В 2020 году Россию поразил уже третий по счету экономический кризис после непродолжительного экономического роста 2000-х. Как и любой другой, он отражается на жилищном строительстве, рынке жилой недвижимости и ипотеке. Меняются только механизмы влияния, продолжительность негативных тенденций, а также реакция рынка. Что может произойти в этот раз?
Что общего в экономике кризисов: нефтяные обвалы и девальвация
Все три недавних кризиса в России – следствие структурной слабости сырьевой экономики и низкой емкости внутреннего рынка, хотя предпосылки у нестабильности всегда были разными (в 2008 году – мировой финансовый кризис, в 2014 году – санкции, в 2020 году – неудачные переговоры в ОПЕК и пандемия коронавируса). Экономический климат зависит от объема валютной выручки.
Как только экспорт ресурсов падает, происходит девальвация рубля. Несмотря на спекулятивный характер таких обвалов, монетарные власти в России традиционно не стремятся поддерживать рубль, либо делают это недостаточно, что приводит к его резкому удешевлению. В стране, зависимой от импорта ключевых товаров, это неизбежно предопределяет рост цен и падение доходов населения.
Такова общая модель трех кризисов.
В 2008 году с июля по декабрь баррель «черного золота» подешевел на 69%. В 2014 году снижение цен было медленнее – за шесть месяцев на 42%. В 2020 году обвал был стремительным: нефть подешевела на 63% за три месяца.
Валютные курсы всегда реагировали на это падением, хотя оно и различалась по глубине. В 2008 году с июля по декабрь доллар вырос на 25%, в 2014 году в тот же период курс подскочил на 57%, а в 2020 году (с января по апрель) – на 17%.
После роста курса рубля повышалась инфляция. В 2008 году она ускорилась до 13% (по сравнению с 12% в 2007 году), а в 2014 году до 11% по сравнению с 7% в 2013 году. Сейчас делать выводы пока рано, но в мае 2020 года инфляция выросла на 3%.
Что различного в экономике кризисов: доходы населения и инфляция
Основные различия трех кризисов, важные для рынка жилья, – это динамика доходов населения и уровень инфляции. К 2008 году зарплаты россиян выросли, образовались значительные накопления.
Поэтому удар кризиса оказался не столь сильным, а доходы (конечно, вслед за ценами на нефть) быстро восстановились. Снижение реальных располагаемых доходов Росстат фиксировал только в конце 2008 и летом 2009 годов.
В целом же в 2008 году этот показатель увеличился на 2,4% в 2009 году – на 3%, а в 2010 – на 6%. В последующие 4 года доходы повышались, правда не такими быстрыми темпами как в 2000-е.
Совсем иной итог был у кризиса 2014 года, после которого цены на нефть уже не восстановились. Уже в первый год реальные располагаемые доходы снизились на 0,7%, и затем это продолжалось непрерывно шесть лет (худшая динамика была в 2016 году – минус 6%). Только в 2019 году (с учетом изменения методологии) статистики отчитались о росте реальных доходов населения на 0,8%.
Сейчас делать выводы о падении доходов пока рано. По данным Росстата, в I квартале 2020 года они сократились на 0,2%. Однако по прогнозу Центра развития НИУ ВШЭ в 2020 году реальные доходы сократятся в базовом сценарии на 8%, а в негативном – на 12%
Из-за разной ситуации с доходами в ходе трех кризисов был и разный уровень инфляции. В «тучные» 2000-е гг. инфляция была высокой из-за высокого спроса.
В межкризисный период она замедлилась из-за наметившейся стагнации доходов, а после 2014 года – упала до исторически минимальных значений.
Впрочем, именно этот фактор ускорил рост ипотеки, которая предопределила отличие ситуации на рынке жилья в период кризиса 2014 и 2020 году от 2008 года.
Чем схожи кризисы на рынке жилья: падение спроса
Покупатели на рынке жилья первыми реагируют на кризис. В 2008 году количество сделок купли-продажи в Москве сократилось на 16% по сравнению с показателями 2007 года.
Обвал произошел и в сегменте строящегося жилья (на тот момент небольшом). Общая площадь реализованных в столице новостроек сократилась на 67%.
Реакция покупателей на кризис 2014 года отразилась в статистике сделок 2015 года. Количество договоров долевого участия (ДДУ) снизилось в старой Москве на 12%. На рынке вторичного жилья в Москве было заключено на 30% меньше договоров купли-продажи.
В 2020 году пока можно судить об активности клиентов только в апреле – в первом «полном» месяце кризиса, когда уже дали о себе знать и девальвация, и пандемия коронавируса. В этом месяце число сделок купли-продажи в Москве уменьшилось на 65%, а число ДДУ – на 49% по сравнению с апрелем 2019 года.
По базовому сценарию аналитиков «Метриум», по итогам текущего года спрос может сократиться на 20-30% относительно 2019 года, если не будет новых потрясений и очередной необходимости самоизоляции в течение нескольких месяцев.
Динамикой спроса сходства кризисов на рынке жилья в 2008, 2014 и 2020 годах пока исчерпываются.
Чем различаются кризисы на рынке жилья: предложение, цены, ипотечные ставки
Прежде всего различается реакция на кризис застройщиков и собственников жилья. В 2008 году снижение спроса стало причиной уменьшения объемов строительства. Ввод жилья в столице рухнул в 2008 году на 32%. При этом было заморожено до 40% проектов. Собственники вторичного жилья из-за резкого падения цен на него также начали снимать с продажи свои квартиры.
После кризиса 2014 года предложение, напротив, начало расти. В 2015 году общая площадь продаваемых квартир в московских новостройках увеличилась на 33% по сравнению с 2014 годом.
Этот процесс был вызван временными ограничениями на разработку проектной документации для жилищной застройки, которые были сняты незадолго до кризиса, что привело к отложенной реализации предложения.
В последующие годы объем предложения устойчиво возрастал несмотря на кризис.
Сейчас предложение новостроек снижается. В I квартале в продаже насчитывались 2,7 млн кв.м. жилья, что на 13% меньше, чем в 2019 году, и соответствует уровню 2015 года.
Анна Боим, коммерческий директор ГК «А101» (компания возводит ЖК «Испанские кварталы», «Скандинавия», «Белые ночи», «Москва А101»):
«В Новой Москве, в отличие от «старой», объем предложения увеличивается в среднем на 3-4% в месяц. Однако объем предложения «на котловане», которое в силу стоимости пользуется особым спросом у покупателей, действительно снижается, по итогам первого квартала 2020 года – на 34%.
Во многом это стало следствием перехода на проектное финансирование, которое привело к пересмотру экономики выходящих на рынок проектов и стратегии ряда участников рынка.
На активность девелоперов также влияла не самая благоприятная рыночная конъюнктура во второй половине 2019 года и, конечно, пандемия коронавируса, которая привела к снижению спроса примерно на 50% относительно результатов прошлого года и приостановке строительных работ в ряде регионов».
Второе различие – это динамика цен. Если в кризисы 2008 и 2014 гг. рынок отреагировал снижением расценок, то сейчас пока это не наблюдается. Правда, отмечают эксперты «Метриум», стоимость квадратного метра начинает снижаться обычно со значительным опозданием после острой фазы кризиса.
Во второй половине 2008 года впервые за пять лет прекратился рост средней стоимости квадратного метра и началась коррекция. В 2009 году средний «квадрат» подешевел на 20%.
В 2014 году рублевые цены росли весь год, а в 2015 году, причем только ко второй половине, показатели цен сократились на 8%.
Сейчас о движении цен говорить пока рано. В апреле застройщики их не пересматривали, а средний «квадрат» в массовых новостройках Москвы подорожал на 1%, в мае остался без изменений, а в целом за пять месяцев (с конца года прошлого года) прибавил 7,4%.
Соответственно, чтобы по итогам текущего года цены не выросли относительно предыдущего, из-за кризиса цены должны упасть более чем на 7%. Иными словами, нивелировать ценовую динамику последних лет и месяцев могут только очень мощные факторы снижения.
Ксения Юрьева, коммерческий директор группы «Родина» (девелопер культурно-образовательного кластера Russian Design District):
«Несмотря на ожидаемое падение спроса, сейчас действуют мощные факторы роста цен, – говорит– Девальвация рубля ведет к повышению себестоимости строительства, увеличению расходов на топливо, коммунальные услуги, стройматериалы и т.п.
При этом продолжается переход к целевому финансированию жилищных проектов банками, что также влияет на цены. Одновременно мы наблюдаем сокращение предложения и числа игроков на рынке столичного девелопмента, где больше половины реализованного жилья уже приходится на 10 застройщиков.
К тому же ухудшение экономической ситуации в России приведет к новой волне миграции россиян, наиболее квалифицированных, молодых и активных, в Москву, что создаст предпосылки для формирования нового поколения потенциальных покупателей местного жилья.
В такой ситуации коррекция цен если и произойдет, то незначительная и непродолжительная».
Наконец, третье принципиальное отличие кризисов в 2008, 2014 и 2020 гг. – это ситуация в ипотечном секторе.
В 2008 году на фоне высокой инфляции Банк России менял ставку рефинансирования 6 раз, повысив ее с 10% до 13% годовых. Из-за этого ставки по ипотеке выросли до 15-20% годовых. В 2014-2015 гг. Центробанк также повысил ключевую ставку из-за чего ипотека подорожала до 13-14%.
Особенность текущего кризиса – смягчение кредитно-денежной политики ЦБ. Сокращение ключевой ставки на фоне низкой инфляции до 5,5% создает предпосылки для беспрецедентного снижения стоимости кредита. При этом, как и во время кризиса 2014-2015 гг.
, власти запустили программу субсидирования ипотечных ставок, чтобы стимулировать спрос в кризис.
Сейчас базовые ставки по кредитам на новостройки опустились до уровня 6-6,5% годовых и ожидается, что на ближайшем заседании совета директоров Банка России ключевая ставка будет снижена еще на 1 процентный пункт.
Игорь Козельцев, генеральный директор УК «Развитие» (девелопер ЖК «Мир Митино»):
«Для рынка недвижимости беспрецедентно возросло значение ипотеки, – комментирует).
– В период сокращения реальных доходов после 2014 года и сейчас, когда по благосостоянию россиян был нанесен очередной удар, снижение ставок по ипотеке благодаря программе субсидирования и смягчению кредитно-денежной политики – это единственный путь сохранения активности на рынке жилья и жилищного строительства вообще. Однако нужно понимать, что рост ипотечного кредитования в стране с долголетним сокращением доходов – это в какой-то степени искусственное стимулирование спроса, и он не может быть основой долгосрочной стратегии развития жилищного сектора. Более того, снижение ставок может оказаться недостаточной мерой в условиях текущего кризиса, более глубокого и системного, чем два предыдущих. Многие потенциальные покупатели опасаются того, что они лишатся работы или дохода, и вопрос стоимости кредита при этом автоматически уходит на второй план».
Как может развиваться кризис 2020 года на рынке жилья
Эксперты «Метриум» полагают, что сценарий дальнейшего развития событий на рынке недвижимости после текущего кризиса будет сильно отличаться от того, что наблюдалось в 2010-2013 гг. или в 2016-2019 гг.
После кризиса 2008 года рынок жилья восстановился довольно быстро вместе с доходами россиян благодаря вновь подорожавшей нефти. Это привело к повышению спроса даже при высоких ставках по ипотеке (на уровне 11-13%) и развитию рынка долевого строительства, переориентации многих на первичное жилье.
Последствия кризиса 2014 гг. были намного более тяжелыми и долгосрочными, так как структура экономики все эти годы продолжала ухудшаться, осложнилась международная обстановка, наметились признаки стагнации в мировой экономике.
В этот период нормализовать ситуацию и повысить спрос удалось только благодаря снижению ставок по ипотеке и кратковременному снижению цен, которое затем быстро сменилось их ростом из-за реформы долевого строительства и ослабления рубля в 2016-2018 гг.
Текущий кризис еще более специфичный. С одной стороны, он спровоцирован пандемией коронавируса, из-за которой работа экономики фактически была остановлена на несколько месяцев.
С другой стороны, он лишь обостряет системную слабость сырьевой экономики и выявляет отсутствие в ней точек опоры для долгосрочного развития при цене $35-40 за баррель (по бюджетному правилу в ФНБ направляется выручка с нефтяных продаж при цене более $40 за баррель, то есть страна лишается сверхдоходов при меньшей цене).
По оценкам экспертов «Метриум», спрос на жилье в Москве по итогам 2020 года может снизиться на 20-30%. Летом после снятия ограничений произойдет всплеск числа сделок, которые будут заключать клиенты, не успевшие это сделать до самоизоляции. Однако уже осенью восстановительный рост иссякнет, эконмическая ситуация ухудшится (станет ясно, сколько предпринимателей не «пережили» пандемию).
Средние цены при этом либо незначительно снизятся (до 2%), либо, что более вероятно, продолжат рост до 5% по итогам года. Совокупность действующих факторов настолько противоречива, что сейчас однозначно говорить о падении или снижении средних цен невозможно.
В частности, нужно учитывать, что девелоперы более ликвидных проектов продолжат повышать цены, тогда как аутсайдеры могут демпинговать. Однако более вероятен рост средних цен.
Это будет связано с сохранением в целом высоких показателей спроса (на уровне 2017 года, что превышает число сделок в 2014 году), высокой активностью ипотечных заемщиков в рамках субсидирования ипотеки, продолжающейся реформой долевого строительства, уменьшением предложения и монополизацией девелопмента.
Мария Литинецкая, управляющий партнер агентства недвижимости «Метриум»:
«В контексте прогноза развития кризиса государственные меры поддержи строительной отрасли можно оценить как правильные, но ограниченные. Очевидно, что программу субсидирования ипотеки нужно продлить после 1 ноября 2020 года. Помимо этого, нужны и долгосрочные меры.
Во-первых, необходимо проводить экономическую политику, направленную на рост доходов населения. Во-вторых, снижать стоимость ипотечного кредитования, не допускать повышения ставок свыше 6%.
В-третьих, упростить земельный оборот и предоставление участков под жилищное строительство, одновременно упрощая подключение к коммуникациям. В-четвертых, не перекладывать на застройщиков обязанность строить социальные объекты (это обязанность государства).
В-пятых, способствовать внедрению в строительстве новых технологий, снижающих себестоимость. Полагаю, решение этих задач позволит в итоге достичь целей по вводу жилья на уровне 120 млн кв.м в год».
В россии количество дду по итогам 2020 года снизилось на 2,5%
Ипотека не помогла увеличить количество сделок с новостройками
По итогам 2020 годав России заключено 763,8 тыс. договоров долевого участия — это на 2,5% ниже, чем в 2019-м, когда было подписано 783,1 тыс. договоров на первичном рынке недвижимости. Продажи 2020-го оказались также хуже на 4% в сравнении с 2018 годом. Одновременно количество ДДУ выше на 9,2%, чем в 2017 году, и на 8,8%, чем в 2016-м.
Расчеты Аналитического центра Циан по данным Росреестра
В 2020-м основное количество сделок на первичном рынке РФ пришлось на второе полугодие (63%). Наибольшее количество покупок совершено в IV квартале 2020 года — 274,7 тыс. — абсолютный рекорд квартального показателя за всю историю. Причем речь идет о реальных сделках с физлицами — покупателями, приобретающими квартиру для собственного проживания или с целью инвестиций.
В 2018 и 2019 годах на первичном рынке до 10–15% сделок были нерыночными — их заключали инвесторы на аффилированные компании или даже с частным физлицами для отсрочки перехода на продажу через эскроу-счета. То есть реальное число сделок в 2020 году выше, чем в 2019-м за счет отсутствия массовых «нерыночных» соглашений.
Расчеты Аналитического центра Циан по данным Росреестра
Более 40 регионов нарастили продажи на первичном рынке
По подсчетам Циан, наибольшее количество сделок по федеральным округам пришлось на Центральный ФО — 35% сделок. Однако в пересчете на численность населения лидером оказывается Северо-Западный ФО (953 сделки на 100 тыс. жителей).
Для сравнения: в Центральном округе заключено 669 ДДУ на 100 тыс. жителей. Самые низкие показатели зафиксированы в Северо-Кавказском ФО: 117 ДДУ на 100 тыс. человек. В среднем по России на 100 тыс.
населения прошло 520 сделок в новостройках.
Спрос остался практически на прошлогоднем уровне в Центральном ФО (–1%) и Южном ФО (0%).
Рост количества сделок отмечен в Приволжском и Уральском ФО (+11%), а его снижение произошло в пяти федеральных округах.
Наибольшее падение — в Северо-Кавказском ФО (на 18%), где индустриальное строительство пользуется меньшим спросом, чем в целом по РФ, к тому же в этом округе большая часть жилья вводится населением.
Динамика ДДУ по ФО и количество сделок на 100 тыс. человек
| Федеральный округ | Кол-во ДДУ | Динамика за год | Доля ФО от рынка | Кол-во сделок на 100 тыс. жителей |
| Центральный | 263 631 | –1% | 35% | 669 |
| Северо-Западный | 133 216 | –16% | 17% | 953 |
| Южный | 86 296 | 0% | 11% | 524 |
| Северо-Кавказский | 11 553 | –18% | 2% | 117 |
| Приволжский | 125 136 | 11% | 16% | 426 |
| Уральский | 60 280 | 11% | 8% | 488 |
| Сибирский | 65 035 | –5% | 9% | 379 |
| Дальневосточный | 18 617 | –9% | 2% | 227 |
Расчеты Аналитического центра Циан по данным Росреестра
В 41 регионе РФ по итогам 2020 года спрос на первичном рынке увеличился. Почти в три раза выросло количество ДДУ в Томской области (+186%), на 72% — в Саратовской области и на 66% — в Курганской.
Количество регионов с минимальным уровнем сделок (до 1 тыс. ДДУ в год, а также нулевые значения) находится на стабильном уровне. В 2020-м таких субъектов было 18. В 2019-м — 17, в 2018 и 2017 годах — 14. Речь идет преимущественно о субъектах с минимальным объемом ввода жилья девелоперами.
В половине регионов РФ программа субсидирования не позволила увеличить продажи на первичном рынке: в 38 из них продажи снизились, в шести субъектах не прошло ни одной сделки (Мурманская обл., Тыва, Камчатский край, Магаданская обл. и Чукотский АО, Еврейская АО).
Наибольшее падение сделок на первичном рынке в годовой динамике отмечено в Карачаево-Черкесии (–98%, прошла всего одна сделка), Ингушетии и Чечне (–69%). Если же рассматривать регионы, где заключено от тысячи сделок в месяц, то максимальное годовое падение произошло в Коми, Якутии (–46%), а также Иркутской области (–45%).
Субъекты с наибольшим ростом и падением спроса на первичном рынке в 2020 году
| Регион | ДДУ 2020 | ДДУ 2019 | Динамика за год | Регион | ДДУ 2020 | ДДУ 2019 | Динамика за год |
| Томская обл. | 461 | 161 | 186% | Карачаево-Черкесская Респ. | 1 | 52 | –98% |
| Саратовская обл. | 6911 | 4019 | 72% | Респ. Ингушетия | 37 | 120 | –69% |
| Курганская обл. | 980 | 591 | 66% | Чеченская Респ. | 148 | 479 | –69% |
| Хакасия | 1368 | 906 | 51% | Респ. Мордовия | 604 | 1289 | –53% |
| Ямало-Ненецкий АО | 700 | 475 | 47% | Респ. Коми | 1451 | 2700 | –46% |
| Архангельская обл. и Ненецкий АО | 8721 | 6170 | 41% | Респ. Саха (Якутия) | 4063 | 7510 | –46% |
| Орловская обл. | 3459 | 2478 | 40% | Иркутская обл. | 5656 | 10 364 | –45% |
| Чувашия | 8522 | 6223 | 37% | Псковская обл. | 1290 | 2310 | –44% |
| Приморский край | 6703 | 4933 | 36% | Респ. Дагестан | 678 | 1189 | –43% |
| Белгородская обл. | 2366 | 1779 | 33% | Респ. Марий Эл | 2370 | 3910 | –39% |
- Расчеты Аналитического центра Циан по данным Росреестра
- На 10 регионов приходится 60% сделок с новостройками
- На топ-10 регионов по количеству сделок на первичном рынке пришлось 60,3%, что сопоставимо с прошлогодними значениями, но выше, чем в докризисный период (например, в 2014-м на 10 регионов-лидеров приходился только 51% сделок).
Список регионов с лучшими продажами на 80% совпадает с лидерами 2019 года. Выбыли из рейтинга Воронежская область и Башкортостан — их заменили Татарстан (занимавший в 2019-м 11-е место) и Тюменская область (13-е место).
Традиционно лидером по количеству сделок на первичном рынке стала Москва (+6% ДДУ за год). Второе место — у Московской области (–1%), третье — у Санкт-Петербурга, показавшего значительное снижение — на 19% по спросу. Годом ранее Северная столица занимала 2-е место.
Сопоставимое падение сделок и в Ленинградской области (–20%, 7-е место по стране). Циан связывает такое падение с низкой активность девелоперов. Застройщики Петербургской агломерации вывели на рынок корпуса общей площадью 4,7 млн кв. м — почти в два раза меньше (–45%), чем в 2019 году (8,7 млн кв. м).
Более низкий показатель по выводу в продажу нового жилья фиксировался в 2016-м (3,9 млн кв. м новых объектов).
Сокращение нового предложения на рынке — не единственная причина падения спроса. Петербургский регион столкнулся с серьезным кризисом.
По словам властей, бюджет Санкт-Петербурга почти на 13% формируется из доходов, полученных от туристической отрасли, которая в 2020 году находилась в большом упадке из-за пандемии. Это также привело к падению уровня доходов населения.
К тому же на фоне льготного ипотечного кредитования по итогам 2020 года средняя цена кв. м на первичном рынке Петербурга увеличилась на 12,6%, аналогичные показатели роста и в Ленинградской области. Это также ограничивает активность на рынке.
Эксперты отмечают, что количество сделок на первичном рынке напрямую зависит от ситуации в строительной отрасли и активности девелоперов.
В регионах с лучшими продажами зафиксирован наибольший объем ввода жилья — топ-10 регионов по количеству ДДУ и объему ввода в 2020 году совпадают на 90%.
Единственное исключение — Новосибирская область, которая является лидером по количеству сделок, но не входит в десятку субъектов по объему сданных квадратных метров (находится на 13-м месте).
Топ-10 регионов по количеству сделок на первичном рынке в 2020 году
| Субъект | Кол-во сделок | Динамика с 2019 годом | Доля рынка | Место по объему ввода жилья по РФ, 2020 год |
| Москва | 111,2 | 6% | 14,60% | 2 |
| Московская обл. | 81,2 | –1% | 10,60% | 1 |
| Санкт-Петербург | 81,1 | –19% | 10,60% | 4 |
| Краснодарский край | 46,9 | –3% | 6,10% | 3 |
| Новосибирская обл. | 29,1 | 4% | 3,80% | 13 |
| Свердловская обл. | 28,4 | 12% | 3,70% | 9 |
| Ленинградская обл. | 22,2 | –20% | 2,90% | 8 |
| Ростовская обл. | 21,7 | 9% | 2,80% | 6 |
| Респ. Татарстан | 21,1 | 16% | 2,80% | 5 |
| Тюменская обл. | 17,6 | 9% | 2,30% | 7 |
| Остальные регионы | 303,3 | 39,70% |
Расчеты Аналитического центра Циан по данным Росреестра
37% ДДУ заключено с эскроу-счетами против 6% в 2019 году
По подсчетам экспертов Циан, 37,4% всех ДДУ 2020 года прошло с открытием эскроу-счетов — 285,3 тыс. сделок. Для сравнения: в 2019-м показатель был значительно ниже — 5,6%. Лидерами по количеству открытых эскроу-счетов стали Москва (43,97 тыс. сделок), Краснодарский край (24 тыс.), и Тюменская область (13,6 тыс.).
Все ДДУ прошли без открытия эскроу-счетов только в двух республиках: Карачаево-Черкесии и Чечне. Циан отмечает, что в 2019 году таких субъектов было 15.
- Рейтинг регионов по доле ДДУ, заключенных с эскроу-счетами в 2020-м, возглавляет Ингушетия, которая, впрочем, является только формальным лидером из-за минимального количества сделок — всего 37 ДДУ, все они прошли по новым правилам.
- Если же рассматривать регионы с продажами от тысячи лотов в год (это примерно шесть распроданных домов), то лидером по доле эскроу-счетов стали Чувашская республика (79,7% ДДУ с эскроу), Тюменская область (77,1%) и Оренбургская область (72,9%).
- Лидеры по доле эскроу-счетов от всего количества заключенных ДДУ в регионе
| Регион | Регион* | Доля эскроу-счетов в сделках по региону |
| Респ. Ингушетия* | 37 | 100,0% |
| Респ. Калмыкия* | 239 | 91,2% |
| Курганская обл.* | 873 | 89,1% |
| Томская обл.* | 378 | 82,0% |
| Ямало-Ненецкий АО* | 565 | 80,7% |
| Чувашская Респ. | 6792 | 79,7% |
| Тюменская обл. | 13 582 | 77,1% |
| Амурская обл.* | 630 | 73,9% |
| Оренбургская обл. | 3117 | 72,9% |
| Сахалинская обл. | 969 | 67,3% |
* Менее 1 тыс. ДДУ за 2019 год
Расчеты Аналитического центра Циан по данным Росреестра
«Несмотря на снижение сделок, 2020 год можно назвать успешным для первичного рынка, — комментирует Алексей Попов, руководитель Аналитического центра Циан. — Однако на рынке наметились две тенденции.
Во-первых, спрос на первичном рынке РФ снижался еще в допандемийное начало года, что говорит о наличии дисбаланса между доходами населения и стоимостью новостроек.
Субсидирование позволило временно нивелировать данный факт, создав ажиотаж из-за “дешевой” ипотеки, что в итоге привело к еще большему разрыву между ценами и средними зарплатами. Все это должно замедлить спрос в 2021 году при условии отказа от пролонгации субсидии.
Во-вторых, прошлый год выявил проблему дефицита новостроек во многих регионах, жители которых не смогли воспользоваться льготной ипотекой из-за отсутствия подходящих объектов. Оказалось недостаточно предложить инструменты для покупки жилья — для наращивания продаж необходимо работать с застройщиками, стимулируя девелоперскую активность в регионах с минимальным количеством сделок».
Карта с динамикой сделок на первичном рынке РФ
Расчеты Аналитического центра Циан по данным Росреестра
Закон о долевом строительстве 2021 изменения | Юридическая помощь
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Закон о долевом строительстве 2021 изменения». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Законодатель постарался упорядочить рынок строительства жилья и изменениями 214 ФЗ в 2021 г. ужесточил порядок работы строительных организаций на этом рынке.
Дольщикам дано больше гарантий успешного достижения цели вложения своих денежных средств на покупку будущего жилья. Застройщик же, наоборот получил проблемы со свободным привлечением беспроцентных денежных вливаний в строительный бизнес, и, естественно, будет вынужден больше пользоваться кредитными деньгами банков, перекладывая новые финансовый обременения на плечи дольщиков.
Долевое строительство с 2021 года: изменения
Федеральный Закон №214 – нормативно-правовой акт, который регулирует фактически любые механизмы строительства многоквартирных домов. В то же время, следует понимать, что ДДУ и ЖСК – это не единственные нормативно-правовые акты, которые регулируют процесс строительства и передачи объекта владельцу.
Привлечение вкладов может осуществляться и по иной схеме, но чаще всего это мошеннические обороты.
Обновленная редакция нормативно-правового акта существенно укрепила права дольщиков и обязанности застройщиков. Так, внесли следующие дополнения:
- Создание реестра застройщиков. Таким образом, покупателю квартиры достаточно будет проверить, есть ли застройщик в реестре, как долго он на рынке и какая у него вообще репутация. Фирмы-однодневки, которые проводили махинации, отпадают. Кстати, это же улучшает положение пайщиков, где фактор мошенничества особенно распространен.
- Обязанность застройщика размещать в сети информацию о проекте – каждый интересующийся гражданин может свободно просмотреть всю информацию не только о застройщике, но и самом объекте.
- Привлекать средства граждан для строительства теперь имеют право только компании с полностью внесенным уставным капиталом, размер которого должен быть не меньше 150 миллионов;.
- Цена покупаемого объекта теперь формируется как производная стоимость.
- В банках появляются эскроу-счета. А это значит, что компания-застройщик сможет снять средства дольщиков только после того, как сдаст объект, а дольщики его примут.
- Подрядчик несет теперь финансовую ответственность за отказ исправить дефекты и недочеты. Кроме того, оплата будет осуществляться, исходя из Закона о защите прав потребителей. Сумма больше, и за каждый день просрочки платежа начисляется штраф.
- Организован «компенсационный фонд» — застройщики, которые внесены в реестр, обязаны вносить в него по 1% от строящегося объекта. Средства из фонда будут расходоваться на те случаи, когда компания-участник будет признана банкротом для выплат неустойки дольщикам.
Застройщики также получили полезное дополнение – расторжение ДДУ в одностороннем порядке, если СК выполняет свои обязательства, запрещено. В таком случае уже дольщику придется отдать крупную сумму в качестве неустойки.
Кроме того, застройщик не должен платить неустойку дольщику, если тот намеренно затягивал подписание акта сдачи-приема объекта.
Законодательство регулирует правовые отношения, которые возникают во время строительства многоквартирных жилых зданий или иных объектов недвижимого имущества с привлечением инвестиций от физических лиц и компаний.
Взаимодействие происходит на основании договора участия. Документ должен проходить обязательную процедуру государственной регистрации.
В отношении граждан, заинтересованных в покупке жилья для некоммерческой деятельности, происходит применение нормативов о защите прав потребителей.
- заняться предварительным оформлением разрешения на работы;
- публиковать проектные документы на землю, предоставленную в целях жилищного строительства.
Если денежные средства передаются без учета установленных требований, то участники долевого договора могут потребовать возврата полной суммы и уплаты пени в двойном размере (в качестве возмещения допущенного ущерба).
На практике граждане Российской Федерации с помощью Закона могут решить вопрос о месте проживания. У всех заинтересованных лиц появилась возможность приобретения недвижимости по низкой цене.
Разница в стоимости готового помещения с аналогом в строящемся здании составляет сумму в диапазоне от 10% до 25%. В большинстве случаев это выгодно для покупателей.
С 1 июля 2021 года девелоперы не могут получать средства от покупателей напрямую. Деньги перечисляются на банковский счет в уполномоченной финансовой организации. Требование действует для тех категорий домов, которые по состоянию на указанную дату находятся на стадии активного строительства.
На все время работ средства остаются на счете и переводятся в пользу застройщика только после полноценного выполнения следующих условий:
- ввод дома в эксплуатацию;
- наличие свидетельства о регистрации прав собственности на одну квартиру.
- При банкротстве девелоперов все дольщики получают обратно внесенные деньги.
- Федеральный Закон №175 от 1 июля 2021 года предусматривает использование эскроу с середины 2021 года.
- Суть таких счетов в рамках долевого строительства:
- деньги участников сделки не переводятся застройщикам, а отправляются на отдельный счет, в котором покупается помещение;
- средства не могут быть использованы девелоперами до момента сдачи работ;
- после ввода дома в эксплуатацию вся сумма может быть использована застройщиком в целях погашения кредитных обязательств перед банками, финансирующими деятельность.
Основным нормативным документом в области регулирования отношений между застройщиками и гражданами является Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве». Поправки вносятся ежегодно с целью решения проблем, связанных с появлением обманутых дольщиков.
Причинами возникновения таких ситуаций, как правило, являются мошеннические схемы финансирования строительства, когда средствами новых вкладчиков «затыкаются» финансовые дыры, образовавшиеся на других объектах. В итоге могут произойти случаи, когда застройщик не способен выполнить свои обязательства и объявляет себя банкротом. В худшем случае он просто исчезает.
- С целью предотвращения мошеннических схем в закон внесены серьезные поправки, вступающие в действие с 1 июля 2019 года.
- Изменения закона № 214-ФЗ о долевом строительстве привело к отмене существующей схемы и к плавному переходу на проектное финансирование строительства жилья.
- Для застройщиков начатые ранее 1 июля 2018 года проекты должны завершаться на прежних условиях, а для покупателей с заключенными и зарегистрированными ДДУ останутся в действии до сдачи жилья.
- С 2021 года произошел переход с долевого участия на проектное финансирование строительства. Новая система включает в себя цепочку участников:
- Дольщики.
- Кредитное учреждение (банк).
- Застройщик.
- Регуляторы.
В итоге проектные расходы возрастут, что непременно скажется на конечном продукте и вызовет рост цен на жилье в новостройках до 20-30%.
Долевое строительство 2021 году
С 28.06.2021 года вступает в силу пункт 6.1 статьи 15.4 Закона об участии в долевом строительстве. Эта норма требует, чтобы застройщик разместил в ЕИСЖС проектную декларацию до заключения первого ДДУ.
Кроме того, с этой же даты ужесточаются и требования к девелоперам, привлекающим деньги только с помощью эскроу и желающим получить заключение о соответствии (своем и проектной декларации) требованиям закона. В отношении этих застройщиков также станет применяться статья 3.
2 закона № 214-ФЗ, устанавливающая жесткие требования к органам управления и руководителям девелопера.
С 1 января 2021 года при получении разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома застройщик обязан будет предоставить документы, подтверждающие передачу энергетикам приборов учета электроэнергии (в просторечии — счетчиков) в квартирах и МКД. Без этих бумаг чиновники уже не выдадут разрешение на ввод здания в эксплуатацию.
Земельный кодекс — возвращение «старой» нормы
Пандемия коронавируса привела и к временным изменениям законодательства. Классический пример — часть 6 статьи 19 закона № 98-ФЗ.
Эта норма разрешила арендаторам государственной и муниципальной земли (при условиях, указанных в законе № 98-ФЗ) потребовать увеличения срока аренды, если граждане (или компании) заключили договор до введения в субъекте РФ режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации. Эта же статья временно прекратила действие пункта 8 статьи 39.
8 ЗК РФ о сроках аренды государственных и муниципальных участков. Однако с 01.03.2021 г. «чрезвычайная» норма отменяется, и положение о сроках аренды снова вступает в силу. Хотя если к марту будущего года ситуация с коронавирусом не изменится, то государство продлит действие этой статьи.