В Москве инвесторы перестали вкладывать в пятиэтажки под снос

По его словам, на начало программы сноса насчитывалось 1722 пятиэтажек, строители разобрали уже 1637. Инвесторы профинансировали снос 683 домов. 

«Программа выполнена на 95%. Совсем недавно инвестором снесена последняя пятиэтажка на севере Москвы, и Северный округ стал пятым округом столицы, избавившимся от ветхих пятиэтажек. До этого снос был завершен в центре города, в Зеленограде, на юго-востоке и юге столицы», — рассказал С. Лёвкин в интервью в Информационном центре правительства Москвы. 

«Из оставшихся 85 домов, предназначенных под снос, 31 пятиэтажка должна быть разобрана инвесторами, еще 54 — за счет бюджета города. Снос в основном планируется завершить в 2017 году», — заключил С. Лёвкин.

Напомним,  в Москве действует городская программа комплексной реконструкции районов пятиэтажной застройки первого периода индустриального домостроения. 

Строители разбирают дома, которые возводились в конце 50-х — начале 60-х годов прошлого века. Они отличались тонкими наружными стенами из облегченных панелей с недостаточными теплозащитными свойствами. Технологии, использованные при строительстве таких зданий, не позволяют их реконструировать.

В Москве инвесторы перестали вкладывать в пятиэтажки под снос В Москве инвесторы перестали вкладывать в пятиэтажки под снос В Москве инвесторы перестали вкладывать в пятиэтажки под снос В Москве инвесторы перестали вкладывать в пятиэтажки под снос В Москве инвесторы перестали вкладывать в пятиэтажки под снос В Москве инвесторы перестали вкладывать в пятиэтажки под снос В Москве инвесторы перестали вкладывать в пятиэтажки под снос В Москве инвесторы перестали вкладывать в пятиэтажки под снос В Москве инвесторы перестали вкладывать в пятиэтажки под снос В Москве инвесторы перестали вкладывать в пятиэтажки под снос

Снос пятиэтажных домов — одно из важнейших направлений программы «Жилище». Свободных площадок для строительства в городе практически не осталось, поэтому основным ресурсом для возведения недвижимости, наряду с промзонами, являются освобожденные после сноса площадки.

Здесь строят современное жильедетские садышколыполиклиники или просто благоустраивают территорию.

Пятиэтажки: снос затянется, цена поднимется, инвесторы сомневаются

12.03.2017

Жилищная политика

Пока для сноса пятиэтажек нет ни плана, ни денег, ни понимания объемов и сроков работ

21 февраля на встрече главы государства с мэром Москвы Сергеем Собяниным как гром среди ясного неба прозвучало заявление столичного градоначальника о продолжении и полном завершении сноса пятиэтажек всех серий к 2020 году.

Обещание кажется фантастическим, учитывая, что на тот момент еще не завершилась программа, начатая предыдущим мэром столицы Юрием Лужковым, и в планах мэрии был снос 71 подобного жилого дома до конца 2018 года.

Также не добавляет оптимизма ранее сделанное Сергеем Собяниным заявление о том, что для реализации первого этапа переселения «потребовались просто неимоверные усилия». Второй же этап предусматривает в 4 раза больший объем работы.

Позже министр строительства России Михаил Мень уточнил, что проект рассчитан «минимум на 15–20 лет» и назвал его «самым масштабным проектом не только по Москве, но и по всей стране».

А пока депутаты Гордумы Москвы готовятся внести изменения в земельный, градостроительный и жилищный кодексы в части, касающиеся расселения граждан, мы обратились к застройщикам с просьбой прокомментировать амбициозные планы столичного градоначальника.

Реально ли снести все пятиэтажки в Москве до 2020 года?

В Москве инвесторы перестали вкладывать в пятиэтажки под снос

Елена Егорова, генеральный директор Kalinka-Недвижимость: 

— Сейчас, по заявлению столичного градоначальника, речь идет о сносе 8 тысяч пятиэтажек, тогда как за все предыдущие годы действия программы было снесено 1,7 тыс. домов хрущевской эпохи. Четырехкратный рост объема, подлежащего сносу за ближайшие четыре года, на наш взгляд, не самая простая задача в практической реализации.

Прежде всего, потребуется оперативное обновление нормативной правовой базы, поиск подходящих площадок и инвесторов для строительства нового жилья. Причем эти вопросы понадобится решать параллельно с анализом и модернизацией социально-бытовой инфраструктуры, транспортно-дорожной и жилищно-коммунальной сетей.

Всем очевидно, что прежние мощности по комплексному жизнеобеспечению микрорайонов, рассчитанные исходя из координат 60-80-х годов прошлого века, не отвечают даже текущему положению вещей.

Никто полвека тому назад не мог предположить, насколько возрастет количество автомобилей, бытовой техники и электроники в наших дворах и квартирах!

Если учесть, что на освобожденных от «хрущевок» участках, наверняка появятся высотки, то увеличение плотности населения со всеми вытекающими последствиями в реконструируемых кварталах неизбежно.

Поэтому все аспекты по обеспечению достойного качества жизни москвичей в районах, попадающих в программу сноса пятиэтажек, нужно решать одновременно с жилищным вопросом.

Иначе, целесообразность этой масштабной социальной идеи становится сомнительна.

В Москве инвесторы перестали вкладывать в пятиэтажки под снос

Эвелина Ишметова, директор по консалтингу и развитию инвестиционной компании KEY CAPITAL:

— Если оттолкнуться от объемов заявленного сноса, то в теории и с учетом обеспечения доходности застройщиков предстоит построить не менее 50 млн кв. м нового жилья на сумму около 2,5 трлн руб. Это без учета благоустройства и инфраструктуры. Если же разбить эти цифры по годам с 2018 по 2020, то получится, что в год необходимо возвести 16,7 млн кв. м на сумму 833 млрд руб.

Позволим себе вспомнить слова руководителя департамента градостроительной политики Москвы Сергея Левкина, что в 2016 году «в Москве было сдано в эксплуатацию 3,34 млн кв. м жилья».

Отсюда следует, что работа по вводу новых объектов на месте несносимых серий должна составить львиную долю ежегодного объема ввода жилья в Москве — 75%! Готовы ли к такому повороту событий застройщики?  Даже если к концу 2017 года город детально проработает все аспекты нового стратегического проекта, то первые конкурсы пройдут в 2018, а с учетом необходимости разработать проектную документацию, первые сносы состоятся не ранее конца 2018 – начала 2019 года. Получается, что к 2020 году программа явно не закончится.

В Москве инвесторы перестали вкладывать в пятиэтажки под снос

Наталья Шаталина, генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки»:

— Нет, реализовать подобную масштабную программу по сносу пятиэтажек до 2020 года нереально. Во-первых, речь идет о колоссальных финансовых затратах.

Во-вторых, только поиск и подбор инвесторов займет значительное время, так как выполнить программу только силами властей будет невозможно.

Как известно из открытых источников, к настоящему времени разработку общего плана данной программы предполагается закончить к концу 2017 года. Сама же программа по самым оптимистическим прогнозам займет порядка 20 лет.

В Москве инвесторы перестали вкладывать в пятиэтажки под снос

Павел Брызгалов, директор по стратегическому развитию ФСК «Лидер»:

— Снести пятиэтажки в Москве до 2020 года нереально. Например, если в год будут возводить даже  порядка 2 млн. кв. м (такой объем жилья возводился за счет городского бюджета в 2005 – 2009 гг.), то завершить программу можно только через 12-13 лет.

Однако для того, чтобы инвесторы охотно стали принимать участие в этой программе, необходимо четко обозначить правила игры в законодательной базе. Надо сформировать механизм выкупа у девелоперов построенного жилья.

Снос пятиэтажек и, соответственно, возведение на их месте новых объемов жилья приведет к увеличению конкуренции среди застройщиков, работающих на столичном рынке. Это значит, что они будут вынуждены искать дополнительный подход к покупателю, предлагая еще более усовершенствованный продукт за приемлемые деньги.  На потребителе это отразиться только положительным образом.

Откуда должно идти финансирование этой программы? Готовы ли инвесторы вложиться в этот проект?

Елена Егорова:

— Пока в диалоге главы государства и мэра Москвы говорилось только о возможностях столичного бюджета, который, по словам Сергея Собянина, достаточно устойчивый для запуска такого проекта.

По оценкам специалистов, вместо 25 млн кв. метров сносимого жилья ориентировочно может быть возведено до 100 млн кв. м.

То есть не нужно быть экспертом, чтобы предположить, что участие инвесторов в столь гигантском градостроительном проекте потребуется наверняка.

Заинтересовать инвесторов город сможет только специальными условиями участия в проекте сноса пятиэтажек.

Как вариант, упрощенная, возможно, льготная процедура предоставления земельных участков под застройку, снятие с девелоперов обязательств по обеспечению новых жилых комплексов парковками, школами, детсадами и т.д. В этом случае городу потребуется изыскать внутренние ресурсы для этих задач. 

При этом построить новое жилье мало, нужны социально-экономические условия для его реализации, иначе кроме убытков и «головной боли» такой проект ничего не принесет девелоперу. В Москве в уже построенных с привлечением инвесторов домах ориентировочно 30% квартир предоставляется жителям снесенных пятиэтажек. Остальной фонд продается в свободном рынке.

Состояние спроса на жилье определяется платежеспособностью населения, доступностью ипотечных программ, что в свою очередь зависит от общей экономической ситуации в стране. Экономика в России стабильностью не отличается, о полном выходе из текущего кризиса говорить преждевременно.

И вряд ли кто-то сегодня возьмет на себя смелость гарантировать успешную реализацию программы сноса пятиэтажек и охотного участия в ней инвесторов.

Эвелина Ишметова:

— На наш взгляд, основная проблема не в том, откуда брать деньги, а в том, что город снова не планирует никакого регулирования состава населения в сносимых районах.

Все опять отдается на откуп застройщикам, которые, скорее всего, либо возведут новые спальные районы, превосходящие в разы по плотности старые. Либо, если оставят этажность не более 7-8 этажей, то создадут более дорогие кварталы класса бизнес и бизнес+.

Что явно приведет к изменению демографического состава и вытеснению привычных для данного района жителей.

Читайте также:  На Невском проспекте бизнес-центр превратят в отель

Как можно было бы решить эту ситуацию? Город мог бы разработать более сложные схемы, позволяющие сохранить среднюю комфортную высотность рассматриваемых кварталов за счет предложения участия застройщиков, скажем, в программе ТПУ. «Вошел в программу пятиэтажек – получил долю в ТПУ N». Это, конечно, очень грубо, но должны быть способы не позволить высокоплотное новое строительство в среднем поясе города.

Наталья Шаталина:

— На наш взгляд, для привлечения частного капитала необходимо комплексное и всестороннее участие городских властей. Прежде всего, оставляя за рамками правовую  и нормативную базу и четкий план программы, необходимо субсидирование покупки и строительства квартир для переселенцев.

Механизм может быть разным – от строительства муниципального жилья самим городом до выделения застройщиком взамен предоставляемой территории под застройку части квартир под переселенцев. Плюс ко всему, из-за очевидного увеличения плотности застройки на месте сносимых домов потребуется также и достройка соответствующих объектов инфраструктуры – от социальной до транспортной.

В подобной ситуации освобождение застройщиков от этой «ноши» помогло бы в деле привлечения дополнительных строительных компаний.

Как повлияет снос пятиэтажек на рынок жилья в Москве?

Елена Егорова:

— Предсказать сейчас влияние массового сноса московских пятиэтажек пока сложно. Последствия могут быть как прямые, так и косвенные, как незамедлительные, так и отложенные во времени.

Из наиболее очевидного: положительным моментом для потребителей может стать уменьшение стоимости жилья, чего следует ожидать ввиду увеличения объема новостроек, роста конкуренции среди проектов и районов, изменений в соотношении спроса и предложения.

Если же для покупателей падение цен — плюс, то для застройщиков — напротив. Они определенно станут искать резервы для сокращения затрат и издержек, что неминуемо отразится на качестве строительства.

А учитывая сжатые сроки реализации новой программы сноса, которые сейчас публично декларируются, весьма трудно представить себе на выходе достойный продукт современного домостроения, который появится на карте столицы вместо пресловутых пятиэтажек.

  • Кроме того, в числе вероятных сложностей, которые не лежат на поверхности, но не исключены в будущем, можно предположить проблемы с рабочими местами в районах реализации программы, увеличением нагрузки на общественный транспорт, объекты и коллективы медицинских, образовательных, социальных учреждений.
  • В тоже время при общих благоприятных условиях можно говорить о новых точках роста и «оздоровления» в районах сноса пятиэтажек – модернизации в них локальной инфраструктуры, развитии малого бизнеса, улучшении социального климата и криминогенной обстановки.
  • Наталья Шаталина:

— Во-первых, программа рассчитана минимум на 15-20 лет, а с учетом опыта предыдущей программы и объемов текущей может занять даже больше времени, и новый объем предложения будет растянут  во времени.

Во-вторых, в настоящий момент на территории «старой» Москвы уже действует программа по реновации столичных промзон, в том числе благодаря которой за последние 2 года объем предложения в старой Москве вырос на 91%.

Поэтому не стоит ожидать определяющего влияния данной программы на рынок в целом. Однако не исключено локальное изменение в рамках одного или нескольких районов в случае массовой реновации больших территорий одновременно.

В Москве инвесторы перестали вкладывать в пятиэтажки под снос

Марина Толстик, управляющий партнер «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости»:

— Пятиэтажки – это самое дешевое, но при этом самое неудобное, устаревшее и неликвидное жилье Москвы. Бесспорно, оно выполнило свою функцию, но сейчас его время прошло, оно нуждается в замене. Поэтому в целом снос пятиэтажек пойдет на пользу рынку, оздоровит его.

Если программа по сносу будет реализована, то неликвид уйдет, а его место займут новые, более комфортные и технологичные дома, построенные с учетом современных потребностей и с использованием новых технологий.

Конечно, это отразится и на ценах: сейчас сегмент пятиэтажек составляет примерно 10% рынка недвижимости Москвы, и это, повторюсь, самые дешевые предложения.

Точно сказать, сколько будут стоить квартиры в новых домах пока невозможно, потому что еще ничего неизвестно: ни застройщики, ни материалы, ни планировки, ни локации. Но это жилье совершенно точно будет дороже существующих «хрущевок», и в среднем цена квадратного метра по Москве вырастет. 

Галина Крупен

Этот материал опубликован в мартовском номере Отраслевого журнала «Строительство». Весь журнал вы можете прочитать или скачать здесь.

Новая программа по сносу пятиэтажек и переселению жильцов | Статьи по теме "Аферы с недвижимостью" на портале недвижимости Move.ru

Новая программа по сносу пятиэтажек вызвала немало споров вокруг себя, особенно остро стоит вопрос расселения нынешних жителей хрущевок. Действительно ли им могут достаться квартиры за пределами МКАД, сколько лет уйдет на реализацию плана и как это отразится на стоимости квадратных метров?

Хрущевки под снос: чего ожидать владельцам старых многоэтажек

В Москве инвесторы перестали вкладывать в пятиэтажки под снос

Дома хрущевской постройки непригодны для жизни. Они строились как временное жилье и были рассчитаны на 25 лет, а после истечения указанного срока подлежали сносу.

Срок «эксплуатации» хрущевок постоянно рос, так как возможности построить новые дома и переселить туда жильцов, к сожалению, долгое время не было. Сейчас львиная доля подобных объектов пришла в негодность и полностью устарела.

Но действительно ли это возможно сделать? И что понадобиться сделать, чтобы реализовать подобный проект.

Следует отметить, что речь идет об объектах, построенных 60-70 лет назад. Работу над последним проектом планировали завершить до следующего года, но депутаты не хотят останавливаться на достигнутом и настаивают на том, чтобы город полностью очистился от всех существующих панельных и кирпичных пятиэтажек.

Многие жители Москвы выступают за принятие законопроекта. Действительно, дома, построенные по типовому проекту, выглядят уныло на фоне современных многоэтажек.

Не стоит забывать и о том, что хрущевки возводились как социальное жилье, поэтому ни о каком удобстве речи не могло идти. Ситуация не изменилась даже после модификации и доработки проектов.

Многие дома уже не подлежат ремонту и разваливаются на глазах.

Однако, некоторые специалисты утверждают, что сносить хрущевки не стоит. Нужно более детально изучить постройки, так как некоторые из них не просто пригодны для проживания, но и могут послужить основой для многоэтажек. Многие блочные дома можно надстраивать. А проводить ремонтные работы и заменять коммуникации должны сотрудники ЖКХ.

Жители некоторых домов «несносимых серий» приняли решение реконструировать здания и надстроить дополнительные этажи. В связи с этим была разработана специальная программа и объявлен конкурс на создание методических рекомендаций. Первым реконструировали четырехэтажное строение в Савеловском районе.

«Данный проект многие называют нереализуемым, так как существует ряд трудностей, с которыми придется столкнуться. И основная проблема заключается, конечно же, в финансировании. Хотя в прошлом году предложили запустить программу реновации и развития территорий со старым жилым фондом. Специалистам поручили провести исследование и анализ строений, инфраструктуры, транспортных развязок и т.д.

Но следует помнить о том, что реорганизацией уже застроенных территорий имеют право заниматься лишь инвесторы. Согласно закону, подобные работы нельзя проводить за счет государства.

Если говорить о действующей программе сноса хрущевок, сейчас осталось демонтировать чуть более ста ветхих пятиэтажных строений, около 60 % – за счет города, остальное – за счет инвесторов. В программе находятся дома следующих серий:

  • II-32 – основа индустриального домостроения 60 годов прошлого века. 85 % объектов уже снесено. В подъездах предусмотрен мусоропровод, в домах – централизованное водоснабжение.
  • К-7 – спроектирована В. П. Лагутенко, за основу был взят французский панельный многоэтажный дом. Из плюсов – большая кухня, раздельные комнаты, огромным минусом является плохо продуманная тепло- и шумоизоляция.
  • II-35 – экспериментальная серия. В результате огромного количества минусов и недочетов сняли с производства. Всего успели возвести около 40 зданий.
  • 1605-АМ – типовая серия с маленькими кухнями (6,5 м. кв.). В домах, в которых в свое время радиаторы при строительстве вставлялись в наружные панели, сложно провести ремонтные работы.
  • 1МГ-300 невозможно перепутать с другими сериями. Здесь собраны все минусы хрущевок: маленькие балконы, низкие потолки, отсутствие лифтов, непрочные внешние стены, лестницы без общего противопожарного балкона.

Великое переселение москвичей

Главный вопрос, который тревожит самих жильцов – куда их собираются переселить. Ранее жители сносимых домов могли получить большую по площади квартиру в хорошем районе в новостройке. Нередко деньги специально вкладывались в такие хурщевки, так как при расселении выдавалось более качественное жилье.

Многие надеются переселиться в новостройки, хотя в реальности государство не обязано предоставлять такое жилье. Им могут предложить квадратные метры даже в другой хрущевке, которая не подлежит сносу. Рассматриваются все варианты домов, где есть пустующие квартиры.

Читайте также:  5 вопросов о том, как выбрать управляющую компанию

Но бояться раньше времени не стоит, с такими примерами еще не сталкивались, так как в государстве попросту нет столько свободных площадей в старых панельных многоэтажках, хрущевках или сталинках.

Многие путают данную программу с программой по ликвидации аварийного жилья. Во втором случае вас могут переселить в любой дом в пределах региона. Скажем, владельцам квартир в ЗАО могут выдать жилье в СВАО.

Поэтому можно сказать, что владельцам хрущевок все же повезло: им обязаны предоставить квартиру в пределах того же района (для жителей пятиэтажек в центре столицы – в пределах округа), где они и проживали.

Но известны и случаи, когда из-за нехватки квадратных метров предлагали жилье в соседнем районе или даже в Подмосковье.

Если новое место локации владельцам квартир не нравится, они могут отказаться переезжать туда. С одной стороны, сложно найти свободные объекты, удовлетворяющие всех переезжающих. С другой, живя недалеко от центра, рядом с метро или парком, вряд ли кто-то захочет переезжать в Люберцы или Бутово.

Ключевым моментом является качество предоставляемого жилья. Если квартира приватизирована, то взамен выдается такая же по квадратуре. Если в квартире проживает несколько семей, им все равно предоставят одну квартиру. Но некоторые вопросы решаются в индивидуальном порядке. Так, к примеру, за лишние квадратные метры могут попросить доплату.

Таким образом, вместо 50 вам не должны предлагать 40 м. кв. Муниципальная недвижимость рассчитывается исходя из социальной нормы жилья. Важно: квартира должна быть с косметическим ремонтом.

Стоит ли вкладывать деньги в хрущевки под снос

В Москве инвесторы перестали вкладывать в пятиэтажки под снос

В период с 2008 по 2014 год, несмотря на тогда еще неопределенную перспективу сноса, за хрущевками велась настоящая охота. Квартиры в старых пятиэтажках скупались по ценам жилья комфорт-класса. На 2011 год цена за м. кв.

в доме под снос составляла около 178 тысяч рублей. Двухкомнатную квартиру можно было купить за семь миллионов рублей. Аналогичное жилье в доме, который не был включен в список проведения реконструкционных работ, стоило на 9-12 % дешевле – 5,8-6,4 млн. руб.

(около 160 тыс. руб. за квадратный метр).

Но в 2015 году цены практически уровнялись. Квадратный метр в панельной многоэтажке в марте 2015 года стоил 176 тыс. рублей, в марте 2017 года – 153 тыс. руб. (на 12 % дешевле), в кирпичном доме – 190 и 171 тыс. руб. соответственно (на десять процентов дешевле).

И скачек, как это было семи-восемь лет тому назад, не предвидится. Специалисты утверждают, что причина – в нестабильности программы. Если дом вообще не внесен в список хрущевок под снос, напрасно ожидать включения и переселения не стоит.

А если объект уже в списке? Достаточно проанализировать предыдущую программу, чтобы понять – на снос всех старых многоэтажек уйдет не один десяток лет.

Давать бесплатно лишние метры также не обязаны. Логично, что квартиры в элитных или удачно расположенных домах (у метро, в парковой зоне и т.д.) вряд ли кому-то предложат. Поэтому тем, у кого есть свободные деньги для улучшения жилищных условий, лучше продать имеющееся жилье и купить новое. В таком случае будет хотя бы возможность выбора места локации дома.

Сейчас хрущевки практически не пользуются спросом, что вполне понятно: дома находятся не в самом лучшем состоянии, коммуникации полностью изношены. Потенциальные инвесторы попросту не хотят рисковать, даже если объект внесен в список под снос.

Условия программы настолько непредсказуемы и туманны, что владельцы недвижимости могут потерять часть вложенных денег при переселении в менее популярный район. Плюс, сложно предсказать, когда же все же наступят сроки сноса конкретного объекта.

На сегодняшний день квартира в хрущевке стоит на 15-30 % дешевле аналогичного по площади жилья в других домах в том же районе.

«Инвестировать в старые пятиэтажки будет выгодно в том случае, если городской бюджет направят на расселение старого жилья. В идеале – сносить не менее 500 объектов в год.

С другой стороны, в Москве придется чем-то пожертвовать. Львиная доля денег уходит на реставрацию и прокладку дорог.

Вряд ли автомобилисты обрадуются такому обстоятельству дел» – рассказываетАлексей Шмонов,генеральный директор портала о недвижимости Move.su.

Конечно же, если в стране все будет хорошо, план по «очищению» столицы от хрущевок будет реализован. Даже если дома на теперешний момент находятся в более-менее приличном состоянии, через несколько лет они все равно перейдут в аварийный фонд. У всего есть свой срок годности.

В результате чего все равно придется расселять людей. Но пока, к сожалению, на реализацию плана нет денег. А после падения цен на квадратные метры инвесторам стало невыгодно вкладываться в подобные проекты. Себестоимость сноса и возведения дома высокая, а прибыли после продажи свободных квартир мизерная.

Из городского бюджета выделяются копейки.

Банки и ипотечные займы: чего стоит ожидать кредиторам

Что будет с теми, кто связался с ипотекой для покупки квартиры в хрущевке? Вполне логично, что такое жилье банки кредитуют с огромной неохотой. Но кредиты все же выдавались. Более трех процентов недвижимости в старых пятиэтажках было куплено с привлечением ипотечного займа.

Согласно закону, если муниципальные службы вместо старого жилья предоставляют новое, кредит распространяется (переносится) на него. Но договор нужно обязательно переоформить.

Поэтому тем, кто решит воспользоваться услугами банка при покупке недвижимости, рекомендуется уделить особое внимание пункту, в котором говорится об утрате предмета залога.

Обратите внимание, будет ли повышаться при этом процентная ставка, налагаться штрафы, в какие сроки заемщик обязан предоставить информацию о предполагаемом сносе и т.д.

Следует учитывать, что, если между утерей старого залога и оформлением нового договора проходит большое количество времени, банк имеет право потребовать досрочно погасить ипотеку. Поэтому затягивать с переоформлением бумаг не стоит, так как при возникновении каких-либо проблем суд примет сторону финансового учреждения.

И не забываем о предстоящих тратах. При переоформлении договора придется повторно платить. К примеру, некоторые банки берут деньги за оценку нового жилья (около 5,5 тысяч рублей).

Что самое печальное, ждать лояльных условий при предоставлении более качественного залога не стоит. Согласно закону, условия ипотечного займа не меняются, так как в данном случае просто предоставляется другой залог.

Сейчас многие банки приостановили выдачу кредитов для покупки жилья в ветхом фонде или выставляют такие условия, при которых попросту не выгодно брать ипотеку.

Новые законы и правила

Ранее жильцам хрущевок должны были предлагать квартиры в том же районе. В марте текущего года был принят новый закон, согласно которому жителей Зеленограда, Новой Москвы и Центрального округа могут переселять в другие районы, но в пределах их округов. При этом недвижимость по количеству комнат и квадратуре должна равняться прежней.

В другие округа разрешается переселять, если жильцы дадут на это письменное согласие. В любом случае, вначале с собственниками будет заключаться договор, который должен быть подписан в течение двух месяцев. В противном случае дело передается в суд. Сами жильцы могут оспорить только один пункт: соответствие новой квартиры параметрам старого жилья.

«Согласно проведенным исследованиям, полученные квартиры будут стоить процентов на 30-40 дороже «хрущевских». Дело не только в том, что дома новее.

Сейчас при строительстве основной упор делается на удобство жильцов и логичность в использовании квадратных метров.

Другими словами, квартиры выдаются с таким же количеством комнат, но полезного пространства в них больше» – делится мнениемАлексей Шмонов,генеральный директор портала о недвижимости Move.su.

Фактически увеличить метраж собственных квартир при переселении смогут те, кто стоит в очереди на улучшение жилищных условий. По недавним подсчетам, это 25 тысяч человек.

Чего стоит ожидать в дальнейшем? Чтобы сократить сроки переселения, сноса и возведения домов, нужно будет внести ряд изменений в законодательные акты. В идеале сделать так, чтобы дома сносились не сериями, а целыми микрорайонами. Государство старается вести работы без привлечения инвесторов. Уже сейчас многих жильцов из ветхих пятиэтажек переселят в дома, построенные за счет бюджета города.

Даже по скромным подсчетам на реализацию проекта по переселению жителей ветхих домов придется потратить не менее 2,5 трлн. рублей. Если строить дома, в которых часть квартир пойдет на реализацию, то придется потратить на 1-2 трлн. руб. больше. Привлекая к сотрудничеству инвесторов, следует понимать, что в дальнейшем в любом случае возникнет конфликт интересов.

Читайте также:  На васильевском острове в петербурге дорожает аренда торговых площадей

Отказаться от сноса дома нельзя, независимо от права собственности. В противном случае ждет выселение через суд.

Капитальный ремонт: деньги в пропасть?

Еще один вопрос, который беспокоит жителей хрущевок – вернут ли им деньги за капитальный ремонт дома. Эта статья расходов в квитанции появилась с августа 2014 года.

Как ответили представители мери, все финансы будут направлены на программу реновации. Поэтому возвращать деньги не станут.

А вот жителям старых пятиэтажек, которые уже внесены в список под снос, не нужно будет платить за капремонт.

Вторая волна сноса ветхого фонда может длиться около 20 лет. И это если не допускать ошибок, сделанных во время реализации первой программы сноса многоэтажек, которую запустили в 1996 году.

Дают – бери?

В Москве инвесторы перестали вкладывать в пятиэтажки под снос

Как происходит выбор жилья в новостройке? Вначале жильцам выдается смотровой талон, в котором указан адрес дома, номер квартиры.

После осмотра объекта и предоставленных квадратных метров потенциальный владелец либо подписывает согласие на квартиру, либо отказывается от данного варианта.

Дальше нужно будет ждать, пока кто-то также откажется от предлагаемой квартиры или же пока ДГИ подберет другой вариант. Но шанс того, что предложат что-то лучшее, на самом деле невелик.

При оформлении документов придется потратиться на госпошлину, услуги нотариуса, который поможет собрать пакет документов. После завершения регистрации можно обратиться в ДГИ с требованием вернуть потраченные деньги.

Заработать на реновации: кто покупает квартиры в хрущевках под снос и зачем?

Аналитики компании «ИНКОМ-Недвижимость» выяснили, что количество инвесторов, приобретающих квартиры в домах, которые будут снесены по программе реновации в Москве, выросло с 8,5% до 17%.

Несмотря на риски, некоторые люди готовы стать владельцами сносимого жилья, чтобы в будущем перепродать квартиру с выгодой.

Минимальная цена лота сегодня в таких домах составляет 4,2 млн рублей, а максимальная – 25 млн рублей.  

В департаменте вторичного рынка и аналитическом центре ИНКОМ-Недвижимость исследовали мотивацию покупателей квартир в домах, попавших в программу реновации ветхого столичного жилья. Согласно наблюдениям специалистов компании, их можно разделить на две основные целевые группы.

Первую образуют инвесторы, которые планируют выгодно реализовать новый объект, полученный взамен жилплощади в устаревшем жилищном фонде, – их доля составляет 60%. Ко второй группе относятся люди, приобретающие такие квартиры для личного проживания, на них приходятся еще 40% спроса.

При этом в компании подчеркивают, что инвестиции в недвижимость под снос содержат в себе как плюсы (возможность извлечь прибыль на разнице стоимости квадратного метра), так и минусы (отсутствие общего плана реновации «хрущевок» по столице в целом, а также риски получения квартиры с пониженными потребительскими характеристиками).

Из-за подобных опасений далеко не все потенциальные инвесторы на вторичном рынке недвижимости старой Москвы считают целесообразным вкладывать средства в сносимое жилье, хотя благодаря повышению доверия к данной инициативе столичных властей их число выросло вдвое.

Так, если принять всех инвесторов на московской «вторичке» в целом за 100%, то сразу после объявления о новом этапе реновации жилищного фонда доля инвесторов, приобретавших объекты в пятиэтажках под снос, была равна 8,5% от общего их количества в сегменте, тогда как в настоящее время она увеличилась до 17%.

Также в ИНКОМ-Недвижимость выяснили, что в рамках первой целевой группы, указанной выше, 30% намерены в будущем воспользоваться предложением властей и доплатить за расширение площади новой квартиры; во второй целевой группе численность таких покупателей меньше – 10%.

Средний бюджет сделок с квартирами в реновируемых «хрущевках» на 18,5% ниже, чем усредненная стоимость рассматриваемых объектов, заявляемая их собственниками (6,6 млн рублей против 8,1 млн рублей).

При этом ценник самого дорогостоящего лота в доме, предназначенном под снос, почти в шесть раз превышает стоимость предложения наиболее бюджетного объекта: 25 млн рублей против 4,2 млн рублей.

В департаменте вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость утверждают, что покупателей квартир в домах, попавших в список программы реновации, можно разделить на две ключевые целевые группы.

Первая (более многочисленная) – инвесторы: чаще всего до сноса здания они сдают жилплощадь в аренду, а после получения новой квартиры намереваются выгодно реализовать ее – с значительным превышением стоимости покупки. В компании их количество в общем объеме спроса на жилье в реновируемых строениях оценивают в 60%.

Вторая целевая группа состоит из покупателей, приобретающих недвижимость для личного проживания, их доля равна 40%.

Подробнее об инвесторах рассказывает Михаил Куликов, директор департамента вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость:

«Перед тем, как вкладываться в жилье под снос, нужно как следует просчитать все за и против, так как привлекательность такой инвестиции кажется очевидной только на первый взгляд.

Да, получив по программе реновации новую квартиру, ее собственник может рассчитывать на выгодную перепродажу – по цене, существенно превышающей стоимость приобретения.

Речь здесь идет не только о том, что это будет жилье в новостройке с иными потребительскими характеристиками, но и об увеличении общей площади предоставляемых для переселенцев квартир за счет нежилых помещений (кухни, коридора и т.п.). Однако не стоит обольщаться, минусов у такой инвестиции тоже достаточно.

Начнем с главного: еще не готов полностью поэтапный план сноса ветхого жилья по всем районам столицы, поэтому сроки получения новых квартир в тех локациях, которые реновация еще не затронула, остаются весьма туманными.

Кроме того, вызывает вопросы качество предоставляемого жилья – так, некоторые из тех, кто уже переехал в новые дома, не удовлетворены планировкой, отделкой, шумоизоляцией и инсоляцией полученных ими квартир.

Не в последнюю очередь поэтому инвестирующие в сносимые пятиэтажки – это в массе своей непрофессионалы, люди, которые не зарабатывают на сделках с недвижимостью постоянно. С большой долей вероятности они вообще в первый раз выступают в роли инвесторов, решив попытать счастья и поставить на программу реновации. Если же взять всех инвесторов на «вторичке» старой Москвы за 100%, то доля тех, кто вкладывается в сносимые «хрущевки», составляет 17% от общего их количества в сегменте. При этом показательно, что с момента объявления о новом этапе реновации (в начале 2017-го) их число возросло вдвое – с отметки в 8,5%».

квартира, предоставляемая переселенцам по программе реновации

Специалисты департамента вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость отмечают, что чаще всего инвесторы выбирают наиболее бюджетные 1- и 2-комнатные лоты в тех локациях, которые программа реновации уже затронула, либо в районах, где, по слухам, снос ветхих строений начнется в краткосрочной перспективе. Что же касается покупателей, приобретающих такие объекты исключительно с целью личного проживания, то их также можно назвать инвесторами, однако с известной долей условности – фигурально выражаясь, они вкладывают средства в «светлое будущее».

Так, при отсутствии средств на более качественное жилье они используют возможность, которую предоставляет им программа реновации, – приобрести по наиболее доступной цене квартиру в старой пятиэтажке с перспективой получения в дальнейшем жилплощади в новостройке. В большинстве случаев потребители из последней целевой группы – это семейные люди, уже с детьми, поэтому 1-комнатные объекты обычно не пользуются у них повышенным спросом, а вот «трешки» они покупают гораздо чаще, чем собственно инвесторы.

Также в ИНКОМ-Недвижимость указывают, что среди потребителей из обеих целевых групп есть желающие воспользоваться предложением властей и заплатить за получение квартиры большей площади.

Причем в группе инвесторов такие покупатели встречаются чаще – их доля составляет 30%.

Среди тех, кто приобретает недвижимость в реновируемой пятиэтажке для личного проживания, данный показатель не превышает 10%.

По статистике аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость, на вторичном рынке жилья старой Москвы средняя стоимость предложения квартир в домах, запланированных к сносу, сейчас составляет 8,1 млн рублей. В то же время усредненный бюджет сделок с такими лотами равен 6,6 млн рублей, что на 18,5% меньше указанного выше значения.

В аналитическом центре ИНКОМ-Недвижимость вычислили наиболее экономичный и дорогостоящий объекты, экспонируемые в сносимых строениях. Так, самое дешевое предложение – «однушка» площадью 19 кв.

м, расположенная в районе Выхино-Жулебино (ЮВАО), на 2-м этаже 5-этажного панельного дома. К продаже она представлена по цене 4,2 млн рублей.

Наиболее высокобюджетный лот – 4-комнатная квартира метражом 91 «квадрат», которая находится в районе Мещанский (ЦАО), на 4-м этаже 5-этажного кирпичного дома. Покупателям она предлагается за 25 млн рублей.

  • Реновация грозит москвичам переуплотнением
  • Квартиру по программе реновации могут дать за пределами своего района

Дата публикации 13 октября 2019

Оставьте комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *