Весь уходящий год над рынком коммерческой недвижимости кружили черные лебеди (согласно теории Нассима Талеба, черный лебедь — это редкое событие, которое трудно прогнозировать, но оно имеет значительные последствия. — Прим. ред.). Пандемия и последовавший за ней локдаун превратили офисы, торговые центры и отели, из которых мгновенно исчезли люди, в декорации к триллеру.
Офисы: проверка на гибкость
Во время первой волны пандемии компании перевели сотрудников на удаленную работу со скоростью мобилизации в военное время.
Для собственников офисов наступили тяжелые времена: удручал не столько вид опустевшего рабочего пространства, сколько очереди из арендаторов, предлагавших снизить ставки либо сократить занимаемые ими площади.
Собственники бизнес-центров, ссылаясь на закредитованность, стремились уйти от подобных разговоров.
Массового исхода арендаторов из максимально комфортных, но несговорчивых бизнес-центров в этом году не случилось: удержали высокие штрафы за досрочное расторжение договоров аренды.
Поэтому огромного роста свободных площадей по итогам года не произойдет: вакансия в офисах класса А составит 10,4–10,8% (в прошлом году этот показатель был равен 9,4%), комментирует Ольга Широкова, директор департамента консалтинга и аналитики Knight Frank.
Зато стремление компаний оптимизировать занимаемые площади и сэкономить на аренде привело к росту предложения в субаренду как в относительно бюджетных локациях, так и премиальных (БЦ «Белая площадь», «Башня на Набережной»). По данным Knight Frank, прогнозируемый рост предложения в субаренду способен достичь 150–200 тыс. кв. м.
По словам Михаила Иванова, генерального директора СК «Перспектива», в 2020 году значительно вырос спрос на организацию гибких офисов и коворкингов в существующих бизнес-центрах. При этом увеличилась потребность компаний в общих пространствах и рекреационных зонах, поэтому наблюдается повышенный интерес к реконцепции и реорганизации занимаемых офисов исключительно под бизнес-модель компании.
По предварительным итогам года совокупный объем введенных офисных площадей окажется 240–280 тыс. кв. м — это на 60–70% меньше прошлогоднего показателя (подсчеты Knight Frank). По прогнозам CBRE, объем нового предложения составит около 500 тыс. кв. м. Крупнейшие введенные в уходящем году объекты — корпус 8 «ВТБ Арена Парк» (29 тыс. кв. м) и МФК «Квартал West» (почти 34 тыс. кв. м).
Девелоперы, опасаясь повторения кризисов, ждут, когда спрос станет активнее, и его удастся более четко прогнозировать. Благодаря этому сдерживается стремительный рост объема свободных офисов. Объем арендованных и приобретенных офисных помещений, по данным CBRE, по итогам 2020 года может превысить 1 млн кв. м.
В уходящем году ставки аренды не снижались, наоборот, они продемонстрировали небольшой рост (это произошло благодаря росту курса доллара и небольшому увеличению вакантных площадей в дорогих офисах с начала пандемии).
Как рассказали в CBRE, средневзвешенная запрашиваемая ставка аренды в классе А Прайм составит 45–46 тыс. рублей за 1 кв. м в год, в классе А (без учета Прайм) — около 26 тыс. рублей за 1 кв. м в год, на помещения класса В — 16 тыс. рублей за 1 кв. м в год. Собственники имеют запас прочности и надеются на стабилизацию ситуации с пандемией.
Единственный офисный сегмент, для которого пандемия стала триггером развития, — коворкинги. 80% пространства гибких офисов занимают крупные корпорации. В 2020 году в гибкие офисы переехали «Газпромнефть-СМ» (арендовала 2,5 тыс. кв. м в Workki Neo Geo), Ozon (3,4 тыс. кв. м в «S.O.K Федерация»), компания ФСК (3,2 тыс. кв. м в «Space I Арбат»).
Арендаторов привлекает способность коворкингов подстраиваться под потребности клиента, шанс уменьшать или увеличивать арендуемую площадь и даже досрочно разрывать договор аренды. Как показало исследование Циан, сегодня в Москве работает около 300 гибких офисов, при этом столица нуждается еще как минимум в 1300 площадках.
прогнозы
Эксперты ожидают роста вакантных площадей в 2021 году.
Все больше компаний будет стремиться оптимизировать затраты на содержание офиса, поэтому в 2021 году увеличится количество сделок по пересогласованию условий договора с возвратом части занимаемых площадей, произойдет перетекание арендаторов в офисы, расположенные дальше от центра либо более низкого класса с подходящими ставками.
Ожидается рост предложения субаренды, считает Вероника Лежнева, директор департамента исследований Colliers International. Наверняка мы увидим и много переездов компаний в коворкинги, а также бурное развитие гибких офисов, открытие новых площадок и расширение занимаемых площадей.
Knight Frank прогнозирует снижение ввода новых площадей: пока интерес к офисам не начнет активно расти, собственники будут удерживать проекты на высокой стадии готовности, чтобы привлечь якорного арендатора и запустить проект.
Так, к середине 2021 году AFI Development завершит строительство флагмана офисного портфеля компании — БЦ класса А+ AFI2B площадью более 50 тыс. кв. м.
«К этому моменту мы планируем сформировать основной пул арендаторов», — делится планами Сергей Баранов, директор по коммерческой недвижимости AFI Development.
Торговые центры: быстрые или мертвые
Среди наиболее пострадавших от пандемии отраслей в 2020 году оказались как торговые центры, так и стрит-ритейл. Торговая недвижимость столкнулась с полным локдауном на срок от двух до пяти месяцев в зависимости от региона. В это время торговые центры получали от 10 до 30% плановой выручки и значительно истощили свои финансовые запасы, ряд предприятий розничной торговли обанкротился.
По данным Аналитического центра Циан
Ключевым событием для торговой недвижимости стало принятие поправок в Федеральный закон № 98-ФЗ, внесенных отраслевым сообществом торговых центров, в частности, в лице Российского совета торговых центров, отмечает Кирилл Степанов, операционный директор Malltech.
По его мнению, итоговый вариант законопроекта, который был принят Госдумой, является корректным.
Важно, что этот закон, определяющий права арендаторов ТРЦ на расторжение договоров аренды, распространяется на субъекты малого и среднего бизнеса из наиболее пострадавших отраслей.
Существует вероятность, что у 50% проектов, анонсированных в этом году, будут перенесены сроки ввода. В объектах, открывшихся в уходящем году, наблюдается высокий уровень вакансии (до 40%), в целом по рынку показатель достиг 11% (это на 4,9 п. п. больше значения IV квартала 2019-го).
Продолжает снижаться заинтересованность в российском рынке со стороны международных операторов: за девять месяцев вышло только 12 новых брендов — более чем вдвое меньше, чем в прошлом году (тогда появилось 26 брендов).
Основным изменением и одновременно трендом 2020 года для торговой недвижимости Дмитрий Москаленко, президент Российского совета торговых центров, называет омниканальность: этот тренд наступает семимильными шагами. В последующие годы для сохранения бизнеса необходимо будет устанавливать интеграцию различных каналов коммуникации с клиентом, подстраиваться под меняющееся потребительское поведение.
По мнению Алины Стрелковой, директора по коммерции и развитию группы объектов Mall Management Group, пандемия коронавируса выступила катализатором давно назревших изменений.
Сегодня уже недостаточно просто продавать товары и услуги — нужно создавать интересный потребителю контент: мероприятия, комьюнити-центры с клубами по интересам, концерты и фестивали, выставки и спортивные события — всё то, что выделит ТРЦ на фоне конкурентов.
Будущее — за o2o (online-to-offline). Бренды и торговые галереи, которые будут качественно конвертировать онлайн-трафик в офлайн, выйдут в лидеры рынка.
В этом может помочь запуск собственных маркетплейсов, где посетители будут покупать на сайте ТРЦ товары разных брендов с доставкой до pickup-поинта в молле или на дом.
Одно из главных достижений 2020 года для торгово-развлекательных центров и ритейлеров — стремительное реагирование на новые обстоятельства и совместный поиск форматов, отвечающих актуальным потребностям посетителей. Реальность изменилась, и торговые центры будут жить по принципу «быстрый или мертвый».
прогнозы
Если в начале года заболеваемость останется в пределах нормы или пойдет на убыль, есть большой шанс, что отрасль начнет свое активное восстановление и к концу 2021 года сможет достигнуть доковидных показателей, предполагает Дмитрий Москаленко. Если в следующем году нас ожидают третья, четвертая и другие волны коронавируса, то ждать оптимистичных прогнозов точно не стоит. Офлайн-ритейлу придется бороться за выживание и в авральном режиме приспосабливаться к изменениям.
Кирилл Степанов считает, что набор арендаторов, скорее всего, изменится, произойдут перестановки, но главное преимущество ТРЦ — разнообразие брендов под одной крышей — никуда не исчезнет. В ответ на вызовы времени в торговых центрах будут появляться различные сервисы для гостей, будут чаще и больше использоваться технологические новшества.
Стрит-ритейл: смена локации
Чаще всего арендаторы уходили из помещений, которые были нацелены на туристический поток (сувенирные магазины, заведения общепита) или на интенсивный пешеходный и автомобильный трафик. Для снижения издержек арендаторы закрывали точки в менее рентабельных локациях, меняя их на новые помещения с привлекательными условиями, либо полностью закрывали офлайн-точки, оставляя онлайн-торговлю.
«Во второй половине 2020 года мы фиксируем всплеск интереса инвесторов к покупке помещений стрит-ритейла в составе жилых комплексов. По сравнению с периодом январь–декабрь 2019-го общая площадь реализованных лотов такого формата в портфеле AFI Development выросла более чем в три раза. При этом многие инвесторы, которые ранее покупали квартиры и апартаменты, в вирусный год предпочли коммерческую недвижимость как наиболее надежный и доходный актив. Высоким спросом в уходящем году пользовались помещения малого и среднего формата — от 60 до 200 кв. м. Как минимум в первой половине 2021 года этот тренд сохранится».
Сергей Баранов,директор по коммерческой недвижимости AFI Development
Совокупный объем площадей стрит-ритейла в Москве оценивается примерно в 587 тыс. кв. м. Более половины помещений — до 300 кв. м. Среди арендаторов лидирует сегмент общественного питания с долей 47,6% (данные Knight Frank).
прогнозы
Снижение доли вакантных помещений до докризисного уровня на ключевых торговых улицах столицы произойдет не раньше середины или конца следующего года, полагает Ольга Широкова.
Это связано с уменьшением пропускной способности из-за новых мер безопасности, сказывается и изменение покупательского поведения, на которое повлияли и естественная осторожность, и снижение доходов населения.
Портрет арендаторов основных торговых улиц, впрочем, вряд ли будет меняться: на месте закрывшихся во время первой волны пандемии ресторанов уже сейчас открываются новые.
Отели: антирекорд по загрузке
Свой антирекорд в 2020 году продемонстрировали и отели — самый низкий показатель загрузки в истории. По предварительным итогам года загрузка снизилась более чем вдвое и, скорее всего, уже не превысит 35%.
Отели были вынуждены искать пути спасения. Летом в столице сложилась беспрецедентная ситуация: номер в некоторых гостиничных сетях обходился дешевле, чем аренда однокомнатной квартиры. Демпинг оказался удачным: сотни гостей столицы и москвичей воспользовались этим предложением.
В России в течение года открылось всего пять гостиниц (совокупный номерной фонд — около 700 номеров). В столице заработал первый отель под брендом Mövenpick — Moscow Taganskaya (154 номера). В скором времени запланирован ввод в эксплуатацию еще одного крупного отеля — Hampton by Hilton Rogozhsky Val (147 номеров).
прогнозы
До будущей весны планы проведения различных мероприятий и/или открытия границ для туристов становятся все более призрачными, поэтому первая половина 2021 года, увы, рискует быть не менее сложной для гостиничного сегмента, чем 2020-й, указывают в Colliers International.
Татьяна Белова, директор, руководитель подразделения индустрии гостеприимства отдела стратегического консалтинга CBRE, прогнозирует, что в следующем году гостиничной рынок ждут замедление ввода нового гостиничного предложения, снижение количества деловых поездок, рост внутреннего туризма, сокращение глубины бронирований — из-за неопределенности люди будут отказываться от планирования поездок заранее.
Склады: какой кризис?
Склады — единственный сегмент рынка коммерческой недвижимости, где наблюдалась высокая деловая активность: завершалось строительство крупных качественных складских объектов, закрывались рекордные сделки. Драйвером развития складской недвижимости выступили рост розничной торговли и e-commerce: многие онлайн-ритейлеры приняли решение о расширении складских площадей.
По предварительным итогам года совокупный объем качественных складских площадей в целом по стране составил 29 млн кв. м, 55% из которых пришлось на Московский регион (16 млн кв. м). Аналитики Knight Frank зафиксировали здесь увеличение предложения качественных складов на 5,6%.
По подсчетам CBRE, показатель спроса в этом году максимально приблизится к рекордному значению 2018 года (1.6 млн кв. м) и составит 1,4–1,5 млн кв. м.
Складской рынок может похвастаться и рекордами: в этом году были закрыты две крупнейшие сделки в истории складского рынка Московской области.
Компания Ozon подписала с девелоперской компанией «Ориентир» соглашение о строительстве специализированного склада build-to-suit общей площадью 154 тыс. кв. м в логистическом парке «Ориентир Запад» на Новорижском шоссе. Уже в следующем году Ozon начнет использовать этот склад.
Компания «ВсеИнструменты.ру» тоже заказала себе нестандартный склад в логистическом парке «PNK Парк Домодедово». Первая очередь проекта составит 94 тыс. кв. м, вторая — 88 тыс. кв. м. Строительство первой очереди будет завершено в 2021 году.
Также в 2020-м происходило смещение спроса в регионы. По прогнозам CBRE, общий объем сделок в регионах достигнет 800 тыс. кв. м (без учета Московского региона, Санкт-Петербурга и Ленинградской области).
прогнозы
Следующий год в складском сегменте обещает быть не менее успешным.
Продолжится строительство складов build-to-suit, основными потребителями складской недвижимости останутся онлайн-торговля, ритейл, логистические компании.
С развитием онлайн-торговли и курьерской доставки увеличится спрос на городские склады. Как прогнозируют в Knight Frank, дефицит земельных участков под строительство складов в черте города вызовет появление многоэтажных складов.
Обзор рынка коммерческой недвижимости за IV квартал 2014 года — блог о коммерческой недвижимости AMO.ru
Валютные колебания не отразились на московском рынке недвижимости. Чтобы не терять арендаторов собственники недвижимости установили арендные ставки в рублях.
Ставки практически не изменились по сравнению с третьим кварталом 2014-го, а в ряде случаев — даже упали. Те же, кто не пожелал отходить от традиционных долларовых ставок, предлагают арендаторам скидки и валютные коридоры.
Такие льготы связаны с рекордным ростом предложения и падением спроса из-за валютного кризиса.
ПРЕДЛОЖЕНИЕ
Темпы нового строительства к концу 2014 года достигли своего максимума за последние 5 лет. За год на московский рынок вышло 1,4 млн. м² новых офисных площадей — вдвое больше, чем в 2013-м.
Прирост качественных офисных площадей, тыс. м²
Общая площадь офисных объектов Москвы по итогам года составила 17 млн. м². Из них 22% относятся к классу А, 78% — к классу B. Всего за год девелоперы сдали в эксплуатацию 52 офисных объекта. Крупнейшие из них — фаза Альфа бизнес парка «КомСити» (107 000 м²) и две башни «ОКО» комплекса Москва-Сити (110 000 м²).
Динамика общего объёма офисных площадей, тыс. м²
Развивается офисное строительство в удалённых от центра районах. Большая часть новых объектов расположена на западе и юго-западе Москвы — 24% и 16% соответственно. Несколько крупных бизнес-центров появилось на МКАД и за её пределами.
СПРОС
За 2014 год арендаторы заняли 745 тыс. м² офисных площадей — чуть больше половины от введённых в эксплуатацию за аналогичный период. Спрос сильно упал в начале четвёртого квартала.
С октября по декабрь арендаторы сдали только 144 тыс. м² офисных площадей — вдвое меньше, чем в предыдущем квартале. Падение спроса связано с экономическим кризисом.
Для многих московских компаний аренда офиса — самая значительная статья расходов.
Динамика чистого поглощения офисных площадей, тыс. м²
В четвёртом квартале 2014-го изменилась структура спроса. Из-за кризиса многие компании сменили дорогие офисы класса А на более доступные B+. Снижение цен на офисы класса B+ сделало их более привлекательными для небольших компаний, которые кризис не затронул. Многие из таких фирм сменили помещения класса B- на более комфортные B+. За последние 3 месяца 2014-го спрос на офисы B- упал с 52 до 15 тыс. м².
Поглощение офисных площадей по классам в 2014 году, тыс. м²
Лидерами по количеству сделок с недвижимостью в 2014 году стали предприятия производственного и транспортного секторов. От таких компаний поступило 22% обращений. Значительно выросла доля предприятий сферы услуг. За год их доля в общем объёме сделок увеличилась с 13% до 19%. Доля финансовых компаний сократилась с 19% до 13%. В условиях экономической нестабильности финансовый сектор наиболее уязвим, поэтому такие корпорации стремятся максимально сократить расходы.
Количество обращений по сферам деятельности арендаторов по итогам 2014 г
Вакантные площади
Экономическая ситуация в стране и рекордные темпы нового строительства сказались на уровне вакантных офисных площадей. С начала года этот показатель увеличился на 1,5% и составил 15,5% от общего объёма коммерческой недвижимости Москвы. Больше всего пустующих помещений (26,2%) относится к классу А. В классах B+ и B- пустует 17,2% и 7,9% офисов соответственно.
Динамика уровня вакантных площадей
Больше всего свободных офисов класса А — в «СЗАО после ЧТК» (70%) и «ЗАО до ЧТК» (64%). Изменилась ситуация в «ЮВАО до ЧТК». В конце 2014 года здесь появился крупный бизнес-центр класса А Dominion Tower, в котором пустует 60% помещений. Площадь вакантных офисов в «Москве-Сити» по итогам года составила 43%. Основная часть свободных помещений приходится на объекты 2013-2014 годов: «Меркурий Сити», «Стальная Вершина» и «ОКО». В ЦАО перед Новым годом пустовало 14% площадей класса А.
Распределение вакантных площадей по округам Москвы на конец 2014 г
| Район | Класс А | Класс Б |
| ЦАО | 14% | 9% |
| Москва-Сити | 43% | 9% |
| СВАО до ЧТК | 1% | 14% |
| СВАО после ЧТК | -* | 21% |
| ВАО до ЧТК | 54% | 9% |
| ВАО после ЧТК | -* | 5% |
| ЮВАО до ЧТК | 60% | 12% |
| ЮВАО после ЧТК | -* | 10% |
| ЮАО до ЧТК | 13% | 12% |
| ЮАО после ЧТК | -* | 13% |
| ЮЗАО до ЧТК | 46% | 15% |
| ЮЗАО после ЧТК | 29% | 12% |
| ЗАО до ЧТК | 64% | 31% |
| ЗАО после ЧТК | 0% | 20% |
| СЗАО до ЧТК | -* | 7% |
| СЗАО после ЧТК | 70% | 23% |
| САО до ЧТК | 15% | 9% |
| САО после ЧТК | 34% | 9% |
*в сегменте отсутствуют объекты данного класса.
Ставки аренды
Коммерческая недвижимость заметно подешевела за последний квартал 2014 года. Валютные колебания, рост объёмов предложения и снижение спроса усилили конкуренцию между владельцами офисных объектов. Как следствие, собственники начали смягчать условия для арендаторов и снижать арендные ставки.
Динамика уровня арендных ставок
По итогам 4 квартала 2014 г. ставки аренды в рублёвом эквиваленте не изменились, а в некоторых случаях — снизились по сравнению с предыдущим кварталом. По сравнению с 2013 годом сильно сократилось количество сделок в объектах «под отделку». Зачастую отделочные работы в таких объектах собственник проводил за свой счёт либо возмещал стоимость ремонта арендатору.
Средние базовые ставки аренды на рынке качественных офисных помещений на конец 2014 г
| Район | Класс А | Класс Б+ | Класс Б- | ||
| с отделкой | под отделку | с отделкой | под отделку | ||
| ЦАО | $835 | $830 | $660 | $490 | $330 |
| Москва-Сити | $950 | $650 | $940 | $650 | -* |
| СВАО до ЧТК | -* | -* | $410 | $340 | $205 |
| СВАО после ЧТК | -* | -* | $240 | $235 | $165 |
| ВАО до ЧТК | $495 | $540 | $480 | $200 | $195 |
| ВАО после ЧТК | -* | -* | $250 | -* | $170 |
| ЮВАО до ЧТК | -* | $450 | $270 | $220 | $190 |
| ЮВАО после ЧТК | -* | -* | $230 | -* | $215 |
| ЮАО до ЧТК | $790 | -* | $390 | $240 | $270 |
| ЮАО после ЧТК | -* | -* | $215 | $210 | $210 |
| ЮЗАО до ЧТК | -* | $585 | $570 | -* | $285 |
| ЮЗАО после ЧТК | $485 | $375 | $620 | $780 | $280 |
| ЗАО до ЧТК | $455 | -* | $440 | $550 | $275 |
| ЗАО после ЧТК | -* | -* | $305 | $285 | $340 |
| СЗАО до ЧТК | -* | -* | -* | -* | -* |
| СЗАО после ЧТК | $485 | $280 | $415 | $190 | $300 |
| САО до ЧТК | $850 | $685 | $400 | $650 | $330 |
| САО после ЧТК | $295 | $350 | $520 | $380 | $235 |
*в сегменте отсутствуют предложения помещений данного класса и данного состояния.
Аренда офисов внутри Садового кольца за год выросла на рекордные 20% :: РБК Pro
Аналитики Knight Frank зафиксировали рекордный за последние пять лет рост арендных ставок на московские офисы. Внутри Садового кольца некоторые объекты подорожали почти в 1,5 раза
В 2018 году максимальный рост ставок аренды офисных площадей был зафиксирован в пределах Садового кольца — сразу на 19%, говорится в отчете Knight Frank.
«Средневзвешенная ставка аренды на столичные офисы выросла во всех территориальных зонах за исключением зоны от ТТК (Третьего транспортного кольца) до МКАД (-2%).
При этом в 2017 году рост ставок был более скромным (внутри Садового кольца — на 5%, от ТТК до МКАД — на 6%), более того, за МКАД ставки упали на 20%, внутри Бульварного кольца — на 16%.
В 2015 и 2016 годах показатели отрицательной динамики по всем территориальным зонам деловой активности были еще более значительными — вплоть от рекордного 27-процентного падения», — говорится в сообщении аналитиков.
По итогам 2018 года средняя стоимость аренды офиса класса А в пределах Садового кольца составила 32,1 тыс. руб./кв. м/год, что на 19% выше, чем в 2017 году. При этом для объектов класса В значение средневзвешенной ставки аренды осталось прежним — 23,5 тыс. руб./кв. м/год.
Максимальное изменение ставок аренды в офисах класса А за прошедший год отмечается на севере Садового кольца (Цветной бульвар, Тверской район) — рост на 38% (до 31,1 тыс. руб.) и на юге (Павелецкий деловой район) — на 24% (до 32 тыс. руб.). На западе и востоке Садового кольца аренда выросла на 2%, до 39 тыс. и 24 тыс. руб. соответственно.
Значительное увеличение ставки аренды на севере Садового кольца стало возможным благодаря следующим событиям:
- сняли с рынка недорогой БЦ «Невис»;
- ушли недорогие блоки в «Амбер Плаза»;
- в ряде проектов собственники подняли ставки: в «Даймонд Холл» — на 8 тыс. руб./кв. м/год, «Олимпик Холл» — на 2 тыс. руб./кв. м/год, «Эрмитаж Плаза» — на 5 тыс. руб./кв. м/год.
На юге увеличение ставки аренды произошло за счет того, что на рынок вышли дорогие блоки в БЦ Lighthouse и произошло подорожание «Павелецкой Плазы» — на $300, «Россо Рива» — на $2000.
Доля вакантных площадей в Москве в районе Садового кольца для объектов класса А по итогам 2018 года сократилась на 5 п.п. и составила 6,6%.
Для объектов класса В сокращение составило 4 п.п., до 5%. Это самые низкие показатели вакансии с 2014 года.
С 2016 года в районе Садового кольца наблюдается наименьшая доля свободных площадей в Москве. В прошлом году там ввели в эксплуатацию только одно здание — РТС «Земляной Вал», класс В (GBA — 9,3 тыс. кв. м, GLA — 5,8 тыс. кв. м) на востоке Садового кольца — это самый низкий показатель ввода в локации за последние десять лет.
Константин Лосюков, директор департамента офисной недвижимости Knight Frank
«В 2019 году мы прогнозируем, что рост ставок продолжится — в среднем по городу в пределах 5%, но в отдельных локациях с дефицитом предложения он может быть гораздо больше.
Разрыв темпов вымывания и выхода нового предложения по-прежнему будет позволять собственникам поднимать ставки, учитывая востребованности их предложения.
Конечно, глобальные экономические условия будут несколько ограничивать и сдерживать рост ставок (у любого арендатора есть планка по бюджету, выше которой он не готов рассматривать предложения), однако общая позитивная рыночная динамика ставок — это самый вероятный сценарий на 2019 год».
Как изменились цены на аренду квартир в Москве за последний год — Аналитика — Журнал Недвижимости
За год однокомнатные квартиры в Москве подорожали на 15%. Динамика цен на аренду выглядит так: на 1 января 2018-го однушки сдавались в среднем по 30 000 рублей, к сентябрю цены подскочили до 33 000 рублей, в начале 2019 года средняя стоимость аренды составляла уже 35 000 рублей, а к 1 сентября выросла до 38 000 рублей.
Разброс цен на однокомнатные квартиры огромный. В Новой Москве, в Троицке, аналитики Яндекс.Недвижимости нашли квартиру за 9000 рублей в месяц. Правда, за эти деньги предлагали бетонную «коробку» в новостройке.
Самая дешёвая квартира в пределах МКАДа, которую сдавали в сентябре 2019 года, стоила 15 000 рублей в месяц. Это 12-метровая студия в 7 минутах ходьбы от метро Люблино в доме, который попал в программу реновации.
А самые дорогие предложения — в башнях Москва-Сити, на сервисе можно найти сразу несколько квартир по 500 000 рублей. Правда, метраж у них не совсем привычный для однушек — от 100 квадратных метров.
Динамика цен на аренду двухкомнатных квартир в Москве аналогична: за год цены выросли на 13%. За первые девять месяцев 2018 года жильё подорожало с 45 000 до 50 000 рублей. А год к году (сентябрь-2018 — сентябрь-2019) цены выросли ещё на 10 000. На текущий момент средняя стоимость аренды двухкомнатной квартиры в Москве составляет 65 000 рублей в месяц.
После Чемпионата мира количество предложений резко упало. И это нормально
Объём предложений в аренде рекордно вырос прошлым летом из-за Чемпионата мира по футболу. Многие решили заработать на событии, и на рынке появились квартиры, которые обычно не сдают. Так, в первые полгода 2018-го на Яндекс.Недвижимости размещалось в среднем 2500 объявлений об аренде однокомнатных квартир единовременно.
После окончания ЧМ на рынке было больше 4000 предложений, которые постепенно ушли: жильё либо сдали, либо его владельцы не стали дальше заниматься арендой.
К середине августа, то есть к началу самого горячего на рынке аренды сезона, число предложений вернулось к уровню начала года — 2500 объявлений, а в конце сентября уменьшилось до примерно 1500.
Летом 2019 года сохраняется та же динамика: перед началом арендного сезона на сервисе было около 2800 предложений единовременно, но к началу сентября многие квартиры сняли и объявлений стало вдвое меньше — 1400. Сейчас база постепенно восстанавливается, пик спроса прошёл.
Аналогичная ситуация и с двухкомнатными квартирами. В середине августа в Москве на рынке было около 4000 предложений, а к первой неделе сентября осталось только 3000. Сейчас количество объявлений вернулось к уровням середины лета.
Спрос на аренду квартир вырос на 22%
Спрос на съёмное жильё не только сохранился, но и вырос. Так, в январе–августе 2018 года пользователи совершили 10,6 млн поисковых запросов, связанных с долгосрочной арендой в Москве и области. А за такой же период 2019 года — 11,7 млн. Таким образом прирост составил 10%.
Интересно, что такая динамика характерна не только для столицы. Для сравнения: в Петербурге и Ленинградской области интерес за этот же период вырос на 14%, в остальных регионах на 22%, а в целом по стране — на 18%.
Самые популярные районы по спросу и предложению
Больше всего предложений на западе столицы. Только на станции метро «Планерная» в августе–сентябре сдавали более 600 объектов. Чуть меньше объявлений у метро «Октябрьское поле» — 580. Топ популярных станций по предложению в аренде выглядит так:
| Станция метро | Количество предложений |
| Планерная | 637 |
| Октябрьское поле | 580 |
| Пятницкое шоссе | 514 |
| Молодежная | 492 |
| Проспект Вернадского | 48 |
Количество предложений в том или ином районе зачастую связано с большими ЖК, которые были недавно построены в этих локациях.
А вот ищут жильё совсем в других районах. Как правило, около станций метро кольцевой линии, недалеко от вокзалов. Например, топ станций по запросам за 10 дней выглядит следующим образом:
| Станция метро | Количество запросов, % |
| Белорусская | 10,9 |
| Аэропорт | 10,2 |
| Сокол | 10 |
| Парк культуры | 10,1 |
| Павелецкая | 10 |
| Профсоюзная | 10 |
| Киевская | 10 |
| Курская | 10 |
| Октябрьская | 9,9 |
| Проспект мира | 9,9 |
«Студенческий» сезон: спрос и предложение рядом с крупнейшими вузами страны
Август–сентябрь традиционно считаются высоким сезоном аренды из-за студентов, которые подыскивают жильё к началу учебного года. Логично предположить, что многие ищут дом рядом с вузом.
Мы изучили стоимость аренды квартир по районам, где располагаются крупные московские вузы.
Для исследования взяли однушки, дорога от учебного заведения до которых занимает не более 30 минут на общественном транспорте.
Сложнее всего приходится студентам, чьи учебные кампусы расположены на юго-западе Москвы, — это самое дорогое направление в столице.
Недвижимость вокруг МГУ
Сложнее всего придётся студентам МГУ, чьи учебные корпуса расположены на юго-западе: там не так много предложений — вуз занимает огромную территорию и жилых домов немного. На момент написания материала на сервисе было всего 8 объявлений, в среднем по 64 000 рублей за аренду однокомнатной квартиры.
У НИУ ВШЭ много корпусов, и все они в центре города. Часть из них находится недалеко от Чистых прудов, на Мясницкой, до которой легко добраться сразу несколькими видами транспорта. Другой крупный кластер — на «Шаболовской».
Вокруг много предложений (в день написания статьи — больше 100), но многие из них очень дороги. Средняя арендная ставка для однокомнатной квартиры — 81 000 рублей. В этом районе достаточно много предложений в элитных ЖК, в них цена за аренду однушки может доходить до 200 000 рублей.
В старом фонде цены, конечно, значительно ниже. Но в целом район нельзя отнести к бюджетным.
Стоимость аренды квартиры в Москве по районам, расположенным недалеко от МГТУ им. Баумана (станция метро «Бауманская»), составляет в среднем 53 000 рублей, аналитики насчитали 23 подходящих предложения. У МИФИ — на Каширском шоссе, ещё дальше от центра — цены ниже: средняя цена за аренду однокомнатной квартиры недалеко от института составляет 40 000 рублей.
Если учиться за городом, то можно существенно сэкономить. Например, ФизТех, один из лучших технических вузов страны, расположен в Подмосковье, в городе Долгопрудный. Рядом с ним довольно большой выбор вариантов и средняя стоимость аренды жилья самая низкая в нашем рейтинге — всего 27 тысяч в среднем за однушку. Причём самые дешёвые квартиры стоят 22 000 — 23 000 рублей.
| ВУЗ | Количество объявлений об аренде однокомнатных | Средняя цена, рублей |
| МГУ | 8 предложений | 64 000 |
| НИУ ВШЭ на «Шаболовской» | 119 предложений | 81 000 |
| МГТУ им. Баумана | 23 предложения | 53 000 |
| МФТИ | 29 предложений | 27 000 |
| МИФИ | 14 предложений | 40 000 |
Авторы: команда Яндекс.Недвижимости.
Стоимость аренды офиса в Москве. Как изменился рынок в столице и регионах?
Предыдущие несколько лет оказались достаточно сложными для офисной недвижимости. Ставки падали даже в раскрученных бизнес-центрах столицы, а арендаторы съезжали, стремясь «урезать» необязательные расходы. Продолжился ли тренд на снижение показателей в 2017 году? И как рынок изменился за прошедшее время?
Чтобы ответить на эти вопросы, БИБОСС сравнил данные по рынку офисов в девяти городах-миллионниках РФ, расположенных в различных экономических районах.
Москва
В минувшем 2016 году московский рынок аренды офисов постепенно начал возвращаться к докризисным показателям. В частности, стабилизировались арендные ставки и сократился объём вакансии.
По данным CBRE в конце 2016 года доля свободных площадей составила 15,9%. Этот показатель на 1,8% ниже, чем в 2015 году. Причем количество площадей, не занятых арендаторами, снизилось и в классе А, и в классе В.
Но, стоит отметить, что бизнес предпочитал арендовывать помещения более высокого класса.
«При выборе локации арендаторы уделяют значительное внимание наличию парковочных мест для сотрудников: это связано с инициативами московских властей по расширению территории платной парковки» — отмечает интересную особенность директор по развитию УК «ИТКОЛ» Игорь Кабатов.
Ставки аренды остались примерно на том же уровне, что и в 2015 году. Разница лишь в том, что сегмент В перешёл на расчёты в рублях из-за нестабильного курса валют.
Основной причиной стабилизации на рынке офисной недвижимости Москвы стало снижение ввода новых объектов в эксплуатацию. По правде говоря, показатель стал минимальным за последние 10 лет.
К примеру, в классе А появилось всего лишь три новых объекта. «В этом году ожидается появление отложенных объектов — сообщает управляющий партнёр PRIDEX Сергей Кудрявцев.
— Планируется ввести в эксплуатацию несколько крупных проектов, к примеру, IQ-квартал и Neopolis».
Санкт-Петербург
А вот северная столица на дефицит новых офисных площадей пожаловаться не может: прирост к 2015 году составил 46%, свидетельствуют данные Colliers International. Правда, большую часть из них компании построили сами для себя. Но в целом по рынку было введено рекордное количество площадей.
А вот доля вакантных площадей на рынке Санкт-Петербурга снизилась до 9,2%. Напомним, на конец 2015 года этот показатель составлял 12,2%. При этом в классе А свободных площадей стало на целых 7 процентных пунктов меньше, а вот в классе В снижение вакансии составило всего 0,5%.
Средняя арендная ставка в сравнении с 2015 выросла на 6%. При этом в классе А ставки выросли больше, чем в классе В.
Ожидается, что в 2017 Санкт-Петербургу не удастся побить прошлогодний рекорд.
Причина та же, что и в Москве: девелоперы не хотят вкладывать деньги в новые объекты, не имея никаких гарантий от потенциальных арендаторов.
По этой причине бизнес, скорее всего, столкнётся с нехваткой недорогих качественных площадей. Выход из ситуации в Colliers International видят в том, чтобы арендовать площади класса С, которые, вероятно, будут реновированы.
Новосибирск
Третий по численности населения город России испытывает небольшой дефицит качественной недвижимости. Объём качественного предложения, по данным CBRE, составляет немногим более 205 тыс. кв. м. В ближайшее время ситуация не изменится: к запуску не намечено ни одного объекта с характеристиками класса А.
Что касается вакансии, её доля на рынке составила 6% в начале 2017 года. Это на 2,6% ниже показателя 4 квартала 2016 года.
При этом о росте арендных ставок говорить не приходится. Напротив, в сравнении с концом 2016 года в 2017 году средневзвешенная ставка снизилась почти на 9%. Хотя весь предыдущий год цена росла, поэтому вероятно, что снижение ставок — сезонное явление.
Екатеринбург
Город весьма сильно ощутил на себе ударивший в 2014 году кризис. Девелоперы увязли в экономических трудностях, из-за чего сдача ряда объектов (например, БЦ «Демидов») перенеслась с 2015 на 2016-2017 годы. Плюс до недавнего времени снижались ставки аренды офисной недвижимости: ещё в апреле 2016 эксперты пророчили им стагнацию и в целом называли рынок депрессивным.
Однако, судя по всему, город если и не ожил, то ситуация медленно пошла на поправку. В частности, по данным CBRE, в начале 2017 года ставки аренды выросли на 1,5% в сравнении с концом 2016 года, составив 934 руб. за 1 кв. м. В то же время, на 1,8% снизилась вакансия, достигнув отметки в 11,2%.
Говоря о требованиях к помещениям, стоит отметить, что в Екатеринбурге, в отличие от Москвы, наибольшим спросом пользуются офисы класса В. Их в 2017 году рассматривало 50% арендаторов. Классом А заинтересовало вдвое меньше участников.
Казань
Столица Татарстана — один из немногих городов, где вакансия в 2017 году увеличилась. Рост, по данным CBRE, составил 0,6%. При этом стоимость аренды довольно ощутимо снизилась: средневзвешенная ставка достигла 790 руб. за 1 кв. м, потеряв 4,4%.
По словам экспертов, на офисные помещения претендуют в основном крупные компании, которые ждут к себе особенного отношения. Такие игроки хотят сниженных ставок и долгосрочных контрактов, во время действия которых цена не будет резко расти.
Строительство большинства проектов в городе заморожено. В течение 2016 года в Казани появился лишь один новый объект — вторая очередь БЦ «Татария». Но к возведению намечено несколько новых офисных помещений.
Нижний Новгород
В настоящий момент в Нижнем Новгороде площади в аренду в бизнес-центрах класса В превышают класс А более, чем в два раза. Тем не менее, класс А пользуется большей популярностью, и его вакансия по данным CBRE составляет около 3,3% по сравнению с классом В, где этот показатель составляет 6,5%.
«После падения в 2015 году мы наблюдаем стабилизацию арендных ставок в 2016 году и пока не ожидаем дальнейшего роста по причине малой вакансии и практически полного отсутствия ближайшего ввода новых площадей, за исключением офисных помещений в составе МФК „Мещерское озеро“» — сообщает консультант отдела услуг корпоративным клиентам CBRE Иван Козис.
Ростов-на-Дону
Ростовкий офисный рынок весьма полно ощутил на себе влияние кризиса. Во многом этому поспособствовала его структура: предложение превышает спрос.
В 2017 году в сравнении с концом 2016 вакансия увеличилась на 2%, поскольку многие арендаторы офисов — небольшие компании, которые не смогли пережить экономических потрясений и съехали.
Хотя свою лепту вносит и тот факт, что в городе не прекращается ввод новых объектов.
Но невзирая на это цена офисной недвижимости начала расти. По данным CBRE в 2017 году средневзвешенная ставка составила 965 руб. за 1 кв. м, что на целых 7% больше показателя конца 2016 года.
По словам игроков рынка коммерческой недвижимости, в 2015-2016 гг. ставки неуклонно падали, и в классе В даже можно было арендовать офис по цене ниже 600 руб. за 1 кв. м.
Ожидается, что ставки продолжат незначительно расти, поскольку город готовится принять Чемпионат мира по футболу в 2018 году, что подстегнёт активность арендаторов.
Красноярск
Профицит офисной недвижимости — одна из основных характеристик рынка Красноярска. Именно поэтому средневзвешенная арендная ставка идёт на снижение. По данным CBRE, с начала года она понизилась на 1,9%, достигнув отметки в 757 рублей. В течение всего 2016 года арендные ставки также снижались. По некоторым данным, цены на офисы класса А просели в прошлом году на 18-25%, на офисы класса В — на 35%.
При этом в городе было введено пять новых бизнес-центров. Не исключено, что в такой ситуации ставки будут продолжать снижаться: собственникам зданий придется приложить немало усилий, чтобы привлечь арендаторов.
Несмотря на сложную ситуацию на рынке Красноярска, доля пустых помещений всё-таки снизилась с 16,3% до 14,3%. Тем не менее, вакансия остаётся самой высокой в сравнении с другими миллионниками.
Воронеж
Общие для всего рынка коммерческой офисной недвижимости тренды характерны и для Воронежа. В частности, речь идёт о снижении темпов ввода новых площадей.
Это и не удивительно, если учесть, что рынок города насыщен. Правда, качественного предложения не так уж много — 107,02 тыс. кв. м по данным CBRE.
Большой процент рынка занимают не модные бизнес-центры, а помещения в бывших НИИ и административных зданиях предприятий.
Несмотря на профицит предложения, вакансия в городских БЦ снизилась на 4,5% в начале 2017 года. Это самый большой скачок среди всех миллионников. Но при этом и обвал цен на офисную недвижимость оказался одним из самых значительных. В начале 2017 года средневзвешенная ставка опустилась на 8,3%, составив 761 рубль за 1 кв. м.
Арендовать офис недорого. Что происходит со ставками и рынком?
Нельзя не отметить, что сложная экономическая ситуация так или иначе сказалась на рынке офисной недвижимости всех рассмотренных городов-миллионников РФ. Причём в большинстве случаев произошли одни и те же изменения:
- Снизился ввод новых объектов. Как в столице, так и в регионах девелоперы стали медленнее работать над уже имеющимися проектами либо вовсе заморозили их. Исключением стал разве что Санкт-Петербург с его рекордным приростом площадей. Причина проста: девелоперы боятся не «отбить» вложенные средства, а потому берутся за работу только при наличии крупных якорных арендаторов. И этот тренд вряд ли поменяется в ближайшем будущем.
- Снизилась вакансия в действующих бизнес-центрах. Это — закономерное следствие снижения ввода новых объектов. Чем меньше на рынке площадей, тем меньше из них пустует. Ведь число арендаторов, как ни странно растёт. Кроме того, многие крупные компании с устойчивым финансовым положением отметили снижение стоимости аренды, а потому поспешили занять площади на выгодных условиях.
- Замедлилось снижение арендных ставок. Судя по всему, стоимость аренды уже не будет резко снижаться, как это было в 2015 году, а, напротив, стабилизируется на определённой отметке. Тем не менее, ощутимого роста в большинстве случаев также ждать не стоит.
Рынок аренды офисов. Что говорят эксперты?
Кудрявцев Сергей, Управляющий партнер PRIDEX:
Последние несколько кризисных лет арендаторы шли по пути оптимизации затрат на обеспечение офисных помещений. Когда же падение ставок приостановилось, компании стали задумываться об обустройстве и создании максимального комфорта для работы.
Пик падения спроса прошел, однако экономическая ситуация все еще недостаточно стабильна, чтобы строить делеко идущие планы. Мы надеемся, что рынок вошел в стадию стабилизации.
Олеся Дзюба, директор отдела исследований рынка CBRE:
Офисный рынок в крупных региональных центрах с населением более 1 млн человек остается в стадии развития. Девелопмент офисной недвижимости в таких городах находится в состоянии стагнации по причине неопределенности в экономике в совокупности с неразвитым спросом.
Однако сложно говорить о каких-либо очевидных тенденциях на региональном офисном рынке, ввиду того, что в регионах спрос формируется по-разному. Стагнация в девелопменте, вероятнее всего сохранится, тем не менее, в случае улучшения общей экономической ситуации в стране, мы сможем наблюдать активизацию строительства офисных центров и как следствие повышение вакансии.
Игорь Кабатов, партнер, директор по развитию УК «ИТКОЛ»:
Московские офисные арендаторы стремятся улучшить качество и местоположение своего офиса и одновременно оптимизировать затраты на аренду. Следствием этого стало снижение уровня вакантных площадей. При этом средние ставки аренды в 2016 году существенно снизились.
В 2017 году рынок офисной недвижимости Москвы преодолеет нижнюю точку активности, а о наращивании темпов строительства новых офисных объектов можно будет говорить только в 2018 году.
Темпы ввода новых объектов по сравнению с предкризисным уровнем останутся низкими, и выбор крупных офисных блоков будет небольшим. По предварительным прогнозам, вакантность в 2017 г. составит приблизительно 16–19%.
Объём свободного предложения в 2017 году может вырасти за счёт отложенного высвобождения ранее занимаемых площадей.
Проще говоря, столичный и региональный рынки уже успели пережить довольно ощутимое снижение в 2015-2016 гг., достигнув дна. Сейчас же девелоперы, собственники и арендаторы худо-бедно научились жить в нынешних условиях, и ситуация в сегменте офисной недвижимости стабилизировалась.