23.12.16
Shutterstock
Каждый десятый столичный застройщик нарушает финансовые нормативы
В распоряжении «СГ» оказался список московских застройщиков, допустивших те или иные нарушения закона о долевом строительстве (214-ФЗ) по итогам III квартала 2016 года.
Эти компании потенциально являются проблемными и могут сорвать сроки ввода жилья в эксплуатацию, предупредил председатель столичного Комитета по обеспечению реализации инвестиционных проектов в строительстве и контролю в области долевого строительства (Москомстройинвест) Константин Тимофеев.
Чиновник сообщил, что в столице денежные средства граждан при возведении многоквартирных домов привлекают 220 застройщиков. При этом нарушения нормативов финансовой отчетности были допущены 22 стройкомпаниями (см. таблицу), то есть, примерно каждым десятым застройщиком, работающим с дольщиками.
Данные нарушения были выявлены Москомстройинвестом по результатам анализа ежеквартальной отчетности, которую компании в обязательном порядке сдают в ведомство. В частности, застройщики рассчитывают показатели финансовой устойчивости (Н1, Н2 и Н3), а специалисты Москомстройинвеста в обязательном порядке проверяют правильность сделанных расчетов.
Так, коэффициент Н1 показывает, хватит ли у застройщиков активов для исполнения взятых на себя обязательств перед частными соинвесторами (этот показатель не должен быть меньше 1). По этому показателю из 22 девелоперов в «зоне риска» находятся четыре компании («Спектр», «УСТ-офисная недвижимость », «Финансовые инновации» и «НараСтрой-М »).
Коэффициент Н2 показывает, тратятся ли привлеченные деньги на стройку или используются на цели, не связанные со строительством объекта. Нецелевое расходование средств отмечено у 14 застройщиков.
Анализировали столичные власти и итоги деятельности строителей за последние три года (коэффициент Н3). Оказалось, что с 2013 года «себе в убыток» (без какой-либо прибыли) работают девять компаний.
При этом две компании — «Глобинвестстрой» (строит ЖК «Терлецкий парк» в Перове) и «Лидерс-глобал» (занимается не жильем, а возведением станции техобслуживания автомобилей по адресу: 2я улица Измайловского Зверинца, 1А) — вообще не представили отчетность за III квартал.
Столичные власти намерены привлечь их к административной ответственности, а материалы по «Глобинвестстрою» еще и переданы в правоохранительные органы.
Правда, владельца компании «NBM-Cтройсервис » Михаила Бабеля, в которую входит «Глобинвестстрой», и так задержали в конце ноября по подозрению в мошенничестве в особо крупном размере при реализации другого девелоперского проекта в Подмосковье («СГ» №48).
Кроме того, Москомстройинвест отдельно представил и список из четырех столичных застройщиков, сорвавших сроки передачи объектов дольщикам. Это «Объединенная строительная компания», возводящая жилой комплекс (ЖК) «Академ-Палас » на проспекте Вернадского, 78, и три застройщика в Новой Москве: «Керамо» (поселок таунхаусов «Рависсант», дер.
Каменка), «СтройПлюс» ( ЖК «Спортивный квартал», пос. Марьино) и «МарьиноСтройГрупп» (ЖК «Марьино-5 », пос. Филимоновское).
Почему в этом списке не оказалось, к примеру, «Московского комбината хлебопродуктов », уже пять (!) раз переносившего сроки сдачи девяти корпусов ЖК «Царицыно», в ведомстве комментировать не стали (об этом долгострое, где фактически нарушены права почти 3 тыс. дольщиков, «СГ» писала неоднократно).
При этом Константин Тимофеев отметил, что обнародование подобных данных о нарушителях нужно, в первую очередь, гражданам, планирующим приобрести жилье, чтобы принять осознанное решение о покупке квартиры в том или ином объекте и оценить возможные риски, если застройщик попал в число неблагонадежных.
Он также обратил внимание на разрыв управления между акционерами, дирекцией и людьми, ответственными за сдачу отчетности. Иными словами, акционеры, к примеру, могут просто не знать, что отчетность не сдана.
В любом случае, как подчеркнул чиновник, застройщики, попавшие в это список, также должны понять, какой общественный резонанс вызывает такая информация о компании.
1060 обманутых дольщиков официально зарегистрировано на сегодняшний день в Москве. За последние полгода этот показатель вырос на 57%. К проблемным в столице относятся 25 объектов
Кстати
В России есть лишь 19 регионов, в которых нет проблемных объектов. В остальных 66 регионах насчитывается 696 долгостроев. От действий недобросовестных застройщиков пострадали в общей сложности около 40 тыс. дольщиков.
По числу проблемных объектов и пострадавших граждан лидируют Московская, Новосибирская, Ростовская, Саратовская и Самарская области. В частности, в Подмосковье насчитывается 24 незавершенных жилых объекта и 5,4 тыс.
обманутых частных соинвесторов.
Еще по теме:
- 25.06.21 Территория ЗИЛ-Юг в Даниловском районе столицы получает новую жизнь
Москомстройинвест: в столице 14 застройщиков финансово неустойчивы
Новостройки на набережных Москвы
Усадьба в Завидово. Покупаем «Мой гектар»
Обзор новостроек района ОБРУЧЕВСКИЙ (новостройки ЮЗАО)
Топ продаж новостроек в Подмосковье 2020
Топ продаж новостроек в Москве 2020
Апартаменты: мифы и реальность
Новостройки на старте продаж 2021
Приемка квартиры без отделки в ЖК «Инновация» от ГК «Гранель»
Топ 5 ошибок при покупке квартиры
ТОП продаж новостроек Москвы. Первое полугодие 2020
Топ продаж новостроек в Подмосковье. Первое полугодие 2020
Готовые новостройки Москвы с отделкой для сдачи в аренду
Скидки на новостройки в июне
ТОП-5 доступных ЖК в пределах МКАД
Покупка квартиры онлайн. Проверка застройщиков: ПИК, ФСК, INGRAD, САМОЛЕТ
Новостройки на старте продаж
Как нас обманывают управляющие компании, и как с этим бороться?
ТОП продаж новостроек Подмосковья за 2019
Топ продаж новостроек в Москве за 2019
Как купить квартиру без риэлтора. Пошаговая инструкция
Обзор района. Химки vs Красногорск
Итоги 2019 на рынке недвижимости. Прогноз на 2020
Стандарт комплексного развития территорий (обзор семинара)
Ярмарка недвижимости Санкт-Петербург
Покупка новостройки с агентом
Новостройки на котловане. Бизнес класс
Новостройки на котловане. Комфорт класс
Обзор Одинцовского района, Трехгорки и Сколково
Топ продаж новостроек. Новая Москва
ТОП продаж новостроек в МО за 1 полугодие Полезные советы по выбору
Перепланировка. С чего начать? Подводные камни
ТОП продаж новостроек в Москве
Как и за что можно получить компенсацию от застройщика
Самые доступные новостройки Москвы
Самые дорогие новостройки Москвы
Новостройки в экологичных районах Москвы
Приемка квартиры с отделкой от ПИК
Новостройки на старте продаж. Проекты для жизни и инвестиций.
Особенности классов жилья в новостройках: стандарт, комфорт, бизнес, элит
Что выбрать — панель или монолит?
Инвестиции в недвижимость
Новостройки и эксроу счета — что, как, когда
Что выбрать — новостройку или вторичку?
Приемка квартиры без отделки. На что обращать внимание?
Как выбрать надежного застройщика
Новости Москвы: 22 застройщика Москвы нарушили нормативы финансовой отчетности
|
18:34 14.12.2016 — Novostroy-M смотреть полную версию По итогам третьего квартала 2016 года 22 компании-застройщика допустили нарушения нормативов финансовой отчетности. Эти компании потенциально могут стать проблемными и сорвать сроки ввода жилья, которое строится с привлечением средств дольщиков, в эксплуатацию. Об этом сообщил сегодня председатель Москомстройинвеста Константин Тимофеев.Чиновник подчеркнул, что в столице денежные средства граждан при возведении многоквартирных домов привлекают 220 застройщиков. Нарушения допущены 22 застройщиками, это составляет десятую часть от всех застройщиков, которые привлекают средства дольщиков.Список компаний-нарушителей опубликован на сайте ведомства. По словам Константина Тимофеева, обнародование данных о нарушителях нужно гражданам, которые планируют приобрести жилье, так как по закону гражданин является соинвестором и несет все риски, заключая договор. Застройщики, попавшие в список, также должны понять, какой общественный резонанс вызывает такая информация о компании.Сейчас в Москве насчитывается 1153 обманутых дольщика и 25 проблемных объектов. / среда, 14 декабря 2016 года / |
Москомстройинвест выявил 22 застройщика, которые допустили нарушение нормативов финансовой устойчивости за III квартал 2016 года. Об этом 14 декабря на пресс- конференции в Информационном центре Правительства Москвы рассказал председатель Москомстройинвеста Константин Тимофеев.
«Проблема всего долевого строительства, в первую очередь, в прозрачности действий самих предприятий. Судя по финансовой отчетности компаний, порядка 70% предприятий не прошли бы проверку на получение кредитов от банков. Поэтому они берут деньги у вкладчиков.
За III квартал 2016 года мы выявили 22 застройщика, которые допустили нарушение нормативов финансовой устойчивости», — сказал Константин Тимофеев.
Москомстройинвест выявил 22 застройщиков, привлекающих деньги граждан в долевое строительство и нарушающих нормативы финансовой устойчивости за III квартал 2016 года. …..
Перечень указанных компаний размещен на сайте Москомстройинвеста в разделе “Долевое строительство”, подразделе «участникам долевого строительства».
Как сообщил Председатель Москомстройинвеста Константин Тимофеев, нарушения были выявлены по результатам анализа ежеквартальной отчетности, которую компании в обязательном порядке сдают в Москомстройинвест.
При заполнении бухгалтерской отчетности застройщики рассчитывают показатели финансовой устойчивости (Н1, Н2 и Н3). Специалисты Москомстройинвеста в автоматическом режиме проверяют правильность сделанных расчетов.
Коэффициент Н1 показывает, хватит ли у застройщиков активов для исполнения взятых на себя обязательств перед гражданами (этот показатель не должен быть меньше 1).
Коэффициент Н2 показывает, тратятся ли привлеченные денежные средства на стройку или используются на цели, не связанные со строительством объекта.
Кроме того, в таблице приводится коэффициент Н3, который рассчитывается по итогам работы за последние три года (в данной таблице — за 2013-2015 гг., поскольку 2016 год еще не закончен).
Если коэффициент равен 1, то это означает, что у компании в течение трех лет хотя бы один год была прибыль (значения 2 или 3 свидетельствуют о том, что прибыль была за 2 или 3 года соответственно). Указанный коэффициент Н3 не может быть равен нулю, поскольку это означает, что организация в течение трех лет работает без прибыли. В этом случае она считается убыточной.
По словам Константина Тимофеева, размещение данных в открытом доступе сделано, в первую очередь, для самих застройщиков, чтобы они обратили внимание на допущенные нарушения и исключили нарушение нормативам по итогам 2016 года.
«Надеюсь, что по итогам анализа отчетности за IV квартал 2016 года этот перечень сократится», — отметил Председатель Комитета.
Кроме того, это было сделано для граждан, которые как соинвесторы проекта должны обладать всей необходимой информацией, чтобы принять решение о покупке квартиры в том или ином объекте и оценить возможные риски, если застройщик есть в числе нарушителей.
Напомним, сегодня в Москве работает 220 застройщиков, которые осуществляет строительство на территории города Москвы с привлечением денежных средств граждан.
Московские власти по итогам анализа отчетности застройщиков за третий квартал опубликовали список застройщиков-нарушителей, в котором оказалось сразу 22 компании. Об этом журналистам рассказал глава Москомстройинвеста Константин Тимофеев, передает корреспондент “Росбалта”.
На сайте Москомстройинвеста накануне был опубликован список из 22 застройщиков, которые нарушили порядок отчетности в третьем квартале 2016 года. Чиновник пояснил, что список опубликован по итогам анализа отчетности застройщиков за третий квартал 2016 года.
«Мы просто помогли гражданам обобщить эту информацию. Наша цель — обратить внимание застройщиков и помочь гражданам, которые планируют купить жилье. Напомню, что по закону гражданин является соинвестором строительства», — напомнил Тимофеев.
По его словам, публикация списка не помешает ему купить квартиру, но он будет принимать решение более осознанно, обладая всей информацией. Чиновник также обратил внимание на разрыв управления между акционерами, дирекцией и людьми, ответственными за сдачу отчетности. Иными словами, акционеры могут просто не знать, что отчетность не сдана.
Москомстройинвест выявил 22 застройщика, допустивших нарушения в III квартале 2016 г., сообщил журналистам председатель Москомстройинвеста Константин Тимофеев.
«За III квартал 2016 г. Москомстройинвест выявил 22 застройщика, которые допустили нарушения», — сказал К.Тимофеев.
По его словам, эти застройщики допустили нарушение нормативов финансовой устойчивости. Сейчас в Москве с привлечением средств работает 220 застройщиков.
«Мы таких 22 застройщика, кто нарушает финансовую отчетность и нормативы, опубликовали на сайте, в первую очередь это сделано для самих застройщиков, чтобы они публично обратили на это внимание и исключили нарушения нормативов по итогам 2016 г.», — добавил К.Тимофеев.
Ранее К.Тимофеев сообщил, что за последние 6 лет в долевое строительство было привлечено 1,6 трлн руб. физических лиц, в том числе 318 млрд руб. в 2016 г.
Также заммэра Москвы по вопросам градостроительной политики и строительства Марат Хуснуллин ранее сообщал, что в конце октября количество дольщиков в Москве составляло 60-62 тыс. человек. Кроме того, по его словам, в 2017 г. сумма официально зарегистрированных средств дольщиков составит около 640 млрд руб.
читать больше…
Застройщик МИЦ сдал дольщикам недостроенные квартиры с плесенью
Покупатели квартир в ЖК «Кленовые аллеи» от МИЦ недовольны качеством строительства домов и ремонтом, за который они заплатили немалые деньги. Если внешне здания выглядят неплохо, то внутри картина совершенно другая. Подвалы заливает. На этажах протечки и плесень, а еще кучи строительного мусора.
В квартирах тоже проблем хватает — сырость и жуткий запах, который не выветривается. А там, где сделан якобы дизайнерский ремонт, владельцам приходится все переделывать практически заново, ведь сантехника течет, а обои отваливаются. Причем получить за это компенсацию почти невозможно.
Какие еще неприятные и зловонные сюрпризы обнаружили новоселы — в материале РЕН ТВ.
Снаружи новый жилой квартал кажется комфортным и современным, но достаточно зайти в жилые дома — и иллюзии сразу испарятся. На лестничных площадках — грязь и мусор, в подвалах – потоп. А в некоторых квартирах порой стоит невыносимый запах. Это неудивительно: на этажах сырость, плесень, а где-то рабочие оставили не только мусор и стройматериалы.
«Там такое наделали. В туалет ходили и все. Унитаза же не было», — говорит один из жильцов.
Зато было время, чтобы привести квартиру в порядок, но строителям, видимо, просто плевать на будущих жильцов. Иначе как объяснить их халатное отношение к работе. Вот снимки, сделанные жильцами в новом корпусе.
Здесь вмятина на потолке, а вот спустя месяц сползают обои. Некачественная сантехника, дешевые стройматериалы, двери без ручек и часто неработающий лифт.
Судя по этим кадрам, складывается впечатление, что многоэтажки комфорт-класса не дотягивают даже до эконом-варианта.
«В погоне за прибылью застройщики нанимают более дешевую рабочую силу, используют более дешевый материал. Отсюда и хромающее качество нынешнего строительства», — заявил эксперт в сфере строительства Евгений Герасимов.
«А ведь многие заплатили застройщику за отделку около миллиона рублей. МИЦ пообещал качественный дизайнерский ремонт, а в итоге многим жильцам пришлось все переделывать. Конечно, за свой счет.
«Текли унитазы, текла ванная. То есть всю сантехнику мы покупали и переделывали сами. Дверь. Посмотришь с той стороны и видишь свет. Вот этот автомат — его постоянно выбивает. Раз в день его может выбить», — говорит житель ЖК Борис Васильев.
Такие квартиры сдает известная компания «Московский ипотечный центр» — девелопер, который последнее время неоднократно попадал в сводки новостей. Клиенты застройщика нередко жалуются на плачевное качество строительства, постоянные срывы сроков заселения и равнодушное отношение к недовольным дольщикам.
«Больше 100 недоделок. Царапины, ламинат неправильно положен. Много чего. Ламинат просто положен на стяжку. Без прокладки. Балкон — караул», — утверждает житель ЖК Алексей Козловский.
«У нас дырочка к соседям. И стена не срезана. На почту пришло письмо, что 28 числа нам предъявят претензии, если мы не примем у них квартиры. Получается, мы бегаем и хотим получить свою квартиру, а нам никак не доложат три кирпича», — говорят жильцы.
Собственники квартир звонят и пишут застройщику, но в ответ получают пустые обещания. Причем, нередко сотрудники МИЦ могут в открытую послать в суд. Особенно когда люди требуют неустойку.
Правда, по словам юристов, даже решение суда для скандальной компании – не аргумент. Многие клиенты «Московского ипотечного центра» якобы до сих пор не получили компенсации. Мы попытались узнать у менеджеров девелопера, почему,.
А также спросили — когда застройщик, наконец, сделает работу над ошибками в сданных домах, но они ушли от ответа.
«Я не буду вам отвечать на вопросы», — заявили в УК «Кленовая аллея».
РЕН ТВ все-таки рассчитывает получить официальный комментарий, поэтому направил очередной запрос руководству МИЦ. Застройщик пока молчит. А многие жильцы, видимо, уже устав ждать, начинают исправлять недостатки своими силами, и надеются, что «Московский ипотечный центр» все-таки компенсирует затраты на ремонт.
(function() { var sc = document.createElement('script'); sc.type = 'text/javascript'; sc.async = true; sc.src = '//smi2.ru/data/js/89437.js'; sc.charset = 'utf-8'; var s = document.getElementsByTagName('script')[0]; s.parentNode.insertBefore(sc, s); }()); (function() { var sc = document.createElement('script'); sc.type = 'text/javascript'; sc.async = true; sc.src = '//smi2.ru/data/js/89437.js'; sc.charset = 'utf-8'; var s = document.getElementsByTagName('script')[0]; s.parentNode.insertBefore(sc, s); }()); if (window.Ya && window.Ya.adfoxCode) { var params = { p1: 'bzorw', p2: 'fulf', puid2: '229103', puid8: window.localStorage.getItem('puid8'), puid12: '186107', puid21: 1, puid26: window.localStorage.getItem('puid26'), extid: (function(){var a='',b='custom_id_user';if(!localStorage.getItem(b)){var c='ABCDEFGHIJKLMNOPQRSTUVWXYZabcdefghijklmnopqrstuvwxyz0123456789';for(var i=0;i
«Это закон рынка, когда цены повышаются»
Девелоперы, получившие после обязательного перехода на эскроу-счета ряд послаблений при выдаче разрешений на продажу квартир в новостройках, рано радовались. Мэрия Москвы лоббирует продление старых правил до тех пор, пока все компании не станут привлекать средства по новой схеме. Позицию властей в интервью “Ъ” разъяснила глава Москомстройинвеста Анастасия Пятова.
— С 1 июля ликвидируется механизм заключений о соответствии (ЗОС), которые девелоперы должны были получать перед стартом продаж жилья в новостройках. Норма была упразднена на федеральном уровне при принятии решения о переходе застройщиков на эскроу-счета. Но власти Москвы просят правительство РФ и Минстрой продлить действие института ЗОС. Зачем?
— До введения эскроу-счетов ЗОС для нас были своеобразной страховкой, гарантией того, что застройщик исполнит обязательства перед дольщиками. И остаются ею до сих пор.
Как правило, под строительство каждого жилого комплекса застройщик создает отдельное юрлицо — это чистая, ничем не обремененная проектная компания. У нас, как у органа, контролирующего привлечение средств граждан в проекты, возникает вопрос: завершит ли такая компания стройку и исполнит ли свои обязательства перед дольщиками.
Поэтому мы проверяем, не было ли у материнской компании этой структуры серьезных нарушений, соблюдали ли иные дочерние подразделения холдинга по другим объектам сроки строительства, нет ли у них серьезной налоговой задолженности, не привлекались ли бенефициары к уголовной ответственности и т. д. После анализа всех рисков мы и выдаем ЗОС конкретной проектной компании.
— Но разве такой анализ не проводят банки, выдающие девелоперам проектное финансирование и открывающие эскроу-счета?
— Сейчас в Москве по новым правилам привлечения средств дольщиков реализуется около 60% проектов. Но есть еще 40%, которые организованы по старой схеме. Иногда даже в рамках одной группы компаний часть проектов реализуется через эскроу-счета, часть — без них.
К сожалению, мы знаем немало примеров, когда один проблемный проект по старой схеме тянет за собой другие проекты застройщика. Банки, выдающие проектное финансирование, достаточно чувствительны к этому. И у них могут возникнуть вопросы уже по тем проектам, которые они кредитуют.
— Но в таком случае тем более непонятен смысл двойного контроля…
— Предположим гипотетически: из-за одного проблемного объекта, строящегося по старой схеме, у девелопера начались сложности по другим, в том числе реализуемым по эскроу-счетам.
Банки-кредиторы вольны сами решать, достраивать такой ЖК или возвращать деньги дольщикам. Как правило, соинвесторы выступают за первый вариант.
В противном случае они начинают обращаться к властям с просьбой вмешаться в процесс.
Но в случае с объектами по проектному финансированию у Москомстройинвеста, который также курирует Московский фонд защиты прав дольщиков, связаны руки и ноги. Мы не можем диктовать условия банкам.
Предложение о продлении сроков выдачи ЗОС носит временный характер — до момента, пока весь рынок строительства жилья не перейдет на эскроу-счета. Даже если ЗОС отменят этим летом, мы будем пытаться выстроить цепочку так, чтобы Москомстройинвест, как контролирующий орган, понимал весь процесс реализации проектов. Без этого, конечно, процесс для нас усложнится.
— Облегчил ли переход на эскроу-счета вашу работу как регулятора?
— Даже после смягчения некоторых требований к застройщикам, которые перешли на эскроу, мы все равно продолжаем их регулировать.
Мы не проверяем отчетность по таким проектам, но, например, по-прежнему следим за размещением проектных деклараций, где прописаны объем строительства, сроки сдачи и т. д.
При нарушении требований у нас есть возможность провести проверку, назначать штрафы или инициировать приостановку продаж, проинформировав Росреестр.
— Девелоперы жалуются, что оказались между двух огней. С одной стороны, мэрия, отказывающая согласовывать проекты без социальной инфраструктуры, с другой — банки, которые неохотно предоставляют проектное финансирование на школы, детсады и больницы. Как власти города могут разрешить эту ситуацию?
— Сейчас покупатели квартир в новостройках стали настолько требовательны, что застройщикам продать голые жилые площади без социальных объектов почти невозможно. Поэтому полностью уйти от этой практики ни городу, ни застройщикам, если даже и захотелось бы, не удастся.
Проблем с финансированием банками в старых границах столицы почти нет, так как зачастую на одном участке девелопер строит жилье и социальную инфраструктуру.
На эту землю выдается одно разрешение на строительство, и банки прекрасно понимают, что девелопер достроит соцобъект, поскольку жилье попросту не введут.
Если же размер площадки не позволяет создать такой объект, то застройщик компенсирует расширение близлежащей школы или детсада.
Другое дело — Новая Москва, где исторически сложилась иная система межевания участков. Там компаниям приходится строить жилье на одной площадке, инфраструктуру — на другой. На каждый участок приходится получать отдельное разрешение на строительство.
У банков сразу же включается риск-менеджмент: финансовая организация опасается, примет ли город объекты на баланс, или они будут отягощать финмодель проекта.
Чтобы избежать таких проблем, Москомстройинвест разработал специальную форму договора между городом и застройщиками.
— Что собой представляет этот документ?
— В ситуации, когда застройщик строит соцобъекты для передачи городу, соглашение еще на этапе разработки ТЭП будущего ЖК предусматривает объемы этой инфраструктуры, технические требования и условия передачи на баланс города. Нередки случаи, когда компания строит, скажем, школу, но без соблюдения ее необходимой емкости. Город такой объект точно не возьмет на баланс — этого и боятся банки при проектном финансировании.
Подписав договор с городом и построив соцобъект, соответствующий всем условиям, девелопер получает гарантию его передачи, что позволит банкам быть к нему более лояльными.
Мы сейчас начинаем апробировать новый механизм по проектам в Новой Москве с «Самолетом» и ГК «Гранель». Первая компания построит детсад на 240 мест и школу на 750 учеников в Остафьево.
Второй застройщик — детсад на 225 мест и общеобразовательную школу «Самбо-70» на 1125 мест в поселке Сосенское рядом со Столбово.
Эти договоры уже одобрены Градостроительно-земельной комиссией (ГЗК), возглавляемой мэром Сергеем Собяниным.
— На отраслевых форумах девелоперы активно обсуждают, что ГЗК приостановила согласование новых проектов. Мол, так мэрия пытается снизить перед выборами в Госдуму протестные настроения москвичей, сопротивляющихся массовой застройке. Как вы можете это прокомментировать?
— С начала года ГЗК согласовала несколько крупных проектов. Например, ПИК построит на 100 га в районе Коровинского шоссе почти 1,5 млн кв. м, из которых 660 тыс. кв. м — жилье и еще 900 тыс. кв. м — нежилая застройка. ПИК также получил согласование на развитие 75 га в Зеленограде в промзоне ЦИЭ, где планируется строительство 800 тыс. кв. м.
У группы ЛСР будет новый проект на Дмитровском шоссе на части промзоны «Дегунино-Лихоборы»: там предполагается строительство 500 тыс. кв. м. Для MR Group одобрено развитие территории на улице Мневники, вл. 1, где будет почти 220 тыс. кв. м различной недвижимости.
— Застройщики Москвы, судя по их финансовой отчетности за 2020 год, заметно увеличили выручку за счет повышения цен на жилье на фоне ажиотажного спроса из-за льготной ипотеки. При этом нового предложения было меньше…
— Это закон рынка, когда цены повышаются. Льготная ипотека только один из факторов роста. На повышение влияют и новая схема финансирования проектов, и удорожание стройматериалов.
На рынке, по крайней мере в Москве, не стало меньше предложений. Мы видим рост количества запросов от застройщиков на выдачу ЗОС. Если в первом квартале этого года поступило 58 таких заявок и одобрены 49, то за тот же период 2020 года — 31 заявка. С начала этого года выдано 72 ЗОС.
Получается, что в среднем в Москве в неделю стартуют продажи по двум девелоперским проектам.
На ГЗК за пять месяцев 2021 года согласовано строительство 9,1 млн кв. м жилья, в то время как за тот же период прошлого года из-за пика пандемии — 2,04 млн кв. м. С января по май 2019 года было одобрено 6,09 млн кв. м.
— Увеличение объема одобренных проектов повлияет на цены в лучшем случае только к осени. Но если взять Новую Москву, там за год стоимость квартир в новостройках выросла на 30% — это больше, чем в старых границах города. Такой взлет цен сокращает доступность жилья для москвичей даже на присоединенных территориях.
- — В Новой Москве цены стали существенно увеличиваться после строительства в этом районе метро, дорог и других объектов, обеспечивающих транспортную доступность на территории всего города.
- Мы стремимся стереть границу между старой и Новой Москвой.
- Это данность, когда рядом с новыми станциями дорожают квартиры.
— Новые условия льготной ипотеки, которые начнут действовать с 1 июля, отсекают рынок Москвы, так как предельная стоимость жилья теперь понизилась вдвое, до 3 млн руб. Как в таких условиях девелоперы смогут распродать согласованный объем?
— Во-первых, это не одномоментный выход на рынок такого объема нового строительства.
Во-вторых, льготная программа подтолкнула застройщиков, работающих с банками в рамках эскроу-счетов и проектного финансирования, создавать свои ипотечные продукты, где ставки ниже 6,5%.
Банки, кредитующие такие стройки, заинтересованы в высоких продажах, поэтому они охотно идут на снижение ставок по отдельным проектам.
— В разгар кризиса мэрия вдвое увеличила для девелоперов плату за изменение вида разрешенного использования (ВРИ) земель. Но компании могут перевести участки другого назначения под строительство жилья на льготных условиях, если в обмен построят офисы, торгцентры, технопарки. Кто-то уже воспользовался преференциями?
— Мы понимаем желание девелоперов строить преимущественно жилье. Но город должен развиваться планомерно, включая создание новых рабочих мест. Город должен мотивировать застройщиков строить офисы, технопарки, социальную инфраструктуру.
У нас есть девелоперы, которые уже воспользовались льготными условиями по изменению ВРИ. Например, ГК «Пионер» по двум проектам — бизнес-парку «Останкино» и ТПУ «Ботанический сад», Capital Group в рамках строительства технологического промышленного парка в Крекшино и «РГ-Девелопмент», строящий школу на 800 мест.
Кстати, в Москве еще ни одному девелоперу банки не отказали в проектном финансировании из-за новых условий по изменению ВРИ. Таким образом, экономика у этих проектов существует.
— Сейчас ряд застройщиков в судебном порядке вынуждают дольщиков подписывать дополнительные соглашения к договорам долевого участия (ДДУ) о продлении на полгода и более сроков строительства, что позволяет компаниям не выплачивать компенсации. Девелоперы ссылаются на двухмесячный мораторий на строительство, существовавший в локдаун прошлого года. Как вы оцениваете такую практику и аргументацию?
— Мы не видим критических сдвигов сроков по какому-то проекту. Задержки могут быть на два-три месяца, что связано с прошлогодним мораторием проблемой с трудовыми мигрантами. В таких случаях у застройщика есть возможность заключить с дольщиками допсоглашения к ДДУ. Выплата компенсации дольщикам — юрисдикция судов.
— У судов нет единой позиции. Например, одним дольщикам ЖК «Румянцево парк» удалось оспорить принудительное подписание допсоглашения с застройщиком проекта «Лексион девелопмент», другим — нет.
— Возможно, у соинвестора и застройщиков разные исходные позиции.
Суды и определяют, повлияли ли на сдвиг первоначальных сроков, прописанных в ДДУ, причины, не зависящие от девелоперов, или кризисом маскируются управленческие ошибки девелоперов.
— Ранее ваше ведомство сообщало, что с 2011 года в городе введено 1,8 млн кв. м жилья в проблемных домах и около 20 тыс. обманутых дольщиков получили свои квартиры. Пик пришелся на 2020 год. Какие долгострои были сданы за этот период?
— За прошлый год было введено 34 таких дома, включая корпуса первой очереди «Царицыно», оставшиеся корпуса «Спортивного квартала», а также объекты в «Марьино Град», «Спорт Таун», «Борисоглебское», Sky House, дом на Нагорной улице, 7 и комплекс в Новых Черемушках, который начинала строить еще СУ-155. Почти 3 тыс. соинвесторов получили ключи от своих квартир. Сейчас у нас число обманутых дольщиков составляет менее 11 тыс. человек.
— При этом дольщики «Царицыно» продолжают проводить пикеты, обвиняя в низких темпах работ городскую компанию «Мосотделстрой №1», которая достраивает ЖК за прежним девелопером — структурой ГК «Настюша».
— Все работы по «Царицыно» ведутся, рабочих на площадке достаточно, и с финансированием проблем нет. Протестную группу возглавляют не те, кто ожидает свое жилье, а покупатели нежилых помещений. Прежним застройщиком было распродано достаточно много помещений на первых этажах под стрит-ритейл.
В случае признания ЖК проблемным за бюджетные деньги по федеральному законодательству передается только жилье. Что же касается помещений на первых этажах, то закон позволяет за бюджетные деньги передавать соинвесторам до 7 кв. м.
Все, что свыше этой площади, безвозмездно передаваться не может.
Принимая такие правила, законодатели определили, что покупка площадей в ЖК для ведения бизнеса является коммерческим риском: значит, соинвесторы должны учитывать этот фактор.
— Федеральные власти разрабатывают закон о правовом статусе апартаментов. В Москве в структуре предложения на первичном рынке на такие площади приходится до 25%. Как, по вашим прогнозам, повлияют нововведения на этот сегмент рынка недвижимости столицы?
— Когда на ГЗК рассматривается вопрос строительства отелей, даже если инвестор принес соглашение о намерениях с оператором, мы до конца не понимаем, будет это гостиница или апартаменты. Поэтому властям было бы удобнее, если бы статус апартаментов был закреплен законодательно.
Важно это понимать и покупателям. Девелопер таких площадей не обязан строить социальные объекты, у владельцев апартаментов нет права на постоянную регистрацию, налоги на такую недвижимость выше, чем для квартир. Я не думаю, что новый закон существенно скорректирует ситуацию на рынке апартаментов. Девелоперы продолжат их строить.
В Москве есть такие проекты, когда в рамках одного ЖК есть традиционные квартиры и апартаменты. Это происходит из-за того, что участок не позволяет сдать все корпуса, например, с учетом требований к инсоляции или соблюсти все нормативы по обеспеченности инфраструктурой.
Родилась в 1980 году в Казани. В 2002 году окончила Казанскую государственную архитектурно-строительную академию. С 2002 по 2011 год работала в Минстрое Татарстана. В 2011 году назначена заместителем председателя Москомстройинвеста, осуществляющего контроль за соблюдением застройщиками Москвы закона о долевом строительстве.
С 21 января 2019 года возглавляет Москомстройинвест. Также является ответственным секретарем градостроительно-земельной комиссии, возглавляемой мэром Москвы Сергеем Собяниным: эта структура одобряет и утверждает новые девелоперские проекты в столице. Анастасия Пятова — действительный государственный советник Москвы второго класса.
Полное название — Комитет города Москвы по обеспечению реализации инвестиционных проектов в строительстве и контролю в области долевого строительства.
Занимается выдачей заключения на привлечение застройщиками средств дольщиков, подготовкой документов к заседаниям возглавляемой мэром Москвы Сергеем Собяниным градостроительно-земельной комиссии (ГЗК), где рассматриваются и одобряются новые девелоперские проекты. На ГЗК за пять месяцев 2021 года согласовано строительство 9,1 млн кв.
м жилья, в то время как за тот же период прошлого года — 2,04 млн кв. м. С января по май 2019 года было одобрено 6,09 млн кв. м. Ведомство ведет реестр пострадавших граждан—соинвесторов долевого строительства и курирует работу Московского фонда защиты прав дольщиков.
Интервью взял Халиль Аминов
Стоп-краны: как эпидемия коронавируса остановила стройку в России
Временные ограничения, введенные с 13 по 19 апреля из-за угрозы распространения коронавирусной инфекции, в том числе на стройки в Москве и Подмосковье, продлеваются до 1 мая. Информация об этом появилась на сайте мэра столицы Сергея Собянина. Следует это и из постановления губернатора Андрея Воробьева.
Исключения касаются только строительства медучреждений, а также транспортной инфраструктуры. Продление запрета приведет к негативным последствиям — некоторые новостройки не получится ввести вовремя, а количество пострадавших дольщиков может вырасти в 1.5 раза, заявили «Известиям» эксперты и участники рынка.
Простой отрасли
В Москве и Московской области продлены до 1 мая временные ограничения на деятельность предприятий, которые были введены с 13 по 19 апреля из-за угрозы распространения коронавируса. Так решили столичные и подмосковные власти.
В числе ограничений – приостановка деятельности предприятий и организаций, кроме органов государственной власти и ключевых отраслей.
Временно остановлены и все строительные и ремонтные работы, кроме возведения медучреждений и транспортной инфраструктуры (метро, аэропорты, железнодорожный и наземный транспорт).
При этом в своем обращении к жителям Московской области в минувшую пятницу Андрей Воробьев отметил, что подмосковные власти планируют разработать регламент по безопасности строек.
— С одной стороны, нужно не подвергать риску людей. С другой — сделать так, чтобы стройка продолжалась. При первой возможности мы откроем стройку. Девелоперские компании должны быть к этому готовы, — сказал он. ⠀
По словам президента ГК «Основа» Александра Ручьёва, компании столичного рынка ждут разработки и принятия новых мер биологической безопасности на объектах, при соответствии которым строительный процесс мог бы возобновиться. По оценке директора строительного комплекса ГК «Гранель» Андрея Зимонова, чтобы возобновить строительный процесс на полной мощности после 1 мая девелоперам понадобится три дня.
Недельная приостановка работ на стройках столичного региона оказала минимальное влияние на отрасль. Простой же в три недели будет более болезненным, а продление запрета сверх этого срока для многих повлечет крайне негативные последствия, подчеркнул Александр Ручьев.
— Строительная отрасль глобально включает три составляющие – производство строительных материалов, логистику и саму стройку. При этом мер поддержки промышленной составляющей и транспортным компаниям никто не озвучивал, а они уже находятся на грани, — добавил он.
Цена безопасности
Остановка строительства сулит компаниям существенные финансовые расходы. Кроме прямого материального ущерба, коррозии незавершенных объектов и нарушения технологического процесса строительства, сдвинутся сроки выполнения объектов, сказал генеральный директор СК «Перспектива» Михаил Иванов. Финансовые показатели неминуемо снизятся у всех участников отрасли, уверен он.
Простой, скорее всего, повлияет на сроки ввода домов у тех застройщиков, которые вели проекты без опережения сроков, высказал мнение директор строительного комплекса ГК «Гранель» Андрей Зимонов.
— Поскольку мы строим свои проекты с опережением, введённые меры не повлияют на сроки сдачи объектов, — добавил он.
Ситуация может стать катализатором ускорения процесса укрупнения рынка – ухода с него неустойчивых строительных компаний. Абсолютно точно она приведёт к сокращению объема предложения уже в ближайшем будущем – старт новых проектов под большим вопросом, уверен Александр Ручьев.
— В очень сложной ситуации сегодня оказались подрядные организации. У них низкая маржинальность, и не у всех есть ресурсы содержать людей за свой счет на протяжении трех недель. Если ситуация затянется на более длительный срок, то для очень многих подрядных организаций положение станет критическим, — добавил Александр Ручьев.
Практически каждый дольщик в Московском регионе в сложившейся ситуации ощутит на себе перенос сроков ввода новостроек, считает генеральный директор Рейтингового агентства строительного комплекса (РАСК), эксперт площадки «Жилье и городская среда» ОНФ Николай Алексеенко.
Компаниям все также необходимо оплачивать текущие расходы, выплачивать заработную плату сотрудникам, расплачиваться за аренду техники. При этом работы не ведутся, а денежные потоки в самих компаниях по факту прекращены, Те, кто не успел накопить ликвидную подушку, будут испытывать трудности, объяснил он.
По оценке РАСК, в случае увеличения приостановки стройки до одного месяца, серьезные финансовые проблемы в течение следующего полугодия могут ощутить на себе около 75% застройщиков Москвы. В основном, средние и малые, реализующие объекты, готовность которых сейчас составляет 50-70%, высказал мнение Николай Алексеенко.
— Несмотря на то, что суммарно они строят около 5,5 млн кв. метров (из 16 млн кв. метров возводимого жилья в столице), это может оказать существенный удар по жилищному рынку Москвы.
Кроме того, проблемы этих застройщиков могут привести к появлению новых обманутых дольщиков. Их общее число в Московском регионе может вырасти в 1,5-2 раза. В Москве сейчас в проблемных объектах насчитывается порядка 3-4 тыс.
дольщиков, в Подмосковье – около 20 тыс., — высказал мнение Николай Алексеенко.
Член президиума «Опоры России» Дмитрий Котровский подтвердил «Известиям», что задержки ввода новостроек могут быть.
Уже сейчас девелоперы теряют время, ряд строительных работ относятся к сезонным – которые можно выполнить только в теплое время года, например, кровельные.
Также нарушилась цепочка взаимодействий с поставщиками строительных материалов, которую будет непросто восстановить, сказал он.
Однако эксиперт считает, что о появлении новых обманутых дольщиков все же говорить пока рано, поскольку на время пандемии введены послабления для застройщиков. Также им будет оказываться помощь от государства.
В частности, Минстрой совместно с регионами разработал меры, направленные на поддержку строительной отрасли. Например, до 1 января 2021 года отменено взыскание неустойки с девелоперов за просрочку строительства.
Также о мерах поддержки строительной отрасли в минувший четверг во время видеосовещания объявил президент страны Владимир Путин. Одна из ключевых мер – льготная ипотечная программа. Новое жилье комфорт-класса можно будет взять по ставке 6,5% — до 3 млн рублей в регионах и до 8 млн рублей в Москве и Петербурге.
Также принято решение выделить 12 млрд рублей на кредитование строительной отрасли, докапитализировать Фонд помощи обманутым дольщикам на 30 млрд рублей, а ДОМ.РФ будут предоставлены госгарантии Минфина в размере 50 млрд рублей для выкупа квартир у застройщиков. Кроме того, будет повышена доступность банковских кредитов для стройкомпаний.