Циан проанализировал рынок ипотечного кредитования РФ на основе последних данных Центробанка. За год средний размер ипотечного кредита на новостройки вырос на 19% — до 3,68 млн рублей в январе–марте 2021 года (против 3,08 млн). Размер ипотечного кредита на вторичном рынке увеличился на 11% (с 2,23 до 2,48 млн рублей).
Количество ипотечных кредитов — на треть меньше, чем кварталом ранее
В I квартале 2020 года рынок ипотечного кредитования развивался еще в допандемийных реалиях: без субсидирования ставки на первичном рынке, с еще не подскочившими ценами на недвижимость и без ажиотажного спроса. Но даже снижение ставок не привело к кратному увеличению количества выданных ипотечных кредитов.
В I квартале 2021 года в целом по России выдано 418 тыс. ипотечных кредитов, что всего на четверть (26%) больше, чем в I квартале 2020-го, когда не было субсидирования и ключевая ставка не позволяла банкам снижать проценты по ипотеке.
Объем кредитования увеличился значительнее: из-за роста цен на жилье заемщикам приходилось брать бо́льшие суммы. За январь–март этого года выдано ипотечных кредитов на сумму 1,16 трлн рублей, что на 43% выше, чем в допандемийном I квартале 2020 года (812,7 млрд рублей).
Нынешние объемы выдачи не рекордные. В сравнении с предыдущим IV кварталом 2020 года количество выданных ипотечных кредитов сократилось на 32%, а объемы выдачи — на 27%.
Показатели I квартала 2021 года оказались ниже и III квартала 2020-го. Пролонгация программы льготного кредитования до середины 2021 года перераспределила спрос на бо́льший временной отрезок.
Кроме того, высокие цены тоже ограничивают активность потенциальных покупателей.
Расчеты Аналитического центра Циан по данным ЦБ РФ
Количество выданных ипотек за год увеличилось абсолютно по всем регионам. Но основная часть сделок на рынке жилищного кредитования приходится на отдельные регионы. К примеру, в 2020 году на десятку регионов пришлось 40,2% сделок.
В январе–марте тенденция усилилась. На 10 лидирующих по количеству сделок регионов приходится уже 42,3% ипотечных кредитов. Список субъектов с наибольшим количеством сделок не меняется. В лидерах традиционно Москва (7,6% всего рынка, +31% ипотечных кредитов за год), Московская область (доля 5,9%, +22% за год), Санкт-Петербург (5% рынка, +17% за год).
Динамика ипотечных сделок в I кв. 2021 года по сравнению с I кв. 2020 года
| I кв. 2021 года | I кв. 2020 года | Динамика за год | |
| Кол-во выданных ипотечных кредитов, тыс. ед. | 418,1 | 332,4 | 26% |
| Объем выдачи, млрд рублей | 1,163 | 0,812 | 43% |
| Средняя сумма кредита | 2,78 | 2,52 | 10% |
| Средняя ставка (в марте) | 5,91 | 7,82 | –1,91 п. п. |
| Средний срок ипотеки, месяцев (в марте) | 244 | 228 | +16 месяцев |
| Объем задолженности по ипотеке, трлн рублей | 9,79 | 7,94 | 23% |
Расчеты Аналитического центра Циан по данным ЦБ РФ
Только четверть кредитов — на новостройки: спрос не смещается
Субсидирование ипотечных ставок на первичном рынке должно было стимулировать приобретение недвижимости именно в сегменте новостроек. Но ситуация фактически не изменилась: только четверть кредитов выдается в России на приобретение строящегося жилья. Аналогичные показатели были и в 2019 году.
Смещение спроса в пользу первичного рынка по количеству выданных ипотек наблюдалось только во II–III кварталах 2021 года, то есть первые месяцы субсидирования. Основная масса покупателей рассматривают для себя готовые объекты.
Расчеты Аналитического центра Циан по данным ЦБ РФ
Самая высокая доля ипотечных кредитов, выданных на покупку новостроек (среди всех жилищных кредитов) в I квартале 2021 года, — в Москве (40%), Санкт-Петербурге (39%) и Краснодарском крае (35%). Все они — лидеры по объему ввода жилья, то есть на выбор потенциальных клиентов представлено много новостроек.
Ипотека на первичном рынке практически не пользуется спросом в Чечне (1%), Ингушетии (3%) и Томской области (7%). В этих регионах подавляющая часть заемщиков выбрала уже готовые объекты вторичного рынка.
Таким образом, доля ипотеки на приобретение именно новостроек во многом определяется девелоперской активностью и структурой предложения.
В регионах с низкими показателями ввода жилья субсидирование не работает на 100% — в первую очередь это касается регионов.
Отдельно в Московской и Петербургской агломерациях 36% ипотечных кредитов было выдано на новостройки. В остальных регионах доля составила всего 22%.
В годовой динамике доля кредитов, приходящихся на первичный рынок, по стране не изменилась. Внутри отдельных регионов динамика более ярко выражена.
Наибольшее смещение спроса в пользу строящихся объектов со стороны заемщиков отмечено в Курганской области, Севастополе, Крыму и Чукотском АО (+8–9 п. п. по сравнению с прошлым годом).
Но количество сделок в этих субъектах минимально, поэтому такое перераспределение спроса не оказывает влияния на общестрановой показатель.
Есть и обратные примеры, когда доля ипотечных кредитов, выданных на первичном рынке, за год существенно снизилась. От 18 до 25 п. п. уменьшилась доля ипотек в новостройках в Якутии, Бурятии и Ингушетии (в ней ипотека выдается по ставкам выше, чем в других субъектах РФ).
В Москве доля ипотечных кредитов на приобретение новостроек снизилась за год незначительно — с 41 до 40%. В Санкт-Петербурге падение более существенно — с 44 до 39%.
Трое из четверых покупателей, привлекающих ипотеку, продолжают выбирать готовое жилье на вторичном рынке, несмотря на отсутствие субсидирования со стороны государства.
Россияне берут ипотеку на 20 лет в размере семи годовых зарплат
Субсидирование ипотеки на приобретение новостроек привело к значительному росту цен на жилье при минимальном росте заработной платы.
Согласно данным Росстата, средний уровень доходов после вычета налогов в России фактически остался прежним, увеличившись всего на 200 рублей.
При этом средний размер ипотечного займа на первичном рынке, где действует льготное ипотечное кредитование, за тот же период вырос на 19% (3,68 млн рублей в I квартале 2021 года против 3,08 млн рублей в I квартале 2020-го, когда ипотека выдавалась под 8–9% годовых).
Сегодня заемщики берут в долг сумму, эквивалентную заработку за 6 лет 11 месяцев. Но с учетом начисленных процентов график платежей растягивается на 20 лет и 4 месяца. Для сравнения: год назад размер кредита был сопоставим с зарплатой за 5 лет 10 месяцев. Средний срок займа составлял 19 лет.
Заработная плата не успевает за индексацией цен на недвижимость — срок ипотечного кредита на первичном рынке вырос почти на полтора года. А сумма займа сопоставима с доходами за семь лет (вместо шести лет).
Размер ипотечного кредита на вторичном рынке вырос менее значительно — на 11% (с 2,23 до 2,48 млн рублей).
Ипотека vs зарплата
Циан выяснил, в каких регионах ипотека на первичном рынке составляет максимальное количество зарплат и как изменился показатель за год. Для этого учитывался средний уровень заработной платы после вычета налогов в I квартале 2020 и 2021 года, а также средний размер ипотечного кредита в данные периоды по каждому субъекту в отдельности.
Минимальное количество средних зарплат в сумме ипотечного кредита отмечено в Чукотском АО (37 месяцев, или чуть более трех лет), Ямало-Ненецком АО и Магаданской области (48 месяцев), что связано в первую очередь с высокими средними доходами — минимальная средняя заработная плата отмечена в Магаданской области (87 тыс. рублей), наибольшая — в Чукотском АО (порядка 108 тыс. рублей).
Самые внушительные кредиты относительно средних зарплат берут жители Северо-Кавказского ФО: в Ингушетии это 283 месяца работы, или более 23 годовых зарплат. В Чечне — 200 месяцев, или более 16 лет.
В Дагестане — 181 месяц, или 15 лет. С таким существенным разрывом между суммой займа и реальными зарплатами и связана низкая востребованность ипотеки.
Ипотечные ставки — выше средних по стране: банки закладывают повышенные риски в выдаче подобных кредитов.
В Москве и Санкт-Петербурге средний ипотечный кредит составляет чуть менее шести лет: 71 и 69 месяцев соответственно, что ниже, чем в целом по стране.
По сравнению с I кварталом 2020 года в шести регионах количество средних зарплат в сумме среднего ипотечного займа даже снизилось.
Это Тыва (на полторы годовые зарплаты), что связано с изменением структуры спроса и минимальной выборкой (48 сделок за квартал). На восемь зарплат меньше сумма кредита стала в Курганской области.
В остальных регионах (Воронежская и Пензенская области, Калмыкия, Чукотский АО) снижение минимально — до полугода.
В остальных субъектах РФ заемщикам приходится брать кредит на бо́льшее количество зарплат, чем год назад. Еще дополнительные четыре года работы и более по сравнению с прошлым годом включают ипотечные займы в Дагестане, Ингушетии и Чечне.
На две–четыре годовые зарплаты увеличился ипотечный кредит в Брянской, Калужской, Нижегородской областях и Севастополе. В Москве средний кредит вырос на одну годовую зарплату (на 13 месяцев).
В Санкт-Петербурге — на полторы годовых зарплаты (на 16 месяцев).
Если в среднем по РФ ипотека — это семь годовых зарплат, то в отдельных регионах этот показатель отличается как в бо́льшую, так и меньшую сторону.
Например, жителям семи регионов придется работать более 10 лет, чтобы заработать сумму, эквивалентную ипотечному займу на первичном рынке. Причем пять из них находится в Северо-Кавказском ФО.
В список также вошли Калмыкия и Мордовия (см. таблицу).
И обратная ситуация — менее пяти годовых зарплат в средней ипотеке — в семи регионах, причем четыре из них — в Дальневосточном ФО, где по отдельным регионам зарплаты сопоставимы со столичными.
«Ипотека превратилась в инструмент для фиксации роста цен»
Циан также проанализировал, как менялось среднемесячное количество заработных плат в среднем размере ипотечного кредита на первичном рынке за последние шесть лет (после валютного кризиса 2014–2015 гг.).
По сравнению с 2015-м нынешним заемщикам нужно работать на два года и два месяца больше, чтобы заработать сумму, равную величине кредита. С 2015 по 2019 год прирост по количеству средних зарплат в сумме ипотечного кредита был минимальным: с 57 до 64 месяцев.
Значительный рост начался с 2020 года (плюс шесть месяцев за год по сравнению с 2019 годом). Рекорд был поставлен в 2020-м (плюс 13 среднемесячных зарплат в сумме среднего займа).
Причем на протяжении всех шести лет длительность ипотеки примерно в три раза превышает тот срок, за который заемщик зарабатывает сумму, равную займу.
Расчеты Аналитического центра Циан по данным ЦБ РФ
«Казалось бы, при двух работающих в семье накопить недостающую сумму на квартиру в течение семи лет — это реальный расклад, — комментируетруководитель Аналитического центра ЦианАлексей Попов. — Однако большинство россиян все же предпочитают брать кредит сроком в три раза дольше — на 20 лет, а не копить самостоятельно.
С одной стороны, играет роль желание жить здесь и сейчас, не откладывая приобретение жилья на несколько лет. С другой стороны, ипотека превратилась в инструмент для фиксации роста цен, поскольку жилье дорожает быстрее накоплений. Это делает стратегию отказа от кредита неэффективной как минимум в трети крупных городов».
По мнению эксперта, после завершения программы льготного кредитования многие вернутся к накоплениям, поскольку рост ключевой ставки повышает востребованность вкладов и доходность по ним.
Показатели рынка ипотечного жилищного кредитования в I квартале 2021 года
Расчеты Аналитического центра Циан по данным ЦБ РФ
В москве продается на 22% меньше жилья, чем год назад — новости ерз.рф
По мнению экспертов, в значительной мере это обусловлено увеличением спроса вследствие запуска госпрограммы льготной ипотеки.
www.tsargrad.tv
На столичном рынке новостроек сегодня выставлено на продажу 40,1 тыс. квартир и апартаментов — на 22% меньше, чем в октябре 2019 года.
- В старых границах Москвы снижение составило 23%, в Новой Москве — 19%.
- Такие цифры РБК-Недвижимости сообщили аналитики сервиса объявлений ЦИАН.
- Источник: ЦИАН
- Отрицательная годовая динамика характерна и для вновь выводимых в продажу объектов: 201 корпус за первые 9 месяцев текущего года относительно 233 корпусов за аналогичный период 2019 года.
По данным БЕСТ-Новострой, наиболее сильно эта тенденция затронула сегменты жилья комфорт- и бизнес-класса, где предложение в столичных новостройках сократилось к октябрю 2019 года соответственно на 10% (до 911 тыс. кв. м) и 30% (до 825 тыс. кв. м).
Чем обусловлен данный тренд?
www.mediabitch.ru
- По мнению главного эксперта аналитического центра ЦИАН Виктории Кирюхиной (на фото), в первую очередь — реализацией госпрограммы льготной ипотеки под 6,5% и менее, сильно подстегнувшей спрос на жилье в период после первого этапа пандемии.
- Другой причиной, считает она, стал искусственный дефицит, созданный усилиями самих девелоперов.
www. hr-tv.ru
«Некоторые застройщики осознанно не выводят в реализацию все имеющиеся объемы, создавая тем самым дефицит, — пояснила Кирюхина. — Такая стратегия позволяет превратить рынок покупателя в рынок продавца», — резюмировала она.
- Похожей точки зрения придерживается и генеральный директор агентства недвижимости БОН ТОН Наталия Кузнецова (на фото).
- «Объемы, которые выходили на рынок с начала года, не смогли компенсировать растущий спрос на фоне снижения ипотечной ставки», — пояснила она, комментируя ситуацию.
www.f.mirkvartir.me
Председатель совета директоров БЕСТ-Новострой Ирина Доброхотова (на фото) полагает, что сокращение предложения вызвано, прежде всего, исчерпанием выставленных в предыдущие месяцы объектов и снижением активности девелоперов в определенных локациях Москвы.
www.cont.ws
Впрочем, сокращение предложения на столичном рынке новостроек нельзя назвать фатальным, считают эксперты.
Даже если представить, что девелоперы не вывели в продажу ни одной новой квартиры, а темпы продаж сохранятся на рекордном уровне, распродаваться остатки будут до второго квартала 2021 года, полагает Виктория Кирюхина.
А по данным аналитической платформы рынка новостроек bnMAP.pro, нынешнего объема предложения столичного жилья, может хватить на реализацию в течение ближайших трех лет.
 |
 |
 |
- Другие публикации по теме:
- Эксперты: цены на новостройки могут пойти вниз
- Льготная ипотека не принесла застройщикам сверхдоходов, но позволила повысить качество предлагаемого жилья
- Эксперты: в августе спрос на столичное жилье вернулся к уровню до пандемии, а цены в годовой динамике выросли на 8%
- Эксперты: В ТиНАО за год в три раза выросло число новых проектов, выставленных на продажу
- Объем столичного жилья, реализуемого по схеме эскроу, в июне вырос на четверть
- Столичная «первичка» растет в цене, при этом почти не теряя в объемах
- Продажи жилья в старых границах Москвы: в июне рынок оживился
- Эксперты: Льготная ипотека — роскошный подарок для застройщиков, поскольку теперь снижать цены на квартиры необязательно
- Эксперт Ирина Доброхотова: С ценами на жилье возможны два сценария
- Квартиры в столичных новостройках массового сегмента за последние шесть лет подорожали на треть
На всё готовое: почему в России резко вырос спрос на вторичное жильё
В августе 2020 года спрос на вторичное жильё в России вырос более чем на 52% по сравнению с прошлогодним показателем. Как отмечают эксперты, повышенный интерес к приобретению готового жилья был зафиксирован среди жителей Москвы и Санкт-Петербурга.
При этом большинство покупателей предпочитают двухкомнатные квартиры. По словам аналитиков, в условиях пандемии растущая популярность вторички связана с разнообразием жилого фонда, резким снижением ипотечных ставок и возможностью сразу въехать в квартиру.
Как в этих условиях может измениться стоимость квадратного метра в России — в материале RT.
В августе 2020 года спрос на покупку вторичного жилья в России вырос на 52,3% по сравнению с аналогичным периодом 2019-го. Об этом RT рассказали представители «Авито Недвижимость».
«По темпам роста интереса потребителей среди мегаполисов лидирует Москва: в столице показатель за год вырос на 71,5%. В тройку лидеров вошли также Санкт-Петербург (прирост составил 56,5%) и Нижний Новгород (53,4%)», — отметили в пресс-службе компании.
По оценке риелторов, наибольшим спросом на вторичном рынке жилья пользуются двухкомнатные квартиры. Как рассказал RT руководитель аналитического центра ЦИАН Алексей Попов, на долю «двушек» приходится почти 40% от общего объёма сделок. 35% покупателей предпочитают приобретать однокомнатные квартиры.
«В целом вторичный рынок оказался более устойчив к кризису 2020 года по сравнению с сегментом новостроек, спрос на которые с января по август упал на 30% в крупнейших городах России», — подчеркнул Попов.
Также по теме
Полная самоизоляция: почему в России резко вырос спрос на загородную недвижимость
В начале июля 2020 года спрос на покупку загородного жилья в России вырос более чем на 77% по сравнению с прошлогодним показателем, а…
Подобную ситуацию эксперт объясняет резким увеличением стоимости новостроек. По его словам, только в Москве строящееся жильё за три года подорожало почти на треть, тогда как цены на вторичном рынке прибавляли не более 4—5% в год.
Также позитивную динамику на российском рынке вторичной недвижимости аналитики объясняют растущей доступностью жилищных кредитов. По подсчётам компании «ДОМ.РФ» и агентства Frank RG, с января по август 2020 года в России было выдано 895 тыс. ипотечных займов на сумму 2,2 трлн рублей. По сравнению с аналогичным периодом 2019-го показатель вырос на 26% в денежном выражении.
«За первые семь месяцев 2020 года на приобретение квартиры на вторичном рынке выдано 525 тыс. кредитов на 650 млрд рублей (прирост составил 34%). Позитивный результат стал возможен за счёт снижения ставок.
Так, ещё в июле 2019 года средневзвешенная ставка по выданным кредитам на вторичном рынке достигала 10,5% годовых, а в июле этого года упала ниже 8,2%», — отметил в беседе с RT руководитель аналитического центра «ДОМ.
РФ» Михаил Гольдберг.
Помимо этого, высокий интерес россиян к покупке готовых квартир эксперты объясняют широким предложением на вторичном рынке. Граждане могут подобрать жильё в любом районе города с необходимой для них инфраструктурой, объяснила вице-президент Международной академии ипотеки и недвижимости Ирина Радченко.
«Более того, при покупке вторички снижаются риски того, что застройщик может не сдать проект в срок. При этом покупателям не надо ждать, когда новый дом будет построен, и тратиться на аренду съёмного жилья.
Одновременно рост спроса связан со снижением ставок по банковским вкладам: клиенты всё чаще предпочитают переводить деньги на покупку квартиры, чем продолжать держать средства на депозитах», — считает Радченко.
Примечательно, что в течение лета на российском рынке элитной недвижимости также наблюдался рост спроса на вторичное жильё. Как рассказали RT представители агентства Knight Frank, после отмены режима самоизоляции объём соответствующих сделок вырос на 30—40%.
По мнению директора департамента городской недвижимости компании Андрея Соловьёва, наблюдаемый тренд связан с тем, что в результате пандемии некоторые застройщики отложили ввод своих объектов. Таким образом, покупатели стали переходить на вторичный рынок, чтобы успеть инвестировать средства в выгодные проекты.
Отметим, что ажиотажный спрос привёл к небольшому удорожанию вторичного жилья в России. По данным «Авито Недвижимость», за год средняя стоимость квадратного метра в стране увеличилась на 6,2% и составила 56,5 тыс. рублей. При этом в Москве показатель вырос на 5,3% (до 216,5 тыс. рублей), а в Санкт-Петербурге на 3,8% (до 126,8 тыс. рублей), подсчитали в ЦИАН.
«После отмены карантина застройщики подняли цены на готовое жильё в крупных городах России, причём по некоторым объектам стоимость квадратного метра подскочила на 20%. Сделали они это в попытках заработать за растущем спросе на фоне выхода россиян из режима самоизоляции», — полагает Ирина Радченко.
Вместе с тем к концу года ажиотаж несколько спадёт за счёт реализации отложенного спроса, и цены на вторичное жильё могут вернуться к показателям января, уверена Радченко. По её прогнозу, дальнейшая динамика во многом будет зависеть от изменения уровня доходов граждан и стоимости ипотечных кредитов.
Добавьте RT в список ваших источников
Курортная недвижимость нашла своего покупателя
Россияне начали скупать недвижимость на отечественных курортах. За последний год спрос вырос на 20%, подсчитали аналитики сервиса «Авито». Больше всего востребованы дома в Краснодарском крае и в Крыму. За год они подорожали в среднем примерно на треть. Спрос подстегнула пандемия коронавируса. Многие жители мегаполисов теперь работают удаленно и предпочли переехать ближе к морю.
При этом найти хорошую новостройку в курортной зоне довольно сложно, отметил генеральный директор консалтинговой компании MACON Илья Володько: «За последние 10-15 лет на черноморском побережье России, включая Крым, объектов малоэтажной недвижимости в виде организованных коттеджных поселков было создано немного, порядка сотни поселков.
Самое популярное — это некая средняя ниша — сегмент с бюджетом 10–25 млн. руб.
Можно купить свой коттедж площадью порядка 150–170 кв. м с небольшим земельным участком пять-шесть соток. Это такой стандартный продукт на всем черноморском побережье: в рамках такого бюджета можно уложиться.
Здесь до сих пор встречаются предложения в районе 5-8 млн. руб. Это может быть небольшой дом либо таунхаус площадью 60–70 кв. м с участком в одну сотку.
Такие предложения тоже есть, но их с каждым днем становится все меньше и меньше».
Самые востребованные у покупателей объекты — это дома, удаленные от побережья не более чем на 3 км. На эту характеристику застройщики зачастую делают основной акцент, жертвуя другими атрибутами комфортного жилья.
В итоге сейчас в Сочи продаются дома практически без земельного участка, без хорошего вида и инфраструктуры, но при этом с завышенной стоимостью, говорит управляющий партнер юридической компании Freeviser Михаил Паюшин: «Из-за того, что застройка становится все плотнее, дефицит видовых характеристик тоже чувствуется. Если раньше это был отдельно стоящий коттедж с большим участком и видом на просторы, побережье, море, лес, то сейчас все сложнее. Поэтому те дома, у которых перед окнами простор — намного дороже. Мы сопровождали сделку по продаже сочинского коттеджа бизнес-класса в 300 кв. м по цене 310 млн. руб. А эконом-класс порядка 150 кв. м стоит примерно 16 млн. руб. Это цены на текущий момент, но они продолжают расти».
В Крыму риелторы тоже жалуются на дефицит качественных объектов. Мало строят как многоквартирных домов, так и частных. Продавцы жилья в сегменте «вторички», пользуясь повышенным спросом, взвинтили цены на свои объекты до уровня новостроек.
Но покупатели сметают даже «неликвид».
Сотрудник агентства недвижимости «Остров» Николай Янковский называет ситуацию на рынке полуострова «близкой к ажиотажу»: «Самые востребованные объекты — те, которые находятся максимально близко к береговой линии.
В Ялте строится очень мало новых комплексов, которые в первую очередь востребованы у покупателей. Те экземпляры, которые появляются на рынке, быстро попадают в раннее бронирование на стадии котлована или уже при разработке проекта. Например, один из последних проектов — ЖК «Белый парус».
Этот комплекс находится не у пляжной линии, а в 1,5 км. от береговой линии — на него уже на стадии разработки котлована спрос был очень высокий, стоимость составляла от 4 млн.
В зависимости от этажа и площади ценник на двухкомнатную квартиру стартовал от 6–6,5 млн, а за большие площади — порядка 80 м — до 9 млн», — заметил Янковский.
Читать далее
На популярность курортной недвижимости влияет также и доступность перелетов. Так, например, этим летом авиакомпании открыли рекордное количество рейсов на курорты Черного моря, а также в Калининград и Санкт-Петербург.
По этим направлениям вырос и спрос на покупку жилья. В первой тройке городов с наиболее подорожавшей недвижимостью оказались Сочи, Казань, Калининград. Там цены на квадратные метры выросли за последние годы от 40–60%.
Светлана Белова
Отодвинь мечту: почему россиянам придется забыть о покупке собственной квартиры
Срок накопления на собственную недвижимость в России по итогам 2020 года вырос. В среднем по стране он достиг девяти лет. Разброс по регионам при этом очень большой: от трех лет в Ненецком АО до 67 лет в Тыве. Почему мечты о своей квартире снова стали для большинства россиян несбыточными, разбирался «Профиль».
Льготное подорожание
Пандемия коронавируса, падение доходов, а также рост цен на жилье, который сопровождался программой льготной ипотеки – все это ударило по возможностям россиян самостоятельно купить квартиру.
Такой вывод содержится в исследовании Аналитического кредитного рейтингового агентства (АКРА). В агентстве отмечают, что с 2017 по 2019 годы условный россиянин со среднедушевым доходом мог бы накопить на квартиру за 8 лет. Уже в 2020-м доля его накоплений упала на 11,3 п. п.
Как следствие – копить на квартиру придется на год дольше. Это в среднем по стране.
Льготная ипотека скорее понизила доступность жилья, соглашается президент Санкт-Петербургской палаты недвижимости Дмитрий Щегельский. «Был какой-то миг в июле–августе 2020-го, когда цены только начали рост, и купившие недвижимость в это время выиграли», – говорит он.
В конце 2020 года на ежемесячный платеж по ипотеке у средней московской семьи ушло бы 51% семейного дохода – самый низкий показатель с 2013 года, рассказывает управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая.
Однако из-за резкого роста цен на фоне снижения предложения, ажиотажного спроса, увеличения себестоимости строительства доступность жилья вновь снизилась.
«Поэтому можно сказать, что в краткосрочной перспективе программа льготной ипотеки повысила доступность, а в долгосрочной – способствовала ее уменьшению», – комментирует эксперт.
33 квадрата
Здесь стоит отметить, что АКРА в своем исследовании приняло несколько допущений. Во-первых, авторы взяли жителя субъекта Федерации, который получает среднедушевой денежный доход в конкретном регионе проживания.
Во-вторых, этот житель потребляет фиксированный набор товаров и услуг (стоимость набора разная в зависимости от региона), а все оставшиеся средства откладывает на приобретение собственного жилья в будущем. В-третьих, в качестве объекта покупки АКРА рассматривало квартиру площадью 33 кв. м на вторичном рынке.
То есть в реальности проблема недоступности жилья в России стоит еще острее, чем представлено в исследовании, поскольку многим гражданам нужна жилплощадь больше.
Кредитные заморозки: ипотека подорожает вместе с ценами на жилье
Кроме того, в 2019 году как минимум 33,4% населения страны, или порядка 49 млн человек с низкими доходами не могли позволить себе откладывать на квартиру, полагаясь лишь на собственные силы – без кредитов, помощи со стороны государства или родственников.
Иными словами, треть россиян – наименее обеспеченные граждане – не принимались во внимание при составлении рейтинга регионов по возможности накопить на собственную квартиру.
В пандемийном 2020-м, осторожно добавляют аналитики АКРА, доля такого населения «скорее всего, не уменьшилась».
Наименьший срок накопления на свое жилье отмечается в регионах с низкой стоимостью квадратного метра на вторичном рынке и высокими среднедушевыми доходами.
«Зачастую эти субъекты расположены за Северным полярным кругом, что делает их менее привлекательными для постоянного проживания», – констатируют в АКРА.
Наибольший срок, в свою очередь, наблюдается в регионах с низкими среднедушевыми доходами, где существенную роль в жизни людей играет натуральное хозяйство.
Регионы-лидеры и аутсайдеры по возможности накопить на квартиру в 2020 году
- (в скобках указано изменение срока накопления из-за факторов, которые влияли на рынок недвижимости в 2020-м)
- Ненецкий автономный округ – 3 года (-0,3 года)Магаданская область – 3 года (+0,1 года)Югра – 5 лет (+0,3 года)Мурманская область – 6 лет (+0,1 года)Камчатский край – 7 лет (+0,1 года) Белгородская область – 7 лет (+0,3 года)Липецкая область – 7 лет (+0,7 года)…Калмыкия – 24 года (-5,6 года)Крым – 26 лет (+2,5 года)Ингушетия – 27 лет (+0,3 года)Республика Алтай – 32 года (+4,7 года)Карачаево-Черкесия – 38 лет (+9,9 года)Тыва – 67 лет (+1,6 года)
- Источник: АКРА.
Список пострадавших
В 2020-м из-за пандемии, падения уровня благосостояния и роста цен на недвижимость сильнее всего пострадали Кабардино-Балкария, Чувашия, Республика Алтай, Ленинградская область и Ставропольский край. В перечисленных регионах срок накопления на квартиру вырос на три и более года. В Карачаево-Черкесии показатель вообще увеличился на 10 лет.
«Были и обратные случаи, но они единичны. Так, в Калужской области рассматриваемый срок за 2020-й снизился почти на год, а в Калмыкии – более чем на пять лет», – указывают аналитики АКРА.
Центральный федеральный округ
Возможности жителей ЦФО накопить на жилье в 2020-м сократились меньше, чем в среднем по стране. Срок накопления увеличился в среднем лишь на полгода, говорится в исследовании рейтингового агентства.
Наиболее заметно ситуация изменилась в Московской области: срок накопления вырос сразу на 1,2 года, до 8 лет. Жителям столицы копить на однушку нужно 10 лет (+0,4 года по итогам 2020-го). Более 10 лет собирать деньги на жилье придется в Ивановской, Рязанской, Костромской, Тульской и Тверской областях. 13 лет – во Владимирской области.
Северо-Западный федеральный округ
Срок накопления в Ленинградской области вырос на 3,5 года, до 12,5 года. Аналогичные показатели для Санкт-Петербурга: +1,5 года, 11 лет.
Быстрее всего в СЗФО можно накопить на квартиру в Ненецком автономном округе – за 3 года (-0,3 года по итогам 2020-го), дольше всего – в Калининградской области. Здесь копить придется 13 лет, при этом срок вырос на 1,7 года.
Кроме того, еще в двух субъектах – Коми и Карелии – сроки накопления сократились на 0,3 года, до 8 и 9 лет соответственно.
Южный федеральный округ
В ЮФО отличились Адыгея и Калмыкия. В первом регионе срок накопления на квартиру по итогам 2020 года остался неизменным – 8 лет. Во втором он резко упал на 5,6 года. Правда, копить на квартиру в Калмыкии все равно придется очень долго – целых 24 года.
Доступность жилья в Крыму снизилась: здесь собирать деньги самостоятельно на однушку придется 26 лет (+2,5 года). В Севастополе чуть проще и быстрее – 15 лет (+1,1 года). В Краснодарском крае срок увеличился на полгода, до 9 лет.
Северо-Кавказский федеральный округ
В этом федеральном округе копить на квартиру с доходами 2020-го пришлось бы на 3,5 года дольше, чем с доходами 2019-го. Данный показатель значительно выше, чем в среднем по РФ.
Средний срок накопления в Кабардино-Балкарии вырос с 12,5 до 18 лет, а в Карачаево-Черкесии, как уже говорилось выше, сразу на 10 лет – до 38 лет. В Ингушетии срок составил 27 лет, но он увеличился незначительно, всего на 0,3 года.
- В АКРА поясняют, что на Северном Кавказе на потребление товаров и услуг уходит значительная (в среднем 69%) доля доходов, так что на накопление остается «очень мало средств».
- Быстрее всего в СКФО можно накопить на однушку в Дагестане (11 лет, +1 год), Северной Осетии (14 лет, +2,5 года) и Чечне (15 лет, +0,6 года).
- Приволжский федеральный округ
В среднем жителям Поволжья надо копить на квартиру около 13 лет. Наименьший срок накопления фиксируется в Самарской области и Татарстане – чуть меньше 10 лет. Наибольший срок отмечается в Чувашии – более 19 лет. При этом в Чувашской Республике показатель по итогам 2020-го вырос сразу на 3 года.
Уральский федеральный округ
Быстрее всего здесь можно накопить на квартиру в Ханты-Мансийском АО – всего за 5 лет. Срок в пандемийном 2020-м увеличился незначительно, лишь на 0,3 года.
В Челябинской области он, напротив, уменьшился. Также на 0,3 года, до 8 лет. Жителям Тюменской области придется копить на квартиру площадью 33 кв. м 10 лет (+2,1 года, самый большой показатель в УФО), Курганской области – 16 лет (+1,1 года).
Сибирский федеральный округ
Если верить рейтингу АКРА, хуже всего в России с доступностью недвижимости дела обстоят в Тыве. Жителям республики нужно 67 лет, чтобы самостоятельно накопить на квартиру. При этом срок вырос на 1,6 года.
В Республике Алтай потребуется 32 года (+4,7 года). По 16 лет – в Хакасии и Алтайском крае (+0,2 и +2,5 года соответственно). Самое доступное жилье – в Красноярском крае. Здесь копить на него придется всего 9 лет, а срок вырос на 0,6 года.
Дальневосточный федеральный округ
Наименьший срок накопления на квартиру на Дальнем Востоке – в Магаданской области. Он составляет 3 года (+0,1 года). Наибольший – 16 лет – зафиксирован в Бурятии и Забайкальском крае. По итогам 2020-го срок увеличился на 2 и 1,6 года соответственно. В Приморском крае копить на жилье придется 15 лет (+1 год).
Единственный регион ДФО, где срок накопления уменьшился, – это Еврейская автономная область. Он сократился на 0,2 года, до 13 лет.
Жителям Камчатки потребуется 7 лет (+0,1 года), Сахалина – 8 лет (+0,6 года), Якутии и Хабаровского края – по 10 лет (+1 и +1,2 года соответственно).
Без доходов никуда
Решить вопрос с недоступностью жилья в России невозможно временными стимулирующими мерами, считают эксперты. Нужен комплексный подход, направленный на общее повышение благосостояния населения. Правительству необходимо работать над ростом реальных располагаемых доходов населения, уверен аналитик департамента жилой недвижимости Accent Capital Игорь Талалов.
Продать нельзя купить: что будет с ценами на жилье в ближайшие два года
С другой стороны, дополняет он, чтобы на рынке росло предложение, требуется снижение издержек застройщиков – уменьшение административных барьеров, сокращение сроков реализации инвестпроектов. Кое-что из этого предусмотрено в рамках нацпроекта «Жилье и городская среда» или правительственной программы «Стимул».
«Очевидно, чтобы увеличить скорость накопления на жилье, нужно увеличить доходы примерно в два раза и сохранить расходы на прежнем уровне. Либо одновременно должны увеличиться доходы и снизиться цены на недвижимость», – отмечает Мария Литинецкая.
В России жилье остается менее доступным, чем в других странах, констатирует она. В самых дорогих городах США, например, в Лос-Анджелесе или Нью-Йорке, жителю надо откладывать на квартиру в среднем 8–9 лет.
«При этом в Штатах есть правило «30/30/3», которому покупателям жилья рекомендуют следовать все финансовые консультанты.
Ежемесячный платеж по ипотеке не должен превышать 30% от семейного дохода, порядка 30% от стоимости дома должны быть сохранены в виде сбережений и в целом стоимость дома не должна превышать трех совокупных годовых доходов семьи. По всем этим параметрам, очевидно, наши покупатели выходят за пределы нормы», – заключает она.
Читать полностью (время чтения 6 минут )
Чем хуже, тем лучше. Почему доходы россиян падают, а цены на недвижимость растут?
О нестандартной ситуации на российском рынке недвижимости в 2020 году каналу «Девелопмент Недвижимости» рассказывает Руслан Сухий, девелопер и инвестор в недвижимость, руководитель фонда коллективных инвестиций «Рентавед».
Руслан Сухий
Руслан Сухий
– Руслан, обрисуйте, пожалуйста, ситуацию на рынке жилой недвижимости и в чем ее особенности на нынешнем этапе развития?
– Сегодня формируется парадоксальная, противоречащая законам рынка ситуация, когда вопреки ухудшению экономических условий, падению ВВП страны и уровня доходов населения, цены на недвижимость растут.
Карикатура Сергея Елкина
Карикатура Сергея Елкина
То есть в стране на фоне общемировых, связанных в первую очередь с пандемией, и внутренних процессов ухудшаются экономические условия. По данным Росстата, ВВП России снизился на 3,6% к аналогичному периоду прошлого года. Таким образом, экономика замедляется, соответственно, падают и будут продолжать падать доходы населения.
Уже сейчас почти 40% россиян не могут получить ипотеку, так как не соответствуют требованиям банков. Если не случится перелома на макроэкономическом уровне, во что в настоящий момент верится с трудом, глядя на стагнацию рынков ведущих стран мира, то дальше ситуация будет ухудшаться.
Кроме того, в России из-за пандемии большое количество людей, имеющих жилищные займы, уже потеряли в доходах – многим сократили зарплаты, а кто-то вовсе лишился работы или потерял бизнес.
Яндекс
Яндекс
Также в нашей стране фиксируются рекордные темпы падания численности населения. По данным Росстата, за первое полугодие 2020 родилось 681 тысяч детей, что на 38,7 тысячи (5,2%) меньше, чем за аналогичный период прошлого года. Смертность же увеличилась на 28 тысяч человек до 946 тысяч.
Таким образом, убыль населения составила 265 тысяч человек, на треть превысив данный показатель прошлого года и став рекордным за 11 последних лет. Даже с учетом прироста мигрантов, численность населения России падает.
Получается, что количество платежеспособного населения падает, число жителей во многих городах сокращается, а цены на новостройки растут.
– Чем это можно объяснить?
– Причины парадокса на поверхности. Главная – новая программа льготного ипотечного кредитования. Она вызвала колоссальный скачок спроса на ипотеку. Только в июле текущего года было выдано более 120 тысяч ипотечных займов на общую сумму в 362 млрд рублей, что стало рекордом за всю историю.
Россияне начали массово забирать деньги из банков. nospress.ru
Россияне начали массово забирать деньги из банков. nospress.ru
Второй фактор – традиционное стремление россиян сохранять сбережения в квадратных метрах. На фоне нестабильности рубля и коронакризиса люди снова хаотично бегут скупать недвижимость. Стимулирует данный эффект снижение ключевой ставки, которое сильно обесценило банковские вклады. Огромное количество людей забирают накопления, чтобы перенаправить средства на покупку недвижимости.
Третий фактор – отложенный спрос. Люди были на самоизоляции, потом ждали обвала цен и, когда сейчас увидели, что на ажиотаже цены идут вверх, то сами начали присоединяться к этой гонке за объекты недвижимости.
uliyanovsk.bezformata
uliyanovsk.bezformata
Четвертый фактор – возврат капиталов из-за рубежа. На нашу страну с каждым днем оказывается все больше и больше давление и многие инвесторы, опасаясь новых санкций и нелояльного отношения к своим активам за рубежом, продают их и возвращают деньги на родину. Известны случаи, когда такие инвесторы скупают по 20-30 квартир сразу в одной новостройке.
Пятый фактор – рост курса доллара. Как мы знаем, при строительстве используются импортные составляющие, начиная от запасных частей на строительную технику и заканчивая отделочными материалами. Вследствие подорожания материалов дорожает строительство.
ptoday.ru
ptoday.ru
Сочетание всех этих факторов, подогреваемое еще и информационным нагнетанием со стороны застройщиков, которые, как говорится «из всех утюгов» заявляют, что цены на квартиры в новостройках будут расти и ожидать их снижения не стоит, серьезно стимулирует спрос.
И это толкают цены вверх.
На фоне новостроек сегмент вторичного жилья в России развивается в более объективных рыночных условиях. Цены в первую очередь зависят от спроса, скачки наблюдаются при объективных факторах.
Например, открытие станции метро в локации приводит к удорожанию жилья на 10-12%.
По недавним оценкам аналитиков, сегодня на рынке вторичной недвижимости Москвы 65% предложения выставляется по рыночным ценам, то есть по тем, которые покупатели готовы платить. Хотя еще четыре-пять лет назад почти 80% квартир на столичном рынке экспонировалось по завышенным ценам. То есть рынок движется к балансу.
Сегодня именно сегмент вторичной недвижимости выглядит более перспективным. Тем, кто хочет улучшить жилищные условия, я бы советовал присмотреться к нему.
– Как повлиял период самоизоляции и пандемия в целом на предпочтения покупателей жилья? Что сегодня пользуется спросом, а от чего напротив потенциальные клиенты отказываются?
– Огромными плюсами на фоне пандемии стали – наличие в квартире балкона и возможности организовать изолированную рабочую зону. Кроме того, востребованы не сами квартиры, а дома с огороженными территориями для прогулок.
two-room.ru
two-room.ru
Теперь, когда в любой момент могут запретить выходить на улицу без необходимости, стало ценным пространство для нахождения на свежем воздухе. Если не двор для прогулок, то хотя бы балкон.
Покупатели квартир для собственного проживания стали более тщательно изучать квартирографию жилых комплексов.
eday.pro
eday.pro
Стараются покупать квартиры с правильными планировками, где прямые стены без скосов и бесполезных углов. Никто не готов переплачивать за лишние, бесполезные метры.
Становятся популярны жилые комплексы, где застройщики закладывают развитую инфраструктуру. Теперь помимо классических продуктовых магазинов и салонов красоты на первом этаже ЖК покупателям квартир нужны коворкинги и кладовки для хранения вещей.
Коворкинг в жилых домах в спальных районах становится с каждым днем более востребованным пространством для работы.
industriousoffice.com
industriousoffice.com
Во-первых, во время очередного режима самоизоляции – это возможность выйти из квартиры и спуститься в офис, который есть в жилом комплексе.
Во-вторых, многие переходят на удаленный режим работы и коворкинг в доме – это отличное решение для организации рабочего пространства.
В-третьих, многие крупные компании уже сейчас организовывают офисное пространство и работу таким образом, чтобы люди как можно меньше тратили времени на дорогу до рабочего места. Они сокращают площади головного офиса в центре города и создают небольшие офисные пространства в спальных районах. При этом оптимизируют свои расходы на аренду.
– Каковы, на Ваш взгляд, перспективы роста (падения) цен на первичное жилье. В каких регионах он будет наиболее ощутим, а в каких нет?
– Думаю, что цены на недвижимость в ближайшее время будут зависеть от ряда факторов.
Если в ноябре продлят программу льготной ипотеки, то, вероятнее всего, это поддержит цены на текущем высоком уровне, в некоторых случаях стимулирует их рост. Хотя мы понимаем, что поддержка не может длиться бесконечно, поскольку федеральный бюджет не безграничен.
Фото sm-news.ru
Фото sm-news.ru
Большое влияние на рост цен на недвижимость будет оказывать монитарная политика ЦБ и курс национальной валюты. Если курс рубля будет снижаться по отношению к доллару, а это, скорее всего, и будет происходить, то застройщики начнут поднимать цены, а инвесторы спасать рублевые накопления, вкладывая их в бетон.
Не стоит исключать обострения мирового финансового кризиса, который еще не пройден, и введения новых санкций против России.
Как только начнется очередной виток обострения на мировых финансовых рынках, то зарубежные инвесторы начнут активно выводить деньги с рискованных рынков, а Россия для них – это рискованный рынок, и это сразу негативно скажется на курсе рубля.
Однако есть факторы, которые могут в ближайшее время стимулировать снижение цен на недвижимость.
Во-первых, не стоит забывать про общее ухудшение экономической ситуации в стране и падение доходов населения. Через некоторое время просто уже не останется качественных ипотечных заемщиков, которых банки будут готовы кредитовать.
Во-вторых, некоторые покупатели уже сейчас переходят в разряд «ждунов» и не готовы покупать по текущим ценам.
В-третьих, как я уже говорил, часть заемщиков, не справившись с ипотечными платежами из-за падения доходов на основной работе или снижению арендного дохода от сдачи недвижимости, вынуждены будут выставлять свою недвижимость с дисконтом на рынок, чтобы рассчитаться с банком.
То есть у банков начнет появляться большая масса залоговых квартир от проблемных заемщиков, которая также пойдет на рынок с дисконтом.
Если вы решили приобрести жилье для собственного проживания, то сейчас хорошее время подобрать себе качественный объект с хорошей локацией, поскольку застройщики уже сейчас начинают экономить на отделочных материалах и благоустройстве территорий.
sm-news.ru
sm-news.ru
Я ожидаю, что в начале года мы увидим «отрезвление» людей и рынок перейдет в стадию стагнации. Сократится количество сделок по сравнению с сегодняшним днем.
Если сейчас квартира в среднем экспонируется 3-4 недели, то в следующем году этот срок увеличиться в два раза.
Плюс некоторые предпочтут арендовать недвижимость по сниженным арендным ставкам, чем покупать ее в ипотеку, поскольку это будет выгодней.
И самое важное, если смотреть в перспективе пяти лет, то на рынке будет большой ввод нового жилья, а вот такого спроса уже не будет, что приведет к корректировке цен.
При этом я бы не стал говорить, что не стоит инвестировать в недвижимость. В Москве и Санкт-Петербурге есть объекты недвижимости, которые сейчас пользуются спросом, цена на них растет и будет расти.
Как я говорил, что в жилой недвижимости важна локация, правильная концепция и хорошая реализация.
Рекомендую для инвестиций выбирать города, где идет прирост населения, хорошая экономика и нормальные доходы у населения. Для инвестиций в жилую недвижимость обратите внимание на Москву, Санкт-Петербург и некоторые города Крыма.
Подготовил Виталий Простаков.
Благодарим Вас за лайки. Подписывайтесь на наш канал «Девелопмент недвижимости», чтобы всегда оставаться в курсе ситуации на рынке жилья. Сайт канала depat.info.