В Москве и области будут дорожать новостройки

Аналитики Циан подвели итоги мая 2021 года на первичном рынке столичного региона. Средние цены рассчитывались по строящимся ЖК без учета проектов из премиальных сегментов.

В начале мая дальнейшая судьба льготной ипотеки была еще неизвестна, до предполагаемого окончания программы оставалось два месяца.

Застройщики, несмотря на сокращение рабочего месяца на треть за счет сверхдлинных выходных, активизировались. На высоком уровне сохранялся и спрос.

Длинные выходные — меньше сделок

В мае 2021 года на первичном рынке Московского региона было заключено 13,2 тыс. ДДУ. Это на 20% меньше, чем в апреле, но говорить об обвальном сокращении спроса не приходится. Май был укорочен на треть за счет сверхдлинных выходных, во время которых регистрация сделок была затруднена. Для сравнения: в апреле с обычным количеством выходных было заключено 16,4 тыс. сделок.

Таким образом, за два месяца до изначально предполагаемого завершения программы льготного кредитования спрос на первичном рынке недвижимости Московского региона оставался на высоком уровне.

Динамика в годовом выражении менее показательна: год назад действовал режим самоизоляции, который существенно ограничивал количество сделок — девелоперы начали перестраиваться на дистанционный формат.

Программа льготной ипотеки только стартовала и еще не успела оказать существенного влияния на рост количества ДДУ.

С учетом «отягчающих» обстоятельств прошлого года май 2021-го показал рекордный рост спроса в годовом выражении: количество сделок увеличилось в 2,3 раза.

Большая часть ДДУ в регионе приходится на Москву (58%). Относительно прошлого месяца Московская область просела чуть меньше столицы (–19% против –20%). В Москве количество сделок меньше — главным образом, за счет проектов в старых границах (–22% за месяц). В Новой Москве — падение за месяц на 12%.

Динамика количества ДДУ с физлицами в Московском регионе

В Москве и области будут дорожать новостройки

По данным Аналитического центра Циан

Доля ипотечных сделок достигла 70%

По подсчетам аналитиков Циан, из 13,2 тыс. сделок мая 2021 года 9,1 тыс., или 70%, прошли с привлечением ипотеки. Доля кредитных сделок находится на высоком уровне, прирост за месяц — на 2 п. п. Влияние на увеличение доли ипотеки оказали как возможное окончание программы льготного кредитования, так и рост цен на недвижимость при остающихся на том же уровне доходах населения.

Минимальная доля кредитных сделок зафиксирована на первичном рынке в старых границах Москвы — 65%. Это на 3 п. п. выше, чем месяц назад. В Новой Москве и Московской области покупатели менее платежеспособны, поэтому и доля ипотеки на первичном рынке для этих локаций — 74 и 73% соответственно. В Московской области показатель уменьшился на 1 п. п.

По сравнению со стартом льготной ипотеки сейчас столичные покупатели берут кредиты на большие суммы. Средний чек ипотечной сделки вырос за год особенно сильно в Москве в старых границах (+37%), в Новой Москве и Московской области (23 и 24% соответственно).

Средний чек сделки в ипотеку в мае 2020 года и 2021 года

В Москве и области будут дорожать новостройки

По данным Аналитического центра Циан

За месяц средняя стоимость «квадрата» выросла на 2,3%

В мае 2021 года средняя стоимость 1 кв. м на первичном рынке Московского региона составила 205,5 тыс. рублей. После ценовой стагнации марта и апреля цены выросли на 2,3%. Это связано с изменением структуры предложения.

Застройщики, как и в предыдущие месяцы, индексировали цены в строящихся корпусах, как правило, на 1%. Но одновременно все дороже становятся только вышедшие на рынок предложения: в мае выведено очень мало новых корпусов в Московской области. Из-за этого увеличилась доля Москвы в старых границах и резко возрос средний ценник. В годовом выражении цены в Московском регионе прибавили 23,7%.

В Москве и области будут дорожать новостройки

ЖК «Светлый мир “Станция Л”»

Во всей Москве средняя стоимость «квадрата» достигла 258,3 тыс. рублей (+1,3% за месяц). Относительно мая 2020 года цены на столичные новостройки сейчас выше на 25,3%.

В Московской области средняя стоимость 1 кв. м составляет 124,7 тыс. рублей (+2,8% за месяц), а цены в апреле относительно марта не увеличились. В годовой динамике — рост на 27,5%.

Динамика средней цены 1 кв. м и ее прирост на первичном рынке Московского региона (нажмите, чтобы увеличить)

В Москве и области будут дорожать новостройки

По данным Аналитического центра Циан

Чем новее — тем дороже

Последние два года цены в Москве растут опережающими темпами прежде всего за счет дорогих новых корпусов, которые выходят на рынок. В январе–марте 2020 года они были в среднем на 16% дороже всех существующих корпусов, в аналогичные месяцы 2021-го — на 8%.

Ранее (в 2018 и 2019 годах) ситуация была обратная: новые корпуса всегда выходили по более низким ценам. Это связано как с переходом на эскроу, так и с изменением структуры предложения: все больше новинок приходится на бизнес-класс и объекты верхнего сегмента комфорт-класса.

Средняя цена 1 кв. м на первичном рынке Москвы

В Москве и области будут дорожать новостройки

По данным Аналитического центра Циан

Объем нового предложения в столице увеличился

В мае 2021 года застройщики Московского региона вывели в продажу 55 корпусов — на 20 меньше, чем в апреле. Соответственно, сократилась и общая площадь нового предложения: 806 тыс. против 1131 тыс. кв. м. Учитывая, что месяц был «урезан» на треть за счет сверхдлинных выходных, такие значения ввода — отличный результат.

Заметное уменьшение объема нового предложения произошло за счет Московской области: здесь в мае было введено всего шесть новых корпусов (до этого в течение года — в среднем 20 штук в месяц). Впервые за полгода не было введено ни одного нового ЖК.

В Москве в старых границах ситуация стандартная: 28 новых корпусов (на уровне предыдущих месяцев). Общая площадь увеличилась: 507 тыс. кв. м — на 25% больше, чем в прошлом месяце.

Московский рынок пополнился шестью новыми ЖК — четыре из них расположено в старых границах, еще два — в Новой Москве.

Застройщики Новой Москвы активизировались: в мае здесь был пик ввода корпусов: сразу 21 против 14 в апреле и двух–пяти — в прошлые месяцы.

В Москве и области будут дорожать новостройки

  • ЖК «Переделкино Ближнее»
  • С начала года на девелоперскую активность оказывает влияние как завершение программы льготного ипотечного кредитования, так и по-прежнему минимальные показатели объема активного предложения на первичном рынке, а вместе с ним — и конкуренции.
  • Минимальный рост предложения в продаже

В начале июня 2021 года на первичном рынке недвижимости Московского региона в продаже находилось 64 тыс. квартир и апартаментов. Это всего на 1 тыс. больше, чем месяц назад (63 тыс. лотов).

Но в предыдущие месяцы даже такой минимальный прирост был не всегда. В мае сделок было меньше, поэтому и лотов в активном предложении осталось больше.

Год назад (в мае 2020-го) на выбор покупателей на первичном рынке было представлено 85,3 тыс. квартир. Снижение за год — на 26%.

Основной рост объема предложения приходится на Москву (+1,3 тыс. лотов), в то время как в Московской области количество квартир и апартаментов в продаже сократилось (тут вышло всего шесть новых корпусов и ни одного нового ЖК).

Самые продаваемые новостройки Московского региона

Выручка девелоперов в мае 2021 года оценивается примерно в 147 млрд рублей. Это на 18% меньше, чем в апреле (179 млрд рублей), что объясняется сокращением количества сделок (–20% за месяц). По сравнению с прошлым годом выручка застройщиков выросла в три раза.

Циан составил рейтинг проектов с наибольшим количеством сделок в мае на первичном рынке столичного региона. Лидером стал ЖК «Десна» в Новой Москве (в апреле в топ-3 входили только ЖК Московской области).

На втором месте — ЖК «Символ», расположенный в старых границах Москвы. Только на третьем месте проект из Московской области. В мае в десятку попало сразу три проекта Москвы в старых границах.

Средний ценник превысил 10 млн рублей уже не в одном ЖК, как в апреле, а в трех — все они расположены в столице: два в старых границах («Символ» — 18,02 млн рублей, «Слава» — 29,79 млн рублей), один («Переделкино Ближнее» — 11,93 млн рублей) — в Новой Москве.

Лидеры продаж в мае 2021 года в Московском регионе*

Проект Кол-во сделок в мае 2021 Средний чек сделки, млн руб. Локация Доля рынка
Десна 375 6,06 Новая Москва 2,8%
Символ 312 18,02 Москва в старых границах 2,4%
Пригород Лесное 304 5,28 Московская область 2,3%
Спутник 200 8,57 Московская область 1,5%
Люберцы 2018–2021 190 6,68 Московская область 1,4%
Слава 176 29,79 Москва в старых границах 1,3%
Переделкино Ближнее 168 11,93 Новая Москва 1,3%
Большое Путилково 159 7,72 Московская область 1,2%
Императорские Мытищи 158 4,87 Московская область 1,2%
Светлый мир «Станция Л» 154 7,16 Москва в старых границах 1,2%

По данным Аналитического центра Циан

«Цены на первичном рынке Московского региона в мае увеличились сразу на 2,3% — достаточно сильно на фоне изменений ~1% в предыдущие месяцы.

Рост стоимости жилья при стагнирующих доходах населения вместе с сокращением рабочего месяца на треть привели к уменьшению количества сделок по сравнению с апрелем, — комментирует Алексей Попов, руководитель Аналитического центра Циан.

Читайте также:  Через 2 месяца ужесточится законодательство для застройщиков

— Новые условия льготной ипотеки в Московском регионе фактически обнуляют эту программу, поэтому рост количества сделок в ближайшие месяцы представляется маловероятным».

*Примечание. В расчетах учитывались зарегистрированные ДДУ с квартирами и апартаментами. Покупателями выступали физические лица, заключившие розничные сделки (не более пяти жилых помещений на одного дольщика внутри ЖК). Это позволяет оценить реальный спрос, исключив регистрации ДДУ с юридическими лицами, которые учитываются в официальной статистике от Росреестра.

Фото в начале статьи: ЖК «Квартал “Спутник”»/cian.ru

Когда покупать жилье в 2021 году

Разбираемся, как изменятся цены на квартиры в ближайшие месяцы, будет ли новый скачок цен и когда наступит лучшее время для инвестиций в жилую недвижимость

В Москве и области будут дорожать новостройки

Роман Пименов / ТАСС

В 2020 году цены на недвижимость существенно выросли как на рынке новостроек, так и на вторичке. Многие покупатели стремились спасти деньги, реагируя на падение курса рубля.

По оценкам Knight Frank, в 2020 году цены на первичном рынке Москвы выросли на 16,2%. Для сравнения — в 2019 году рост составлял 11%, в 2018 году — 8%. Этому способствовали программа льготной ипотеки, снижение доходности депозитов и волатильность 
курса рубля — все эти факторы сказались на повышении спроса и стали причиной роста цен на жилье.

Инвестиции 
в недвижимость не слишком прибыльны, зато надежны: рынок жилья куда менее волатилен, чем фондовый, и в меньшей степени зависит от динамики курсов валют. Разбираемся, стоит ли вкладываться в жилье в 2021 году и если да — то когда именно.

Насколько выросли цены на жилье за год и почему?

По данным ЦИАН на 1 апреля, в среднем один квадратный метр вторичного жилья в Москве стоил ₽247,215 тыс. (год назад — ₽211,7 тыс.). Первичное жилье в столице подорожало еще сильнее: с ₽199,2 тыс. за 1 кв. м год назад до ₽243,5 тыс. на 1 апреля. В регионах — схожая картина: рост с ₽59,9 тыс. до 74,4 тыс. за 1 кв. м за год на первичном рынке и с ₽55,5 тыс. до ₽67,059 тыс. на вторичном.

В первом квартале 2021 года рост цен продолжается: цены на новостройки растут на фоне высокого спроса со стороны покупателей, а также из-за удорожания строительных материалов. Общий рост цен за год на стройматериалы Росстат в декабре 2020-го оценил в 6,3%.

Спрос подогревает неопределенная ситуация с продолжением программы льготной ипотеки под 6,5% после 1 июля. В начале марта глава ЦБ Эльвира Набиуллина допустила, что программу можно продолжить и во втором полугодии, но только в некоторых регионах и при условии, если льготная ипотека не будет разогревать цены на недвижимость.

В Москве и области будут дорожать новостройки

Семен Лиходеев / ТАСС

Еще один фактор роста цен — сокращение предложения, на которое давят нехватка иностранных рабочих из-за пандемии и введение эскроу-счетов.

Из-за этого многим девелоперам приходится переносить планы по строительству новых объектов и сроки сдачи уже реализующихся. Согласно информации ЦИАН, по сравнению с январем 2020 года количество экспонируемых объектов на площадке упало на 27% в регионах и на 33% в Москве.

Что будет с ценами на жилье в 2021-м?

По мнению председателя совета директоров «Базис Инвестмент Компани», экс-совладельца «Миэль-Недвижимости» Дмитрия Лебедева, наступил период многолетнего роста стоимости недвижимости.

«Начиная с 2008 года жилая недвижимость была фактически в стагнации, но теперь этот период закончился, и детонатором стала пандемия. Ценность недвижимости в глазах людей вернулась: оказалось, что в современном мире сложно без больших квартир и домов. Если в предыдущие кризисы цены на недвижимость страдали, то в этом, напротив, стали бенефициаром.

Сказался огромный отложенный спрос, который формировался все эти годы из-за стагнации 
и негативных новостей на рынке недвижимости.

И он не будет удовлетворен в ближайшие годы: у нас просто мало недвижимости, ее должно быть значительно больше, мы проигрываем многим странам в количестве квадратных метров на человека», — заявил Лебедев «РБК Инвестициям».

Лебедев добавил, что из-за роста цен на нефть и высоких инфляционных ожиданий жилье сейчас покупают не только для жилья, но и для инвестиций. «Особых альтернатив нет, хранить деньги в банке в последнее время моветон — там просто теряешь их», — сказал эксперт. Он ожидает, что в 2021 году средний рост стоимости недвижимости составит 20% в рублях.

В Москве и области будут дорожать новостройки

Александр Демьянчук / ТАСС

Директор по поддержке риелторского бизнеса компании «Миэль» Юлия Федулаева отметила, что сейчас цены на жилье в Москве находятся на пике — их рост будет замедляться, но резкого удешевления не произойдет.

«Существенных изменений в стоимости квартир мы не ждем, скорее, увеличится период экспозиции. В ближайшие полгода на стоимость жилья будет влиять объем предложения: после прошлогоднего вымывания он постепенно восстанавливается, в феврале объемы прибавились на 10% по отношению к декабрю 2020 года — январю 2021-го.

Это даже чуть быстрее, чем мы ожидали. На первичный рынок ключевое влияние окажут меры по господдержке льготной ипотеки и то, в каком виде эти программы будут после 1 июля.

Если в отдельных регионах останется льготная ставка, то спрос на московское жилье, вероятно, будет ровным или понизится либо перераспределится в регионы», — рассказала Федулаева «РБК Инвестициям».

Управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая считает, что до конца первого полугодия рост цен на новостройки однозначно продолжится. Этому будет способствовать сохраняющийся высокий уровень спроса на жилье из-за низких ставок по жилищным займам. Динамика стоимости недвижимости во второй половине года будет определена принятым решением по льготной ипотеке.

«По предварительным прогнозам, за 2021 год жилье может подорожать примерно на 8–10%. Вероятен и сценарий, что с июля по декабрь этого года темп роста стоимости квартир снизится, в том числе из-за падения спроса.

Однако удешевления по сравнению с первой половиной года не стоит ждать.

Причины — увеличение себестоимости строительства из-за ослабления рубля, роста цен на стройматериалы, нехватки рабочих», — заявила Литинецкая «РБК Инвестициям».

По мнению директора департамента городской недвижимости компании Knight Frank Андрея Соловьева, в ближайшее время рост цен в Москве может поддерживаться новыми проектами, которые сейчас в большом количестве появляются на рынке и стимулируют спрос, выходя при этом уже по высоким ценам. Но с другой стороны, потенциал роста цен ограничен даже в Москве, тем более что конкуренция на рынке сейчас высока, а с учетом роста цен с новостройками начинают конкурировать и квартиры вторичного рынка, добавил Соловьев.

Вырастут ли ипотечные ставки в 2021 году?

В марте 2021 года Центробанк впервые с конца 2018 года поднял ключевую ставку до 4,5%. Ключевая ставка находилась на минимальном уровне 4,25% с июля 2020 года. Если регулятор продолжит проводить такую политику и дальше, то это напрямую отразится на ипотечных ставках.

В Москве и области будут дорожать новостройки

Shutterstock

Юлия Федулаева из «Миэль» ожидает, что ставка, скорее всего, продолжит расти — минимум на 0,25% до конца года, что отразится на ипотечных кредитах для вторичного рынка.

Дмитрий Лебедев же считает, что фактор ключевой ставки не скажется на ценах: «Застройщики будут снижать цены только через свой труп.

Что касается ставки ЦБ — то считаю, что в этом году значительных ее изменений не будет, если только не будет новых «черных лебедей».

А при небольших колебаниях банки не станут менять ипотечную ставку — они заинтересованы, чтобы клиенты брали как можно больше кредитов. То есть в ближайший год я не жду в этом плане никаких изменений», — сказал эксперт.

При этом есть мнения, что после окончания программы льготной ипотеки в Москве ставки могут вернуться на уровень, который был до ее начала (8–9%). «По самым пессимистичным прогнозам, ставка может достигнуть и 10%. В то же время банкам необходимо сохранять спрос на ипотечные продукты», — отметил руководитель департамента консалтинга и аналитики «НДВ-Супермаркет Недвижимости» Сергей Ковров.

Когда наступит лучшее время для покупки жилья?

Генеральный директор девелоперской компании «СМУ-6 Инвестиции» Алексей Перлин считает, что сейчас на рынке выгодные условия как для покупающих квартиры «под себя», так и для частных инвесторов, приобретающих одну-две квартиры на собственные накопления совместно с ипотекой.

В Москве и области будут дорожать новостройки

Сафрон Голиков / ТАСС

«Если есть возможность, то лучше воспользоваться моментом и купить квартиру прямо сейчас. Жилье на первичном рынке явно не будет дешеветь.

Прошлогодних темпов роста мы не ожидаем, но увеличение стоимости недвижимости на 10% — вполне реально. Другой немаловажный фактор — пока еще низкие ставки по ипотеке.

Если программа субсидирования не будет продлена, то есть риск удорожания банковских продуктов, что приведет к снижению доступности жилья», — заявил Перлин.

По мнению Юлии Федулаевой, 2021 год — не лучший вариант для «быстрых» спекулятивных вложений в жилье с учетом роста цен. «Но если говорить о вложениях «для себя», то такой вопрос нужно решать в момент его возникновения и опираться на индивидуальную потребность», — считает она.

По оценкам риелторской компании «Бест-Новострой», средняя доходность от вложений в столичные новостройки, квартиры в которых будут куплены на старте продаж или на этапе котлована в первом полугодии 2021 года, составит 20–25%. Максимальная доходность может достигать 35–40%.

Такие показатели примерно соответствуют среднему доходу от вложений в новостройки при стабильном рынке, отмечают в компании. Оптимальный вариант для инвестиций сейчас, по мнению риелторов, — проект внутри МКАД со стартовой ценой 170–220 тыс. руб. за 1 кв.

Читайте также:  Прогноз: ипотечная ставка достигнет 7% уже в 2018 году

м или ЖК у метро, внутри МЦК и/или на одной из городских набережных со стартовой ценой до 250 тыс. руб. за «квадрат».

По мнению главы компании «Infoline-Аналитика» Михаила Бурмистрова, во втором полугодии возможно снижение цен. «Все факторы повышения цены сейчас уже в полном объеме учтены в цене. Начался цикл повышения базовой ставки, ипотека будет дорожать.

Скорее всего, мы столкнемся с существенным снижением продаж жилья. Думаю, что цены за апрель — июнь могут вырасти в пределах еще 5–7%, но дальше все будет зависеть от того, какие будут реализованы формы поддержки, стабилизируются ли цены в третьем квартале.

Начиная с четвертого, мы увидим некую коррекцию 
», — цитирует Бурмистрова «Коммерсантъ».

Больше интересных историй об инвестициях вы найдете в нашем телеграм-канале «Сам ты инвестор!»

Период с очень низким или отсутствующим ростом в экономике. Основной признак стагнации – замедление темпов роста ВВП в пределах 0-3%. Изменчивость цены в определенный промежуток времени. Финансовый показатель в управлении финансовыми рисками. Характеризует тенденцию изменчивости цены – резкое падение или рост приводит к росту волатильности. Подробнее Изменение курса акций или валют в сторону, обратную основной тенденции рыночных цен. Например, рост котировок после недельного снижения цены на акцию. Коррекция вызывается исполнением стоп-ордеров, после чего возобновляется движение котировок согласно основному рыночному тренду. Инвестиции — это вложение денежных средств для получения дохода или сохранения капитала. Различают финансовые инвестиции (покупка ценных бумаг) и реальные (инвестиции в промышленность, строительство и так далее). В широком смысле инвестиции делятся на множество подвидов: частные или государственные, спекулятивные или венчурные и прочие. Подробнее

Спрятанные квартиры: почему застройщики продолжают повышать цены и когда это закончится

В Москве и области будут дорожать новостройки Фото Замира Усманова / ТАСС С начала года цены на новостройки в Москве выросли почти на 10%. Прошлогоднего ажиотажного спроса нет, темпы строительства увеличились, но отдельные застройщики не спешат выводить жилые корпуса на рынок, поддерживая искусственный дефицит

Жилье продолжает дорожать. По данным проекта Dataflat.ru, за первые четыре месяца 2021 года цены на новостройки в Московском регионе выросли на 9% и на 28%, если сравнивать с апрелем прошлого года. «Цены в апреле выросли в пределах 3% на фоне повышения стадии готовности наших объектов, что естественно и заложено в модель», — говорит директор по продажам ГК «Инград» Константин Тюленев. «На текущий момент цена [квадратного метра] по проектам Московского региона составляет 149 000 рублей, с марта прибавила 1%, с начала года — 4,9%», — рассказывает директор по продажам группы «Самолет» Кирилл Храпов. И в «Инграде», и в «Самолете» обещают рост цен и в мае, но уверяют, что повышения будут связаны с продажей квартир в объектах на более поздней стадии и с выводом на рынок объектов класса выше.

Отличие нынешнего роста цен от прошлогоднего в том, что на рынке уже не наблюдается ажиотажного спроса, характерного для осенних месяцев 2020-го.

По данным «Циан», в марте количество сделок с недвижимостью в Московском регионе увеличилось всего на 3%.

Это не типично, утверждает руководитель аналитического центра «Циан» Алексей Попов: «Для сравнения, в марте 2018 года прирост относительно февральских значений составил 8%, в марте 2019-го — 6%». 

Прошлогодний рост цен во многом был связан с недостаточным предложением новостроек, на которое наложился ажиотажный спрос, вызванный государственной программой льготной ипотеки. С тех пор темпы ввода жилья выросли, но квартир по-прежнему не хватает. По словам руководителя Dataflat.

ru Александра Пыпина, в апреле объем предложения в новостройках вырос на 3,5%, но по сравнению с началом года сократился на 6%, а если сравнивать с апрелем 2020-го — предложение ниже на 26%.

Эксперт отмечает, что средние темпы вывода новых корпусов на 10-15% ниже значений 2019 года, когда строительная отрасль еще не перешла на эскроу-счета.

Алексей Попов из «Циана» отмечает, что первичное предложение на рынке колеблется в диапазоне 62 000-65 000 квартир и апартаментов, а в отдельные недели случаются локальные выбросы лотов, которые очень быстро разбирают. «Цифры снизились до таких значений, что старт одного-двух крупных проектов дает заметную динамику по рынку в целом.

Один стандартный корпус из 500 квартир — это уже почти один процент рынка», — рассуждает Попов. При этом новинок сейчас не меньше, чем в «спокойном» 2019 году, просто часть застройщиков не спешат выводить их на рынок, к примеру на сайт жилого комплекса или агрегатора объявлений выводится лишь несколько лотов из корпуса.

 «На рынок вернулась практика «сбора заявок», «предварительных договоров» и иных действий со стороны застройщиков, которые не способствуют прозрачности рынка, — сетует Попов. — За последние месяцы не менее десяти жилых комплексов в первые дни после получения документации приносили в Росреестр десятки и сотни заключенных договоров.

То есть де-факто они присутствовали на рынке, но в его серой зоне».

В начале апреля президент Владимир Путин поручил Федеральной антимонопольной службе (ФАС) проверить ситуацию с ростом цен на жилую недвижимость. В конце месяца глава государства поставил ведомству дедлайн — до 15 мая ФАС должно завершить проверку и доложить о результатах.

«Проверки ФАС могут лучше [помочь] понять ситуацию на рынке новостроек, выявить узкие места. Однако повлиять на цены вряд ли способны. С рыночными законами не поспоришь», — говорит заместитель директора по продажам ГК «Гранель» Сергей Нюхалов.

 По его мнению, снижению цен будет способствовать сокращение административных процедур, проведение аукционов по продаже участков и уменьшение налоговой нагрузки на бизнес.

«Пока что рост цен и так замедляется, особенно за пределами агломераций Москвы и Санкт-Петербурга, так что данную инициативу [президента] можно рассматривать как словесную интервенцию в рамках самосбывающегося прогноза», — рассуждает Алексей Попов. 

В том, что проверка ФАС едва ли приведет к серьезным последствиям для рынка, сомневается и руководитель направлений первичной и загородной недвижимости в «Авито Недвижимости» Дмитрий Алексеев — девелоперы легко могут предъявить в качестве аргументов удорожание стройматериалов и дефицит рабочей силы.

 «Себестоимость строительства в 2020 году в проектах комфорт-класса выросла в среднем на 40%, в премиальном [сегменте] — на 50%, — соглашается Константин Тюленев из «Инграда». — В первом квартале 2021-го рост составил 7-10%.

Со своей стороны, мы уже предоставили в антимонопольную службу все необходимые документы для того, чтобы подтвердить свою позицию в отношении ценообразования». 

Опрошенные Forbes участники рынка уверены, что в ближайшие месяцы цены будут только расти. «Снижение цен в проектах с продажами через счета-эскроу — трудно реализуемое мероприятие.

Снижение цен в целом по рынку — возможно, но только при существенном росте объема нового предложения, — говорит Попов из «Циан». — Кардинального разворота в динамике цен пока не произойдет, они будут и дальше медленно увеличиваться».

По оценкам Сергея Нюхалова, на июнь прийдется пик покупательской активности.

Не изменится ситуация и после завершения программы льготной ипотеки — застройщики могут ответить на нее набором акций и спецпредложений, по которым разницу между рыночной и субсидируемой ставкой будут нивелировать в совместных программах с банками. А Константин Тюленев из «Инграда» и вовсе заверяет, что доля собственных ипотечных программ по объектам компании уже превысила долю льготной ипотеки в общем объеме сделок в соотношении 60/40. 

Стагнация цен может наступить не раньше сентября. «Заметные изменения на рынке возможны осенью — если продолжится рост ключевой ставки и банки будут вынуждены вернуться к росту рыночных ипотечных ставок к уровням, которые были два года назад», — говорит Александр Пыпин из проекта Dataflat.ru .

«Перспективы таковы, что негативный эффект от отмены льготной ипотеки мы увидим только в сентябре. Ожидается спад спроса в пределах 10-15%, — констатирует Тюленев. — При этом с октября рынок начнет восстанавливаться.

Именно на этот период мы планируем вывод в реализацию новых объемов, чтобы поддержать продажи».

Что готовит 2021 год: покупатели продолжат сметать квартиры по льготной ипотеке, рост цен не остановится

В этом году на долю застройщиков выпало немало испытаний, однако программа льготной ипотеки под 6,5%, стартовавшая весной, чтобы спасти рынок от негативного влияния пандемии, помогла отрасли восстановиться.

При этом оборотной стороной всех позитивных процессов стал ажиотажный спрос, который активно подогревает цены на новостройки Москвы, Новой Москвы и области.

Аналитики компании «Метриум» подвели предварительные итоги этого года и дали прогноз на следующий: в начале 2021-го цены продолжат расти, спрос останется таким же высоким, а предложение новостроек будет сокращаться.

Госполитика в строительстве – 2020: поворот навстречу застройщикам?

2020 год начинался неплохо: в январе-марте спрос на строящееся жилье возрастал после явного замедления во второй половине 2019 года. В начале марта упали цены на нефть, и обрушился рубль, что еще сильнее подстегнуло спрос. Однако уже в конце марта волна пандемии коронавируса накрыла Россию, и власти ограничили перемещения граждан и работу организаций.

Тем не менее государство поддержало рынок недвижимости в двух направлениях.

Во-первых, власти начали субсидировать кредиты для застройщиков, чтобы ставка по ним не превышала ключевую ставку ЦБ.

Во-вторых, они поддержали ипотеку, снизив ставки для населения до 6,5% годовых (в дополнение к семейной ипотеке под 4,7%). Снижение ставок до беспрецедентно низкого уровня вызвало бум на рынке жилья.

Одновременно девелопмент стал одной из первых отраслей, которой позволили разморозить работу во время пандемии при соблюдении санитарных требований. Поэтому уже в мае строительство возобновилось в большинстве крупных регионов.

Летом правительство пересмотрело строительные планы нацпроектов. Достигнуть ввода 120 млн кв.м. ежегодно теперь планируют к 2030, а не 2024 году. Этот шаг снижает риски непродуманных решений в строительной политике в ближайшие годы.

Читайте также:  В Москве на месте 2 промзон построят жилье и соцобъекты

Однако осенью власти выдвинули не столь однозначные инициативы. Во-первых, представители Минстроя анонсировали запрет строительства новых апартаментов и присвоение жилого статуса («амнистию») готовым апартаментам.

По подсчетам «Метриум», в Москве с 2013 года было построено и продается сейчас около 5 млн кв.м апартаментов, из которых по договорам долевого участия уже проданы около 2 млн кв.м и еще порядка 450-500 тыс. кв.

м – предлагаются к продаже по ДДУ сейчас.

Остальные реализовывались по ПДКП, договорам соинвестирования, покупки будущей вещи и др. схемам. Именно 2,5 млн кв.м.

апартаментов, реализованных и продающиеся сейчас по ДДУ, имеют самый высокий шанс на «амнистию» и пополнят рынок жилья, что повлияет на всё предложение квартир в Москве.

Запрет заставит застройщиков пересматривать готовящиеся проекты, увеличить расходы или отказаться от их реализации.

Во-вторых, в конце ноября власти Москвы повысили плату за изменение вида разрешенного использования (ВРИ) земли (при этом в других российских регионах эта процедура бесплатная). Его меняют, когда участок предназначен для нежилой застройки, а дом планируется жилой.

Если раньше плата за смену ВРИ в Москве составляла 60-80% кадастровой стоимости участка, то теперь он выросла до 120-160% (в два раза). В Новой Москве плата за смену ВРИ увеличится в восемь раз. По расчетам экспертов «Метриум», маржинальность девелоперских проектов при этом снизится примерно с 20% до 15%.

«Госполитика в строительстве определила развитие рынка недвижимости в 2020 году, – рассказала Наталья Сазонова, директор по развитию компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE).

Меры поддержки властей в начале года задали вектор ускоренного развития летом и осенью. Резко восстановился спрос, снизилось предложение, повысились цены.

Но во второй половине года «качели» госполитики наклонились в другую сторону: власти дали понять, что аппетиты застройщиков будут ограничены, и им придётся формировать продукт и цены в более трудных условиях, что однозначно повлияет на рынок в 2021 году».

Доступная ипотека вновь ускорила спрос

В 2020 году ставки по ипотеке снизились до исторически минимального уровня благодаря субсидиям. По данным «Дом.рф», в сентябре средняя ставка по кредитам на покупку новостроек уменьшилась до 5,93% (–3,2 п.п.

за год), а для вторичного рынка – до 8,1% (–1,9 п.п.). По данным «Метруим», 85% ипотечных сделок сейчас проходят по программе субсидирования ставок (либо с «семейной» ипотекой»).

В целом же в ипотеку покупают 59% новых квартир в «старой» Москве, а в Новой Москве – 67%.

Как и в прошлые годы, снижение ставок вызвало взрывной рост спроса на жилье, прежде всего, на новостройки.

По подсчетам «Метриум», в III квартале в Москве число договоров долевого участия выросло на 48% относительно аналогичного периода 2019 года, причем осенью спрос достиг пика активности.

В Новой Москве количество сделок на рынке новостроек выросло на 16% в том же измерении. Чем ниже ставки по кредитам, тем выше спрос.

Источник: «Метриум»

Учитывая динамику сделок, эксперты «Метриум» прогнозируют, что к концу 2020 года число ДДУ в «старой» Москве превысит 50 тыс., что на 6% больше, чем в 2019 году. В Новой Москве активный спрос скорее всего не компенсирует весеннего провала по числу сделок, и в 2020 году показатель снизится на 13% по сравнению с 2019 годом.

Источник: «Метриум»

Активность покупателей снизила предложение жилья

Рост спроса закономерно привёл к «вымыванию» квартир с рынка новостроек. Если сейчас в «старой» Москве насчитывается 35,6 тыс. квартир и апартаментов, то в прошлом году в это же время было 42,8 тыс. Таким образом, предложение снизилось на 17%.

По данным Единого ресурса застройщиков, в сентябре московские девелоперы возводили 17,8 млн кв.м жилья, хотя весной этот показатель снижался до 17,2-17,3 млн кв.м.

То есть активность застройщиков немного восстановилась к осени, но всё еще на 4% ниже, чем в аналогичный период 2019 года. На рынке, по подсчетам «Метриум», представлено 2,86 млн кв.м.

, что на 19% меньше, чем в то же время 2019 года, и на 17% меньше, чем во II квартале 2020 года.

При этом структура предложения изменилась, отметили эксперты «Метриум». Заметно увеличилась доля новостроек массового сегмента. Если в конце 2019 года к нему относились 39% квартир, то к концу III квартала их доля выросла до 42%. Представительство бизнес-класса сократилось за этот же период с 33% до 29%.  

Доля апартаментов (всех сегментов) при этом увеличилась до 25%. Сейчас в этом секторе рынка 8,8 тыс. объектов, что на 17% меньше, чем в начале года.

«Предложение сокращается не только из-за спроса, но и в связи с переходом на эскроу, – комментирует Наталья Сазонова. Когда власти утвердили новую модель финансирования застройки, девелоперы начали продавать меньше новых проектов.

Теперь государство увеличило плату за изменение ВРИ.

В совокупности все эти факторы – высокий спрос, замедление старта новых проектов, запрет на строительство апартаментов и рост платы за ВРИ – приведут к существенному уменьшению предложения в 2021 году, что может ускорить цены».

Источник: «Метриум»

Новостройки дорожают беспрецедентно быстрыми темпами

В 2020 году цены на новостройки росли небывалыми темпами. Причем эксперты «Метриум» отметили это в разных секторах рынка, в том числе в премиальном жилье, апартаментах, хотя ипотечный спрос на них прямо не влияет.

В массовом сегменте новостроек Москвы средняя стоимость квадратного метра с начала года увеличилась на 16% и преодолела в ноябре психологически важный барьер в 200 тыс. рублей. В бизнес-классе «квадрат» подорожал на 14% до 276 тыс. рублей.

В премиум-классе квартиры и апартаменты выросли в цене на 6% (до 608 тыс. рублей за кв.м), а в элитном – на 3% до 1 млн рублей за кв.м). Особенно заметно подорожали новостройки в Новой Москве.

С начала года стоимость квадратного метра увеличилась на 22% до 156 тыс. рублей.

В 2020 году жилье дорожало по нескольким причинам. Первая – ажиотажный спрос. В марте произошла девальвация рубля, и многие покупатели конвертировали сбережения в жильё. Затем, после двухмесячного снижения числа сделок из-за пандемии (апрель-май), спрос подстегнули субсидии на ипотеку.

Второй фактор повышения цен – рост предложения новостроек, которые продаются через эскроу-счета. Себестоимость таких объектов выросла, что повлияло на конечную цену. По данным «Метриум», в декабре 2020 года в Москве по новой схеме возводится не менее 46% квартир. При этом, по данным Росреестра, 50% сделок заключаются с эскроу.

«Проектное финансирование фактически удержало цены от снижения и стало одной из основных предпосылок для их роста, – комментирует Наталья Сазонова.  

Почти все новые проекты, которые выходят на рынок сейчас, стартуют со среднего рыночного уровня цен – демпинг на котловане фактически потерял смысл. А высокий ипотечный спрос ускорил этот процесс. Наконец, на рост цен влияет вымывание предложения – раскупаются наиболее доступные по цене варианты жилья, а остаются самые дорогие, поэтому средний уровень цен возрастает».

Прогноз: госполитика, спрос, предложение, цены

Динамика рынка в следующем году также будет зависеть от государственной политики в сфере строительства, полагают эксперты «Метриум». Поворотным пунктом станет продление (или не продление) субсидирования ставок по кредитам, которое должно завершиться летом 2021 года. Решение этого вопроса определит динамику спроса, предложения и цен во второй половине 2021 года.

В первой половине 2021 года спрос на новостройки продолжит повышаться.

Программа субсидирования ипотеки ещё не исчерпала своих возможностей, ведь далеко не все заемщики имели достаточно денег для первого взноса по кредиту в 2020 году, а к началу 2021 года они вполне могут их накопить. Есть и инвестиционные предпосылки.

Поскольку большинство россиян считают жилье самым привлекательным активом для вложений, из-за налога на депозиты и ослабления рубля они и дальше будут вкладываться в жилую недвижимость.

На этом фоне цены будут повышаться. Поскольку девелоперы строят на банковские деньги, они теперь не зависят от поступлений средств дольщиков. Соответственно им выгоднее продавать квартиры в конце стройки, а не демпинговать на старте. Помимо этого, стоимость квадратного метра вырастет из-за перехода на эскроу, повышения платы за ВРИ и сокращения предложения.

  • Предложение вероятно будет сокращаться на фоне медленного выхода новых проектов и «вымывания» имеющихся в продаже квартир и апартаментов.
  • Жить или деньги вложить: московские новостройки у метро с квартирами до 6 млн рублей
  • Купить квартиру выгодно: старты продаж в новостройках Москвы и Московской области в ноябре
  • аналитики «Метриум» специально для Новострой-М 

Дата публикации 16 декабря 2020

Оставьте комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *