Аналитики ГК «Гранель» по итогам августа месяца отмечают, что объем предложения бюджетных новостроек продолжает расти. Во многом это происходит благодаря пополнению новыми площадями как в рамках реализуемых проектов, так и выходу новых жилых комплексов на рынок.
Вместе с тем, несмотря на увеличение представленных к продаже квартир и апартаментов, в целом по рынку отмечается положительная ценовая динамика.
Стабильность покупательской активности в течение летних месяцев позволяет застройщикам повышать цены в наиболее ликвидных проектах с привлекательным местоположением и хорошей транспортной доступностью, а также по мере повышения стадии строительной готовности. Тем не менее, на рынке оставались актуальными скидки и акции, предлагаемые при покупке жилья.
В августе 2016 г.
на рынок бюджетных новостроек в основном вышли новые предложения в сегменте комфорт-класса, при этом в продажу поступили квартиры и апартаменты не только в рамках уже реализуемых проектов, но и в новостройках. Общий объем нового предложения составил 56,0 тыс. кв. м (3% от общего объема бюджетных новостроек). В прежних границах Москвы в продажу выведены новые корпуса в проектах:
- ЖК Водный,
- ЖК Среда,
- Варшавское шоссе 141,
- Митино Лайф.
Также на рынке появились новые проекты: в ЗАО новые предложения представлены квартирами в ЖК Пикассо и апартаментами с отделкой в ЖК Онли, в САО – в ЖК «Дом на Войковской».
В новой Москве в продажу поступили квартиры только в реализуемых проектах – жилых комплексах комфорт-класса Испанские кварталы и Баркли Медовая долина. Кроме того, было открыто бронирование квартир в новом жилом комплексе «Москвичка» от ГК «Гранель».
В отчетном месяце на рынке новостроек бюджетного сегмента объем предложения вырос по сравнению с июлем 2016 г. В конце лета бюджетные предложения были представлены в 438 корпусах (0% относительно июля 2016 г.), суммарный объем площадей составил порядка 2 002,5 тыс. кв. м (+7% соответственно).
Вышедшие на рынок проекты/корпуса в августе 2016 г.
Предложение
В августе 2016 г.
объем предложения на рынке новостроек бюджетного сегмента в «старых» границах Москвы составил 1 541,4 тыс. кв. м, квартиры и апартаменты были представлены в 270 корпусах (+5% относительно июля 2016 г.). Суммарный объем предложения по площади квартир и апартаментов вырос на 8% в основном за счет выхода на рынок новых проектов, а также за счет появления предложений в новых корпусах реализуемых проектов.
Несмотря на увеличение общего объема представленных на рынке квартир и апартаментов, изменения в структуре предложения были не существенны.
Структура предложения по классам и форматам, кв. м
В новой Москве в радиусе до 30 км от МКАД также зафиксировано увеличение объема предложения. В конце лета на продажу было выставлено порядка 461,1 тыс. кв. м (+5% относительно предыдущего месяца) в 168 корпусах.
Ценовые показатели
В августе 2016 г.
динамика ценообразования на рынке бюджетных новостроек Москвы в целом была положительной. Во многих проектах рассматриваемого сегмента отмечалось повышение цен, в основном в жилых комплексах с привлекательным местоположением относительно центра города и с хорошей транспортной доступностью.
В отдельных комплексах положительная динамика была обусловлена высокими показателями темпов реализации, а также ростом степени готовности объектов. В среднем рост по таким проектам составил около 3-5%.
В других проектах, как правило, в связи с вымыванием предложений небольших площадей и изменением структуры предложения, была зафиксирована ценовая коррекция, прямого снижения цен зафиксировано не было.
Таким образом, в августе 2016 г. в большинстве сегментов бюджетных новостроек столицы в прежних границах был отмечен рост на уровне 1-3%, неизменными остались цены на квартиры эконом-класса в «старых» границах столицы и на апартаменты Новой Москвы.
По итогам отчетного периода стоимость квадратного метра на рынке жилья эконом-класса в Москве составила 122 750 руб., в новой Москве этот показатель равен 109 530 руб. В комфорт-классе квадратный метр в Москве стоил 157 730 руб., а на территории новой Москвы – 99 650 руб.
Средневзвешенные цены предложения в зависимости от класса и формата новостроек
Бюджеты квартир и апартаментов в зависимости от количества комнат, август 2016 г.
- *Квартиры в жилых комплексах Лайф-Ботанический сад, Дом на Самаринской.
- **Апартаменты больших площадей, в том числе лофты, представленные в центральных районах города.
- Цены предложения по административным округам
Заключение
Вопреки традиционному затишью в период летних отпусков покупательская активность в течение летних месяцев текущего года на рынке бюджетных новостроек оставалась стабильно умеренной, что в совокупности с предоставлением застройщиками привлекательных условий покупки жилья не позволяет ценам снижаться.
Интерес сохраняется и благодаря мерам поддержки, оказываемым государством в сфере ипотечного кредитования.
Вместе с тем рынок продолжает активно пополняться новыми предложениями, что в свою очередь обеспечивает увеличение объемов предлагаемых к продаже квартир и апартаментов и усиление конкуренции среди застройщиков бюджетного жилья.
В перспективе такая ситуация, скорее всего, продолжит свое развитие. При высоких показателях объемов предложения значительные ценовые изменения маловероятны. Осенью с началом нового делового сезона активность покупателей традиционно увеличится.
Среди причин, побуждающих людей принимать решение в пользу покупки жилья на первичном рынке, можно также отметить приближающееся завершение срока действия государственной программы субсидирования ипотеки, уменьшение размера ставок по банковским депозитам, которое обеспечит возврат на рынок недвижимости частных инвесторов.
Сегодня сложились идеальные условия для приобретения недвижимости на первичном рынке, где представлено рекордное число новостроек в разной локации и на разных этапах строительства. Относительно низкий бюджет покупки за счет уменьшения жилых площадей квартир и доступная цена предложения во многих проектах за счет действующих акций и скидок позволяют улучшить жилищные условия многим.
Источник:
ГдеЭтотДом.РУ
Весь 2016 год в Москве рос спрос на новостройки
Специалисты компании «МИЭЛЬ-Новостройки» проанализировали результаты 2016 года по соотношению основных показателей рынка недвижимости – предложения и спроса.
Выяснилось, что предложение в столице в текущем году увеличилось почти на 30%, в то время как спрос вырос сразу на 83%.
А вот в Московской области тенденция ровно противоположная – предложение сократилось на 12%, а спрос вырос на 0,6%.
По данным компании «МИЭЛЬ-Новостройки» за 11 месяцев текущего года предложение выросло на 28%. В январе 2016 в реализации было 323 корпуса, а в ноябре предложение увеличилось до 413 корпусов.
При этом если рассмотреть объем предложения, выраженный в площади квартир в реализации, то в январе данный показатель был 1,939 млн кв.м, а по итогам ноября достиг 2,343 млн кв.м. В данном случае рост составил 21%.
А вот спрос на московские новостройки в этом году вырос более значительно. По данным Россреестра, количество сделок в течение года постоянно росло, достигнув рекордных показателей для рынка – более 3,8 тыс. сделок.
Среднемесячный показатель по итогам 2015 года составлял 1530 сделок, а по итогам 2016 года – 2797 заключенных ДДУ. Таким образом, рост спроса составил 83%.
Стоит отметить, что и в докризисном 2014 году количество заключенных ДДУ в Москве было ниже (1897 сделок), что во многом еще объясняется более ограниченным предложением на рынке новостроек и небольшой долей новостроек массового сегмента в общей структуре рынка.
| январь | 1 801 | 11% |
| февраль | 2 135 | 62% |
| март | 2 680 | 93% |
| апрель | 2 530 | 23% |
| май | 2 482 | 60% |
| июнь | 2 737 | 85% |
| июль | 2 807 | 73% |
| август | 3 356 | 140% |
| сентябрь | 3 007 | 106% |
| октябрь | 3 383 | 155% |
| ноябрь | 3 844 | 140% |
«Стоит ожидать, что спрос в Москве в следующем году будет также на высоком уровне, но, конечно, с учетом сезонности.
Даже отмена льготной ипотеки не скажется довольно сильно, так как ставки по стандартным программам уже максимально приближены к условиям по господдержке.
А вот темпы выхода новых проектов стоит ожидать как минимум на уровне 2016 года», – комментирует генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Наталья Шаталина.
При этом в Московской области, по данным компании «МИЭЛЬ-Новостройки», за 11 месяцев 2016 года предложение (в зоне до 30 км от МКАД) сократилось на 12%, как по количеству новостроек, так и по объему предложения. В январе текущего года предложение составляло 358 корпусов (3,98 млн кв.м), а по итогам ноября показатели снизились до 316 корпусов (3,5 млн кв.м).
А если рассмотреть спрос на новостройки в Московской области, то спрос вырос на 0,6%.
В 2015 году, по данным Россресстра, среднемесячный показатель составлял 7768 заключенных ДДУ, а в 2016 году данный показатель незначительно увеличился до 7814 сделок.
При этом по сделкам в Московской области не наблюдалось никакого устойчивого тренда, количество сделок от месяца к месяцу колебалось в ту или иную сторону.
| январь | 5 878 | — 20% |
| февраль | 10 286 | 34% |
| март | 8 927 | 22% |
| апрель | 8 435 | — 2% |
| май | 8 524 | 6% |
| июнь | 6 760 | — 24% |
| июль | 7 595 | — 19% |
| август | 7 727 | — 11% |
| сентябрь | 7 931 | 86% |
| октябрь | 7 029 | — 10% |
| ноябрь | 6 862 | — 9% |
Дата публикации 20 декабря 2016
Апартаменты в новостройках Москвы: 70% покупателей – молодежь до 35 лет, спрос за год вырос на 28%, однако прогнозы роста популярности формата сильно преувеличены
В ИНКОМ-Недвижимость проанализировали актуальные вопросы спроса и предложения апартаментов на первичном рынке жилья Московского региона, а также проблемы, связанные с перспективой изменения статуса этой категории недвижимости.
В частности, среди основных причин намерения властей реформировать данный сегмент аналитики называют желание переложить заботы о создании социальной инфраструктуры на плечи застройщиков.
Специалисты компании также утверждают: в случае введения жестких нормативов жилищного строительства класс доступных апартаментов перестанет существовать, а цены вырастут в диапазоне от 10% до 20%, что сделает для многих покупателей невозможным приобретение объекта недвижимости в престижных локациях.
Тиражируемое сегодня утверждение об увеличении популярности апартаментов эксперты ИНКОМ-Недвижимость считают преувеличением: востребованность таких лотов в столице, действительно, выросла за год на 28%, но в рамках общего повышения спроса на первичном рынке, а также вследствие прироста предложения данного формата — на фоне периодических заявлений чиновников о грядущих преобразованиях девелоперы стараются успеть вывести проекты в продажу по старым нормативам. В любом случае, по мнению Аналитического центра компании, сегмент апартаментов не может стать массовым, а значит, не способен влиять на состояние рынка новостроек по региону в целом (так, в ТиНАО и Подмосковье данный формат практически отсутствует). В структуре спроса на апартаменты в старой Москве доминирует комфорт-класс — у него 55%, в предложении превалируют объекты бизнес-класса — их 62%. Лоты категории «стандарт» не востребованы у покупателей и не представлены на рынке. В зависимости от округов основной спрос сконцентрирован в ЦАО — 35% от общего объема, также в тройке лидеров ЗАО с 19% и ЮАО с 16%. 32% предложения апартаментов — в ЦАО, 20% — в ЗАО, 10% — в САО. Контингент покупателей апартаментов на 70% состоит из молодых людей — представителей т. н. поколения Y (28–35 лет); 30% приходится на граждан более старшей возрастной категории — условно поколение Х (36–60 лет). Нередко подобные объекты приобретают москвичи или резиденты иногородних и иностранных компаний в качестве дополнительной жилплощади — рядом с офисом, московским представительством фирмы.
В очередной раз власти рассматривают вопросы изменения статуса апартаментов. В частности, в Госдуму РФ внесен законопроект, имеющий целью восстановить «нарушенные права» собственников недвижимости данного формата и установить механизм перевода ее в категорию жилья.
В отношении будущих проектов с апартаментами предлагается ввести правила, регулирующие их возведение в соответствии с нормативами жилищного строительства.
Своим мнением о ситуации в сегменте апартаментов на рынке новостроек Московского региона делится руководитель Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость Дмитрий Таганов.
Действительно ли права жильцов апартаментов нарушены, а участники рынка остро нуждаются в изменении статуса этой недвижимости?
Дмитрий Таганов: «Ни застройщики, ни покупатели не заинтересованы в присвоении апартаментам статуса жилых помещений. Нарушение прав жильцов — на мой взгляд, не совсем верная формулировка.
Например, в низших и средних ценовых сегментах крайне важна стоимость покупки — у апартаментов она обычно на 10%, а то и 20% ниже, чем у квартир аналогичной классности и в той же локации.
Граждане взвешенно выбирают объекты в соответствии со своими запросами, их не принуждают к покупке и не вводят в заблуждение.
Один из основных камней преткновения — это постоянная регистрация в апартаментах, но она возможна и в настоящее время — по судебному решению, то есть в случае, если человек докажет, что это его единственная недвижимость в собственности. В принципе разрешение „прописаться“ в апартаментах — не новость, это практикуется давно и не несет особых проблем.
Нарушены ли права жильцов объектов класса „люкс“? Думаю, это праздный вопрос. Для многих покупателей элитной недвижимости первостепенное значение имеет уникальность местоположения — зачастую в таких локациях нет жилых домов. Представьте, к примеру, что в Москва-Сити начнут, как при обычных ЖК, строить детские сады и прочие соцучреждения…
Считаю, что под нарушением прав жильцов в первую очередь подразумевается как раз отсутствие в комплексах с апартаментами социальной инфраструктуры.
И чиновники желают переложить заботы о возведении детсадов, школ и поликлиник на плечи застройщиков.
Девелоперы, которые занимаются проектами апартаментов, освобождены от данной „повинности“, но в случае реформации сегмента им больше не удастся этого избежать.
Также не удастся покупателям недвижимости комфорт- и бизнес-классов приобрести объект в престижном районе недалеко от центра до 20% дешевле, чем на рынке квартир. Потому что в случае реформации сегмент доступных апартаментов перестанет существовать, а цены вырастут до стоимости жилья.
Однако, памятуя о новых поправках в 214-ФЗ, смягчающих ограничения для застройщиков жилья, можно предположить, что серьезные ужесточительные меры к строительству апартаментов так и не будут применены. Рынок не нуждается в таких изменениях, ситуация в этом сегменте не является социальной проблемой, требующей обязательного разрешения».
Сегодня нередко можно услышать мнение об увеличении спроса на апартаменты, есть ли тенденция роста популярности данного сегмента?
Дмитрий Таганов: «Рынок апартаментов существует, но нельзя сказать, что он имеет предпосылки к росту, скорее его можно назвать нишевым. Да, в рамках общего повышения востребованности первичных объектов жилья увеличилась и заинтересованность в апартаментах — на 28% за год.
И главным образом это связано с ростом объема предложения данной категории — он носит волнообразный характер и нередко связан с очередными планами правительства законодательно изменить статус апартаментов.
Застройщики стараются успеть вывести проект в продажу до внесения поправок — по старым нормативам.
Покупатели не склонны чутко реагировать на прожекты властей и активизироваться до наступления перемен — во-первых, все уже привыкли к „угрозам“ в отношении апартаментов, во-вторых, данный сегмент не может быть настолько востребованным в массах, чтобы влиять на состояние первичного рынка в столичном регионе в целом.
В Новой Москве и Подмосковье рассматриваемый формат практически не представлен и не популярен.
Анализ спроса на апартаменты в старой Москве показывает: доминируют лоты комфорт-класса — на них приходится 55%, бизнес-класс востребован у 40% покупателей апартаментов, 5% занимают элитные объекты.
В структуре предложения у категории „комфорт“ не более 30%, 62% составляют апартаменты „бизнес“, 8% — элитные лоты. В составе и спроса, и предложения отмечено отсутствие объектов категории „стандарт“».
Каков контингент покупателей апартаментов?
Дмитрий Таганов: «Примерно на 70% покупательская аудитория апартаментов состоит из людей, относящихся к т. н. поколению Y (от 28 до 35 лет). Около 30% — представители более старшей возрастной категории, условно их причисляют к поколению X (от 36 до 60 лет).
Апартаменты приобретают состоятельные люди; довольно часто их используют в качестве дополнительной жилплощади — выбирают объект рядом с офисом, чтобы не тратить время в дороге на работу.
Среди таких покупателей порядка трети — москвичи, остальные — иногородние или иностранные граждане, которые трудятся в московских представительствах своих компаний. В числе жильцов апартаментов семьи — большая редкость.
Многие молодые покупатели отдают предпочтение лотам с необычным планировочным решением, у них весьма востребованы объекты в стиле лофт. Большинство иногородних или иностранных бизнесменов, которые приобретают апартаменты как „жилье по работе“, руководствуются двумя принципами — комфортом и практичностью.
Они выбирают 1- или 2-комнатные объекты стандартных планировок с живописными видами из окон». По данным Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость, преимущественный спрос на апартаменты сконцентрирован в ЦАО — 35% от общего объема, также в тройке лидеров ЗАО с 19% и ЮАО с 16%.
Данный вид недвижимости практически не востребован в СЗАО и ЗелАО.
Состав основного предложения выглядит следующим образом: 32% апартаментов — в ЦАО, 20% — в ЗАО, 10% — в САО. Меньше всего первичные объекты этого формата представлены в ЗелАО — 2% и ЮВАО — 1%.
Почему выросли цены на российском рынке недвижимости
Максим Лалакин, член комитета по строительству «Деловой России», руководитель компании Styness, которая инвестирует в строительство и реконструкцию объектов коммерческой и жилой недвижимости, поделился мнением, почему в России за последнее время рекордно выросли цены на жилье и как это может отразиться на рынке недвижимости.
Почему выросли цены на российском рынке недвижимости Ирина Печёрская
Несмотря на коронакризис, 2020-й побил все рекорды по льготной ипотеке, что привело к рекордному росту цен на жилье за последние годы.
Все началось с того, что правительство запустило программу по субсидированию ипотечного кредитования для новостроек под 6,5%.
И уже к июню щедрым предложением от Правительства и Центробанка, снизившего ключевую ставку, воспользовались более восьми тыс. жителей столицы, что почти на треть больше аналогичного периода прошлого года.
В итоге сентябрь побил исторический рекорд — объем выдачи ипотеки превысил 0,5 трлн рублей, а именно составил 503 млрд рублей. Рост в процентном соотношении к предыдущему году (три квартала) составил 59%! И это, напомню, в кризисный год, когда производство падало во всем мире. Воодушевленный таким положением дел кабинет Мишустина продлил льготную программу до июля 2021.
Специалисты в один голос заговорили о перегреве рынка и скором коллапсе, аналогичном американскому 2007 года, который втянул мировую экономику в кризис уже мировой и глобально-экономический. Беда не заставила себя долго ждать.
Цены на жилье только в столичном регионе выросли почти на 30%. Причем не только на новостройки, участвующие в льготной программе. Подорожала вообще вся недвижимость, в том числе и загородняя, динамика роста цен на которую традиционно ниже.
Скорость роста цен можно сравнить с жирными нулевыми, когда росла вся экономика вслед за ценами на углеводороды. Но можно ли обвинять в нынешнем ценовом скачке исключительно заботу Правительства о своем народе? Безусловно, программа стимулировала некий рост, но не в 30%, говорю об этом как эксперт в строительной отрасли.
Основной же причиной для подорожания недвижимости послужила экспортная привлекательность материалов, используемых в строительстве.
За два года цена на металл, главное сырье для стройки, выросла в два раза из-за высокой стоимости на внешних рынках, и потек из России за рубеж с космической скоростью.
В один прекрасный момент Россия стала экспортером ключевых строительных материалов, которые раньше неохотно уходили на экспорт. На внутреннем рынке арматура сразу же подорожала на 50%.
Ситуация напоминает ситуацию, сложившуюся на продовольственном рынке, когда сахар, мука, подсолнечное масло также утекли за рубеж благодаря высокому спросу.
Поскольку эти продукты относятся к товарам первой необходимости, то государство незамедлительно ввело заградительные пошлины, что позволили быстро стабилизировать ситуацию и ограничить вывоз продукции.
Лоббисты строительного сегмента действуют гораздо медленнее своих продовольственных коллег, поэтому пошлины здесь еще не ввели.
На самом деле введение льготной ипотеки в России и мировой спрос на строительное сырье — совпадение.
Сама по себе программа правильная: строительная отрасль — локомотив всей экономики. Слишком много инфраструктуры завязано на стройку — это и перевозки, и производство, и огромное количество рабочей силы разных уровней.
Но эта ситуация как нельзя лучше показывает отношение разных властных органов к ситуации. Если глава ЦБ Набиуллина выступает за немедленную остановку программы, демонстрируя желание остановить рост цен, то правительство, руководствуясь социальными и отчасти монетаристскими соображениями, эту программу продлевают.
Для стабилизации ситуации необходимо не столько продление программы или ее остановка, сколько именно прекращение оттока строительного сырья. Эта мера, на мой взгляд, позволит выровнять ситуацию.
На сегодняшний момент мы имеем остановку роста цен и резкое снижение спроса на новостройки в регионах. Дело в том, что платежеспособных потребителей там гораздо меньше, чем в столице, а люди с возможностями из регионов скорее потратят деньги на еще одну квартиру в Москве, нежели в родном городе. В такой ситуации возможен откат цен и, как следствие, разорение части застройщиков.
Таким образом рухнула вся схема заработка на рынке недвижимости. Ведь уже несколько лет цены практически стояли на месте. Такая стагнация давала возможность всем участникам долгосрочно планировать свои инвестиции в данном сегменте.
Лавинообразный рост цен меняет правила игры на глазах. Если не принять протекционистских мер со стороны государства, то рост цен только продолжится на фоне продолжения субсидирования.
На другой стороне простые покупатели жилья. Ведь рынок недвижимости в нашей стране самый стабильный за все непростое время.
Были рекордные скачки, как в уже упомянутые нулевые, но в целом рост цен всегда успевал за инфляцией. Сдача в аренду купленной квартиры позволяла окупить ее за 10 лет и начать на ней зарабатывать.
В нынешней ситуации аренда не выросла, а срок окупаемости увеличился до 20 лет.
Таким образом, покупка квартиры в ипотеку как инвестиционный инструмент перестает существовать, потому что уже не получится заплатить от 15 до 50% стоимости жилья, а остальное отбить арендой, то есть гасить ипотеку арендными платежами.
Иными словами, один из самых надежных отечественных рынков ждут турбулентные времена. Точне сказать, они уже настали, а вот последствия только предстоит постигнуть всей российской экономике.
Важно отметить, что этот кризис сырья показал, что наша экономическая модель является неотъемлемой частью мировой экономической системы и полностью в нее интегрирована.
И как только где-то создается дефицит, то он моментально компенсируется поставками из страны свободной торговли. И здесь важным фактором является членство России во Всемирной торговой организации.
Впрочем, об этом подробно говорил Президент в ходе своего относительно сложившейся ситуации на продуктовом рынке.
Фото на обложке: d_odin/shutterstock.com
Аналитика небывалого спроса на недвижимость в России — Офлайн на vc.ru
{«id»:4100,»title»:»u041au0430u043a u0443u0441u0442u0440u043eu0435u043du044b u0441u0442u0430u0440u0442u0430u043f-u043au043eu043cu0430u043du0434u044b u00abu0420u0430u0439u0444u0444u0430u0439u0437u0435u043du0431u0430u043du043au0430u00bb»,»url»:»/redirect?component=advertising&id=4100&url=https://vc.ru/promo/248133&hash=a7b0a088930ad5bdf26d69e10462a67c204c2ce1406f5fed55f5834263220fe6″,»isPaidAndBannersEnabled»:false}
Спрос на квартиры в Москве за 9 месяцев 2020 г. вырос на 54%, на загородные дома — на 94%. В регионах картина ещё интереснее.
Пандемия коронавируса и экономический спад не повлияли на желание россиян приобрести жилье, а наоборот самоизоляция и удаленка подтолкнули к покупке недвижимости, отмечают аналитики интернет-сервиса сравнения цен Price.ru (входит в холдинг S8 Capital). Спрос на квартиры в Москве вырос на 54%, тогда как на дома и участки в Московской области еще больше – на 94% и на 160% соответственно.
Ставка по банковским вкладам снизилась. Плюс, с 2021 года вводится налог на вклады свыше миллиона рублей. В качестве альтернативы россияне рассматривают покупку недвижимости как долгосрочную инвестицию. Мы видим эту тенденцию по росту интернет-запросов, связанных с тем, как выгодно вложить деньги в покупку квартир, участков и домов, – в среднем на 56%
С появлением льготной ипотеки спрос на новостройки за 9 месяцев 2020 г. вырос на 30%, на «вторичку» – на 55%. В январе-сентябре россиян интересовали однушки (прирост спроса +66%), на втором месте по популярности следуют двухкомнатные (+63%) и трехкомнатные (+54%) квартиры. Студии выросли в спросе на 17%, а 4-комнатное жилье – на 39%.
По типу застройки будущих покупателей привлекает готовое жилье и новостройки, однако проекты на этапе котлована выросли в спросе на 72% относительно аналогичного периода годом ранее.
В пятерку самых востребованных городов для покупки квартир вошли Москва, Петербург, Воронеж, Екатеринбург и Новосибирск.
Примечательно, что Сочи не попал по объему спроса даже в топ-15, хотя спрос на это направление изменился на 30% в большую сторону относительно прошлого лета.
Для ипотечного кредитования лето 2020 г. стало уникальным: вместо традиционного спада активности в июне-августе наблюдается рост.
В связи с тем, что банки снизили процентные ставки, а государство анонсировало программу льготного кредитования с господдержкой, россияне стали чаще интересоваться ипотекой (+53%) и кредитом на покупку недвижимости (+30%).
Желающих оплатить часть квартиры материнским капиталом увеличилось на 46%, согласно анализу интернет-запросов.
Существенный скачок спроса показал Петрозаводск в текущем году. Россияне стали в два раза чаще присматривать жилье в столице Карелии. Поисковые интернет-запросы на покупку квартиры там выросли со 88 397 до 191 513 в абсолютном значении за январь-сентябрь 2020 г.
Также стремительно возросший спрос более чем в 1,5 раза на покупку недвижимости аналитики Price.ru заметили в следующих городах:
Самоизоляция и удаленка подтолкнули россиян к переезду за город на ПМЖ. Внимание населения переключилось на загородную недвижимость, особенно в областных центрах.
Интерес к квартирам в Санкт-Петербурге возрос на +38%, на загородные дома в Ленинградской области на +54%, а желающих купить землю стало на 179% больше.
Аналогичная тенденция прослеживается и в других крупных города, где рост спроса на загородную землю и дома даже превышает динамику по купле квартир. Например, в Тюмени, Екатеринбурге, Казани, Владимире и Калининграде.
Рынок загородной недвижимости подогрела и сельская ипотека, ставка по которой составляет для населения до 3% годовых благодаря господдержке.
Рост запросов на сельские ипотечные кредиты выросли более 4000% относительно прошлого года (нужно учитывать, что этой инициативы ранее не было, поэтому статистика показывала почти нулевой спрос).
Вариант покупки участка в кредит рассматривают на 104% чаще.
Самые востребованные локации для покупки участка в России (в процентах указан прирост спроса относительно января-сентября 2019 года):
Россияне в 1,5 раза чаще стали интересоваться приобретением участков в СНТ, деревнях, поселках и на море по сравнению с прошлым годом.
При этом они рассматривают не только самостоятельное строительство загородных коттеджей, а ищут готовые дома под ключ, быстровозводимые и каркасные дома, конструктивные особенности которых принято считать менее затратными по сроку возведения. Частота таких запросов в Рунете выше на 56% относительно 2019 года.
Как технологии помогают не забывать школьную программу летом
Летом школьники берут передышку от занятий, контрольных работ и диктантов, начинают больше гулять и проводить время на свежем воздухе. Важно набраться сил перед следующим учебным годом, но остро стоит вопрос о том, как не забыть то, что изучили за год. Часто родители замечают, что дети за лето расслабляются настолько, что новые знания и навыки…
Финансы
Kirill Bychkov
3 часа
От воронки стартапов до экзита: где учиться венчурному инвестированию
Венчурные инвестиции — это игра в долгую. Нужно не только находить стартапы, но и уметь грамотно оценить их потенциал, собрать сбалансированный портфель, работать с командами и составлять грамотную стратегию экзита. Вот несколько образовательных программ, которые помогут не только приобрести знания и навыки, но и обзавестись нужными знакомствами.
Руководство по запуску войсчатов в Telegram: зачем банк «Открытие» провёл 6-часовой эфир и что от этого получил
Жилая недвижимость 2021: тренды, цены, прогнозы, инвестиции – Публикации – Finversia (Финверсия)
Почему растут цены на квартиры, повысят ли ставки по ипотеке и какие варианты вложений в недвижимость наиболее интересны с точки зрения получения дохода – эти вопросы стали темой обсуждения на круглом столе «Жилая недвижимость 2021. Прогнозы, цены, инвестиции», который организовали портал Finversia.ru и компания «Эмкварта».
Спикерами круглого стола стали Ольга Тумайкина, коммерческий директор группы компаний ФСК; Виктория Кирюхина, ведущий аналитик аналитического центра ЦИАН; Петр Филиппов, руководитель департамента стратегии и финансов экосистемы недвижимости «Метр квадратный» (проект группы ВТБ); Ян Арт, частный инвестор, главный редактор Finversia.ru. Модератором круглого стола выступил Игорь Мальцев, управляющий партнёр канала Finversia-TV и компании «Эмкварта». Партнёром круглого стола выступила группа компаний ФСК.
Рынок жилья снова бьет рекорды
Рынок жилья, против ожиданий многих, в России активизировался и рос рекордными темпами с начала пандемии, несмотря на экономический спад и общую нестабильность в стране. Одни срочно решали жилищный вопрос «пока не началось», другие обрадовались возможности заработать на росте цен.
Главным трендом на рынке жилья оказался рост цен, который начался в 2020 году, отметила Виктория Кирюхина, ведущий аналитик аналитического центра ЦИАН.
По ее словам, в первую очередь это касается Москвы – по данным ЦИАН средняя цена за квадратный метр жилья достигла 255 тыс.
рублей – это на четверть выше (рост на 24%), чем всего год назад, в мае 2020 года, а с начала 2021 года рост составил 9%.
Но и в регионах наблюдается неуклонное повышение цен, по данным ЦИАН в городах-миллионниках в среднем за год рост цен на жилье составил 21%, и рекорд поставила Московская область, где цены на жилье поднялись почти на треть – на 28%.
Рекордный спрос на московское жилье был зафиксирован в конце 2020 года, когда первоначально должен был закончиться срок действия программы льготной ипотеки, обратила внимание Виктория Кирюхина.
О повсеместном характере роста цен на жилье говорит тот факт, что по России средний размер ипотечного кредита за последний год вырос примерно на 20%: с 3 млн до 3,7 млн рублей.
Впрочем, с марта 2021 года рост цен замедлился, отметила Кирюхина, стабилизировался и спрос на квартиры, такого роста, какой был отмечен в сентябре – декабре 2020 года, уже нет, но ипотечных кредитов выдают на четверть больше, чем до пандемии.
Парадоксы дешевой ипотеки
Ипотека стала главным драйвером роста цен, резко повысив спрос на жилье – на этом сошлись все участники круглого стола. Как раз год назад стартовала государственная программа льготного ипотечного кредитования – такой низкой ставки, 6,5% годовых, еще никогда не было за всю историю современного российского банковского рынка, заметила Виктория Кирюхина.
В 2019 году доля ипотеки при покупке квартир на первичном рынке составляла примерно 40% от общего объема, а в 2020 году пропорция изменилась зеркально: доля ипотеки в таких сделках выросла до 60%, рассказал Петр Филиппов, руководитель департамента стратегии и финансов экосистемы недвижимости «Метр квадратный» (проект группы ВТБ). По его данным, количество выданных ипотечных кредитов по данным на март 2021 года за год выросло на 30%, а за два года – на 70%. Значительную долю этих кредитов составляло рефинансирование под более низкую ставку. Растет и доля ипотечных сделок на вторичном рынке жилья, если раньше она держалась на уровне 25%, то сейчас – около трети.
Ольга Тумайкина, коммерческий директор группы компаний ФСК, рассказала, что после запуска госпрограммы льготной ипотеки под 6,5% годовых доля ипотечных сделок при покупке квартир в новостройках компании в среднем повысилась с 57% примерно до 70%, а по отдельным объектам может достигать 80% и более.
ФСК также запустила собственные льготные программы ипотечного кредитования, за свой счет субсидируя льготную процентную ставку по кредиту: сначала, в 2020 году, под 2,99%, а затем, в 2021 году – под 1,99% годовых.
Также для покупки квартир ФСК действуют совместные программы для молодых родителей – с правительством Московской области под 0,1% годовых, с МКБ – под 1,1% годовых.
Уменьшение ставки по кредиту снижает не только его стоимость, но и ежемесячный платеж, это расширяет круг заемщиков, ипотека становится доступной людям, чей доход не позволял приобрести жилье в кредит, или же появляется возможность приобрести жилье большей площади, более комфортное, заметила Ольга Тумайкина.
Но чем ниже ставка по ипотеке, тем больше повышался спрос на жилье и это, как и предсказывали эксперты, разогнало рост цен на квартиры. Cредний чек ипотечной сделки в Москве вырос на 17%: с 13,2 млн до 15,5 млн рублей.
Однако предпосылок к надуванию ипотечного пузыря в России Петр Филиппов не видит, по его мнению, доля ипотеки в ВВП России невелика по сравнению с аналогичным показателем у развитых стран Европы и США.
К тому же требования к ипотечном заемщикам в России гораздо строже, чем были в США перед ипотечным кризисом 2008 года, и нет такого «навеса» из производных финансовых инструментов на вторичном ипотечном рынке, как это было в США.
Поэтому перегрева ипотечного рынка сейчас опасаться не стоит, наоборот, его рост продолжит стимулировать развитие строительной отрасли и обеспечивать повышение доступности жилья в стране.
Цены притормозят
Участники круглого стола прогнозируют, что в дальнейшем темпы роста жилищного кредитования и продажи жилья замедлятся, но все равно динамика будет позитивной, рост сохранится.
Цены на жилье должны сбавить темпы роста, но продолжат повышаться, сошлись во мнениях участники круглого стола.
Стоимость квадратного метра квартир в новостройках в 2021 году вырастет на 10-15%, считает Ольга Тумайкина.
На ценах скажется и насыщение спроса, и снижение покупательной способности населения в результате подорожания жилья, и снижение доступности ипотеки, и рост предложения на рынке: последние два года объем предложения новостроек в России снижался и только в начале 2021 года начался стабильный рост.
Объем ввода жилья в эксплуатацию в первом квартале 2021 года по стране в среднем увеличился на 15% по сравнению с тем же показателем годом ранее, и на 9% выросло количество сданных многоквартирных домов, поделился Петр Филиппов. Но нехватка новостроек переориентирует спрос на вторичный рынок и подогревает его, провоцируя рост цен, констатирует эксперт.
Петр Филиппов отметил, что Банк России ужесточил требования по резервированию под ипотечные кредиты с низким первоначальным взносом, так что банки будут выдавать их менее активно. Возможен и рост ставок по ипотеке, который охладит перегретый сегодня рынок жилья и снизит спрос.
Также, по мнению эксперта, снижению продаж на рынке жилья должно способствовать уменьшение спроса на покупку квартир в инвестиционных целях: основная часть высоколиквидных объектов уже куплена, а цены стабилизировались, так что снизилась возможность получить прибыль за счет перепродажи. Получается, что порог входа для инвестора в жилье вырос, а возможности получить доход, наоборот, сужаются.
На фоне общей стабилизации цен на квартиры, будут продолжать расти цены на курортную недвижимость за счет высокого спроса со стороны инвесторов из крупных российских городов, считает Петр Филиппов. Он также отметил высокие темпы роста цен на жилье в Калининграде, Астрахани, что связано с закрытием границ и переориентацией россиян на отдых в своей стране, считает эксперт.
Возвращение инвестора
В 2020 году на рынок жилья вернулись инвесторы. «У нашей компании, ФСК, доля инвестиционных сделок увеличилась: доля покупок квартир в новостройках с инвестиционной целью до 2020 года составляла 8-10%, а сейчас превышает 15% и активность инвесторов растет», – отметила Ольга Тумайкина.
Виктория Кирюхина считает хорошей новостью для инвесторов, которые зарабатывают на перепродаже новостроек, возобновление практики предпродаж квартир, которые приносят максимальную прибыль благодаря приросту стоимости за время строительства.
Смысл в том, чтобы зафиксировать свой интерес к высоколиквидным объектам в листе ожидания и первым получить самые выгодные предложения.
Раньше эта практика была свойственна для продаж элитного жилья, но сейчас получает распространения и в более низких ценовых сегментах.
Ее поддержала Ольга Тумайкина, отметив, что самые интересные предложения и самую большую доходность можно получить, входя в проект на ранней стадии.
У инвесторов наиболее популярны одно– и двухкомнатные квартиры с отделкой площадью 43-47 квадратных метров.
Такие объекты дают доходность около 20% за счет роста стоимости по мере завершения строительства, срок окупаемости составляет 2-2,5 года.
Сдача квартиры в аренду приносит 4-6% годового дохода и срок окупаемости достигает 20 лет. Побольше дохода приносит сдача в аренду апартаментов – около 9% годовых и срок окупаемости заметно меньше, примерно 9 лет.
Сопоставимые срок окупаемости и уровень доходности будут при покупке объектов коммерческой недвижимости для сдачи в аренду, но порог входа будет выше, чем при инвестициях в жилье и апартаменты, предупреждает Ольга Тумайкина.
Как представитель девелоперской компании Ольга Тумайкина перечислила характеристики, которые надо учитывать инвесторам в жилье.
Залог высокой ликвидности любого объекта недвижимости, будь то квартира, апартаменты или коммерческое строение, это удобное месторасположение или, как любят говорить риелторы, локация. Важное значение имеет транспортная доступность.
Учесть влияние разных факторов на ликвидность непрофессионалу будет непросто, поэтому Ольга Тумайкина рекомендует при покупке жилья в качестве инвестиции привлекать консультанта – риелтора или брокера.
Но в первую очередь надо удостовериться в надежности застройщика, проверить, сколько объектов он построил, сдал в срок, что говорят о качестве покупатели, подчеркнула Ольга Тумайкина.
Она отметила еще один важный для инвестора фактор: вкладываясь в квартиру на этапе строительства стоит учитывать не только рост ее стоимости к моменту сдачи в эксплуатацию, но и сколько времени займет строительство.
Одни дома строят по три года, а другие – за полтора, поэтому в абсолютных цифрах доход от инвестиции может быть одинаковой, но годовая доходность будет разной.
«Как консультант по инвестициям я всегда советую по возможности вложиться в жилье, – поясняет Ян Арт, главный редактор Finversia.
ru – Могут спросить: зачем инвестировать в недвижимость, если есть фондовый рынок, где доходность существенно выше? Люди недооценивают значение ни с чем не сравнимой надежности такой инвестиции.
На мой взгляд, инвестиции в недвижимость сохраняют свою актуальность, несмотря на живучие мифы про «пузырь на рынке недвижимости», о котором раньше очень много говорили: «Надо подождать, цены рухнут, московское жилье не может стоить таких денег».
Безусловно, цены рухнут, как только другие города России станут более притягательными, чем Москва, и все дружно рванут, к примеру, в Волгоград. Пока мы видим, что цены на московское жилье на долгосрочном горизонте неуклонно растут».
Инвестиции в кредит
Ольга Тумайкина рассказала о разных вариантах беспроцентной рассрочки при покупке квартиры. Например, у ФСК есть программа «Плати потом», по которой достаточно внести аванс в размере от 15% до 30% от стоимости квартиры, а остаток выплачивается по завершении строительства, этот срок может составлять от 4 до 12 месяцев.
Такая возможность оставляет пространство для маневра покупателям при альтернативных сделках (одно жилье продаю, другое покупаю) или позволяет сэкономить на ипотеке – не надо платить по кредиту, пока дом достраивается.
Для инвестора же просто выгодно отсрочить полную оплату за приобретенный объект, поскольку тем самым повышается процент дохода на вложенные средства.
Насколько разумно инвестировать на кредитные средства, прокомментировал Ян Арт. По его мнению, такая схема требует очень тщательного расчета и, в первую очередь, нужно трезво оценить свои доходы и резервы, чтобы кредитная нагрузка не разрушила ваш бюджет. Но в целом это вполне рабочая схема, считает эксперт.
Апартаменты – чемпион по инвестициям
Особый интерес как объект вложений в недвижимость представляют апартаменты, так как сейчас они заметно дешевле квартир, примерно на 18%. Такие данные озвучила на круглом столе Виктория Кирюхина и провела ликбез по самому популярному среди инвесторов виду недвижимости.
Больше всего апартаментов построено в Москве – здесь на них приходится около 14% от общего объема предложения жилья, в других городах их доля существенно ниже. Сейчас апартаменты имеют статус коммерческой недвижимости и формально не считаются жилыми помещениями.
С этим связан их главный недостаток – невозможность оформить постоянную регистрацию, что отталкивает часть потребителей. Покупают апартаменты чаще всего для сдачи в аренду.
Практика показывает, что наибольшим спросом пользуются апартаменты бизнес-класса, поскольку для их арендаторов менее значимы вопросы регистрации, подчеркнула Виктория Кирюхина.
Более низкая, чем на квартиру, цена означает, что при покупке апартаментов для инвестора ниже порог входа и короче срок окупаемости, так как арендная плата одинакова, что за квартиру, что за апартаменты. Это очевидные преимущества для инвестора.
В конце 2020 году прошел слух о возможном разрешении переводить апартаменты в разряд жилья.
Пока обсуждается, по каким критериям апартаменты приравняют к жилью, ожидается, что в них позволят оформлять постоянную регистрацию по месту жительства, сейчас можно оформить только временную регистрацию на срок не более 5 лет.
Если это произойдет, застройщики, несомненно, повысят цены на апартаменты до уровня квартир, уверены участники конференции, и об инвестиционной привлекательности апартаментов можно будет забыть. Зато успевшие купить апартаменты по низким ценам получат серьезный выигрыш в стоимости.
Для инвесторов есть еще один интересный формат для инвестиций – это апарт-отели с сервисной составляющей. «В рамках нашего апарт-комплекса «Движение.Тушино», который возводим на Волоколамском шоссе, присутствует этот формат недвижимости. Он будет работать в режиме отеля. Номера в отеле будут продавать с полным оснащением, отделкой и договором с оператором.
На каждую категорию номера разработан план загрузки и доходности, то есть покупатель видит трехлетних план в цифрах плюс бизнес-план развития отеля в целом. Этот формат является для инвестора более привлекательным инструментом за счет разницы в стоимости между апартаментами и квартирой. Инвестор значительно быстрее окупит свои вложения именно на апартаментах.
Гарантированный годовой доход от сдачи квартиры в аренду составит 5–6% годовых, в то время как доходность от апартаментов с гостиничным сервисом – 9–13%. Этот инструмент для инвестиций позволит сохранить и приумножить капитал и легко выйти из актива в случае необходимости, имея отчет о доходности от отельного оператора.
По нашим подсчетам срок окупаемости оставит в среднем порядка 9 лет», – резюмирует Ольга Тумайкина.