Я вот не понимаю почему толпы людей бегут к застройщикам? Народ, неужели вы не умеете считать? Неужели, перед тем как отдать свои кровные, оборзевшим девелоперам, так сложно сравнить цены на квартиры в соседних ГОТОВЫХ корпусах?
Вот не надо далеко ходить:
покупаем с клиенткой 1к 32м2 в ЖК Муринский посад в готовом доме за 3050т.р. скриншот из ПДКП прилагаю:
Ладно не спорю мы нашли дешево, но вы посмотрите еще квартиры вокруг:
А теперь посмотрите, что предлагает застройщик в соседнем ЖК Северный:
и если вам кажется, что вы получите ключи в 2022 году, то вам просто кажется:
А теперь считаем ипотеку на 1к в новостройке. Застройщик предлагает ее купить с первым взносом от 15% (возьмем 600тыс) по ставке 5.9%, т.е. сумма в ипотеку 2 980т.р.
А теперь посчитаем ипотеку на 1к на вторичке. Первый взнос оставим тот же, хотя его можно и уменьшить, при цене квартиры в 3100 берем в ипотеку 2500. Процентная ставка на вторичный рынок — 8.5%
Т.е. вы видите, что даже несмотря на существенную разницу в ставке, ежемесячный платеж на вторичку меньше!!!!
Сейчас набежит куча «новостройных адептов» и будет кричать — вот видишь, видишь, а переплата-то за вторичку больше, на целых 400тыс.
Да больше, никто не спорит!
А теперь приплюсуйте сюда , пожалуйста, все ваши ежемесячные платежи за аренду за 2.5 года, пока вы ждете ключи. При ставке аренды в этом месте — 15тыс руб. в мес., получается 450тыс.
А еще, безжалостная статистика говорит, что средний срок жизни ипотечного кредита 8 лет!!!!
Да, Карл, никто не платит ипотеку 20 лет!!!! Тем более за однушку!
- За нее или быстро выплачивают или продают из под ипотеки.
- Так вот, кто все те идиоты, что покупают новостройки?
- И вишенка на торте: рассылка от застройщика-героя этого поста
P.S. 15 сентября не за горами, бегите, бегите быстрее))))
Покупка квартиры на вторичном рынке без риелтора: пошаговая инструкция
Знаете, зачем нужен риелтор при покупке квартиры, и нужен ли он вообще? Чем он может помочь и в чем на него рассчитывать не стоит?
Мы собрали для вас несколько аргументов «за» и «против» привлечения риелтора, и подготовили подробную инструкцию как купить квартиру самостоятельно.
1) Стоит ли нанимать риелтора
2) Шаг 1. Ищем квартиру: как быстро подобрать жилье
3) Шаг 2. Изучаем объявление: на что обратить внимание
4) Шаг 3. Звонок продавцу
5) Шаг 4. Осмотр квартиры
6) Шаг 5. Какие вопросы задать продавцу
7) Шаг 6. Самостоятельная проверка рисков
8) Шаг 7. Внесение аванса или задатка
9) Шаг 8. Подписание договора купли-продажи и передача денег
Стоит ли нанимать риелтора
Аргументы «за»
- Вам не придется искать жилье самостоятельно. Риелтор подберет подходящий вариант по вашим требованиям и сэкономит время. Главное очень точно сформулировать предпочтения.
- Вам не нужно самостоятельно вникать в юридические тонкости покупки квартиры. Всеми вопросами оформления покупки и проверкой квартиры должен заниматься риелтор.
- Риелтор профессиональным взглядом оценит квартиру, расскажет о ее достоинствах и недостатках. На основании этого он сможет обоснованно поторговаться с продавцом, чтобы снизить цену.
Аргументы «против»
- Договор с риелтором не гарантирует чистоту сделки купли-продажи на 100 %. Все детали вам придется проверять самостоятельно.
- Вы теряете деньги. В зависимости от сложности сделки комиссия риелтора составляет от 1 до 6 % от суммы. То есть при покупке квартиры за 6 500 000 руб., вы отдадите посреднику от 65 000 до 390 000 руб. Согласитесь, они бы вам пригодились самим.
- Риэлтор может предлагать вам только те варианты, где ему предлагают комиссию со стороны продавца. Это так называемые «партнерские сделки», когда риелтору покупателя застройщик или продавец платит от 0,5 % до 4 % за приведенного покупателя.
Обратите внимание
Ваше право решать, какой вариант выбрать. Выбрать и купить квартиру можно самостоятельно, сэкономив деньги. Главное быть внимательным. После прочтения нашей инструкции покупка квартиры без риелтора не будет казаться такой сложной.
Шаг 1. Ищем квартиру: как быстро подобрать жилье
Сейчас поиск недвижимости почти полностью переместился в Интернет. Расскажем о самых популярных площадках.
«Авито» – сайт не является специализированным, но именно здесь риелторы и собственники размещают объявления в первую очередь. Выбранный объект отображается на карте.
Предоставляется небольшое количество информации о квартире. Доступно сравнительно малое число параметров для фильтрации объявлений. Популярен по всей России в равной степени.
Рекомендуем начать с этого сайта, а затем перейти к остальным.
«ЦИАН» – специализированный ресурс с удобным интерфейсом и большим количеством фильтров для подбора подходящей квартиры.
В каталоге вы увидите не только классические «дома» и «квартиры», но и «таунхаусы», «части домов», «комнаты», «доли» и пр. Работает по всей России. На сайте оценивается деятельность агентств недвижимости.
Вы можете выставить агентству или риелтору оценку или пожаловаться на него.
«Домофонд» – ресурс с аналитикой по цене недвижимости, отчетами специалистов сайта, ипотечным калькулятором и обширной базой недвижимости (35 000 объявлений о продаже только в Москве).
Откройте карту, выберите район и увидите все объекты, которые продаются поблизости. Большое количество фильтров позволяет точно определить предпочтения. Можно исключить объявления из выдачи, нажав на крестик в правом верхнем углу.
Сайт значительно популярнее в Москве и Санкт-Петербурге, чем в других регионах.
«Яндекс.Недвижимость» – сайт по продаже и покупке любой недвижимости от гаража до виллы. Сервис сохраняет историю поисков автоматически. На других площадках это нужно делать вручную.
База квартир сильно различается в зависимости от региона. В Москве и Санкт-Петербурге Яндекс.Недвижимость используют значительно чаще. В других регионах сервис постепенно набирает популярность.
Авторизоваться на сайте можно по своему email в системе Яндекс.
«Недвижимость@mail.ru» – сайт, кроме недвижимости, дополнительно предлагает статьи про ипотеку, покупку и продажу квартир, про ЖКХ и идеи для ремонта.
В объявлении указывается большое количество информации об объекте, что значительно облегчает поиск: лифт в доме, дата постройки, мусоропровод и т. д. Количество фильтров сравнимо с «Авито», но уступает сайтам «ЦИАН» и «Домофонд».
Авторизоваться в «Недвижимость@mail.ru» можно по вашему email в Mail.ru.
Шаг 2. Изучаем объявление: на что обратить внимание
Кроме требований к квартире относительно площади, этажа, отделки и пр., есть еще несколько неочевидных моментов, на которые стоит обратить внимание.
| Внешний вид квартиры по фото | |
| Это хорошо | Это плохо |
|
|
| Благополучность и инфраструктура района | |
| Это хорошо | Это плохо |
Покупка квартиры у граждан, имеющих серьезные долги, может грозить крупными неприятностями в будущем
Покупка квартиры у граждан, имеющих серьезные долги, может грозить крупными неприятностями в будущем.
Купив квартиру, человек становится ее собственником — значит, он имеет право владеть, пользоваться и распоряжаться этой квартирой и никто без его ведома и волеизъявления, не может этой недвижимостью распорядиться (ни продать ее, ни подарить).
Однако практика показывает, что квартиру могут продать и без ведома собственника и суд признает это законным. Почему так может произойти, можно продемонстрировать на примере одного дела, которое недавно рассматривалось в Верховном суде РФ.
В 2015 году женщина купила весьма недешевую квартиру в Москве. Цена сделки по договору купли-продажи составила 9,3 млн. рублей. По завершении всех расчетов покупательница стала законной собственницей. Как оказалось, ненадолго.
Спустя 3 года она получила сразу несколько исковых заявлений: о признании ее утратившей право собственности и о выселении.
Как выяснилось, ее квартиру продали с публичных торгов и, по данным Росреестра, теперь её собственником является совершенно другой человек. Женщина стала разбираться, в чем дело — и тут открылись неожиданные факты.
Предыдущая владелица квартиры через два года после сделки была признана банкротом. Она являлась индивидуальным предпринимателем, бизнес не задался и у нее накопилась сумма задолженности почти в 12 млн рублей.
Началась стандартная процедура банкротства. Арбитражный управляющий, назначенный вести это дело, обратил внимание на продажу квартиры. Цена договора была явно больше 10% от суммы требований кредиторов.
По действующему законодательству такую сделку могут оспорить, если она была совершена в течение 3-х лет до банкротства и при этом имеются признаки «подозрительной сделки»:
1) в результате сделки был причинен ущерб интересам кредиторов должника (учитывая стоимость квартиры, этот ущерб был очевиден);
2) другая сторона сделки знала об этом (ст. 61.2 Закона № 127-ФЗ).
При этом предполагается, что другой стороне все было известно, если на момент заключения сделки уже имелись признаки неплатежеспособности или недостаточности имущества должника (п. 2 ст. 61.2 Закона № 127-ФЗ).
Поскольку на дату продажи квартиры за продавцом уже числилась взысканная задолженность в 2 млн рублей (на сайте ФССП это можно было увидеть) — суд по иску арбитражного управляющего признал покупательницу заинтересованным лицом и признал договор продажи квартиры недействительной сделкой (определение АС г. Москвы от 20.04.2018 № А40-109856/17-103-137).https://kad.arbitr.ru/Document/Pdf/b5823780-46ff-4e09-8e09-70767e94927b/5daa480b-7e65-4b4e-a661-47cbd2fdb429/A40-109856-2017_20180420_Opredelenie.pdf?isAddStamp=True
Причем сама покупательница ничего об этом не знала: повестку она не получила и дело рассмотрели без нее.
Далее арбитражный управляющий выставил квартиру на торги, и нашелся покупатель, который приобрел квартиру за 6,8 млн рублей. Стороны подписали договор, деньги пошли в счет оплаты долгов банкрота, а право собственности на квартиру зарегистрировали за новым покупателем.
В это время первая покупательница и узнала обо всем. Она тут же подала жалобу на определение суда, которым ее сделку отменили. Апелляционные и кассационные инстанции суда не нашли оснований для пересмотра этого дела.
По мнению суда, торги были проведены без нарушений, квартира на тот момент была включена в конкурсную массу, а значит право собственности законно перешло к новому покупателю. Иными словами, квартиру продали без ведома её собственника, но суд при этом подтвердил, что всё соответствует закону.
Спор дошел до Верховного суда РФ, где доводы о добросовестности первоначальной покупательницы были признаны обоснованными, поскольку документами подтверждалось, что она полностью рассчиталась с продавцом и фактически владела квартирой: там хранились ее вещи, у нее же были ключи от входной двери. Тогда как по второй сделке, с арбитражным управляющим, акт передачи жилья был заключен лишь формально, ведь продавец не имел доступа в квартиру, поскольку у него не было ключей.
Поэтому суд признал регистрацию права собственности за вторым покупателем недействительной, а вопрос о собственности первоначальной покупательницы передал на новое рассмотрение в суд первой инстанции (ВС РФ, определение от 20.08.2020 по делу №А40-109856/2017).https://kad.arbitr.ru/Document/Pdf/b5823780-46ff-4e09-8e09-70767e94927b/4a54e2ba-fcf5-4894-ab1e-09c8ac015c94/A40-109856-2017_20200820_Opredelenie.pdf?isAddStamp=True
- На данный момент судьба квартиры ещё не решена.
- В любом случае, покупка квартиры у гражданина, имеющего серьезные долги, может грозить крупными неприятностями в будущем.
- Даже если на момент заключения сделки он не является банкротом, никто не гарантирует, что этого не произойдет в скором времени.
- Сделки по продаже дорогостоящего имущества, заключенные в пределах 3-летнего срока, всегда интересуют арбитражных управляющих. Поэтому прежде чем решаться на покупку недвижимости, внимательно проверьте потенциального продавца на предмет долгов:
- — по сайту Федеральной службы судебных приставов и Единому федеральному реестру сведений о банкротстве;
- — через портал «ГАС Правосудие», а также по сайтам арбитражных судов и судов общей юрисдикции.
Не лишним будет запросить у продавца выписку из бюро кредитных историй, чтобы увидеть, много ли у него кредитов и есть ли задолженности. Принимайте решение о заключении сделки, взвесив и оценив все возможные риски.
Не платят за квартиры: в Москве стали покупать почти вдвое меньше новостроек
Во II квартале 2020 года объем продаж квартир в новостройках массового сегмента в Москве снизился почти наполовину по отношению к аналогичному периоду прошлого года. Об этом «Известиям» рассказали участники рынка недвижимости.
Сейчас девелоперы заключают каждый месяц 100–120 договоров долевого участия, в прошлом году — 150–170. Это привело к увеличению предложения — показатель вырос на 23%. Но спад цен рынку пока не грозит: благодаря субсидированию ипотеки спрос постепенно восстанавливается.
Однако в Москве это происходит медленнее, чем в целом по России, отметили эксперты.
Падение показателей
В апреле и мае продажи квартир в новостройках рухнули: офисы девелоперов и отделения МФЦ не работали, строительство объектов было приостановлено.
Во время режима самоизоляции на сделки выходили только те клиенты, которые успели выбрать себе квартиру до начала ограничений, рассказал «Известиям» управляющий партнер «ВекторСтройФинанс» Андрей Колочинский.
В первом полугодии 2019-го девелоперы каждый месяц заключали около 150–170 ДДУ, сейчас — 100–120, сообщила управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая.
Существенный спад продаж новостроек массового сегмента произошел в апреле: на рынке «старой Москвы» было зарегистрировано на 44% меньше ДДУ, как относительно марта, так и по сравнению с апрелем 2019-го.
В мае показатель сократился на 24% по сравнению с апрелем (на 45% в годовом выражении).
В июне ситуация стала меняться в лучшую сторону — застройщики продали в полтора раза больше квартир, чем в мае, но до уровня прошлого года все равно еще далеко (–25%), рассказала Мария Литинецкая.
В целом в первом полугодии по сравнению с аналогичным периодом 2019-го в столице было заключено на 37% меньше ДДУ (29,5 тыс. против 46,5 тыс. соответственно), добавила главный аналитик ГК «Миэль» Екатерина Бережнова.
В апреле, в самый разгар карантина, начала действовать субсидированная государством ипотека под 6,5% годовых. Однако из-за ограничений и снижения доходов населения спрос стал восстанавливаться не сразу, сказала Екатерина Бережнова. И пока 2019 год по продажам не догнать, даже с помощью льготной ипотеки, считает эксперт.
— Впрочем, нужно учитывать, что в прошлом году застройщики готовились к переходу на эскроу-счета и массово скупали сами у себя квартиры до 1 июля, — напомнила Мария Литинецкая.
Девелоперы хотели продолжить строительство по старым правилам: для этого было нужно, чтобы в проекте не менее 30% квартир были уже распроданы, объяснил Андрей Колочинский.
Интересно, что в Москве продажи новостроек восстанавливаются медленнее, чем в целом по России, сказал директор федеральной риелторской компании «Этажи» Ильдар Хусаинов. Основная причина — более высокие цены, чем в регионах.
Падение продаж в апреле и мае не привело к снижению цен на первичку в Москве. Даже когда стройки были остановлены, квартиры дорожали из-за перехода на эскроу-счета и роста себестоимости строительства. По итогам первого полугодия средняя стоимость 1 кв. м в новостройке массового сегмента выросла на 4%, составив 180 тыс. рублей, рассказал Андрей Колочинский.
Профицита не будет
Заметное снижение спроса в сочетании с выходом на рынок трех новых проектов во II квартале привело к росту предложения в массовом сегменте на 23%, рассказала Мария Литинецкая. Однако профицит столичному рынку пока не грозит, поскольку из-за перехода на эскроу-счета и общего осложнения экономической обстановки застройщики снижают свою активность, подчеркнула она.
— Помимо этого покупатели должны понимать, что сейчас продаются наиболее доступные и ликвидные квартиры и увеличение предложения не означает автоматически расширение выбора, самые ходовые объекты скупаются очень быстро, — добавила эксперт.
В ближайшее время программа субсидирования ставок будет способствовать дополнительному разгону цен на рынке первичного жилья Москвы.
По итогам года средняя стоимость «квадрата» может вырасти на 10%, высказал мнение генеральный директор УК «Развитие» Игорь Козельцев.
Но в дальнейшем, на фоне явного противоречия динамики цен и доходов населения, может произойти замедление роста спроса и его стабилизация, добавил он.
Также к снижению спроса может привести завершение программы субсидированной ипотеки в ноябре (пока решение о ее продлении не принято). Тогда в 2021 году цены постепенно будут снижаться в тех регионах, где отмечался наиболее интенсивный их рост, высказал мнение Ильдар Хусаинов.
Впрочем, по словам Андрея Колочинского, сейчас делать какие бы то ни было прогнозы довольно сложно. Ожидаемая вторая волна коронавируса и последствия от введения новых ограничений могут кардинально изменить любой возможный сценарий. Пока рынок поддерживает программа льготной ипотеки.
Если же предприятия и производства вновь закроются, вырастет безработица, экономическая ситуация ухудшится — одна доступная ипотека уже не поможет. Девелоперы столкнутся с падением объемов продаж, и цены могут снизиться.
Если же эпидемиологическая ситуация станет благоприятной и наметится экономический рост, цены на новостройки продолжат расти как минимум в пределах инфляции, считает он.
Квартиры в Москве и Подмосковье: покупатели есть, но они не спешат
Покупатели на вторичном рынке достаточно активны – благодаря обвалу рубля, снижению цен на жилье и постепенной адаптации к «новой экономической реальности». Но при этом никуда не спешат. Сроки экспозиции квартир достигли максимумов, рассказали редакции IRN.RU представители ведущих риелторских агентств московского региона.
Спрос
Согласно официальной статистике, в феврале спрос на вторичные квартиры в Москве вырос на 47% относительно января 2016 г.: столичное управление Росреестра зарегистрировало 8824 перехода прав на недвижимость против 6001 в январе. В годовом выражении показатель снизился на 17%: в феврале 2015 г. Росреестр зафиксировал 10637 новых прав.
Данные риелторских агентств еще более благоприятные: во всех компаниях, опрошенных www.irn.ru, спрос вырос не только в месячном, но и в годовом исчислении.
Например, в «ИНКОМ-Недвижимости» количество обращений граждан за консультациями по вопросам купли-продажи жилья (потенциальный спрос) в феврале увеличилось на 27,9% по сравнению с предыдущим месяцем, а реальный спрос вырос на 74,2%. Относительно февраля 2015 г. количество договорных обязательств о проведении сделок увеличилось на 19,2%.
Потенциальный спрос, правда, снизился – на 3,8%. По данным компании «Азбука Жилья», потребительская активность на вторичном рынке «старой» Москвы в прошлом месяце увеличилась на 40,4% относительно января 2016 г., на 77,0% относительно декабря 2015 г. и в 1,3 раза — в годовом выражении.
В компании «МИЭЛЬ» спрос вырос почти в два раза по сравнению с декабрем 2015 г., «который был достаточно активным», отмечает Александр Москатов, управляющий директор брокерского департамента «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости».
Впрочем, сами риелторы склонны списывать большую часть февральского успеха на технические причины. «Не надо заблуждаться: столь существенный прирост (спроса в феврале относительно января – прим. ред.
) объясняется, прежде всего, продолжительным каникулярным периодом в январе», — подчеркивает директор департамента вторичного рынка компании «ИНКОМ-Недвижимость» Сергей Шлома.
Директор департамента консалтинга и аналитики компании «Азбука Жилья» Екатерина Артемова в свою очередь отмечает, что рост потенциального спроса в годовом выражении был обусловлен низкой базой начала прошлого года, когда активность клиентов резко упала из-за повышения ипотечных ставок, а также цен на жилье в связи с девальвацией рубля.
В целом, причинами роста покупательской активности в феврале стали реализация отложенного спроса, валютные катаклизмы в начале года, а также сохранение тренда на снижение стоимости жилья, отмечает Александр Москатов.
В Подмосковье, по данным «Корпорация риелторов «Мегаполис-Сервис», спрос на «вторичку» в феврале вырос на 28% по сравнению с январем, тем самым отыграв январское падение.
По словам Сергея Власенко, президента корпорации, в феврале уровень спроса примерно соответствовал показателям сентября-октября 2015 г. Количество авансов от покупателей в феврале увеличилось на 32%.
«Но и здесь, несмотря на такие впечатляющие цифры, можно говорить лишь о восстановлении рынка после серьезного январского падения», — говорит Власенко.
В этой связи эксперты Корпорации риелторов «Мегаполис-Сервис» пришли к выводу, что в начале нынешнего года влияние внешних факторов на вторичный рынок недвижимости Московской области заметно уменьшилось. «На протяжении практически всего 2015 г.
цены на нефть и курс национальной валюты по отношению к доллару практически без лагов с определенными временными промежутками оказывали влияние на рынок недвижимости. Теперь же этого практически не происходит.
Так, в январе и феврале поведение покупателей и продавцов недвижимости полностью соответствовало тому, что мы наблюдали в прошлые годы, в том числе и не кризисные. Судите сами: январь 2016 г. стал провальным для рынка, в феврале началась его активизация.
Это можно было легко предсказать и два года, и три, и пять лет назад. Иными словами, поведенческие факторы рынка вновь становятся предсказуемыми, а сам рынок вполне адаптировался к новым условиям и реалиям», — считает Власенко.
По мнению Екатерины Артемовой, в краткосрочной перспективе активность покупателей будет зависеть от уровня ипотечных ставок на вторичном рынке и ситуации с льготной ипотекой – на первичном.
В случае повышения ключевой ставки ЦБ РФ, что приведет к удорожанию коммерческой ипотеки, и/или серьезного улучшения условий получения ипотеки с субсидированной ставкой ситуация на вторичном рынке окажется примерно такой же, как в первой половине 2015 г.
А если этого не произойдет, разрыв между спросом на первичном и вторичном рынке, образовавшийся в 2015 г., будет медленно сокращаться, полагает Артемова.
Предложение
Некоторая активизация спроса в последние месяцы позволила компании «ИНКОМ» реализовать к настоящему времени большинство ликвидных объектов, находившихся в эксклюзивной базе данных.
С ноября прошлого года, когда в базе компании было максимальное количество объектов, их количество сократилось на 10,4%, а в целом на рынке объема предложения за этот период сократился на 6,4%, рассказывает Сергей Шлома.
«После затянувшегося периода привыкания к изменившимся рыночным реалиям граждане перешли к решительным действиям – в том числе подстегнутые очередным обвалом рубля в декабре-январе, и в итоге с рынка было вымыто значительное количество объектов, которые до этого не находили своего покупателя. Качественные ликвидные предложения «уходят» — это факт. Неликвид, в том числе, объекты, стоимость которых не соответствует ценовым ожиданиям потребителей, остаются невостребованными», — отмечает Шлома.
Тем не менее в годовом выражении предложение на вторичном рынке «старой» Москвы увеличилось на 8,9%, по данным «Инкома». «Пересвет-Инвест» оценивает рост показателя в 30,5%.
«Азбука Жилья» также зафиксировала рост объема предложения по сравнению с началом прошлого года, но только на 2,2% — в среднем по рынку. Всего в феврале 2016 г. на вторичном рынке «старой Москвы» без учета элитной недвижимости экспонировалось почти 3,01 млн кв.м. жилья, подсчитали в компании.
38,2% выставленных на продажу квартир относится к экономклассу, 42,7% — к комфорту и 19,1% — к бизнес-классу. Больше всего, по данным компании, за год выросло предложение экономкласса, в рамках 10%, а предложение бизнес-класса сократилось примерно на 6%.
«Объясняется такое изменение довольно просто: продавцы более дорогих сегментов, скорее всего, сняли часть объема предложения из-за значительно сократившейся возможной прибыли», — говорит Екатерина Артемова.
По сравнению с январем 2016 г. количество столичных квартир в продаже увеличилось на 3% — до 46,2 тыс. штук, по информации компании «МИЭЛЬ». Доля нового предложения (объектов, впервые выставленных на продажу в отчетном месяце) составила 20,5%. В сегменте экономкласса предложение увеличилось на 3,6%, комфорткласса – на 2,5%, бизнес-класса – на 2,8%.
По данным «Миэля», на вторичном рынке Подмосковья в феврале было выставлено на продажу 46,805 тыс. объектов – на 4,5% больше, чем в январе.
Согласно подсчетам «Мегаполис-Сервиса», показатель увеличился только на 1,01% относительно января. При этом количество новых объектов на рынке выросло на 15,7%. «Это соответствует уровню декабря 2015 г.
и также компенсирует снизившиеся темпы выхода объектов на рынок в январе», — отмечает Сергей Власенко.
«Рост объема предложения на вторичном рынке Москвы и Подмосковья традиционен. В январе объем предложения уменьшается на фоне двух факторов.
Во-первых, в декабре покупательская активность обычно увеличивается, так как многие стараются завершить сделки в уходящем году. Во-вторых, на время январских каникул часть продавцов временно снимает объекты с продажи.
В феврале объем предложения постепенно начинает восстанавливаться», — поясняет Александр Москатов.
Цены и скидки
Активизация покупателей не привела к росту цен. Наоборот, квадратный метр в феврале подешевел со 173 112 до 171 114 рублей по индексу IRN.RU, главным образом в связи с постепенным отказом части продавцов от индексации цен по доллару при его новых максимумах начала года и пересчетом валютных курсов.
При этом значительные скидки остаются ключевым условием продажи жилья: по данным «ИНКОМ-Недвижимости», 81% февральских продаж прошли с дисконтом. Но средний размер скидки все-таки немного снизился. Если в январе он составлял 9,2%, то в феврале – уже 8,8%.
«Учитывая развитие негативной ситуации на рынке в течение последних полутора лет, а также рост привлекательности для потенциальных покупателей покупки квартир в новостройках по льготной ипотеке, ранее продавцы вторичного жилья были вынуждены постоянно снижать цены на свои объекты и увеличивать размер дисконта в рамках от 5-10% до 25% от заявленной цены. Однако начиная с 2016 г. продавцы сменили подход к ценообразованию. Уровень дисконта начал постепенно снижаться, поскольку ценообразование стало более адекватным сложившейся ситуации и, соответственно, более приземленным. В особенности такая тенденция наблюдается в массовых сегментах недвижимости эконом- и комфорткласса. То есть если ранее продавцы не хотели учитывать сложившиеся условия на рынке, то сегодня они стали гораздо более сговорчивы, надеясь уменьшить срок экспозиции своих объектов», — поясняет Екатерина Артемова.
Размер скидки на конкретную квартиру зависит от характеристик и стоимости объекта, а также от того, насколько быстро собственник хочет его продать. «В Москве в последнее время срок экспозиции во многом зависит от предлагаемого дисконта.
Чем больше цена квартиры, тем больше и скидка. В среднем на квартиры бюджетом до 8 млн рублей дают скидку 300-500 тыс. рублей.
При стоимости выше 8 млн рублей (комфорт и бюджетный бизнес-класс) скидки могут дойти и до 1 млн рублей», — рассказывает директор по маркетингу ЗАО «Пересвет-Инвест» Ирина Кирсанова.
Что покупают?
Хотя в феврале спрос вырос на квартиры всех ценовых категорий — от экономкласса до «элитки», наиболее заметно активизировались покупатели, планировавшие приобрести квартиру стоимостью от 15 до 50 млн рублей, говорит Александр Москатов. Однако, вне зависимости от класса, в первую очередь продавались наиболее качественные объекты с максимально привлекательной ценой.
Средний чек покупки квартиры на вторичном рынке Москвы в феврале, по данным «Миэль», составил 10,5 млн рублей.
Конечно, стабильным спросом пользуются также самые дешевые предложения, добавляет Ирина Кирсанова. В Москве это квартиры небольших метражей в старых панельных домах, стоимостью 4,5-5 млн руб.
Кроме того, покупателей интересуют однокомнатные квартиры с хорошими планировками в современных панельных домах либо в добротных кирпичных, расположенных в престижных спальных районах севера и запада Москвы. «Бюджет данных покупок — 7,5-8 млн. рублей.
Так как цены на вторичном рынке в последнее время снизились, за данную сумму можно найти однокомнатную квартиру в довольно престижном районе – Сокол, Щукино и т.д.», — добавляет Кирсанова.
При этом, надо отметить, покупатели совсем не спешат с заключением сделок. По данным компании «ИНКОМ-Недвижимость», в феврале 2016 г. срок экспозиции квартир достиг 100 дней, максимального значения за всю историю наблюдений, с 2012 г. По сравнению с январем 2016 г.
показатель увеличился на 12,4%, относительно февраля 2015 г. – на 28,2%.
В сочетании с активизацией покупательского спроса такую коррекцию можно объяснить крайней выдержанностью и избирательностью потребителей при принятии решении о приобретении жилплощади, отмечает Сергей Шлома.
По его словам, покупатель сегодня смотрит гораздо больше объектов и думает гораздо дольше, прежде чем принять решение о внесение предоплаты за квартиру. «У него есть такая возможность: предложение – исчерпывающее, опасений, что квартиры подорожают, нет. Поэтому потребитель не торопится.
Если до кризиса среднестатистический покупатель смотрел пять объектов, после чего принимал решение о покупке, то сегодня этот показатель – вдвое больше. Люди выбирают, прислушиваются к ощущениям – они могут позволить себе «сомневаться».
Сейчас часто приходится слышать: «Знаете, мы смотрели у вас квартиру два месяца назад и теперь приняли решение ее купить» — абсурдное и самонадеянное заявление на докризисном рынке, а теперь в нем нет ничего удивительного. Проблема может быть в другом.
У воодушевленного частыми просмотрами продавца может сложиться ложное впечатление исключительного интереса к его объекту. Как правило, это не так. Просто при принятии человеком решения о покупке теперь задействовано больше квартир», — резюмирует Шлома.
Застройщики перепишут ценники: Какие квартиры станет проще купить в следующем месяце, а какие подорожают
Предложение на рынке новостроек стремительно растёт. Только с января по май в стране введено в строй 14,9 млн кв. м жилья. Это на 78% больше, чем за аналогичный период прошлого года. Такие подсчёты сделали в аналитическом центре «ДОМ.РФ».
В то же время многие покупатели оказались на распутье. С одной стороны, предложение растёт. Можно подумать, что это приведёт к снижению цен на новостройки. В такой ситуации кажется логичным с покупкой подождать.
С другой стороны, 30 июня заканчивается срок действия льготной ипотеки на максимально выгодных условиях. Из-за этого многие покупатели торопятся выйти на сделку. Конечно, принято решение программу продлить. Но после 1 июля будут введены определённые ограничения.
Сейчас ставка 6,5%, а со следующего месяца она вырастет до 7%.
Изменится и предельная сумма кредита. Она станет единой для всей регионов и составит 3 млн рублей. Сейчас для Москвы и Московской области, Санкт-Петербурга и Ленинградской области лимит составляет 12 млн. Для других регионов сумма кредита ограничена 6 млн.
— Для Москвы и области 3 млн рублей слишком маленькая сумма, чтобы динамика ипотечных сделок сохранилась. Поэтому в теперешнем виде программа перестанет пользоваться спросом в столичном регионе.
Сейчас для приобретения квартиры в Новой Москве за 6 млн рублей первоначальный платёж составит 50%, хотя формально — 15%.
Соответственно, в старых границах столицы платёж будет ещё больше, — отметил заместитель директора департамента новостроек «ИНКОМ-Недвижимости» Валерий Кочетков.
По его мнению, в дальнейшем спрос сместится с многокомнатных квартир на однушки и студии. Поскольку произойдёт затоваривание большими квартирами, цены на них стабилизируются, а затем могут снизиться на 5–7%. Чтобы не допустить падения цен на такое жильё, застройщики и банки станут вводить совместные кредитные программы.
Валерий Кочетков считает, что цены на новые проекты девелоперы будут корректировать с учётом низкой платёжеспособности населения. Площади квартир станут ещё меньше. Например, на рынок будут активно выходить двухкомнатные квартиры габаритами 40 кв. м.
— Самая стабильная ситуация на рынке жилья сохранится в массовом сегменте. Его в основном поддерживает новый вариант льготной ипотеки.
Здесь сохранится покупательская активность, хотя темпы роста цен снизятся.
Мы ожидаем, что квартиры в новостройках стандарт- и комфорткласса подорожают до конца года в Московском регионе до 10%, — рассказал заместитель директора по продажам ГК «Гранель» Сергей Нюхалов.
По его мнению, высокий спрос в сегменте массового жилья не снизится и в Москве. Но главная причина этого — уже не продление льготной ипотеки, а сокращение предложения. В столице заметно сокращается предложение недвижимости комфорткласса. Её доля уже не превышает трети. Одновременно укрепляет позиции бизнес-класс. На него приходится более 50% рынка новостроек в старой Москве.
— После 1 июля сократится поток инвесторов на рынке недвижимости. Для своих сделок они частично использовали льготную ипотеку. Теперь доходность вложений в строящееся жильё падает.
Поддержит массовый сегмент и семейная ипотека. Спрос благодаря этому вырастет не менее чем на 20% в этой категории.
С ростом ключевой ставки продолжится повышение среднего процента по ипотеке, что охладит спрос в высоком сегменте, — делает вывод Сергей Нюхалов.
Правда, среди аналитиков есть также мнение, что никакой глобальной реакции рынка на изменение параметров льготной ипотеки не будет. Цены и так не могут расти дальше — у людей заканчиваются деньги даже на кредит.
К тому же ФАС активно взялась за ценообразование, товарные рынки постепенно начинают успокаиваться, что снижает мировые цены на стройматериалы и металлы. Поэтому уже третий месяц они находятся примерно на одном уровне.
— Резкого падения тоже ждать бессмысленно, так как девелоперы просто будут стараться выводить меньший объём в продажу, тем самым стимулируя продажи и создавая искусственный дефицит. Даже если этот шаг вызовет вопросы ФАС, то серьёзного снижения всё равно ждать не стоит. Разве что максимум на 5% от теперешних уровней к концу года, учитывая падение спроса на ипотеку.
Рост объёмов строительства вызван тем, что с марта по июнь прошлого года в продажу было выведено очень мало объектов из-за жёсткого локдауна, поэтому на этот показатель тоже не стоит обращать пристальное внимание.
Как-то сильно сэкономить на новостройках сейчас, скорее всего, не получится, — полагает эксперт рынка недвижимости Академии управления финансами и инвестициями Алексей Кричевский.
Аналитик считает, что единственный рабочий вариант — выйти на вторичный рынок первичной недвижимости, то есть купить квартиру в строящемся доме с рук. Как правило, их продают дешевле, чем у застройщиков. Разница в цене может достигать 10%.
Причём это касается любого класса недвижимости — от эконом-сегмента до элитных жилых комплексов.
Инвесторы фиксируют прибыль до ввода дома в эксплуатацию и необходимости оформления квартир в собственность, поэтому и продают её дешевле застройщика.
Моя квартира не продаётся. Что я делаю не так? — Вторичное жильё — Журнал Недвижимости
Возможно, вы торопитесь
Приобретение жилья нельзя отнести к эмоциональным покупкам, поэтому, если квартира не продалась за несколько недель, паниковать не стоит. Ситуация на рынке недвижимости постоянно меняется и даже ликвидные объекты могут «зависать». По данным Яндекс.Недвижимости, в 2018 году квартиры продавались в среднем за 8 месяцев. Именно столько висели объявления на сервисе.
Изучите вопрос: почитайте актуальную аналитику, статьи экспертов, чтобы понять текущие сроки продажи. Иногда стоит просто немного подождать.
Завышенная цена
Как правило, именно в ней вся проблема. Некоторые готовы ждать покупателей годами, рассчитывая, что рано или поздно найдётся человек, который будет готов заплатить выше рынка именно за эту квартиру.
Это не самая лучшая тактика. Во-первых, желающих выложить побольше денег за что-либо в принципе очень мало. Во-вторых, некоторых может отпугнуть сам факт, что квартира продаётся так долго.
Вдруг с ней (или с владельцем) что-то не так?
Проконсультируйтесь с риелторами или самостоятельно проанализируйте объявления других собственников. Нужно учитывать все аспекты: расположение, год постройки и тип дома, этаж, планировку, ремонт. Посмотрите, за сколько продавали или продают квартиры в вашем доме или в соседних, снижали ли хозяева цену и как долго они ждали сделки. Это поможет выставить адекватную, рыночную цену.
Ещё одна проблема — эмоциональное отношение к квартире, к сделанному в ней ремонту. Из-за него хозяевам сложно оценить недвижимость «в рынке». Своя квартира кажется лучше, чем все другие, поэтому стоить она должна, по мнению собственника, дороже.
То же самое и с ремонтом: если его делали для себя, кажется, что он идеален, и его стоит заложить в стоимость «по полной». А потенциальным покупателям он может не нравиться: вкусы у всех разные. Чем необычнее отделка, тем меньше шансов угодить новым владельцам.
Понимание дорогого ремонта может отличаться: что для одного роскошный евроремонт, для другого — бюджетная «косметика».
Иногда владельцы закладывают в цену квартиры полную стоимость ремонта. Это неправильно. Особенно если ремонт был сделан несколько лет назад и уже потерял свежесть и актуальность. Ценятся только относительно новые дизайнерские ремонты. Всё остальное каждый год будет терять в стоимости.
Квартира плохо выглядит в объявлении
Квартиру продаёт объявление и в первую очередь хорошие фото. Они должны быть чёткими, светлыми, показывать каждое помещение с разных ракурсов. Согласно опросу Яндекс.
Недвижимости, 87% пользователей готовы позвонить по объявлению и посмотреть квартиру, даже если она дороже, чем они рассчитывали, но очень понравилась им по фото.
Поэтому так важно подготовить квартиру к съёмкам и сделать хорошие снимки. Возможно, даже нанять фотографа.
Удачная фотография планировки кухни
Перед фотосессией нужно сделать уборку, спрятать все личные вещи и вынести громоздкую мебель. В идеале квартира должна выглядеть как гостиничный номер — максимально безлико.
Так потенциальным покупателям проще представить свою жизнь в ней (среди чужих вещей это сделать сложнее).
Хорошие фото могут увеличить количество звонков по объявлению до 30%! Важно и описание в объявлении: в нём должна быть полная информация об объекте и всех его достоинствах. Подробнее о том, как написать хорошее объявление, читайте в нашей статье.
У квартиры есть нюансы
Есть целый перечень характеристик, которые большинство покупателей рассматривают как недостатки. Часть из них может быть некритична или их легко исправить, а с другими нужно просто смириться и, скорее всего, снизить цену. Посмотрите, нет ли у вашей квартиры этих «особенностей».
Что можно исправить или по-другому преподнести:
- Последний этаж. Покупатели боятся протечек крыши и шума, поэтому, если в доме есть технический этаж, обязательно напишите об этом в объявлении.
- Угловая квартира. Это может быть и плюсом. Если в комнате два окна, напишите в объявлении про вид на две стороны и уточните, что зимой в квартире тепло (если это действительно так).
- Старый дом. В объявлении делайте упор на высокие потолки. Если в доме был капитальный ремонт, обязательно напишите об этом.
- Расположение. Продаёте квартиру в доме, который находится далеко от остановок общественного транспорта? При наличии машины это не такая уж большая проблема. Делайте упор на развитую инфраструктуру района и его достоинства.
А за такие недостатки покупатели, скорее всего, будут просить скидку:
- первый этаж;
- мало света;
- окна на шумную улицу;
- плохая планировка: маленькая кухня, узкий длинный коридор, проходные комнаты, помещения неправильной формы;
- в доме нет лифта;
- в ближайшие годы в районе будет большая стройка.
Все эти особенности нужно учитывать при оценке квартиры, быть готовым к вопросам от покупателей и к торгу.
Сложности с документами
Квартиры с обременениями и прочими обстоятельствами продавать труднее. Необходимость оформлять дополнительные документы тоже отпугивает покупателей. Например:
- Квартира в ипотеке, то есть находится в залоге у банка. Продать её допустимо только при участии организации, выдавшей кредит, что сложнее обычной сделки, поэтому на такую квартиру могут попросить скидку.
- Квартира недавно в собственности (меньше 1 года, например) — покупатели опасаются, нет ли тут каких-то мошеннических схем.
- Квартира получена по договору ренты. Технически собственником является плательщик ренты, но её получатель, скорее всего, имеет право пожизненного проживания в квартире. Теоретически договор ренты можно переоформить, но на практике желающих сделать это найти почти невозможно — слишком сложно и потенциально опасно.
- Квартира получена в наследство. Покупатели беспокоятся о том, что могут быть наследники, о которых продавец умалчивает или не знает. Если есть письменные отказы от наследства, обязательно их предъявляйте. Обычно квартиры, унаследованные меньше года назад, продаются на 10% дешевле их рыночной стоимости. «Свежее» наследство пугает. Хотя вокруг него больше мифов, чем правды. Если вы не готовы делать скидку, придётся подождать и продать квартиру позднее.
- Неузаконенная перепланировка, особенно если покупатели планируют оформлять ипотеку. Для неё нужно предоставить технический паспорт и заключение оценочной экспертизы. Если будут выявлены расхождения, банк откажет в ипотеке. Перед продажей нужно узаконить перепланировку самостоятельно — это сразу повысит шансы на продажу квартиры. Если сделана перепланировка, которую нельзя узаконить (например, в квартире с газовой плитой снесена стена между кухней и комнатой), то продать её можно только с большой скидкой (или очень невнимательному покупателю). За такие переделки государство вправе и отобрать квартиру.
- В числе собственников — несовершеннолетние дети. После продажи квартиры они должны получить доли в новой недвижимости. Для регистрации такой сделки потребуются документы, подтверждающие, что детям будут выделены доли в другой квартире, и разрешение от органов опеки на сделку. Покупатели не хотят ждать, пока вы соберёте все разрешения, найдёте новую квартиру, выпишитесь, поэтому нужно постараться получить все документы как можно раньше. Но эта ситуация не самая сложная: намного хуже, если квартира куплена на маткапитал, а детям доли в ней так и не выделили. Продажу такой квартиры вообще могут признать незаконной.
Каждая из перечисленных проблем решаема и не остановит покупателя, если квартира ему понравится. Поэтому нужно ждать такого клиента и собирать все необходимые для сделки документы. Иногда весомым аргументом в подобных ситуациях становится снижение цены.
Нужно что-то менять
Все документы в порядке, цена адекватная, квартира без очевидных недостатков, но она не продаётся! Значит, нужно искать проблему в другом месте.
Ремонт, а точнее, его отсутствие. Если квартира выглядит «потрёпанно», покупатели это отмечают подсознательно. Сделайте недорогой косметический ремонт, чтобы квартира смотрелась свежей и аккуратной. Это чисто эмоциональный «плюсик» к продаже, но он работает.
Неубранная квартира с большим количеством вещей. Портит впечатление даже при объективно хороших характеристиках. Подготовьте квартиру к просмотрам: избавьтесь от ненужного хлама, спрячьте личные вещи, сделайте уборку, в том числе в подъезде. Иногда нужно пойти на маленькие хитрости: ввернуть лампочки поярче, сварить перед показом кофе для приятного аромата.
Неправильное поведение на просмотрах. Потенциальные покупатели не всегда приятны и тактичны. Нужно постараться не реагировать эмоционально на их замечания и даже критику. А иногда и сами продавцы бывают излишне настойчивы и навязчивы, чем отпугивают покупателей.
Подумайте, достаточно ли спокойно и благожелательно вы ведёте себя? Для разных покупателей будут разные сценарии показа квартиры и рассказа о ней. Семье с ребёнком важно наличие детской площадки и садика рядом, а молодому холостяку — фитнес-клуба и парковки во дворе.
В зависимости от ожиданий потенциальных покупателей (о которых можно спросить у них в начале просмотра) и нужно строить рассказ о квартире.
Живущие в квартире арендаторы. Они могут намеренно портить впечатление о квартире (чтобы не пришлось съезжать). Квартиросъёмщиков лучше выселить или присутствовать на показах лично.
Заключение
Продать можно любую квартиру, но вот как быстро и за какую цену — это вопрос.
Не получается продать квартиру самостоятельно — наймите риелтора, особенно при сложных сделках с обременениями. Квалифицированный специалист скажет, из-за чего объект не продаётся, даст советы, поможет правильно оформить все документы и возьмёт на себя общение с покупателями.
Авторы: команда Яндекс.Недвижимости. Иллюстратор: Вера Хохлова.