В Москве апартаменты дорожают на 20% после перевода в статус квартир

Апартаменты разрешат переводить в жилые помещения. Но цены на них могут вырасти. Законопроект о статусе апартаментов внесен в Госдуму. В Градостроительный кодекс предлагается ввести понятие «многофункциональное» здание. Строить их можно будет в общественно-деловых зонах.

В таком здании могут быть и жилые, и нежилые помещения, отделенные друг от друга. Нежилые помещения, отвечающие «установленным требованиям», можно будет переводить в жилые.

С условием, что жилыми становятся все помещения на одной лестничной площадке, а доступ пользователей нежилых помещений к ним ограничен.

Это весьма позитивное предложение, считает юрист, президент РОО «Право на защиту» Андрей Тютюнин. «Часто получается, что в двух соседних апартаментах находятся люди, которые используют их по-разному.

Один человек живет с семьей, как в квартире, но к нему подселяется сосед, которых хочет сделать в апартаментах шумную студию звукозаписи. При таком положении дел конфликтов не избежать.

Законодатель пытается урегулировать этот вопрос», — говорит он.

Названы регионы-лидеры по строительству многокомнатных квартир

«Сочетание в одном объекте жилых и нежилых площадей означает дополнительные сложности с точки зрения управления», — говорит директор департамента консалтинга и аналитики Knight Frank Ольга Широкова.

Плата за коммунальные услуги в жилых помещениях многофункциональных зданий будет такая же, как в обычных жилых зданиях. Должны ли они обеспечиваться школами, поликлиниками и прочими социальными учреждениями — отдается на усмотрение регионов.

Регулируется также порядок проведения общего собрания собственников, по аналогии с собраниями собственников жилья. Кроме того, для защиты покупателей строящихся апартаментов предлагается распространить на них нормы закона об участии в долевом строительстве.

То, что законопроект наконец внесен в Госдуму, уже хорошо, проблема обсуждается уже много лет, отмечает президент Фонда «Институт экономики города» Надежда Косарева. Однако при подготовке его ко второму чтению ряд моментов стоит уточнить, считает эксперт.

Законопроект устанавливает чересчур строгое разделение жилых и нежилых зон в зданиях, это можно было бы смягчить. Например, запретить превращать в жилье помещения рядом с кинозалом, но разрешить соседствовать квартире и офису адвоката.

Не совсем справедливо устанавливать плату за коммунальные услуги в жилых апартаментах такую же, как в обычных жилых домах. «Апартаменты покупают не самые бедные люди.

Это выбор людей с доходами мест расположения таких зданий — как правило, в центре города, с удобной транспортной доступностью», — говорит эксперт. Кроме того, такой порядок стимулирует перевод в жилые помещения даже офисов в этих зданиях.

Предполагается, что закон вступит в силу с сентября нынешнего года, однако новый порядок не коснется уже существующих апартаментов.

Апартаменты — явление крупных городов: Москвы, Санкт-Петербурга, Екатеринбурга, Новосибирска. Их стоимость, как правило, на 15-20% ниже, чем на аналогичные варианты квартир, говорит руководитель центра новостроек компании «Этажи» Сергей Зайцев.

К примеру, в Москве квартиру можно купить по цене от 7,5 млн рублей, а апартаменты в схожей локации — за 6,5 млн. В Санкт-Петербурге в районе Парнаса квартира стоит от 3,3 млн, апартаменты — от 2,8 млн рублей. В Сочи при стоимости апартаментов в 10,5 млн рублей квартира стоит 13,5 млн.

«Стоит разделять сервисные апартаменты (они могут быть дороже квартир) и апартаменты как аналог жилья, — говорит Зайцев. — Первые по большей части приобретают частные инвесторы для последующей сдачи в аренду, и здесь статус не особо принципиален.

Другое дело — аналог жилья, которые люди приобретают как более доступный вариант недвижимости для собственного проживания, и для таких вариантов присвоение статуса жилого более чем актуально». В случае присвоения апартаментам статуса жилых помещений разница в цене с квартирами, скорее всего, станет минимальной.

«Что касается существующих апартаментов, то решение вопроса с их статусом пока не совсем понятно, и разница в цене с жильем будет сохраняться», — отмечает эксперт.

«Москва в последний год не согласовывает градостроительную документацию на апартаменты гостиничного типа, — говорит коммерческий директор девелоперской компании Glincom Иван Татаринов.

— Поэтому их доля в общем объеме нового жилья просела примерно вдвое.

Те апартаменты, которые уже строятся, будут выведены в том виде, в котором были запланированы, поскольку им уже невозможно вменить обязательство по созданию какой-либо инфраструктуры».

Цены на апартаменты массового сегмента в Москве за первый квартал выросли на 13,6%, сообщает «Метриум». Спрос на апартаменты выше, чем год назад, на 30%, но ниже, чем в конце 2020 года, на 40%.

В 2020 году цены на квартиры росли активнее, чем на апартаменты, отмечают в компании.

Всплеск спроса в начале нынешнего года стимулировала, в первую очередь, стоимость апартаментов, а также надежда на их приравнивание в будущем к квартирам.

Решения об обязательстве девелоперов строить социальные объекты переданы на региональный уровень, поэтому пока непонятно, изменится ли экономика проектов, отмечает директор по развитию сети апарт-отелей YE`S Антон Агапов: «Если застройщиков апартаментов обяжут возводить школы и детские сады, себестоимость строительства значительно вырастет.

И если раньше апартаменты пользовались спросом у покупателей, так как стоили дешевле квартир, то теперь это преимущество может быть утрачено».

Возможен также бум вывода новых проектов апартаментов на рынок: изменения подтолкнут девелоперов ускориться с оформлением разрешительной документации на проекты для экономии возможных затрат на социальную инфраструктуру.

Оформить права на недвижимость теперь можно из другого региона

Апартаменты как многофункциональные здания будут возводить в общественно-деловых зонах, а во всех остальных, включая санитарные зоны или промышленные территории, вероятно, будут по-прежнему строиться апартаменты в нынешнем виде, считает Косарева.

Принятие законопроекта в текущей редакции серьезнее всего может отразиться на цене апарт-недвижимости в сегментах эконом- и комфорт-классов, говорит руководитель отдела маркетинга COLDY Елена Далингер.

Основные причины — удорожание проекта за счет повышенных инфраструктурных требований, а также появление перспективы получения статуса жилья. «Запросы покупателя апартаментов бизнес-класса и выше другие, — отмечает она.

— Перспектива получения регистрации и наличие социальной инфраструктуры в шаговой доступности для них менее значимы в сравнении с локационными и инфраструктурными преимуществами другого уровня — культурными, спортивными и деловыми».

Возможен ли перевод апартаментов в статус жилого помещения? Да, но этот процесс связан с хлопотами и сложностями. в 2021 году

Помехи при переводе апартаментов в статус жилого помещения нередки, и чаще всего, дело не в бюрократическом отношении к этому вопросу чиновников, а в технических характеристиках площади. Рассмотрим, какова схема такого изменения.

У аппартаментов есть несколько существенных достоинств по сравнению с обычными квартирами. Они на порядок ниже по стоимости (примерно на 20-30%). Свободная планировка делает их востребованными, так как владелец может обустроить комнаты на свой вкус. Расположены такие помещения в районах с развитой инфраструктурой и удобными транспортными развязками.

Но это вовсе не квартира – законодательно площадь не считается жилой, хотя жить в ней всё-таки можно. Это главный недостаток недвижимости, из которого вытекают другие неприятные моменты:

Прописаться можно только временно, на 5 лет, после этого придётся снова заниматься оформлением документов.
Без постоянной регистрации сложно отдать ребёнка в детский сад, а затем и в школу. Затруднения могут возникнуть при постановке на учёт в поликлинику и т.д.
Дороже выходят коммунальные платежи, ведь тарифы рассчитаны на обслуживание коммерческих помещений.
Налог на такую недвижимость выше – 0,5-2%, в сравнении с 0,1% для обычного жилья.
В отношении покупателей коммерческой квартиры не действует налоговый вычет.

Наряду с этим, часто нестандартная площадь не снабжена ванной, туалетом и кухней, некоторыми коммуникациями. Получается, что жить в такой квартире можно лишь теоретически. Конечно, покупатель может сделать перепланировку. Однако это возможно не всегда, всё из-за того же отсутствия коммуникаций.

Многих интересует, можно ли переоформить апартаменты, как обычную жилплощадь. Да, это можно сделать:

если владелец – собственник жилья;
квартира не имеет обременений;
дом сдан в эксплуатацию;
площадь не передана в залог.

Помещение при этом должно отвечать нормам, предъявляемым к жилью в многоквартирных домах.

Выглядят они приблизительно так:

Общий метраж для однокомнатного жилья – не меньше 28 кв. м, для двухкомнатного – от 44 кв. м и т.д.
Не допускается расположение площади на цокольном, подвальном этаже.
Высота стен – не менее 2,5 м.
Уровень шума – не больше 75 дБ.
Наличие вентиляции, отопительной системы и др.

Но для статуса жилплощади важны и другие параметры – наличие благоустроенной, придомовой территории, стоянки, детсада. Если в отношении самой квартиры ещё можно предпринять какие-то шаги для улучшения жилищных условий, инфраструктура не зависит от владельца.

Комплексный ремонт квартир под ключ

Всё включеноВ стоимость ремонта входит всё: работы, материалы, документы.
Без вашего участияПосле согласования проекта мы беспокоим хозяев только при сдаче ремонта.
Цена известна заранееСтоимость ремонта фиксируется в договоре.
Фиксированный срок ремонтаРемонт квартиры под ключ за 3,5 месяца. Срок закреплен в договоре.

Первое, что нужно сделать – проверить квартиру на соответствие, если его нет, заняться согласованием на переустройство. При получении разрешения, осуществить перепланировку, и оформить новый технический паспорт.

Владельцу придётся собрать пакет документов:

разрешение на переустройство или перепланировку;
заново оформленный техпаспорт;
документы, подтверждающие право собственности;
выписка из государственного реестра недвижимости;
согласие всех собственников, заверенные нотариусом;
заявление владельца.

Эти документы нужно подать в местную администрацию. Результат проверки можно ожидать до 48 дней. Если заявка одобрена, то на этом основании можно вносить изменения в Росреестре. На это уйдёт не меньше двух недель. Взять новую выписку получится в течение пяти дней.

О сроках перевода в жилой статус всё понятно, но нельзя забывать, что дополнительно время уйдёт на переустройство (перепланировку), и соответствующее дооснащение.

Если изначально решено добиваться согласия на перевод апартаментов в новый статус, нужно подумать о подгонке помещения под стандарты обычной квартиры.

После получения разрешения важно сразу приступить к ремонтным работам, чтобы не затягивать весь процесс.

Целесообразно нанять для этого добросовестного исполнителя, который проведёт обслуживание качественно и точно в оговоренные сроки.

Таким подрядчиком может стать компания, оказывающая услуги комплексного ремонта под ключ, с хорошей репутацией, которая осуществит ремонтные работы по фиксированной цене.

Владельцу не надо заниматься этим самостоятельно – хороший архитектор прекрасно понимает, какие переделки и переносы приемлемы для возведения площади в статус жилой.

Останется согласовать проект, выбрать материалы для отделки комнат и отдать ключи. Сам ремонт будет длиться от трех месяцев до полугода, и за это время мастера превратят нежилую недвижимость в комфортную квартиру, куда приятно будет возвращаться вечерами.

Такое тоже случается – иногда представители администрации по субъективным причинам не дают разрешение на оформление площади в жилой фонд. В некоторых ситуациях это решение можно оспорить в суде. Но для этого на руках у владельца должна быть бумага с отказом в письменной форме, и в ней должна быть указана его причина.

Но если апартаменты не отвечают хотя бы одному требованию законодательства, суд останется на стороне местного органа,

Частые мотивы отказа:

Отсутствие данных о праве собственности на помещение, сведений о заявителе (адрес прописки, место проживания и т.д.).
Исправления в документах, ошибки, зачёркивания, изменения, не согласованные с принимающей организацией.
Неполный пакет документов.
Подача в органы, которые не занимаются этим вопросом.
Несоответствие параметров проекта существующим требованиям.
Отсутствие согласия собственников помещения.

То есть, полная и правдивая информация, подтверждённая документами – пожалуй, одно из главных условий получения разрешения.

Если для нового статуса требуется перепланировка, то собственник должен заранее уточнить, возможно ли это с технической стороны. Более того, будет ли достигнуто соответствие после осуществления перепланировки.

Выяснить это можно, обратившись в проектную компанию (частную или государственную). Процесс перевода апартаментов в статус жилого помещения индивидуален в каждом конкретном случае, предусматривает дополнительные запросы и подтверждения.

И собственник должен быть к этому готов.

Что будет с ценами на апартаменты в 2021 году

Источник: РБК Недвижимость

Власти планируют урегулировать статус апартаментов в 2021 году, что может отразиться на стоимости такой недвижимости

На стоимость апартаментов в 2021 году в первую очередь будут влиять не рыночные факторы — спрос и предложение, а регулирование правового статуса такой недвижимости. Президент России Владимир Путин поручил правительству до 1 августа 2021 года внести в законы поправки, которые определят правовой статус апартаментов.

Как изменятся цены на апартаменты в 2021 году

Цены на апартаменты в 2021 году будут зависеть, в первую очередь, от итогов обсуждения вариантов изменения законодательства о статусе апартаментов, отмечают аналитики, опрошенные редакцией «РБК-Недвижимость». Речь идет о легализации апартаментов, которые могут приравнять к жилым помещениям, и последующем запрете их строительства.

Рост цен на апартаменты будет неоднородным, так как сейчас сложно доподлинно установить, какие именно объекты и по каким критериям будут переводиться в жилье, считает председатель совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова.

По ее мнению, наибольший для этого шанс имеют проекты на землях гостиничного фонда и реализуемые через договоры долевого участия (с эскроу и без).

Наименьший шанс имеют проекты реконструкции старого фонда (нередки примеры переоборудования старых ведомственных зданий), считает эксперт.

«В целом в проектах с высоким уровнем шансов перевода в жилье рост цен будет, вероятно, не менее 10–15%. И, скорее всего, рост будет больше, чем в жилых проектах, так как в 2020 году многие жилые комплексы практически исчерпали свой запас роста цен. Также все упирается в платежеспособный спрос», — прогнозирует Ирина Доброхотова.

Если закон будет принят, то те апартаменты, которым присвоят статус жилья, сравняются по стоимости с квартирами в соответствующих локациях, считают эксперты.

По словам управляющего партнера компании «Метриум» Марии Литинецкой, в случае принятия закона об амнистии апартаментов те лоты, которые получат статус жилья, резко подорожают — станут продаваться по тем же ценам, что и квартиры в локации.

Так как в среднем на рынке новостроек Москвы апартаменты стоят на 15–20% дешевле квартир, то и рост цен ожидается на этом же уровне, поясняет эксперт.

Генеральный директор АН «БОН ТОН» Наталия Кузнецова также согласна с мнением, что изменение статуса апартаментов приведет к их подорожанию до уровня квартир. Это будет коррекция не более 10–12% по классам и отдельным проектам, прогнозирует эксперт.

«Причина заключается в структуре рынка апартаментов. На сегодняшний день — это рынок дорогого сегмента, средняя цена которого составляет 372,5 тыс. руб.

Это сегмент, в котором на долю премиум-класса приходится 40,7%, а бизнес-класса — 38,5% предложения площади. Подавляющая часть экспозиции (70%) находится на заключительной стадии строительной готовности.

Почти 44% предложения возводится в локациях между Третьим транспортным кольцом и Садовым кольцом», — поясняет Наталия Кузнецова.

Как росли цены на апартаменты

Цены на апартаменты в Москве в 2020 году продемонстрировали умеренный рост.

В сравнении с 2019 годом квадратный метр в апартаментах массового сегмента, по данным «Метриума», подорожал в среднем на 4,5%, до 193,6 тыс. руб.

Это намного меньше годового прироста стоимости квартир аналогичного сегмента — в 2020 году средневзвешенная цена квадратного метра в квартирах в массовых новостройках выросла на 18,7%.

В бизнес-классе эта тенденция проявилась еще ярче, апартаменты подорожали на 4,1%, а квартиры — на 24,4%.

Это связано в основном с неопределенностью правового статуса апартаментов, который должен решить предложенный Минстроем законопроект, а также с тем, что льготная ипотека на покупку жилья у застройщиков по ставке 6,5% не распространяется на «нежилье», к которому пока относятся апартаменты, поясняет Мария Литинецкая.

Таблица: «Бест-Новострой»

Апартаменты комфорт-класса за 2020 год, по данным компании «Бест-Новострой», подорожали в среднем на 10,2 тыс. руб. за 1 кв. м, а квартиры — на 23,6 тыс. руб., в бизнес-классе рост составил 32 тыс. руб., а квартиры — сразу на 48 тыс. руб. за «квадрат».

В классах премиум и элитном цены также выросли, в основном это было обусловлено ростом курса валют. Минимальный бюджет покупки квартиры премиум-класса — от 16 млн руб., элитного — от 46,3 млн руб., а апартаментов — от 13,5 млн руб. и 17,8 млн руб.

соответственно.

Какая разница в стоимости жилья и «нежилья»

Разница в стоимости апартаментов массового сегмента в Москве, по оценке «Метриума», составляет 10–15%. В начале активного формирования рынка апартаментов эта разница составляла 15–20% в аналогичных проектах и локациях, отмечает Наталия Кузнецова. По ее словам, за последние несколько лет разница в цене квадратного метра квартир и апартаментов сократилась в полтора-два раза.

В классах премиум и элитном разницы между ценами квартир и апартаментов почти нет, так как по качеству продукта эти сегменты практически одинаковы, а их покупатели не нуждаются в оформлении московской регистрации, отмечает Ирина Доброхотова. По данным «Бест-Новостроя», в массовом сегменте (комфорт+бизнес) разница в средней цене метра превышает 8% в пользу квартир (квартиры дороже).

Апартаменты на вторичном рынке

Цены на апартаменты и квартиры в готовых домах — как и в новостройках — зависят от местоположения, а также качественных характеристик сопоставляемых апарт- и жилых комплексов в рассматриваемой локации, отмечают риелторы. В уже введенных в эксплуатацию апартаментах классов бизнес и комфорт средняя цена 1 кв. м, по данным «Бест-Новостроя», составляет 287,5 тыс. руб., а в жилых корпусах в тех же сегментах — 269,9 тыс. руб.

Разница в средней цене 1 кв. м — не абсолютный показатель, так как на него влияет структура экспозиции (количество лотов в продаже, их площади и пр.), поясняет Ирина Доброхотова.

Так, по данным «Метриума», в районах Басманный, Очаково-Матвеевское и Замоскворечье, например, апартаменты стоят на 20–40% дороже квартир. Обратная картина наблюдается в районах Ховрино, Северное Медведково и Можайский, где цена квартир примерно на 30% выше стоимости апартаментов.

В целом по рынку апартаменты реализуются примерно на 20% дешевле квартир как на первичном, так и на вторичном рынке, говорит Мария Литинецкая.

Если апартаменты станут квартирами. Сколько будет стоить жильё и как изменится инфраструктура районов

Апартаменты — это нежилое коммерческое помещение, которое внешне ничем не отличается от квартиры. Здесь есть все удобства: вода, электричество, канализация, вентиляция. Принципиальное отличие этих объектов недвижимости в том, что в квартире можно зарегистрироваться, а в апартаментах нет. Кроме того, для коммерческой недвижимости выше тарифы ЖКХ и налог на имущество.

В конце ноября риелторы широко обсуждали две инициативы Минстроя: утвердить жилой статус уже возведённых апартаментов, а затем запретить строительство новых. Речь шла о многофункциональных домах, которые сочетают в себе апартаменты, офисы, рестораны и другие помещения. Кстати, первый вопрос может быть решён уже до конца этого года.

— Перспективы перевода апартаментов в жилой фонд до конца 2020 года подогрели интерес к ним со стороны инвесторов. Сейчас такая недвижимость стоит на 10–15% дешевле квартир. Если они сравняются по статусу, то и текущая разница в цене должна нивелироваться, — отметил эксперт агентства недвижимости «Авахо» Станислав Манжиевский.

Рынок апартаментов сосредоточен преимущественно в Москве, Санкт-Петербурге и частично в Краснодарском крае. Как отмечает Станислав Манжиевский, за 2020 год в этих регионах спрос на такую недвижимость вырос в среднем на 30–40%. Сказались и доступная ипотека, и перспективы перевода в жилой фонд. При этом в целом по стране предложение сократилось на 8–10%.

— Учитывая возможный запрет на строительство апартаментов в будущем, это может означать скорый дефицит, а в перспективе — полное исчезновение апартаментов с рынка, — заключил Станислав Манжиевский.

Осеннее обострение. Почему резко подорожали квартиры на вторичном рынке

Впрочем, есть и другое мнение. В последние два-три года на рынке появилось много новых проектов апартаментов, поскольку девелоперы торопились получить разрешительную документацию до принятия закона об эскроу-счетах.

— Поэтому я не думаю, что в 2021 году нас ждёт дефицит такой недвижимости, — полагает коммерческий директор девелоперской компании Glincom Иван Татаринов.

Снижение предложения по апартаментам на российском рынке в первую очередь связано с ростом спроса, а не со снижением темпов строительства. Это свидетельствует о том, что такой формат недвижимости пользуется спросом.

— Поэтому высказывание Минстроя о его запрете кажется довольно неоднозначным. Стоит отдельно отметить, что предложение о запрете многофункциональных домов высказывается уже не первый раз. Впрочем, никаких дальнейших действий по реализации таких планов не было предпринято, — заметил соучредитель федерального портала о недвижимости Move.ru Александр Дужников.

Содержание коммерческих помещений всегда обходится дороже. Коммунальные услуги будут стоить примерно на 10–15% больше. Налог на имущество тоже выше. Причём значительно. Для квартир он составляет 0,1% от кадастровой стоимости. Имущественный налог на апартаменты — от 0,5% до 2% (в зависимости от стоимости и места расположения).

Если апартаменты получат статус жилого помещения, то хозяева смогут серьёзно сэкономить на коммуналке. При этом сумма налога может остаться прежней. Кадастровая стоимость квартир обычно на 10–15% дороже. Соответственно, она увеличится, а процент налога снизится. Конечная сумма выплат останется примерно на том же уровне.

Под влиянием высокого спроса, сокращения предложения и общего подорожания на первичном рынке стоимость апартаментов в 2020 году увеличивалась пропорционально росту цен на квартиры.

Правда, разрыв в ценах между этими двумя форматами остался примерно прежним — 10–15%.

По прогнозам Станислава Манжиевского, к концу 2020 года апартаменты в столице могут подорожать на 12–15%, в Санкт-Петербурге — минимум на 10%.

— За последний год цены на апартаменты выросли в среднем на 10%, при этом динамика ввода новых проектов на рынок немного снизилась. В 2021 году возможен дальнейший рост средних цен по рынку на уровне 5−7%.

Однако он затронет не все проекты.

Существенное влияние на цены может оказать приравнивание апартаментов к жилью, так как в этом случае исчезнет ценовая разница (на 15−20% в пользу апартов) по сравнению с квартирами, — считает Иван Татаринов.

Проекты апартаментов часто не учитывают социальную инфраструктуру. Дело в том, что в большинстве случаев это точечная застройка под коммерческие нужды, а не семейные новостройки.

— Рассматривалось много возможных вариантов, какой правовой статус дать апартаментам.

Одним из предложений было полностью приравнять их к квартирному фонду, то есть обязать застройщиков апартаментов выполнять соответствующие нормативы.

В таком случае, разумеется, застройщикам апартаментов придётся учитывать, что нужно строить детские сады, школы и прочее, — говорит руководитель аналитического центра «ИНКОМ-Недвижимость» Дмитрий Таганов.

По его словам, подобная ситуация возможна только в том случае, если апартаменты приравняют к квартирному фонду без каких-либо изменений в действующих нормативах. Правда, в таком развитии событий эксперт сомневается.

Те жилые комплексы, которые уже построены как апартаменты, и те, что сейчас строятся, по большей части не удовлетворяют требованиям социальных норм для квартир.

Однако за годы обсуждений законодатели так и не решились просто приравнять их к статусу квартир.

— Просто не совсем понятно, что делать с теми комплексами, которые сейчас находятся в стадии строительства или уже построены. Я думаю, что принятый в дальнейшем закон будет учитывать интересы застройщиков апартаментов.

И если их и обяжут выполнять постройку какой-либо социальной инфраструктуры, то она будет иметь свои нормативы, специально разработанные для апартаментов и учитывающие интересы всех сторон, — заключает Дмитрий Таганов.

По словам Александра Дужникова, большое количество требований к жилой недвижимости невозможно исполнить после возведения дома (инсоляция, уровень шума, социальная инфраструктура).

Эти требования будет невозможно выполнить, если апартаменты приравняют к квартирам. Соответственно, при реализации этой идеи фактически ничего не поменяется.

Экс-апартаменты всё так же будут стоить дешевле настоящих жилых комплексов.

Де-факто потребность в надлежащей инфраструктуре не зависит от наделения апартаментов статусом жилых помещений. Проживание людей в апартаментах, так же как и в стандартных квартирах, в любом случае даёт дополнительную нагрузку на существующую инфраструктуру.

— Решение этой проблемы зачастую просто не представляется возможным. Так, например, в центре Москвы попросту нет места для дополнительного строительства. Однако в некоторых случаях в этом нет необходимости.

Многие апартаменты сегодня строятся по принципу клубного формата премиального класса.

Такие объекты едва ли создадут повышенную нагрузку на существующую инфраструктуру: районную общеобразовательную школу, поликлинику или местный продуктовый дискаунтер, — отметил руководитель направления первичной недвижимости в «Авито недвижимость» Дмитрий Алексеев.

Дмитрий Таганов напоминает, что вопрос о переводе апартаментов в разряд жилых помещений обсуждается уже на протяжении нескольких лет, но законодательно пока ещё никаких решений принято не было. По его мнению, аналогичная история может повториться и в этом году. Просто потому, что на рынке всё ещё нет понимания, как это предложение можно реализовать на практике.

Риелторы спрогнозировали рост стоимости апартаментов до 20% после определения их статуса

МОСКВА, 18 января. /ТАСС/. Рост стоимости апартаментов после определения их правового статуса возможен на уровне от 10 до 20%. Такое мнение высказали в понедельник опрошенные ТАСС эксперты.

«Можно предположить, что это будут апарт-комплексы с продажами по договорам долевого участия (ДДУ) и по ДДУ с эскроу, то есть с минимальным отличием от квартир, а также проекты, обеспеченные хотя бы минимальной инфраструктурой. В случае перевода в жилье цена может вырасти до 10%», — сказала ТАСС председатель совета директоров риелторской компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова.

Перевод части апартаментов в статус жилого помещения сотрет ценовую разницу между апартаментами и квартирами, поэтому объекты в схожих локациях уравняются в стоимости, пояснил ТАСС руководитель центра новостроек федеральной компании «Этажи» Сергей Зайцев.

Сейчас апартаменты в среднем на 20% дешевле квартир, в случае вступления в силу законопроекта о присвоении апартаментам статуса жилья рост возможен на уровне этого значения, уточнила, в свою очередь, информагентству управляющий партнер риелторской компании «Метриум» Мария Литинецкая.

«Цены в любом случае будут расти, их рост может составить до 20% по итогам года. Новых проектов при принятии запрета не будет, так как экономика таких комплексов станет совершенно не интересной для застройщиков», — прокомментировал ТАСС инициативу генеральный директор риелторской компании Wе Know Александр Галицын, который продает апартаменты.

Апартаменты сегодня — один из лучших инвестиционных инструментов, считает Доброхотова.

По ее словам, порог входа в эти проекты в пределах старых границ Москвы по-прежнему ниже, чем в жилье, а цены активно растут: по сравнению с первым кварталом 2020, к концу декабря квадратный метр подорожал в бизнес-классе на 13% (до 282,09 тыс. кв. м), в комфорт-классе — на 5,5% (до 195,36 тыс. кв. м).

За 2020 год спрос на апартаменты вырос в среднем на 30-40%, одной из причин стали как раз перспективы их перевода в жилой фонд, отметил, в свою очередь, генеральный директор девелоперской компании «СМУ-6 Инвестиции» Алексей Перлин.

Ранее Президент России Владимир Путин поручил к 1 августа внести изменения в законодательство для определения правового статуса апартаментов.

Об апартаментах

В настоящее время апартаменты являются нежилыми помещениями, которые приравниваются к коммерческой недвижимости. В случае проблем у застройщика дольщики апартаментов не защищены законодательно.

Кроме того, из-за отсутствия статуса жилого помещения собственники апартаментов не могут получить постоянную регистрацию, а вопросы регулирования тарифов на услуги жилищно-коммунального хозяйства и коммунальных проблем в таких домах не подпадают под контроль Госжилинспекции.

Еще одна проблема апартаментов — необеспеченность социальной инфраструктурой.

Ранее замминистра строительства и ЖКХ России Никита Стасишин на парламентских слушания в Совете Федерации сообщил, что Минстрой предлагает законодательно утвердить жилой статус уже построенных апартаментов, и они должны быть учтены в объеме ввода жилья. При этом вице-премьер РФ Марат Хуснуллин отмечал, что правительство России планирует не запретить, а максимально узаконить апартаменты, такие объекты должны быть признаны жильем.

Сложности перевода: получат ли апартаменты статус жилья — Недвижимость в Москве на Living.ru

В конце июня из уст официальных лиц вновь прозвучали фразы о необходимости придать апартаментам статус жилья.

И вновь без уточнения, что это значит – все ли апартаменты могут быть приравнены к жилью, касается ли это только строящихся комплексов или всех, включая построенное жилье, и что произойдет – собственники просто получат право прописки, или также получат все жилые льготы – налоговые, «коммунальные» и т.д. LIVING узнал, какой сценарий вероятнее и на что следует обратить внимание тем, кто только рассматривает покупку апартаментов.

По словам директора по продукту девелоперской группы «Сити-XXI век» Марии Могилевцевой-Головиной, в соответствии с законопроектом, который в настоящее время разрабатывается в Государственной Думе, собственники апартаментов не просто получат право постоянной регистрации. Речь идёт о полноценном статусе жилья с перерасчётом коммунальных и налоговых платежей.

Эксперт поясняет, что «в разрабатываемом в настоящее время законопроекте предлагается установить правовой механизм перевода нежилых помещений, используемых для постоянного проживания граждан и расположенных в ранее построенных зданиях нежилого назначения, в апартаменты. При этом в проекте добавляется, что собственники нежилых помещений в зданиях, введенных в эксплуатацию до 1 января 2019 года, вправе перевести нежилые помещения в таком здании в апартаменты в срок до 31 декабря 2021 года».

Звучит оптимистично, но остается множество вопросов. Если дом стал апартаментами только потому, что девелопер решил не менять статус участка, это одно, но как могут стать жильем апартаменты, не соответствующие техническим требованиям, предъявляемым к жилым помещениям? Да и зная наших законодателей, «за время пути» с законопроектом могут произойти самые удивительные метаморфозы.

О предмете споров

Для начала немного статистики. По данным риэлторских агентств на первичном рынке Москвы представлено около 130 проектов с апартаментами – более 11 тыс. лотов.

По экспозиции площадей, подсчитали в агентстве недвижимости «Бон Тон» на апартаменты приходится 19,5% от общего предложения новостроек.

Наибольшая доля по сумме площадей в границах старой Москвы, представлена в округах САО (32%), ЦАО (29%) и СВАО (14,5%).

По сегментам деление следующее: в структуре предложения по данным «Бон Тон» преобладает бизнес-класс (54%), при этом доля комфорта составляет 25%, премиума – 21%.

По словам генерального директора агентства недвижимости «Бон Тон» Наталии Кузнецовой, в последние три года спрос на рынке апартаментов повышается. В 2016 году прирост продаж составил 79% относительно 2015 года (настоящий пик спроса).

В 2017 году этот показатель зафиксирован на уровне 24% (по отношению к 2016 г.) В 2018 году уже первые пять месяцев показали прирост в 33% по отношению к тому же периоду прошлого года.

depositphotos.com/ovchinnikovfoto

Такой интерес к этому формату более чем объясним: выбор покупателя в первую очередь определяется двумя факторами – местоположением и ценой.

Апартаменты тут очень кстати – строятся они в тех местах, где зачастую жилье не построить, например, в центре, апартаменты дешевле, чем жилье в том же месте.

Как поясняет вице-президент по розничным продажам, группы ПСН Екатерина Тейн, сегодня разница в цене между квартирами и апартаментами в элитном сегменте составляет порядка 8-10%, в комфорт-классе – может достигать 30%.

Связано это с тем, поясняет эксперт, что в элитном и премиум классе все давно уже привыкли и практически не делают разделений, так как не привязаны к прописке, детским учреждениям и поликлиникам и, как правило, выбирают их по другим параметрам. А в комфорт-классе покупатели по-прежнему привязаны к статусу квартир.

Возможная сложность перевода может заключаться и в том, что в законодательстве понятия «апартаменты» вообще нет, все они по закону являются «нежилыми помещениями» с различным статусом.

Как поясняет руководитель департамента аналитики и консалтинга компании «НДВ-Супермаркет недвижимости» Юлия Иванова, «иногда чтобы определить, к какому статусу относятся эти апарт-комплексы, можно только изучив их проектные декларации.

Около половины продающихся апартаментов имеют промышленное назначение, другие – гостиничное». От того, живет ли человек в «гостинице», «офисе» или «промышленном здании» зависит, например, ставка налога, хотя на общую сумму платежей она может и не влиять.

Как поясняет Екатерина Тейн, если законодатели четко пропишут порядок перевода нежилых помещений в многофункциональном комплексе в жилые апартаменты, то собственники таких помещений будут платить налог по той же льготной ставке 0,3%, что и собственники квартир.

Сейчас он рассчитается по ставке для коммерческих помещений 0,3% или 2%, в зависимости от статуса, но при этом кадастровая стоимость самих помещений ниже. В итоге в процентном отношении налог выше, а в абсолютном выражении в ряде случаев может быть таким же, как и в жилых помещениях или даже ниже.

Сложности перевода

Пока законодатели думают, собственникам и девелоперам остается только гадать. Справедливости ради отметим, что сегодня перевод апартаментов в частном порядке возможен в случае, если жилье соответствует всем СНиПам и ГОСТам в отношении технических данных жилья. Но это единичные случаи и довольно сложная процедура. В случае «массового перевода» возможны несколько сценариев.

Перевод апартаментов в квартиры — плюс 20 % к цене

Многие эксперты осторожно, но все более часто прогнозируют скорое восстановление столичного рынка до уровня докризисных показателей, указывая на ряд положительных сдвигов, в частности стабильней рост цен в отдельных проектах.

Специалисты инвестиционно-риэлторской компании Est-a-Tet — лидера продаж новостроек в Московском регионе — проанализировали годовую динамику средних цен в реализуемых компанией проектах на столичном рынке новостроек.

Почти во всех московских проектах компании за год цена продемонстрировала положительную динамику, которая варьировалась в диапазоне от 2,1 % до 23,3 %.

Максимальный прирост цен был зафиксирован преимущественно в проектах комфорт- и бизнес-класса: апарт-комплексе «Волга» (+23,3 %), МФК «Фили Град» (+20,1 %) и МФК «Савеловский Сити» (+19,4 %) — в двух последних проектах произошел перевод части апартаментов в квартиры, который отразился на цене предложения.

Максимальный годовой прирост средневзвешенной цены произошел в проектах комфорт- и бизнес-класса со сроком сдачи в 2017 году.

Основными драйверами роста по-прежнему были повышение стадии строительной готовности и стабильный спрос.

Помимо этого, способствовал увеличению цены в проектах перевод части предложения апартаментов в квартиры, поскольку в среднем стоимость апартаментов на 10–15 % дешевле, чем аналогичных квартир.

В апарт-комплексе «Волга» за год средневзвешенная цена выросла на 23,3 %, что связано с заметным повышением стадии готовности.

На втором месте по темпам прироста средней цены оказался МФК «Фили Град», где цена за год выросла на 20,1 %. В проекте за год также произошло повышение стадии строительной готовности — часть корпусов была сдана в эксплуатацию в конце 2015 года. Помимо строительной готовности на динамику средней целы повлиял перевод части апартаментов в квартиры.

И замкнул тройку лидеров МФК «Савеловский Сити» с годовым приростом в 19,4 %. В проекте также увеличилась стадия готовности и прошел перевод апартаментов в квартиры.

Интересно отметить, что среди выросших в цене проектов представлены и уже сданные в эксплуатацию объекты, где рост цен не прекратился — ЖК «Мичуринский», МФК «Водный», апарт-комплекс «Дом на Люсиновской».

«Вопреки общепринятому убеждению, что цены на недвижимость в текущий период „встали“, при детальном рассмотрении проектов отмечается прирост цен, обусловленный повышением стадии готовности, стабильным спросом и удачной локацией (престижный район в сочетании с мало насыщенным конкурентным окружением или выгодным предложением в проекте на фоне конкурентов), в некоторых случаях положительное влияние на динамику цен оказал перевод апартаментов в статус квартир», — рассказывает Владимир Богданюк, руководитель Аналитического и консалтингового центра Est-a-Tet.