В 2017 году ставки на аренду складов в Москве вернутся к докризисному уровню

После трех лет спада экономики, в 2017 году ВВП впервые продемонстрирует положительный рост на уровне 2,1%, который, согласно официальным прогнозам, продолжится в 2018 году.

Укрепление макроэкономических показателей, включая снижение ключевой ставки, а также рост ВВП, дает основания надеяться на улучшение условий банковского финансирования и последующее возобновление строительной активности.

Важным событием 2017 года на рынке инвестиций в недвижимость Москвы стала компрессия ставок капитализации, произошедшая во всех сегментах коммерческой недвижимости впервые с 2012 года.

Офисная недвижимость

На фоне низкого объема ввода в эксплуатацию и стабильного уровня спроса, в 2017 году продолжилось снижение доли свободных площадей. Уровень вакантных площадей снизился с 15,9% на конец 2016 года до 14,7% по предварительным итогам 2017 года.

Рынок «арендатора», сформировавшийся в 2014 году, по-прежнему сохраняется, однако основные тренды 2017 года свидетельствуют о первых признаках возможной приближающейся смены баланса на рынке.

В 2018 году на фоне благоприятных прогнозов ключевых макроэкономических показателей и повышения деловой активности ожидается постепенное восстановление рынка офисной недвижимости.

Уровень вакантных площадей продолжит снижение до уровня 13,5%.

Более существенное снижение вакансии будет сдерживаться вводимыми в эксплуатацию офисными площадями, объем которых по итогам 2018 года должен достигнуть порядка 450 000 кв.м. 

Уровень средних цен предложений и арендных ставок на московские офисы по итогам 2017 года приведен на графике ниже:

В 2017 году ставки на аренду складов в Москве вернутся к докризисному уровню

По итогам 2017 года средние ставки капитализации для объектов офисной недвижимости г. Москвы находятся в диапазоне 9,00-9,50%.

Торговая недвижимость

По итогам 2017 года прирост торговых площадей в Москве составит порядка 223 000 кв.м, что на 47% меньше результатов предыдущего года. Объёмы строительства 2017 года станут минимальными за последние четыре года.

Общий показатель обеспеченности качественными торговыми площадями вырос на 6,3% – до 487 кв.м на 1000 жителей, против 458 в 2016 году.

Насыщение рынка происходит неравномерно: тогда как в отдельных округах обеспеченность остаётся на прежнем уровне или незначительно снижается, в других частях города показатель существенно вырос. Лидером по росту показателя стал Западный округ, где был введён в эксплуатацию крупнейшие ТЦ 2017 года – Vegas Кунцево (GLA – 113 000 кв.м).

В 2017 году на рынок вышел 31 новый международный бренд, а еще около пяти планируют выход до конца года. Таким образом, общее число новых брендов в уходящем году достигнет 36, что сопоставимо с показателем 2016 года, когда на рынке появилось 39 брендов. Основное их масса относится к сегменту одежды и обуви (42%), а также парфюмерии и косметики (14% всех брендов).

Продолжил устойчивый рост сегмент еды. В Москве открылось 100 ресторанов и 50 кафе. В то же время растёт популярность формата фуд-маркетов. В 2017 году открылся интересный проект «ГастроFerma» на Бауманской.

Из анонсированных проектов стоит отметить проект реконструкции трамвайного депо на Лесной улице, на месте которого будет располагаться одноимённый проект фуд-маркета «Депо» общей площадью 17 400 кв.

м, а также Центральный рынок на Рождественском бульваре.

Уровень средних цен предложений и арендных ставок на московские торговые объекты по итогам 2017 года приведен на графике ниже:

В 2017 году ставки на аренду складов в Москве вернутся к докризисному уровню

По итогам 2017 года средние ставки капитализации для объектов торговой недвижимости г. Москвы находятся в диапазоне 9,25-9,75%.

Производственно-складская недвижимость

Драйверами спроса в прошедшем году в равной степени выступили все сегменты-потребители складских площадей (ритейлеры, дистрибьюторы, логисты, а также компании производственного сектора), что говорит о системности роста спроса. Отдельно стоит отметить активность компаний сегмента e-commerce, которая вернулась на докризисный уровень 2012-2013 годов – 252 000 кв.м складских площадей было арендовано и куплено онлайн-ритейлерами.

Объёмы строительства в 2017 году существенно сократились. Снижение строительной активности произошло за счёт минимизации спекулятивного девелопмента.

Основу нового предложения составляют проекты, которые изначально строились под клиентов, либо очередные фазы существующих логистических парков, реализация которых возобновлялась в связи с появлением клиентов.

71% нового строительства было законтрактовано до ввода в эксплуатацию.

Одним из основных изменений в рыночной конъюнктуре в прошедшем году стало прекращение прироста вакантных площадей. Общий объём свободных складов зафиксировался на отметке 1,3 млн кв.м.

Ещё одной интересной тенденцией на рынке в прошедшем году стало продолжение качественного развития складской недвижимости. Требования к складским помещениям со стороны арендаторов и покупателей меняются с развитием их логистики. Девелоперы, в свою очередь, проявляют большую гибкость в работе с клиентами, активно улучшая и кастомизируя свой продукт.

В новом году ожидается дальнейший рост рынка, в первую очередь, укрепление спроса. Годовой объём сделок ожидается на уровне 1,2-1,3 млн кв.м – помимо конъюнктурного усиления спроса, на рынке также присутствует ряд компаний-конечных пользователей с планами по расширению логистики на следующий год.

Объёмы строительства останутся на уровне, сопоставимом с результатами 2017 года. На рынок должно выйти около 600-700 тысяч кв.м, большая часть новых площадей будет строиться под клиента. Ожидается постепенное сокращение доли вакантных помещений до 9,5%.

Ставки аренды и цены продажи, скорее всего, будут сохраняться на текущем уровне.

Уровень средних цен предложений и арендных ставок на московские производственно-складские объекты по итогам 2017 года приведен на графике ниже:

В 2017 году ставки на аренду складов в Москве вернутся к докризисному уровню

По итогам 2017 года средние ставки капитализации для объектов складской недвижимости г. Москвы находятся в диапазоне 11,75-12,25%.

Выводы

По итогам 2017 года положительную динамику продемонстрировали все сегменты рынка. Так, годовой объем ввода новых проектов превысил показатели 2016 г. При всем при этом уровень вакансии хоть и незначительно, но стабильно снижается.

Средний уровень цен и арендных ставок на московскую недвижимость по итогам 2017 года наглядно отражен на картинке ниже:

В 2017 году ставки на аренду складов в Москве вернутся к докризисному уровню

Формируем грамотную арендную ставку за склад

В 2017 году ставки на аренду складов в Москве вернутся к докризисному уровню

Арендная ставка – это общая сумма платежа за аренду определенного объекта без учета налогов. Если говорить более подробно, то это стоимость, которую человек будет платить собственнику, например, за один кв. м. площади в течении месяца.

Сама аренда подразумевает собой передачу имущества на пользование за сумму денег. Стоимость за аренду и срок использования прописывают в договоре.

Как правило, арендатор выплачивает деньги собственнику каждый месяц.

Есть возможность изменения суммы в зависимости от договоренности. Однако при аренде объекта арендодатель может придерживаться общепринятых сумм за квадратный метр площади.

Следовательно, если вам говорят, что арендная плата повысилась, значит стоимость оплаты за один кв. м. площади будет больше.

От чего зависит ставка?

Один из самых важных вопросов, который возникает у собственника – размер платы. Ведь он должен правильно рассчитать сумму, чтобы иметь спрос у арендаторов. Если цена будет высокой, спроса не будет. Если же ниже рыночной – у людей появится настороженность и вопросы. Поэтому разумное определение размера арендной платы важен.

Рассмотрим факторы, которые могут влиять на арендную ставку:

  • Месторасположение. Чем удобнее располагается объект, тем дороже стоимость. Например, важно наличие хороших дорог для движения транспорта
  • Площадь территории. Если площадь больше, то стоимость будет дороже, так как она рассчитывается из общего количества квадратных метров
  • Внутренняя отделка помещения. Здание с новым ремонтом будет оцениваться выше, нежели то, что требует ремонта
  • Уровень спроса и предложения на рынке. Какой бы не была договоренность по поводу аренды помещения, арендодатели часто устанавливают собственную цену в зависимости от рыночной ситуации
  • Наличие инженерно-технических коммуникаций. К ним относят:
  • Отопление
  • Электричество
  • Телефонную связь
  • Доступ к Интернету
  • Систему вентиляции
  • Систему подачи и отведения воды
  • Материалы, которые были использованы при постройке помещения. Так как склад предназначается для хранения товаров, то важно учитывать из чего же был построен объект
  • Система охраны. Наличие охранной системы также может послужить серьезным фактором при формировании стоимости

Ставки в разных районах и регионах могут отличаться. Но они не должны включать сумму по затраченным раннее услугам и ремонту.

При заключении арендного договора стоит четко прописать условия оплаты. Например, будет ли помещение оплачиваться за весь период, либо равной суммой каждый месяц. Также стоит обратить внимание из каких факторов формируется конечная сумма. Не забывайте, что плата может подняться со временем. Этот пункт является важным при составлении договора.

Сумма аренды может взыматься не только как за количество квадратных метров. Есть другие методы, а именно:

  • Фиксированная сумма, в которую входят абсолютно все факторы
  • Фиксированная стоимость плюс отдельно коммунальные услуги

Какой именно вариант выбрать решает собственник.

Тонкости оценки арендной ставки

При оценке арендной ставки возникают определенные тонкости. Рассмотрим основные особенности:

  • Ставка устанавливается на все имущество. Например, если вы арендуете не одно помещение, а целую территорию
  • Есть возможность возрастания цены со временем. Однако в договоре может быть прописано, что стоимость неизменна
  • У арендатора есть право требовать изменения платы в случае новых условий.
  • Не стоит забывать, что арендатор должен вовремя выплачивать сумму согласно договору. Обязательство возникает с начала использования объекта
  • Если арендатор нарушил условия договора, то собственник может потребовать выплатить всю стоимость. Это является защитой объекта арендодателя от недобросовестных клиентов
Читайте также:  Маткапитал разрешат тратить на ипотеку, не дожидаясь трехлетия ребенка

Оценка ставки – это требование, которое обязательно применяется касательно государственных учреждений, которые имеют свободные территории. Однако коммерческие тоже должны выполнять это условие, чтобы избежать вопросов от налоговых служб.

При аренде имущества внимательно прочитывайте свой договор, так как ваши права на пользование имуществом зависят только от него. Также будьте внимательны при разговоре об условиях сделки.

Расчет ставки

В 2017 году ставки на аренду складов в Москве вернутся к докризисному уровню

Стоимость арендной ставки рассчитывается двумя способами:

  • Затратный. Сумма составляется из всех затрат на здание
  • Доходный. Прибыльная стоимость, которая рассчитывается по итогу ее получения от аренды

Учитывая две стоимости, происходит расчет суммы на аренду.

Расчет ставки происходит посредством деления всех расходов аренды на всю сумму оплаты. Они имеют две составляющие:

  • Стоимость основной ставки, которая связана с арендой помещения
  • Стоимость дополнительной ставки, которая подразумевает сумму дополнительных услуг. Например, техническое или охранное обслуживание, страховое и прочие
  • Арендную плату можно рассчитать по формуле: П*Ки*Б, где
  • П – площадь помещения
  • Ки – показатель, вычисляемый по категории арендодателя

Б – ставка, которую приняли изначально (например, стоимость 1 кв. м.)

  1. В то же время базовую ставку можно рассчитать по следующей формуле:
  2. Can*К, где
  3. К – параметр, который бывает разным — зависит от некоторых факторов (месторасположения и прочего)

Can – средний показатель арендной ставки. Вычисляют один раз в год.

Рассчитывая ставку, учитывают такие показатели, как:

  • Типаж застройки объекта
  • Расположение помещения
  • Близость инфраструктуры
  • Состояние зданий в целом

Также можно использовать немного другие формулы. Рассмотрим подробнее каждую.

  • ПД = Аим + Азем, где
  • ПД – сумма, которую вносит арендатор, пользуясь имуществом
  • Аим – стоимость аренды объекта (учитывает все факторы)
  • Азем – сумма оплаты за землю, на которой располагается объект.
  • Стоит помнить, что стоимость аренды учитывает все факторы и коэффициенты, о которых вы читали выше. Для расчета итоговой суммы точно, применяют формулу:
  • Аим = Б*Кит*Кид*Киз*Кнж*Кис*S, где
  • Б – ставка, которую утвердили сначала
  • S – площадь арендуемого здания
  • Киз – показатель местности, где располагается помещение. Его можно определить законодательным путем

Кит – определяет тип объекта. Например, если его отапливают, то коэффициент приравнивают к 0,5. В противоположном случае – 0,3.

Кид – показатель, который рассчитывают из деятельности арендатора. Будь то магазин, склад, банк или торговый центр. В любом случае коэффициент будет разным, но большим. Он бывает маленьким при организации заведения, которое хочет не получить деньги, а помочь гражданам. Например, к ним относят общественные организации, отделы полиции и так далее

Кнж – это качество объекта, который сдают. Сюда можно отнести месторасположение, состояние с технической точки зрения, а также использование земель. Эти коэффициенты устанавливают с помощью закона, а именно постановления Правительства РФ.

Кис – число, которое принимает в расчет уже существующую арендную ставку.

Как правило, все расчеты совершают сразу на год.

Если с первого взгляда кажется, что все расчеты совершаются просто, то это не так. Каждый коэффициент зависит от огромного количества факторов, в которых запросто можно запутаться. Для этого дела лучше привлекать профессионалов, которые занимаются подобными расчетами уже не первый год.

В этой статье вы узнали всё о формировании арендной ставки на склад. Мы рассказали о тонкостях расчета стоимости аренды:

  1. определились со значением арендной ставки. Четко узнали, что именно оно обозначает
  2. увидели факторы, которые могут повлиять на сумму аренды помещения
  3. просмотрели особенности арендной ставки
  4. научились рассчитывать необходимую сумму с помощью формул

Будьте внимательны при аренде помещений. Не забывайте уточнять все интересующие вас вопросы, чтобы предупредить возможные проблемы.

Ставки аренды складов могут вырасти | «АСН-инфо»

В 2017 году ставки на аренду складов в Москве вернутся к докризисному уровню
Ставки аренды складов могут вырасти

Ставки аренды складов могут вырасти

Источник: http://photos.wikimapia.org/p/00/03/98/14/72_big.jpg

Компания CBRE прогнозирует рост ставок аренды в складском сегменте в 2017 году — CBRE, ведущая международная консалтинговая компания в области недвижимости, проанализировала основные тенденции на рынке складской недвижимости и пришла к выводу, что

По мнению экспертов, в 2017 году доля свободных площадей на рынке складов может вернуться к 10% и дать импульс росту ставок аренды, уровень которых может восстановиться до отметки 4 500 руб. за кв. м в год.

В компании CBRE отмечают, что важными условиями выполнения такого сценария являются улучшение состояния экономики РФ и переход рынка от стадии оптимизации к фазе роста. Этому также будет способствовать снижение доли незаконтрактованного девелопмента до минимального уровня, что, в свою очередь, ослабит уровень конкуренции и ограничит давление на арендные ставки.

Объёмы ввода площадей в 2016 году ожидаются на уровне 700-800 тыс. кв. м, что сопоставимо с результатами 2015 года.

Растущая под влиянием инфляции себестоимость строительства при сохранении низких ставок может привести к дальнейшему снижению девелоперской активности в 2017 году, главным образом, за счёт ухода с рынка несистемных игроков и сокращения спекулятивных проектов.

Доля спекулятивного строительства может снизиться до 38% по итогам 2016 года против 71% в 2015 году. В докризисный период 2011-2013 годов этот показатель был значительно выше и в среднем составлял 75%.

Кроме того, ожидаемое завершение «волны» переездов в 2017 году может стать дополнительной предпосылкой для отказа от нового незаконтрактованного строительства. В результате общий объём строительства в 2017 году может снизиться до уровня 500-600 тыс. кв. м, в результате вернется к отметке конца 2014 года.

Антон Алябьев, директор отдела складских и индустриальных помещений CBRE в России заявил, что»на рынке продолжают сохраняться комфортные для покупателей и арендаторов условия.

В настоящий момент мы видим высокую деловую активность с их стороны — закрывается большое число сделок, и многие компании уже воспользовались возможностью переехать на новый склад по привлекательной цене.

Помимо переездов на рынке очень активны крупные игроки, в частности, сетевые ритейлеры, арендующие большие складские комплексы. В следующем году мы ожидаем рост числа таких сделок и усиление спроса на рынке в целом».

источник:
АСН-инфо

Исследование и сравнение арендных ставок коммерческой недвижимости. Где взять информацию для анализа рынка

Арендная плата фиксированного типа оплачивается ежемесячно в одном и том же размере. Размер платы за аренду также может зависеть от оборотов арендатора.

Такой вид платы, как правило, применяется по отношению к торговым объектам, например, к федеральным сетевым магазинам в торговых центрах.

Плата обычно устанавливается в размере 2% для продуктовых магазинов и до 18% для магазинов, занимающихся реализацией одежды.

Допустим, компания арендовала точку за 120 тыс., но после расширения стала платить 80 тыс. Единицей сравнения этих цифр является не общая арендная ставка за какой-то конкретный объект, а ставка за квадратный метр в год, если речь идет о Москве, в месяц в других городах страны.

Сравнение арендных ставок

Существуют разные сегменты коммерческой недвижимости: под офис, торговлю, производство, хранение, логистику. При исследовании процентной ставки необходимо учитывать назначение помещения. Существуют различные ценообразующие параметры:

  • Местоположение. Это основополагающий инструмент для развития бизнеса. Расположение объекта в конкретной точке города очень важно для компании, так как город сегментирован на районы. Например, центральный район является самым дорогим, район на окраине – самым дешевым. На цену влияет близость остановки общественного транспорта. Имеет значение конкретное расположение в микрорайоне: на первой линии находится объект или во дворе.
  • Общая площадь. Чем больше объект, тем больше в нем арендаторов, т.е. больше предложений услуг и товаров. Потребители охотнее выберут объект, где они за раз могут решить несколько задач: приобрести продукты, снять деньги, сходить в салон красоты и т.д.
  • Наличие отделки, ее качество. Клиенты выберут офис, где им приятнее, комфортнее;
  • Наличие отдельного входа. Этот фактор может повлиять на поведение партнеров: поставщиков, оптовиков, заказчиков.

Эти и другие параметры учитываются при выборе арендной ставки. Один и тот же фактор может повлиять на стоимость объекта в большую или меньшую сторону.

Где взять информацию для анализа рынка

Чтобы получить информацию об арендных ставках на некоммерческую недвижимость по городу или району, можно воспользоваться двумя способами сбора информации: оффлайн и онлайн.

Оффлайн формат предполагает поиск объявлений в конкретных бизнес-центрах об аренде помещений, обзвон по телефону арендодателей с целью узнать стоимость за квадратные метры. Эффективнее посещать администрации торговых, бизнес-центров для разведки наличия свободных помещений или площадей, их стоимости.

Нельзя упускать возможность расширения площадей бизнеса в пределах уже имеющегося объекта. Если вы арендуете помещения у одного владельца, вполне возможно при необходимости, что он может предоставить вам дополнительные квадратные метры.

Для примера, в европейских странах агентства недвижимости, несмотря на век высоких технологий, вывешивают на улицы объявления со списками объектов. Можно сразу ознакомиться с актуальными ценами на недвижимость на рынке.

Онлайн форма исследования стоимости аренды объектов коммерческой недвижимости предполагает серфинг по объявлениям в Яндекс-недвижимости, Авито. Агрегаторы собирают практически всю информацию с рынка. Кроме них, предлагают объявления региональные специализированные справочники.

Например, в Санкт-Петербурге работал активный игрок «Бюллетень недвижимости». В каждом городе и крупном райцентре пока еще функционируют онлайн либо оффлайн игроки, которые выпускают газету, справочники или онлайн информацию. Именно из них можно узнать о ценах за аренду недвижимости.

Читайте также:  Метро в Мытищах появится через 5-6 лет

Правда, бывает, что реальный объект отличается от объекта в объявлении по месту нахождения, площади, уровню отделки.

Допустим, нас интересует арендная ставка на торговое помещение в центральной части города. Чтобы узнать цены, заходим на все агрегаторы и скачиваем информацию об имеющихся предложениях. Дальше исследуем данные фонда имущества региона, т.к. он отражает операции с недвижимостью такого собственника, как государство.

При анализе цен на сдаваемые объекты необходимо учитывать, включены ли в эту стоимость коммуналка, НДС. Как правило, если речь идет об офисах, то расходы на коммунальные платежи включены в арендную стоимость, если о производственно-складских помещениях, то коммуналка идет отдельной строкой.

Это связано с тем, что существуют различные виды производства. Например, если арендатор поставил майнинговую ферму, то энергопотребление у нее очень высокое. И если коммуналку включить в стоимость аренды, собственник помещения может оказаться в убытке.

Чтобы привести все ставки к единому знаменателю, необходимо использовать ценообразующие параметры. 

Как влияют вакантные (свободные) площади на стоимость аренды

Когда в здании большое количество вакантных площадей — это является следствием неграмотного управления объектом недвижимости. Например, последние годы торговые центры испытают сложности с заполняемостью, вследствие миграции покупателей в онлайн.

В 2017 году ставки на аренду складов в Москве вернутся к докризисному уровню

Поэтому с одной стороны у арендаторов появляется возможность выбора помещения, расширения уже имеющейся площади. Но с другой стороны это происходит из-за снижение трафика в объекте. Следовательно, арендные ставки логично сделать ниже для привлечения дополнительных арендаторов.

Приведены самые востребованные объекты и запрашиваемые площади площади:

  • продуктовые супермаркеты — 350-500 м2;
  • специализированные магазины — 100-300 м2;
  • салоны красоты, аптеки, медицинские центры, магазины одежды и обуви — 80-200 м2;
  • заведения общественного питания — 300-700 м2 (рестораны), 100-300 м2 (фаст-фуд, кафе, кофейни).

Подробности в видео на нашем канале:

Анализ арендных ставок торговых центров Москвы в зависимости от % с оборота

Торговый центр Профиль арендатора Площадь помещения, кв. м. Базовая АС в месяц, руб./кв.м. % оборота
“Вегас”, Москва магазины одежды 35 49500 18
“XL”, Москва островок подарков 6 60000 10
“Горбушкин Двор”, Москва островок с электроникой 10 85000 10
“Авиапарк”, Москва островок, любой профиль 10 150000 15

Более высокая арендная ставка характерна для ТЦ первой категории, например, ТЦ “Вегас” и “Авиапарк”. “Горбушкин двор” — более старый торговый центр, но с меньшей площадью — это вторая категория. ТЦ “XL” относится к третьей категории, который можно назвать торговым центром районного значения. Поскольку “Вегас” и “Авиапарк” отличаются более высокой проходимостью и другими факторами, то и ставка будет повышенная. Также на стоимость аренды влияет расположение островка  или торгового отдела на первом или последующих этажах. Выгодное расположение отдела — недалеко от зоны фудкорта, поскольку там наблюдается более интенсивный клиентский трафик. В мегаполисах образованы публичные структуры, специализирующиеся на оценке. В их компетенцию входит выдача справок о стоимости объектов, а также среднерыночных арендных ставках. 

Город Отделение единой федеральной сети АО «Ростехинвентаризация» (адрес) Другие учреждения в населенном пункте
Москва Гусятников переулок, 11 ГБУ города Москвы «МосгорБТИ» Малый Гнездниковский переулок, 9, строение 7
Санкт-Петербург ул. Бухарестская, 22, корпус 2 ГУП «ГУИОН» ул. Маяковского, 19/15
Уфа ул. Достоевского, 100/1 ГБУ республики Башкортостан «ГКО и ТИ» ул. Бессонова, 26А
Волгоград ул. Иркутская, 25 ГБУ ВО «Центр ВКО» Ул. Козловская, 32А
Пермь ул. Окулова, 75/1 ГБУ Пермского края «ЦТИ ПК» Ул. Куйбышева, 82
Севастополь ул. Комсомольская, 58 ГУП г. Севастополя «БТИ» Ул. Папанина, 1А
Казань ул. Мусина, 59Г ГБУ «Центр государственной кадастровой оценки республики Татарстан» ул. Парижской коммуны, 8

Тарифы государственных учреждений и частных объединений отличаются незначительно. Однако доверие к публичным структурам традиционно выше. Впрочем, здесь посетители могут столкнуться с длительным ожиданием, требованиями к предварительной записи и прочими формальностями. 

Вопрос-ответ

Вопрос: «Где получить справку о ставке арендной платы в Москве?»

Ответ: Справки о величине арендной платы может использоваться при заключении долгосрочных договоров аренды. В ней содержатся усредненные данные по конкретному региону — сегменту. Она позволяет избежать необоснованного завышения или занижения ставок. Расчет основан на анализе рынка объектов недвижимости со сходными техническими и эксплуатационными характеристиками. 

Правом выдачи официальных документов о среднерыночной стоимости аренды наделены независимые оценщики, в соответствии с ФЗ № 135-ФЗ. Итоговый документ выдается в двух форматах:

  1. Отчет об оценке. Заказчик получает мотивированный расчет стоимости аренды. Оценщик подробно описывает применяемые методы, источники информации, прикладывает свои документы. Отчет может быть использован во всех официальных инстанциях.
  2. Заключение. В документе указывается среднерыночная ставка аренды недвижимости по состоянию на определенную дату (месяц, год). Обоснование не приводится.

Итоговый документ оценщика имеет юридическую силу. Составитель несет ответственность за достоверность и полноту своих выводов. Суды принимают такие документы в качестве доказательств.

Агентства недвижимости также могут выдавать клиентам сводки о ставках аренды. Однако объективность их справок не гарантируется, а методики расчетов не раскрываются. 

Количество показов: 25969

13.08.2019

Ставки по ипотеке вернутся к докризисным

В России будет все меньше инвестиционной недвижимости, квартиры сохранят меньшую площадь, но появится больше нестандартных планировок. О каких еще трендах рынка недвижимости 2017 года, уже знают эксперты?

Ипотека в этом году перестанет быть зависимой от господдержки. «Ключевая ставка ЦБ сегодня позволяет банкам и без господдержки предоставлять гражданам кредиты с процентной ставкой на уровне докризисных 12 процентов», — прогнозирует Ирина Доброхотова, председатель совета директоров «БЕСТ-Новострой».

Уже по итогам 2016 года многие специалисты обращают внимание на рост числа сделок со вторичным жильем и ипотечных кредитов, выданных на их приобретение. В рамках партнерства с риэлторами и застройщиками ряд банков уже сегодня предлагают заемщикам весьма привлекательные программы и спецпредложения.

Сбербанк назвал средний чек по ипотеке

Увеличится разнообразие ипотечных программ, которые учитывают финансовую ситуацию заемщика. Сейчас банки совместно с застройщиками находятся в поиске новых решений. К примеру, в прошлом году один из застройщиков запустил программу с «ипотечными каникулами». По ее условиям заемщик в течение года или двух платит половинный платеж.

Это позволяет взять кредит тем, кто на время строительства квартиры арендует жилье или семья улучшает жилищные условия в связи с рождением ребенка и рассчитывает на скорый выход мамы на работу. Другая программа позволяет взять ипотеку без первоначального взноса.

«Ставки по ним несколько выше, чем по классическим программам, зато есть возможность приобрести квартиру, не используя собственных средств», — уточняет Ирина Доброхотова.

Отдельно следует отметить такой тренд, как появление в проектах массового сегмента опций, ранее характерных для бизнес- и премиум-класса.

«Повышать качество проектов всевозможными «фишками» застройщиков вынуждает многократно усилившаяся конкуренция», — считает Ирина Доброхотова.

Среди наиболее популярных «бонусов»: высокие потолки, панорамное остекление, наличие в квартире гостевых санузлов, двор без машин, патио, балконы и террасы, инновационные инженерные решения.

В 2017 году ставки на аренду складов в Москве вернутся к докризисному уровню

Глава Минстроя рассказал о снижении ипотечных ставок

Тренд на сокращение метража квартир, который сформировался в 2015 году, в 2017-м останется актуальным. Квартиры минимальных площадей сегодня получили популярность во всех классах жилья. Метражи в массовом сегменте на московском рынке начинаются от 17 квадратных метров.

Тенденция связана с тем, что укрупнение жилья было продиктовано не столько желанием покупателей, сколько выгодой застройщиков.

Для многих россиян актуальным является отселение взрослых детей от родителей, размен при разводе, и часто наличие отдельного жилья при решении этих задач становится важнее площади будущего помещения.

Еще одна тенденция, актуальная только для столичного рынка, — возврат покупателей в пределы МКАД. За счет появления свободных для застройки площадок в черте города, клиенты снова получили возможность приобрести недвижимость в исторических границах столицы.

Также в этом году сохранится тренд на снижение количества инвестиционных покупок. Это связано с остановкой роста цен на жилье. Раньше покупателей привлекала не только возможность вложить деньги в реальные метры, но и неуклонный рост их стоимости.

Теперь же многие сомневаются в правильности такого решения, не получая с вложений «проценты» в виде дополнительной прибыли. «В столичном бизнес-классе доля инвестиционных покупок сегодня сократилась до 10 процентов (для сравнения, в докризисные годы их доля составляла порядка 20-25 процентов).

В новостройках массового сегмента покупок с целью инвестиций тоже стало меньше — 23 процента (для сравнения, по итогам 2014 года их доля достигала 35 процентов)», — говорит Ирина Доброхотова.

В москве продлены льготные ставки аренды помещений для малого бизнеса

18 декабря 2018 года на заседании Президиума Правительства Москвы мэром Москвы принято решение о сохранении льготных ставок для малого бизнеса на уровне 2018 года. Для поддержки предпринимателей городом установлена минимальная ставка аренды нежилых помещений в размере 4500 за 1 кв.метр в год. Договоры аренды заключаются на городские помещения площадью до 300 кв.м без проведения торгов.

Также для субъектов малого и среднего предпринимательства, занимающихся социально ориентированной деятельностью, сохранится льготная ставка аренды городских помещений в размере 3500 рублей за 1 кв. м в год, которая устанавливается по решению межведомственной комиссии*.

Читайте также:  Ещё одну промзону могут застроить жильем на юго-западе Москвы

Кроме этого, было принято решение, что размер индексации рыночных ставок для коммерческих организаций составит в следующем году 5%, вместо ежегодно установленных 10%.

«Поддержка малого бизнеса – одна из приоритетных задач для московских властей. За 2017 год малый бизнес принес бюджету на 26,6% больше налогов, чем в предыдущем году.

Льготы по аренде городской недвижимости позволят предпринимателям оптимизировать свои  расходы, направив их на развитие собственного дела, закупку новых материалов, зарплатный фонд», – прокомментировал решение заместитель Мэра Москвы в Правительстве Москвы по вопросам экономической политики и имущественно-земельных отношений, руководитель Департамента экономической политики и развития города Москвы Владимир Ефимов.

  • Справочно
  • Выпадающие доходы бюджета города Москвы при продлении действия минимальной ставки до 31 декабря 2019 года составят 1,25 млрд рублей, а при снижении процента индексации рыночных ставок с 10% до 5% – до 214 млн рублей.
  • *Если условиями договора аренды установлена рыночная ставка, то арендатор, представитель малого бизнеса, может обратиться в межведомственную комиссию по предоставлению имущественной поддержки. Решением комиссии может быть установлена льготная арендная ставка в размере 3 500 рублей за квадратный метр в год при соблюдении следующих условий:
  • — договор аренды действующий и заключен НЕ по результатам аукциона;
  • — отсутствуют долги по арендной плате;
  • — помещения используются по назначению;
  • — нет субаренды;
  • — арендатор состоит в реестре субъектов малого и среднего бизнеса;
  • — арендатор оказывает медицинские / ветеринарные / образовательные / бытовые услуги, либо арендатор занимается торговлей продуктами питанияили занимается деятельностью в области культуры / производства / спорта / социального питания.

Ставки аренды на склады будут восстанавливаться в 2017 году

В московском отеле Four Seasons прошел IV ежегодный круглый стол «Складской переворот. Кто у власти?», организованный компаний Colliers International совместно с ИД «Коммерсантъ».

В рамках мероприятия были подведены предварительные итоги 2016 года и обозначены перспективы складского рынка России в 2017 году.

Открывая мероприятие, Николай Казанский, управляющий партнер Colliers International в России, отметил, что, несмотря на то что сейчас, как и год назад, цена на нефть и курс доллара к рублю находятся на примерно одинаковом уровне, тренды диаметрально противоположные, и сейчас мы наблюдаем плавное восстановление основных экономических показателей, что позволяет проявлять так называемый сдержанный оптимизм. «Что касается рынка складской недвижимости, то, как мы и прогнозировали год назад, по объему он стал меньше — как по уровню спроса, так и предложения. На фоне рекордного прошлого года существующие цифры скромнее, но, если посмотреть динамику за последние пять-шесть лет, мы видим, что темпы рынка сохраняются»,- заключил специалист.

Подводя предварительные итоги года, директор департамента исследований по России Colliers International Вероника Лежнева отметила, что более 55% спроса на складские объекты в течение 2016 года как в Москве, так и в регионах России, формировали ритейлеры: операторы продуктовых сетей, представители сегмента электроники и техники. Многие ритейлеры арендовали складские помещения для развития формата электронной коммерции, который в последние годы становится все более популярным.

По итогам 2016 года на рынок складской и индустриальной недвижимости России вышли около 1 млн кв. м складских площадей, из них около 623 тыс. кв. м — в Москве и Подмосковье.

Доля вакантных площадей в столичном регионе к концу года закрепится на уровне 11%.

На фоне снижения объемов спекулятивного строительства существующие вакантные площади продолжат постепенно сокращаться, что спровоцирует небольшой рост арендной ставки в начале 2017 года.

Рыночная стоимость объектов снижалась на протяжении всего 2015 года, однако с конца 2015 года стоимость аренды площадей стабилизировалась. По данным Colliers, ставки аренды в классе А составляют 3,8 тыс.-4,2 тыс. рублей за 1 кв. м в год за стандартный сухой склад, в классе В — 3 тыс.-3,5 тыс.

рублей за 1 кв. м в год. «В этом году мы наблюдали достаточно высокий уровень лояльности девелоперов и собственников складского рынка и их готовность договариваться с арендаторами на приемлемые для двух сторон коммерческие условия.

Осенью этого года ставки аренды в Московском регионе оказались в наиболее низкой точке, однако тренд сменился уже в октябре-ноябре. Дисконт-предложения исчезли с рынка, и рынок стал подтягиваться по уровню ставок к значениям начала года.

По нашим прогнозам, к концу 2017 года мы ожидаем плавного восстановления ставок аренды на склады»,- отметила Вероника Лежнева.

В рамках первой сессии, модераторами которой выступили Андрей Воскресенский, главный редактор «Ъ-Дом», и Элеонора Богданова, директор по развитию бизнеса складского направления Colliers International, приглашенные эксперты обсудили, можно ли назвать вакансию в Московском регионе высокой, на каких условиях арендаторы готовы оформлять договоры, какие инструменты используют девелоперы для привлечения арендаторов в современных реалиях, а также, почему сейчас склад становится выгодным объектом для инвестирования.

Алексей Соколов, операционный директор по логистике «М.Видео»: «При выборе складской площадки мы смотрим на ставку, OPEX и на такие важные составляющие арендного договора, как длительность договора, возможность арендных каникул и готовность арендодателя идти на уступки, связанные с эксплуатацией.

Мы не хотим иметь собственную службу эксплуатации, поэтому мы хотим, чтобы компания взяла на себя ответственность и обязанности, связанные с эксплуатацией, и чтобы эти услуги были заложены в ставку, и она была адекватной рынку.

При этом сейчас мы видим, что арендодатель под конкретного клиента, под конкретную сделку готов предлагать уникальную ставку аренды».

Исполнительный директор PNK Group Олег Мамаев, отвечая на вопрос, что лучше для клиента — BTS на своей земле или на земле девелопера,- подчеркнул, что в первую очередь выбор модели зависит от наличия собственной земли и потребностей заказчика.

«Ни один девелопер не может обеспечить неограниченное количество локаций. В индустриальном парке девелопера стоимость строительства формата BTS составит от 28 тыс. рублей за 1 кв. м, на своей земле — от 20 тыс. рублей за 1 кв. м.

Вариант строительства на своей земле предпочтителен в том случае, если у клиента уже есть земельный участок, который достался по привлекательной цене и обеспечен коммуникациями.

В противном случае выгоднее будет BTS в индустриальном парке — в парке более развитая инфраструктура и нет проблем с документацией и коммуникациями»,- пояснил Олег Мамаев.

Герман Калмыков, операционный директор АПХ «Мираторг», пояснил, как сделать выгодным долгосрочный договор аренды: «Если потребности бизнеса позволяют смотреть на долгосрочную перспективу, то в переговорах участвует такой пункт, как ежегодное повышение арендной ставки. Этот пункт тоже нужно обсуждать, и на данный момент существуют достаточно хорошие переговорные позиции. В этом случае можно прогнозировать бюджет с точки зрения трех-пяти-семи лет независимо от того, как будет вести себя рынок в будущем».

Советник РФПИ Анна Пандей отметила, что сейчас привлекательность складов как объекта инвестиций возрастает: «Мы наблюдаем повышенный интерес к логистической недвижимости в России как со стороны отечественных инвесторов, так и международных. Отчасти это связано с тем, что доходность в России выше, чем в других странах. Например, в США доходность составляет 5-7%, в Великобритании — 5%, тогда как в России — двузначная доходность», — рассказала она.

На второй сессии основными темами для обсуждения стали профиль арендаторов, формирующих спрос, преимущества крупных логопарков и небольших складских комплексов для арендаторов, новый подход к инфраструктурному девелопменту в рамках изменения условий внешней торговли и транспортной сети.

Управляющий директор «Логопарк Девелопмент» Андрей Постников заявил, что для него логика арендаторов, которые сейчас активны, проста и понятна.

«Это компании, которые работают с продуктами питания и основными товарами народного потребления, те товары, которые во время кризиса и снижения доходов населения продолжают составлять существенную часть потребительской корзины, пользуясь неизбежным спросом.

Такими компаниями являются крупнейшие ритейл-группы, продолжающие расширение сети магазинов, дистрибуторы и поставщики. Происходящее укрупнение основных игроков в этом сегменте влечет за собой рост требований к их цепочкам поставок, а для этого необходимы современные, высокоэффективные, в том числе температурные склады», — пояснил он.

Яна Кузина, вице-президент по девелопменту, Freight Village RU, обозначила, как сейчас девелоперы выстраивают отношения со своими клиентами: «Главная задача — это поиск компромисса, мы всегда стараемся учитывать все пожелания существующих и потенциальных клиентов, что помогает выстраивать долгосрочные взаимовыгодные отношения. Финансовая сторона вопроса — это предоставление скидок взамен более длительных взаимоотношений».

По мнению Николая Милькиса, руководителя проекта «Центральный сухой порт», требования к логистическим процессам и самой логистике меняются с течением времени.

«Если ранее логистические компании основной упор делали на простую доставку уже готового (упакованного) товара на склад грузовладельца, то теперь основными критериями при выборе площадок, обрабатывающих грузы, являются: наличие полного комплекса услуг по обработке и доставке груза, прозрачная тарифная политика, клиентоориентированность, предоставление информационных услуг по обработке груза. Кратко основные требования логистов можно обозначить формулой: порядок, сервис, открытость», — резюмировал эксперт.

Оставьте комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *