 10%, следом идут «банки и услуги», на сегмент аренды офисов пришлось 7% закрытий.
В то же время за последние три месяца на основных торговых коридорах Москвы появились и новые арендаторы. Если во 2-м квартале их количество было гораздо меньше сопоставимых показателей за предыдущие периоды, то по итогам сентября активность ритейлеров и операторов общественного питания возобновилась.
Этот тренд позволяет говорить о том, что операторы, у которых сохранились намерения по расширению, начинают осторожно воплощать свои планы.
Кроме того, из-за снизившихся за 2020 год ставок аренды в ключевых торговых коридорах Москвы у ритейлеров и операторов общественного питания появилась возможность получить помещение в хорошей локации.
«Средние запрашиваемые ставки аренды в центральных торговых коридорах Москвы по итогам III квартала снизились, однако это произошло в меньшем количестве локаций. Основная волна снижений имела место во 2-м квартале, когда ставки снизились более чем в половине торговых коридоров.
За прошедшие три месяца снижение продолжилось в Столешниковом переулке (до 170 тыс. руб. за кв. м в год), на Арбате (до 75 тыс. руб.) и на 1-й Тверской-Ямской (до 65 тыс. руб.). Кроме того, на 5% снизилась средняя запрашиваемая ставка на Маросейке, сейчас она составляет 90 тыс. руб. за кв. м в год.
Однако стоит отметить, что речь идет не только об уменьшении запрашиваемых ставок аренды. В условиях сложной экономической ситуации собственники готовы вести переговоры о снижении ставки для каждого потенциального арендатора.
Дисконт может составлять до 20%», — комментирует Екатерина Подлесных, руководитель отдела стрит-ритейла компании JLL.
Источник:
ГдеЭтотДом.РУ
Итоги I квартала 2021 года на рынке стрит-ритейла Москвы
{«id»:4099,»title»:»u0422u0435u0441u0442: u0434u0438u0437u0430u0441u0441u0435u043cu0431u043bu0438u0440u0443u0439u0442u0435 u0432u0430u0448u0435 u0431u0435u0441u0441u043eu0437u043du0430u0442u0435u043bu044cu043du043eu0435″,»url»:»/redirect?component=advertising&id=4099&url=https://vc.ru/special/psychoanalysis&hash=d33841813ceca9fc84a1c7d5d25eaaaccdc5d00debd4904d498ec081a76e329c»,»isPaidAndBannersEnabled»:false}
Количество закрытий сократилось практически в 3 раза по сравнению со вторым или третьим кварталами 2020 года
Арендные ставки в торговых коридорах Москвы вернутся к росту не ранее 2022 года
Аналитики CBRE, ведущей международной консалтинговой компании в области недвижимости, подвели итоги I квартала 2021 года на рынке стрит-ритейла Москвы.
Уровень вакантных помещений и ставки аренды
По итогам первого квартала 2021 года уровень вакантных помещений в центральных торговых коридорах Москвы практически не изменился и составил 14,7% (-0,2 п. п. к предыдущему кварталу). Арендные ставки также остались на уровне четвертого квартала 2020 года. Стабилизация основных показателей объясняется завершением у большинства торговых операторов программы оптимизации.
Стоит отметить, что количество закрытий сократилось практически в 3 раза по сравнению со вторым или третьим кварталами 2020 года.
При этом часть закрытий это релокация ритейлеров в помещения с лучшими характеристиками или в помещения на более выгодных условиях аренды: например, переезд в пределах одной улицы осуществили Tous на Никольской улице, «Аптечная сеть 36,6» на 1-й Тверской-Ямской улице.
Несмотря на то, что рост среднего значения вакантных помещений прекратился, на ряде улиц показатель остается выше среднего. Например, на Тверской улице доля вакантных помещений составляет 17,6% и, кроме того, часть арендованных помещений экспонируется на рынке и не учитывается в расчете.
Низкий спрос со стороны арендаторов на данный торговый коридор связан не только с отсутствием парковочных мест и снизившимся пешеходным и туристическим потоком, но и с тем, что помещения не соответствуют требованиям ресторанов и кафе – на сегодняшний день наиболее активно развивающегося профиля.
Доля точек общественного питания в общем количестве арендаторов на Тверской не превышает 25%, в то время как в среднем по рынку показатель составляет 36%.
На «ресторанных» улицах, таких как, район Патриарших прудов, Большая Никитская, Большая Дмитровка, Пятницкая, Маросейка доля ресторанов и кафе достигает 50%.
Уровень вакантных помещений в центральных торговых коридорах Москвы
Источник: CBRE, I кв. 2021 г.
Среди новых открытий преобладают рестораны и кафе (50%). Число точек общественного питания в ЦАО за год увеличилось на 5%, что в первую очередь связано с активным развитием несетевых операторов. Среди заметных открытий начала 2021 года. такие, как «Павильон» на Патриарших прудах, Disput на Большой Дмитровке, Bro&N на Камергерском переулке и «Техникум» на Никольской улице.
За последние 5 лет доля ресторанов и кафе в общем количестве открытий выросла с 35% до 50%: общественное питание остается стабильным сегментом с точки зрения воздействия онлайн-торговли, в то время как большинство операторов одежды и обуви, электроники, а также банки продолжают оптимизировать розничную сеть.
Доля открытий аптек и салонов красоты составила 13 и 10% соответственно.
Восстановление внутреннего потребления, начавшееся во втором полугодии 2020 года, продолжится в 2021 году.
Согласно прогнозу Oxford Economics траты населения на посещение ресторанов и кафе и покупку одежды и обуви в 2021 году превысят прошлогодний уровень, но останутся ниже относительно докризисного значения (2019 года) на 6% и 3% соответственно.По прогнозам CBRE, арендные ставки вернутся к росту не ранее 2022 года.
Уровень вакантных помещений и ставки аренды* на главных торговых улицах, руб./кв. м/год
Источник: CBRE, I кв. 2021 г. *Рассматриваются ставки экспонирования помещений площадью 100-300 кв. м прямоугольной формы с отдельным входом и витриной, расположенные на первом этаже. Ставки указаны с учетом НДС.
«В связи с возобновлением планов торговых операторов по развитию ожидается дальнейшее снижение уровня вакантных помещений в центральных торговых коридорах Москвы. По-прежнему в запросах ритейлеров лидируют такие улицы, как Кузнецкий Мост, Петровка и Большая Никитская».
Как технологии помогают не забывать школьную программу летом
Летом школьники берут передышку от занятий, контрольных работ и диктантов, начинают больше гулять и проводить время на свежем воздухе. Важно набраться сил перед следующим учебным годом, но остро стоит вопрос о том, как не забыть то, что изучили за год. Часто родители замечают, что дети за лето расслабляются настолько, что новые знания и навыки…
Соцсети
Евгения Евсеева
4 часа
Telegram добавил групповые видеозвонки и трансляцию экрана Статьи редакции
Среди других обновлений — настройки шумоподавления, анимированные фоны и анимации при отправке сообщений.
Telegram {
«lastComments»: [
{
«photo»: «https://leonardo.osnova.io/cd7edbc4-e0bb-ece2-393f-db91b173d0bd/»
},
{
«photo»: «https://leonardo.osnova.io/63f1ebd0-4425-5b4b-9a55-4862817947cf/»
},
{
«photo»: «https://leonardo.osnova.io/c653e20b-2bd8-4e1b-11be-45fcac2e4910/»
}
]
}
Руководство по запуску войсчатов в Telegram: зачем банк «Открытие» провёл 6-часовой эфир и что от этого получил
В московском стрит-ритейле пустует около 50 000 кв. м
В среднем уровень вакантных площадей в основных торговых коридорах города находится в диапазоне 10-13%.
По данным консалтинговой компании Welhome, наибольший объем свободных площадей на московском рынке стрит-ритейла экспонируется на всем протяжении Садового кольца, это примерно 27 000 кв. м, или 21% от всех площадей в этом торговом коридоре.
Всего в центральных торговых коридорах Москвы, по данным компании Welhome, пустует около 50 000 кв. м. В среднем уровень вакантных площадей в основных торговых коридорах города находится в диапазоне 10-13%.
Во всех торговых коридорах Москвы среди помещений, предлагаемых в аренду, преобладают помещения торгового назначения. Далее следуют помещения, пригодные для размещения кафе, ресторанов, объектов досуга. Меньше всего среди предложений по аренде объектов для услуг населению, к ним можно отнести салоны красоты, мед. клиники и прочее.
В 1 квартале 2016 года в формате стрит-ритейл не было ни одного нового открытия международных брендов: те из них, которые вышли на московский рынок, предпочли размещение в торговых центрах.
Потенциальные арендаторы помещений формата стрит-ритейл находятся в стадии активного поиска оптимальных ставок и форматов заведений, что является позитивным трендом на фоне резко увеличивающихся свободных помещений в 2014-2015 годах.
Что касается денежной стороны, то по средней стоимости аренды, исходя из данных компании Welhome, самые дорогие одиночные помещения в 1 квартале 2016 года предлагаются по ставке до 250 000 руб. за кв. м в год. А самые недорогие помещения на центральных торговых коридорах сдаются в аренду за 25 000 – 35 000 руб. за кв. м в год.
В структуре предлагаемых в аренду уличных торговых помещений по итогам 1 квартала 2016 года преобладают помещения в диапазоне от 100 до 200 кв. м. Такие помещения пригодны для размещения, например, продуктового магазина формата «у дома», магазина одежды, кафе и проч.
Самыми популярными объектами для потенциальных арендаторов являются наиболее близко расположенные к станциям метрополитена, либо аналогичным инфраструктурным объектам. Так же, как и в конце 2015 года, в компанию Welhome поступает большое количество запросов на покупку готового арендного бизнеса.
Что касается аренды и приобретения помещений, то самыми активными арендаторами являются сетевые продуктовые магазины. Такие арендаторы, как «Дикси», «Перекресток», «Пятерочка», «Копейка» ищут помещения размером от 350 кв. м до 800 кв. м, при этом, чем больше конкурентов в окружении, тем ниже запрашиваемая ставка аренды.
Активно ищут новые помещения площадью от 80 кв. м до 250 кв. м такие развивающиеся продуктовые сети, торгующие свежей продукцией, как «Избенка», «МясновЪ», а также «Перекресток Экспресс», «AB Daily», «Отдохни», «Красное и Белое» и прочие.
Среди несетевых компаний большой потенциал развития показывают небольшие предприятия общепита, преимущественно, это бары, частные кондитерские, заведения, реализующие фастфуд. Для таких арендаторов наиболее востребованными являются помещения размером от 20 кв. м до 150 кв.
м, расположенные вблизи пешеходного трафика и мест общественного отдыха и прогулок.
Среди последних открывшихся заведений – кафе «Красти Краб» и ресторан «Chicken Run» на Арбате, кофейня «Рогалик» на Никольской улице, кафе Ten на Большой Садовой улице, винный бар «13°» на 1-й Тверской-Ямской улице, ресторан «Вино лавка Shop&Bar» на Новом Арбате.
К одной из наиболее крупных сделок аренды помещения формата street-retail можно отнести открытие магазина косметика «LUSH» на Тверской улице. Общая площадь флагманского магазина компании, расположившегося на 2-х этажах, составит 421 кв. м.
Вакантность в сегменте стрит-ритейла может увеличиться до 7% по итогам года
В I квартале 2020 г. уровень вакантности на центральных торговых коридорах Москвы увеличился на 0,3 п.п. и составил 6,4%. Увеличение доли свободных площадей было зафиксировано на пешеходных улицах (3,9% против 3,1% в IV кв. 2019 г.), на центральных торговых коридорах (7,4% против 6,9% в IV кв. 2019 г.) и на Патриарших прудах (6,1% против 4,4% в IV кв. 2019 г.).
По прогнозам Colliers, рост вакантности продолжится и во II квартале 2020 г., в связи с последними событиями – COVID-19, обвал рубля, как следствие, сокращение числа туристов в столице, снижение торговых оборотов и дефицит клиентов.
Учитывая сложности, с которыми сталкивается сегмент стрит-ритейла, на некоторых центральных коридорах возможно временное снижение ставок аренды на 30-50%. По итогам года, вакантность в сегменте стрит-ритейла может увеличиться до 7%.
В I квартале 2020 г. рост вакантности происходил как в центральных локациях, так и на основных магистральных коридорах за счет закрытия точек общественного питания, продуктовых магазинов, отделений банков и магазинов fashion и beauty индустрий.
Лариса Еремина, заместитель директора департамента стрит-ритейла ColliersInternational: «Текущая ситуация с ограничениями из-за распространения COVID-19 серьезно повлияет на сегмент стрит-ритейла.
Наилучшим решением в текущей ситуации будет, если собственники и арендаторы смогут договориться по временным условиям снижения аренды, чтобы не оставаться без дохода ни той, ни другой стороне. Наихудший сценарий, если все же собственники и арендаторы не пойдут навстречу друг другу, и появится много вакантных помещений.
Найти нового арендатора на прежних условиях будет достаточно сложно. Новый арендатор будет вести переговоры с учетом новых реалий рынка, и нельзя сказать, что условия будут более привлекательными, чем с текущим арендатором.
Однако есть и положительный момент — для покупателей, имеющий заработок в долларах, настало хорошее время для активного вложения в «готовый арендный бизнес», а для арендатора со стабильным финансовым положением получить/арендовать торговое помещение по более выгодным коммерческим условиям».
Динамика вакантности основных торговых улиц Москвы, %
| УЛИЦА | I кв. 2019 | I кв. 2020 |
| Столешников пер. | 6% | 4% |
| Кузнецкий Мост ул. | 5% | 3% |
| Петровка ул. | 6% | 5% |
| Мясницкая ул. | 3% | 6% |
| Арбат ул. | 5% | 5% |
| Новый Арбат ул. | 4% | 5% |
| Рождественка ул. | 1% | 0% |
| Пятницкая ул. | 1% | 4% |
По структуре арендаторов, представленных на торговых коридорах центральной части Москвы, крупнейшей категорией по результатам I кв. 2020 г., остаются операторы общепита, на которые приходится 35% (аналогичный показатель в I кв. 2019 г.) всех арендуемых площадей в пределах Садового кольца.
Далее следуют сегменты «красота и здоровье» (14%), «банки и финансовые услуги» (8%), «одежда и обувь» (8%), «услуги» (7%), «товары для дома» (2%) и др. Структура арендаторов на магистральных коридорах противоположна центральным улицам Москвы.
В тройку лидеров по арендуемым площадям на магистралях входят следующие категории: продукты (19%), красота и здоровье (18%) и общественное питание (15%).
Основные индикаторы на магистральных коридорах
| ПРОСПЕКТ | ВАКАНТНОСТЬ | АРЕНДНАЯ СТАВКА, ТЫС. ₽/М2/ГОД | СРЕДНЯЯ ПЛОЩАДЬ АРЕНДУЕМЫХ ЛОТОВ, КВ.М | |||
| 2019 | 2020 | MIN | MAX | 2019 | 2020 | |
| Кутузовский пр-т | 14% | 16% | 23,5 | 83,2 | 159 | 158 |
| Ломоносовский пр-т | 2% | 4% | 29,4 | 78,0 | 123 | 140 |
| Мичуринский пр-т | 11% | 9% | 35,1 | 82,0 | 150 | 153 |
Коммерческие условия
Ставки аренды на ряде центральных торговых коридоров и пешеходных улиц имеют разнонаправленную динамику. Так, в I кв. 2020 г.
верхний диапазон ставок увеличился на Столешниковом переулке (на 3%), на Петровке (на 4%) и на Большой Никитской (на 14%) по сравнению с показателями в I кв. 2019 г.
Такое увеличение связано, в первую очередь, с дефицитом качественных площадей в данных локациях и появлением новых дорогостоящих лотов, например, из-за сдачи одного блока крупного помещения (218 м2 из 418 м2) по адресу Петровка ул., д.
15, увеличилась арендная ставки второго блока (200 м2 из 418 м2), кроме того на Большой Никитской ул., д. 24/1 с. 1 появилось новое качественное предложение. На других улицах арендная ставка снизилась в среднем на 10-15% в связи с увеличением вакансии и выходом менее качественных помещений на рынок.
Ключевые открытия в I квартале 2020 г. в Москве
| НАЗВАНИЕ | АДРЕС | ПРОФИЛЬ |
| Suitsupply Woman | Берсеневская наб., д. 8, стр. 1 | Одежда/Аксессуары |
| Blizhe/Cultura | Чистопрудный бульвар, д. 12, к. 4 | Одежда/Аксессуары |
| «Леруа Мерлен» | Новоясеневский пр-т., д. 1, к. 5 | Товары для дома |
| Beauty Club Lume 21 | 1-ый Смоленский переулок, д. 21 | Красота и здоровье |
| Eva | Большая Грузинская ул., д. 69 | Общественное питание |
| Pino Restaurant Bar | Малая Бронная ул., д. 21/13 | Общественное питание |
| «Хатико» | Пятницкая ул., д. 25 | Общественное питание |
| Gashek | Большая Садовая ул., д. 5, к. 1 | Общественное питание |
| «Репин» | Сретенский бульвар, д. 6/1, стр. 1 | Общественное питание |
| Smoke BBQ | Трубная ул., д. 18 | Общественное питание |