Концентрация аэропортов в Москве и Подмосковье самая высокая в стране и одна из самых высоких в мире: здесь располагаются международные гиганты, вспомогательные воздушные порты, военные аэродромы. Значительная часть территории региона находится в «зонах влияния» того или иного аэроузла. Для кого-то такое соседство — напоминание о романтике воздушных просторов и дальних странствий, другие воспринимают его лишь как источник шума и повышенной опасности.
Московский авиационный узел входит в десятку самых загруженных в мире и включает в себя девять аэропортов.
Помимо основных (Шереметьево, Домодедово и Внуково) есть военные аэродромы Чкаловский и Кубинка, аэропорт «Газпромавиа» Остафьево, экспериментальный аэродром Раменское и аэродром малой авиации Ступино.
Аэропорт Быково в 2010 году был выведен из эксплуатации, однако обсуждаются планы его реконструкции и развития.
Большая часть аэропортов находится на расстоянии от 40 до 50 км от центра столицы, при этом два из них — Внуково и Остафьево — располагаются в пределах «Новой Москвы».
Изначально в непосредственной близости от воздушных узлов располагались лишь сельские поселения и дачные участки, теперь же многоэтажные жилые комплексы возводятся всё ближе к аэропортам.
Такое соседство имеет свои плюсы и минусы.
Шумно, но выгодно
Большинство экспертов сходится во мнении, что жильё рядом с аэропортами пользуется у покупателей меньшим спросом и стоит на 10-15% дешевле, чем аналогичные предложения в других районах.
Виной тому повышенный уровень шума, который создают взлетающие и заходящие на посадку самолеты, а также загрязнение воздуха от самолетных двигателей и расположенных рядом загруженных автодорог.
«По официальным данным, в северной части микрорайона Сходня, вблизи аэропорта Шереметьево, уровень шума достигает 65 децибел в дневное время и 55 децибел в ночное, тогда как допустимая для здоровья норма ниже 55 децибел», – приводит пример ведущий специалист департамента аналитики и консалтинга компании «Азбука Жилья» Екатерина Артёмова.
По данным коммерческого директора компании RDI Дмитрия Власова, на минимальном расстоянии от взлётно-посадочных полос расположены ЖК «Город набережных» и «Ивакино-Покровское» рядом с Шереметьево, «Изварино», «Солнцево-Парк» и «Внуково-2016» рядом с Внуково, «На Жуковского» в районе Домодедово, «Новое Бутово» неподалеку от Остафьево, «Прима парк» в Щербинке, «Гагаринский» рядом с Быково. Однако, по мнению эксперта, нельзя говорить о высоком уровне шума в каждом из них — всё зависит от траекторий взлёта самолётов и захода их на посадку: «Например, в проекте, находящемся в пяти километрах от аэропорта под глиссадой, присутствие самолётов может быть более ощутимо, чем в двух километрах, но в стороне от взлётно-посадочной полосы. Поэтому всем покупателям недвижимости в зоне действия крупных аэропортов необходимо перед покупкой побывать на строительной площадке и посмотреть, как взлетают и заходят на посадку самолёты, чтобы избежать неприятных сюрпризов в будущем».
В то же время некоторых покупателей близость жилья к аэропорту не смущает.
«В нашей практике было много клиентов, сотрудников аэропортов, которые специально просили найти квартиры с таким месторасположением, – рассказывает руководитель департамента городской недвижимости компании «НДВ-Недвижимость» Светлана Бирина. – Покупают жильё, конечно, не только сотрудники аэропортов, но и обычные люди, которым подходит само направление либо конкретный проект».
Недавно аналитики ГК «Лидер Групп» проанализировали состав покупателей, приобретающих квартиры в жилых комплексах «Город Счастья» (рядом с Домодедово) и «Лобня Сити» (вблизи от Шереметьево).
Как выяснилось, от 25 до 30 процентов покупателей — сотрудники аэропортов или связанных с ними предприятий.
Жители других районов Подмосковья нередко приобретают квартиры в качестве «второго жилья», чтобы использовать его в течение рабочей недели, актуально это предложение и для иногородних экипажей, часто летающих в столицу.
По этим же причинам жильё рядом с аэропортами пользуется повышенным спросом у определённых категорий арендаторов, к которым нередко добавляются часто путешествующие или живущие на два города пассажиры. Это стимулирует частных инвесторов приобретать жильё для сдачи его в аренду как долговременную, так и краткосрочную.
К несомненным плюсам, которые актуальны для всех категорий покупателей, можно отнести хорошую транспортную доступность и развитую инфраструктуру расположенных вблизи от аэропортов жилых комплексов, а также большое количество рабочих мест для самых разных категорий специалистов. При этом достоинства и недостатки жилья зависят от того, к какому именно аэропорту примыкает жилой комплекс, а также от характеристик самого ЖК.
Широкий выбор
На сегодняшний день наиболее активно застраивается городской округ Домодедово. Девелоперов привлекают перспективы, связанные с расширением аэропорта, потенциал района с точки зрения транспортной доступности и наличие свободных территорий для застройки.
Район Домодедово неплохо обеспечен социальной инфраструктурой: здесь много общеобразовательных и специализированных школ, достаточное количество поликлиник. Несколько хуже обстоят дела с детскими садами и спортивными школами, а также с физкультурно-спортивными сооружениями. Однако такая ситуация характерна для всего Подмосковья в целом.
Пока остаётся открытым вопрос транспортной доступности: путь от МКАД занимает 15-20 минут, однако это время может значительно увеличиваться из-за частых пробок.
В перспективе ситуация должна улучшиться: недавно закончилась реконструкция одного из участков ведущего к округу Каширского шоссе, начато строительство платного высокоскоростного дублёра трассы.
Кроме того, в этом году планируется завершить модернизацию развязки на пересечении МКАД и Каширского шоссе, что позволит увеличить её пропускную способность.
В районе Домодедово неплохо развит общественный транспорт. Помимо «Аэроэкспресса», следующего непосредственно в аэропорт, в городской округ можно добраться на электричке: на его территории расположено 11 станций Павелецкого направления МЖД, до центра столицы отсюда можно доехать за 35-48 минут. Кроме того, в округе действует несколько десятков автобусных маршрутов.
В районе преимущественно строится жильё массового сегмента, рассказывает управляющий партнер «Метриум Групп» Мария Литинецкая: «Объём предложения рынка недвижимости Домодедова сегодня распределён между монолитно-кирпичными и панельными домами серий И-155МК, И-155БН, П-144 и ИП-46С». Среди самых крупных проектов комплексного освоения территории вблизи Домодедова можно выделить «Город Счастья», «Новое Домодедово», «Большое Домодедово», «Южное Домодедово», а также продолжающий активно застраиваться микрорайон «Авиационный».
«Цены, как и спрос, здесь не самые высокие, средняя цена в новостройках составляет около 70 тыс. руб. за кв. м», – говорит Дмитрий Власов. При этом цены за кв.м в ЖК «Город Счастья» начинаются от 55 тыс. руб., уточняет директор департамента маркетинга и продаж ГК «Лидер Групп» Дмитрий Пантелеймонов.
Жилой фонд вторичного рынка недвижимости представлен преимущественно современными монолитными и монолитно-кирпичными домами и панельными домами улучшенной планировки, меньше всего здесь кирпичных и панельных домов с малой кухней.
По данным исполнительного директора «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости» Алексея Шлёнова, средняя удельная цена жилой недвижимости Домодедова составляет 87,7 тыс. руб. за кв. м. При этом средняя стоимость квадратного метра в панельных домах улучшенной планировки зачастую оказывается ниже, чем в старых панельных домах.
«Одна из причин такого формирования средней удельной стоимости кроется в том, что большинство квартир в современных домах имеют довольно большие площади (чем больше площадь, тем ниже средняя стоимость одного квадратного метра) и продаются либо полностью без отделки, либо с частичным ремонтом в отличие от квартир в старых панельных домах, где площади заметно меньше и квартиры готовы к проживанию», – объясняет эксперт.
Хорошие перспективы
Быстрыми темпами застраивается также посёлок Внуково, вошедший в состав «Новой Москвы». Это значительно повысило его привлекательность. Несмотря на то, что обеспеченность социальными объектами здесь пока хуже, чем в Домодедове, перспективы у этого района очень неплохие. Присоединённые территории активно развиваются, строятся новые жилые комплексы с объектами как социальной, так и коммерческой инфраструктуры. «Единственное, что тормозит развитие Внуково — это отсутствие генерального плана территории, который до сих пор находится на обсуждении», – напоминает Мария Литинецкая.
Внуково выгодно отличается неплохой транспортной ситуацией: до столицы отсюда можно добраться как на автотранспорте по Калужскому или Киевскому шоссе, а также на «Аэроэкспрессе» или электричке, дорога до центра займет всего 35 минут. Кроме того, в 2017 году планируется открытие станции метро «Рассказово», также озвучивались планы продления линии метро до аэропорта.
Район Внуково застраивается в основном монолитно-кирпичными и панельными домами современных серий. «Наиболее яркий пример нового проекта, расположенного вблизи аэропорта, — ЖК «Внуково 2016», – рассказывает Екатерина Артемова из «Азбуки Жилья». – Сейчас в продаже находятся два монолитных корпуса переменной этажности от 14 до 17 этажей.
ЖК расположен буквально через дорогу от аэропорта, в непосредственной близости к Ульяновскому лесопарку. По проекту планируется возвести детский сад, школу, детские и спортивные площадки, на первых этажах разместить магазины, предприятия службы быта, салоны красоты». Средняя стоимость кв. м в ЖК «Внуково 2016» составляет 85,6 тыс. руб.
Кроме того, в районе аэропорта продаются квартиры в ЖК «Солнцево-Парк», «Зелёная Москва-2», «Изварино», «Юго-западный». В целом цены на жильё рядом с Внуково — одни из самых высоких по сравнению с другими аэропортами.
Так, по данным Дмитрия Власова, средняя цена в наиболее крупных новостройках Солнцева и прилегающих районах «Новой Москвы» составляет примерно 125 тыс. руб. за кв. м.
По информации консультанта департамента оценки жилой недвижимости Консалтинговой группы «Апхилл» Екатерины Кургиной, средняя стоимость жилья вблизи аэропорта со стороны Боровского шоссе (где предложений больше всего) составляет 100-140 тыс. руб. за кв. м.
Вторичный жилой фонд представлен в основном малоэтажными кирпичными домами 1940-60-х годов и типовыми панелями 1980-х, а также построенными в последние годы современными многоэтажками. Есть здесь и частный сектор с деревянными зданиями. Средняя цена квадратного метра на «вторичку» чуть более 100 тыс. руб.
Чем дальше, тем лучше
В отличие от Внуково и Домодедово, аэропорт Шереметьево располагается обособленно и не имеет в непосредственной близости жилой застройки. Его ближайшее окружение — склады и производственные здания. Перспективные площадки для возможного строительства жилой недвижимости здесь отсутствуют, уточняет Мария Литинецкая. Ближайшие новостройки возводятся на значительном удалении от аэропорта, поэтому он практически не оказывает на них влияния. Покупатели жилья в ближайших к Шереметьево населённых пунктах: Сходне, Химках, Лобне, Подрезкове и Долгопрудном — в первую очередь ориентируются на наличие инфраструктуры и транспортную доступность, которые находятся здесь на неплохом уровне. Наиболее заметные проекты, которые возводятся в этих районах, — «Лобня Сити», «Город набережных», «Ивакино-Покровское».
По данным Екатерины Кургиной, средняя стоимость квартир, максимально приближённых к аэропорту составляет 70 тыс. руб. за кв. м, находящихся в отдалении — 90-125 тыс. руб.
На вторичном рынке большую часть предложения составляют современные монолитные и панельные дома улучшенной планировки, «хрущёвок» очень мало. По информации Алексея Шлёнова, средняя стоимость «вторички» в Химках и Долгопрудном — 116 и 112 тыс. руб. за кв. м соответственно, в других городах немного ниже: в Лобне — 91 тыс. руб. за кв. м, в Сходне — 95 тыс. руб.
Близко и дорого
Самые дорогие новостройки располагаются рядом с аэропортом Остафьево. Это ЖК «Новое Бутово», где цены начинаются от 107 тыс. руб. за кв. м, и ЖК «Прима Парк» (от 82 тыс. руб. за кв. м).
Ключевую роль здесь играет близость к старым городским границам и принадлежность к Новомосковскому административному округу, гарантирующая хорошие перспективы развития. Уже сейчас всего в двух километрах от аэропорта есть станция метро.
Кроме того, планируется строительство автотрассы МКАД — посёлок Коммунарка — аэропорт Остафьево.
Аэропорты Раменское и Быково расположены вблизи города Раменское, который входит в десятку наиболее активно застраиваемых районов ближнего Подмосковья. Интерес застройщиков к Раменскому объясняется стабильно высоким спросом, однако большинство покупателей здесь — жители города и района, поскольку город не обладает хорошей транспортной доступностью.
Военный аэропорт Чкаловский с одной стороны окружает зелёный массив, с другой складские помещения, поблизости от которых активно возводятся новостройки.
По мнению Марии Литинецкой, этот район обладает хорошим потенциалом для развития, поскольку в городе есть ещё незастроенные территории достаточной площади для проектирования масштабных жилых комплексов.
Однако путь до Москвы занимает весьма продолжительное время — чуть меньше часа на электричке, а на машине ещё дольше из-за постоянных пробок. Видимо, он ещё некоторое время будет оставаться в разряде «резервных территорий».
Власти облегчили строительство жилья в шумовых зонах «Шереметьево» и «Внуково»
Самолеты теперь смогут летать ближе к жилью /Андрей Гордеев / Ведомости
Для аэропортов «Внуково» и «Шереметьево» еще в мае и июне соответственно были установлены приаэродромные территории (ПАТ) из шести подзон (вместо положенных семи) – об этом, как стало известно «Ведомостям», говорится в письме замминистра транспорта, руководителя Росавиации Александра Нерадько, направленном в правительства Москвы и Московской области 29 июня 2020 г. «Ведомости» ознакомились с документом, его подлинность подтвердил человек, близкий к одной из сторон переписки.
ПАТ – это земли, использование которых ограничено в зависимости от подзоны.
В седьмой подзоне запрещено строительство жилья и социальных объектов из-за недопустимого для здоровья людей уровня шума, но может быть разрешено строительство коммерческой недвижимости, офисов или складов.
Седьмые подзоны самые большие, без них размеры ПАТ сокращаются в несколько раз, а иногда и на порядок. Важно при этом, что не вошедшие в ПАТ земли выводятся из-под контроля Роспотребнадзора и Росавиации.
Согласно принятому в августе 2017 г. федеральному закону все аэропорты должны были в течение года разработать проекты ПАТ в составе семи подзон, согласовать их с соответствующими региональными правительствами и утвердить в Росавиации. Но ни год спустя, как требовал закон, ни в начале 2020 г. ПАТ не были установлены ни для одного крупного аэропорта, включая три московских.
«Аэропорты, в том числе московские, рассчитали ПАТ с учетом санитарных норм по допустимому уровню шумового воздействия. Благодаря седьмым подзонам ПАТ получились большими, что не устроило строительную отрасль и региональные власти», – объяснял «Ведомостям» директор Международной ассоциации аэропортов Сергей Никотин.
Власти и застройщики заинтересованы в минимальных размерах ПАТ, чтобы застраивать не вошедшие в них территории, аэропорты настаивали на максимальных размерах – особенно с учетом росшей до COVID-19 интенсивности полетов.
Так, «Домодедово» разработал ПАТ на 298 000 га, «Внуково» – на 184 000 га, «Шереметьево» – на 160 000 га, рассказывали «Ведомостям» сотрудники аэропортов.
Возникла патовая ситуация. Летом 2019 г. Минтранс с целью выполнить закон предложил такое решение: разрешить для скорости устанавливать ПАТ из шести подзон, а седьмую, спорную, не торопясь, устанавливать до 2025 г. Все московские аэропорты и Международная ассоциация аэропортов тогда выступили против.
Пока ПАТ не установлена, застройку в радиусе 30 км от аэродрома, согласно закону, согласует Росавиация. Этот регулятор оценивает, не мешает ли стройка безопасности полетов, ему также надо представить заключение Роспотребнадзора, что на участке застройки уровень шума не превышает допустимый.
А если установить ПАТ, то необходимость любого согласования с Росавиацией и Роспотребнадзором отпадает, говорят сотрудники трех аэропортов.
Если сделать ПАТ из шести подзон, то будущая седьмая подзона (в которой теоретически нельзя строить жилье из-за шума) также выпадет из-под регулирования и к моменту определения ПАТ может быть застроена, объясняли они свои опасения.
Так и произошло: в связи с установлением ПАТ «Шереметьево» и «Внуково» «согласование размещения объектов в отношении указанных аэродромов Росавиацией не осуществляется», сообщает Нерадько в письме московским и областным чиновником.
При этом Нерадько рекомендует до установления седьмой подзоны выдавать разрешения на строительство только при положительном заключении Роспотребнадзора. Раньше такое заключение было не рекомендуемым, а обязательным, указывают сотрудники двух аэропортов.
«После установления ПАТ необходимость согласования строительства с Росавиацией с предоставлением положительного заключения Роспотребнадзора формально исчезает.
Для исключения произвольной жилой и социальной застройки разработан законопроект, предусматривающий выдачу разрешений на строительство только при наличии заключения Роспотребнадзора», – говорит представитель «Шереметьево». Представители Росавиации, Роспотребнадзора и «Внуково» на запросы не ответили.
Без седьмой подзоны ПАТ «Внуково» и «Шереметьево» сократились на десятки и даже сотни тысяч гектаров, говорят сотрудники двух аэропортов.
На установку ПАТ из шести подзон «Внуково» и «Шереметьево» пошли под давлением чиновников – такое решение в прошлом году поддержал тогдашний вице-премьер Максим Акимов, поясняют их сотрудники.
«Домодедово», территории вокруг которого наименее застроены и который может пострадать сильнее других, если исчезнет регулирование Росавиации и Роспотребнадзора, этому активно сопротивляется, поясняют собеседники «Ведомостей». Представитель «Домодедово» на запрос в воскресенье не ответил.
«Установление ПАТ в купированном формате без 7 подзоны, прежде всего, негативно повлияет на качество жизни населения близлежащих территорий.
Оборудование аэродрома и полёты воздушных судов оказывают отрицательное воздействие на окружающую среду: шум, электромагнитные излучения, загрязняющие вещества в атмосферном воздухе.
Сейчас уже 88 других аэродромов гражданской авиации установили ПАТ в составе семи подзон»,- говорит представитель «Домодедово».
По его словам, состав подзон ПАТ был разработан с учетом всех особенностей деятельности воздушного транспорта. Согласование и размещения объектов на ПАТ без учета данных особенностей создает риски для безопасности полетов, благополучия и здоровья жителей, функционированию аэродрома, отметил представитель «Домодедово».
Жилье на подлете
Девелоперы, опасаясь проблем согласования строительства жилых кварталов с Росавиацией, отказываются от покупки участков вблизи аэропортов.
Но это не останавливает группу А101 Михаила Гуцериева: компания рассматривает возможность приобрести площадку, где можно построить до 1 млн кв. м недвижимости.
Но реализовать такой объем девелоперу могут помешать существующие в этой локации ограничения по высотности строительства.
Девелопер А101 (входит в группу «Сафмар» Михаила Гуцериева) может застроить 40 га на Боровском шоссе рядом с деревней Постниково близ аэропорта Внуково в Москве. Об этом “Ъ” стало известно из задания на проектирование участка, где заказчиком выступает А101. В компании сообщили “Ъ”, что рассматривают эту площадку и ведут ее оценку, но решение пока не принято.
На этой площадке можно построить 0,8–1 млн кв. м жилья, посчитал партнер Colliers Владимир Сергунин. Он оценивает инвестиции в проект в 40–50 млрд руб., а выручку от продажи объекта — в 70–90 млрд руб. Но на экономику проекта может серьезно повлиять необходимость менять вид разрешенного использования (ВРИ).
Территория на Боровском шоссе разбита на отдельные участки: часть из них — сельскохозяйственного назначения, часть — для индивидуального жилищного строительства.
Аналитик департамента жилой недвижимости Accent Capital Игорь Талалов напоминает, что большая плата за смену ВРИ может заметно сказаться на конечной стоимости жилья в будущем комплексе.
Компенсировать высокую плату за градостроительную документацию здесь не получится за счет увеличения высотности проекта, добавляет господин Талалов. Этому помешают ограничения по высотности из-за близости к аэропорту.
Помимо риска не согласовать с Росавиацией разрешительную документацию девелопер может столкнуться с трудностями при создании инженерных коммуникаций, так как территория окружена частной застройкой, отмечает эксперт. А будущие жители жилого комплекса могут столкнуться с шумовым дискомфортом из-за близости к аэропорту, добавляет он. В Росавиации на запрос “Ъ” не ответили.
В Роспотребнадзоре сообщили “Ъ”, что пока не получали заявлений о выдаче заключения на материалы обоснования размещения жилой застройки территории.
В недвижимости моя стратегия очень простая — продать все, что неликвидно, и оставить лакомые кусочки
В 2017 году строить жилой комплекс около деревни Постниково планировала компания «Трансстройинвест». Тогда представитель застройщика заявлял, что там появится 250 тыс. кв.
м недвижимости, включая социальную инфраструктуру и торгцентр. Позже компания отказалась от застройки территории.
Источник “Ъ”, близкий к компании, обосновал это высокими рисками, связанными с соседством с аэропортом и невозможностью в связи с этим получить разрешение на строительство.
Из-за застройки приаэродромных территорий с серьезной проблемой уже столкнулся «Инград», который не может получить разрешение на ввод в эксплуатацию построенных корпусов в ЖК «Филатов луг». Этот жилой комплекс, сообщала Росавиация, превысил допустимую отметку высотности построенных домов.
Для территории рядом с Постниково тоже необходимо получать разрешения от ведомств: площадка относится к подзоне, в которой запрещено строительство недвижимости без проектных решений по защите помещений от шума, следует из карты границ седьмой зоны приаэродромной территории аэропорта Внуково.
Не только «Трансстройинвест» увидел риски реализации жилого комплекса в приаэродромной территории аэропорта.
Источник “Ъ” знает, что в 2019 году группа ПИК Сергея Гордеева рассматривала к покупке участок 14 га в деревне Изварино Внуковского поселения, но в итоге сделка сорвалась из-за опасений девелопера столкнуться с трудностями при согласовании и строительстве проекта.
Помимо ПИК площадку хотела застраивать девелоперская группа «Самолет», но в партнерстве с собственником участка. В ПИК и «Самолете» от комментариев отказались.
Дарья Андрианова
Сми сообщили об угрозе массовой застройки вокруг аэропортов :: бизнес :: рбк
Воздушные гавани опасаются, что из-за нового законопроекта Минтранса часть приаэропортовых территорий выйдет из-под контроля Росавиации на несколько лет и может быть застроена. Это грозит последующими жалобами жителей
Алексей Филиппов / РИА Новости
Минтранс разработал законопроект, который может привести к сокращению приаэродромных территорий (ПАТ), пишут «Ведомости» со ссылкой на документ, разосланный аэропортам.
ПАТ — это территория вокруг аэропорта с особым режимом использования, и строительство на ней возможно только по согласованию с Росавиацией. Согласно принятому в 2017 году закону, каждый аэропорт должен разработать проект ПАТ, согласовать с регионом и утвердить в Росавиации.
Документ предполагает установление семи подзон, где в первой можно строить только объекты для обеспечения воздушного движения, а в седьмой — все, кроме жилья, если уровень шумов и загрязняющих веществ не превышает норму.
ПАТ должны были быть установлены к июлю 2018 года, однако на январь 2019-го их установили только в десяти из 200 аэропортов, притом ни в одном из московских, писал министр транспорта Евгений Дитрих.
Согласно законопроекту Минтранса, предлагается установить ПАТ с шестью подзонами. Седьмую можно выделить дополнительно, однако не позднее 2025 года.
Как отмечает издание, эта подзона самая большая, без нее приаэропортовая территория сокращается в несколько раз.
По словам собеседника издания, в случае принятия поправок сотни тысяч гектаров вокруг аэропортов на пять лет выйдут из-под контроля Росавиации и могут быть застроены.
«Принятие законопроекта в такой форме угрожает работе аэропортов даже в нынешней конфигурации, ведь пространства вокруг могут быть застроены с последующими жалобами жителей на шумы», — пояснил директор Международной ассоциации аэропортов Сергей Никотин. Он добавил, что это угрожает развитию воздушных гаваней.
Пресс-секретарь Виталия Мутко, курирующего строительную сферу, сообщила, что указанный законопроект Минтранса не поступал в секретариат вице-премьера. В пресс-службе Роспотребнадзора в свою очередь заявили РБК, что служба не комментирует инициативы других ведомств.
Гендиректор Внуково Дмитрий Сапрыкин в конце июля писал замминистра транспорта Александру Юрчику, что седьмая подзона обязательна, иначе самолеты будут влиять на здоровье граждан, что может привести к ограничению полетов. По словам Сапрыкина, ее надо установить не позднее чем через два года, а до этого момента согласовывать проекты строительства в Росавиации и проводить для каждого замеры шумов, пишет издание.
В настоящий момент до установления ПАТ строительство необходимо согласовывать с Росавиацией. Минтранс предлагает не согласовывать постройку индивидуальных и садовых домов до 20 кв. м.
В отзывах на проект от Домодедово и Шереметьево указывается, что это приведет к неконтролируемой застройке и нарушению санитарных норм.
Ведомство также предлагает оценивать воздействие только по эквивалентному уровню шума (общее воздействие в течение определенного времени), не учитывая максимальный. При этом, по утверждению сотрудников аэропортов, жителям мешает шум именно максимального уровня.
Под крылом самолета: зачем девелоперы хотят застроить землю у аэродромов? Кто купит там жилье?
Кто из нас не мечтал жить рядом с аэропортом! Этот постоянный шум и выбросы! Эти острые ощущения — упадет самолет или нет? Романтика!
Конечно, это был сарказм. А между тем приаэродромные территории могут резко сократить, чего не упустят девелоперы.
- Минтранс РФ разработал законопроект о новом порядке установления приаэродромных территорий (ПАТ), который предполагает их существенное сокращение.
- ПАТ — это территория вокруг аэропортов с особым режимом использования, строительство на которой должно согласовываться с Росавиацией в обязательном порядке.
- Еще недавно радиус ПАТ составлял 30 км от контрольной точки аэродрома.
В 2017 году был принят закон, который разделил ПАТ на 7 подзон, строительство в которых регламентируется в зависимости от близости к аэропорту. При этом отменилось правило 30 км.
Так, в первой подзоне разрешено строить только объекты для воздушного движения, а в седьмой можно строить всё, кроме жилья, при условии, что уровень шума от самолетов и количество загрязняющих веществ не превышают норму.
При этом седьмая подзона — самая большая.
К примеру, площадь ПАТ аэропортов «Внуково» и «Шереметьево» — примерно по 200 тысяч га, ПАТ «Домодедово» — 300 тысяч га. Без седьмой подзоны эти приаэродромные территории меньше в несколько раз.
Экологический рейтинг районов Москвы (проверьте свою локацию!)
К июлю 2018 года седьмая подзона должна была появиться у каждого российского аэропорта. Но это Россия, и к началу 2019 года приаэродромные территории установили лишь 10 из 200 аэропортов — и среди них нет ни одного московского.
Скажем больше — на ПАТ аэропортов Внуково, Домодедово и Шереметьево живут сотни тысяч людей
ПАТ были рассчитаны с условием санитарных норм по допустимому уровню шумового воздействия. Благодаря седьмым подзонам эти территории получились большими, что не понравилось региональным властям и строителям.
Новый закон предлагает установку ПАТ с 6 подзонами. Седьмая может выделиться дополнительно, но не позднее 2025 года. Минтранс хочет побыстрее установить 6 подзон ПАТ, а про седьмую договариваться на местах.
Власти хотят застроить парки в Москве — кому выгодно уничтожить экологию столицы?
Однако за то время, что в регионах будут принимать седьмую подзону, сотни тысяч гектаров вокруг аэропортов на несколько лет выйдут из-под контроля Росавиации и могут быть застроены.
По мнению исполнительного директора Международной ассоциации аэропортов Сергея Никотина, принятие законопроекта в такой форме угрожает работе аэропортов даже в нынешней конфигурации — застроят окружающие пространства, а потом жители будут жаловаться на шум.
А что застроят — можно не сомневаться.
Правда, не очень понятно, кто захочет жить под самолетами, но это дело десятое.
Живут же возле свалок, чем самолеты хуже?
Седьмая подзона обязательна. Без нее самолеты действительно будут представлять угрозу для здоровья людей, а это может привести к ограничению полетов.
Еще не так давно, в начале 2010-х, серьезно ограничило ночные полеты «Внуково» — из-за того, что шум мешал жителям застройки вокруг аэропорта.
Сейчас до установления ПАТ строительство нужно обязательно согласовывать с Росавиацией. Минтранс предлагает не согласовывать строительство индивидуальных и садовых домов высотой до 20 м. Почему он так предлагает — непонятно. В пояснительной записке к законопроекту объяснений этому нет.
Москва расслаивается — благополучный центр города берут в кольцо…гетто-районы?
Это с большой вероятностью приведет к неконтролируемой застройке и нарушению санитарных норм — уверены представители аэродромов.
И это ещё не всё. Законопроект предлагает оценивать воздействие только по эквивалентному уровню шума, то есть по общему воздействию в течение определенного времени. Не учитывая максимальный шум, который как раз и мешает жителям.
Появятся ли возле Шереметьево, Внуково и Домодедово стройные ряды новостроек или всё-таки законопроект будет пересмотрен? Вам мешает шум самолетов или вы не против того, чтобы жить возле аэропорта? Пишите в х! И подписывайтесь на Новострой-М! Читайте у нас последние новости о программе реновации, лайфхаки, реальные истории дольщиков! С нами полезно!
В москве к зонам массовой застройки могут добавиться территории при аэропортах
Минтранс подготовил новый законопроект, по которому часть территорий при аэропортах выйдет из-под контроля Росавиации и может быть застроена, сообщило издание «Ведомости».
Проект Минтранса предполагает, что седьмая подзона вокруг аэропортов, где строительство жилья сейчас запрещено, может выйти из-под контроля Росавиации, в дальнейшем эти приаэродромные территории (ПАТ) площадью в сотни тысяч гектаров могут быть застроены.
РИА Новости уточняет, что ПАТ у «Шереметьево» и «Внуково» – примерно по 200 тысяч гектаров, «Домодедово» – около 300 тысяч. Седьмая подзона самая большая, без нее ПАТ в несколько раз меньше.
Директор Международной ассоциации аэропортов Сергей Никотин сказал изданию «Ведомости», что принятие законопроекта в нынешнем виде может привести к быстрой застройке пространства вокруг аэропортов.
В дальнейшем от жителей новых комплексов будут поступать жалобы, в итоге такая ситуация станет угрозой московских аэропортов.
Так, в «Шереметьево» сейчас завершается строительство третьей полосы, в «Домодедово» планируется построить шесть полос.
Территории возле аэропорта «Внуково». Источник: YouTube.
Новые территории под застройку вокруг московских аэропортов могут дополнить и без того значительные для мегаполиса площади под строительство жилья, которое выделили власти. Помимо программы реновации, рассчитанной на 15 лет и предполагающей переселение москвичей их более чем 5 тысяч домов, в Москве по решению властей будет возводиться жилье и вокруг МКАД.
По программе реновации, как недавно уточнили в правительстве Москвы, планируется вводить более 1 млн кв м жилья ежегодно. Новую жилплощадь получат миллион москвичей.
На данный момент на стартовых площадках реновации проектируют и возводят порядка 5 миллионов квадратных метров жилья – это 30 процентов от объема программы.
В 2020 году в планах достичь показателя в 50 процентов – 7–7,5 миллионов квадратных метров жилья в проектировании и строительстве.
Согласно же планам властей Москвы о строительстве вокруг МКАД, здесь может быть построено 10 млн кв. м недвижимости.
Новые дома в районе Новогиреево возле МКАД. Источник: http://bigpicture.com.
«Это может стать крупнейшей стройкой в столице после проекта реновации», – пишет РБК.
- Будут застроены десятки тысяч гектаров земли как с внутренней, так и внешней стороны МКАД на протяженности всей трассы, сообщил РБК глава департамента развития новых территорий Москвы Владимир Жидкин.
- Половина застройки будет жилой, также планируется построить офисные, производственные и другие объекты.
- Многие жители Москвы, независимые эксперты и оппозиционные политики критически относятся к планам властей по наращиванию строительства в столице, так как это приведет к превышению разумных пределов плотности заселения мегаполиса, транспортным и экологическим проблемам, нехватке социальной инфраструктуры и значительному ухудшению качества жизни в Москве.
Российские аэропорты решили застроить жильем
ПАТ – это территория вокруг аэропорта, на которой действует особый режим застройки. Раньше зона достигала 30 километров в радиусе от гавани. С 2017 года аэропорты самостоятельно устанавливают ее границы и утверждают план в Росавиации. В составе ПАТ устанавливаются семь подзон. Чем ближе к аэропорту — тем жестче правила. В первой зоне разрешается строить объекты исключительно для обеспечения авиаперевозок. Для возведения жилых строений необходимо тщательно провести замеры уровня шумов и загрязняющих веществ, чтобы не навредить здоровью населения.Строгие нормы, однако, не помешали построить на ПАТ целые микрорайоны. По данным аэропортов, в 2017 году в зоне негативного воздействия«Внуково проживало 500 тысяч человек, Шереметьево — 360 тысяч, Домодедово — 50 тысяч. Частично это самострой, часть — крупные жилые комплексы, на которые девелоперы получили положительное заключение Роспотребнадзора (допустимый уровень шума) и разрешение Росавиации на строительство. Такой способ застройки возможен и по закону от 2017 года.
Новые ПАТ должны быть установлены к июлю 2018 года, но даже на январь 2019 года из 200 аэропортов они были определены только в 10. Ни один московский аэропорт пока что не предоставил свой план приаэродромной территории. Законопроект предлагает устанавливать ПАТ с шестью подзонами, а седьмую зону аэропорты могут выделить дополнительно, правда, для этого потребуется провести длительное согласование с органами власти. На данный момент ПАТ у Шереметьево и Внуково — примерно по 200 тысяч гектаров, Домодедово — около 300 тысяч.
Седьмая подзона самая большая по площади, без нее ПАТ в несколько раз меньше. Это связано с соблюдением санитарных норм. Однако подобный расклад не устраивает местных застройщиков и региональных властей, которые не могут располагать свои объекты на ПАТ.
Эксперты опасаются, что отчуждение седьмой зоны негативно отразится на развитии аэропортов, которые просто не смогут расширяться в дальнейшем, и, что главное, на здоровье жителей. Придется ограничить полеты, как уже случилось со Внуково в начале 2010-х годов. Если территории выйдут из-под контроля Росавиации, то их могут застроить, не соблюдая необходимых норм.
Также законопроект предлагает оценивать воздействие только по эквивалентному уровню шума (общее воздействие в течение определенного времени), не принимая во внимание максимальный. Жителям мешают прежде всего максимальные шумы, возмущаются сотрудники аэропортов. Представители аэропортов и органов государственной власти пока не прокомментировали новый законопроект Минтранса.
С неба на землю: масштабное развитие москвы остановит авиация?
Амбициозный проект столичной мэрии по развитию «новой Москвы», похоже, уперся в неожиданную преграду. Речь идет о спорном статусе значительных территорий вокруг аэропортов и странной позиции авиационных структур. Впрочем, обо все по порядку.
Будущее города
«Новая Москва» — самый масштабный проект по расширению столицы. 7 лет назад мегаполис присоединил значительную часть Подмосковья, где образовал крупнейший столичный округ. Территорию начали активно осваивать. За это время здесь построили более 14 млн кв. м недвижимости и более 200 км дорог и магистралей, с завидной скоростью прокладывают новые линии метро.
По словам мэра, транспортная инфраструктура в «новой Москве» строится заранее, чтобы новоселы могли сразу ей пользоваться, а не «жили на вечной стройке». Проживать же округе будет 1,5 млн человек — в четыре раза больше, чем сейчас. Такие цифры заложены в генплан развития «новой Москвы» до 2035 года.
Приобрести здесь собственное жилье в ипотеку москвичи смогут скорее, чем внутри МКАД, где возможности для застройки значительно ограничены, а цены заоблачные.
Решить квартирный вопрос и создать удобную инфраструктуру для жизни, работы и отдыха — главная цель проекта развития территории.
Его реализация позволит также провести реновацию старого ветхого жилфонда и переселить многих жителей «новой Москвы» в новые благоустроенные дома с современной инфраструктурой — недалеко от места прежнего проживания (по примеру реализации программы реновации в «старой» Москве). Сейчас только под эту задачу планируется построить более 250 новых жилых домов.
При этом власти обещают, что массовое строительство жилья и инфраструктуры не должно затронуть лесные массивы — чтобы сохранить «зеленый пояс» вокруг Москвы, в первую очередь будут осваиваться свободные участки земли.
В тени аэропорта
Понятно, что проект не дешевый. Для выполнения масштабных задач необходимо привлечь больше количество инвесторов, девелоперских компаний, готовых вкладываться в развитие территории. Конечно, инвесторы должны видеть возможности дальнейшей финансовой отдачи от вложений. Во-всяком случае, не потерять уже вложенные деньги из-за изменившихся планов города или других влиятельных структур.
Однако подобные риски сегодня существуют. И от них не застрахован, пожалуй, ни один инвестор, как и простой житель — покупатель квартиры в строящемся доме.
Примером такого риска могут стать претензии Росавиации по поводу использования территории в радиусе до 30 км (!) от аэропортов из-за неурегулированных вопросов по статусу земель.
В целях соблюдения авиационной безопасности в России, как и во всем мире, предусмотрены ограничения на строительство на приаэродромных территориях (ПАТ) — вплоть до полного запрета. Сейчас к ПАТ по закону можно отнести земли на расстоянии до 30 км от аэродромов.
Но если посмотреть на карте, где находятся крупнейшие воздушные гавани столицы — Шереметьево, Внуково, Домодедово, — то можно увидеть: «ограничения на строительство» охватывают почти половину территории Подмосковья и около 90% Москвы. Разве это не странно?
Обмен претензиями
Для разрешения спорных ситуаций по использованию приаэродромных земель в 2017 году был принят федеральный закон. По нему каждый аэропорт должен разработать собственный проект ПАТ, а затем согласовать его с региональными властями и утвердить в Росавиации.
Кроме того, законом предлагалось поделить ПАТ на семь зон, по мере их удаленности от аэропорта. В первой разрешается строить только объекты, связанные с аэропортом, в седьмой, наиболее удаленной — допускается возведение жилых домов.
Подобная схема, когда авиационные структуры и региональные власти заранее договариваются, как использовать территории вокруг аэропортов, могла снять часть противоречий.
Однако Росавиация в этом вопросе пока проявляет жесткую позицию и поддерживает ограничительные меры. Усугубляет ситуацию, что в ряде случаев позиция ведомства идет вразрез с позицией самих аэропортов по строительству.
И тормозятся уже начатые проекты. Зато начинаются другие.
В качестве примера можно привести сразу несколько судебных конфликтов Росавиации с застройщиками, возводившими жилые кварталы в районе аэропорта Шереметьево.
Так, в 2016 году авиационное ведомство потребовала отозвать ранее выданное компании «МС Девелопмент» разрешение на строительство жилого комплекса.
В одном случае суд уже встал на сторону застройщика, по некоторым объектам суды еще идут.
Позднее Росавиация отозвала ранее выданное компании «Инград» согласование на строительство 22 этажного жилого комплекса «Филатов луг», который, по мнению ведомства, превысил допустимую высотность. В августе 2019-го застройщик, который уже почти закончил возведение объекта, обратился в суд с иском.
Под угрозой могут оказаться и другие застройщики «новой Москвы», строящие высотные здания вблизи аэропорта Внуково.
Примечательно, что строительство коммерческой недвижимости на этих территориях допускается. В частности, сам аэропорт Внуково, руководство которого выступает против жилой застройки на расположенных поблизости землях, недавно объявил тендер на строительство здесь высотного здания отеля. Но насколько оно безопаснее для взлетающих и садящихся самолетов?
Ответ сторонники ограничений дают простой: речь здесь идет не столько о безопасности полетов, сколько о потенциальном неудобстве для жителей новостроек вблизи аэропортов. Повышенный уровень шума может привести к претензиям к аэропортам, что негативно скажется на возможностях для их дальнейшего развития.
Но даже если авиационные структуры согласуют жилое строительство на приаэродромной территории сегодня, это не гарантирует отсутствие претензий и судебных споров в будущем, считает Роман Гусаров, главный редактор портала AVIA.RU.
«В России запрета на строительство на приаэродромной территории нет, но во времена Советского Союза было установлено правило, что любая хозяйственная деятельность должна вестись с разрешения старшего авиационного начальника аэродрома, — говорит эксперт. — При этом если все разрешительные документы были получены, а согласование осуществляется с Росавиацией, а потом ведомство передумало, есть все основания для обращения в суд с требованием возмещения ущерба».
Точка диалога
Как видим, на данный момент вопрос полностью не урегулирован. Федеральные ведомства в области транспорта и авиации, региональные власти, аэропорты, застройщики и инвесторы имеют свое представление о возможности развития территории в 30 км от аэропортов.
Очевидно, что без наведения порядка и установления понятных условий для возможного строительства, планы мэрии по комплексному развитию территории «новой Москвы» до 2035 года могут быть нарушены.
Впрочем, Москва — не единственный мегаполис, где крупные международные аэропорты находятся вблизи с растущим городом. В большинстве мировых столиц такое соседство совсем не мешает развитию и расширению инфраструктуры, отмечают эксперты. И более того — способствует.
«В Лондоне пять аэропортов, один из них находится почти в центральной зоне, в 10 минутах от центра города.
Так из центра Лондона можно попасть в центр любого европейского города за полтора часа — меньше, чем проехать по стране до южного побережья.
Это открывает новые возможности для жителей, их профессионального развития и налаживания связей с другими городами», — рассказывает Аля Чечеткина, директор проектов КБ Стрелка, преподаватель Лондонской архитектурной ассоциации.
Конечно, шум аэропортов может доставлять жителям определенные неудобства, признает эксперт. Однако в британской столице удалось найти компромиссное решение.
«С одной стороны, жильцы понимают, что вблизи аэропорта купили квадратные метры дешевле, чем в других частях Лондона. С другой — они добились того, что аэропорт ввел систему регулирования приема рейсов. После 23 часов аэропорт рейсы не принимает и не беспокоит жителей ночью, максимально работая в течение рабочего дня», — отмечает Аля Чечеткина.
«Мировой опыт показывает: строительство вокруг аэропортов — совершенно обычная практика, — объясняет Руслан Абрамов, заведующий кафедрой государственного и муниципального управления РЭА им. Г.В. Плеханова.
— Жилые дома, торговые центры, гостиницы, парковочные боксы и развитая транспортная инфраструктура — всё это можно увидеть в непосредственной близости ко многим крупнейшим аэропортам мира.
Особенно если они находятся в мегаполисах, в которые прилетают миллионы туристов. И, как мы видим, проблем там не возникает. Наоборот, близость городской инфраструктуры создает удобство пассажирам.
Главное, чтобы соблюдались строительные и санитарные нормы, а также общепринятые в мире нормы безопасности. Давно существует практика применения данных норм, на которую мы можем просто ориентироваться».
«Ограничения на строительство рядом с аэропортами существовали всегда. Но в разумных пределах, когда, например, есть реальная опасность столкновения самолета с постройкой. То есть крыша дома находится в десятках метров от глиссады — траектории движения воздушного судна при посадке. Или когда здание стоит прямо под линией взлета.
Но есть и другие нормы, которые допускают строительство объектов, где могут пребывать гораздо больше людей, чем в любом жилом доме. Это те же многоэтажные терминалы в аэропортах. Как правило, они расположены вне траектории низкого движения самолета.
И по опыту многих стран мы видим: находиться в таких зданиях не более опасно, чем в сотнях километрах от аэропортов. Главное, чтобы на крышах были специальные красные маяки. Такие маяки сегодня можно увидеть на многих многоэтажках рядом с крупнейшими аэропортами страны.
Например, в подмосковной Лобне, где менее чем в 3 км от аэропорта Шереметьево в последние годы был построен большой микрорайон», — считает эксперт в области безопасности полетов Иван Зайцев.
Как видно, строительство вокруг аэропортов – нормальная практика при соблюдении всех мер и норм безопасности. Казалось бы, можно собрать лучший мировой опыт и использовать его в Москве. Но что же мешает Росавиации договориться с Минтрансом, мэрией, аэропортами?
Очевидно, что российские регионы смогут получить гораздо больший импульс для развития, если в ведомстве системно подойдут к вопросу строительства городской инфраструктуры. Чиновники от авиации должны понять: столица растет, этот процесс необратим, и без гармоничного включения широкой зоны вокруг аэропортов в инфраструктуру растущего мегаполиса уже не обойтись.
На фоне многочисленных дискуссий и спорных ситуаций, в августе 2019-го Минтранс разработал законопроект, по которому введение седьмой – самой большой зоны ПАТ, предназначенной под жилую застройку, предлагается отложить до 2025 года. Впрочем, «заморозка» проблемы вряд ли будет способствовать активности девелоперов и инвесторов в реализации региональных строительных проектов.
Жесткая позиция по строительным ограничениям в многокилометровой зоне вокруг аэропортов, которая может выливаться в долгие судебные споры и тормозить развитие территорий, уже не отвечает современным требованиям. Об этом говорят примеры крупнейших аэропортов и мегаполисов мира.
Но чтобы использовать аэропорты не как тормоз, а как стимул для развития современного города, необходимо наладить диалог между всеми заинтересованными сторонами: авиационным ведомством, мэрией, инвесторами, застройщиками, центрами планирования развития территорий…
И постараться в ближайшее время решить вопрос системно, с общим видением будущего столичного региона.