Цены на аренду квартир в Москве в этом году упали примерно на 10% — в среднем за «однушку» хозяева сейчас просят 35 тысяч рублей в месяц, а еще год назад аппетиты были ближе к 40 тысячам. Виной всему пандемия — она серьезно ударила по спросу на арендное жилье, из-за чего владельцам сдаваемых квартир пришлось снижать цены. Что же будет дальше?
iStock
Распространять льготную ипотеку на вторичное жилье не будут
Если зайти на сайты по поиску съемных апартаментов, то варианты за 25 тысяч в месяц можно найти даже недалеко от Третьего транспортного кольца. Да, чаще всего это старые хрущевки, много лет не знавшие ремонта, но еще несколько лет назад за эти деньги нельзя было снять практически ничего. Корреспондент «РГ» хорошо это помнит, поскольку сам восемь лет прожил на съемных квартирах.
Снижение спроса, а вслед за ним и цен произошло весной, с началом пандемии, вспоминают риелторы.
«В период весенне-летних ограничительных мер многие иногородние арендаторы отправились домой и не вернулись в столицу — кто-то продолжает трудиться удаленно, кто-то потерял работу — квартиры, в которых они проживали в Москве, освободились», — объясняет замдиректора департамента аренды квартир компании «Инком-Недвижимость» Оксана Полякова.
Вдобавок на рынке появились квартиры, которые раньше вообще не сдавались надолго. Многие владельцы жилья, особенно в центре города, предпочитали сдавать его туристам посуточно — так получалось выгоднее.
Но с наступлением коронакризиса туристов стало в разы меньше, и хозяева выставили свои квартиры для долгосрочной аренды. В итоге выбор у арендаторов сейчас на 17% больше, чем год назад.
«В следующем году мы также ожидаем пополнения арендной экспозиции — в том числе жильем, приобретенным в 2020-м на волне ажиотажного покупательского спроса: предположительно прирост составит 20%», — прогнозирует Полякова.
Пока же средние цены на аренду такие: 35 тысяч рублей в месяц за однокомнатную квартиру, 52 тысячи за «двушку» и около 60 тысяч за трехкомнатную. Речь идет о масс-маркете — самом распространенном жилье. Разумеется, в небоскребах «Москвы-Сити» или других премиальных жилых комплексах расценки другие. При этом хозяева сейчас согласны на торг — в среднем можно сбить 5% от цены в объявлении.
В Ленобласти на праздники резко увеличился спрос на аренду домов
Прогнозы на будущий год риелторы строят осторожно. Говорят, все будет зависеть от ограничений, которые этой весной и привели к переменам. Если не будет карантина, то цены, скорее всего, вернутся к прошлогодним показателям — то есть 10-процентное падение просто отыграется назад.
Отчасти, кстати, на это может повлиять появление новых квартир. «РГ» уже рассказывала, что жилье в новостройках по льготной ипотеке в Москве сейчас скупают даже жители регионов. Многие из них хотят заработать на аренде — а значит будет выставлять жилье на рынок.
Разумеется, цены на него будут выше среднего — квартиры с новым ремонтом и мебелью в новостройках традиционно котируются выше.
Но в конечном счете все будет зависеть от возможностей арендаторов. Сейчас большинство людей тратить большие деньги на аренду не готово — проще взять льготную ипотеку и платить сопоставимые суммы, но со временем получить квартиру в собственность.
Количество квартир в аренду в Москве выросло более чем в 1,5 раза
Евгений Разумный / Ведомости
Количество квартир, предлагаемых в долгосрочную аренду в Москве, к началу сентября увеличилось до 56 500 лотов, говорит главный аналитик группы компаний «Миэль» Екатерина Бережнова.
По ее словам, это самый высокий показатель за всю историю арендного жилья в столице. К примеру, в феврале, т. е.
до начала пандемии коронавируса, на московском рынке было представлено на 61% лотов меньше – около 35 000 квартир.
Примерно столько же квартир, по словам Бережновой, выставлялось в столице в последние годы.
Резкое увеличение предложения в этом сегменте заметили и другие опрошенные «Ведомостями» эксперты.
Основной рост количества лотов произошел с апреля по июль, отмечает руководитель направления вторичной недвижимости и долгосрочной аренды «Авито недвижимости» Руслан Закирьянов.
По данным аналитического центра ЦИАН, более чем в 2 раза увеличилось количество объявлений об аренде жилья в Москве с начала года. В январе пользователи сервиса создали 6365 новых объявлений, а в августе уже 14 114.
Бережнова уточняет, что с момента начала пандемии количество предлагаемых в аренду однокомнатных квартир увеличилось на 70%, двухкомнатных – на 50%, трехкомнатных – на 40%.
Рост предложения квартир связан с введением в марте этого года режима самоизоляции, объясняют эксперты.
Количество арендаторов резко сократилось, во время пандемии многие потеряли работу и доход, поэтому они были вынуждены уехать из Москвы, объясняет Бережнова. По ее словам, после снятия ограничительных мер многие из них так и не вернулись, потому что часть работодателей сохранили удаленный режим работы.
Такой график позволил многим временно переехать в другой регион, кто-то вернулся домой, а часть жителей и вовсе решила сменить место жительства и переждать карантин за городом, соглашается с ней Закирьянов.
Кроме того, как говорит Бережнова, на ситуации сказалось и то, что многие арендодатели специально ждали окончания лета, чтобы выставить свои квартиры в аренду. Она напоминает, что именно осенью повышается активность на рынке в связи с возвращением потенциальных квартиросъемщиков в Москву.
Увеличение предложения квартир уже привело к незначительному снижению цен на аренду жилья, говорит Бережнова. По ее словам, в среднем падение с начала пандемии составило 6%. К примеру, однокомнатные квартиры подешевели на 2000–3000 руб.
Рынок восстанавливается, хотя он и находится в прямой зависимости от доходов арендаторов, уверяет гендиректор VSN Realty Яна Глазунова.
Она напоминает, что весной стоимость аренды по отдельным лотам упала почти в 2 раза, так как многие владельцы квартир пытались удержать квартиросъемщиков, понимая, что пересдать ее в период самоизоляции они уже не смогут.
Но с начала августа цены за аренду квартир начали расти, хотя пока не достигли мартовских показателей, говорит руководитель аналитического центра ЦИАН Алексей Попов. Разница, по его словам, сейчас составляет 3–4%. Средняя стоимость аренды однокомнатной квартиры на начало осени, по словам Закирьянова, составляла 32 000 руб. в месяц, двухкомнатной – 43 000 руб., а трехкомнатной – 75 000 руб.
Дальнейшая ситуация на рынке будет напрямую зависеть от эпидемиологической обстановки и возможных новых ограничительных мер, говорит Попов. По его словам, до недавнего времени сохранялась тенденция, что все большее количество сотрудников возвращаются с удаленного режима работы в офисы.
Если бы так и продолжилось, то это привело бы к росту стоимости аренды на 1–1,5%. Теперь этому могут помешать новые противоэпидемиологические меры, говорит Попов, отмечая, что пока они носят рекомендательный характер.
Тем не менее в случае повторения карантина спрос на аренду квартир опять снизится, что приведет к падению цен.
Московский рынок аренды может пострадать не только от карантина. В долгосрочной перспективе на рынок будут выставлены инвестиционные квартиры, которые были куплены по льготной ипотеке, считает Закирьянов.
Более того, льготная ипотека снизит количество потенциальных квартиросъемщиков, ведь люди, которые снимали жилье, теперь получили возможность его купить, отмечает управляющий партнер «Метриума» Мария Литинецкая.
Есть арендаторы, которые задумались о покупке квартиры, подтверждает Глазунова.
Но, по ее словам, льготную ипотеку можно использовать лишь при покупке новостроек, поэтому на время их строительства они все равно 2–3 года будут арендовать жилье, хотя и могут для снижения расходов переехать в более дешевые квартиры в менее престижных районах.
Аренда квартир в Москве
Риелторы и аналитики рассказали, что будет со стоимостью, предложением и спросом на аренду столичных квартир после Нового года
fizkes/shutterstock
Ситуация с коронавирусом внесла свои коррективы во все сферы жизни общества. Рынок аренды московского жилья не стал исключением. Если в прошлом году и до начала карантина аренда показывала рост, то сейчас упали и спрос, и цены. Дальнейшая расстановка сил будет зависеть от развития ситуации с коронавирусом.
Риелторы и аналитики рассказали, что будет со стоимостью, предложением и спросом на аренду столичных квартир в 2021 году.
Снять квартиру в Москве будет просто — спрос уменьшится
Снять квартиру в Москве сегодня очень просто: спрос на арендное жилье уменьшился. Эта тенденция сохранится и в первом квартале 2021 года, считают эксперты.
«В четвертом квартале 2020 года мы отметили снижение спроса по сравнению с тем же периодом 2019 года на 40%.
Соответственно, спрос в январе — марте 2021 года будет ниже, чем годом ранее, примерно на те же значения», — пояснила управляющий директор «Миэль» Мария Жукова.
«Как только появляются слухи о возможном объявлении карантина, спрос [на аренду жилья в Москве] существенно затихает. Если эти слухи не подтверждаются, то через неделю начинает восстанавливаться.
В новом году роста на рынке аренды жилья ожидать не стоит, так как не будет ни роста экономики, ни роста доходов населения.
Увеличить спрос, но не вернуть его до прошлогодних показателей, сможет всеобщая вакцинация и гарантии правительства в том, что не будет никаких ограничительных мер. В то же время часть сотрудников перевели на удаленный формат работы.
Даже если ситуация с коронавирусом сойдет на нет, многие компании, вероятно, оставят такой формат работы. Те, кто покинул Москву, не вернутся в город, пока ситуация не будет прозрачной», — считает руководитель департамента аренды агентства недвижимости «Азбука жилья» Роман Бабичев.
Что будет с ценами на аренду квартир в Москве в 2021 году
Предпосылок к росту стоимости аренды столичного жилья сейчас нет — соответственно, не стоит их ждать и в первом полугодии 2021 года.
«Снижение цен возможно, но незначительное, поскольку, с одной стороны, спрос ниже предложения и выбор объектов большой, а с другой, собственники в большинстве своем не готовы сдавать квартиры ниже определенного психологического порога, который уже в целом достигнут. Так, скидки даже в 2–3 тыс. руб. собственники дают крайне неохотно и только тем, кто соответствует представлениям об идеальном нанимателе», — пояснила Жукова.
Если в следующем году не будут введены жесткие карантинные ограничения, ожидается возвращение к прежним ценовым показателям, уточнила заместитель директора департамента аренды квартир риелторской компании «Инком-Недвижимость» Оксана Полякова.
По ее словам, на стоимость найма будут влиять главным образом инфляция и постепенный рост спроса. В массовом сегменте (стандарт- и комфорт-классы) наймодатели постараются индексировать снижение доходов и рост затрат на оплату услуг ЖКХ.
Однако серьезно повысить ставки не удастся, так как наниматели не готовы к существенному увеличению арендного бюджета и, скорее всего, проигнорируют переоцененный объект, считает эксперт.
Предложение арендных квартир в столице
Из-за падения спроса на аренду в столице предлагаемых под сдачу квартир сейчас больше, чем год назад.
«Ликвидные варианты по-прежнему сдаются быстро, а вот квартиры, которые несколько переоценены или обладают некоторыми потребительскими недостатками (либо собственник излишне жестко выбирает потенциальных жильцов), экспонируются на 25–30% дольше, чем раньше, до двух месяцев.
До пандемии их бы точно так же быстро сняли, сейчас ситуация иная», — отметила Жукова.
В 2021 году ожидается пополнение арендной экспозиции квартирами в новых домах, приобретенными в уходящем году, — повышение качества ассортимента может увеличить и среднюю цену предложения найма, отметили в «Инкоме».
Вероятно, часть владельцев попытается повысить доходность жилья — например, при помощи разделения квартир на студии или апартаменты, считает основатель сервиса для инвестиций в недвижимость Realiste Алексей Гальцев.
«Такая динамика приведет к росту нагрузки на социальную инфраструктуру и в перспективе двух-трех лет станет причиной ограничений в части раздела квартир и использования апартаментов для жилья — в свое время это уже произошло в Нью Йорке, Лос-Анджелесе, Сан-Франциско и других дорогих городах, где власти жестко регламентируют любые изменения такого рода», — считает эксперт.
В связи с пандемией коронавируса портрет арендатора московского жилья претерпел изменения. «Сократилась доля иностранцев из государств, с которыми у нас сейчас закрыты границы.
Также сократился трафик внутри страны, выросла доля удаленных работников, которые не приезжают в Москву из своих городов, поэтому стало существенно меньше иногородних нанимателей.
В общей структуре нанимателей выросла доля москвичей и жителей ближайших регионов», — подчеркнула Жукова.
Контингент нанимателей в 2021 году будет состоять из учащихся и студентов, приезжающих на целевые заработки и на постоянную работу, переезжающих из одних столичных съемных квартир в другие; главным образом это будут представители регионов РФ и стран бывшего СССР, состав арендаторов вряд ли скоро пополнится гражданами из стран дальнего зарубежья, резюмировала Полякова.
В Москве резко подешевела аренда элитного жилья
Все разъехались: почему квартиры в Москве теряют доходность
Ирина Власова
2020 год принес на рынок аренды недвижимости несколько новых трендов. Среди них — повышенный спрос на загородные дома и падение интереса к аренде жилья в Москве. На этом фоне городская недвижимость стала терять доходность еще быстрее: эксперты советуют не приобретать такого рода активы с целью инвестиций и присмотреться к коммерческим площадям.
2020 год ознаменовался ростом спроса на аренду загородной недвижимости и снижением спроса на аренду городской — такие тренды описали эксперты «МИЭЛЬ», подводя итоги уходящего года на рынке Москвы. Также увеличился объем предложения в сегменте долгосрочной аренды по причине оттока туристов и иногородних жителей.
Режим самоизоляции в весенние месяцы спровоцировал всплеск спроса на аренду загородной недвижимости почти в 10 раз по сравнению с аналогичным периодом 2019 года. Жители Москвы и Подмосковья, стремясь как можно быстрее уехать за город, арендовали дома иногда даже без просмотров и по завышенной цене, говорят эксперты.
90% запросов в компанию «МИЭЛЬ-Аренда» в апреле поступало от нанимателей, подыскивавших загородный дом в аренду на несколько месяцев.
Это привело к тому, что московские квартиры потеряли былую привлекательность как актив.
Если раньше можно было сдавать квартиру в Москве и жить на эти деньги в любой точке мира, с нынешним курсом рубля столичная жилая недвижимость заметно обесценилась в валюте и потеряла былой уровень доходности, констатирует эксперт рынка недвижимости Академии управления финансами и инвестициями Алексей Кричевский.
«Сдавать квартиру и не работать можно было 7-10 лет назад, когда на условные 20-22 тысячи арендного дохода от однокомнатной квартиры до вычета налогов можно было спокойно жить целый месяц. Сейчас даже те же цены на продукты выше как минимум в два раза,
— замечает Кричевский. — Если еще 5-6 лет назад одинокий человек мог потратить на еду около 2 тысяч рублей за неделю и рацион включал бы в себя полный набор необходимых продуктов, то сегодня это возможно разве что за трехкратное увеличение суммы».
Цены на аренду достигали рублевого пика в конце прошлого — начале текущего годов, а во время локдауна пошел серьезный откат, уточняет специалист.
Московские лендлорды больше не лорды
Уже после девальвации шестилетней давности сдавать типовую квартиру в Москве и безбедно жить в теплой стране стало крайне непросто, соглашается руководитель аналитического центра «Циан» Алексей Попов. Если тогда на $1 тыс.
в Юго-Восточной Азии можно было ни в чем себе не отказывать, то сейчас в пересчете на курс они превратились в $400-450, и жить на такие средства намного сложнее.
Хоть в 2020 году курс рубля снизился не вдвое, но 15-20% он потерял, указывает эксперт.
Более того, удаленный режим работы дает понимание множеству специалистов, что можно спокойно работать с московской зарплатой либо из региона, либо арендуя квартиру в Подмосковье за меньшие деньги или за предыдущий московский ценник, но с ощутимо большей площадью,
добавляет Кричевский из Академии управления финансами и инвестициями. Еще одним негативным момент для людей, которые считают сдачу жилья в аренду оптимальным решением для консервативных инвестиций, эксперт называет увеличение предложения на рынке по причине притока денег в недвижимость из банковского сектора на фоне снижения ставок по вкладам.
- «По факту это история, которая при учете всех нюансов едва выходит в ноль вместо дохода в 4-6% годовых. В связи с этим таким инвесторам хочется задать два вопроса: куда пропадают ваши советчики, риэлторы после покупки квартиры и почему лишь единицы догадались обратить внимание на коммерческую недвижимость, раз уж есть такое желание вложиться в квадратные метры»,
- — рассуждает эксперт, обращая внимание на то, что «коммерция» дает доходность, в два-три раза превышающую доходы от сдачи жилья, и не требует ремонта — его делает арендатор.
- Московские квартиры, безусловно, будут приносить доход, вопрос только — какой, говорит основатель и гендиректор инвестиционной платформы коммерческой недвижимости SimpleEstate Никита Корниенко.
«Ставки аренды, скорее всего, будут снижаться. ВВП и реально располагаемые доходы людей падают. Застройщики в этом году продали рекордное количество жилой недвижимости, и на рынке появилось очень много предложений.
Соответственно, снижаться будет и спрос, потому что у людей падают доходы — из-за удаленки люди могут переехать из квартиры в центре города на окраины, за город или вообще уехать из Москвы», — объясняет эксперт.
По его словам, если раньше стандартная доходность от сдачи квартир в аренду составляла примерно 5% годовых, то сейчас она может опуститься до 4% годовых.
«Сдача квартиры в аренду будет приносить доход, примерно сопоставимый с банковским депозитом. Если рассматривать покупку квартиры, чтобы сдавать ее, этого лучше сейчас не делать»,
— советует Никита Корниенко.
Он считает, что цены на жилую недвижимость в ближайшие один-два года, скорее всего, будут постепенно снижаться после бурного роста во втором полугодии текущего года, вызванного льготной ипотекой и желанием населения защитить свои деньги в период экономической нестабильности.
Перепродавать будет невыгодно, а арендная ставка тоже, вероятнее всего, будет снижаться — падение может достигнуть 10-20%, прогнозирует эксперт. Гендиректор SimpleEstate рекомендует инвестировать в коммерческую недвижимость, текущая доходность которой сейчас составляет 8-10% годовых.
«Можно купить помещение стрит-ритейла в новостройке (большинство застройщиков продают стрит-ритейл) — такие торговые площади можно приобрести за 15-20 млн рублей. Это может быть подъемной сумой, особенно если рассматривать ипотеку. Есть вариант также воспользоваться инструментами коллективных инвестиций в недвижимость, которые сейчас тоже есть на рынке», — резюмирует эксперт.
Загородная недвижимость — это надолго
Динамика показателей на рынке аренды загородной недвижимости, как правило, подвержена сезонности: в преддверии летнего периода отмечается повышенная активность, которая постепенно спадает к осени.
Однако в этом году ряд причин — сложная эпидемиологическая обстановка, удаленный формат работы и дистанционное обучение — стимулировал спрос на аренду объектов в данной категории на протяжении всего года, пояснили «Газете.Ru» в пресс-службе «Авито Недвижимость».
Эксперты сервиса считают, что сохранение вышеобозначенных факторов создаст предпосылки для поддержания интереса к загородному жилью и в дальнейшем.
Интерес к загородному образу жизни — это долгосрочная тенденция, уверен руководитель аналитического центра «Циан» Алексей Попов. Он отмечает, что многие компании планируют оставить режим частично удаленной работы и после пандемии, что способствует сохранению высокого спроса на жилье в пригородах и в следующем году.
Так, карантин способствовал массовому оттоку арендаторов из столицы. Кто-то предпочел сменить съемную квартиру на загородный дом, а кто-то — вернуться в родной город. В апреле этого года спрос на аренду квартир в столичном регионе снизился на 76% год к году.
После снятия основных ограничений многие потенциальные арендаторы не вернулись в Москву и остались в своих городах, поскольку большинство работодателей сохранили для своих сотрудников удаленный график. В текущем IV квартале спрос все еще держится на уровне на 40% меньше прошлогоднего.
Руководитель департамента городской недвижимости «НДВ-Супермаркет Недвижимости» Елена Мищенко прогнозирует, что спрос на аренду жилья в течение следующего года будет восстановлен, но не получит прежнего развития, как было до пандемии. По словам эксперта, сегодня выгодно именно приобретать квартиру, используя льготную ставку — ежемесячные платежи по ипотеке сопоставимы с ежемесячной арендой жилья.
Помимо прочего, отсутствие туристов в столице привело к тому, что на рынок городской аренды по очень привлекательным ценам вышли объекты, которые традиционно сдавались посуточно, отмечают в «МИЭЛЬ».
По прогнозу Елены Мищенко, в следующем году арендные ставки упадут. Однако в «Авито Недвижимость» считают, что ставки, которые сейчас на 9% ниже уровня начала 2020 года, могут вернуться на прежний уровень.
Но этот показатель будет традиционно зависеть от спроса и предложения.
На спрос будет оказывать влияние макроэкономическая ситуация в стране, а также то, как именно будут развиваться события с эпидемиологической обстановкой и идти последующее восстановление внешней миграции.
Квартиры в Москве снимают в два раза реже, чем в 2013 году
20 апреля 2015
Кризис сократил спрос на арендные квартиры в Москве, на рынке растет предложение и падают цены.
Рынок аренды городских квартир Москвы неоднороден: кризис по-разному отражается на его сегментах и даже на отдельных объектах. Кроме того, свою лепту в атмосферу ценовой неопределенности вносят собственники арендного жилья, которые не готовы оказаться от своих ожиданий – сегодня во многих случаях завышенных.
Однако арендодателям рано или поздно придется отказаться от иллюзий о прежних заработках от сдачи жилья и умерить свои аппетиты. «Если раньше – до весны 2014 года, ставки постоянно увеличивались, то затем рынок развернулся в обратную сторону», — говорит и.о. руководителя департамента аренды компании «;НДВ-Недвижимость» Роман Зеленский.
По словам первого заместителя директора компании «МИЭЛЬ-Аренда» Марии Жуковой, падение спроса началось еще раньше. «Если взять пик сезона, который приходится на сентябрь, то в 2014 году падение спроса по отношению к 2013-ому составило 45,5%. А если сравнить март 2013 года с сегодняшним днем, то спрос на арендное жилье сократился на 58%», — говорит эксперт.
По ее мнению, на это повлиял целый комплекс причин, однако главной стало снижение платежеспособности потенциальных арендаторов. Кроме того, выросло количество сделок, когда квартиру арендует не одна, а две-три семьи.
Парадоксальная аренда
Сегодня 65% потенциальных нанимателей в Москве ищут однокомнатные квартиры. При этом 85% из них ориентируются на ставку до 30 тыс. руб. в месяц, отмечают специалисты агентства недвижимости «Инком-Недвижимость». «При высоком спросе в структуре предложения избытка подобных объектов не наблюдается», – говорят аналитики «Инкома».
Однако данное утверждение не соответствует цифрам, которые приводят другие компании. По данным компании «НДВ-Недвижимость», 35% однокомнатных квартир, которые выставлены на рынке аренды, оценены в пределах 25-30 тыс. руб. в месяц. Причем сейчас их на 25% больше, по сравнению с более дорогими квартирами.
Похожие оценки приводит компания «МИЭЛЬ-Аренда». По ее данным, однокомнатные и двухкомнатные квартиры по цене $750 в месяц (до 38 тыс. руб., по текущему курсу) преобладали в общей структуре предложения – более 37% и 23% соответственно.
Самые востребованные трехкомнатные квартиры предлагались в ценовом диапазоне $1-3 тыс. (от 50 тыс. до 150 тыс. руб.). В целом предложение, как говорят в компании, на рынке аренды городского жилья в Москве в марте выросло на 11,4% по отношению к февралю.
В марте по отношению к февралю несколько поправились дела со спросом – он увеличился на 8,5%. Причем главным объектом интереса оказались однокомнатные квартиры до 38 тыс. руб. в месяц. Почти половина (48,9%) потенциальных квартиросъемщиков запрашивала именно такой вариант. Спрос на двухкомнатные квартиры указанного ценового диапазона составил 19,46%.
На этом фоне средняя стоимость найма квартир, по данным «МИЭЛЬ-Аренда», продолжала падать – на 2-25%, в зависимости от местоположения, размеров и потребительских характеристик жилья. Исключением стали трехкомнатные квартиры бизнес-класса, которые по отношению к февралю подорожали на 15%.
Больше всего потеряли в цене, как это ни парадоксально, «однушки» — на 8,7% и на 27% в эконом- и в бизнес-классе соотвественно. «Стоимость аренды двухкомнатных квартир снизилась на 3,3% в массовом сегменте и на 11,4% — в бизнес-классе», – отмечает Мария Жукова.
Нюансы и прогнозы
По мнению Романа Зеленского, предложение в дальнейшем будет расти с опережением спроса, что предопределит дальнейшее снижение цен на аренду квартир. «Кризисные явления тянут рынок вниз: дна мы еще не достигли, и неизвестно, когда это произойдет, – говорит риелтор.
– Не исключено, что спад на рынке аренды продлится до осени 2016 года. Конечно, позитивные изменения могут произойти и раньше, но существенных предпосылок к этому я не вижу».
Как бы то ни было, сейчас ситуация на рынке наемного жилья на стороне арендаторов – цены становятся все более доступными.
Вся пресса за апрель
Пройденный этаж: число новостроек в крупных городах за год выросло вдвое
За год количество новостроек на раннем этапе строительства в крупных городах выросло в 1,5–2,5 раза. Об этом «Известиям» рассказали участники рынка недвижимости.
В условиях всё еще достаточно высокого спроса, нехватки предложения, а также адаптации значительной части компаний к проектному финансированию девелоперы начали активно выводить новые проекты. После выхода из локдауна застройщики запустили реализацию отложенных проектов.
Ранее сформировавшийся дефицит, вызвавший беспрецедентный рост цен на первичное жилье, будет устранен, указали эксперты. Увеличение предложения должно стабилизировать цены, полагают специалисты.
Новый выход
В январе–мае 2021 года на российский рынок жилья вышло 1,6 тыс. новых проектов общей площадью 15,3 млн кв. м (в соответствии с датой опубликования первой проектной декларации), рассказали «Известиям» в Едином ресурсе застройщиков (ЕРЗ).
Это около 15% от всего объема нынешнего жилищного строительства в стране. За аналогичный период 2020-го на рынок вывели примерно 1 тыс. объектов площадью 8,5 млн кв. м, что составляло 7,5% от всего объема. То есть объем новых проектов вырос вдвое.
Кроме того, зафиксировано увеличение средней площади новых объектов — в 2021 году она составляет 9,1 тыс. кв. м, годом ранее аналогичный показатель равнялся 8,6 тыс., рассказали в ЕРЗ.
На фоне ажиотажного спроса на новостройки в прошлом году доля квартир на ранней стадии строительства рекордно снизилась в большинстве крупных городов России — до 15–20% от общего объема предложения, сказал руководитель центра новостроек федеральной компании «Этажи» Сергей Зайцев. В том числе это привело к росту цен на жилье.
По его словам, сейчас во всех крупных городах страны начал восстанавливаться объем предложения квартир в домах на ранней стадии строительства. В условиях еще достаточно высокого спроса девелоперы начали активно запускать новые проекты, адаптировавшись к реалиям, связанным с пандемией и введением эскроу-счетов.
— Активнее всего объем предложения на ранней стадии строительства вырос в Москве (в 2,5 раза), Санкт-Петербурге (2,2 раза), Екатеринбурге (2 раза), Самаре и Казани (1,8 раза), Тюмени и Новосибирске (1,5 раза), — сообщил Сергей Зайцев.
В Москве 40% новостроек массового сегмента находится на начальных стадиях строительства — из почти 12 тыс. квартир 4,7 тыс. продаются в домах на этапе котлована, рассказали аналитики компании «Метриум». За последний год предложение таких новостроек увеличилось в 2,5 раза, добавили там.
По данным «Метриума», на следующем этапе строительства — монтаж этажей — представлены 33% квартир в новостройках Москвы. На выбор у покупателей порядка 3,9 тыс. квартир в таких домах.
Год назад их доля была примерно такой же — 32% (4,4 тыс. квартир). В объектах на стадии отделочных работ — 24% предложения (2,9 тыс. квартир). За год таких вариантов жилья стало заметно меньше.
В мае 2020 года на этом этапе застройщики продавали 39%, или 5,3 тыс. квартир.
И меньше всего возможности у потенциальных клиентов купить квартиру у девелопера в готовой новостройке. В мае 2021 года доля предложения такого жилья снизилась до 3%, тогда как год назад она составляла 13%. Количество квартир в продаже снизилось с 1,7 тыс. до 400 единиц, рассказали аналитики.
Курс на стабилизацию
За последний год заметно выросли цены на стройматериалы. Металл за год подорожал примерно вдвое, так же увеличилась стоимость древесины, цены на бетон прибавили 30%, рассказал генеральный директор Optima Development Давид Худоян.
Дорожают базовые материалы для строительной отрасли, что вызывает цепную реакцию повышения расценок на всё прочее: трубы, металлоконструкции, отделочные материалы и так далее, отметил он.
По мнению представителя девелопера, основная причина этому — агрессивная ценовая политика отечественных производителей, которые стремятся повысить внутренние цены до мировых.
В совокупности с дефицитом предложения и высоким спросом на жилье это сказалось на динамике стоимости жилья. За прошлый год в среднем по России квартиры в новостройках подорожали на 19%.
Увеличение же объема предложения квартир на старте продаж, которые обычно продаются дешевле, чем на более поздних этапах строительства, может привести к стабилизации ситуации и затормозит рост средней стоимости квадратного метра, полагает Сергей Зайцев.
Также к замедлению роста цен на жилье приведет ужесточение условий льготной ипотеки, считает управляющий партнер «ВекторСтройФинанс» Андрей Колочинский.
С 1 июля ставка по программе составит 7% годовых, а предельная сумма будет единой для всех регионов — 3 млн рублей, заявлял ранее президент Владимир Путин.
Сейчас ставка равняется 6,5%, лимиты на покупку первичного жилья достигают 12 млн рублей для Москвы, Подмосковья, Санкт-Петербурга и Ленинградской области, для остальных регионов — 6 млн рублей.
Летом можно прогнозировать снижение покупательской активности, которое не позволит застройщикам заметно поднимать цены.
А осенью, с началом нового делового сезона, цены будут меняться в пределах инфляции, которая может составить 4–5%, высказал мнение Андрей Колочинский.
Но пока не наступила хотя бы временная стабилизация эпидемиологической обстановки, уверенно делать прогнозы сложно, добавил эксперт.
В любом случае основным фактором ценовых колебаний на рынке первичного жилья остается баланс спроса и предложения, добавил директор департамента закупок ГК «А101» Георгий Криницын.
При наиболее позитивном сценарии, когда ключевая ставка останется на уровне 5,5% или вырастет до 6%, на рынок продолжат выходить новые проекты, считает генеральный директор девелоперской компании «СМУ-6 Инвестиции» Алексей Перлин. Это позволит удержать спрос на высоком уровне. Динамика цен на новостройки может превысить инфляцию, но в итоге замедлится из-за повышения активности застройщиков и насыщения рынка, полагает он.
"Бери, что дают и не задавай вопросов": реальная практика московской реновации
Московские власти создали условия для переселения участников реновации в неравнозначные квартиры по «секретным» документам, которых по всей вероятности, просто не существует в природе.О том, как работает схема переселения, рассказал представитель московской группы защиты прав москвичей Клим ЛИХАЧЕВ:
В первую очередь вспомним, что такое равнозначная квартира по стандартам московской реновации. Согласно ст. 7.3 Закона Российской Федерации от 15.04.1993 г.
№ 4802-1 «О статусе столицы Российской Федерации» одновременно должны соблюдаться три критерия: 1 — жилая площадь и количество комнат в новой квартире не меньше, чем в прежней, а общая площадь её больше; 2 — новая квартира соответствует стандартам благоустройства, установленным законодательством города Москвы, а также имеет улучшенную отделку в соответствии с требованиями, установленными нормативным правовым актом города Москвы, 3 — квартира находится в многоквартирном доме, который расположен в том же районе города Москвы.
Если с первым и последним критериями всё более-менее ясно, то размыто-отсылочный, спрятанный в тексте посредине, второй критерий дарит широкий простор для злоупотреблений московским чиновникам.
Могли ли вы представить, что «стандарты благоустройства» и «улучшенная отделка» в исполнении московских реноваторов будут использоваться для ухудшения вашего положения как основание для предоставления гораздо более неликвидной квартиры в новостройке, чем даже, утрированно, прежняя квартира в убитой хрущевке.
Для запуска первой волны переселения московские власти должны были найти новые стартовые площадки или приобрести для нужд реновации уже готовые или находящиеся в стадии строительства дома.
Я убежден, что строительное лобби изначально задумывало реновацию еще более грабительской по отношению к горожанам, чем даже её текущая антисоциальная реализация.
Судя по тому, как всё начиналось, первоначальный план был прост: освободить дорогую московскую землю занятую пятиэтажками, переселив людей в неликвидные многоэтажные свечки без полноценных дворов и парковок.
Однако пришлось немного отступить, умерив свои аппетиты, из-за многочисленных депутатских поправок и масштабного протеста москвичей.
Предшествовал реализации подготовительный этап московской схемы.
В продолжение федерального закона Правительству Москвы нужно было разработать ряд постановлений, чтобы создать подконтрольную чиновникам «кубышку», в которую можно было бы слить бюджетные ресурсы, а вместе с тем и перекинуть бОльшую часть ответственности за реализацию программы на кого-то другого, выбрать стартовые площадки или попытаться реализовать имеющиеся многомиллионные ресурсы малоликвидного жилья, а перед этим определиться с московскими стандартами улучшенной отделки жилья. Ведь нельзя для нужд реновации строить жилье, в котором нельзя реализовать требования к улучшенной отделке, так как это один из обязательных критериев равнозначности квартиры.
А теперь следите «за руками»: очередность принятия этих постановлений, которая подтверждает, что все планировалось с самого начала.
8 августа 2017 года первыми принимаются постановления об утверждении требований улучшенной отделки равнозначных квартир № 516 и учреждении Московского фонда реновации жилой застройки («кубышки») и только потом, через полтора месяца – 26 сентября постановление № 708, которым закрепили перечень стартовых площадок и почти готовых домов, возводимых в рамках других инвестиционных программ, но вдруг предназначенных для переселения участников реновации первой волны.
Большая часть домов, переданных для переселения по реновации в рамках первой волны и определенных постановлением № 708, не соответствовала требованиям улучшенной отделки и не могла соответствовать в силу их конструктивных особенностей, этого московские чиновники не могли не знать или же они просто профнепригодны.
Я думаю, что чиновники знали, что предоставляемое ими жилье не являлось равнозначным. Именно поэтому я обращаю внимание на даты и последовательность принятых постановлений Правительства Москвы. А многочисленные участники реновации, добровольно согласившиеся на участие в программе, и представить себе не могли, что предлагаемые Департаментом городского имущества г.
Москвы квартиры для переселения могут быть неравнозначными. Например, достаточная часть жителей Пресненского района полностью «проглотила» предложенные им варианты для переселения в 45-этажные башни на Мукомольном проезде д. 2. Этот дом не строился под реновацию, а квартиры в нем не соответствуют требованиям улучшенной отделки, а значит не являются равнозначными.
В непосредственной «близости» от башен Москва Сити переселенцы подумали, что максимально приблизились к небожителям, проживающим в стеклянных небоскребах, и совсем не заметили, что у них нет балконов… Сейчас из этого дома большое количество объявлений о продаже, но рынок жилья в Москве перенасыщен, и покупать квартиры без собственной парковки, зеленой зоны, собственного двора в окружении железных дорог никто не спешит.
В разных районах разные реалии и качество неравнозначных квартир также отличается.
Конечно, многие соглашались на неравнозначные варианты по собственной воле, добросовестно заблуждаясь относительно качественных характеристик предоставляемых квартир или же полагая, что следующий вариант будет еще хуже – об этом рассказывали сами участники реновации.
Но нашлись сотни людей, которые проверяли не только количество и площадь комнат, но еще и перечень требований улучшенной отделки, а выявив несоответствия, отказывались от переезда. Первые случаи мотивированных отказов от переезда вызвали приостановку выдачи «ордеров» и другим соседям.
Это остановило переселение первой волны и создало феномен частично расселенных домов, которые были выселены не полностью, на 50-80 процентов, а в остальных квартирах продолжали жить «отказники». Дело в том, что в судебном порядке их можно было выселить только в случае отказа от предоставленной равнозначной квартиры.
С принудительным судебным выселением столкнулись участники программы реновации, проживающие в районах Бескудниковский, Кунцево, Проспект Вернадского – и сейчас здесь продолжается самое громкое скандальное переселение.
Среди многочисленных примеров отсутствия улучшенной отделки были ситуации с размером ванны. Представьте, почти 60 лет назад строили малогабаритные квартиры для расселения бараков и коммунальных квартир с «шикарными» в то время ваннами длиной 150 см.
И вот, спустя 60 лет, московские власти разрабатывают новые стандарты жилищного реновационного комфорта с длиной ванны не менее 170 см, да только это так и осталось во многих случаях «на бумаге», на деле длина ванны осталась прежней.
Конструктивные особенности достаточной части домов, включенных в постановление № 708, просто не предусматривали новые стандарты.
Но принудительное выселение состоялось. Почти через год после первых мотивированных отказов от переселения 11 ноября 2019 года Правительство Москвы принимает новое постановление № 1465, которое вносит изменения в постановления Правительства Москвы от 8 августа 2017 г. N 516-ПП и от 8 августа 2017 г. N 517-ПП.
Правительство Москвы фактически наделило Московский фонд реновации правом издать нормативный правовой акт, лишающий неопределенный круг лиц, а это тысячи москвичей — участников реновации, права на получение равнозначной квартиры.
Теперь Фонд своими решениями может определять, имеет ли право участник программы реновации на улучшенную отделку или должен ехать в неликвидные квартиры, которые чиновникам нужно реализовать, а Департамент городского имущества г. Москвы получил возможность принудительного судебного выселения участников реновации в обход их законных требований.
При этом власти продолжают заявлять, что в судебном порядке выселяются единицы, этих людей нам представляют недовольными сутягами, обнаглевшими хапугами.