Главная >
Город >
«Проверку кризисом апарты выдержали». Активность в сегменте восстанавливается
Эксперты рынка недвижимости говорят, что рынок апарт-проектов постепенно отвоевывает позиции, утраченные в разгар пандемии. Учитывая, что госпрограмма субсидирования ипотеки не распространяется на апартаменты, можно говорить о сохранении высокого интереса покупателей к сегменту.
пресс-служба Apriori Development
В последние годы апартаменты стали наиболее динамично развивающимся сегментом рынка. По типу они делятся на несколько категорий, но принципиально их можно поделить на два варианта: сервисные (находящиеся в управлении УК и прежде всего оказывающие услуги по кратко- и среднесрочному проживанию) и «псевдожилье» (ориентированные на постоянное проживание).
В Санкт-Петербурге, в отличие, например, от Москвы, в последние годы четко преобладают сервисные апартаменты, постепенно вытесняющие с рынка «псевдожилье». По данным Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость», на начало июля продажи апартаментов ведутся в 33 объектах. В предложении находится 6,2 тысячи юнитов (212 тысяч кв. метров).
«В целом по рынку сервисные апартаменты занимают 83% предложения, то есть тенденция прошлых лет, когда они более широко представлены, сохраняется», — говорит Ольга Трошева, руководитель КЦ «Петербургская Недвижимость».
Популярность апартаментов у покупателей объясняется несколькими ключевыми факторами.
«Тех, кто покупает апартаменты для собственного проживания, привлекает цена, которая ниже традиционного жилья на 15–20%. Второй плюс — это локация. Обычно апартаменты строят в самых перспективных районах в виде точечной застройки», — отмечает Дмитрий Ермышев, директор по маркетингу и рекламе Apriori Development.
Дмитрий Ермышев, директор по маркетингу и рекламе Apriori Development / пресс-служба Apriori Development
Сервисные же апартаменты наиболее интересны для тех, кого недвижимость интересует как объект для инвестиций.
«Культура инвестирования с каждым годом растет. Покупатели хотят не просто недвижимость. Им интересен готовый арендный бизнес с понятной доходностью», — считает Дмитрий Ермышев.
По его словам, передача своего юнита в управление УК в рамках той или иной доходной программы обеспечивает собственнику прибыль без личного участия в поиске арендаторов, обслуживании недвижимости и прочих хлопотах.
«Доходность апартаментов — 10–14% годовых. В сравнении с рынком аренды жилья или банковскими депозитами — это почти в два раза больше», — говорит эксперт.
Коронавирусная атака
Пандемия коронавируса атаковала сегмент сразу по двум направлениям. Первое из них — снижение продаж. Наиболее характерно оно для апреля-мая — периода максимальных антикоронавирусных ограничений. Ситуация осложнялась еще и тем, что государственная программа субсидирования ипотечной ставки, серьезно поддержавшая первичный рынок жилья, на апартаменты не распространяется.
Екатерина Запорожченко, коммерческий директор ГК Docklands development / пресс-служба ГК Docklands development
«Самым непростым для нас стал апрель, количество обращений и продаж снизилось на 70% по сравнению с прошлым годом», — признает Екатерина Запорожченко, коммерческий директор ГК Docklands development.
Это, естественно, отразилось на рыночных итогах второго квартала.
«В целом по рынку спрос во втором квартале 2020 года сократился на 48% относительно периода с января по март 2020 года», — рассказывает Светлана Московченко, руководитель отдела исследований Knight Frank St Petersburg.
При этом, по ее словам, за первое полугодие, благодаря высокой активности в начале года, уровень продаж превысил показатель аналогичного периода 2019 года на 17%. С ней согласна Ольга Трошева.
«Несмотря на пандемию, результаты продаж достаточно стабильные. Реализовано 2 тысячи апартаментов, что на уровне прошлых периодов. Из них 75% приходится на сервисные. Такие показатели достигнуты благодаря активизации спроса в первом квартале, на который пришлось 65% продаж полугодия», — говорит она.
Второе направление коронавирусной атаки на апартаменты, прежде всего, сервисные — падение туристического и иного въездного потока и, соответственно резкое сокращение спроса на кратко- и среднесрочную аренду юнитов.
Марина Сторожева, директор по продажам комплекса апарт-отелей VALO / пресс-служба комплекса апарт-отелей VALO
«В месяцы самоизоляции спрос на краткосрочную аренду в Петербурге по сравнению с аналогичным периодом 2019 года упал на 60%. В таких условиях достигнуть запланированной на летний сезон заполняемости в 90–95% невозможно», — отмечает Марина Сторожева, директор по продажам комплекса апарт-отелей VALO.
Ударим апартаментами по пандемии
По оценкам экспертов, избежать значительного урона сегменту помогла гибкость формата апартаментов. И девелоперы проектов, и управляющие компании предприняли ряд разнообразных мер, чтобы по возможности нейтрализовать атаку коронавируса по обоим направлениям.
«В апреле и мае спрос на апартаменты снизился в среднем на 15%. В апарт-комплексе START мы фиксировали не столько отказы покупателей, сколько просьбы поставить сделки на паузу.
Ослабления ограничений вернули интерес к недвижимости, и сейчас подавляющую часть отложенных сделок мы перевели в статус оформленных», — рассказывает Сергей Мохнарь, директор департамента развития ГК «ПСК».
Сергей Мохнарь, директор департамента развития ГК «ПСК» / пресс-служба ГК «ПСК»
Он отмечает, что кризис традиционно сопровождается снижением спроса на ипотечном рынке, связанным со сложностью подтверждения доходов.
Для таких покупателей в компании запустили первую для рынка апартаментов длинную рассрочку — на 5 лет, ежемесячные выплаты по которой находятся на уровне обычной ипотечной программы.
В партнерстве с одним из банков сформирована и льготная ипотечная программа, со ставкой под 4,2% на первый год.
«Режим самоизоляции, конечно, поставил рынок „на паузу“. Но он ответил на это решительными действиями. Например, в нашем проекте VALO мы предложили клиентам новые условия: бесплатные „длинные рассрочки“ и отсрочки платежей, понизили первоначальный взнос до 20%», — говорит Марина Сторожева.
Кроме того, по ее словам, с банком-партнером был разработан ипотечный продукт по специальной льготной ставке 4,8%.
«Оживление покупательской активности мы почувствовали уже в начале июня и поддержали ее скидками на все юниты, кроме студий», — добавляет Екатерина Запорожченко.
«Эти шаги в совокупности с оживлением рынка привели к тому, что финансовые результаты первого полугодия этого года соответствуют тому же периоду прошлого. В сложившихся условиях результат выдающийся», — подчеркивает Сергей Мохнарь.
Столь же оперативно компании перестроили и работу по сдаче юнитов в аренду.
«Сегмент, в отличие от гостиниц, смог перестроиться на долгосрочную аренду.
Даже с учетом того, что предложение долгосрочной аренды в Петербурге увеличилось в 2 раза (на рынок вышли гостиницы и квартиры, ранее сдаваемые посуточно), заполняемость петербургских апартаментов не падала ниже 40–50%. Для сравнения, гостиницы не могли достичь цифры выше 5–10% или вовсе уходили с рынка», — говорит Марина Сторожева.
Комплекс апарт-отелей VALO / пресс-служба комплекса апарт-отелей VALO
Она поясняет, что у гостиничных номеров апартаменты выигрывают за счет кухни в каждом юните, а у квартир — за счет полноценного набора гостиничных услуг, который делает проживание в апарт-комплексе максимально безопасным в эпоху пандемии. Благодаря этому загрузка в комплексе VALO в июне достигла 80%.
Новости экономики и финансов СПб, России и мира
| Строительство апарт-отеля на намывной территории В.О. Ермохин Сергей |
В редакции «Делового Петербурга» прошел круглый стол «Рынок апартов. Новые реалии и новые вызовы». Представители компаний, работающих с апартаментами, рассказали, как они пережили первую волну пандемии, сопровождавшуюся серьезными ограничениями для бизнеса.
«В пандемию всем пришлось очень сложно. В какой-то момент в начале пандемии апарт-отели чувствовали себя лучше всех остальных сегментов недвижимости. Но четыре месяца изоляции накрыли и апарт-отели», — описал ситуацию президент Ассоциации риэлторов Петербурга и Ленинградской областиИгорь Горский.
По его словам, доходность инвесторов на пике кризиса снизилась примерно в два раза. «Приходилось делать дисконты для арендаторов, чтобы их удержать. Тезис от, том что лучше заработать что-то, чем ничего, в пандемию был лозунгом всякого уважающего себя рантье», — пояснил Игорь Горский.
«Однако сейчас апарт-отели, как ванька-встанька, демонстрируют самые лучшие показатели по заполняемости среди объектов, сдаваемых в аренду», — продолжил эксперт.
Он отметил, что на данный момент рынок восстановился на 70 — 80% от докризисных показателей. «Сейчас заполняемость апарт-отелей, на мой взгляд, активно пошла вверх.
Приехали студенты, с 12 числа можно проводить мероприятия офлайн, и мы видим увеличение спроса на апарт-отели», — сообщил президент Ассоциации риэлторов.
При этом, как ни парадоксально, в кризис на рынок продолжали выходить новые проекты. «За первое полугодие 2020 года мы зафиксировали выход шести новых апарт-отелей с общим выводом порядка 2,5 тыс. юнитов. Это на 19% больше, чем за аналогичный срок 2019 года», — рассказал Игорь Горский.
Генеральный директор ООО «Логика» Евгений Чемодуров, представляющий сайт для инвесторов PARTAPART.ru, обрисовал ситуацию с точки зрения посещаемости сайта. «В какой-то момент посещаемость у нас упала процентов на 30-40, но довольно быстро вернулась. Это было буквально в апреле», — сказал он.
Большинство апарт-отелей столкнулись с тем, что им пришлось в экстренном порядке менять концепцию и переориентироваться с туристов, которые, как правило, снимали номера на короткий срок, на другие категории арендаторов, готовых останавливаться в апарт-отеле надолго.
«Гостиница — это работа b2b, — рассказал генеральный директор УК «Вало Серивс» Константин Сторожев. — Ты работаешь с корпоративными партнерами, с туроператорами, плюс площадки бронирования. Так вот, эти все корпоративные истории одномоментно выключились. Остались розничные клиенты.
Каким образом грузить отель розничными клиентами? Надо уметь работать с b2c. Это совершенно другой формат работы. И нашу команду продавцов мы на него переключили. И за три месяца мы 400 апартаментов сдали в аренду. Конечно, на этапе старта мы вынуждены были снизить цены.
Но уже сейчас мы вернулись к тем, которые мы изначально декларировали для долгосрочной аренды».
«Когда мы столкнулись в феврале с отказом туристических групп от аренды, мы были вынуждены срочно начать искать арендаторов на долгосрочную аренду до мая, — поделилась своей историей коммерческий директор группы компаний Docklands development Екатерина Запорожченко. — Мы справились.
И это было еще в феврале, соответственно до начала пандемии. То есть мы практически ничего не потеряли. Самый тяжелый месяц был, конечно же, апрель, когда загрузка упала примерно до 55%. Но уже в конце апреля, к маю она составляла 77%, к концу мая — 87%, в июне — 98%, в июле — 98%, в августе точно так же.
И сейчас в сентябре она в районе 80 — 85%».
«Спрос во время пандемии вырос на апартаменты большей площади, — продолжила она.
— Если летом обычно приезжают туристы, которые стараются уместиться в маленький бюджет, то, когда случилась пандемия, они старались снимать апартаменты большей площади, потому что им там нужно жить.
Выбирая для себя место, где они будут жить, они выбирали апарт-отель со своей территорией, когда ты не смотришь на какие-то запреты и можешь выходить у себя на территории гулять на детскую площадку и заниматься спортом на открытом воздухе».
Те, кто не успел ввести свой объект, получили возможность задуматься о своей концепции более спокойно. «За это время тенденции, я считаю, поменялись, — высказался генеральный директор апарт-отеля ЖК Vertical на Мужества Михаил Введенский. — Когда мы начинали строить и одними из первых предложили сделать доходные апартаменты, гостиницу, то увидели, что это вызвало большой интерес.
Сейчас я немножко задумался об этом, поскольку сегодня разные есть тенденции. И мне кажется, снова определилась тенденция, что нужно делать какой-то смешанный вариант. В результате раздумий мы не начали продажи. Сегодня строим за свои средства. И обдумываем — делать сервисные или доходные апартаменты или какой-то смешанный вариант.
Из-за пандемии, мне кажется какая-то корректировка будет».
Гарантия дохода
В кризисный период инвесторы стали активнее интересоваться программами, которые гарантируют доход. «Люди, которые нам звонили, на 75% интересовались гарантированной доходностью, — сообщил Евгений Чемодуров.
— И мы проводили опрос среди наших партнеров, но её предлагали немногие. В основном все говорили: извините, это инвестиционный продукт, он имеет свои риски, как и прочие продукты на рынке. К этому нужно быть готовым».
Однако некоторые компании всё же пошли навстречу пожеланиям инвесторов. Так, например, строительная компания PLG (Plaza Lotus Group) в кризис приняла решение внести в договоры с инвесторами на следующий год гарантированный платёж в размере 20 тыс. рублей в месяц, сообщила генеральный директор отельного оператора PLG Екатерина Лисовская.
В данный момент она наблюдает всплеск продаж. По её мнению, это связано в том числе с кризисом других средств инвестирования.
«У нас вклады будут облагаться налогами, непонятно, как будут вести себя банки, инвестиции в валюту также не позволяют прогнозировать доход, есть риск, что в ближайшем будущем мы видим большое количество физлиц, потерявших сбережения на фондовых рынках.
Соответственно, люди, у которых есть деньги, вкладывают их сегодня в совершенно понятный им инструмент — метр квадратный. Таким образом, на рынке формируется повышенный спрос, который мы наблюдаем в отделе продаж с середины июня», — объяснила Екатерина Лисовская.
Екатерина Запорожченко, в свою очередь, отметила, что компания Docklands development даже в самые сложные периоды продолжала выплачивать инвесторам всего номерного фонда отеля минимальный доход в размере 30 тыс. рублей в месяц.
«Мы чётко отмечаем определенный переток интересов вкладчиков с депозитов на инвестирование в недвижимость, — подтвердил Евгений Чемодуров. — У нас значительно вырос объем запросов на апартаменты, которые либо уже сданы, либо находятся в высокой стадии готовности». По его словам, 60% запросов приходит от людей, готовых инвестировать 500 — 700 тыс. рублей.
Апартаменты вместо квартир
Следующий год будет также непростым для апарт-отелей, согласились участники рынка. «Ничего сверхъестественного в плане краткосрочной аренды, возобновления туристического потока и открытия границ до апреля-мая не произойдет, — полагает Екатерина Лисовская. — И это надо понимать. А отложенного спроса, который мы все ждем, не случится наверное еще год».
«У нас основные контракты заканчиваются с марта по май. И мы будем надеяться на то, что мы выйдем в большей степени в краткосрочный формат, где доходность выше», — поделился Константин Сторожев.
Однако уже в среднесрочной перспективе рынок апарт-отелей ждёт бурное развитие, уверен Игорь Горский. «Мы сейчас забираем клиентов у непрофессиональных арендодателей. Апарт-отели активно заходят на сегмент людей, которые сдавали квартиры в аренду.
Также я считаю, что апарт-отели заберут достаточно серьезный сегмент клиентов у отелей. В будущем будет большая конкуренция. Проектов много.
Сейчас почти каждый застройщик выходит со своими проектами апарт-отелей», — перечислил эксперт основные тенденции рынка.
Евгений Чемодуров подтвердил эти тезисы простым расчётом на основе официальных данных о туристическом потоке, который должен будет рано или поздно восстановиться, и гостиничным фондом Петербурга, насчитывающим 38 тыс.
номеров. «Требуется 85 — 95 тыс. номеров в пиковую нагрузку гарантировано, — сделал вывод руководитель PARTAPART.ru. — Понятно, что раз есть такой поток туристов и есть 38 тыс. номеров, значит серый рынок огромный».
«Апарт-отели раньше брали в основном от безысходности. А сейчас целенаправлено будут брать только те, кто уже добился в этом успеха.
Если начинать, не имея изначально концепции на дальнейшее, то, я думаю, ничего не получится», — высказал своё мнение Михаил Введенский.
Он считает, что перспективные ниши для апарт-отелей — это аналоги студенческих общежитий на окраинах и пятизвездочных отелей в центре.
Уже сейчас видно, что петербургский рынок апарт-отелей заинтересовал гостиничных операторов, отметил Константин Сторожев. «В городе уже три объявленных проекта с участием международных гостиничных операторов, — рассказал он. — Это характерно. Когда мы в первый раз общались с ними, я тогда объехал всех. И все говорили — нет, это невозможно. Сейчас они думают, как этот рынок не упустить».
Выделите фрагмент с текстом ошибки и нажмите Ctrl+Enter
Обсуждаем новости здесь. Присоединяйтесь!
«Никогда апартаменты жильем не станут»
О том, в каких случаях лучше отказаться от покупки апартаментов и почему не стоит ожидать, что их скоро приравняют к жилью, в интервью «Ъ» рассказал глава комитета Константин Тимофеев.
— Какой объем проектов был с начала года согласован с градостроительно-земельной комиссией (ГЗК)? Сколько приходится на жилье?
— С начала года 21 млн кв. м, из которых 9 млн кв. м, то есть практически половина,— это жилая недвижимость. Скорее всего, такая пропорция будет сохраняться в ближайшее время. Сейчас жилье — это основное, что продается на рынке. По нашим данным, на сегодняшний день на рынке экспонируется около 16 млн кв.
м недвижимости, где есть привлечение денежных средств граждан. Порядка 85% — это жилье. Кредиты для инвесторов сейчас достаточно дорогие: строят в основном те, кто может привлекать деньги населения. Сейчас по 214-ФЗ («Об участии в долевом строительстве».
— «Ъ») возводится 98% объектов: в 466 проектах ведутся продажи по договорам долевого участия и 36 объектов существуют как жилищно-строительные кооперативы.
— Какая статистика по остальным типам объектов?
— Еще 1,7 млн кв. м — спортивные объекты и социальная инфраструктура; 2,1 млн кв. м — промышленные; 4,6 млн кв. м — административные и торговые здания; 0,95 млн кв. м — гостиницы.
— Снизилось ли число согласованных проектов по сравнению с прошлым годом?
— Сейчас мы, по сути, оперируем только данными за три квартала, но уже понятно, что число согласований снизилось на фоне экономической нестабильности. Если в прошлом году на каждом заседании ГЗК мы рассматривали 70-80 вопросов, то теперь — 30-40.
Отчасти это произошло и потому, что половина вопросов одобряется на рабочей группе ГЗК под руководством заместителя мэра Марата Хуснуллина. По итогам 2015 года суммарно было согласовано 42,7 млн кв. м, из которых 18,7 млн кв. м — жилье; 8,9 млн кв. м — торговые и офисные площади; 3,9 млн кв.
м — социальные и спортивные; 3,4 млн кв. м — промышленные и 2,2 млн кв. м — гостиницы.
— О каком объеме согласованных проектов можно будет говорить к концу года?
— Ожидается еще несколько крупных ГПЗУ (градостроительных планов земельного участка.— «Ъ»), то есть я думаю, в итоге мы получим 30-35 млн кв. м. В итоге пропорция по жилью осталась, но общий объем согласованных проектов снизился.
— В начале года мы говорили о том, что многие инвесторы стремятся внести изменения в полученную ранее разрешительную документацию и построить жилье там, где планировалась коммерческая недвижимость. Эти проекты не повлияли на статистику?
— Конечно, мы шли навстречу инвесторам в ситуациях, где пересогласование не противоречило градостроительному развитию города. Речь шла о единичных случаях. В итоге таких пересогласований было около десяти, и большинство обращений к нам поступило еще в прошлом году. В этом году их число ощутимо снизилось.
— Объем предложения на жилищном рынке за последние два года значительно вырос, а число согласований сокращается. Вы не видите здесь противоречия?
— Каждый год у нас вводится 5-6 млн кв. м жилья, при этом согласовываем мы значительно больше. Если в прошлом году мы согласовали более 18 млн кв. м жилья, получается, что сформировался задел на три-четыре года. Если в один конкретный год число согласованных проектов сокращается, это еще ни о чем не говорит.
Плюс нужно понимать, что объем согласований не может расти вечно. Сейчас у нас есть достаточно большие земельные резервы — за счет промышленных зон, территорий Новой Москвы, но они не бесконечны. Процесс строительства жилья, по моему мнению, сейчас ускорился в основном за счет политики крупных игроков.
Лидеры рынка у нас сейчас — это ПИК, теперь в его составе «Мортон», «Пионер», «Лидер», «Интеко», ЛСР.
— Одобряя проекты на ГЗК, вы не регулируете общий объем согласованного жилья или офисов, чтобы, например, не было затоваривания?
— Рынок может регулировать только конкуренция, других способов нет. Например, сейчас общий объем согласованных за последние два года проектов по жилью и офисам превышает 50 млн кв. м. На многие из них выданы ГПЗУ, но в стройке пока не все. Как только инвесторы получают деньги, они могут получить разрешительные документы и выйти на площадку.
Возникает вопрос: если мы предполагаем введение ограничений, где должен быть установлен административный барьер? На этапе выдачи разрешений на строительство? Это противоречит всему нашему градостроительному развитию. Сейчас мы, наоборот, говорим, что все должно делаться быстро и разрешение на строительство должно выдаваться быстро.
Если вводить ограничения на этапе выдачи ГПЗУ, которые выдаются с заделом на три года, то к тому рынку, который мы хотим увидеть, мы придем только три года спустя. А если к тому времени ситуация будет меняться, то выходит, что попутно придется все заново регулировать. Объемы застройки заложены в генплане города и правилах застройки и землепользования.
Должно быть построено то, что они предполагают. Вопрос только — в какой последовательности. Вот тут рынок и выступает регулятором.
— Уже несколько лет обсуждается возможность приравнивания апартаментов к жилью. У этого проекта есть перспективы?
— Я противник этих изменений. Сейчас в законе есть понятие жилого и нежилого объекта, есть нормы их строительства, экспертизы, инсоляции, пожарных проездов и всего прочего. Понятно, что у жилья эти нормы более комфортные.
Например, на одну квартиру в жилом фонде необходимо примерно одно-два места на парковке, для гостиницы нужно одно место на десять номеров. Поэтому тем, кто хочет приравнять апартаменты к жилью, советую строить жилье.
Но если не будет сделано благоустройство, построена социальная инфраструктура, соблюдены все санитарные и изоляционные нормы, объект не может считаться жилым.
— Некоторые застройщики сейчас предлагают покупателям апартаменты, обещая в дальнейшем перевести их в жилой фонд.
— Это невозможно, но есть примеры, когда застройщики обещают гражданам это сделать. Например, есть история про объект «Клуб дзюдо» (Куликовская улица, 9Б, корп. 20, микрорайон 2). Инвестор строил двухэтажный спортивный комплекс, в какой-то момент он сказал, что этого недостаточно, и попросил увеличить этажность до четырех.
Ему пошли навстречу. В итоге нежилой спортивный объект сейчас продается как апартаменты. В договоре купли-продажи указано, что после сдачи объекта инвестор обязуется перевести его в жилье. Мы сделали контрольную закупку и отправили запрос в прокуратуру. Такие вещи, конечно, нужно пресекать: никогда апартаменты жильем не станут.
Единственный возможный вариант, когда участок изначально предполагал строительство апартаментов, но нормативы позволяют сделать там жилье,— тогда инвестор может перепроектировать здание. Но, повторюсь, это все происходит только на этапе проектирования.
На этапах строительства и сдачи здания в эксплуатацию что-либо изменить уже невозможно.
— Сейчас в Москве есть крупные проекты, которые предполагают строительство и жилья, и апартаментов. Очевидно, что инвесторы выбирают такие варианты, когда не в состоянии построить всю необходимую инфраструктуру, в итоге нагрузка на существующие объекты оказывается в два раза больше. Вам не кажется это проблемой?
— Это уже вопрос нашего с вами уровня информирования и образования. Например, сейчас в центре города есть ограничения для личного автотранспорта, к ним привыкли, стали больше пользоваться метро.
Здесь то же самое: когда молодая семья покупает апартаменты, у нее нет возможности пристроить ребенка в городской детский сад, она должна быть готова отвести его в частный. Рынок должен подстроиться — если в этом районе есть спрос, появится и предложение в виде частных садиков и школ.
Пока мы не отмечаем большого числа жалоб от людей, которые купили апартаменты и не могут устроить детей в образовательные учреждения.
— Сколько апартаментов в этом году запланировано к вводу?
— Это 14 объектов на 4,17 тыс. апартаментов. Суммарно это где-то 700-800 тыс. кв. м, то есть в два раза выше показателя прошлого года, когда было сдано 350 тыс. кв. м.
На рынке есть интерес к апартаментам, и инвесторы в них вкладываются, все логично. Тем не менее я не думаю, что в будущем эта цифра существенно увеличится.
Скорее всего, ввод будет оставаться на уровне 700 тыс. кв. м в ближайшие несколько нет.
— Вы ставите перед собой задачу защищать покупателей апартаментов от мошеннических схем?
— Наша задача предупреждать появление пострадавших граждан, покупающих жилье, к которому апартаменты не относятся. Есть ответственные застройщики, которые продают апартаменты по ДДУ, но их не так много. Если имеются случаи продажи апартаментов под видом жилья, то мы сообщаем об этом в прокуратуру.
Но сами граждане тоже должны понимать всю ответственность. Есть люди, которые хотят купить квартиру на 30% дешевле рынка, и больше ни о чем не думают. Они заключают сделки и не смотрят документы. Наверное, можно сказать, что их обманули, не хватило квалификации в чем-то разобраться. Такая история была, в частности, с клиентами СУ-155.
Сейчас у нас появляются новые сложные объекты.
— За счет чего растет число проблемных проектов?
— Мы предполагали этот рост еще несколько лет назад. Когда начался рост ставок на рынке кредитования, стали появляться новые застройщики, которые не рассчитали свои силы, пустили деньги не по назначению и сегодня вынуждены переносить сроки завершения строительства.
Сейчас есть несколько проектов, которые можно будет решать только через процедуру банкротства застройщиков,— это, например, «Терлецкий парк» на Новогиреевской улице (застройщик АО «Глобинвестстрой»), ЖК «Академ-Палас» на проспекте Вернадского (АО ОСК), Sky House на Мытной улице (ООО «Олтэр») и несколько объектов на новой территории.
— Сколько всего сейчас обманутых дольщиков?
— В реестре пострадавших граждан 838 человек по 22 объектам. Из них самые известные ЖК «Царицыно» и бывшая «Кутузовская миля» на Кременчугской улице. На последнем объекте недавно сменился инвестор, но темпы строительства все равно очень низкие. Мы проводим встречи с застройщиком каждый месяц и во всем ему помогаем.
— Уже есть принципиальные решения по объектам СУ-155?
— В Москве шесть незаконченных строек СУ-155, из которых наиболее проблемные три: на улице Бочкова, в Щербинке и на Балаклавском проспекте. Назначенный санатор «Российский капитал» практически не работает с ними. Ситуация достаточно сложная.
Например, земля на улице Бочкова находится на балансе ОАО «Калибровский завод», которое кредитовалось у ВТБ, и теперь банк как залогодержатель в рамках банкротства должника планирует забрать этот участок. В жилищно-строительном кооперативе состоят 167 покупателей квартир и юридически не имеют к этому имуществу прямого отношения.
Получается, что санатор остается без земли и, кто будет строить дома, непонятно. Мы просили, чтобы «Российский капитал» занимался строительством, а ВТБ самостоятельно покрывал свои потери за счет резервов, поскольку это банк с госучастием. Но, к сожалению, пока мы ни до чего не договорились.
Банк хочет застраивать участок сам, но при этом не заниматься расселением членов кооператива. Точно такая же ситуация в Щербинке: земля принадлежит частному инвестору, на ней СУ-155 начала строительство дома, отношения никак не зарегистрированы, теперь «Российский капитал» не может войти в этот проект, не договорившись с собственником.
Держатель земли готов заключить соглашение с банком, но не хочет иметь дел с СУ-155. Кредитный комитет пока не может одобрить это решение. При этом изначально с «Российским капиталом» была договоренность о том, что вопрос застройки данных участков с учетом интересов пайщиков должен решиться летом текущего года.
Строительство жилого дома в районе Чертаново на Балаклавском проспекте возможно после вовлечения федерального земельного участка в хозяйственный оборот. Для этого должно быть постановление правительства РФ. Его проект уже подготовил АКБ «Российский капитал», ряд сторон его уже согласовал, в том числе и правительство Москвы. Слово за федералами.
— Как должна строиться работа «Российского капитала» с проблемными объектами СУ-155 в Москве?
— В Москве есть как минимум три свободных участка, оставшихся от СУ-155. За счет строительства на них недвижимости и прибыли от ее продажи можно завершить все проблемные объекты.
Назвать их адреса я пока не могу, в том числе в интересах граждан. Даже в этом году мы фиксировали продажи в кооперативах СУ-155, после того как на федеральном уровне было объявлено, что все объекты будут закончены.
Это как новые договоры, так и перепродажа прав.
— Много случаев переуступки?
— Их невозможно отследить. Сейчас идет процесс банкротства СУ-155, и в реестр кредиторов заявилось всего 25% пострадавших покупателей.
— Несколько лет назад городские власти говорили о том, что в Москве резко стоит проблема с нехваткой гостиниц сегмента три-четыре звезды. Можно говорить о том, что эту проблему удалось решить?
— Темпы строительства гостиниц в целом растут. Если в 2015 году были введены девять объектов на 1,6 тыс. мест, то в этом году планируется ввод восьми отелей на 1,5 тыс. мест, в 2017-2018 годах — еще 43 гостиницы. Не могу сказать, что инвесторы проявляют интерес к какой-то определенной категории.
Сейчас строятся отели разных форматов, причем крупные застройщики предпочитают строить комплексы отелей разного уровня в рамках одного проекта. Рынок сам регулирует эту ситуацию.
Популярность Москвы как туристического центра постоянно растет: в 2015 году в город приехали 17,1 млн туристов, в 2016-м, по предварительным прогнозам, будет 17,5 млн, в 2017-м — 18,4 млн, в 2018-м — 19,5 млн туристов.
— Вы не опасаетесь проблем с размещением на период чемпионата мира по футболу в 2018 году?
— Согласно требованиям FIFA, для размещения основных клиентских групп нужно 14,2 тыс. номеров. К 2018 году общий гостиничный фонд Москвы будет составлять 56,2 тыс. номеров на 108,6 тыс. мест.
Так что проблем не будет. Гости ЧМ-2018 также смогут размещаться в гостиницах Московской области. Суммарно мы рассчитываем, что для их размещения будут задействованы 123,6 тыс.
номеров, не считая возможностей жилого фонда.
— Планировалось, что к ЧМ-2018 в гостиницу будет переоборудован один из домов-книжек на Новом Арбате. Не так давно инвестором этого проекта стали структуры Павла Те. У него есть шансы успеть?
— Мы пока не видели концепцию этого проекта. Но он достаточно сложный. Речь в любом случае идет о масштабном редевелопменте, включающем и внутреннюю, и внешнюю реконструкцию. Не думаю, что объект будет сдан так быстро.
— Городские власти постоянно заявляют об интересе к строительству ТПУ иностранных инвесторов. Но ни один из них на московском рынке так и не появился. В принципе нельзя сказать, что эти проекты пользуются ажиотажным спросом. В чем их проблема?
— Программа по созданию ТПУ действительно идет не так активно, как нам хотелось бы: определены инвесторы для четырех из 135 капитальных узлов, а еще по семи торги состоялись, идет подведение итогов.
Первая проблема в том, что не для всех проектов еще проработан градостроительный потенциал, одобрены проекты планировок. Вторая — сводится к тому, что не всех инвесторов устраивают предложенные городом схемы по итогам оценки своих рисков.
Сейчас мы продаем доли в акционерных обществах, миноритарным владельцам которых остается «Мосинжпроект». Второй возможный вариант, когда город продает на аукционе право на строительство коммерческих площадей и на вырученные средства занимается строительством технической составляющей.
Примером может служить ТПУ «Ботанический сад». Поскольку продажи только недавно начались, ни один из ТПУ еще не реализован. Для инвесторов это новый продукт на рынке, поэтому возможные риски отпугивают потенциальных интересантов.
Беседовали Екатерина Геращенко, Александра Мерцалова Подробнее: http://www.kommersant.ru/doc/3157961
Что не так с апартаментами и стоит ли инвестировать в них сегодня :: Мнения :: РБК Недвижимость
Недавно Минстрой предложил внести поправки и отказаться от строительства апартаментов. Что не так с форматом апартаментов и почему вопрос с их статусом давно пора решить? Стоит ли на волне изменений инвестировать в проекты с апартаментами и как выбрать наиболее ликвидное предложение?
Формат апартаментов появился в 2008 году.
Причем произошло это не столько из-за потребности спроса, сколько из-за того, что девелоперы, обладая площадками в центральных районах города под офисное строительство, столкнулись с проблемами спроса на коммерческие помещения.
В поисках решений родилась концепция апартаментов — то есть нежилья с жилыми функциями. Формат быстро нашел свою нишу в условиях дефицита предложения, а такие проекты в центральных районах начали пользоваться спросом.
Несмотря на то что формат апартаментов нашел своего покупателя, ряд противоречий так и не был решен за более чем десятилетний срок их существования.
Что не так с апартаментами?
- Отсутствие инфраструктуры
Самое главное противоречие заложено в самом формате. С одной стороны — это нежилое помещение, с другой — его используют под жилье.
Соответственно, при реализации проекта девелопер не обязан создавать инфраструктуру для будущих жильцов. Получается, что нагрузка на существующие объекты инфраструктуры существенно возрастает, причем непропорционально количеству проживающих в районе.
Если поначалу это было не столь заметно, то сегодня, когда в Москве построено более 3 млн кв. м апартаментов, проблема стала острой.
- Что значит жить в юридически нежилом помещении
Апартаменты никак не описаны на законодательном уровне, юридически данный формат относится к нежилым помещениям, в апартаментах нельзя прописаться. И если собственников жилья от неправомерного использования жилых помещений в иных целях защищает Жилищный кодекс, то у владельцев апартаментов таких гарантий нет.
Именно поэтому нередко встречаются ситуации, когда кто-то приобретает апартаменты с целью проживания, а в итоге находится в эпицентре офисного окружения. Регламентировать это практически невозможно. Сами же застройщики, как правило, дистанцируются от решения таких ситуаций.
Для них главное — вовремя построить и передать объект собственнику.
Есть и другие спорные моменты в формате апартаментов, из-за которых проживать в таких проектах может быть сомнительно.
В отличие от жилья, к апартаментам можно не применять нормы СанПиНа, чем активно пользуются многие застройщики.
Поэтому высока вероятность, что микроклимат в апартаментах будет значительно хуже, возможны проблемы с вентиляцией и инсоляцией. В условиях пандемии этот фактор становится особенно актуальным.
Покупателей апартаментов привлекало, как правило, два фактора — удачное расположение проектов и относительно низкая цена.
Но по факту на рынке появился формат недвижимости, который не пригоден для комфортного самостоятельного проживания.
Все это заставляло чиновников уже не первый раз задумываться о том, чтобы основательно реформировать апартаменты или вообще запретить их. Судя по всему, решили пойти по второму пути.
- Неравные условия: девелопер апартаментов vs лобби застройщиков
С точки зрения строительной отрасли застройщики жилья и апартаментов находятся в неравных условиях.
Девелоперы жилых проектов вынуждены реализовывать проекты с пониженной плотностью застройки, соблюдать все необходимые нормы (включая нормы по инсоляции), несут нагрузку по социальной инфраструктуре и платят взносы в городской бюджет на ее развитие.
В то время как застройщики апартаментов находятся в более выгодной ситуации — все перечисленные нормы для них необязательны. Такая несправедливость, по моему мнению, тоже сыграла свою роль. Лобби застройщиков жилья в конечном счете одержало верх над компаниями, которые строят апартаменты.
Я лично полностью поддерживаю подобную трансформацию на рынке, все-таки жилье должно быть жильем и требования, которые к нему предъявляются, должны соблюдаться. Это гарантирует его покупателям комфорт и здоровое проживание на протяжении многих лет. Апартаменты таких гарантий не дают.
- Апартаменты помешали программе реновации
Помимо прочего, формат апартаментов не несет нагрузки по программе реновации, в то время как девелоперы жилья в районах, где реализуется программа, вынуждены отдавать часть квартир государству под переселение.
Нередки случаи, когда застройщик принимает решение в пользу строительства апартаментов с целью избежать такой нагрузки.
Учитывая, что проект реновации будет, по всей видимости, масштабироваться на всю страну, наличие самого формата апартаментов может помешать программе.
Говоря о недостатках апартаментов, сразу хотел бы оговориться — хотя к самому формату много вопросов, в ряде случаев апартаменты оказались в городе весьма кстати.
Так, например, в условиях тесной исторической застройки центра строительство жилого комплекса со всей требуемой инфраструктурой не всегда возможно, в то время как сам район нуждается в дополнительных площадях для проживания.
В такой ситуации апартаменты были бы вполне жизнеспособны и уместны.
Что делать в условиях неопределенности и стоит ли инвестировать в апартаменты сегодня?
Несмотря на то что регламент ухода от апартаментов пока не разработан, мы не видим места для паники.
Надо понимать, что закон обратной силы не имеет, поэтому проекты, которые к моменту вступления закона в силу получили градостроительный план земельного участка (ГПЗУ), будут реализованы.
И их вместе с уже построенными апартаментами вполне можно рассматривать в качестве инвестиционного актива. Более рискованным вложением может оказаться проект без ГПЗУ.
Самое важное правило, которым стоит руководствоваться, — грамотный выбор локации проекта и анализ сценария его дальнейшего использования. Приоритет стоит отдавать апартаментам, которые расположены в зонах деловой активности города, где имеется недостаток в жилых проектах.
Немаловажно рассматривать не только имеющееся в районе жилье, но и потенциал района с точки зрения будущего строительства. В зонах высокой деловой активности всегда будет спрос на аренду помещений с целью проживания. Если говорить конкретнее, то можно привести район «Москва-Сити»: жилья здесь нет совсем, а количество желающих проживать на территории «Сити» измеряется тысячами.
Апартаменты в подобной локации весьма уместны, и с изменением законодательства спрос на них не изменится.
Цены свободной планировки
В Москве спрос на апартаменты по итогам первых четырех месяцев 2020 года оказался более устойчивым, чем на квартиры. На этом фоне девелоперам удалось за год увеличить среднюю стоимость их предложения на 12%.
Темпы прироста оказались выше, чем в сегменте традиционных квартир. Эта тенденция может укрепиться.
Консультанты ждут, что спрос на апартаменты будет расти за счет снижения в период кризиса доходов населения: средняя площадь, а следовательно, и бюджет покупки в этом сегменте ниже, чем в случае с квартирами.
В апреле средняя стоимость апартаментов массового сегмента составила 191 тыс. руб. за 1 кв. м, что на 12% выше, чем за аналогичный период прошлого года. Такие данные в своем исследовании сообщают аналитики компании «Метриум». Для сравнения они приводят показатели рынка традиционных квартир: там рост за год составил 1,6%, до 188 тыс. руб. за 1 кв. м.
Гендиректор «Миэль-Новостройки» Наталья Шаталина подтверждает, что сейчас средняя стоимость апартаментов комфорткласса в Москве составляет 189,7 тыс. руб. за 1 кв. м, это на 4,4% выше аналогичного показателя для квартир — 181,7 тыс.
руб. При этом, по словам эксперта, в апреле 2019 года наблюдалась противоположная ситуация: апартаменты в новостройках экспонировались по средней цене 156,9 тыс. руб. за 1 кв. м, это было на 7,7% ниже аналогичного показателя для квартир.
Положительную динамику цен обеспечил, в частности, более устойчивый спрос на апартаменты в первые четыре месяца года.
По оценкам «Метриум», число неинвестиционных сделок с физическими лицами, покупавшими менее трех квартир на человека, в сегменте по итогам периода c января по апрель увеличилось на 1% относительно аналогичного периода прошлого года. Динамика продаж квартир за тот же период сократилась на 13%. При этом по итогам первого квартала 2020 года продажи апартаментов выросли на 32% относительно аналогичного периода прошлого года.
Хотя доля апартаментов в структуре продаж новостроек пока остается незначительной, положительные сдвиги уже есть, заметил руководитель департамента консалтинга и аналитики «Азбуки жилья» Ярослав Дарусенков. По его оценкам, если со второй половины 2018 года апартаменты формировали 7–9% от общего числа сделок на первичном рынке в старых границах Москвы, то за январь—март 2020 года значение достигло 10%.
Директор департамента проектного консалтинга Est-a-Tet Роман Родионцев объясняет, что многие покупатели выбирают апартаменты из-за более низкой стоимости лотов. Это подтверждают расчеты «Метриум», согласно которым в апреле средняя цена апартаментов в московских новостройках составляла 7,8 млн руб.
, в то время как средняя стоимость квартиры — 11 млн руб. Средняя площадь лотов в этих категориях составила 41 кв. м и 59 кв. м соответственно. Традиционно именно на первичном рынке апартаментов экспонируются экстремально маленькие помещения, площадь которых может быть меньше 20 кв. м.
Гендиректор УК «Развитие» Игорь Козельцев объясняет, что разница в итоговой цене объясняется не только небольшой площадью, но и более мягкими требованиями к планировке, например, инсоляции и расположению «мокрых» зон.
Председатель совета директоров «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова указывает, что стоимость апартаментов, как правило, оказывается на 20–25% ниже аналогичного показателя для жилья.
Господин Родионцев не исключает, что на фоне кризиса апартаментам удастся привлечь дополнительный покупательский спрос, особенно эта тенденция будет ощущаться в массовом сегменте.
Об этом же говорит управляющий партнер «Метриум» Мария Литинецкая: «Апартаменты начнут чаще рассматривать те, чьи доходы сократятся из-за кризиса».
Гендиректор Key Capital Сергей Камлюк считает дополнительным фактором роста покупательского спроса в сегменте активное лоббирование со стороны девелоперского сообщества возможности приравнять юридический статус апартаментов и жилья. Это, например, позволит покупателям апартаментов иметь постоянную регистрацию.
Большинству горожан необходима регистрация по месту жительства, чтобы пользоваться социальной инфраструктурой, поэтому в некоторых случаях потенциальные покупатели не рассматривают такие площади для покупки, заключает Наталья Шаталина.
Александра Мерцалова
В москве стали строить в 1,5 раза больше апартаментов
По итогам 2018 года на первичном рынке в старых границах Москвы экспонировался 251 проект суммарной площадью 2,74 млн кв. м.
Из этого объема в 57 новостройках предлагаются апартаменты, еще 21 проект относится к смешанной застройке, в котором представлены оба типа недвижимости.
При этом одним из трендов в сегменте апартаментов является выход проектов бизнес- и премиум-класса, отмечают в компании «Бон Тон».
За 2018 год вышло на 54% проектов больше, чем в 2017 году. Прирост апартаментов отмечался в сегментах бизнес и премиум — за 12 месяцев в реализацию вышло 17 проектов.
Что касается объема корпусов, то здесь отмечалась положительная динамика по всем классам. В комфорте прирост нового предложения составил 60%, в бизнес-классе — в 2,5 раза, в премиум-классе в 3,5 раза.
Например, если в 2017 году вышло 7 корпусов с апартаментами бизнес-класса, то в 2018 году — 18 корпусов.
Активный выход проектов более высокого ценового сегмента повлиял на структуру предложения в экспозиции. Доля комфорт-класса снизилась на 3,9% и составила 21%. Бизнес, несмотря на сокращение в размере 10,7%, оставляет за собой основные позиции. На него приходится более половины рынка апартаментов (51,1%). Премиум-класса стало больше — его доля увеличилась с 13,3% до 27,9%.
Как отмечают в «Бон Тон», большая часть предложения апартаментов сосредоточена в 3 округах: САО (29,9%, 14 проектов), СВАО (23,2%, 15 проектов) и ЦАО (22,6%, 22 проекта). Минимальный показатель в ВАО и ЮВАО — здесь находится 0,8% и 0,4% апартаментов, соответственно. Доля остальных округов представлена в диапазоне от 3,8% до 9,1%.
По стадиям строительной готовности большая часть предложения апартаментов — порядка 40,2% — находится на начальной стадии (нулевой цикл и монтаж первых этажей). На стадии введенных объемов представлено 22,7% апартаментов.
Средняя стоимость квадратного метра на рынке апартаментов составила 272,5 тыс. руб., что на 3,5% выше, чем в конце прошлого года. Как отмечают в «Бон Тон», был зафиксирован отскок цены в комфорт-классе на 6,1% вверх за счет выхода более мелких форматов. В премиум-классе зафиксирован прирост на 8,1% за счет выхода предложения с полной отделкой.
С точки зрения округов по средней цене лота — от 14,1 до 38,6 млн рублей — лидируют СЗАО, САО и ЦАО. Наиболее доступные предложения сосредоточены в ВАО, ЮВАО и ЮЗАО — здесь средняя стоимость предложения составляет от 4,9 до 8,9 млн рублей.
Как отмечают в компании «Бон Тон», активизация спроса положительным образом отразилась и на сегменте апартаментов — продажи выросли за год примерно на треть. Наибольший прирост (на 59,8%) продемонстрировал комфорт-класс. В бизнес-классе объем продаж увеличился на 11,9% и на 5,2% в премиуме.
- «Покупатели уже изучили все плюсы и минусы апартаментов и выбирают их вполне осознанно»
- Московские инвесторы распробовали апарт-отели: число сделок выросло в 10 раз
Дата публикации 29 декабря 2018