Уже никто не надеется заработать на инвестициях в новостройки подмосковья

Представим ситуацию: у вас есть солидные сбережения в размере нескольких миллионов рублей, использовать которые в ближайшие время вы не планируете.

Эти средства можно положить на банковский счет или хранить «под матрацем», но тогда они будут постепенно обесцениваться из-за инфляции.

Но есть способ, который позволит вам не просто сберечь свои средства, но и приумножить их – это инвестиции в новостройки.

к оглавлению ↑

Что такое инвестирование в строительство и в чем его преимущества?

Инвестиции в строительство жилой недвижимости – это вложение средств на покупку жилья (квартиры или коттеджа) еще на стадии их возведения с целью получения прибыли в будущем.

 Этот способ заставить деньги «работать» получил большую популярность, наравне с банковскими вкладами и покупкой акций. Давайте разберемся, почему инвестиции в жилищное строительство так полюбились многим.

• Высокая доходность. Строительные инвестиции при должном подходе к делу могут окупиться за 2-3 года, и принести вам прибыль в 25-50% от вложенной суммы. А во время строительного бума середины 2000-х покупка квартиры в Москве еще на стадии ее возведения приносила инвесторам сверхприбыли, выражавшиеся в сотнях процентах и миллионах рублей.
• Сравнительная простота. Инвестирование в строительство жильяне потребует от вас ежедневного слежения за котировками акций на бирже или необходимости разбираться и понимать все тонкости той или иной производственной сферы. Даже самая простая схема «купил квартиру на стадии фундамента – продал ее в уже готовом доме» способна проносить прибыль, и весьма немалую.
• Надежность. Несмотря на сильный кризис, жилье в России остается по-прежнему в цене. Вкладывая деньги в новостройки, вы гарантированно сможете вернуть свой капитал без потерь даже при негативном развитии событий в экономике. А потерять такой объект инвестиций возможно лишь в случае непреодолимых ситуаций, таких как война или стихийные бедствия.

к оглавлению ↑

Инвестиции и строительство – возможные риски

Есть у данного способа распорядиться своими средствами и обратная сторона медали. Как и любое вложение денег, инвестиции в жилищное строительство имеют свои риски, о которых полезно знать:

• Задержки и срыв сроков. Основной головой болью для тех, кто решил вложить свои средства в новостройку, может стать задержка ее сдачи в эксплуатацию. Само строительство требует высокой организации дела, и очень зависимо от человеческого фактора. Ошибки рабочих, аварии, несчастные случаи, срыв поставки материалов – все это может отодвинуть срок сдачи готового дома. При этом подсчитано, что каждая неделя задержки уменьшает доходность на 0,01%.
• Банкротство строительной компании и заморозка строительства.
• Мошенничество – не так давно нередки были ситуации, когда преступники, получив деньги от инвесторов, исчезали. В лучшем случае обманутые вкладчики получали лишь фундамент несостоявшейся новостройки, а в худшем – стройплощадка существовала лишь на бумаге.
• Снос дома. Некоторые компании начинают привлечение инвестиций в строительство, не имея полного пакета документов на возведение жилья или попросту строя его незаконно. В этом случае вполне реален снос здания по решению суда.
• Дефекты и некачественная работа. Выше уже упоминалось, что строительство сильно зависит от человеческого фактора. И если контроль над деятельностью рабочих и прорабов был недостаточен, то инвесторы могут столкнуться с тем, что качество жилья не оправдывает их ожиданий. Это приводит к падению его стоимости и потерям доходности.
• Непредвиденные обстоятельства. Объект инвестиций можно потерять в случае боевых действий, землетрясения или иного стихийного бедствия.

к оглавлению ↑

Инвестиции в новостройки – как получить доход

Итак, вы решили вложиться в один из жилищных проектов. А каким способом можно получить прибыль с вашей будущей квартиры или коттеджа? Самый популярный способ – перепродажа.

Схема действий очень проста, даже примитивна:

1. Вы принимаете участие в долевом строительстве и вкладываете деньги на этапе, когда от дома есть лишь котлован или фундамент.
2. Ждем 2-3 года, пока все будет готово.
3. Продаем квартиру в новостройке по рыночной цене и все, строительные инвестицииоправдались, а вы получаете хорошую прибыль.

Альтернативным способом заработка может быть сдача жилплощади в наем. Доходность в таком случае существенно меньше, но деньги могут идти в прямом смысле десятилетиями. При этом есть два способа повысить эффективность подобной инвестиции:

• Сдача жилья посуточно. Необязательно сдавать квартиру на долгий срок, аренда ее на пару дней может принести вам существенно больше дохода. Но здесь есть и свои риски: жилплощадь может простаивать некоторое время, либо нерадивый арендатор может учинить в ней погром и уехать.
• Слежение за рынком недвижимости. Допустим, вы вложились в покупку квартиры, и получаете небольшой доход, сдавая ее. Однако у вас всегда есть возможность продать жилье в любой момент. А если следить за тенденциями рынка недвижимости и «подловить» момент, когда стоимость квадратного метра существенно вырастет – квартиру можно продать с хорошей выгодой.

Инвестирование в новостройки может приносить и менее явные выгоды. Вложив деньги в строительство жилья, вы сами можете жить в нем и получить квартиру по цене, существенно меньше рыночной. А экономия средств в каком-то смысле тоже является доходом.

Теперь пора определиться с объектом инвестиций. Это могут быть либо высотные многоквартирные дома, либо малоэтажные коттеджи или таунхаусы.
к оглавлению ↑

Инвестирование в высотные новостройки

Уже немало лет многоквартирные дома являются основным типом жилья в средних и крупных городах, а особенно в мегаполисах. Именно высотные новостройки и стали объектом строительного бума середины 2000-х годов. Почему же они так привлекательны как для жизни, так и для вложения средств?

• Высокий комфорт жизни. Качественная «высотка» способна предложить своим жильцам удобные квартиры, мусоропровод, неплохую парковку, привлекательный внешний вид, надежную крышу и многое другое, что позволит продать квартиру в таком здании за хорошие деньги и оправдать инвестиции в жилищное строительство.
• Срок службы. Грамотно спроектированный и возведенный многоквартирный дом способен простоять целые десятилетия.
• Инфраструктура. Большинство высоток строятся в черте города, а многие – на месте ранее снесенных старых и ветхих построек. Это значит, что рядом с ними уже есть дороги, школы, детские сады, магазины, поликлиники и другая необходимая гражданская инфраструктура.

Чтобы повысить доходность, договор инвестирования строительства стоит заключить как можно раньше, желательно сразу после начала продаж. На этом этапе цены будут минимальны, а, значит, прибыль от вложений в будущем будет выше.

Но гораздо важнее правильно выбрать объект инвестиций, чтобы в итоге получить привлекательное для покупателей жилье с хорошей стоимостью квадратного метра. Помните, что цена квартиры складывается не только из ее площади, но и из множества разных факторов. Как не прогадать на этом этапе и подобрать наиболее достойный вариант вложения денег?

Изучите место постройки и прилегающие окрестности.

Представьте себя на месте потенциального покупателя, что для вас было бы важным? Есть ли рядом школа, детский садик, хороший универмаг, далеко ли до поликлиники, будет ли у дома парковка или гаражный кооператив неподалеку, сколько времени нужно пройти до остановки общественного транспорта или станции метро? Все эти факторы необходимо учесть.

Узнайте, что планируется к постройке в этом районе. Если это будет торговый центр – то хорошо, близость к нему может дать небольшой плюс к цене квадратного метра. А если это будет завод – то все наоборот, вряд ли кто-то будет готов заплатить хорошие деньги за жилье в месте с плохой экологией.

Перед тем, как делать инвестиции в новостройки той или иной строительной компанией, опытные вкладчики изучают ее прошлые проекты. Лучший способ сделать это – опросить их жильцов, они вам точно и без прикрас расскажут обо всех плюсах и минусах их домов.

Кстати, об опыте. Если для вас строительные инвестиции в новинку – не лишним будет воспользоваться помощью агентства или уже работавших с этим друзей и знакомых. Лишние хлопоты и затраты в этом деле могут уберечь вас от проблем в будущем.
к оглавлению ↑

Инвестиции в малоэтажное строительство

Альтернативой многоэтажным высоткам сегодня выступают коттеджные поселки и таунхаусы, возводимые в черте города или вблизи его.

Главное достоинство инвестиции в малоэтажное строительство – приобретение качественного и комфортного индивидуального жилья в местности с хорошей экологической обстановкой.

И именно сейчас многие стремятся жить в своих собственных домах и дышать чистым воздухом, не отравленным выхлопами автомобилей и заводов.

Здесь при выборе объекта для вложений критерии слегка отличаются от тех, что существуют для высоток в черте города.

• Во-первых, для коттеджных поселков и таунхаусов высокое значение имеет экологическая обстановка и живописность окружающей местности. Дом на берегу реки будет стоить существенно дороже.
• Во-вторых, особенно остро стоит транспортный вопрос – чем быстрее и комфортнее будет поездка от коттеджного поселка в город, тем лучше. А это зависит от дорожной обстановки на въезде, пробок и наличия шоссе и транспортных развязок.
• В-третьих, стоит узнать, будет ли будущий жилой комплекс охраняемым, будут ли там помимо жилья располагаться другие объекты, такие как детский сад или магазины.

Но, как и для инвестиций в новостройки, перед вложением денег в возведение коттеджей будет полезно разузнать больше о прошлых проектах фирмы-застройщика и, по возможности, воспользоваться помощью квалифицированных специалистов или опытных людей.
к оглавлению ↑

Снижаем риски инвестирования

Как не попасться на крючок к мошенникам или недобросовестным застройщикам? Есть несколько вещей, на которые стоит обратить внимание перед тем, как подписывать договор инвестирования строительства. Уделив им внимание, вы убережете себя от аферистов.

• Прошлое компании. Чем больше домов и коттеджей она построила раньше, тем надежнее будут ваши инвестиции в жилищное строительство.При этом вкладываться стоит в то, в чем компания уже имеет опыт. Если она специализируется на коттеджных поселках, то инвестирование в новостройку-высотку от этой же фирмы может быть рискованным.
• Репутация. Инвестиции и строительство– дело ответственное, и поручать свои деньги неизвестно кому не захочет никто. Потому прежде изучите, не было ли у этого застройщика каких-либо скандалов, либо проблем с законом. Быстрее всего это можно сделать с помощью интернета – если имя этой фирмы появлялось в новостях в негативном свете, то найти эти новости будет не слишком трудно. Не лишним будет и опросить знающих людей – вдруг они осведомлены о том, что неизвестно широкой публике.

• Обязательно поинтересуйтесь, есть ли у застройщика обоснование инвестиций в строительство– пакет документов, содержащий цели инвестирования, ожидаемую доходность и экономический эффект, основные строительные решения и обоснование выбора места и проекта жилого здания.
• Как идет работа. Не забудьте посетить строительную площадку – у вас, как у инвестора, на это есть полное право. При ее посещении будьте внимательны и подмечайте детали – каковы темпы работы, есть ли на стройплощадке техника и разгружаются ли материалы. Также убедитесь, что не происходит бегства инвесторов, старающихся продать жилплощадь по любой возможной цене, только чтобы вернуть вложенные средства.

к оглавлению ↑

Что такое обоснование инвестиций в строительство

Задача любого застройщика – найти инвестора для строительства. Задача инвестора – просчитать все риски, убедиться, что проект сулить выгоду и вложиться в него.

И чтобы все в итоге получилось хорошо, фирма-застройщик должна объяснить, для чего нужно инвестировать в ее предприятие, какие эффекты это сулит (как финансовые, так и социальные) и почему строительство следует вести именно в выбранном месте и именно по выбранному проекту.

Без этого привлечение инвестиций в строительство попросту невозможно. И потому существует пакет документов, называемый «Обоснование инвестиций в строительство». Важность его следует оценить по тому, что его разработка и содержание регулируется государством с помощью свода правил СП 11-101-95.

Созданием этих документов является компания-застройщик, и его разработка начинается еще до составления проекта. Обоснование инвестиций в строительство включает в себя:

• цель вложения средств;
• объяснение выбора места для строительства;
• обзор основных строительных решений;
• план работ и сроки, к которому здание будет сдано в эксплуатацию;
• экономический и социальный эффект от инвестирования в постройку;
• оценка доходности вложений и их целесообразности.

Так как этот документ очень важен, то любой потенциальный инвестор перед принятием решения о вложении средств должен подробно изучить его и оценить возможные риски.

В заключение стоит сказать, при грамотном подходе к делу и учету всех нюансов и рисков инвестирование в жилищное строительство крайне выгодно. И если в деле вложения средств вы новичок, то в первую очередь стоит обратить внимание именно на рынок недвижимости.

Чем выгодны инвестиции в строительство и какие имеют особенности?

Инвестиции в строительство представляют собой особую категорию вложения средств, которая позволяет зарабатывать значительно больше, чем при обычной покупке жилья. В то же время такие инвестиции в недвижимость имеют свои недостатки и риски, которые необходимо знать инвестору.

Все о том, как инвестировать в стройку и что от этого ожидать, читайте в этой статье.

В последнее время инвестиции в объекты недвижимости на стадии их возведения стали весьма популярны. Объясняется это тем, что такая инвестиция способна принести около 50% от вложений и даже больше.

Дело в том, что объект, который только строится стоит значительно дешевле, чем готовый, и чем раньше инвестор вложит в него деньги, тем больше выиграет — как показывает практика, с возведением каждого нового этажа, квартира или помещение в многоэтажке становится дороже на 2-3%.

Инвестиции в строящийся объект — это вложение средств в недвижимость на одном из этапов ее возведения. Наибольше выигрывают те, кто вкладывает деньги, когда строительство еще в проекте, но тут значительно выше риски, что строительство будет не закончено или даже не начато.

Конечно же, такие инвестиции являются долгосрочными, ведь пока дом будет возведен, и пока квартиру купят — может пройти солидное количество лет.

Ну и плюс к этому, никто не отменял того, что строительство по разным форс-мажорным причинам может затянуться на неопределенный срок.

При этом не забывайте, что стоимость жилья напрямую зависит от различных экономических и даже политических факторов, и пока ваша квартира будет достроена ее цена может не подняться, а упасть.

Инвестиции в строительстве играют очень важную роль, и застройщики готовы драться за новых вкладчиков, поэтому, как только у вас возникнет идея инвестировать в стройку, появится огромное количество желающих принять ваши деньги. О том, как подойти к выбору объекта и компании, я расскажу далее в статье.

В какое строительство инвестировать?

Есть различные типы сооружений, в которые можно вкладывать средства на этапе стройки. Все они отличаются между собой ценой и ликвидностью — что-то может стоить дешевле, что-то может продаваться быстрее. Инвестор, на основе имеющихся средств, должен самостоятельно определить, что для него подходит больше и какому типу жилья стоит отдать предпочтение.

Квартиры в новостройках

Жилье в новостройках стоит недешево, но вот на стадии возведения можно купить квартиру по хорошей цене и прилично заработать, когда объект будет сдан в эксплуатацию.

Ко всему прочему, это также и один из наиболее доступных вариантов недвижимости на стадии стройки.

Покупка квартир в новостройках, которых по факту еще нет — привычная практика, к которой прибегают как инвесторы, так и те, кто хочет получить собственное жилье.

Обратите внимание на то, что наиболее ликвидными в наше время являются малогабаритные апартаменты, как правило, одно- и двухкомнатные.

При этом уже готовую квартиру не обязательно продавать — можно сдавать ее в аренду, причем, если делать это краткосрочно (почасово, на сутки, неделю), то можно буквально за 3-4 года отбить потраченные деньги, а при этом ваша квартира останется с вами и будет и дальше приносить деньги.

Чтобы продать или сдать в последующем квартиру в новостройке выгодно, необходимо учитывать множественные факторы — далее о них более подробно.

Расположение объекта

Для всех важно с места жительства быстро и без проблем добираться в любую часть города.

Поэтому если дом будет расположен в месте удобной транспортной развязки, вблизи от метро, то это будет большим плюсом.

С другой стороны, если вы приобретаете элитные апартаменты, то важно учитывать, что их обитателям вряд ли понадобится рядом шум метрополитена — близость его расположения будет только минусом.

Инфраструктура

В новостройках поселяются для того, чтобы жить, а значит необходимо под боком иметь супермаркет, школу, детский сад и другие жизненно необходимые объекты.

Будущее благоустройство района

Все хотят жить в красивом дворе с детской площадкой, лавочками, деревьями и хорошим освещением. Если в будущем планируется как-то облагородить район, то это большой плюс, и квартиры в таком регионе будут выше в цене, чем на каком-нибудь пустыре.

Коттеджи и дома

Частное жилье, которое еще только строится, также считается хорошей инвестицией. Постепенно мода жить в многоэтажках мегаполиса уходит в прошлое, а на смену ей приходит естественное и вполне оправданное желание жить в комфорте, поближе к экологической чистоте и всем удобствам.

Покупая строящийся дом или коттедж, обращайте внимание на то, имеются ли в нем (или планируются) все необходимые коммуникации (газ, свет, вода), ведь в противном случае все это вам придется делать самому, иначе жилье изрядно упадет в цене — кому нужен дом без элементарных удобств? Так же, как и при покупке квартиры, обращайте внимание на благоустроенность окружающей местности, транспортную развязку и прочие условия, которые смогут повысить привлекательность данного жилья для покупателя.

Производственные помещения

Производственное помещение — объект для инвестиций, более подходящий опытным инвесторам, которые уже имеют навыки и знания в подобного рода предприятиях.

В противном случае, вы можете не заработать, а потерять, ведь чтобы понимать насколько объект рентабелен, следует иметь относительно глубокое понимание не только о недвижимости, но и о помещениях данного типа.

Новичкам же вкладывать в производственное строительство лучше через более опытных посредников — например, вложив деньги в инвестиционный фонд или отдав в доверительное управление.

Наиболее ликвидными и прибыльными инвестициями в производственные помещения на стадии стройки являются объекты пищевой, химической промышленности, мебельные фабрики и фабрики товаров повышенного спроса.

Офисные центры

Также подойдут преимущественно опытным игрокам рынка, так как требуют не только определенных знаний, но и солидных средств, ведь, как правило, коммерческая недвижимость локализуются в оживленных деловых районах городов, где стоимость помещений на порядок выше.

Как начать инвестировать в строительство?

Итак, определившись с желанием заработать на объектах недвижимости на стадии стройки и с суммой будущей инвестиции, важно составить подробный план своих действий и действовать последовательно.

Выбор объекта

Лучше всего искать строящийся объект в районе, который в конкретном городе пользуется наибольшим спросом, а соответственно, и по цене жилая недвижимость в этом районе наиболее дорогостоящая. Кроме района, учитывайте инфраструктуру, благоустроенность, доступность транспорта и другие параметры, которые существенно увеличат стоимость объекта в будущем.

Застройщик

Очень важно выбрать достойную компанию, которая занимается стройкой объекта недвижимости. Попросту, нарвавшись на аферистов, вы потеряете вложенные деньги, а такие инвестиции в наше время предполагают достаточно крупные суммы. Поэтому чтобы уберечь свой «банк» уделите должное поиску честных и профессиональных застройщиков.

В частности, важно обратить внимание на:

• Отзывы о компании — преимущественно выслушать мнениями реальных лиц, имеющих авторитет, а не толпы купленных отзывов в интернете.
• Сотрудничество с банками — если в свои программы банк выбирает застройщика, то его проверяют с ног до головы, а значит и вам для сотрудничества такая компания подойдет.
• Объекты, сданные в эксплуатацию — если компания имеет опыт на рынке, то за ее плечами должны быть готовые объекты недвижимости, в противном случае вы можете нарваться на новичка.
• Соблюдение закона — если компания строит дома на запрещенной территории по липовым документам, то такие аферисты не остановятся не перед чем лишь бы получить выгоду, а что можно ожидать от нечистых на руку дельцов?

Рейтинг застройщиков по Москве и МО

В Москве и области застройщиков видимо-невидимо и разобраться в том, с кем сотрудничать, крайне сложно. Предлагаю вам свой рейтинг компаний, которые хорошо зарекомендовали себя на рынке.

Рейтинг застройщиков Москвы и МО:

Застройщик Опыт работы / Лучшие проекты

Сapital Group	22 года / Барвиха Хиллс, ЖК Око, Северный город
ДонСтрой	23 года / Алые паруса, Воробьевы горы, Триумф-Палас
ПИК	23 года / Ильинские луга, Саларьево парк, Восточное Бутово
Галс-Девелопмент	23 года / ЖК Сады Пекина, ЖК Достояние на Молодежной
MR Group
Урбан Групп	10 лет / Опалиха, Митино О2, Видный город, Лесобережный
Самолет Девелопмент	5 лет / Люберцы 2016, Внуково 2016, Люберцы 2015

Чс застройщиков по москве и мо

Но есть и те в данном регионе, к кому лучше не обращаться и ни в коем случае не нести свои деньги. Чтобы не быть обутыми, лучше избегать дел с компаниями, которые входят в черный список застройщиков:

• СУ-155
• ООО «Фарн-Трейд»
• ИСК «Энбиэм»
• ЗАО «Пересвет-Инвест»
• ЗАО «Ремстройтрест»
• ОАО «Миэль»
• М-Индустрия

Это список немногих компаний из многих… Всегда перед тем, как вложить свои кровные, просмотрите компанию в интернете и на специальных сайтах, где полностью открывают всю внутренность застройщиков.

Документы и сданные объекты

Обязательно изучите документы компании, независимо от того какие она имеет отзывы и репутацию. Документация должна соответствовать действующему законодательству, а конкретно закону 214-ФЗ. Лучше не полагаться на собственные силы и привлечь к изучению документации и заключению сделки опытного юриста, ведь от этого во многом зависят ваши интересы и безопасность средств.

Договор

Если документы компании в порядке и в целом вас все устраивает, то можно перейти к заключению договора — если вы новичок, то возьмите с собой на встречу юриста, это не будет лишним. Документ, который вы собираетесь подписать, следует тщательно изучить, уделить особое внимание каждой строчке, а главное следующим нюансам:

• Срокам сдачи объекта
• Цене за м²
• Условиям расторжения договора
• Форс-мажорным ситуациям и мерам, которые будут приняты в случае неисполнения сторонами своих обязанностей

Риски при инвестировании

Как бы вы не изучали договор и как бы не старались выбрать компанию, риск быть обманутым и потерять деньги присутствует всегда.

Как и все инвестиции, сфера недвижимости не исключает возникновение различных неприятностей, ежедневно можно услышать о тех или иных аферах с жильем.

Чтобы предохранить себя от опасности, следует знать основные риски, которые могут возникнуть у инвестора, вложившего деньги в стройку.

Банкротство застройщика

Среди новичков-застройщиков банкротство — обычное явление.

По самым разным причинам средства могут быть использованы нерационально, предварительный подсчет растрат произведен неверно или попросту может случиться хищение, и инвестиционно-строительная компания признает себя банкротом.

В этом случае банкротами, которые не получат своих квартир, станут и инвесторы. Чтобы избежать банкротства застройщика стоит выбирать только крупные строительные компании, на счету которых имеется весомый арсенал уже сооруженных зданий.

Мошенники

В отдельных случаях можно нарваться и вовсе не на реальную компанию, а на обычных аферистов, которые создадут видимость стройки и будут рассказывать самые сладкие сказки ровно до того момента, пока вы не отдадите им свои деньги. Поэтому, еще раз напоминаю, внимательно изучайте документы компании, и сверяйте полученные данные с общим государственным реестром.

Нарушение сроков сдачи объекта

Очень неприятно, когда обещанные сроки сдачи объекта проходят, а он все так же и остается на этапе строительства. Причины тому могут быть самые различные, и часто сам застройщик никак не виноват, но это может существенно повлиять на вашу прибыль.

По подсчетам специалистов, неделя простоя, когда жилищное строительство должно было подойти к концу, а «воз и ныне там», несет в себе снижение прибыли инвестора 0,01%, что за определенны срок может отразиться в кругленькой сумме.

Имеются случаи, когда затягиваются сроки возведения высотки не только на несколько месяцев, но и на несколько лет, а за этот период очень многие факторы могут существенно измениться, и расчет прибыли может кардинально снизится.

Форс-мажор

Даже если вам попался самый профессиональный и честный в мире застройщик, это не гарантирует того, что жилье вы получите и сможете продать.

Кризисы, катастрофы, бедствия — все это может привести к тому, что инвестиция не принесет прибыли. Хоть это и довольно несчастные случаи, часть из которых можно спрогнозировать заранее, все же, не стоит их отрицать.

Избежать таких непредвиденных обстоятельств можно с помощью страхования.

Инвестиции в строительство в России на этапе стройки — весьма прибыльный и выгодный во многих планах вид капиталовложения, который позволит инвестору получить недвижимость по наиболее выгодной цене, в разы ниже рыночной, а значит и иметь отличный профит с ее реализации. Несмотря на различные факторы риска, такой вид инвестиций остается популярным и востребованным, необходимо лишь грамотно подходить к процессу приобретения и уметь прогнозировать ситуацию на рынке.

Автор Ganesa K.Профессиональный инвестор с опытом работы 5 лет с разными финансовыми инструментами, ведет свой блог и консультирует вкладчиков. Собственные эффективные методики и информационное сопровождение инвестиций.

Инвестиции в коммерческую недвижимость Москвы и Московской области — street retail: в какой сегмент, для чего и как

Инвестиции в коммерческую недвижимость —  это не пассивная работа, как многие думают. Это инвестиции, при которых нужно много ездить, уметь смотреть и хорошо думать, планируя свои действия в долгосрочной перспективе.

Объект из портфеля управляющей компании Retail-Realty

Наша компания управляет 150+ объектами недвижимости формата street retail (коммерческие помещения от 20 до 600 м2). Общаемся с десятками предпринимателей, которые купили коммерческую недвижимость и зарабатывают на её сдаче многочисленным арендаторам. Так что говорить об инвестировании в офисы и торговые площади торговых центров будем вскользь.

Если вы начинающий инвестор и рассматриваете способы инвестирования в коммерческую недвижимость “первых этажей”, то найдете для себя много полезной информации.

Сколько нужно денег для инвестиций в коммерческую недвижимость стрит-ритейл

Коммерческая недвижимость ликвиднее жилой. Именно поэтому многие предприниматели массово скупали квартиры на первых этажах в 2000-е годы и 2010-е, чтобы перевести их в коммерческую недвижимость.

Однако с 2014 года арендный бизнес усложнился, подорожал, а ликвидность в разы упала. Причины этого:

• осталось мало проходных мест в пределах МКАД;
• невозможно перевести жилую недвижимость в коммерческую из-за ужесточения политики Департамента городского имущества г. Москвы;
• нельзя узаконить многие перепланировки;
• маржинальность падает, а конкуренция растет;
• вырос порог входа в бизнес на сдаче в аренду коммерческой недвижимости.

Ликвидная зона инвестиций сегодня в Москве — до 30 км от МКАД. И всё это уже Москва, а не отдельные города, как это было 20 лет назад.

Примерные цифры такие.

До 20 млн рублей забудьте о самостоятельных инвестициях в коммерческую недвижимость в Москве и до 30 км от МКАД.

Недвижимость, которая стоит менее 20 млн рублей, обладает минимальной ликвидностью. Часто это объекты, которые находятся в плачевном состоянии в удалении от пешеходного трафика. во дворах.

Эти деньги лучше вложить в приложения, акции, облигации, IT-стартапы и товары.

От 20 млн рублей можно добиться успеха при инвестициях в стрит-ритейл (street retail), офисные помещения, складские и площади торговых центров за МКАД.

Для Москвы характерен спад инвестиций в стрит-ритейл, связанный с появлением большого количества торговых центров и неадекватной стоимости недвижимости. Сегодня арендный бизнес активно развивается в соседних с Москвой городах с населением от 100 тыс. человек (от 30 км от Москвы).

Особое внимание стоит обращать на большие железнодорожные узлы в Московской области (от 30 до 60 км от Москвы), где есть стабильный и постоянный пешеходный трафик.

Объект из портфеля управляющей компании Retail-Realty

Годовая доходность жилой недвижимости в 2020 году останется на уровне 5 – 6%, тогда как коммерческой недвижимости держится выше 8% (до 2014 года приносила до 18% в валюте).

Инвестируем в коммерческую недвижимость правильно

Оценивайте риски и разрабатывайте стратегии. Сделать это сложно. Потому что для этого необходимо провести серию важных мероприятий, которые включают в себя:

• планирование и цели;
• выбор вида инвестиций;
• оценка бюджета;
• поиск недвижимости (локация, торговое окружение, трафик, форма помещения, потенциал объекта недвижимости);
• проведение сделки и получение прибыли.

Давайте об этом и поговорим.

Планирование

• Перед покупкой найдите ответы на вопросы:
• Какая конечная цель?
• Как возвращать вложения и сколько времени на это потребуется?
• На что жить и что делать, если что-то пойдет не так?

Одно дело вложить в жилую недвижимость, чтобы через 15 лет получить свою квартиру или купить недвижимость на этапе котлована с привлечением ипотечных средств и заработать на этапе “почти готового дома”. И совсем другое дело зарабатывать на сдаче в аренду коммерческой недвижимости.

Нам часто говорят, что недвижимость — это надежное и самое ликвидное вложение средств. На самом деле многие IT-технологии по ликвидности опережают любую недвижимость. Мы живем в мире, где мобильное приложение может окупиться  десять раз после разработки в течение года. В настоящее время коммерческая недвижимость окупает вложения в лучшем случае через 7-10 лет.

Недвижимость — неповоротливая инвестиция. Быстро вытащить деньги из неё нельзя. Кроме того, за ней нужно тщательно следить, планируя свои шаги в долгосрочной перспективе, чтобы не остаться в минусе. Что если завтра дом попадет под очередную программу реновации? Подумайте об этом.

Если вы осознаете риски, то перейдем к видам инвестиций.

Виды инвестиций

• Рассмотрим четыре способа инвестирования в объекты коммерческой недвижимости формата стрит-ритейл.
• 1. Готовый арендный бизнес (с арендатором)
• Покупать офисное помещение или торговую площадь в ТЦ проще, чем объект коммерческой недвижимости формата стрит-ритейл от 20 до 300 м2.

Почему? Отличие простое — в офис и на площадь ТЦ найти арендатора в разы проще.

Причиной продажи коммерческого помещения может быть скорое выселение арендатора, которого было тяжело найти. Поэтому нужно обязательно встретиться с арендатором, а также изучить договор арендатора и собственника, обратив особое внимание на пункты “Индексация” и “Условия расторжения договора”.

Сетевой арендатор — лишь признак стабильности. Преимущество, о котором будет говорить собственник. Однако он намеренно умолчит, что работать с сетевиком сложнее, о чем мы рассказывали в статье арендаторы коммерческих помещений стрит-ритейл.

Скептически относитесь к годовой доходности объекта. Арендатор может съехать в любой момент, а другие могут не согласиться на те цены, которые платил предыдущий арендатор. В стрит-ритейле ценообразование нестабильно — как договоритесь, так и заработаете.

Найдите объективную причину продажи коммерческой недвижимости. Может быть собственник в долгах или где-то поблизости открывается торговый центр и собственнику не хватает денег на новое, более выгодное коммерческое помещение?

Никто не продаст курицу, несущую золотые яйца. А инвестор тем более.

2. Покупка помещения без арендатора

Основной риск при покупке помещения под арендный бизнес в том, что вы не сможете найти арендатора. Простаивающее помещение в старом здании — плохой знак. А к новостройкам нужно внимательно присматриваться.

Коммерческие помещения в новостройках стоит покупать не глядя, если они будут рядом с метро, железнодорожной станцией или другим транспортным узлом. Но в 90% случаев помещение будет где-то во дворах и надо смотреть на место и его потенциал по пешеходному трафику.

3. Жилое помещение с потенциалом переоформления в коммерческую недвижимость

С 2015 года у департамента имущества Москвы политика: “Не переводить помещения в коммерческую недвижимость”.

С чего все началось. В 2015 году Департамент имущества забросали жалобами недовольные жители Москвы, которые были недовольны, что предприниматели массово скупают квартиры на первых этажах и переводят их в коммерческую недвижимость.

Без метров и прибыли: почему инвесторы в новостройки рискуют больше дольщиков

Чтобы после достройки проблемного объекта получить приобретенную квартиру, нужно попасть в реестр требований участников строительства, который ведется в процессе банкротства застройщика, с требованиями о передаче жилых помещений, а также машиномест и нежилых помещений до 7 кв.м. Однако включают в него не всех.

В соответствии с действующей редакцией закона «О несостоятельности (банкротстве)» туда не попадут юридические лица – то есть, те, кто относятся к профессиональным инвесторам. Они могут быть включены лишь в реестр денежных требований.

То есть, на квадратные метры, а также на будущие доходы от них, юрлица в случае банкротства застройщика рассчитывать не могут.

Впрочем, до июня 2019 года такая возможность все же была: по предыдущей редакции закона в реестр требований на помещения юридические лица попадали. Но лишь в том случае, когда могли доказать факт оплаты договора. Однако на практике зачастую бывало обратное.

Скажем, в ЖК «Терлецкий парк» выявлено множество договоров с юридическими лицами, оплата которых ничем не подтверждена. Более того: в этом жилом комплексе были обнаружены двойные и даже тройные продажи одной и той же квартиры. А в этом случае приоритетное право на получение квартиры у дольщиков, которые панировали сами проживать в новом жилье, а не у юридических лиц.

Чтобы снять все эти противоречия, при участии Москомстройинвеста шли многочисленные суды по исключению из реестра требований на помещения тех, кто в него попал в нарушении закона.

«Мы потратили больше года на то, чтобы пройти все судебные инстанции, и для граждан – физических лиц предусмотреть возможность получить квартиры, – рассказывает председатель Москомстройинвеста Анастасия Пятова.

– Теперь эти мероприятия практически завершены».

Напомним, достраивать ЖК «Терлецкий парк» будет АО «Мосотделстрой №1», работы которого финансируются за счет бюджета города Москвы. 25 декабря 2019 года новый застройщик получил зарегистрированный в Росреестре договор о передаче ему прав на земельный участок, объектов незавершенного строительства и обязательств перед дольщиками этого жилого комплекса.

Чем рискуют физические лица, совершившие несколько сделок в новостройке

Если сделки в инвестиционных целях совершают физические лица (например, заключают ДДУ на несколько квартир, которые в дальнейшем планируют либо продать, либо сдавать в аренду), на первый взгляд, никаких проблем быть не должно. Что по старой, что по новой редакции закона «О несостоятельности (банкротстве)» физические лица могут включать в реестр требования на любое количество помещений, по которым были заключены договоры и подтвержден факт их оплаты.

Однако тут есть нюанс. Сам факт включения в реестр еще не говорит о том, что дом будет достроен и права всех участников долевого строительства восстановлены. Чтобы это произошло, в процессе банкротства должен заявиться новый застройщик, который возьмет на себя как завершение работ на объекте, так и передачу дольщикам квартир и прочих помещений. Но произойдет это или нет – большой вопрос.

Скажем, в ЖК «Мегаполис» (первоначальный застройщик –АО «Косинское»), где некоторые физические лица приобрели по нескольку квартир, изначально предполагалось, что достраивать комплекс станет компания «Гранель». Но не получилось.

Вот как комментирует ситуацию президент ГК «Гранель Групп» Ильшат Нигматуллин: «Группа компаний «Гранель» была ранее привлечена кредиторами АО «Косинское» в качестве потенциального инвестора в проекте строительства жилого комплекса «Мегаполис».

ООО «Гранель» принимало участие в создании нового застройщика – ООО «Специализированный застройщик «Мегаполис-2019» (ООО «СЗ – Мегаполис 2019»), имевшего намерения приобрести имущество АО «Косинское» в целях исполнения обязательств перед участниками долевого строительства, имеющим требования о передаче жилых помещений.

Однако с 5 июля 2019 года ООО «Гранель» не является участником «СЗ – Мегаполис 2019», что подтверждается актуальными сведениями ЕГРЮЛ».

Более того: суд отказал «СЗ – Мегаполис 2019» в удовлетворении заявления о намерении стать застройщиком ЖК «Мегаполис» – суд отказал ему в этом праве. Поэтому вопрос, кто будет достраивать жилой комплекс, остается открытым.

У города есть альтернативный способ решения проблемы обманутых дольщиков – им могут предоставить компенсационные квартиры из уже имеющегося жилищного фонда города или построив специально для них новый дом. Такой вариант применили, например, для дольщиков объектов на ул.

Народного Ополчения, 11, Открытое шоссе, 19 и ряда других. Он реализуется не в рамках процедуры банкротства и на него распространяются иные правила предоставления жилья. Как правило, в таких ситуациях каждое физическое лицо, вне зависимости от количества заключенных с ним договоров в проблемной новостройке, получает по одной компенсационной квартире.

А если достраивать самим?

Чтобы и дольщики, и инвесторы безо всяких дополнительных условий могли рассчитывать на получение жилых помещений, машиномест и нежилых площадей до 7 кв.м, за достройку объекта должны взяться сами участники долевого строительства, организовав ЖСК.

Например, в Москве максимально близок к такому пути был ЖК «Малыгина, 12», где к моменту возникновения проблем у застройщика стадия строительной готовности объекта была максимально велика и на дофинанирования строительства требовалось сравнительно мало средств.

Но участники строительства так и не сумели объединиться и договориться о дополнительных вложениях в стройку. В результате на протяжении нескольких последних лет на стройплощадке ничего не происходило.

Теперь, как поясняют в Москомстройинвесте, этот дом планируется достроить за счет Московского фонда защиты прав граждан-участников долевого строительства, который был зарегистрирован Минюстом 17 декабря 2019 года.

Права новому застройщику будут переданы в процессе банкротства предыдущего застройщика.

Таким образом, выбирая новостройку для инвестирования, нужно быть даже более внимательным, чем при выборе будущего дома для собственного проживания. «Долевое строительство – это всегда риск, – говорит председатель Москомстройинвеста Анастасия Пятова.

– В случае возникновения проблем у застройщика, государство помогает восстановить права граждан – участников долевого строительства. Но инвестиционные риски лежат вне поля гарантированной государством защиты прав.

Поэтому прежде, чем принять решение об инвестировании в новостройку, стоит не только убедиться в надежности застройщика, но и заранее продумать свои действия на случай, если застройщик станет банкротом».