2013 год подходит к концу, и Москву ожидает новая волна завершенных новостроек. Портал «Новостройки Москвы» изучил первичный рынок жилой недвижимости и выяснил, какие дома и жилые комплексы будут сданы в 4 квартале 2013 года.
Корпуса 13-14 в ЖК «Квартал Триумфальный»
В конце августа ЗАО «ФЦСР» объявило о том, что корпуса 13-14 жилого комплекса «Квартал Триумфальный» будут сданы досрочно в ноябре 2013 года, несмотря на продление сроков строительства до 2016 года.
На сегодняшний день в корпусах 13-14 ведутся отделочные работы в квартирах, а также завершается установка лифтового оборудования. На придомовой территории завершаются работы по благоустройству.
Корпус «Багратион» (корпуса 13-14) располагается в центральной части нового жилого квартала «Триумфальный». На придомовой территории расположены детские площадки, скверы и пешеходные аллеи.
Корпуса 13-14 представляют собой 5-секционный 26-этажный дом и 3-секционный дом переменной этажности (16,19 и 22 этажа). К корпусу «Багратион» прилегает 2-уровневая автостоянка. В корпусе устроены 1, 2, 3 и 4-комнатные квартиры площадью от 39,5 кв. м.
Нагатино-Садовники, мкр. 1., Нагатинская набережная, корп. 30, лит. А
На декабрь 2013 года запланирована сдача жилого дома, расположенного на Нагатинской набережной, корп. 30, лит А.
На сегодняшний день строительная компания «СУ-155» занимается проведением отделочных работ в секциях 1, 2 и 3, в секции 4 осуществляется монтаж 5-ого этажа, в секциях 5 и 6 – монтаж 3-ого этажа, в секции 7 – монтаж 16-ого этажа. В секциях 8 и 9 ведутся сантехнические монтажные работы.
Несмотря на заявленные сроки, вряд ли дом успеют закончить к концу декабря 2013 года. Во многих секциях еще не завершены работы по строительству всех этажей, поэтому владельцам квартир, скорее всего, придется подождать еще минимумполгода до завершения строительства.
ЖК «Чертановский» корпус 40
В 4 квартале 2013 года планируется сдача корпуса 40 в жилом комплексе «Чертановский», который строится в районе Южное Чертаново. Строительство корпуса 40 уже завершено, компания «ПИК» осуществляет последние отделочные работы.
Кроме того, ведутся работы по благоустройству придомовой территории. Новый дом представляет собой 6-секционное здание переменной этажности (от 17 до 22 этажей). В доме запроектированы 1, 2, 3 и 4-комнатные квартиры площадью от 49 до 123 кв. м.
Все квартиры отличаются улучшенными планировочными решениями. Под домом устроена подземная автостоянка.
ЖК Dominion
На Ломоносовском проспекте в ЗАО Москвы строится жилой квартал Dominion. На сегодняшний день корпуса 1, 2 и 3 уже получили разрешение на ввод в эксплуатацию. На осень 2013 года запланирована сдача в эксплуатацию 4 корпуса ЖК Dominion. На сайте компании «Интеко» указано, что комплекс уже полностью введен в эксплуатацию и ведется заселение корпусов.
Жилой квартал Dominion состоит из 4 корпусов. Каждый корпус насчитывает 14 этажей и 12 секций. В комплексе устроены 1-5 комнатные квартиры площадью от 50 до 200 кв. м. На верхних этажах каждого корпуса устроены пентхаусы. Компания «Интеко» оборудовала квартал объектами инфраструктуры: детским садом, школой, прачечной, магазинами, досуговым центром и т.д.
ЖК «Мос-Анжелес»
Объединенная строительная компания завершила строительство жилого комплекса «Мос-Анжелес», который располагается в СВАО Москвы. На сегодняшний день дом уже полностью построен, ведутся лишь отделочные работы. Сдача комплекса в эксплуатацию запланирована на 4 квартал 2013 года.
ЖК «Мос-Анжелес» представляет собой 22-этажное здание, состоящее из 1 секции. Дом имеет оригинальную форму: в виде песочных часов с широким основанием. Покупателям предлагаются 152 квартиры площадью от 39,9 до 105 кв. м. Квартиры состоят из 1, 2, 3 или 4 комнат.
В доме имеется подземный паркинг.
ЖК «Новоясеневский»
На 4 квартал 2013 года назначена сдача в эксплуатацию жилого комплекса «Новоясеневский», который строится компанией «ФЛЭТ и Ко» в ЮЗАО Москвы. Но судя по ходу строительства, вовремя сдать комплекс не успеют: в конце октября еще не был завершен монтаж стен.
Сроки сдачи комплекса уже были перенесены один раз: изначально завершение строительства планировалось на 2 квартал 2013 года. ЖК «Новоясеневский» представляет собой здание, состоящее из 3 секций переменной этажности: 23, 8 и 23 этажа. Здание стоит на общем стилобате, в котором находится 4-уровневый подземный паркинг.
Покупателям предлагаются 1, 2, 3, 4 и 5-комнатные квартиры площадью от 45 до 250 кв. м. На территории комплекса будет организована собственная инфраструктура.
ЖК «Искры радости»
Строительная компания «ОСК» обещает сдать госкомиссии жилой комплекс «Искры радости» в 4 квартале 2013 года. Оба корпуса комплекса уже построены: на сегодняшний день ведутся финальные работы по облицовке фасада и внутренние отделочные работы.
Жилой комплекс «Искры радости» состоит из двух 18-этажных башен, отличающихся оригинальной формой. Покупателям предлагаются 1, 2 и 3-комнатные квартиры площадью от 50 до 132 кв. м. Высота потолков в новом доме составляет 3 метра. Под комплексом устроен подземный паркинг на 366 м/м.
В комплексе появятся собственные объекты инфраструктуры: офисные и торговые помещения, спортивный центр и автомойка.
Сдача в эксплуатацию новостроек в Подмосковье
Большое количество объектов жилой недвижимости планируется сдать в эксплуатацию в Московской области. Отдельные корпуса будут введены в эксплуатацию в жилых комплексах «Бутово-парк-2» и «Марьино Град». ЖК «Марьино Град» строится в Ленинском районе МО и представляет собой целый комплекс малоэтажных жилых домов, расположившихся на территории в 60 гектаров.
Завершение строительства всего комплекса назначено на 2015 год. ЖК «Бутово-Парк-2» также возводится в Ленинском районе МО. На территории комплекса будут построены 15 жилых домов, относящихся к популярным сериям П-111М, П3М, КОПЭ и П-44Т. Завершение строительства намечено на середину 2014 года.
Также будут введены в эксплуатацию несколько корпусов в комплексе «Суханово-Парк» в Ленинском районе и первая очередь комплекса «Западное Кунцево», расположенного в Одинцовском районе. До конца года начнется заселение комплексов «Левитан» и «Бенуа», для которых компания «Сити-XX век» уже получила разрешение на ввод в эксплуатацию.
До конца 2013 года также планируется ввести в эксплуатацию корпуса в жилых комплексах «Первый Московский» в городе Московский, «Город Набережных» и «Загородный квартал» в Химках, «Переделкино Ближнее» в Ленинском районе МО, «Центр-2» в городе Железнодорожный и «Опалиха О2» в Красногорске.
В 4 квартале 2013 года будут сданы в эксплуатацию жилые комплексы «Красногорские ключи» в Красногорске, «Да Винчи» в Одинцово, «Аристово-Митино» в Красногорском районе и «Ривьера Парк» в Подольске.
14 ноября 2013ЖК Нагатино-Садовники, ЖК Чертановский, ЖК Искры радости, ЖК Мос-Анжелес, ЖК Новоясеневский
Динамика цен на недвижимость в России с 1990 по 2021 годы
Приобретение жилья – это одна из важнейших покупок для большинства людей. Но недвижимость также является и способом получения прибыли, например, при ее продаже. Стоимость жилья ежемесячно изменяется. Многие эксперты считают, что цены на недвижимость постоянно растут. Действительно ли, что за последнее время недвижимость в России только дорожала? Или наблюдались и спады на фоне экономических кризисов? Для того чтобы ответить на этот вопрос, мы проконсультировались у экспертов.
Если рассматривать динамику цен за последние несколько десятков лет, то с уверенностью можно сказать одно – что стоимость жилья только росла.
Причем за это время цена одного квадратного метра выросла более чем в 100 раз.
На такую динамику стоимости недвижимости обратили внимание наши эксперты: Дмитрий Щегельский из агентства недвижимости «БЕНУА» и ведущий аналитик QBF Олег Богданов:
Однако рассматривать динамику в таком большом промежутке времени не совсем правильно. Ведь за последние 30 лет в России произошло много изменений в экономической сфере, начиная от девальвации до экономического кризиса.
Кроме этого, в нашей стране изменились и уровень заработной платы, и стоимость других товаров.
Поэтому при сравнении цен на жилье стоит выбирать или меньший промежуток времени, или соотносить их с другим критерием – например, с доходами россиян или индексом потребительских цен.
Увеличение и уменьшение стоимости недвижимости в России
Последние 30 лет в России не пролетели в одночасье – были свои взлеты и падения. Поэтому при анализе цен стоит рассматривать их динамику не в целом за десятилетия, а учитывать более короткие промежутки времени. Например, с 1990 года по 2021 год в России цены на недвижимость падали как минимум 3 раза, говорит Дмитрий Щегельский.
Так, вопрос о приобретении жилья до конца 80-х был особого значения для россиян имел – получить квартиру можно было за выслугу лет на предприятии, или вступив в жилищный кооператив. Рынок купли-продажи недвижимости начал формироваться с 1988 года и цены некоторое время только росли:
Первый скачок цен на недвижимость наблюдался в период с 1998 до 2000 годов.
Он произошел на фоне резкого снижения мировых цен на товары топливно-энергетического комплекса, который являлся основным направлением российского экспорта. Мнения экспертов по поводу этого периода расходятся.
Как рассказывает Дмитрий Щегельский, в долларах США она упала примерно на 35 процентов, но в рублях цены выросли в 3 раза.
Затем, в начале 2000 годов, цена квадратного метра жилья снова пошла вверх, а вот с 2008-го – опять начала падать, отмечает эксперт:
Начиная с лета 2010 года стоимость недвижимости заново начала расти, но в этот раз плавно. В последний раз (до нынешнего кризиса) цены корректировались весь 2015 год. Спустя полтора года рынок недвижимости восстановился, и цены начали расти, говорит эксперт. По его словам, сегодняшняя волна роста цен началась с конца марта 2017 года.
То есть, если рассматривать более конкретные промежутки времени, то становится ясно, что на фоне мировых и российских кризисов стоимость жилья может не только расти, но и иногда даже падать.
Изменение стоимости жилья в соотношении с ростом уровня цен
Изучать динамику стоимости недвижимости, не учитывая темпы роста реальных цен и доходов – не совсем правильно. Доходы населения постоянно растут, как и стоимость других товаров. Чтобы понять, насколько быстро в реальности дорожает жилье, мы изучили аналитическую записку № 2 Банка России от октября 2020 года «Жилищное строительство».
В документе рассматривается вопрос стоимости жилья в отношении его доступности как по цене, так и по наличию.
По мнению Банка России, в последние 10 лет правительство делает все возможное, чтобы сбить рост цен на недвижимость и сделать жилье более доступным для людей.
Поэтому в стране намечалась устойчивая тенденция к снижению стоимости жилья относительно стоимости жизни. Да, рост все равно наблюдается, но он намного медленнее, чем рост цен на другие товары. Хотя были и исключения:
В документе говорится, что рост стоимости жилья является незначительным по сравнению с ростом цен на другие товары и инфляцией, что подтверждено диаграммой.
Рисунок взят из Аналитической записки № 2 Банка России
Стоимость жилья в России ежегодно корректируется также в зависимости от ключевой ставки Банка России и динамики потребительских цен в регионах. Другими словами, в некоторых городах жилье намного дешевле, чем в других. Например, в Москве квартиры будут стоить дороже, чем в «депрессивных» регионах (Северный Кавказ или Алтай).
Из аналитической записки также видно, что рост цен на жилье в последние 10 лет нестабилен – в какие-то годы цены росли, а в другие – наоборот, сокращались. Кроме того, в сравнении с динамикой инфляции и размером реальной зарплаты россиян можно утверждать, что рост цен на жилье в России незначителен.
Динамика цен в зависимости от региона
Ни один эксперт не сможет поспорить с тем мнением, что цены на недвижимость в России напрямую зависят от региона. Например, в Москве или Санкт-Петербурге квартира будет стоить намного дороже, чем в Орловской или Ивановской областях – это связано массой факторов, в том числе с развивающейся инфраструктурой городов. Аналогичного мнения придерживается и Олег Богданов:
Для проведения анализа цен на недвижимость по регионам и их динамики мы взяли сравнительную таблицу, составленную специалистами УК «Элит» (стоимость 1 квадратного метра жилья по некоторым городам России, кроме Москвы).
Сравнительная таблица взята с сайта УК «Элит»
Как видно по таблице, наибольшая стоимость одного квадратного метра жилья наблюдается в Санкт-Петербурге, Владивостоке и Сочи. Цены на недвижимость в этих городах за последние 7 лет выросли на 25,73%, 44,19% и 39,37% соответственно.
Но в некоторых городах России наблюдается и снижение стоимость жилья. Например, в Челябинске с 2013 года по 2020 год цены за метр жилья снизились на 14,52%, в Тольятти – на 13,58%, а в Ростове-на-Дону – на 6,38%.
Ценовая политика недвижимости по категориям
Отдельно хотелось бы рассмотреть стоимость недвижимости в разрезе категорий жилья. Для этого мы использовали данные агентства «Этажи». На сайте представлена ценовая аналитика рынка недвижимости в зависимости от количества комнат в квартире.
Диаграмма взята с сайта агентства недвижимости «Этажи»
Как видно по графику, стоимость жилья за последние 8 лет в России выросла, за исключением пансионатов. В среднем рост цен 1 квадратного метра квартир составил 22,5%.
Наибольшим спросом в 2020 году пользуются однокомнатные квартиры. Реже всего покупают четырехкомнатные. В отношении пансионатов – резкое уменьшение числа запросов на покупку и, как следствие, снижение стоимости одного квадратного метра площади (на 26%) наблюдается с 2013 года.
В среднем по России цена 1 квадратного метра жилья равна 65,5 тысяч рублей.
В период с 2012 по 2021 годы только снижение стоимости недвижимости было лишь раз – в период с 2014 по 2018 года. А вот росли цены два раза, причем с 2019 года стоимость жилья увеличивается довольно резко и в настоящее время все еще продолжает расти.
Прогнозы цен на квартиры в Москве и Подмосковье (в целом по рынку) — Страница 148
Юридическая консультация по жилищным вопросам, связанным с новостройками и застройщиками. Новости и перспективы рынка недвижимости. Развитие транспортной инфраструктуры в Москве и Подмосковье. Ремонт и перепланировка квартир.
BeerAlex новичок
Сообщения: 62 Зарегистрирован: 09 ноя 2017, 19:00 Пол: Мужской Благодарил: 18 раз Поблагодарили: 31 раз Не в сети
Сообщение BeerAlex » 29 июн 2021, 00:56
«Банк России, принимая решение по ставке в июле, будет выбирать из вариантов ее повышения в диапазоне от 0,25 до 1 процентного пункта, заявила Эльвира Набиуллина. Рынок готов к тому, что ставка достигнет 6,5%, говорят аналитики»
https://www.rbc.ru/finances/28/06/2021/ … 82ab56d932 «ВТБ повышает процентные ставки по ипотечным кредитам с 25 июня на 0,4 п.п. Решение было принято с учетом изменившейся конъюнктуры рынка и в связи с резким повышением ключевой ставки ЦБ, которая только за последние два месяца выросла на 1 п.п.»
https://realty.rbc.ru/news/60d5b1659a79478f5108f7ca
Я таки склоняюсь к тому что цены начнут сдуваться, и не только в виде скидок.
Условий для их сохранения и тем более роста практически не осталось.
Фразы про то что «существенного проседания рынка недвижимости при этом не произойдет» клонируют абсолютно все информационные ресурсы, и это наводит на мысли о том что они проплачены заинтересованными структурами.
BeerAlex
Shuran
Shuran админ
Сообщения: 26861 Зарегистрирован: 12 сен 2015, 20:13 Пол: Мужской Благодарил: 22278 раз Поблагодарили: 17181 раз Не в сети
Сообщение Shuran » 29 июн 2021, 12:37
Обзор рынка недвижимости Москвы по итогам 1-го полугодия 2021 года
Столичные квартиры подорожали почти на 10% В I полугодии 2021 г. продолжался рост цен, стартовавший в прошлом году на фоне рекордного падения ставок по ипотечным кредитам и депозитам. При этом структура роста в начале полугодия и в конце была разной: сначала дорожало дешевое жилье, потом дорогое, в результате цены на все выросли примерно одинаково.
По данным аналитического центра www.irn.ru, за первые шесть месяцев 2021 г. квадратный метр вторичного жилья в Москве подорожал на 9,6% до 227 370 руб. в среднем. Так как рубль немного укрепился с начала года, долларовые цены на столичные квартиры за тот же период увеличились на 12% до $3 130 за кв. м.
В I полугодии 2021 г. спрос и цены на вторичном рынке жилья «старой» Москвы поддерживали те же факторы, которые привели к ажиотажу в 2020-м. А именно дешевая ипотека и низкие ставки по вкладам, обеспечившие переток части средств с банковских вкладов в недвижимость. Ужесточение денежно-кредитной политики Центробанка в последние месяцы пока также на руку рынку — покупатели пытаются успеть взять все еще дешевую ипотеку. Однако стагнация становится все более вероятной, так как ипотека дорожает, а банки поднимают процентные ставки по вкладам. Причем рост ставок – как кредитных, так и по депозитам – только начинается: из-за увеличения инфляции (6,2% в середине июня при целевом уровне 4%) ЦБ взял курс на дальнейшее закручивание гаек. Об этом прямо заявила председатель ЦБ Эльвира Набиуллина. А значит, ждем увеличения ключевой ставки на следующем заседании совета директоров Банка России, а затем – нового раунда повышения ставок в экономике.
Читать полностью: https://www.irn.ru/index/
За это сообщение автора поблагодарил 1 человек: Кирико
Shuran
Покупка у города квартиры в новостройке: инструкция по применению
17 янв. 2019 г. 15:09
Строительством недвижимости занимается казенное предприятие «Управление гражданского строительства» (КП «УГС»). Для этого создан проект «Жилые комплексы Москвы «Мой адрес», а уполномоченным агентом по реализации является АО «Мосреалстрой».
Подробная информация представлена на официальном сайте www.мой-адрес.рф, инвестиционном портале города Москвы www.investmoscow.ru, официальном сайте Департамента столицы по конкурентной политике www.mos.ru/tender, электронной торговой площадке www.roseltorg.ru, на официальном сайте Российской Федерации для размещения информации о проведении торгов www.torgi.gov.ru.
К примеру, на портале www.investmoscow.ru нужно зайти в раздел «Торги. Имущество» и воспользоваться фильтром «Продажа квартир». Здесь можно выбрать квартиру по вкусу. Для этого необходимо использовать ссылку «Больше фильтров» и выбрать интересующие параметры по расположению, площади, типу торгов и назначению помещений.
По состоянию на 17 января 2019 года на Инвестиционном портале Москвы в разделе «Торги. Имущество»/«Продажа квартир» размещена информация о 350 квартирах, торги по которым находятся в статусе «Объявленные».
Зачем город строит жилье на продажу? В чем его выгода?
Строительство жилых и нежилых помещений ведется в соответствии с Адресной инвестиционной программой города Москвы. Основная цель возведения городом жилья – обеспечение квартирами льготных категорий граждан. Остаточные площади продаются на аукционах.
Еще одна задача – решение общегородских задач и софинансирование строительства нежилых и социально-культурных объектов. Объем продаж ежегодно варьируется и зависит от городских потребностей.
Почему выгоднее покупать квартиру у города? Возможно ли использование ипотеки?
Продаваемые городом квартиры – это качественное и современное жилье, доступное для любой категории граждан. Для него действуют специальные условия ипотеки от ведущих банков-партнеров. Актуальные предложения по ипотечным программам представлены на сайте www.мой-адрес.рф в разделе «ипотека» (www.мой-адрес.рф/ipoteka).
Основные преимущества приобретения квартиры у города – безопасное проведение сделок купли-продажи недвижимости и отсутствие финансовых рисков. Жилье реализуется в готовых к заселению панельных и монолитных жилых комплексах на территории столицы. Квартиры представлены как с отделкой «под ключ», так и без нее.
«Дома новых серий отличаются разнообразием фасадов, особым удобством планировок, разделением на личные и общественные зоны», –
Жилые комплексы расположены в районах с развитой социальной и транспортной инфраструктурой. На территории ЖК или в шаговой доступности находятся муниципальные детские сады, школы и поликлиники.
Как проходит аукцион? На сколько в среднем увеличивается начальная цена по отношению к той, за которую квартиру в итоге покупают? Сколько стоит квадратный метр?
Аукцион проводится на единой электронной торговой площадке (ЕЭТП) www.roseltorg.ru в указанный день и время. В течение одного часа после начала торгов участники подают свои предложения о цене («шаг» аукциона установлен в размере не менее 0,2% от начальной цены, но не менее 10 тыс. рублей).
Если в течение этого времени поступило предложение о новой цене, время для подачи следующих предложений продлевается на один час с момента представления каждого предложения. Победителем признается участник, предложивший наиболее высокую цену по истечении часа.
По статистике 2018 года в среднем первоначальная (минимальная) цена квартиры увеличивается на 15%.
Стоимость квадратного метра квартиры зависит от класса и места расположения жилого комплекса. К примеру, средняя первоначальная (до аукциона) стоимость квадратного метра на севере Москвы в 2018 году составляла 98 тыс. рублей, а в центре столицы – 163 тыс. рублей.
Какие ЖК строит город? В чем их особенности, какая этажность и сколько комнат в квартирах?
Среди реализуемых объектов есть как монолитные, так и панельные дома переменной этажности. В них представлены 1-,2-,3-,4-,5-комнатные квартиры с планировкой повышенной комфортности. Все актуальные предложения по жилым комплексам представлены на сайте www.мой-адрес.рф в разделе «объекты» – www.мой-адрес.рф/obekty/zhilye-kompleksy.
«Планировка квартир полностью отвечает запросам жителей современного мегаполиса. Есть просторные холлы и кухни, застекленные лоджии. На окнах установлены металлопластиковыми энергосберегающие стеклопакеты», –
Покупка квартиры у города: пошаговая инструкция
- Подобрать подходящую квартиру на сайтах: www.мой-адрес.рф, www.investmoscow.ru, www.mos.ru/tender, www.roseltorg.ru, www.torgi.gov.ru;
- Приобрести и оформить электронно-цифровую подпись на Единой электронной торговой площадке www.roseltorg.ru (ЕЭТП) для участия в электронном аукционе;
- Пройти регистрацию (аккредитацию) на ЕЭТП;
- Внести обеспечительный взнос в личном кабинете на ЕЭТП. Эта сумма составляет 2% от начальной стоимости объекта при покупке жилой недвижимости и 20% при покупке нежилой недвижимости;
- Подать заявку на участие в аукционе через личный кабинет на ЕЭТП;
- Принять участие в аукционе в сроки, установленные извещением о проведении аукциона, размещенном на ЕЭТП;
- Получить уведомление о праве заключения договора купли-продажи;
- Оплатить полную стоимость договора купли-продажи за счет собственных или кредитных средств;
- Подписать договор-купли продажи и акт приема-передачи квартиры в установленные сроки;
- Получить ключи от приобретенного объекта и договор купли-продажи с отметкой о регистрации права собственности, выпиской из ЕГРН;
- Подать заявку на возврат обеспечительного взноса на ЕЭТП.
Подробная информация о способе приобретения объектов недвижимости представлена на официальном сайте www.мой-адрес.рф в разделе «Как купить» и на Инвестиционном портале города Москвы в разделе «Путеводитель инвестора»/«Возможности для инвестиций»/«Процедура участия в торгах» (https://investmoscow.ru/investor-guide/opportunities-for-investment/property-auctions/). Если у вас остались вопросы или процедура торгов кажется слишком сложной, вы можете в любой день, без выходных, получить консультацию в городской компании АО «Мосреалстрой» — уполномоченного агента по реализации квартир в проекте «Мой адрес».
Строительство жилья в Москве
Автор текста Екатерина Борисова
Жилищный фон: цены на новые квартиры в 2022 году могут снизиться на 5%
Мария Перевощикова
Инвесторы, вложившие деньги в недвижимость с использованием льготной ипотеки, теперь могут недополучить средства от продажи квартир.
Как сообщили «Известиям» участники рынка недвижимости, в 2022 году средняя стоимость нового жилья может снизиться на 5–8%.
На это будут влиять увеличение предложения от инвесторов — они выкупили 20% квартир во время действия льготной ипотеки, а также снижение спроса из-за роста средних ипотечных ставок.
Не тот расчет
Льготной ипотекой, вызвавшей ажиотаж, дефицит и рост цен на рынке недвижимости в 2020 году, пользовались не только граждане для улучшения своих жилищных условий, но и инвесторы.
За время действия программы в новостройках порядка 20% квартир было приобретено для их дальнейшей реализации, сказал «Известиям» руководитель центра новостроек федеральной компании «Этажи» Сергей Зайцев.
Как правило, за год таких продаж по стране бывает около 5%, добавил он.
За последний год доля инвестиционных сделок в Москве увеличилась до 30%, а в некоторых инвестиционно привлекательных проектах — даже до 50%, рассказал управляющий партнер «ВекторСтройФинанс» Андрей Колочинский. Аналогичная ситуация наблюдается и в других крупных городах, таких как Санкт-Петербург, Сочи, Екатеринбург, сказал он.
За прошлый год средняя стоимость квартир в новостройках по стране выросла примерно на 19%. Это произошло в том числе из-за высокого спроса, подогретого льготной ипотекой, а также сложившегося в результате дефицита новостроек.
Ко времени завершения возведения домов, когда цены становятся выше, чем на начальной стадии строительства, ближе к 2022-му, в продаже появятся квартиры от инвесторов.
Это может замедлить рост цен на жилье в совокупности с такими факторами, как увеличение предложения, в том числе за счет самих инвесторов, а также снижение спроса из-за роста средних ипотечных ставок, включая льготную.
Если объекты инвесторов выйдут на рынок массово и в краткосрочной перспективе, средняя стоимость квартир может снизиться в этот период на 5–8%, спрогнозировал Сергей Зайцев.
Как правило, инвесторы нацелены на максимальный заработок, и стоимость такого предложения зависит от того, насколько быстро человеку нужны деньги, сказал коммерческий директор ГК «РКС Девелопмент» Александр Коваленко. Известны случаи, когда лоты экспонировались по несколько лет, потому что продавец не хотел снижать цену, отметил коммерческий директор ГК «Страна Девелопмент» Александр Гуторов.
— В сложившейся ситуации инвесторам придется делать большие скидки или ждать покупателя на высокую стоимость долгое время. Часть из них недополучат прибыль, на которую рассчитывали, — считает Сергей Зайцев.
Ценовая политика
Сегодня в некоторых проектах новостроек в крупных городах доля инвестиционных квартир составляет 20–30% от количества лотов у застройщика, сказал Андрей Колочинский.
В перспективе ближайших лет такая конкуренция может привести к спаду продаж у девелоперов, если инвесторы начнут демпинговать и перетянут на себя часть платежеспособного спроса.
Больше всего рискуют низколиквидные проекты, девелоперам которых придется пойти на скидки. Стоимость квадратного метра в таких проектах может уменьшиться на 5–10%.
По прогнозу Realiste, к ноябрю 2021 года наступит переломный момент, когда люди станут намного медленнее покупать жилье по завышенным ценам. В результате собственники не найдут покупателя на установленные ими цены.
— После ноября 2021-го цены на недвижимость еще какое-то время будут держаться на прежнем уровне. Затем, еще через четыре–пять месяцев, собственники пересмотрят цены на квартиры и пойдут на уступки. Именно этот момент станет поворотным, у продавцов и девелоперов уже можно будет получить скидку в 10% и даже 15%, — высказал мнение основатель Realiste Алексей Гальцев.
Как ранее писали «Известия», в крупных городах есть районы с переоцененными новостройками. Там стоимость квадратов завышена на 10–15% за счет нехватки предложения. По мнению Алексея Гальцева, рыночная цена на недвижимость в таких районах, вероятно, опустится на 30% в течение следующего за этой точкой года. Речь о периоде с ноября 2021-го по ноябрь 2022 года, отметил он.
Главный эксперт аналитического центра «Циан» Виктория Кирюхина считает, что сегодня предпосылок для прямого снижения цен всё же нет, но индексация их точно замедлится.
Девелоперы вернутся к политике предоставления сезонных скидок для дополнительного стимулирования спроса.
Особенно это касается Москвы, Санкт-Петербурга, Казани и Сочи, в которых пересмотр лимита кредитования фактически «обнулил» программу льготной ипотеки, указала она.
— Снижение цен возможно только при резком падении спроса (на 20–30%), чего мы не ожидаем — нынешние ставки по ипотеке, даже несмотря на пересмотр льготной программы, всё равно ниже, чем в допандемийном 2019 году, — сказала она.
Президент Владимир Путин в ходе пленарного заседания на ПМЭФ заявил о продлении до 1 июля 2022 года льготной ипотеки на новостройки, которая стартовала весной 2020 года в качестве антикризисной меры. Правда, ставка, под которую можно будет взять кредит, вырастет с с 6,5% до 7%. Предельная сумма займа для всех регионов будет составлять 3 млн рублей.
По данным «Дом.РФ», сегодня средняя ипотечная ставка на новостройки (без учета льгот) составляет 8,12% годовых. В 2019 году этот показатель составлял 9–10%.
Пора возвращаться назад. Когда квартиры начнут дешеветь
В отдельных регионах возникли дисбалансы на рынке жилья, существенно растут цены на недвижимость, не хватает доступных вариантов квартир. Об этом президент Владимир Путин сообщил на совещании по экономическим вопросам.
Как отмечают риелторы, цены на жильё находятся сейчас на многолетнем пике. Правда, если брать стоимость жилья в рублёвом эквиваленте.
— Только за прошлый год квартиры подорожали в среднем на 20%. При этом доходы населения падают. В такой ситуации дальше дорожать такими же темпами квартиры однозначно не смогут. Есть два наиболее вероятных сценария развития событий.
Либо цены зафиксируются на нынешних значениях, либо постепенно начнут снижаться. Программа льготной ипотеки уже не приносит таких дивидендов, как в прошлом году.
Уровень отказов в ипотечном кредитовании доходит до 60%, — говорит эксперт рынка недвижимости Академии управления финансами и инвестициями Алексей Кричевский.
В прошлом году цены на недвижимость росли ещё и из-за большого спроса. Ставки по депозитам стали активно снижаться — и люди начали вкладывать сбережения в недвижимость. По словам Алексея Кричевского, они уже выкупили фактически весь запас ликвидных квартир.
— Количество проектов, которые планируются к выводу на рынок, будет примерно на 10–15% выше прошлогодних значений. То есть только на московский рынок может выйти до 90 новых жилых комплексов. Для сравнения: в 2020 году появилось 76 новостроек.
Учитывая ужесточение конкуренции, девелоперам придётся подстраиваться под рынок и заигрывать со скидками. При этом вторичная недвижимость уже выбрала весь запас роста.
За исключением тех квартир, которые будут продаваться в домах, введённых в эксплуатацию и заселённых в прошлом году, — отметил Алексей Кричевский.
Правда, по мнению аналитика, зимой и весной квартиры заметно не подешевеют. Снижения цен стоит ждать во второй половине года. При этом дорожать жильё может перестать уже в самое ближайшее время.
— Потенциал роста цен на вторичном рынке уже исчерпан. Во многом из-за ослабления активности покупателей к концу прошлого года (после резкого роста спроса летом – осенью).
Сейчас мы придерживаемся прогноза, согласно которому в 2021 году средняя стоимость вторичного жилья останется примерно такой же, как и сейчас.
Ценовые колебания если и будут наблюдаться, то не превысят 5%, — рассказал директор Департамента вторичного рынка «ИНКОМ-недвижимость» Сергей Шлома.
Ещё одна перспектива вторичного рынка жилья в 2021 году — здесь уже не будет наблюдаться столь резкого роста спроса, как в 2020-м. Как отмечает Сергей Шлома, число сделок может сравняться с уровнем 2019 года.
Впрочем, мнения на рынке недвижимости различаются. Многие риелторы считают, что в ближайшие месяцы квартиры не только не подешевеют, но и продолжат дорожать.
Цены на квартиры будут расти до тех пор, пока это позволяет спрос — в первой половине 2021 года его продолжит подогревать дешёвая льготная ипотека. Потом всё будет зависеть от величины процентных ставок и желания людей покупать жильё по ценам, которые установят застройщики. Такое мнение высказал эксперт агентства недвижимости «Авахо» Станислав Манжиевский.
По его прогнозам, в этом году продолжит дорожать жильё небольшой площади — студии и однокомнатные квартиры. Из-за относительной доступности спрос на них выше, чем на более дорогие «двушки» и «трёшки».
Гонка сбережений. Куда вкладывать деньги в 2021 году
Станислав Манжиевский считает, что снижение стоимости жилья в ближайшее время маловероятно, так как помимо ипотеки на цены продолжает влиять инфляция. При сильном провале спроса во второй половине года подорожание начнёт замедляться. В дальнейшем при таком сценарии на рынке не исключена временная стагнация цен.
Руководитель Департамента продаж Российского аукционного дома (РАД) Наталья Круглова тоже считает, что ждать снижения стоимости квартир пока рано.
— На повышение стоимости жилья работают такие факторы, как страх падения курса рубля и роста инфляции, подогреваемый сокращением рыночного предложения квартир.
Подогревают цены также большой объём денежной массы на рынке (включая в неё доступную ипотеку) и отсутствие альтернативы в виде арендного жилья. Пока влияние этих факторов перекрывает воздействие тенденций, работающих на снижение стоимости жилья.
Поэтому мы видим рост цен на 20% за год и в Москве, и в Санкт-Петербурге, — пояснила Наталья Круглова.
По её словам, у застройщиков в середине этого года был план: если цены начнут падать, они будут выводить на рынок меньше жилья. Поэтому, как только фактор ипотеки перестанет быть драйвером спроса, застройщики скорректируют объёмы ввода для сохранения цен как минимум на прежнем уровне.
— Наиболее чувствительным окажется сегмент эконом и комфорт. Первые признаки ценовой коррекции мы увидим там. Также надо принять во внимание, что самим застройщикам станет уже неинтересно работать в экономсегменте: затраты на ленд-девелопмент выросли, спрос волатилен.
Уверена, мы увидим рост новых проектов в бизнес-классе и переток внимания девелоперов к более высоким сегментам жилья. В то же время есть сценарии, при которых квартиры могут подешеветь.
Например, если ипотека резко подорожает, государство даст импульс развитию рынка аренды, или ещё какое-то законодательное изменение всколыхнёт рынок. К тому же по разным причинам может вырасти число людей, которые не смогут обслуживать ипотеку. Тогда мы можем увидеть и драматическую ценовую коррекцию.
На рынке появится много «первичной вторички», которая, безусловно, опустит рыночные цены жилья, — заключила Наталья Круглова.