У обычных людей никаких зарплат не хватит, чтобы купить квартиру в старинном особняке в центре нашей столицы. Потому что цены на них доходят до сумасшедших цифр – полумиллиарда и более рублей. Но можно же заглянуть в эти квартиры ради любопытства – на случай, если мы с вами найдем клад, станем другом высокопоставленного чиновника или невзначай выскочим замуж за олигарха.
«Золотая миля» столицы – Остоженка. flyin.ru
Итак, что представляют собой пять наиболее роскошных квартир в самых изысканных исторических домах?
Дом со львами: 215 млн
Улица Малая Молчановка, дом 8: в дореволюционной Москве по этому зданию называли всю улицу. Так и говорили: «Та самая улица, где дом со львами».
На самом деле у этого дома три льва – третий наверху за щитом. wikimedia.ru
Доходный дом высотой в семь этажей в стиле модерн с тяжелыми входными дверями и трехметровыми скульптурами львов возводили архитекторы Иван Кондратенко, Семен Дорошенко и Василий Волокитин.
В квартире 19 жил с 1917 по 1918 годы Алексей Николаевич Толстой. В 25-й квартире поселился поэт Максимилиан Волошин. Его соседкой была актриса Камерного театра Марина Гринева, и к ней приходили ее друзья Марина Цветаева с мужем Сергеем Эфроном. Гринева первая слушала новые стихи поэтессы.
«Над некогда роскошным подъездом уныло доживал свое бетонный герб, а по бокам его охраняли сильно потрепанные временем бетонные же цари зверей.
Этот серый монстр, занимавший чуть не половину Малой Молчановки и сворачивающий в Ржевский переулок, пользовался большим успехом у киношников.
Тут уж везло львам, перед съемками им чинили отколотые лапы и красили в благородные цвета», – в советское время писал о доме писатель Владимир Потресов в книге «Рассказы Старого Арбата».
В этом доме снимали фильмы «Девушка без адреса», «Двенадцать стульев» и «Офицеры».
В 90-е здесь поселился экономист Александр Починок, а после в дом переехали его друзья-депутаты. Рассказывают, что это благодаря им несколько лет назад дом отреставрировали, и цены на квартиры в нем стремительно взлетели!
«Трешка» за 215 млн рублей в легендарном доме на Малой Молчановке. Kalinka Group
Так, трехкомнатная квартира размером 108,6 кв. м на третьем этаже дома со львами продается за 215 млн рублей (она выше на фото). Ее планировка включает кухню-гоcтиную, мастеp-cпальню c ванной комнaтой с oкнoм, кабинeт, гapдеpобную комнaту, гостeвoй санузел.
В квартире восемь окон и две лoджии, все они выходят во двор. На полу в прихожей, ванной и на кухне – мрамор, в комнатах – паркетная доска из массива дерева.
Дом купца Казакова: 519,7 млн
По соседству, по адресу: Малая Молчановка, 6 находится еще один примечательный дом. Архитектор Николай Струков был сыном основателя иконописной школы в Троице-Сергиевой Лавре.
В 1913 году его приговорили к шестинедельному заключению после того, как обрушилась его конструктивистская семиэтажка для купца А. И. Титова в Калашном переулке.
Но это уже после, а до того Струков построил несколько красивых доходных домов в стиле московского модерна в центре столицы.
Дом зодчего Струкова на Малой Молчановке. kf.expert
Один из них, тот, что на Малой Молчановке, был возведен им в 1909-м для купца Казакова. Пятиэтажный кирпичный дом построили очень быстро, буквально за год.
Сейчас на первом этаже этого дома выставлена на продажу пятикомнатная двухуровневая квартира площадью 242 «квадрата». Ее стоимость составляет 519,7 млн рублей (ниже на фото).
Собственник называет свое жилище квартирой-бюро, так как ее пространство мoжно использовать и как офиc. А журнал Forbes назвал эту недвижимость «самым красивым офисом Москвы».
В квартире-офисе спроектированы шеcть большиx кoмнат, в одной из которых стоит дровяной камин, здесь же изoлирoвaннaя куxня, хoлл и санузел. Прeдусмотрен отдельный вход.
Квартира-бюро стоимостью 519,7 миллионов. Knight Frank
Отделка квартиры-бюро выполнена в стиле лофт: старинная кирпичная кладка, двери из массива дуба, дубовый паркет, чугунная лестница. Высота потолков здесь 3,2 м. Окна выходят на две стороны, во дворе можно любоваться розарием. Квартира продается с эксклюзивной деревянной мебелью. В цену полмиллиарда с лишним входят и два машино-места на охраняемой парковке во дворе.
Дом купчихи Соколовой: 320 млн
На углу Малой Бронной и Большого Патриаршего переулка стоит розовый шестиэтажный дом. Его для купчихи Соколовой построил в 1910 году архитектор и инженер Борис Альберти.
Надстроенный дом купчихи Соколовой, Малая Бронная, 24/14. ok.ru
Сначала дом был четырехэтажный, два его этажа надстроили в 1940 году, когда понадобились новые квадратные метры для соратников «отца народов».
Шестикомнатная двухуровневая квартира размером 347 кв. м на втором этаже дома 27/14 по Малой Бронной продается за 320 млн рублей. Ha пеpвoм ее урoвнe находятся xoлл, кухня-cтoлoвая, гoстиная c камином, дoмашний кинoтеaтр, гостевoй санузeл, гардеробная и cвoбодная комнaтa.
В этой квартире не только двери бронированные, но и 24 окна. Мир Квартир
На втором уровне разместились мастер-спальня с ванной и гардеробной с двумя окнами, две детские комнаты и хамам. В квартире 24 окна, и все они с двойными деревянными стеклопакетами и бронированными стеклами. Установлена система «умный дом», кондиционеры и увлажнители воздуха, автономная система подогрева воды, независимый генератор электроснабжения.
Дом Зябкина: 440 млн
Легендарная «Золотая миля» богата на элитное жилье. Вот дом 12 во 2-м Обыденском переулке: шестиэтажным зданием с эркерами и боковыми фронтонами в 1914 году владел харьковский купец Федор Зябкин.
Фасад дома был инкрустирован позолоченной лепниной, и недавно при реставрации их восстановили. Арочные ниши с амфорами украшают здание. В вестибюле дома стоят старинные декоративные кронштейны в виде голов Гермеса и барельефами со сценами из античной жизни.
Архитектором дома по одним источникам считается Николай Жерихов, по другим – Николай Мануйлов.
В доме Зябкина в бывшем танцевальном зале сохранился изразцовый камин и росписи на потолке. bg.ru
Когда в 1917 году с потолков революционеры срезали люстры, у домовладельца случился инфаркт. А после его и вовсе переселили в комнату в соседнем доме.
На последнем этаже этого дома мы нашли двухуровневый пятикомнатный пентхаус с двумя террасами, площадью 345 кв. м. С одной из них открывается фантастически прекрасный вид на храм Христа Спасителя (ниже на фото). С другой – на Москву-реку и памятник Петру. Чем же еще, кроме видов, уникально это жилье, которую продают сегодня за 440 млн рублей?
Розы на террасе этого пентхауса приходится укрывать на зиму. Мир Квартир
В пентхаусе сделан дизайнерский ремонт и установлена система «умный дом».
На первом уровне располагаются спaльня cо своей гардepoбной и cанузлoм с бoльшой вaнной и душeвой кабиной, внушительная гардеробная, санузел, комната для обслуживающего персонала.
На втором уровне находятся просторная гостиная-столовая с действующим дровяным камином, кабинет, кухня-столовая, спальня со своим санузлом и выходом на балкон, гостевой санузел и две гардеробные комнаты.
«Дом на Хлебном»: 617,4 млн
На Новом Арбате можно встретить дома, построенные более ста лет назад и реконструированные в наше время. Фасады в них восстанавливают, а «начинку» полностью меняют. Так случилось с домом №19 в Хлебном переулке, построенном в 1913 году для крупного домовладельца Ивана Баскакова знаменитым архитектором Ольгердом Пиотровичем.
Дореволюционное здание в Хлебном переулке отреставрировали. Мир Квартир
В 1919–1933 годах в этом доме поселился известныйисследователь гипноза Петр Ганнушкин. В 1990-е в здании размещались офисы. А два года назад архитектурное бюро Speech превратило дом обратно в жилой, и не мудрствуя лукаво его окрестили ЖК «Дом на Хлебном».
За историческим фасадом ныне находятся 14 резиденций с высокотехнологичной «начинкой» и открытыми террасами. Одну из них мы нашли в базе Mirkvartir.
ru – это двухуровневый пятикомнатный пентхаус на седьмом и восьмом этажах этого дома. Его площадь – 327 кв. м, а стоимость – 617,4 млн рублей. Таких двухуровневых пентхаусов в доме всего два.
Что же представляет собой столь дорогостоящее жилище в бывшем доходном доме Баскакова?
Двухуровневый пентхаус в историческом особняке в Хлебном стоит 617,4 млн рублей. Мир Квартир
С террасы в 95 «квадратов» открывается вид на Кремль. В гостиной стоит дровяной камин, одна спальня находится на первом уровне, другая – на втором.
В пентхаусе четыре совмещенных санузла. Интерьеры отделаны гранитом, мрамором и деревом, так что если хотите жить во мраморе и обедать на гранитной столешнице – добро пожаловать в этот исторический дом.
Да, еще в стоимость включена встроенная бытовая техника, так что хоть на ней можно будет сэкономить.
- «Дом под рюмкой», «Дом Констан»… Смотрим квартиры на легендарной «Золотой миле»
- Большая Никитская: сколько нынче стоит жилье на самой аристократичной улице Москвы?
- Большая Бронная: сколько стоят квартиры в домах Юрия Никулина, Любови Орловой и генсека Черненко
- Подписывайтесь на наш Дзен-канал МИР КВАРТИР, чтобы не пропустить важное в недвижимости
Элитное жилье растет и дешевеет
Цены на элитные квартиры в российской столице за прошлый год упали на 11%, но не из-за низкого спроса, уверены консультанты. Активность девелоперов привела к росту нового предложения на рынке элитного жилья: на новостройки приходится 36% выставленных на продажу квартир.
Москва упала с 40 на 99-е место в рейтинге 100 городов по темпам роста цен на элитную недвижимость, подсчитали в Knight Frank. В прошлом году рублевые цены на премиальную недвижимость в столице упали на 11,2%.
По итогам 2015 года они выросли на 2,3%. По данным Knight Frank, на динамику цен повлиял объем нового предложения, появившегося в продаже.
В прошлом году на рынок вышли 16 жилых комплексов и доля нового предложения в общей структуре продаваемого элитного жилья достигла 36%.
Сравнимое падения темпов подорожания элитного жилья произошло в Монако: в 2015 году город входил в топ-10, тогда цены там выросли на 10%, а по итогам прошлого года замкнул топ-50 (тогда рост цен фактически был техническим и составил 1,02%).
Лондон, стабильно пользующийся популярностью у состоятельных людей во всем мире, по итогам 2016 года оказался на 92-м месте, хотя годом ранее был на 54-м. В прошлом году элитная недвижимость в британской столице подешевела на 6,3%.
Цены падали из-за повышения гербового сбора на покупку недвижимости стоимостью от £1,5 млн. Влияние Brexit оказалось не таким драматичным, отмечают в Knight Frank.
Наоборот, привлекательность и доступность лондонской недвижимости для зарубежных покупателей выросла на фоне просевшего фунта стерлингов. В прошлом году на $1 млн можно было купить 30 кв. м элитного жилья, против 22 кв. м в 2015 году.
По уровню цен на элитное жилье шесть лет подряд лидирует Монако. Располагая бюджетом в $1 млн, здесь можно купить 17 кв. м. элитного жилья. В Гонконге и Нью-Йорке — 20 кв. м и 27 кв. м. соответственно. В Москве за эти деньги в конце прошлого года можно позволить себе квартиру в элитном доме площадью 77 кв. м, в 2015 году было больше — 83 кв. м.
Цены в рублях в 2016 году падали: в 2015 году квадратный метр стоил на 100 тыс. руб. дороже, чем в декабре прошлого года. В долларах, наоборот, с декабря 2015-го по декабрь 2016 года квадратный метр подорожал с $12,25 тыс. до $12,9 тыс.
Это укрепило позиции Москвы в рейтинге двадцати мировых столиц по стоимости элитного жилья: в 2016 году столица поднялась на три строчки вверх, оказавшись на 11 месте.
Динамика колебаний цен на элитную недвижимость традиционно незначительна: дорогое жилье — востребованный для инвестиций продукт.
По данным The Wealth Report 2017 (подготовлен Knight Frank и New World Wealth), в прошлом году доля элитной жилой недвижимости в портфеле активов людей с состоянием от $30 млн, составила 16% (коммерческой недвижимости — 24%).
Таким образом, в целом на недвижимость в глобальном инвестиционном портфеле пришлось 40%, на пять процентных пунктов больше, чем годом ранее (по итогам 2015 года). Доля инвестиций в недвижимость у миллионеров из России и стран СНГ достигает 29%, доля вложений в элитное жилье — 10%.
Екатерина Геращенко
Почему элитное жилье сокращает метраж
За время экономического кризиса объем предложения на рынке элитной недвижимости снизился на четверть из-за падения темпов ввода новых проектов.
Наиболее часто встречаемым лотом в этом сегменте становятся небольшие квартиры и апартаменты площадью до 55 кв. м — за два года их доля выросла в несколько раз.
Выбор в пользу малогабаритного жилья инвесторы делают в надежде диверсифицировать риски. Читайте подробнее
В москве дешевеет недвижимость премиум-класса
Цены на квартиры в сегментах бизнес-класса и в премиальном сегменте в Москве существенно снизились за прошедший год, говорится в исследовании компании Est-a-Tet.
Однокомнатные квартиры бизнес-класса подешевели на 5% и теперь показатель составляет 234 000 рублей за кв. м. Цена двухкомнатных квартир за год снизилась на 3% до 239 300 рублей за кв. м, трехкомнатные подешевели на 4% до 230 500 рублей за кв. м, а цена на четырехкомнатные квартиры снизилась на 7% (260 400 рублей за кв. м).
Эксперты отмечают, что в этом сегменте «двушки» остаются основным драйвером спроса, поскольку позволяют удовлетворить запросы большей части покупателей, в том числе и семей с детьми.
По данным аналитиков, сильнее всего подешевел квадратный метр в премиальном сегменте. Так, в трехкомнатных квартирах цена снизилась на 16%, — до 461 400 рублей за «квадрат».
Удельная цена в «однушках» снизилась на 8% и достигла 374 700 рублей за кв. м, а в двухкомнатных квартирах — на 6% до 432 000 рублей за кв. м.
Четырехкомнатные квартиры подешевели на 12% и теперь стоят в среднем 510 800 рублей за кв. м.
Как объяснил руководитель по работе с ключевыми партнерами Est-a-Tet Роман Родионцев, изменение средневзвешенной цены в более дорогих сегментах связано как с выходом новых объемов предложения, так и с появлением более компактных планировок в каждом классе, и, соответственно, со снижением бюджетов предложения.
По мнению ведущего аналитика ЦИАН Александра Пыпина, снижение цен на квартиры премиального сегмента в Москве объясняется как раз ростом доли низколиквидных больших квартир с устаревающими планировками. Кроме того, эксперт убежден, что в столице накопились большие остатки площадей в относительно недавно сданных объектах, и их владельцы вынуждены демпинговать, чтобы стимулировать спрос.
«Однако требования потребителей к качеству проектов, их местоположению, видовым характеристикам, планировкам в этом сегменте высоки и даже снижение цен на низколиквидные остатки не всегда позволяет избавиться от них. Другими словами — покупатели в бизнес-классе готовы переплатить за качество и место, поступившись площадью объектов и добавив ипотечный кредит», — пояснил Пыпин.
Стабильно себя чувствует только рынок элитной недвижимости в Москве. По словам экспертов, там не наблюдается большого числа сделок, однако за год средневзвешенная цена квадратного метра в верхнем ценовом сегменте показала небольшой рост и сегодня составляет около 900 000 рублей за «квадрат».
«В готовых проектах средняя стоимость квадратного метра остается на прежнем уровне. Проекты, находящиеся сейчас в высокой стадии готовности, в зависимости от успешности концепции и востребованности локации демонстрируют рост стоимости от 5% до 15%», — отметила в беседе с Forbes коммерческий директор Vesper Наталья Шичанина.
Какая низость: почему в Москве стремительно дешевеет элитное жилье
Бум на рынке элитной недвижимости произошел на фоне падения рубля и возвращения капиталов в страну, а также усиления контроля в долевом строительстве жилья (с 1 июля этого года девелоперы могут привлекать деньги граждан лишь на специальные счета в уполномоченных банках).
Причем активностью отличились не только покупатели массового сегмента жилья, но также премиум-класса и элитной недвижимости. Они решили не дожидаться наступления сезона. Объем сделок на элитном рынке, по словам экспертов, увеличился больше, чем в два раза – до 19 млрд рублей.
«Клиентская аудитория высокобюджетного сегмента держит сбережения в валюте, поэтому скачок курса евро и доллара принес им прибыль в 13-20%. Соответственно, часть обеспеченных граждан решила вложить дополнительные средства в покупку квартиры.
Кроме того, в течение года в закрытых продажах появилось много новых проектов, поэтому спрос мог оживиться в связи с расширением ассортимента на рынке после нескольких лет очень низкой девелоперской активности, – говорит о причинах высокого спроса на элитную недвижимость управляющий директор «Метриум Премиум» Илья Менжунов. – Хотя вообще такие люди не склонны к принятию решений под давлением внешних условий и общественных настроений. На первом месте у них стоят личные обстоятельства: с этой точки зрения покупатели элитного жилья более независимы в своих действиях, чем аудитория других сегментов».
Лидером по количеству элитных объектов в реализации традиционно остается ЦАО. На Хамовники, Замоскворечье, Якиманку, Пресненский и Тверской районы приходится свыше половины всех сделок с московской элитной недвижимостью.
Вместе с тем продолжает набирать обороты тенденция децентрализации, заявил руководитель проектов оценочной компании «Апхилл» Петр Рощин. Помимо ЦАО, самыми востребованными направлениями уже несколько лет считаются ЗАО и ЮЗАО. Также все более популярным становится приобретение жилья на улице Мосфильмовской.
В первом полугодии больше половины оборота элитных квартир составляли объекты площадью до 100 квадратных метров и стоимостью до 50 млн рублей, что вынудило девелоперов перестраховаться и выводить на рынок проекты с небольшими лотами.
Более того, для многих деловых людей, живущих на несколько городов и стран, не нужна большая по площади квартира, и они делают выбор в пользу фешенебельных апартаментов с полным сервисным обслуживанием, говорит генеральный директор агентства элитной недвижимости EVANS Данила Савченко.
Число квартир в элитных новостройках, замещенных элитными апартаментами, за год сократилось на 34%. Кроме того, на рынок вернулись инвесторы, приобретающие жилье еще на стадии котлована, чтобы в дальнейшем перепродать этот объект. Годом ранее потенциальные инвесторы были единичны, поскольку рынок элитного жилья не испытывал такого подъема, как сейчас.
Во второй половине 2018 года спрос на элитное жилье и недвижимость премиум-класса, как ожидают эксперты, не уменьшится. Дефицита предложения ожидать не стоит, поскольку на рынок активными темпами будут выходить новые проекты. Это связано с поправками к закону о долевом строительстве, которые ужесточают требования к застройщикам.
Они уже вступили в силу, а значит, все, кто получил разрешения на строительство, будут стремиться поскорее вывести проекты на рынок. Касается это и сегмента элитной недвижимости. Есть основания полагать, что до конца текущего года в столице появятся по крайней мере пять высокобюджетных проектов.
При этом значительное изменение цен не прогнозируется.
Из всего многообразия жилой недвижимости элитный сегмент можно определить по некоторым параметрам, наиболее значимыми из которых являются:
– расположение в центре города, в пешей доступности от архитектурных и исторических памятников;
– индивидуальный архитектурный проект комплекса;
– удобная планировка квартир с большой кухней;
– более экологичные и высококачественные строительные и отделочные материалы;
– наличие систем охраны, усиление ограждающих конструкций, наличие шлагбаумов, современных охранных систем и охраняемой территории и др.
В чем отличие от премиум-класса?
Дефицит земельного ресурса в центральных локациях привел к расширению географии высокобюджетной недвижимости и появлению подсегмента элитного жилья – премиум-класса. Такие объекты строятся за пределами ТТК, на первой линии от центра. Премиум-класс имеет аналогичные характеристики с элитным сегментом, но с минимальными допущениями – такими, как средняя площадь или более доступная цена.
ПОЗНАЙ ДЗЕН С НАМИЧИТАЙ НАС В ЯНДЕКС.НОВОСТЯХ
Почему в России резко дешевеет элитная недвижимость
Элитная недвижимость в России дешевеет быстрее, чем в других странах. К такому выводу пришли эксперты консалтинговой компании Knight Frank, проанализировав рынок более чем в 40 крупных мегаполисах. Из российских городов в исследование попали Москва и Санкт-Петербург. Цены на жилые квадраты премиум-класса в столице за год упали на 11,6%, в городе на Неве — на 7,9%.
Элитный ценопад
Опрошенные «Ридусом» эксперты эту тенденцию подтвердили. По словам руководителя отдела элитной недвижимости компании «БЕСТ» Елены Аросевой-Кашириной, в Москве падение цен было даже более ощутимым: за прошлый год они снизились примерно на 13%, в первом полугодии текущего года — на 7%, а в общей сложности за полтора года падение составило около 20%.
Эксперт прогнозирует, что до конца года цены могут еще снизиться, примерно на 5%. А дальше многое будет зависеть от того, как станет меняться политическая ситуация.
С тем, что цены на элитную недвижимость снижаются очень существенно, согласна и независимый эксперт по недвижимости Татьяна Дмитриева. Вместе с тем она отметила, что сейчас на рынке наблюдается ситуация, которая позволяет ожидать приостановки этого ценопада.
Больших дисконтов, которые предлагались еще два-три месяца назад, сейчас уже нет, и сам по себе рынок довольно активный и живой, что для августа не характерно, пояснила эксперт.
Кризис и избыток предложения
В снижении цен виноват кризис. «Спрос рождает предложение, — напоминает Аросева-Каширина. — Спроса меньше на элитную недвижимость, поэтому и падение идет. Мы же все-таки находимся в некоторой изоляции, и денежные средства не так быстро зарабатываются».
По словам Дмитриевой, общая нестабильная экономическая ситуация — это первая причина. Вторая заключается в том, что за последнее время на рынок было выведено много новых объектов. «Такого раньше не было. И сейчас выбор для покупателя элитного жилья довольно-таки большой», — говорит она.
Схожей точки зрения придерживаются и авторы исследования. По словам директора департамента консалтинга и аналитики компании Knight Frank Ольги Широковой, в премиум-сегменте те же проблемы, что и на остальном рынке: на цены давит избыток предложения.
«В первом полугодии стартовали продажи в восьми премиальных и элитных комплексах. Годом раньше вышло всего два проекта и две новые очереди. Сегодня средняя цена предложения находится на уровне 710 тысяч рублей за квадратный метр, почти на 100 тысяч рублей дешевле, чем год назад», — цитирует ее слова Finanz.ru.
Как пояснил генеральный директор Knight Frank StPetersburg Николай Пашков, появление новостроек вытесняет с рынка объекты в уже сданных домах — они-то и дешевеют в первую очередь.
«Элитное жилье очень быстро устаревает, — поддерживает эту мысль Дмитриева. — Те дома, которые были в спросе пять лет назад, уже морально устарели. Новые технологии, новое качество строительства, новые проекты и архитектура — это всегда очень сильно манит. И поэтому если появляется новый объект на рынке, к нему всегда большой интерес».
Когда выбор слишком велик, покупатель слегка теряется. Люди более придирчиво рассматривают объекты, в результате возникает отложенный спрос. Возможно, как раз сейчас они начинают принимать решение и вкладываются в проекты, что и объясняет нетипичное для августа оживление рынка.
Уйти, чтобы остаться
Спрос богачей на жилье никуда не делся, однако интерес смещается к зарубежным приобретениям, следует из данных Knight Frank.
Самым популярным направлением остается Лондон — количество запросов от граждан РФ на покупку жилья в британской столице выросло в 2017 году на 30%.
Чаще всего ищут квартиру «для себя, семьи или детей» в бюджете 1,5−5 миллионов фунтов стерлингов (110−365 миллионов рублей).
«Люди, которые имеют средства в достатке, всегда приобретали что-то и в России, и за рубежом», — отмечает Аросева-Каширина.
Не исключено, что с точки зрения рыночной конъюнктуры зарубежная недвижимость сегодня действительно несколько выгоднее. Но это не значит, что богачи в принципе отказываются от намерения приобретать жилье в России. Возможно, они просто выжидают лучшей цены.
«Весь бизнес даже у тех, кто уехал из России, базируется в России. И какая-то точка опоры здесь у них тоже должна быть. Поэтому, мне кажется, элитное жилье всегда будет востребовано в определенном кругу», — заключает Дмитриева.
Прогноз: цены на квартиры в Москве в 2020 году
В течение всего 2019 года жилье в Москве дорожало. Рост был постепенным и небольшим, но в некоторых сегментах цены даже достигли рекордного уровня. Например, средняя стоимость квартир в массовых новостройках, по данным «Метриум», увеличились с начала года на 6%, достигнув к ноябрю исторического максимума в 173 тыс. рублей за кв. метр. Средняя цена кв. метра на вторичном рынке столицы, по данным ЦИАН, выросла по итогам года на 4,2% до рекордных 200,5 тыс. рублей. Не стал исключением и дорогой сегмент. В премиальных и элитных новостройках, по данным Knight Frank, рост цен составил 3% за год, до 812 тыс. рублей за кв. метр. И если в «премиуме» цены стабильно держались на уровне чуть выше 600 тыс. рублей, то в элитном сегменте «квадрат» подорожал сразу на 16% за год, до 1,15 млн рублей
Основными причинами подорожания стали высокий спрос, повышение себестоимости строительства и реформа долевого строительства. Что касается вторичного рынка, то, с одной стороны, продавцы жилья обращали внимание на информационный фон об увеличении стоимости «первички» из-за реформы долевого строительства.
С другой стороны, некоторые покупатели отказались от покупки нового жилья в переходный период и перешли на «вторичку». Рост спроса привел к увеличению числа показов и уменьшению сроков экспозиции. В дорогом сегменте к перечисленным выше факторам добавился выход нового предложения по более высокой цене в самых престижных локациях.
Также сказалось активное увеличение доли предложения с отделкой, которая уже почти достигла половины.
На первичном рынке элитной загородной недвижимости Подмосковья продолжается стагнация. Колебания цен здесь вызваны изменением структуры предложения.
Из-за пополнения сегмента коттеджей более дешевыми лотами дома понизились в цене за 2019 год на 11%, до 137,3 млн рублей.
Количество таунхаусов и участков в продаже упало почти в два раза, и они подорожали на 28%, до 51,9 млн рублей, и на 24%, до 3,6 млн рублей за сотку. На «вторичке» дешевеют все форматы из-за курса доллара, выхода доступного предложения и пересмотра собственниками.
В 2020 году цены на первичном рынке столицы могут начать расти стремительнее. Модель продаж по всем новым проектам предполагает большую финансовую нагрузку, и девелоперы будут вынуждены уже на старте продаж предлагать жилье дороже.
«Вторичка» будет зависеть от «первички», и только в загородном сегменте резких колебаний не ожидается. Портал «Элитное.ру» узнал у участников рынка, что произойдет с ценами в следующем году, и чего ждать покупателям и продавцам.
Генеральный директор девелоперской компании «СМУ-6 Инвестиции» Алексей Перлин:
– В 2020 году мы уже не увидим такого стремительного роста цен на жилье, как в 2019 году, когда на фоне перехода к новым правилам работы на рынке увеличение прайса отчасти имело спекулятивный характер из-за общего ажиотажного спроса.
В наступающем году рост прайса будет обусловлен в первую очередь увеличением доли девелоперов, которые используют проектное финансирование. Сегодня всего 12% новостроек бизнес- и премиум-класса продаются с использованием эскроу-счетов.
Чем выше будет становиться эта доля, тем активнее будет идти наращивание цен.
По нашим оценкам, по итогам 2020 года на первичном рынке бизнес-класса средняя стоимость квадратного метра увеличится на 5-7%.
В премиум-классе и в элитном сегменте рост цен будет чуть ниже, как, впрочем, и до вступления в силу поправок в 214-ФЗ. Подобные проекты чаще выводятся уже на высокой стадии готовности.
Соответственно, и прирост стоимости обычно меньше, чем в более доступных сегментах.
Генеральный директор Level Group Кирилл Игнахин:
– Текущий рост стоимости кв. метра по всем сегментам сможет «абсорбироваться» спросом в первую очередь за счет доступной ипотечной ставки, которая должна снизиться до 8-9% годовых.
Если процесс уменьшения процентов по кредиту остановится в 2020 году, то спрос будет сжиматься, особенно в массовом сегменте.
Поэтому мы вряд ли увидим прямое падение цен, но можно рассчитывать на рост среднего дисконта.
Новостройки бизнес-класса в данном отношении более устойчивы. Покупательская активность в этом сегменте в меньшей степени зависит от динамики ставок по кредиту.
Поэтому на рынке высокобюджетного жилья вряд ли стоит рассчитывать на большие скидки, но при этом рост стоимости, скорее всего, замедлится и составит в среднем 3-4% за год.
Однако отдельные наиболее успешные новостройки по-прежнему будут показывать прирост стоимости до 10-20% годовых.
Директор департамента проектного консалтинга Est-a-Tet Роман Родионцев:
– Сейчас средняя стоимость на столичном рынке новостроек составляет 248 тыс. рублей за кв. метр, за год данный показатель увеличился на 7,1%.
В первой половине 2020 года мы ожидаем дальнейший рост цен, примерно на 3-4%, но повышение будет ограничено покупательским спросом и зависеть от конкретного проекта.
В новых проектах рост будет достаточно умеренным, если сравнивать с комплексами, которые продолжают реализацию по старым правилам. Ранее на протяжении 3 лет строительства комплекса рост цен мог составить в среднем 25%, а сегодня не превышает 18%.
Что касается вторичного рынка, то предпосылок для снижения цен нет. Более того, в течение 2020 года мы ожидаем, что ценник поднимется на 10-15%. Однако не стоит забывать, что сейчас в продажу выставлено большое количество объектов небольшой площади – студий.
Так как цена определяется, исходя из стоимости кв. метра, то чем активнее будут вводится в эксплуатацию новые комплексы с предложением малогабаритных квартир, тем вероятнее снижение среднего чека покупки по сегментам «стандарт» и «комфорт».
В бизнес-классе глобальных изменений мы не ждем, он достаточно стабилен и корректируется только курсом валюты.
Председатель совета директоров «БЕСТ-Новострой» Ирина Доброхотова:
– С начала 2019 года цены демонстрируют положительную динамику, при этом рост средней стоимости кв. метра элитных квартир и апартаментов главным образом обусловлен изменениями в структуре предложения и повышением прайсовых цен в ряде проектов.
К декабрю средняя цена кв. метра элитных квартир увеличилась относительно начала года на 13% и превысила отметку в 1 млн рулей. В сегменте апартаментов за тот же период цена кв. метра показала рост на 11% и достигла уровня в 893,7 тыс. рублей.
Увеличился и средний предлагаемый бюджет покупки: в формате квартир он вырос на 13% до 177,4 млн рублей, а в сегменте апартаментов – на 34% до отметки в 144,7 млн.
В числе значимых трендов последних месяцев можно отметить также вымывание с рынка менее дорогого предложения, в результате чего мы наблюдаем рост средних цен и бюджетов покупки.
И, по нашим оценкам, в среднесрочной перспективе ценовая коррекция средней стоимости лотов продолжится.
Заместитель директора департамента новостроек «Инком-Недвижимость» Валерий Кочетков:
– На первичном рынке в конце этого года мы увидели нехарактерный для четвертого квартала низкий уровень спроса, что объясняется как летним ажиотажем в преддверии реформы долевого строительства, так и выжидательной позицией покупателей, рассчитывающих на ипотеку.
Центробанк продолжает анонсировать возможное снижение ипотечных ставок до уровня 7-8%, а такое понижение, на мой взгляд, приведет к значительному росту покупательской активности в следующем году. Помимо этого вымываются проекты, реализуемые по старой схеме (без эскроу), и растет число жилых комплексов, продаваемых по новым правилам. Все это способно привести к увеличению средней стоимости кв.
метра первичного жилья в диапазоне до 10%. По крайней мере, уровень цен в 2020 году точно будет не ниже показателей нынешнего года.
Управляющий директор «Миэль-Сеть офисов недвижимости» Александр Москатов:
– В будущем году на вторичном рынке Москвы встретятся 2 разнонаправленных вектора. С одной стороны, снижение ипотечных ставок привело к тому, что жилье купили очень многие, даже те, кто намеревался это сделать в 2020 году. То есть потребность данной группы покупателей удовлетворена полностью.
С другой стороны, люди всегда будут решать жилищные вопросы, многие из них – неотложно. А в сегменте до 12 млн рублей очевиден дефицит ликвидных, качественных предложений, что формирует неудовлетворенность спроса у тех, кто сейчас только осознает необходимость покупки жилья.
И к этому дефицитному пулу объектов часто хотят присоединиться продавцы менее востребованных объектов: например, владельцы сталинок, жилья бизнес-класса.
Они пытаются выставить цену своего жилья, опираясь на рыночные данные более бюджетного класса, и эта стоимость оказывается завышенной.
Таким образом, по ценам ожидания такие: бюджетный сегмент продолжит расти вместе с рынком и с учетом инфляции, а менее востребованные сталинки и бизнес-класс по ценам будут стоять на месте и даже, возможно, несколько подешевеют.
Генеральный директор агентства недвижимости «Бон Тон» Наталия Кузнецова:
– Прогнозы развития ситуации на первичном рынке Московской агломерации строятся с учетом следующих факторов. Первый – выход объемов от застройщиков по эскроу-счетам, которые на сегодняшний день занимают не более 20% в экспозиции и по уровню цен находятся в рынке предложения, реализуемого по старым правилам.
Второй фактор – замедление выхода новых объемов во всех классах жилья, что приводит к снижению количества новостроек со стартовыми ценами. Параллельно растет строительная готовность реализуемых проектов, что в итоге способствует удорожанию средней стоимости квадратного метра.
Мы ожидаем, что в 2020 году рынок продолжит сжиматься, что актуально и для «старой», и для Новой Москвы. При этом у покупателей сформированы высокие ожидания по снижению ипотечных ставок, что влияет на показатели реализации.
Кредиты сохранили свою стимулирующую роль, однако падение ставок уже не приносит столь яркого эффекта, как раньше.
Что касается жилой недвижимости комфорт-класса, то рост цен будет выше, чем в прошлом году, в среднем на 1,5-2%. Это объясняется снижением объемов предложения и увеличением стадии готовности текущих проектов. Если за 2019 год комфорт-класс показал прирост на 6%, то в 2020 году можно ожидать увеличения на уровне 8-9%.
Стоит отметить, что рынок движется в сторону более четких границ, и более высокий сегмент кристаллизуется в настоящий бизнес-класс. Это касается и качественных характеристик, и уровня цен.
Ожидается, что доля реализации будет держаться на уровне 15-20% от совокупных данных по рынку, а цены начнут расти сильнее, чем в 2019 году, примерно на 1-1,5%. Еще один тренд – планомерное увеличение доли готового жилья и продаж на более высоких стадиях, что будет подкреплено структурными изменениями предложения.
Премиум и элит-классы остаются продуктом с нишевым спросом. В элитном сегменте ожидается рост сделок в связи с выходом интересных проектов. Сохранится некоторое оживление, которое имело место в 2019 году.
Директор департамента вторичного рынка «Инком-Недвижимость» Сергей Шлома:
– Согласно нашим прогнозам, в 2020 году цены в сегменте вторичного жилья «старой» Москвы будут оставаться примерно на таком же уровне, как и на текущий момент.
Одна из причин, которая могла бы повлиять на уменьшение цен, – низкая платежеспособность большей части населения, из-за чего те потенциальные покупатели, у которых нет насущной необходимости как можно скорее приобрести квартиру, часто откладывают выход на сделку на неопределенное время. Также продолжается мощное давление на вторичный рынок со стороны сегмента новостроек. Мы предполагаем, что в следующем году застройщики не будут сильно завышать цены на свое предложение, чтобы не отпугнуть покупателей, поэтому часть потребителей, выбирающих между вторичной и первичной недвижимостью, отдаст предпочтение последнему варианту, а это, в свою очередь, ослабит спрос на «вторичке».
Однако действие упомянутых факторов будет нейтрализовано другими. В сегменте остается крайне ограниченным объем бюджетного и качественного предложения – на данный момент именно такие объекты в основном участвуют в товарообороте. Спрос, однако, находится на невысоком уровне, и пока между этими двумя показателями наблюдается равновесие, цены не могут упасть или подняться.
Кроме того, мы возлагаем большие надежды на ипотечный сегмент, так как в следующем году с большой долей вероятности ключевая ставка ЦБ продолжит снижаться, а вслед за ней – ставки по ипотеке. Для некоторых потенциальных покупателей, ранее откладывавших покупку квартиры в ожидании уменьшения ставок по жилищным кредитам, это событие станет стимулом для оформления ипотеки.
Директор департамента жилой недвижимости Penny Lane Realty Сергей Колосницын:
– По-прежнему самый горячий сегмент элитного рынка – городские новостройки. Вопреки ожиданиям, в премиальном и элитном классах после перехода на проектное финансирование не произошло серьезных перемен.
Да, в некоторых проектах цены выросли, но это скорее естественное повышение, которое происходит по мере готовности и развития проекта.
В ближайшем будущем конкуренция среди застройщиков сохранится, и это будет препятствием для роста цен.
На вторичном рынке тем более нет предпосылок к росту. Конечно, всегда будут появляться привлекательные объекты по хорошей цене, которые тут же будут вымываться, или, напротив, те, стоимость которых станет причиной долгой экспозиции. Самое разумное – не поднимать цены на объекты вторичного рынка в то время, когда рынок новостроек представляет собой такого активного конкурента.
Загородный рынок представлен на 80% объектами вторичного рынка, новых проектов практически нет.
Цены держатся примерно на одном уровне, но средняя стоимость сделки снизилась примерно на 15% по сравнению с прошлым годом (это косвенно свидетельствует о готовности продавца к торгу, но уже далеко не в тех масштабах, что три-четыре года назад). Рынок стабилизировался в новых условиях (львиная доля предложений экспонируется в рублях).
Управляющий директор «Метриум Премиум» Илья Менжунов:
– На загородном рынке элитной недвижимости в 2020 году ожидается рост цен, способствовать чему будут два главных фактора. Во-первых, формирующийся кризис ликвидности предложения. 80% домовладений – морально устаревшие объекты, которые продаются с большим дисконтом, и даже несмотря на это, не пользуются большим спросом. Поэтому оставшиеся ликвидные варианты будут увеличиваться в стоимости.
Второй фактор – перераспределение спроса с городского рынка в пользу загородного. В 2019 году мы наблюдали ровно обратный процесс.
На фоне вступления в силу поправок в 214-ФЗ часть элитного сегмента отказалась от приобретения загородного дома в пользу престижной квартиры, опасаясь значительно роста цен на городскую недвижимость. В 2020 году данный фактор утратит свою силу.
В результате отложенный спрос снова вернется на «загородку», что простимулирует рост цен на жилье. В свою очередь это приведет к снижению покупательской активности на первичном рынке городской недвижимости, однако с учетом текущего высокого спроса, вряд ли это скажется на ценах.
Руководитель аналитического центра «Инком-Недвижимость» Дмитрий Таганов:
– На рынок загородного жилья в следующем году будут влиять два ключевых момента. Первое – в каком виде примут закон об ипотеке на ИЖС. После долгих лет ожидания наконец появился внешний фактор, способный оживить загородный рынок, и это, несомненно, позитивный знак.
Другой важный момент – ужесточение законодательства в сфере малоэтажного жилья, таунхаусов и дуплексов. Власти стремятся урегулировать данные форматы с помощью эскроу-счетов. Это тоже внешний фактор, но, в отличие от ипотеки, скорее отрицательный.
Уже сейчас мы видим, что эскроу угрожает рынку таунхаусов: из-за проблем с финансированием замораживаются качественные проекты, а новые поселки не выходят. Похожая ситуация наблюдается с малоэтажными домами и отчасти дуплексами.
Все это может привести к глубинным изменениям рынка загородной недвижимости, и уже от таких «тектонических сдвигов» будет зависеть, какую динамику цен и спроса мы увидим в 2020-м.