Продолжим арендную тему, но только немного с другого ракурса. Речь пойдет о доходных домах в ближайшем Подмосковье. Идея строительства многоквартирных домов на землях под ИЖС будоражит умы многих мелких предпринимателей уже не первый год.
Действительно, мало кто устоит перед квартирным ажиотажем последних трех-четырех лет.
А тут еще и такой подарок, как вечно продляющаяся дачная амнистия и упрощенная процедура застройки частных домовладений, которые помогают сократить себестоимость и сроки возведения таких объектов по сравнению с полноценными МЖС.
А по качествам для конечного проживающего такой дом не уступает, а может быть — даже и выигрывает. Но вот адекватных юридических схем для реализации квартир в рамках коттеджей, построенных на ИЖС, практически не существует. И даже та экономия, которая может возникнуть при покупке квартир внутри многоквартирного коттеджа, не компенсирует будущие риски их владельцев.
Краткая экономика проекта
Идеальным с точки зрения эффективности мне как НЕархитектору видится двухподъездный трехэтажный дом по 4 квартиры на этаже в одном подъезде средней площадью 40-45 кв.м. Итого, 24 квартиры.
Четкую квартирографию я здесь не расписываю, это будет зависеть от местоположения проекта, но явно квартиры-студии и однушки должны превалировать.
Соответственно, общая площадь здания составит около 1000 кв.м.
Конечно, можно размахнуться и на “коттеджик” в 1500 кв.м., так как такие проекты тоже не требуют прохождения экспертизы, но должной экономии “на масштабе” по сравнению с 800-1000 кв.м. аналогом мы здесь не получим. Да и адекватную квартирографию без увеличения МОПов будет уже сложнее получить.
Пятно застройки у такого коттеджа будет около 350 кв.м. Такой дом вполне можно “вписать” в 10-соточный участок. Но лучше ориентироваться на участок в 15 соток, чтобы можно было предусмотреть 1 парковочное место на каждую квартиру.
Участок на окраине деревни, не самый ликвидный для коттеджного строительства вполне можно найти за 400-500 т.р. за сотку.
Строительство такого дома с отделкой под ключ и с полной меблировкой обойдется, допустим, в 40 т.р. за 1 кв.м. Шведский минимализм нам в помощь! + 2,5 млн.р. на обустройство участка и непредвиденные расходы. Итого, 50 млн.р. затрат.
Доходную составляющую рассчитываем исходя из средней чистой арендной ставки за минусом эксплуатации в размере 30 т.р. за 1 квартиру в месяц. Итого — 720000 рублей в месяц. 8,64 млн. р. в год.
при вложениях 50 млн.р. дают нам доходность в размере 17,3%.
Ну допустим мы где-то ошиблись и не учли, например, амортизационные отчисления, риэлторскую комиссию, и доходность будет около 15%, то это тоже неплохо.
Где найти участок?
Впервые, когда мне пришла идея доходного дома, мысль была найти участок в охраняемом коттеджном поселке с инфраструктурой.
Представляете, если такой дом появился, скажем, в Княжьем озере или Миллениум парке, на квартиры стояла бы очередь. Но, конечно же, это утопия.
Владельцам этих поселков, управляющей компании и жителям такой доходный дом будет как “кость в горле”. Да и издержки, связанные с покупкой и возведением такого объекта, будут значительно выше.
А вот участок на краю небольшой деревеньки или неохраняемой коттеджной застройки станет идеальным решением. Важно наличие возможности подключения газа и достаточные мощности по электричеству. Удобный подъезд и минимальное количество соседей — тоже в приоритете. Удаленность — до 30 км и желательна близость крупного населенного пункта и ж/д станции.
Из чего строить?
Если говорить про арендный рынок, то здесь клиенты-арендаторы не так щепетильно относятся к “внутренностям” своего жилища, чем их коллеги, клиенты-покупатели. Для них более важен внешний вид и функциональность. Не понравится — переедут в другую квартиру. Именно поэтому идеальной я считаю каркасную технологию строительства.
Она сокращает сроки возведения объекта, относительно дешевле (в комплексе) по сравнению с другими технологиями. А о тех недостатках (скорее психологических), которые плотно засели в умах наших сограждан, просто некому будет задумываться.
Конечно же, нужно будет более тщательно заняться вопросами звукоизоляции, что тоже вполне решаемо.
Какой проект выбрать?
На рынке сейчас есть готовые проекты многоквартирных домов до 1000 кв.м. В частности, обратите внимание на проекты компании Новая Изба. Но эти проекты для строительства из кирпича и бетона. Если речь идет о каркасном варианте, то никто этот дом лучше не запроектирует, чем производитель каркасных домов и будущий поставщик под этот проект.
Это даже может входить в стоимость строительства, но если заказчик хочет оставить себе права на проект, то за него придется заплатить отдельно.
И не надо забывать, что в процессе строительства нужно еще послушать маркетологов и составить четкое ТЗ, чтобы на выходе получить оптимизированный под рынок проект с адекватной квартирографией и функциональными внутренними планировками.
Есть ли спрос?
Понятно, что рынок сейчас просел даже в этом недорогом сегменте, а в течение ближайших пары лет на рынок выйдут сотни арендных квартир в подмосковных новостройках, купленных на ажиотаже валютного ралли.
Но кому проще будет сдавать свою квартиру? Частнику, одному из тысяч арендодателей или полуинституциональному игроку с качественно иным пулом предложений? По-моему, ответ вполне очевиден. Вдобавок, какую-то часть жилого фонда можно оставить под краткосрочную аренду.
С ней, конечно же, больше проблем с точки зрения управления, но зато она может компенсировать проседания спроса.
Инфраструктура и сервис
Как вариант привлечения дополнительных клиентов и обоснование бОльшей арендной платы, можно продумать какой-то минимальный набор инфраструктуры.
Например, задействовать часть участка и организовать беседки, небольшую детскую площадку, уличные тренажеры. Если участок не позволяет, то вполне можно задействовать кровлю здания, сделав ее эксплуатируемой.
Придется ввести и правила проживания, которые арендаторы подписывают вместе с договором аренды.
Можно подумать и о каких-то помещениях общего пользования внутри самого дома — сауна, бильярдная, тренажерный зал, домашний кинотеатр. Такие объекты инфраструктуры смогут обеспечить доходному дому долгосрочные конкурентные преимущества.
Ну и, конечно же, не надо забывать о дополнительном сервисе — уборка квартир, доставка еды, трансферы в город и из города, установка индивидуальной охранной сигнализации и т.д.
Правовая форма
Самый идеальный вариант — это ИП на УСН по системе 15% от прибыли. Если участников несколько, то это ООО на такой же системе налогообложения. Все затраты по возведению объекта вешаются на юридическое лицо. И 5-6 лет эти накопленные убытки идут в зачет будущих арендных доходов.
Но надо не забывать, что 1% от оборота по этой системе налогообложения заплатить придется. Безусловно, есть бухгалтерские тонкости, о которых нужно позаботиться заранее и проконсультироваться с опытным бухгалтером. После того, как все накопленные убытки закончатся, нужно переходить на систему 6% с оборота.
Не забудьте, что это можно сделать только раз в год.
Если вдруг до этого момента замаячит возможная продажа всего комплекса, то до совершения сделки тоже целесообразно перейти на 6%.
Вариант с получением патента я не прорабатывал. Но тоже, скорее всего, имеет право на существование.
Пострадаем гигантизмом
В данном случае я описал модель частного доходного дома, построенного на одном участке. Но под эту концепцию вполне может подойти и более крупный участок ИЖС — 1-5 га.
В этом случае уже не обойтись без обширной инфраструктуры и полноценной управляющей компании.
Доходность более масштабного проекта может немного упасть, но появятся дополнительные возможности для заработка управляющей компании, плюс коммерческие составляющие — торговые площади, кафе, автомойка и т.д.
Если вы загорелись этой идеей, то буду рад любым образом посодействовать вам в ее воплощении.
См. также: Нестандартная концепция №1: Арендный поселок
Доходные дома. Реальная доступность
Тема доходных домов — одна из самых обсуждаемых как среди девелоперов и фирм, занимающихся арендой жилья, так и в государственных структурах разного уровня. О своем подходе к решению этой проблемы читателям журнала рассказывает председатель совета директоров ГК «ГородОК», владелец ТМ «ОКвиль» Владислав Конюхов.
— Владислав, прежде всего объясните нашим читателям, что такое доходный дом. Изменилось ли что-либо в этом понятии с начала прошлого века, когда большинство москвичей арендовали жилье именно в доходных домах?
— Как и раньше, доходный дом — это объект недвижимости, квартиры в котором предназначены для сдачи в аренду. В дореволюционной Москве, к примеру, доходные дома составляли почти половину жилого фонда. В те времена для большинства населения крупных городов России это было основное жилье, а владельцы подобных домов получали прибыль до 13% годовых.
В советское время практика создания и управления доходными домами по понятным причинам была утрачена, вся недвижимость принадлежала государству. Сегодня на рынке недвижимости крупных городов нашей страны это почти свободная ниша.
Что касается западных стран, то следует отметить, что там в доходных домах проживает в среднем до трети городского населения.
— Решается ли вопрос со строительством доходных домов в последние годы в российских городах, особенно учитывая малодоступность ипотеки? Как сейчас обстоят дела с доходным жильем в Москве и Санкт-Петербурге?
— Сегодня в российской столице официально существует около 20 доходных домов разного уровня. Есть несколько проектов экономкласса в районе Марьино. Однако большинство этих объектов относится к элитному сегменту.
В частности, в единственном доходном доме, построенном властями в Центральном округе столицы, в Большом Николоворобинском переулке, минимальная стоимость аренды квартиры — 160 тыс. руб./мес. Аналогичная ситуация и в Подмосковье, где есть поселки с доходными домами, основная часть которых относится к элитному классу.
В Петербурге недавно был возведен доходный дом, ориентированный на средний класс. Но это можно отнести скорее к исключениям из правил.
— Ваша компания строит дома в Подмосковье. В каких городах, далеко ли от столицы?
— Несколько лет назад мы вывели на рынок недвижимости первую сеть доступного жилья «ОКвиль», в которой любую квартиру или дом можно использовать в качестве доходных. Сегодня сеть включает в себя пять жилых комплексов.
Все они находятся в ближнем Подмосковье, на северо-востоке от столицы, вблизи городов Королев, Мытищи, Пушкино, Щелково и Раменское.
До них довольно просто добраться: они расположены вблизи главных подмосковных трасс и примерно в десяти минутах ходьбы от железнодорожных станций.
— Расскажите о возводимых вашей компанией домах, которые можно использовать в качестве доходных, об особенностях этих проектов. Из каких квартир они состоят?
— Это малоэтажные жилые комплексы высотой до трех этажей, расположенные на благоустроенных охраняемых территориях. Все они обеспечены полной инфраструктурой и собственными сервисными службами. Дома построены из монолитного железобетона с применением облегченной кирпичной кладки.
На одну квартиру в комплексах предусмотрено одно машино-место на наземной парковке. Основной тип квартир, представленных в сети, — это студии площадью от 21 до 30 кв. м. Высота потолков в стандартных квартирах на первом и втором этажах — до 3 м.
На третьем этаже, как правило, расположены мансардные квартиры с высотой потолков до 5,4 м, площадь которых можно увеличить за счет второго уровня. Также в соответствии с проектами есть помещения в цокольных этажах с высотой потолков от 3 м, которые имеют статус нежилых помещений.
Все квартиры продают с первичной отделкой: выполнена стяжка пола, выровнены стены. Застройщик может сделать ремонт под ключ. А в жилых комплексах «ОКвиль в Мальцево» и «ОКвиль в Родниках» квартиры реализуют уже с готовым ремонтом.
— Ну и конечно, о ценах, ведь они определяют доступность приобретаемого объекта.
— Минимальная цена самой маленькой квартиры в сети «ОКвиль» — 1,2 млн руб. В столице за эти деньги в лучшем случае можно приобрести комнату в коммуналке, хотя даже подобный вариант в Москве найти весьма проблематично. Это действительно доступная цена, жилье за такую сумму могут приобрести, например, молодые семьи или начинающие специалисты.
— Судя по информации от ваших менеджеров, компания продает как отдельные квартиры, так и целые дома с несколькими квартирами. Есть ли особенности в схемах покупки объектов недвижимости в сети «ОКвиль»?
— Каждый покупатель квартиры или дома может стать нашим соинвестором и в качестве доходной квартиры либо дома выбрать любой из продаваемых нами объектов. Мы ремонтируем, обустраиваем и меблируем жилье, после чего оно становится полностью готовым для проживания и, соответственно, сдачи в аренду.
Кроме того, мы берем на себя функции управляющей компании и предоставляем услуги по комплексному обслуживанию доходных квартир. Помогаем собственникам в получении ежемесячной ренты, сдаем квартиры в аренду, аккумулируем доходность и ежемесячно перечисляем прибыль на расчетный счет собственника.
— На какие дивиденты может рассчитывать потенциальный инвестор?
— По нашим предварительным прогнозам, доходность от квартиры будет составлять примерно 14,5% годовых, от всего дома — около 16,5% годовых. Порог вхождения в инвестиционный проект «Доходная квартира» — 1,2 млн руб., в «Доходный дом» — 58 млн руб. Ставка аренды квартир в домах «ОКвиль» — около 10–14 тыс. руб./меc.
— Есть ли у вашей компании уже построенные дома? Если да, то покупают квартиры в них в основном для собственного проживания или с целью инвестиций и сдачи жилья в аренду?
— Мы заканчиваем строительство четырех комплексов, которые сдаем очередями. Например, ЖК «ОКвиль в Лесных полянах» заселен на сегодняшний день примерно на треть. В основном квартиры в наших жилых комплексах покупают в качестве первого собственного жилья.
- — Что вы можете сказать о перспективе развития сегмента доходных домов на рынке недвижимости российских городов?
- — Учитывая опыт развитых зарубежных стран, можно уверенно сказать, что доходные дома — один из способов решения проблем обеспечения россиян доступным жильем.
- Планировки квартир в жилом комплексе «ОКвиль в Лесных Полянах»
Доходные дома в Подмосковье приносят сомнительный доход. | Статьи по теме "Аренда жилья" на портале недвижимости Move.ru
Доходные ли они?Рынок доходной жилой недвижимости начал активно развиваться в постсоветское время. Именно тогда в Москву начали приезжать западные специалисты. Однако не успел новый формат пустить корни, как грянул кризис 1998 года, который повлек за собой отток капитала и топ-менеджеров, который были основными арендаторами доходных коттеджей. Спустя пару лет, в начале 2000 года, стартовал второй этап развития организованной аренды загородного жилья. Сейчас на рынке не так много доходных поселков, так как это менее выгодный для девелопера вариант вложение денег, нежели строительство и продажа поселка. Прежде чем сдать доходный дом, необходимо закончить все строительные работы по возведению домов и инфраструктуры, в то время как коттеджи можно продавать еще на бумажной стадии. «Потребность в таких проектах есть. Однако стоит отметить, что сегмент развивается плохо из-за низкой рентабельности подобных поселков, которая находится на уровне всего около 12% годовых. Таким образом, срок окупаемости составляет 10-12 лет, и девелопер трижды подумает, прежде чем вступать в такой проект», — уверен Владимир Яхонтов, управляющий партнер «МИЭЛЬ-Загородная недвижимость». Кроме того, арендные проекты сложны по причине целого ряда факторов. «Профессиональная эксплуатация – это очень непросто, издержки, возникающие по истечении срока аренды высоки. Очень высоки требования к местоположению. Высока заработная плата персонала, нужно учитывать все детали, вплоть до интерьеров сдаваемых апартаментов, — уверяет Наталья Кац, управляющий директор агентства эксклюзивной недвижимости «Усадьба». — В случае с арендными проектами главное – не построить, а управлять. Очень важна стратегия. Важно понимать, что необходима управляющая компания. Должна быть выверена юридическая база».Во время кризиса 2008 года такие проекты вновь оказались под ударом. В это время арендные ставки на загородные дома были значительно снижены. Кроме того, появилась конкуренция со стороны физических лиц, которые решили сдать дом и получить дополнительные средства во время кризиса. Некоторые владельцы арендных поселков начали их продавать. Владимир Яхонтов отмечает: «Аренда обычно идет следом за продажами. Когда рынок насыщен, владельцы готовы идти на более низкую рентабельность. То есть сначала поднимется рынок продаж, и только затем начнется возрождение рынка арендных поселков. Сейчас существует проблема с девелоперскими проектами на реализацию, и в 2011-2012 году мы столкнемся с дефицитом предложения. И лишь в 2013 году мы сможем говорить о насыщаемости рынка продажи, а, следовательно, и о развитии арендных поселков».
Кому по душе такое жилье?Кто же они – потенциальные арендаторы таких доходных коттеджей? Как правило, это иностранные специалисты, которые приехали в Россию. Они пока не готовы приобрести здесь жилье, но заинтересованы во временном проживании за городом.
Кроме того это квалифицированные специалисты, приехавшие в Москву в связи со сменой работы.
Роберт Хайрулин, генеральный директор управляющей компании «АС Менеджмент» отметил: «Проект по созданию доходных домов сегодня приобретает особую актуальность в связи с планами создания в столице Международного финансового центра.
Это неизбежно приведет к значительному притоку трудовых ресурсов. Следовательно, возникает вопрос о долгосрочном размещении квалифицированных специалистов на принципах обеспечения комфортного и привычного образа жизни».
Как правило, иностранцы являются долгосрочными арендаторами и снимают коттеджи от полугода до нескольких лет. Правда некоторые заселяются на несколько дней, на время, например, конференций или съездов. Однако есть среди арендаторов доходных коттеджей российские предприниматели и топ-менеджеры, которые не хотят покупать загородное жилье, но предпочитают жить загородом.
Бывает, что арендаторами такого жилья становятся люди, которые хотят приобрести собственное загородное жилье, но пока не определившиеся и желающие попробовать загородный образ жизни для того, чтобы принять окончательное решение.
В итоге можно констатировать, что клиентами доходным поселков Подмосковья являются люди обеспеченные, так как большинство жилья относится к классу deluxe, а арендные ставки находятся в диапазоне 10-15 тыс. долларов в месяц.
Бизнес-класс тоже может быть доходным. Кроме элитных доходных поселков на рынке столичной недвижимости есть доходные поселки, которые можно отнести к бизнес-классу.
«Рынок арендных поселков невелик, однако спрос на такое рода жилье есть всегда. Первой ласточкой среди арендных поселков был жилой комплекс «Сетунь». Его планируют снести, а освободившуюся землю застроить многоквартирными домами, так как поселок находится в черте города и окружены современной многоэтажной застройкой, а земля в Москве дорогая.
Сейчас там находятся таунхаусы с трехуровневыми квартирами, построенных по современным технологиям с использованием сборно-щитовых конструкций. Этот поселок пользовался большой популярностью среди экспатов», – отмечает Владимир Яхонтов.
В 2010 году на рынок доходных поселков вышли татарские застройщики, а именно группа ASG в лице экс-чиновника из Казани Алексея Семина. Компания планирует создать систему московских доходных домов «Рублево-Мякинино».
К концу 2011 года на 3,5 га земли на северо-западе Москвы появится клубный поселок, несколько домов с апартаментами и квартирами-студиями, которые планируют сдавать в аренду за 1 тыс. долларов в месяц. В общем, диапазон арендных ставок в данном поселке будет варьировать от 1 до 8 тыс. долларов в месяц.
Наталья Кац, комментируя смелый проект татарской компании, отметила, что местоположение объекта позволяет его продать, если арендный бизнес окажется невыгодным.
Толчком для развития доходных поселков может послужить заявление мэра Москвы Сергея Собинина, что строительство муниципальных доходных домов является одним из самых перспективных направлений развития стройкомплекса Москвы. Он уверен, что «заоблачные» цена на съемное жилье в Москве могут быть значительно снижены после того, как на рынке появятся доходные арендные дома.
Согласно планам Министерства регионального развития России, около 20% жилья, вводимого в строй после 2020 года, будут составлять доходные дома.Сейчас на рынке Москвы и ближайшего Подмосковья уже есть несколько десятков поселков по доходным домам бизнес-класса, которые были построены еще в 90-е годы, преимущественно для иностранцев.
Например, «Покровские холмы», «Росинка», «Сетунь».
«Долго ли, коротко ли…»
У доходных поселков есть ряд своих преимуществ. Они располагаются в 10-15 километрах от города. Часто на берегу живописного водоема или леса. Иногда доходные поселки возводят на территории санаториев или пансионатов, которые имеют уже свою развлекательную и оздоровительную инфраструктуру. Проживая в таком жилье, практически исключены проблемы с арендодателем, например, внезапные вечерние посещения квартиры хозяевами, внеплановое или спонтанное повышение арендных ставок, мгновенное выселение из-за приезда знакомых или родственников. Сам застройщик является арендодателем, поэтому все права, обязанности и тарифы прописаны в договоре.
В целом, доходные поселки можно разделить на два вида. Первые – ориентированы на долгосрочную аренду, вторые – на краткосрочную (праздники, корпоративны). Первая категория доходных поселков, как правило, располагается недалеко от Москвы – 10-20 км, где предлагают для аренды таунхаусы и коттеджи.
Например, Pine Forest, «Фоминское», «Совидово», «Росинка», «Сетунь», «Новогородсие березки». Средняя стоимость аренды таких поселков составляет от 15 до 13 тыс. долларов в месяц.
Поселки второй категории отличаются от первой, например тем, что там более развита развлекательная инфраструктура (площадки для тенниса и гольфа, конные прогулки, прокат квадрациклов, гидроциклов, водных лыж, рыбалка, яхтинг), множество ресторанов, SPA-салонов, саун.
Они расположены в 50-70 км от Москвы, но для этой категории более важна природа, чем транспортная доступность. К таким поселкам можно отнести: «Завидово», «Яхрома», «Волен», «Нахабино Country Club». Диапазон арендных ставок варьирует от 5 до 40 тыс. рублей в сутки.
В отдельную группу стоит выделить арендные городки, которые находятся на территории лечебно-оздоровительных комплексов: «Жуково», «Усово», «Петрово-Дальнее». Аренда жилья здесь носит сезонный характер, стоимость варьирует от 15 до 20 тыс. долларов в месяц.
В заключении хотелось бы сказать, что, несмотря на разговоры о низкой рентабельности доходных поселков в Подмосковье, они продолжают появляться. Эксперты не исключают возможность, что рынок организованной аренды загородной недвижимости может развиваться в направлении «смешанных» поселков, когда в нем имеют право на существования как коттеджи на продажу, так и на аренду.
Автор Ирина Михайлова
В подмосковье построят 150 тысяч кв. метров доходного жилья
Правительство Московской области и АИЖК подписали соглашение о сотрудничестве в области создания рынка доступного арендного жилья. Речь идет о строительстве в Подмосковье доходных домов
Григорий Собченко/BFM.ru
Сегодня правительство Московской области и Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) подписали соглашение о сотрудничестве в области создания рынка доступного арендного жилья. Речь идет об инвестициях в 15 млрд рублей, часть из которых — государственные, часть — частные.
По условиям соглашения, 15 миллиардов рублей будет вложено в строительство арендного жилья на территории области в ближайшие пять лет. На эти деньги планируется построить минимум 150 тысяч кв. метров, заявил председатель правительства Московской области Андрей Шаров.
- Таким образом, метр жилья обойдется примерно в 100 тысяч рублей.
- По состоянию на 22 октября, средняя цена квадратного метра нового жилья по Московской области, согласно предложениям портала объявлений «Недвижимость и цены», составляла 70 тысяч 289 рублей.
- Впрочем, возможно, столь высокая цена за метр возникла из-за пилотного характера проекта.
- Что планируется сделать в рамках проекта «Арендное жилье»
Правительство Москвы оценит спрос, проведет переговоры с инвесторами, поможет им получить земельные участки для строительства. Далее будет определен порядок и категории граждан, которые будут получать от правительства компенсации расходов на оплату арендного жилья.
Министр правительства Московской области по долевому жилищному строительству, ветхому и аварийному жилью Александр Коган считает, что запуск проекта позволит снизить рыночную стоимость аренды на 30%: «Прогнозируется, что арендовать такую квартиру можно будет за 15–16 тысяч рублей».
Надо отметить, что стоимость аренды квартиры в Московской области очень разная — в ближайшем поясе трудно снять квартиру дешевле 25 тысяч рублей, в дальних городах есть предложения квартир и за 10 тысяч рублей. О средней «аренде» в таких условиях очень трудно говорить, отмечают аналитики рынка.
Интерес инвесторов
Инвесторы в доходное жилье могут получить ипотечный кредит на 20 лет в АИЖК в рамках программы «Арендное жилье». Этот кредит можно будет использовать для покупки доходного дома, однако свой вклад будущего рантье должен быть не менее 30% от стоимости дома.
Далее владелец дома будет гасить кредит с помощью арендных платежей, которые будут приходить от арендаторов. Ставка по кредиту будет зависеть от его срока и соотношения суммы кредитных средств к собственному капиталу.
«Основное требование к такому заемщику — не осуществлять никакой иной деятельности, кроме эксплуатации доходного дома и сдачи жилья внаем», — пояснил Андрей Шелковый, исполнительный директор АИЖК по жилищному финансированию.
Он отметил, что первое подобное соглашение о сотрудничестве АИЖК заключило с администрацией Новосибирской области. В его рамках в поселке Ложок возведены два трехэтажных дома на 130 квартир. Для реализации проекта была создана специальная управляющая компания — ООО «Центр жилищного найма Новосибирской области».
Она и приобрела построенные дома у застройщика (общая стоимость затрат на покупку жилого комплекса составила 275,1 млн рублей). АИЖК выдало для покупки чуть больше 50% от этой суммы, остальные деньги вложил Центр. По плану, поток арендных платежей от нанимателей квартир должен полностью обеспечить погашение ежемесячных платежей по кредиту, который предоставлен компании на 20 лет.
Область также будет предоставлять субсидии арендодателям, чтобы цена жилья не была высокой.
Однако эксперты отмечают, что доходность проекта едва дотягивает до 5%. И некоторые аналитики высказывали мнение, что государству было бы достаточно просто определить порядок выдачи субсидий, а уж жилье арендаторы могли бы найти и в коммерческом секторе.
«Мировой опыт показывает, что начальный этап становления арендного жилищного фонда ни в одной стране не обходился без стимулирующих мер со стороны государства.
Так, многие страны (Германия, Япония, Нидерланды, Швеция) осуществляли субсидирование данного сектора через предоставление грантов, компенсаций процентов по кредитам или льготного кредитования.
В США есть программа, в которой собственник жилья на 30 лет дает публичное обязательство сдавать квартиру внаем на 20% ниже рынка, и ему тогда компенсируется упущенная выгода налоговыми вычетами в течение 10 лет», — пояснил Шелковый.
Он отметил, что в Англии и Германии такие организации могут получать бесплатно землю для целевого строительства. В России арендное жилье только начинает развиваться, работа строится в рамках региональных программ по стимулированию развития жилищного строительства и создания фондов жилья для найма.
В Новосибирской области администрации пришлось изрядно потрудиться над запуском проекта — найти земельный участок для строительства, решить вопрос с подключением к инженерным коммуникациям, разработать порядок предоставления субсидий гражданам для компенсации части арендной платы. Кроме того, в закон были внесены поправки, снижающие налоговую нагрузку для управляющей компании.
Отметим, что буквально вчера было объявлено, что в области будут отменены понижающие коэффициенты для расчета арендной платы за землю, которые ввели в связи с экономическим кризисом. Плата за участки для жилищного строительства вырастет в 4,7 раза, заявил министр имущественных отношений Московской области Александр Чупраков.
Вчера же было объявлено о новых нормах градостроительного проектирования, которые призваны повысить комфортность среды проживания в Московской области. Власти приняли решение увеличить минимальный норматив мест в детских садах до 40 мест на одну тысячу жителей.
В отношении таких понятий, как «высотность» и «этажность», было устранено нарушение положения Градостроительного кодекса РФ: эти показатели должны регулироваться правилами землепользования и застройки (ПЗЗ), которые утверждаются в каждом отдельном населенном пункте и проходят широкое общественное обсуждение.
Добавить BFM.ru в ваши источники новостей?
Эксперты рассказали, каким должен быть дом для сдачи в аренду
Новый способ заработка становится популярен у владельцев загородных участков: они строят на своей земле сразу два-три дома, чтобы сдавать их в аренду на выходные. Однако это, скорее, способ сохранения накоплений, чем бизнес, сулящий большую прибыль, отмечают эксперты.
Простейшим «сарайчиком» с удобствами на улице тут не обойтись, считает директор по стратегическому развитию Ассоциации деревянного домостроения Семен Гоглев — такие дома будут большей частью пустовать. Жители мегаполисов привыкли к комфорту.
А менее требовательные арендаторы, желающие без больших затрат выехать на природу, скорее, отправятся в поход с палатками, чем будут платить за дом. «В тысяче километрах от Москвы есть две турбазы для рыбаков. Одна — самая простая и дешевая, вторая — с санузлами, но дороже в 1,5-2 раза.
И вторая заполнена гораздо больше», — приводит пример Гоглев.
Дачники получили право заказывать комплексные кадастровые работы
Дома, предназначенные для аренды, можно разделить на два класса. Это может быть шикарный коттедж, который снимают для празднования свадьбы, корпоратива или Нового года. Но его арендаторам нужен отдельный участок.
Либо это относительно скромный дом, который арендует семья для недолгого отдыха. Таких как раз может быть два-три на участке. В доме должно быть, как минимум, достаточное число спальных мест для семьи, небольшая гостиная, кухня, один-два санузла, водопровод и канализация.
Минимальная стоимость строительства такого здания — от 2-3 миллионов рублей.
Обычные дачные дома без удобств, которые сдаются не посуточно, а на месяц всего за 20 тысяч рублей, особым спросом не пользуются, отмечает управляющий директор «Миэль» Мария Жукова. Их арендуют не отдыхающие, а, в основном, бригады строителей, которые работают неподалеку.
Где строить
Чтобы построить 2-3 дома, участок должен быть от 8-10 соток, считает Гоглев.
И обязательно с «изюминкой» — либо рядом красивый лес, водоем, открывается живописный вид, либо в пешей доступности туристические достопримечательности — например, в Подмосковье это могут быть усадьба «Архангельское», Сергиев Посад, Абрамцево. Многих привлекает возможность погулять по знаменитым местам не в час пик.
Конечно, три дома не должны смотреть окна в окна, а от соседей желательно отгородиться хотя бы живой изгородью. Приветствуются деревья, сосны на участке. Желательно обустроить у каждого дома террасу, сделать панорамное остекление.
А вот площадка для барбекю, беседка, бассейн и сауна могут быть общие на три дома, считает Гоглев. Постояльцы договорятся, кто когда ими пользуется, либо объединятся в одну компанию — многие любят на отдыхе пообщаться. Детскую площадку оборудовать не обязательно, отмечает эксперт, этим не удивишь.
Лучше запастись бадминтоном, мячами и другими уличными развлечениями.
Как содержать
Такой способ заработка — это не пассивный доход. Хозяину придется либо нанимать персонал и платить ему, либо постоянно быть рядом: заселять или провожать арендаторов, делать уборку, решать мелкие проблемы постояльцев. Учтите коммунальные платежи — если отапливать дом электронагревателями, а не газом, счета могут быть весьма солидными.
Это неплохой способ сохранения денег и получения дохода для тех, кто уже живет в том же поселке, считает Гоглев. Он может вложить средства в пустующий участок неподалеку, получать доход, а при необходимости в будущем продать его.
Проще построить на участке дом на несколько квартир и сдавать их в долгосрочную аренду, отмечает Жукова. Однако такой вариант возможен только рядом с большими городами или в популярных местах отдыха.
Снимать жилье у государства
О том, сколько стоит снимать жилье у государства, на каких условиях, и как на этом можно заработать, рассказала управляющий директор АИЖК Ирина Балкарова в ходе VIII Финансового форума по недвижимости.
«Уже сейчас 4 млн семей в России арендуют жилье. Это 150 млн квадратных метров, почти 4% жилищного фонда. Квартиры часто снимают без договоров, в частном секторе, в обход бюджета. Права арендаторов по таким договорам не защищены», — заметила Балкарова.
Более того, согласно опросу, который провел ВЦИОМ, из 23 млн семей, которые хотят улучшить свои жилищные условия, 8 млн семей готовы арендовать жилье, заметила она.
«Мы хотим показать людям, каким может быть стандартное арендное жилье. Показать инвесторам, что это выгодное вложение», — подчеркнула Балкарова.
Создание того самого фонда арендного жилья, о котором говорят вот уже 20 лет, началось со столицы — «города, в котором всегда есть спрос». АИЖК приступил к реализации сразу нескольких проектов. Стартовыми стали «Лайнер» на Ходынском поле и MatchPoint в районе Кутузовского проспекта, которые вошли в закрытый паевой инвестиционный фонд «Кутузовский».
«Лайнер» обещают заселить уже к лету. Два дня назад было открыто бронирование «юнитов» — апартаментов в специализированном наемном фонде. По словам Балкаровой, на АИЖК обрушился шквал звонков от интересующихся. Какая часть обращений увенчается договором аренды, будет ясно уже к лету.
Арендное жилье дешевле ипотеки
Как отметила управляющий директор АИЖК, авторы проекта постарались создать максимально широкую «продуктовую линейку»: в наличии апартаменты от 25 до 84 «квадратов». Все «номера» типовые: сдаются с мебелью и техникой. Стоимость начинается с 36 тыс. рублей в месяц.
При заселении арендаторам придется оплатить первый месяц проживания и страховой депозит. В эту сумму входят круглосуточные консьерж и охрана. «Коммуналку» придется оплачивать отдельно, по счетчикам, согласно московским тарифам.
За дополнительную плату можно будет заказать уборку «номера».
Заезжать в апартаменты можно с домашними животными и детьми. Сроки договора варьируются от двух месяцев до нескольких лет, но, как призналась Балкарова, рассчитывают, в основном, на долгосрочные договоры — год-два. На период аренды можно оформить временную регистрацию.
В целом в портфеле АИЖК сейчас около 70 тыс. «квадратов». Это три проекта в Москве. Первый уже запущен. Остальные московские доходные дома будут открываться по мере готовности — в 2018-2019 годах. Что касается других регионов, Балкарова не стала уточнять, где именно реализуются подобные «пилоты» и в какой они стадии готовности.
Другая сторона арендного вопроса — работа с инвесторами. Долгое время вопрос создания фонда арендного жилья тормозился именно по причине нежелания инвесторов вкладывать деньги «вдолгую». На этот раз АИЖК решили привлечь других инвесторов.
«Все наши проекты мы реализуем через паевые инвестиционные фонды.
Это значит, что под управлением государственной УК мы будем предлагать инвесторам, в том числе, частным лицам, новый финансовый продукт — паи такого фонда.
Это инструмент, который позволит людям уже сейчас получать текущий доход от того, что недвижимость сдается в аренду, и участвовать в росте стоимости недвижимости», — заметила управляющий директор АИЖК.
Паи выставят на продажу уже в текущем году. По словам Балкаровой, инвестору не обязательно будет иметь на руках сумму, сопоставимую с ценой покупки квартиры. Он может приобрести паи на ту сумму, которая у него есть: 100, 300 тыс. рублей, и получать доход не от одной квартиры, которую нужно еще выгодно сдать, а от диверсифицированного пула квартир.
Несмотря на интерес со стороны государства, застройщики к подобным проектам по-прежнему равнодушны. «Мы проанализировали обычную модель: взяли участок в 20 тыс. „квадратов“ и посмотрели, что будет, если построить на нем арендное жилье и жилье на продажу.
Доходность по жилью, даже на падающем рынке, — это 4 года, по аренде — 17 лет, — рассказала председатель правления Ассоциации инвесторов Москвы Любовь Цветкова. — Очевидно, что инвестору выгоднее продавать жилье по себестоимости, чем с отрицательной доходностью пускаться в арендную историю.
Поэтому все, у кого на руках сейчас есть ГПЗУ с отметкой „жилая застройка“, никогда не будут строить арендное жилье».
Покупать квартиры уже невыгодно
По словам Цветковой, если государство ставит развитие рынка арендного жилья своим приоритетом, есть меры, которые позволят сделать продукт для застройщиков более инвестиционно привлекательным.
Например, освобождение от налога на землю или на имущество на первые годы функционирования арендного жилья. Снижение платежа за изменение вида разрешенного использования земли.
А чтобы инвестор не распродал арендный фонд поштучно, нужно прописать в Жилищном кодексе понятие арендного жилья и закрепить там соответствующий запрет, считает представитель ассоциации.
Однако не все застройщики оказались столь категоричны. Участники дискуссии признали, что интерес к подобным проектам есть, поскольку рынок перенасыщен предложением, доходы от продажи жилья снижаются, а мобильность населения растет. Разница доходности от продажи и аренды сокращается, и застройщики начинают рассматривать вопрос доходных домов куда серьезнее, чем раньше.
Кроме того, как отметила Балкарова, застройщикам больше интересно участвовать в программах арендного жилья, продавая АИЖК часть своих объектов. Таким образом они получают гарантированный объем реализации, не затаваривая рынок. «В части инвестиций здесь выгоднее приобретение паев. Это другая экономика, другой тип инвесторов, который настроен на долгосрочный доход», — согласилась она.
При этом Балкарова подчеркнула, что само понятие арендного жилья в Жилищном кодексе уже существует, и предусматривает запрет на продажу недвижимости по частям. Есть продвижение и в части преференций. Например, в Москве, в законе о налоге на имущество предусмотрены льготы по наемным домам.
Однако, по мнению главы Москомстройинвеста Константина Тимофеева, не стоит смотреть на арендное жилье с позиции доходности.
«Может, стоило бы вернуться в те времена, когда арендное жилье было преимущественно ведомственным, поскольку, если руководствоваться соображениями окупаемости, то „двушка“ должна стоить не меньше 70 тыс.
рублей в месяц — сумма, вполне сопоставимая с ипотечным платежом за период, который позволяет выкупить жилье, а не только арендовать», — аргументировал он.
В то же время, как подчеркнул глава Минстроя Михаил Мень, в теории определить, насколько новый формат будет востребован инвесторами и арендаторами, сложно. Нужно пробовать. В частности, в ходу могут оказаться такие форматы как аренда с возможностью выкупа.
Анна Семенец