Чем грозит отмена господдержки и ожидать ли взлета процентных ставок. Кому и где можно будет снимать квартиру у государства?
Чем грозит отмена господдержки и ожидать ли взлета процентных ставок?
Правительство объявило, что не будет продлевать программу субсидирования ипотеки.
Однако, как заявил министр строительства и ЖКХ Михаил Мень, скорее всего, будет разработан новый механизм поддержки жилищного кредитования. Новая программа может заработать уже к концу года.
Льготная же ипотека с субсидированием 12%, по словам министра, просто теряет смысл, поскольку рыночные ставки уже приближаются к этой отметке.
Льготная ипотека, которую мы потеряли
В конце 2014-го Центробанк поднял ключевую ставку до 17%, и ипотечные ставки тут же взлетели под 20%. Жилье просто перестали покупать, после чего в марте 2015 года правительство запустило программу ипотеки с господдержкой, что позволило снизить процентную ставку до 12% годовых.
Часть денег по такой ипотеке составляла финансовая помощь от государства, часть — кредит от банка, как и в случае с обычной ипотекой. Субсидия, которую можно было использовать на первоначальный взнос, выдавалась только на жилье на первичном рынке.
Первостепенно льготная ипотека предоставлялась очередникам, нуждавшимся в улучшении жилищных условий и долго стоявших в очереди на него.
Стать участниками программы могли работники бюджетных организаций, молодые и многодетные семьи, лица, получившие материнский капитал, действовали специальные программы льготной ипотеки для молодых учителей и ученых.
К каждой группе заемщиков выдвигались определенные требования – возраст, стаж работы, в зависимости от количества детей предусматривались разные вычеты из процентной ставки и пр.
Остальные условия были сходны с условиями любого ипотечного кредита: долг должен был быть полностью погашен до выхода заемщика на пенсию, сумма займа зависела от совокупного дохода созаемщиков, каждый из них должен был работать на нынешнем месте работы не меньше шести месяцев и пр. Для многих льготная ипотека стала единственным вариантом улучшить жилищные условия. По статистике, в 2015 году каждая третья квартира в новостройке покупалась через программу льготной ипотеки. А в организациях, занимающихся продажами недвижимости, отмечали, что в отдельных регионах доля сделок по льготной ипотеке доходила до 97-98% от общего количества ипотечных договоров.
Что теперь будет со ставками по ипотеке
Летом 2016 года ипотека резко подешевела.
Если по льготной ипотеке ставки составляли около 11%, то для стандартных ипотечников впервые с начала кризиса на рынке появились предложения с рекордно низкими процентными ставками — до 6-7 % годовых (правда только на первый год или два, после чего начинались обычные, в среднем в районе 13%).Прогнозы на будущее пока что неоднородны. Большинство аналитиков считают, что ставки все же будут падать. Но происходить это будет достаточно медленно.
Эксперты сомневаются, что в нынешних условиях ставка опустится существенно ниже 13%. И хотя Греф Герман предсказал, что уже в 2017 году ставки по ипотеке в России упадут ниже 11%, многие его оптимизма не разделяют, отмечая, что это произойдет, но не раньше, чем через 3-4 года.
А отмена льготной ипотеки, хоть и на короткий промежуток времени, но все равно может вызвать их рост, особенно когда в отношении первичного жилья. Эксперты отмечают, что отмена «дешевой» ипотеки приведет к падению спроса на жилье – и банкам придется пересмотреть условия кредитования в пользу заемщиков.
Однако это может произойти не за счет снижения процентной ставки, а, например, за счет более лояльных условий рассрочки.
«Ипотека и арендное жилье»: что это и кому это поможет
Новый проект «Ипотека и арендное жилье» уже утвержден правительством, на его финансирование потратят около 114 миллиардов рублей и, отчасти, он должен прийти на смену отмененной программе льготной ипотеки.
Однако суть меняется: те, кому ипотека недоступна из-за дороговизны первого взноса, смогут снимать жилье у государства, а деньги за аренду квартир пойдут в муниципальные бюджеты. По сути, это будет нечто вроде доходных домов, существовавших в дореволюционной России.
Как рассказал Михаил Мень, сейчас Минстрой вместе с Агентством ипотечного жилищного кредитования готовит пилотные проекты арендного жилья в Москве и в некоторых регионах, где необходимо привлечение новых рабочих рук.
Если все пойдет нормально – арендное жилье вскоре может появиться в Петербурге и в других крупных российских городах.
Также, как заявил Мень, одним из новых вариантов, который может удешевить ипотеку с отменой льготной, может стать господдержка строительства инфраструктуры – это позволит застройщикам строить более дешевое жилье.
Летом 2016 года также появилась информация, что появился еще один новый проект, который может стартовать с новой Москвы — финансовая субсидиарная поддержка при ипотеке для малоимущих граждан.
Однако пока что о его судьбе ничего не известно.
Петрова Ирина
Развитие рынка арендного жилья в России: проблемы и перспективы
Библиографическая ссылка на статью:
Кочеткова А.А. Развитие рынка арендного жилья в России: проблемы и перспективы // Гуманитарные научные исследования. 2016. № 1 [Электронный ресурс]. URL: https://human.snauka.ru/2016/01/13761 (дата обращения: 19.06.2021).
В настоящее время остро стоит проблема большого притока населения в крупные города России, вследствие чего наблюдается рост спроса на жилье, который не может быть сегодня полностью удовлетворен. Существует несколько вариантов аренды жилья [1]:
- по договору коммерческого найма, в котором арендодатель выступает в качестве предпринимателя с целью последующего получения прибыли;
- по договору социального найма передается в аренду жилое помещение в государственном или муниципальном фонде социального пользования;
- по договору некоммерческого найма;
- по договору специализированного найма передается в наем специализированное жилое помещение, например, служебные жилые помещения, общежития и т.д. Такой договор действует в отношении определенных категорий граждан, а именно: для временного поселения вынужденных переселенцев, для временного поселения беженцев.
Последний тип аренды очень схож с коммерческим и социальным наймом, например, в случае, когда наймодатель стремится не только получить доход от сдачи помещения в аренду, а решает социальные задачи, в частности, предоставляет собственное помещение своему сотруднику [2]. Чтобы сделать это законно, нужно заплатить подоходный налог 13%, что повышает плату за жилье и соответственно снижает доступность такого жилья для арендатора. В конечном счете, это становится не очень выгодно для обеих сторон.
По договору социального найма арендовать квартиру имеют право только граждане из малоимущих, многодетных семей, или имеющие группу по инвалидности и т.д.
А договором некоммерческого найма смогут воспользоваться остальные категории граждан, которые не могут позволить себе покупку квартиры или дома на собственные или заемные средства [3]. В договоре аренды очень важно предусмотреть заранее все возможные риски.
Основные экономические и социальные риски для арендодателей и арендаторов представлены в таблице.
Таблица – Основные риски для арендаторов и арендодателей [4]
| Риски арендатора | — наступление рыночных форс-мажорных обстоятельств, которые снизят платежеспособность арендаторов — вероятность потери платежеспособности ввиду личных причин (потеря работы, болезни и т.п.)
|
| Риски арендодателя | — отсутствие квалифицированных управляющих компаний и экспертов
|
Арендодателем некоммерческого жилья могут выступать государство или муниципалитеты, сдающие квартиры по более низким ценам, чем на рынке.
Арендаторами такого жилья могут быть граждане среднего класса, которые не имеют права на государственную поддержку, но при этом не могут позволить себе самостоятельно улучшить условия для проживания и оплатить ипотеку [5].
Схема найма некоммерческого жилья имеет сходства со схемой социального найма, но между ними также есть отличия [6].
Во-первых, арендаторам жилья по социальному найму предоставляют скидку 30% для оплаты коммунальных услуг, система некоммерческого найма таких льгот не имеет.
Во-вторых, в отличие от договора социального найма арендованную квартиру нельзя приватизировать, при этом договор на социальное жилье дается в бессрочное пользование и не включает затрат арендаторов на капитальный ремонт дома.
В договоре некоммерческого найма расходы на капитальный ремонт включаются в плату за квартиру, при этом устанавливается определенный срок аренды – от 3 до 10 лет с продлением срока для добросовестных нанимателей.
В такой квартире можно прожить всю жизнь, либо накопить и приобрести собственное жилье.
В-третьих, жилье социального найма можно передавать по наследству или сдавать, а в схеме некоммерческого найма – сдача в аренду является незаконной и за это начисляется большой штраф.
В-четвертых, люди, арендующие квартиру в доходном доме, снимаются с очереди на жилье. Если речь идет о некоммерческом жилье, то арендатор имеет гарантии, что ни при каких условиях не будет выселен по прихоти арендодателя.
Договор некоммерческого найма расторгается в судебном порядке, если арендатор не соблюдает условия – не оплачивает в срок аренду и бытовое обслуживание, если было испорчено имущество арендодателя или нарушены другие пункты договора [7]. При этом арендатору не полагается жилье, взамен которого его лишили.
Его главное отличие от коммерческого найма заключается в том, что стоимость аренды будет ниже, чем на рынке, примерно на треть. К примеру, аренда однокомнатной квартиры в Москве обойдется всего в 10 тысяч рублей плюс коммунальные расходы.
Предположительно, воспользоваться такой возможностью в ближайшие годы смогут около 30% россиян. Эксперты считают, что создание доступного некоммерческого жилья является необходимым и важным шагом в развитии данного сегмента.
Также отмечают, что в большинстве стран за счет некоммерческого найма решается большое количество демографических и социальных проблем, однако пока неясно, готовы ли инвесторы в России вкладывать средства в строительство доходных домов [8].
С принятием данного закона будет поставлена точка в жилищном вопросе миллионов молодых семей, военнослужащих и работников бюджетной сферы. Управляющие крупных компаний, которые нанимают работников из других городов, также заинтересованы в создании некоммерческого жилья.
В настоящее время инвесторы не считают реализацию таких проектов выгодным вложением, так как срок окупаемости таких домов составляет около 10 лет, поэтому для их развития необходима сильная государственная поддержка.
На данный момент такие дома имеют невысокую рентабельность [9]. В небольших городах спроса у таких проектов не будет, так как средняя арендная ставка на рынке колеблется от 6 до 9 тысяч рублей.
Еще одним минусом можно считать ограничение категорий граждан, которые имеют право на некоммерческий найм.
В России рынок некоммерческого найма только начинает формироваться, появляются первые «бездоходные» дома, в которых аренда жилья будет совсем недорогая, например, двухкомнатная квартира в крупных городах обойдется около 10 тыс.руб. в месяц [10].
Сейчас уже доступно 624 тысячи м2 жилья, преимущественно для работников бюджетных сфер и сотрудников местных предприятий. К 2020 году по данным Минстроя России планируется возвести 4,6 миллиона м2 такого жилья. Таким образом, предполагается снижение спроса на съемное жилье в частном секторе и соответственно уменьшение цен на него.
Аренда в таких домах действительно невысокая, например, в республике Алтай цена за 1-комнатную квартиру составит около 4 тысяч рублей в месяц, за 2-комнатную – около 6 тысяч, 3-комнатную – около 7 тысяч. Для сравнения, на коммерческом рынке цены варьируются от 13 до 25 тыс. руб. в месяц.
В более крупных городах стоимость, безусловно, выше. К примеру, в Пензе 1-комнатная квартира будет стоить около 11 тыс.руб., 2-комнатная – 14 тыс. руб., 3-комнатная – около 21 тыс.руб. в месяц.
В Новосибирске стоимость аренды жилья не будет зависеть от количества комнат и в среднем составит 8 тысяч рублей, что в 2-3 раза дешевле, чем в частном секторе.
Такие дома также возводят в Новосибирской, Нижегородской, Пензенской областях и на Алтае, также в скором времени начнут строительство арендного жилого фонда еще в 17 регионах России. Это будут как многоэтажные здания, так и малоэтажные, при этом около половины квартир будут сдавать по договорам коммерческого найма, что обеспечит рентабельность строительных проектов, а также предотвратит разделение граждан по социальному статусу и классам [11].
Жилье экономкласса позволит решить насущный жилищный вопрос более 40% россиян среднего класса [12]. Однако иностранцы и лица без гражданства воспользоваться арендой такого жилья не смогут. Малоимущие по-прежнему будут получать жилье по договору социального найма.
Цена в одном городе не всегда будет одинаковой, она будет варьироваться в зависимости от расположения в городе, наличия жилищно-коммунальных удобств, таких как лифт, мусоропровод и т.д., а также от этажа, на котором снимается квартира. Максимальный размер платы за аренду будут устанавливать региональные власти.
Арендодатель имеет право увеличить стоимость только через 3 года после заключения договора со съемщиком, при этом индексация может проводиться ежегодно.
На наш взгляд, важно делать акцент на необходимости предоставления квартир не строго по норме – 18 метров на человека, а по принципу «человек-комната», чтобы каждый ребенок имел свою, даже не очень большую, комнату. Это очень важная задача, которая стоит сегодня перед архитекторами.
В данном случае решение социально-экономической задачи в стране гораздо важнее потерь, которые понесут арендодатели, так как необходимо решить проблему расселения населения.
Данное решение будет способствовать также развитию городов, что является первоочередной стратегической задачей города, которая определяет первичный сектор экономики, так как расселение идет преимущественно рабочего класса.
Таким образом, аренда жилья является вторичным накоплением капитала, так как в данном случае не осуществляется производство, а только распределяются права собственности. Решение проблемы расселения населения будет связано с увеличением производственных сил и эта задача напрямую связана с увеличением доходов города в будущем.
Библиографический список
- Селютина Л.Г., Булгакова К.О. Развитие строительства арендного сектора жилья в России // Управление городом и городским хозяйством: сб. научных трудов. СПб.: Изд-во СПбГЭУ. 2014. с. 85-89.
- Бугров О.Б. Жилищная политика и инновационное развитие жилищно-строительной сферы // Экономика и менеджмент инновационных технологий. 2014. № 8. С. 20-23. [Электронный ресурс]. URL: http://ekonomika.snauka.ru/2014/08/5674 (дата обращения: 07.01.2016).
- Селютина Л.Г. Анализ основных социально-экономических показателей потребности в жилье // Экономические проблемы развития строительства в регионе в современных условиях: сб. научных трудов. СПб.: Изд-во СПбГУЭФ. 2002. С. 57-66.
- Селютина Л.Г., Булгакова К.О. Выявление рисковых зон и систематизация рисков, возникающих при реализации инвестиционных программ при строительстве социального жилья // Научное обозрение. 2015. № 22. С. 366-369.
- Шипилов Е.Ю. Проблема повышения доступности жилья для населения России // Современные научные исследования и инновации. 2015. № 7-3 (51). С. 86-88.
- Селютина Л.Г., Волков А.С., Казиева А.К., Ракова В.А., Чаленко А.В., Шереметьев А.В. Участие государства в решении жилищной проблемы граждан в современных условиях // Фундаментальные исследования. 2015. № 12-4. С. 823-827.
- Викторов С.К., Кремнев И.С., Ступка К.А. Формирование инновационной жилищной политики и эффективное управление рынком доступного жилья мегаполиса // Политика, государство и право. 2014. № 9. С. 69-74. [Электронный ресурс]. URL: http://politika.snauka.ru/2014/09/1914 (дата обращения: 07.01.2016).
- Сидоренко Е.Н. Перспективы строительства доходных домов в России // Проблемы экономики и менеджмента. 2015. № 7 (47). С. 50-52.
- Селютина Л.Г., Евсеева Е.И., Мартынова А.В., Нектов В.В., Николюк Е.С. Социальное жилищное строительство в России: реалии и перспективы развития // Научное обозрение. 2015. № 21. С. 218-220.
- Терпугова А.В. Особенности российского рынка жилья и методов его оценки // Гуманитарные научные исследования. 2015. № 9 (49). С. 241-243.
- Селютина Л.Г. Системный подход к решению задач в сфере проектирования и управления строительством // Kant. 2015. № 2 (15). С. 71-72.
- Михайлюк Д.А. Современные проблемы развития строительства жилья эконом-класса в России // Новый университет. Серия: Экономика и право. 2015. № 6 (52). С. 68-70.
Количество просмотров публикации: Please wait
Все о приоритетном проекте «Ипотека и арендное жилье» на 2020 год
В ближайшем будущем правительство направит усиленное внимание на программы и проекты, цель которых – улучшить условия проживания людей. К ним относится проект «Ипотека и арендное жилье», который будет действовать до конца 2020 года. Данный проект получил согласование и утверждение со стороны представителей исполнительной власти.
Если до 2020 года проект покажет достойную реализацию и выполнение поставленных целей, то действие программы могут продлить до 2025 года.
Суть проекта «Ипотека и арендное жилье»
Проект разработан для улучшения и изменения условий проживания граждан РФ – на обеспечение людей комфортным, доступным по цене жильем, необходимым коммунальным обслуживанием. Варианты достижения цели – повышение темпов ввода жилья и увеличение спроса на него. Цели проекта различны в зависимости от предпочтений конкретных людей – проживание в личной квартире или арендованной.
В процессе создания проекта сформулированы:
- цели и задачи, поставленные для улучшения и изменения условий проживания людей;
- паспорт проекта, предусматривающий особенности финансового обеспечения, которые рассортированы по источникам средств и годам;
- главные этапы воплощения проекта в жизнь;
- планируемые сроки;
- планируемые результаты.
В проекте рассматриваются возможные риски и способы по их предотвращению. К таким рискам относятся следующие.
- Отсутствие регуляторных изменений или их задержка. Для предотвращения этой ситуации планируется создание рабочих групп, участники которых будут согласовывать изменения в законодательстве РФ.
- Ухудшение макроэкономических условий, повышение ключевой ставки, стоимости фондирования – что в итоге приведет к незаинтересованности людей в жилье и ипотечном кредитовании. К способам предотвращения такой ситуации относятся следующие: непрерывное отслеживание условий внешней среды, оптимизация и актуализация разработанных программ, разработка для людей возможностей льготного ипотечного кредитования.
- Незаинтересованность возможных инвесторов в однотраншевых ИЦБ с поручительством АИЖК. Способы предотвращения следующие: разработка регуляторных изменений и иные варианты увеличения привлекательности ИЦБ.
- Наличие конкурентов в виде теневого сектора аренды жилья, условий для бесплатной приватизации квартир по договору соцнайма. Для решения этой проблемы планируется изменить законодательство РФ.
Также воплощение проекта в жизнь предусматривает ряд возможностей:
- рост объемов ипотечного кредитования и ИЦБ;
- оптимизация макроэкономической ситуации, что заинтересует граждан в ипотечном кредитовании.
Чего ожидать от программы?
В 2020 году планируется ввести в использование 100 000 000 квадратных метров жилья, выдать 1 200 000 ипотечных кредитов.
Это будет достигнуто следующими способами:
- использование 13 500 га федеральных территорий для организации строительства;
- ввод в использование 20,4 млн м2
жилой собственности; - разработка электронного ипотечного интернет-рынка;
- выполнение пилотных проектов по возведению арендных объектов недвижимости.
В итоге проект должен привести к уменьшению кредитных ставок до 7-8% (по сравнению с текущими 9,75%). Каждый год люди будут оформлять до 2 млн ипотек по сравнению с текущими 1,2 млн. Каждая вторая семья в России сможет позволить себе оформить ипотеку.
Те люди, которые не планируют приобретать ипотечные квартиры и дома, смогут воспользоваться новыми возможностями аренды. Строительство арендных домов получит финансовое обеспечение со стороны ПИФов. До окончания действия программы уполномоченные лица намерены привлечь в подобные ПИФы до 65 млрд рублей.
Любители аренды получат экономичное решение проблемы, а розничные инвесторы будут обеспечены выгодными инвестиционными инструментами.
Паспорт приоритетного проекта «Ипотека и арендное жилье»
План проекта содержит направления, затрагивающие оптимизацию строительства объектов недвижимости, а также улучшение ипотечной и арендной сфер рынка.
Каждое направление отличается конкретными этапами, значимыми моментами проекта, датами, к наступлению которых запланированные работы необходимо осуществить.
В паспорте определен бюджет с 2017 по 2020 годы. С федеральных бюджетных средств планируется использовать 80 000 000 рублей, с бюджетных средств субъектов РФ – 34 400 000 рублей, а со средств АИЖК, инвесторов, кредиторов и граждан – 15 819 400 рублей. Применение средств с местных бюджетов не запланировано. Нагрузка ляжет на кредиторов, инвесторов, АИЖК и граждан.
Развитие рынков ипотеки и арендного жилья
Предполагается, что развитие ипотечного рынка должно привести к таким результатам:
- банки получат одинаковый доступ к продолжительному финансовому обеспечению ипотек через эмиссию ипотечных ценных бумаг;
- разработка и внедрение системы кредитования уменьшит траты времени;
- появится электронная закладная, что также упростит программы кредитования.
В процессе развития рынка аренды планируемые результаты включают в себя:
- разработка Единого института развития с целью контроля над ПИФами в процессе воплощения в жизнь коллективного инвестирования;
- внедрение проверенных общемировых практик в области налогового стимулирования и в иных рассматриваемых сферах;
- воплощение пилотных проектов по разработке арендных объектов недвижимости.
Эксперты вынесли мнение по поводу перспектив ипотеки и арендного жилья. Согласно опросам, до 7 млн россиян готовы арендовать жилье. Спрос на него есть, но если реальные доходы людей начнут повышаться, то население обратит внимание на объекты недвижимости получше. До 7 млн россиян могут взять квартиры в аренду, если ставка по ипотеке будет уменьшаться до 8%.
В 2018 году в России появилось только несколько арендных домов – для удовлетворения спроса этого недостаточно.
При этом ипотека и покупка вторичного жилья требует значительных финансовых вложений, что не позволяет людям с их текущими доходами себе это позволить.
Вряд ли в сфере приобретения квартир и домов в собственность произойдет рывок. Ипотечная ставка стимулирует жилищный рынок, увеличивает ввод жилья, однако небольшие доходы ограничивают возможности людей.
До 2021 года годовые темпы увеличения роста реальных доходов будут не более 1,5%.
По прогнозам экспертов, не менее 30 тысяч арендных договоров в год должны заключаться.
Молодые семьи, военные, сотрудники полиции и соцработники вправе претендовать на арендное соцжилье, дотируемое средствами государства. Сегодня объем арендного жилья – около 240 кв. м (7% от жилищного фонда).
В России спрос на арендные квартиры есть: аренда предполагает упрощенное заселение, поскольку покупать такие объекты недвижимости в собственность не нужно. При этом ставки по аренде зависят от ипотечных ставок. Если ипотечные ставки уменьшаются, то и стоимость аренды становится более доступной.
В то же время эксперты сообщают о наличии 2 проблем.
- Некачественные квартиры. В Москве проводился эксперимент, по итогам которого многие остались недовольны качеством жилья, однако небольшие доходы людей не позволяли им приобрести ипотечные квартиры, состояние которых лучше.
- Если реальные доходы людей начнут улучшаться, то граждане станут чаще оформлять ипотеку, намереваясь приобрести качественное жилье. В связи с этим может возникнуть проблема с ненужными арендными домами. Возводимое жилье должно быть добротным – иначе при снижении спроса продать его на рынке не получится.
Раньше рынок аренды в РФ стоял на месте, внимание уделялось жилищной собственности. Люди убеждены, что аренда – временное, неустойчивое явление, а личная собственность – это надежность.
Это объясняется тем, что основная часть арендного жилья – в теневом нерегулируемом секторе экономики страны.
Часто владельцы сдают квартиры и комнаты без подписания договоров, и жильцы не имеют законных способов защиты имущественных интересов.
Если властям удастся создать рынок арендного жилья по доступным ценам, то население не откажется арендовать его у государства или официальных уполномоченных компаний. И ставку необходимо сделать на новых технологиях, бизнес-моделях.
Стимулирование жилищного строительства
Активизация сферы строительства направлено на достижение таких задач:
- возведение домов в центрах крупных городов РФ;
- обеспечение инженерной инфраструктурой земельных наделов, где организовано строительство;
- предоставление из федеральных бюджетных средств 20 млн рублей каждый год на выполнение желаемых задач.
В ходе реализации проекта будут построены доходные дома – жилые многоквартирные дома, которых запланировано сдавать в аренду людям, не желающим оформлять ипотеку. В российских регионах уже составлена правовая база для строительства подобных домов, а в некоторых областях подобное жилье уже есть.
Власти планируют создание жилья, стоимость аренды которых будет ниже, по сравнению с рыночными ценами на вторичку. Если же этого добиться не удастся, и привлекательность проекта для инвесторов будет низкой, то смысл в осуществлении проектов исчезнет.
Также власти разрабатывают пилотные проекты на основе частно-государственного партнерства. Если частный сектор получит муниципальную или региональную поддержку, то удастся организовать строительство жилья, стоимость которого оптимальна и для жильцов, и для инвесторов.
Возведение и ввод в использование доходных домов вызывают вопросы у экспертов. Предполагаемые арендаторы – это люди, у которых нет финансовых средств взять жилье в ипотеку, которые не могут доплачивать за аренду выше рыночной стоимости. В результате государству, региональным или муниципальным органам потребуется решать вопрос с поддержкой инвесторов возведения доходного жилья.
Участие АИЖК в проекте
Заказчик – Минстрой России, руководитель которого – гендиректор АИЖК. Воплощение задач проекта в жизнь происходит через АИЖК. Акционерное общество занимает федеральные, региональные и локальные земельные наделы под строительство, привлекает инвестирование различными способами – включая эмиссию ипотечных ценных бумаг.
АИЖК – главный инвестор при реализации арендного жилья. АО применяет инструмент коллективного инвестирования. Финансы АИЖК – важный источник внебюджетного обеспечения работы.
Впоследствии вероятны обновление и актуализация задач, направлений работы АИЖК.
Итак, АИК – исполнитель поставленных задач. Государство определило перед акционерным обществом задачи и выдало инструменты, посредством которых в установленные сроки уполномоченные лица достигнут цели проекта.
Рынку арендного жилья нужны финансирование и порядок
Агентство по ипотечному и жилищному кредитованию планирует привлечь внешних инвесторов к рынку аренды жилья. В планах организации – создать до 2020 года новый механизм работы этого сегмента и поддержки застройщиков, реализующих проекты жилья для найма.
Согласно Стратегии Единого института развития в жилищной сфере на 2016-2020 годы, утверждённой Наблюдательным советом АИЖК, планируется создать условия для привлечения на рынок арендного жилья средств коллективных инвесторов.
Само агентство собирается взять на себя роль координатора процесса: в его задачи будет входить организация управляющей компании, привлечение инвесторов, а также создание целевого фонда для выкупа строящегося жилья с помощью банка-партнера.
Кроме того, АИЖК будет отвечать за выбор проекта, наиболее перспективного для сбыта наёмного жилья, подбор подрядчика, контроль и поддержку строительства. Агентство планирует выступить также гарантом строительных рисков и соинвестором выбранного проекта. Ещё один механизм стимулирования рынка арендного жилья, предложенный АИЖК — выпуск ипотечных ценных бумаг.
Планируется, что эти ценные бумаги будут обеспечены обязательствами наймодателя под залог построенного наемного жилья. Банк, выдавший кредит на строительство жилья для найма, получит возможность рефинансировать этот кредит, продав закладную в АО «АИЖК».
В материалах агентства поясняется, что объем такого выкупа будет определяться размером государственного финансирования – субсидирования или льготного фондирования – предоставленного АИЖК для развития сегмента арендного жилья, а также спросом со стороны инвесторов на уже упомянутые ипотечные ценные бумаги, выпущенные агентством.
По мнению специалистов АИЖК, подобные меры позволят увеличить доступность жилья для населения на 40%. С эффективностью предложенных вариантов согласен и управляющий партнер девелоперской компании M9 Development Максим Морозов.
По его мнению, всё будет зависеть от объёмов финансирования. «Если они будут сопоставимы с объемом государственного субсидирования ипотеки, то отрасль может получить мощный рывок вперед, — считает эксперт.
— Ведь многие застройщики сейчас испытывают дефицит финансирования, из-за этого снижается объем ввода жилья в эксплуатацию». Впрочем, рынку арендного жилья сейчас нужно не только финансирование, но и банальный порядок.
Как отмечает Максим Морозов, сейчас аренда зачастую носит стихийный характер, риэлторы берут большие комиссии за подбор жилья, нет единой базы сдаваемого жилья.
Отсутствие единой базы, в свою очередь, создает трудности при сборе налогов с этого вида деятельности. Эксперт считает, что необходимо вложить в это направление от 5 до 10 млрд.
рублей, чтобы привести его в порядок, централизовать, и чтобы поддержка действительно была действенной. Некоторые московские застройщики считают, что стратегия, предложенная АИЖК, лишь частично поддержит рынок арендного строительства.
По их мнению, проблему низкой доступности жилья для россиян можно решить исключительно за счет роста реальных доходов населения и существенного снижения ставок ипотечных кредитов.
Решениями агентства, по мнению строителей, можно лишь немного улучшить развитие рынка арендного жилья, которое уменьшит его стоимость на рынке. Однако сегодня это рынок со сравнительно низкой доходностью и высокими рисками.
Оценки перспектив рынка арендного жилья специалистами рынка недвижимости зачастую диаметрально противоположны. Так, директор компании «Миэль-Аренда» Мария Жукова считает, что рынок аренды жилья чрезвычайно перспективен даже в нынешнем состоянии.
«Однозначно можно сказать, что в Москве доходные дома и поселки – это востребованный формат» – отмечает эксперт. Объём предложения в сегменте доходных домов на данный момент весьма ограничен, а спрос – велик и продолжает расти. Тем не менее, по словам Марии Жуковой, доходные дома и поселки создаются достаточно редко.
«Это связано с тем, что такие проекты имеют долгий срок окупаемости, а, во-вторых, с тем, что в России мало управляющих компаний, способных на хорошем уровне управлять именно жилыми зданиями, а не коммерческими, – поясняет эксперт. – Поэтому инвесторы предпочитают строить жилые дома на продажу, а не в аренду.
Аренда квартир или коттеджей у частных лиц является более распространенной». Чтобы будущие проекты доходных домов были успешными, нужно учитывать рыночную ситуацию.
По данным, которые приводит Мария Жукова, сейчас на рынке аренды квартир Москвы и области предложение превышает спрос на 22,6%.
При этом спрос на квартиры стоимостью найма до 25 000 рублей в месяц и в ценовом диапазоне от 200 000 до 300 000 рублей в месяц, наоборот, превышает предложение.
По словам эксперта, максимальным спросом пользуются квартиры стоимостью от 25 000 до 40 000 рублей в месяц, на их долю приходится более 50% от общего объема спроса.
Спрос на квартиры до 25 000 рублей в месяц составляет порядка 17%; на квартиры стоимостью найма от 40 000 до 70 000 рублей в месяц – 21% от общего спроса.
Наиболее востребованы однокомнатные квартиры – на них приходится почти 60% от общего спроса; спрос на двухкомнатные квартиры составляет более 30%.
Ни для кого не секрет, что наиболее привлекательными для потенциальных арендаторов остаются центр, запад, юго-запад столица, но территориальные предпочтения арендаторов в одной стороны физически ограничены объемом и структурой предложения.
«Для того чтобы реализовать программу «Доступное жилье», доходных домов должно быть много, и арендаторы могли по адекватным ценам, значительно ниже рыночных снимать квартиры на длительный срок, – считает Мария Жукова. – Должны появиться и специальные управляющие компании, которые бы занимались сдачей квартир в аренду, таких тоже пока нет».
Рынок арендного жилья стремится к цивилизованным формам
Примерно 5,7 млн семей в России арендуют жилье. Большая часть из них находится в теневом секторе, то есть не имеет договоров аренды, которые бы защищали их условия проживания. Средний возраст арендатора – 32–33 года, то есть поколение, которое сегодня принято называть миллениалами. Одна из его особенностей – скептичное отношение к собственности. Они больше ценят удобство, которое обеспечивается близостью к работе, и свободу от ипотеки, позволяющую путешествовать по миру. Эта особенность четко прослеживается на Западе. Но насколько она характерна для России?
«Мы видим, что сегодня многие люди на фоне скептического отношения к покупке недвижимости в России продолжают снимать жилье», – согласен директор департамента городской недвижимости Knight Frank Андрей Соловьев. Однако, по его словам, мнение миллениалов может измениться в более позднем возрасте, когда выход на пенсию не будет столь далеким. «У нас в стране владение собственностью является признаком стабильности и финансового достатка, а также гарантией наличия места жительства после выхода на пенсию, так как в данном возрасте, как правило, достаточно сложно позволить себе арендовать квартиру», – замечает он.Управляющий директор компании «Миэль-Аренда» Мария Жукова также уверена, что аренда в России как была, так и остается временным решением жилищных проблем на пути к покупке квартиры. Сравнивать рынки России и США многие эксперты считают бессмысленным, потому что это совершенно разные уровни правового регулирования.
«Рынок аренды в России – это рынок частного жилья, наниматели во многом зависимы от «воли» арендодателя и поэтому не застрахованы от того, что в любой момент мнение арендодателя может измениться и семье в срочном порядке придется искать другое жилье, устраивать ребенка в новую школу или детский сад, – объясняет Жукова. – Арендатор зачастую не может изменить дизайн, завести домашнее животное, выкинуть старую мебель».
Портал недвижимости Domofond.ru, в свою очередь, подсчитал стоимость ипотеки и аренды однокомнатной квартиры в разных городах. Как оказалось, целесообразность той или иной жилищной стратегии сильно зависит от города, цен и доходов горожан.
Но если соотносить со средней зарплатой по региону, то получается, что выгоднее брать ипотеку в Москве (хотя тут тоже все зависит от района), Химках и Махачкале. А аренда получается более приоритетна для таких городов, как Магнитогорск, Нижний Тагил и Новокузнецк.
«Сравнивая ипотеку и аренду, нельзя забывать и о рисках арендаторов, – отмечает главный редактор портала недвижимости Domofond.ru Ирина Филатова. – Повышение арендной платы, выселение, отказ в регистрации – с этим арендаторы сталкиваются очень часто. К тому, чтобы люди брали ипотеку, подталкивает и государство.
Сниженные ставки для семей с детьми, возможность направить материнский капитал на погашение кредита работают только при покупке жилья в новостройках, но не при аренде».
Однако государство не оставляет попыток сделать рынок более цивилизованным, с одной стороны, с другой – заставить частный сектор платить налоги.
Но для этого кто-то должен составить частникам конкуренцию. Три года назад «Дом.рф», ранее известный как АИЖК, начал проект по строительству жилья, которое включает апартаменты для коммерческого найма.
К сожалению, «Дом.рф» отказался отвечать на вопросы «Профиля» по поводу этого проекта. Но, судя по информации на сайте, пока он включает только один объект – ЖК «Лайнер» на Ходынском бульваре. Арендаторам предлагается снять 280 апартаментов, но спросом они не пользуются, если верить сайтам, рекламирующим это жилье.
Главная претензия со стороны потенциальных клиентов – необоснованно высокая цена. «Ажиотажа вокруг этих апартаментов не наблюдается из-за довольно высоких цен: студии площадью 32 кв. метра сдаются по 60 тысяч рублей за месяц, – подтверждает Филатова. – Возможно, спрос обеспечат корпоративные арендаторы.
Но людям, которые интересуются бюджетной арендой (а это составляет значительную часть спроса), это предложение явно не подойдет».
Главный плюс аренды у «Дом.рф», по ее словам, – это полностью законное оформление сделки. Однако для большинства арендаторов это не является приоритетом.
«Безусловно, доходные дома могут сделать российский рынок аренды более цивилизованным, но только если цена найма будет конкурентной, – считает она.
– На руку доходным домам может сыграть возможное ужесточение законов, касающихся нелегальной сдачи жилья в аренду физлицами».
Заместитель директора департамента аренды квартир «Инком-Недвижимость» Оксана Полякова отмечает, что в нашей стране опыт реализации проектов доходных домов имеется, и неоднократный. И он показывает безуспешность подобных попыток: неизбежно возникнет проблема востребованности таких жилых площадей.
Решающим фактором при выборе жилья для арендаторов является не официальный договор, а соотношение цены и качества. «Чтобы иметь конкурентные преимущества перед традиционными арендными квартирами, наём жилья в доходном доме должен обходиться на 10–15% дешевле, – утверждает эксперт.
– Готовы ли доходные дома предоставить арендаторам такие условия?»
Тем временем предложение арендных квартир в Москве продолжает расти, утверждает Полякова. Это связано с высоким спросом на покупку первичных и вторичных квартир в течение прошлого года, особенно осенью – после снижения ипотечных ставок. Часть этих квартир приобреталась либо для подрастающих детей, либо в инвестиционных целях, то есть специально под наём.
«У кого-то после приобретения квартиры не осталось средств на ее ремонт: при условии, что есть где самим пожить года два-три, люди сдают жилплощадь, и арендные доходы помогают им накопить на отделку, – рассказывает она. – Кто-то сдает приобретенную квартиру «под ремонт», чтобы отделку выполнили арендаторы в счет проживания».
Кроме того, некоторые москвичи таким образом устраняют брешь в своем бюджете, переезжая в более дешевое жилье или к родственникам. «На фоне повышения пенсионного возраста растет число желающих стать рантье – часть денег люди стараются разложить в банки, часть – вложить в недвижимость, чтобы «укрепить тылы», – говорит Полякова. – И это тоже заметный фактор роста арендного предложения».
«Предложение квартир и комнат растет, и арендаторам действительно есть из чего выбирать», – подтверждает Филатова. Тем не менее и рост цен в Москве тоже имеется, хотя и довольно умеренный.
«За год (к маю 2018-го) аренда однушек подорожала на 4,8%, двушек – на 11,9%, – говорит она. – За два года (к маю 2017-го) – на 7,6% и 14,9% соответственно.
По итогам мая 2019 года за аренду однокомнатной квартиры в старых границах Москвы просили в среднем 35,6 тысячи рублей, двухкомнатной – 51,2 тысячи рублей».
По мнению Поляковой, несмотря на обилие предложений, ощутимая корректировка цен на экономичное и ликвидное жилье в сторону удешевления маловероятна.
Этому препятствует то же снижение покупательной способности, повышение стоимости товаров и услуг. Снижение платы сделает этот бизнес нерентабельным.
«Ведь необходимо содержать квартиру, периодически устранять неисправности, проводить ремонт», – объясняет она.
Впрочем, опрос НАФИ, проведенный в этом году, действительно отмечает снижение интереса к недвижимости как к надежному и выгодному способу вложения денег. Хотя она по-прежнему возглавляет этот список. Так, число респондентов, считающих приобретение недвижимости надежной инвестицией, за два года снизилось на 5%, до 44%. Выгодной ее считают 37% опрошенных, что на 8% меньше, чем в 2017 году.
Главная причина, по которой россияне сегодня продолжают снимать жилье, – это отсутствие возможности его купить, по данным «Дом.рф». А также желание жить отдельно от родителей и других родственников. Другая распространенная история – это переезд поближе к работе, школе или к тем же родственникам.
Чаще всего арендаторы жалуются на высокую плату – 30%. Столько же людей отметили устаревшую мебель и технику, которая их не устраивает.
Очень часто арендодатели превращают жилье для съема в склад различного хлама, неудобного в использовании.
Именно поэтому все чаще в объявлениях встречаются противники «бабушкиных вариантов», предпочитающие спать на голом матрасе, чем на продавленном диване. Тем более когда есть из чего выбрать.
По мнению Жуковой, изменения стоимости аренды в последние годы можно объяснить арифметической погрешностью. Кроме того, несмотря на обилие предложений в Москве, выбрать подходящий вариант все-таки непросто. Качественные объекты и адекватные цены – редкое сочетание, которое исчезает с рынка очень быстро, в течение дня.
«На рынке аренды торга фактически нет, особенно в сегменте недорогого жилья, до 25 тысяч рублей в месяц, – объясняет она.
– Если арендаторы рассматривают более дорогое жилье, стоимостью 30–35 тысяч рублей в месяц, то тут в редких случаях возможно снизить стоимость на две-три тысячи, при арендной стоимости в 40 тысяч можно постараться договориться о скидке в 3–5 тысяч рублей.
Если рассматривать действительно дорогое жилье, то в каждом конкретном случае будут свои условия, но получить скидку уже возможностей больше».
Квартиры, как правило, пустуют только в случае социально-экономических потрясений, как это было в конце 2014 года, когда многие арендаторы массово уезжали из столицы.
«Но уже в 2015 м рынок начал постепенно восстанавливаться – арендаторы из регионов и стран бывшего СССР возвращаются, – говорит Полякова. – Хочу заострить внимание: мы говорим о массовом жилье (эконом- и комфорт-классы), а оно занимает не менее 70% арендного рынка.
Объекты категорий «бизнес» и «люкс» никогда не были ходовым товаром, но и они сегодня находят жильцов».
Как отмечает Соловьев, в сегменте элитного жилья в Москве ситуация противоречивая. С одной стороны, здесь часто речь идет о корпоративных квадратных метрах, а приток региональных и зарубежных сотрудников после кризиса все-таки сократился.
Но, с другой стороны, спрос обеспечивают люди, которые уже имеют собственную недвижимость, но вынуждены искать что-то поближе к работе или школе. Цены на такое жилье либо остаются на прежнем уровне, либо незначительно снижаются.
Исключение составляют эксклюзивные квартиры, например, пентхаусы с террасами, где эксперты отмечают рост стоимости аренды из-за небольшого количества на рынке.
Что касается других городов России, то ситуация на рынке аренды гораздо спокойнее, чем в Москве, утверждает Филатова: «В целом по России цена предложения аренды однокомнатных квартир за первые пять месяцев 2019 года снизилась на 1,9%, за год выросла на 2,3%, за два года – на 5,4%. То есть средний рост цен на аренду ниже официальной инфляции».