К такому выводу пришли эксперты «Метриум Групп». В АИЖК с этим не согласны.
www. ivnovostroiki.ru
Ужесточение правил кредитования, которое готовит Центробанк в 2018 году, может сделать недоступной ипотеку для трети покупателей новостроек массового сегмента, считают аналитики «Метриум Групп».
По их подсчетам около трети всех клиентов в Московском регионе привлекают кредиты с первоначальным взносом менее 20%.
Между тем, согласно обнародованным планам Банка России, о которых недавно сообщал портал ЕРЗ, в 2018 году число таких займов должно сократиться после принятия новых правил работы для банков.
Напомним, что ЦБ РФ планирует ужесточить требования к банкам, выдающим кредит с небольшим первоначальным взносом (ПВ). Для таких займов вводится повышенный коэффициент риска, что может сделать невыгодным кредитование клиентов, рассчитывающих на первоначальный взнос менее 20% от стоимости приобретаемой квартиры.
Подобное решение ЦБ можно соотнести с законопроектом, подготовленным Правительством РФ еще летом текущего года. Этим документом предлагалось реформировать систему ипотечного кредитования под залог прав требований по договорам долевого участия.
В частности, Правительство РФ предлагало ввести норму, согласно которой отношение долга по кредиту к денежной оценке прав требования по ДДУ не должно превышать 80%.
По сути, это то же самое, что запретить первоначальный взнос в размере менее 20%.
Однако данный законопроект до сих пор не внесен в Госдуму, из чего можно предположить, что власть, вероятно, предпочла решить непростой вопрос путем изменения инструкции Банка России.
«Для застройщиков ужесточение политики ЦБ должно привести к уменьшению покупок жилья за счет нестандартных ипотечных ссуд», — сказал в интервью порталу ЕРЗ финансовый аналитик, автор монографии «Ипотечное кредитование в России» Александр Синельников.
Опасения ЦБ связаны с резким ростом в 2017 году числа выданных кредитов с низким первоначальным взносом. За 8 месяцев текущего года их доля в суммарной выдаче ипотеки выросла с 6,8% до 20,6%.
По мнению экспертов Центробанка, ипотечные кредиты с низким ПВ усиливают риски неплатежей, поэтому разрабатываемые меры должны ограничить выдачу займов либо путем повышения первоначального взноса, либо увеличения процентной ставки.
Доля клиентов, привлекающих ипотеку с низким первоначальным взносом, наиболее ощутима в проектах массового сегмента, где она составляет от 20% до 50%, отмечают эксперты «Метриум Групп».
Средний размер первоначального взноса, который вносят такие покупатели, составляет 14% от стоимости квартиры.
В высокобюджетных проектах доля заемщиков с низким первоначальным взносом также ощутима и может достигать 20—30% от всех сделок с «ипотечными» покупателями.
«Действительно, в бизнес-классе нередко встречаются клиенты, которые берут ипотеку с низким первоначальным взносом, – комментирует генеральный директор TEKTA GROUP Роман Сычев.
— Как правило, это связано с их нежеланием осложнить ведение собственного бизнеса, изъяв из оборота значительные средства. В этом случае они получают кредит на максимальный срок, чтобы добиться комфортного ежемесячного платежа, а затем стараются его погасить в сжатые сроки.
Тем не менее, я полагаю, что для данной покупательской аудитории повышение размеров первоначального взноса не станет проблемой», — делает вывод специалист.
«Хотя низкий первоначальной взнос в большинстве случаев используется банками, скорее, как инструмент привлечения покупателей, для многих клиентов именно такие программы становятся единственным способом приобрести квартиру в кредит, — считает генеральный директор «Метриум Групп» Наталья Круглова (на фото). — Подобные кредиты пользуются спросом у тех покупателей, которым по каким-то причинам необходимо быстро решить жилищный вопрос, а копить средства нет времени. Другие опираются на скромную сумму, вырученную от продажи старого жилья или доли в нем».
www.cbre.rentnow.ru
На первичном рынке жилья Новой Москвы удельный вес клиентов с маленьким взносом по ипотеке по данным «Метриум Групп» достигает 35%.
Сокращение числа ипотечных программ, предполагающих низкий первоначальный взнос, может сильно ударить в первую очередь по покупательской активности в Подмосковье, Новой Москве, да и в целом по стране, считает генеральный директор ООО «Новые Ватутинки» Александр Зубец.
«В отличие от «старой» Москвы, где спрос на новостройки в 2016—2017 году только возрастает, в других регионах покупательская активность на рынке жилья стагнирует. Низкие доходы и высокие расходы не позволяют населению накопить необходимые средства на первоначальный взнос.
Цены на «вторичку» заметно снизились, а значит, деньги от продажи старой квартиры уже далеко не всегда могут стать серьезным подспорьем для получения доступного кредита на новостройку, — говорит специалист.
— Ужесточение политики кредитования может «отрезать» от первичного рынка жилья до трети покупателей», — предупреждает Александр Зубец.
По мнению экспертов, предпринимая поспешные превентивные меры против «ипотечной эйфории», Банк России рискует ввергнуть рынок жилья обратно в «ипотечную депрессию». Однако состояние кредитного портфеля крупнейших игроков жилищного кредитования сегодня не вызывает беспокойства.
«Так, по данным АИЖК, доля просроченной ипотечной задолженности на 1 сентября снизилась до 2,44%, хотя год назад она составляла 3,02%. То есть рост числа кредитов с низким первоначальным взносом в 2017 году не привел к увеличению доли «плохих» долгов, — отмечает Наталья Круглова.
— Более того, по прочим видам кредитов для населения удельный вес просроченной задолженности составляет 13%, что не идет ни в какое сравнение с долгами на рынке ипотечного жилищного кредитования.
Таким образом, на мой взгляд, опасения образования «ипотечного пузыря» беспочвенны», — резюмирует эксперт.
Тем не менее г-жа Круглова рекомендует не откладывать приобретение жилья на 2018 год тем, у кого на данный момент уже есть необходимая сумма на небольшой первоначальный взнос (до 20%), поскольку, по ее мнению, «скорее всего, в следующем году программы с таким низким «порогом входа» исчезнут». «Но даже если они и останутся, то процентная ставка по ним будет повышена, что обернется большим размером ежемесячного платежа», — подчеркивает Наталья Круглова.
«Банковская практика убедительно показывает, что кредитные риски по ипотечным ссудам с уменьшенным первоначальным взносом в несколько раз выше, чем стандартные, — поясняет финансовый аналитик Александр Синельников (на фото).
— И, соответственно, по новым правилам они должны при расчете обязательного норматива H1 (норматив достаточности капитала — Ред.) существенно ухудшать его значение и требовать от акционеров увеличения капитала.
Повышение требования по капиталу заставит банки повысить требования к заемщикам или увеличить процент по кредитам».
Если ЦБ ужесточит требования к банкам, выдающим кредиты с низким первоначальным взносом, и это обернется повышением размера такого взноса, то, по мнению Натальи Кругловой, «порядка трети клиентов московского региона не смогут получить доступный ипотечный кредит или, по крайней мере, им придется отложить покупку».
В АИЖК с такой оценкой не согласны. Аналитики Агентства отмечают, что в целом по РФ доля наиболее высоко рисковых кредитов с первоначальным взносом менее 10% не превышает 5% выдачи, а около 15% заемщиков берут кредиты с первоначальным взносом от 10 до 20%.
«Для последних повышение суммы первоначального взноса на 5—10% не является критическим и если и приведет к откладыванию покупки, то ненадолго: семья (двое работающих) со средними зарплатами может накопить 10% стоимости типовой квартиры (2,97 млн руб.), откладывая по 30% своих зарплат, примерно за год.
Что касается индивидуальных предпринимателей, которые прибегают к кредитам с низким первоначальным взносом из-за нежелания отвлекать деньги из бизнеса, то они не составляют значимую долю ипотечных заемщиков.
Во-вторых, ситуация, когда, по сути, бизнес финансируется более дешевым ипотечным кредитом, не является нормальной», — отметили в АИЖК.
В Агентстве считают, что меры, которые предлагает Банк России, приведут к ограничению накопления рисков в секторе ипотечного кредитования. Инициатива банка подразумевает, что граждане сначала будут производить накопления, достаточные для первоначального взноса и безболезненных платежей в течение первых трех-шести месяцев.
В целом процентные ставки по ипотеке достигли рекордно низких показателей, что повышает доступность приобретения жилья, напомнили в АИЖК.
Высказались по поводу ипотеки с низким первоначальным взносом и в Банке России. ЦБ не считает чрезмерным рост ипотечного кредитования в РФ, его доля в ВВП не превышает 6%, заявила первый зампред Банка России Ксения Юдаева (на фото).
zamoshnikov.ru
«Сектор, который последнее время был под нашим вниманием — это ипотека. Там сохраняются значительно высокие темпы кредитования. В целом мы не рассматриваем этот рост как чрезмерный.
Задолженность по ипотеке в России сейчас не превышает 6% от ВВП, что значительно ниже аналогичных значений по странам со схожей структурой экономики», — сказала Юдаева журналистам.
По ее словам, в ЮАР эта доля составляет почти 29%, в Бразилии — 12%, в Чили — примерно 24%.
«Тем не менее, беспокойство с точки зрения финансовой стабильности вызвал рост ипотеки с повышенными рисками, — отметила она, добавив: — За первые три квартала 2017 года доля вновь предоставленных ипотечных кредитов с первоначальным взносом менее 20% выросла с 7% до 29%. Это характерно для широкого круга банков, поэтому Банк России принял превентивные меры по ограничению накопления рисков, повысив коэффициенты риска », — пояснила Ксения Юдаева.
- Другие материалы по теме:
- ЦБ ужесточит условия выдачи ипотеки с низким первоначальным взносом
- Ведущий аналитик Сбербанка объяснил, чего боятся банки при снижении ставки ипотеки
- Ипотека под залог прав требований по ДДУ будет реформирована
Цб может продолжить ужесточать регулирования выдачи ипотеки на фоне роста цен на жилье
МОСКВА, 27 мая. /ТАСС/. Банк России может продолжить ужесточение регулирования выдачи ипотеки в случае сохранения высокого роста цен на жилье или ухудшения стандартов кредитования, следует из обзора финансовой стабильности, подготовленного ЦБ РФ.
На эту тему
«Для ограничения рисков банков, связанных с ослаблением стандартов кредитования и ускоренным ростом цен на жилую недвижимость, ЦБ принял решение с 1 августа повысить надбавки к коэффициентам риска по ипотечным кредитам с первоначальным взносом до 20% в зависимости от значения показателя долговой нагрузки заемщика. В случае сохранения ускоренного роста цен на жилье или ухудшения стандартов кредитования Банк России рассмотрит вопрос о дальнейшем ужесточении макропруденциальной политики по ипотечным кредитам, предоставленным заемщикам с высоким значением долговой нагрузки», — отмечается в документе.
Повышение надбавки к коэффициентам риска по ипотечным кредитам, предоставленным с 1 августа 2021 года, по данным регулятора, было принято для ограничения рисков ипотечного кредитования, связанных с низким первоначальным взносом.
В I квартале 2021 года, по данным ЦБ, на кредиты заемщикам с высоким уровнем ПДН (более 80%) пришлось 24% объема предоставленных ипотечных кредитов.
При этом рост цен на жилую недвижимость значительно ускорился с середины 2020 года и существенно опережает увеличение доходов населения, на фоне этого возросла значимость величины первоначального взноса по ипотечным кредитам, который отражает степень обеспеченности кредита и является одним из ключевых факторов риска в ипотечном кредитовании.
Доступность жилья
По данным ЦБ, потенциал дальнейшего роста доступности жилья для населения РФ за счет увеличения финансового рычага (соотношение между заемным и собственным капиталом) во многом исчерпан.
«Потенциал дальнейшего роста доступности жилья для населения за счет увеличения финансового рычага во многом исчерпан. Даже при увеличении среднего срока по новым кредитам до 240 месяцев и снижении ставки до 7% его значение не превысит 130 тыс.
рублей и будет нивелировано уже при 6%-ном росте цен на жилую недвижимость, что при сохранении роста цен на уровне 2020 года произойдет в течение двух кварталов.
Дальнейшее увеличение спроса на жилье и повышение доступности жилья без угроз для финансовой стабильности возможно только при росте доходов населения темпами, опережающими рост цен на недвижимость», — указывает ЦБ.
По данным регулятора, программы льготного ипотечного кредитования позволили оказать поддержку рынку жилой недвижимости в начале пандемии. Однако по мере восстановления экономической активности расширение спроса в отсутствие роста предложения жилья стало одним из основных факторов ускорения цен в 2020 году как на первичном, так и на вторичном рынке недвижимости.
В ЦБ отмечают, что в отдельных регионах с недостаточным объемом жилищного строительства рост цен превысил 20% даже в условиях снижения реальных доходов населения.
Кроме того, на первичном рынке ипотеки существенно выросла доля кредитов с первоначальным взносом менее 20% (с 33% в первом квартале 2020 года до 45% в первом квартале 2021 года), кредитный риск по которым выше.
По мнению Банка России, по косвенным признакам растет количество случаев покупки квартир в ипотеку в инвестиционных целях.
«Дальнейшее масштабное стимулирование ипотечного кредитования, не подкрепленное соответствующим ростом жилищного строительства и доходов населения, создает риски формирования ценовых «пузырей» и роста долговой нагрузки населения», — отмечается в документе.
Цб решил ужесточить ограничения в ипотечном кредитовании :: финансы :: рбк
ЦБ снижал надбавки по ипотечным кредитам с низким первым взносом после начала пандемии для поддержки кредитования, но уже в апреле 2021 года председатель регулятора Эльвира Набиуллина говорила, что качество жилищных кредитов снижается.
«Мы в прошлом году, чтобы поддержать ипотеку, снизили надбавки для кредитов с первоначальным взносом от 15 до 20%, мы считаем необходимым вернуться к предпандемическим уровням, будем обсуждать в ближайшее время это с участниками рынка», — отмечала глава ЦБ.
Мотивируя свое решение, ЦБ сообщил, что с середины 2020 года значительно ускорился рост цен на жилую недвижимость, который существенно опережал увеличение доходов населения.
В первом квартале 2021 года цены на жилье выросли по стране на 17,6% (в годовом выражении) на первичном рынке и на 13,6% на вторичном.
Вместе с тем реальные располагаемые доходы населения упали в первом квартале 2021 года на 3,6% в сравнении с тем же периодом в докризисном 2020 году.
В этих условиях выросла значимость первоначального взноса, считают в ЦБ. Этот показатель коррелирует с частотой дефолтов по кредитам и характеризует платежеспособность заемщика. При этом банки увеличивают долю кредитов с низким первоначальным взносом.
«Особенно это характерно для первичного рынка ипотеки, что отчасти связано с условиями льготных государственных программ ипотечного кредитования, минимальный размер первоначального взноса по которым составляет 10–15%», — напомнили в ЦБ.
В результате доля кредитов с низким первоначальным взносом выросла с 24% во втором квартале 2020 года до 45% в первом квартале 2021-го (на вторичном рынке рост составил всего 3 п.п. — с 30 до 33%).
Темпы роста ипотечного рынка остаются высокими (23% в годовом выражении на 1 апреля 2021 года), что приводит к более быстрому накоплению кредитов с низким первым взносом и повышению уязвимости кредитных организаций.
Решение ЦБ о повышении надбавок для ипотечных кредитов совпадает с окончанием действия льготной ипотечной программы, в рамках которой банки выдают жилищные кредиты под 6,5% и ниже.
Программа действует до 1 июля 2021 года, и пока в правительстве не принято решение о том, будет ли она продлена, и если да, то в каком формате.
Представители ЦБ неоднократно заявляли, что продолжение действия программы в нынешнем виде может привести к перегреву ипотечного рынка.
Нужно ли охлаждать ипотечный рынок
Большой объем выдачи ипотеки с низким первоначальным взносом объясняется опасениями банков из-за ожидаемого прекращения льготной программы.
«Уже с начала года, после объявления планов по сворачиванию льготной ипотеки, банки закладывали вариант ее прекращения в свои программы и стимулировали спрос со стороны потребителей другими способами, в том числе снижением первоначального взноса», — говорит директор по банковским рейтингам Национального рейтингового агентства Константин Бородулин.
Снижение ипотечного взноса чревато ростом просроченных платежей в дальнейшем, поэтому данное ужесточение своевременно: Банк России хочет сохранить текущее качество ипотечного портфеля, продолжает эксперт.
Новая мера ЦБ не будет иметь определяющего значения для рынка, который и так ждет замедление, полагает управляющий директор по рейтингам кредитных институтов «Эксперт РА» Александр Сараев. «Ключевые факторы замедления ипотечного рынка — это разворот ставок в экономике, сокращение объемов льготной программы и снижение спроса относительно прошлого года.
Наиболее платежеспособные заемщики ипотеку получили в прошлом году (в том числе и для инвестиционных целей)», — говорит он, отмечая, что «Эксперт РА» прогнозирует замедление темпов роста на 5 п.п. относительно прошлого года. По данным ЦБ, в 2020 году банки выдали 1,7 млн ипотечных кредитов на 4,3 трлн руб. В 2019 году — 1,3 млн кредитов на 2,8 трлн руб.
Окончание льготной программы приведет к спаду выдач на первичном рынке, даже если не повышать надбавки, поскольку стоимость ипотеки заметно вырастет для всех заемщиков, замечает управляющий директор рейтингового агентства НКР Михаил Доронкин. В этом году ЦБ закончил цикл снижения ключевой ставки и приступил к ее повышению.
Ставки в сегменте ипотеки с первоначальным взносом от 15 до 20% могут дополнительно вырасти из-за новации регулятора, однако вряд ли это окажет решающее влияние на рынок, добавляет Доронкин.
«Все-таки основной прирост таких кредитов пришелся именно на льготную ипотеку, на вторичном рынке доля таких кредитов выросла незначительно, — рассуждает он.
— Одновременно с этим для недопущения заметного спада спроса на ипотеку банки, наоборот, могут постараться сдержать рост ставок, повышая их только для заемщиков с высокой долговой нагрузкой».
«Повышение коэффициентов по высокорискованной ипотеке прежде всего окажет влияние на рынок через повышение ставок, — считает и Сараев.
— Банки будут вынуждены закладывать повышенные риски в свои ставки, что может охладить интерес ряда заемщиков».
ЦБ видит риски в повторении прошлогодних темпов роста, указывает он: «Рынок платежеспособных заемщиков у нас достаточно ограниченный, доходы населения сокращаются, что создает риски излишней закредитованности».
Центробанк решил ужесточить правила ипотеки для должников — МК
Вслед за ужесточением выдачи кредитов финансовые власти хотят усложнить оформление ипотеки. Центробанк предложил не выдавать жилищные займы тем, у кого высокая долговая нагрузка и низкий первоначальный взнос.
Так регулятор собирается бороться с «уязвимостями финансовой системы».
Эксперты предупреждают, что в случае реализации этой идеи ипотека станет менее доступной, а на первоначальный взнос за собственное жилье потребуется больше средств, чем сейчас.
Банк России подготовил доклад, в котором предложил свои меры по обеспечению сбалансированного роста ипотечного кредитования.
Чем больше сейчас берут ипотечных кредитов с низким первоначальным взносом, а также с уже взятыми другими долгами, тем изменчивее цены на жилье и уязвимее банки.
ЦБ предлагает с 1 июля 2020 года ввести дифференцированные надбавки к коэффициентам риска по ипотечным кредитам.
Для обычного заемщика эти сложные термины будут означать следующее: для банков клиенты с высокой долговой нагрузкой будут менее выгодными, потому что за них придется больше резервировать средств в капитале банка для погашения возможных рисков (неуплаты, просрочки кредита).
«Банки будут обязаны учитывать при расчете резервов повышенные коэффициенты риска по ипотеке в зависимости от показателей предельной долговой нагрузки заемщика.
Данные изменения приведут к увеличению давления на банковский капитал, что, соответственно, приведет к снижению кредитной экспансии в ипотечном сегменте (банки будут меньше предлагать ипотеку), а также ограничению доступа к ипотеке клиентов с более низким уровнем кредитного качества.
Другими словами, для клиентов с высоким уровнем долговой нагрузки и отсутствием возможностей внести повышенный первый взнос ипотека окажется значительно менее доступной или более дорогой», — поясняет главный аналитик «БКС Премьер» Антон Покатович. Эксперт считает, что после введения таких мер первоначальный взнос по ипотеке может увеличиться до 20-30% от суммы жилья в среднем. Такие условия продиктует рынок, потому что в полномочия Центробанка установка этого параметра не входит.
При этом у ипотеки в России и так сложилась не самая приятная репутация. Из-за высоких ставок она воспринимается не иначе как кабала на всю жизнь.
«Если изменения будут введены, то банку придется для сохранения спецпрограмм с малым первоначальным взносом замораживать в резервы в 1,4-1,5 раза больше денег. Эти издержки банк перенесет на заемщика, элементарно повысив ему ипотечный процент.
Ежемесячные процентные платежи станут больше и ипотека станет еще менее популярной», — предположил шеф-аналитик ГК TeleTrade Петр Пушкарев.
Как ни парадоксально, но цель ограничения выдачи займов — вытаскивание граждан из кредитного рабства, когда на погашение старого кредита берется новый.
Однако люди берут кредиты не от хорошей жизни, и такая шоковая терапия может только навредить. Ипотека не перестанет быть доступной, если Центробанка продолжит целенаправленно снижать ключевую ставку.
Если изменения узаконят, банки будут внимательнее изучать не только кредитную, но и трудовую историю заемщика, предупреждает эксперт рынка недвижимости Академии управления финансами и инвестициями Алексей Кричевский.
«В определенной степени это снизит рост ипотечного кредитования и отразится на уровне продаж, но, вместе с тем, подтолкнет рынок к стабилизации, поскольку он «штормовал» после введения отмены договоров долевого участия для застройщиков и перехода на эксроу-счета, которые не позволяют использовать деньги покупателей жилья до окончания строительства», — говорит наш собеседник.
Заморозка пенсионных накоплений стала шулерской игрой государства
Цб сделал первоначальный взнос
Обещанное ЦБ в начале недели ужесточение выдачи ипотеки было реализовано в пятницу. В первую очередь ЦБ принял ограничительные меры по выдаче банками ипотеки с первоначальным взносом в 15–20% от стоимости жилья, не исключив расширения действий.
Таким образом регулятор рассчитывает сдержать темпы роста ипотечного рынка и его влияния на цены на недвижимость. Однако, по оценке экспертов, во втором полугодии помимо действий ЦБ на рынок ипотеки будет оказывать давление множество других факторов.
Банк России в пятницу объявил об ужесточении регулирования ипотеки с первоначальным взносом в 15–20% от стоимости залоговой недвижимости, приобретаемой по договорам долевого участия в строительстве.
Новые повышенные коэффициенты риска будут применяться для кредитов, выдаваемых с 1 августа 2021 года. В частности, теперь в зависимости от долговой нагрузки клиента надбавка составит 50–100 процентных пунктов (п. п.) вместо прежних 20–80 п. п.
Аналогичное повышение и по ипотеке с соотношением кредита/залога от 80% до 85%.
В ЦБ полагают, что повышенные надбавки будут меньше стимулировать банки выдавать ипотеку с низким первоначальным взносом и позволят «обеспечить устойчивость банков к потенциальным стрессовым сценариям».
Регулятор допустил и последующее ужесточение регулирования для ипотеки с первоначальным взносом более 20%.
При принятии решения ЦБ полагался на динамику выдач ипотечных кредитов.
Так, по данным регулятора, доля ипотек с первым взносом менее 20% в общем объеме выдач выросла с 24% во втором квартале 2020 года до 45% в первом квартале 2021-го.
Она росла вместе с выдачами кредитов по льготной программе на новостройки под 6,5%, где минимальный первоначальный взнос составляет 15%. Программа заканчивается 1 июля 2021 года, но ее продление в различных сценариях обсуждается.
По данным Росстата, за первый квартал 2021 года на первичном рынке рост цен составил 17,6%, на вторичном — 13,6%. ЦБ указывает, что на фоне роста цен на недвижимость значимость величины первого взноса по ипотеке тоже увеличилась.
Ужесточение регулирование произошло после того, как в начале недели первый зампред ЦБ Ксения Юдаева, выступая в Госдуме, указала на признаки перегрева на рынке ипотеки и необеспеченного кредитования. «В ипотеке очевидна уязвимость, цены очень быстро растут»,— указывала она (цитата по ТАСС).
Попытки ЦБ охладить спрос на ипотеку с низким первоначальным взносом начались несколько лет назад, однако значимого эффекта пока не дали, указывает глава дирекции ипотечного кредитования Транскапиталбанка Вадим Пахаленко.
Например, отмечает он, после ряда попыток ужесточения начиная с 2018 года лишь немногие игроки отказались от ипотечных программ со взносом до 20%.
Около 70–80% наиболее активных участников ипотечного рынка остались работать с программами со взносом 15–20%.
«Рост выдач ипотеки с низким взносом действительно может стать проблемой, но пока ситуация далека от критичной»,— считает эксперт.
В отличие от рыночных ипотечных программ именно госпрограммы (например, семейная и льготная ипотека) закрепили низкий первый взнос. По таким программам минимальный взнос — 15% от стоимости жилья. «Это может говорить о том, что позиция застройщиков оказалась сильнее, чем позиция ЦБ в том, что ситуация может привести к перегреву ипотечного рынка»,— заключает господин Пахаленко.
Повышение надбавок призвано предотвратить накопление банками кредитных рисков, особенно в сфере ипотечного кредитования на первичном рынке жилья, где доля кредитов с первоначальным взносом ниже 20% составляет около половины, отметила вице-президент Moody`s Ольга Ульянова.
Наряду со снижением платежеспособного спроса на ипотечное жилье и предполагаемым сворачиванием программы льготной ипотеки это приведет к охлаждению ипотечного кредитования в целом по банковскому сектору, полагает она.
В Moody`s прогнозируют снижение годовых темпов роста ипотеки в 2021-м до 15% по сравнению с 25% в прошлом году.
Повышенные надбавки к коэффициентам риска не запрещают банкирам кредитовать. Поэтому и в этот раз значимого эффекта на выдачи ипотеки ужесточение регулирования не окажет, подчеркивает Вадим Пахаленко.
«В ближайшие полгода возможно падение ипотечного рынка. Но выдачи ипотеки будут падать не из-за повышенных надбавок, а из-за роста ипотечных ставок, окончания льготной госпрограммы, увеличившейся стоимости недвижимости, а также из-за отсутствия роста реальных доходов населения»,— перечисляет он.
Ольга Шерункова
В цб отложили ужесточение правил выдачи ипотеки
время публикации: 28 мая 2020 г., 18:51 | последнее обновление: 28 мая 2020 г., 18:51
Банк России отложил ужесточение правил выдачи ипотеки в зависимости от долговой нагрузки заемщика, но при необходимости в будущем может рассмотреть этот вопрос. Об этом заявила первый зампред ЦБ Ксения Юдаева.
«Мы, как и все остальные регуляторы, приняли решение отложить ужесточительные меры. Я думаю, что где-нибудь в будущем, когда такая необходимость возникнет, мы рассмотрим, но сейчас такой необходимости нет», — приводит слова Юдаевой РИА «Новости».
Напомним, в декабре прошлого года в ЦБ предложили ужесточить правила выдачи банками ипотечных кредитов. «В России сохраняется существенный потенциал для роста ипотечного сегмента кредитования, качество этих кредитов по-прежнему остается на высоком уровне.
Однако ускоренный рост ипотечного кредитования может сопровождаться формированием новых уязвимостей для финансовой системы, сопряженных как с долговой нагрузкой населения, так и c потенциальной волатильностью цен на жилье в условиях высокой доли кредитов с низким первоначальным взносом», — отметили в тогда Центробанке.
В связи с этим в ЦБ рассматривали возможность с 1 июля 2020 года ввести дифференцированные надбавки «к коэффициентам риска по ипотечным кредитам в зависимости от показателя долговой нагрузки заемщика и отношения величины основного долга по ипотечному кредиту к справедливой стоимости предмета залога». Такое нововведение означало бы, что банкам при выдаче ссуды с небольшим первоначальным взносом заемщикам с высокими показателями предельной долговой нагрузки (ПДН, отношение ежемесячных платежей по кредиту к ежемесячному доходу заемщика) пришлось бы создавать больше резервов.
На прошлой неделе Ассоциация российских банков (АРБ) назвала целесообразной отмену обязательного страхования имущества заемщика при оформлении ипотеки, а также выступила против предложения Центробанка ввести обязательное страхование жизни и здоровья заемщика.
«Банками — членами АРБ была высказана позиция о целесообразности отмены требования об обязательном страховании имущества, заложенного по договору об ипотеке. …
Также не представляется нужным вводить обязательное страхование жизни и здоровья заемщика, поскольку исполнение кредитных обязательств заемщиком обеспечено заложенным имуществом», — говорилось в сообщении АРБ.
В организации считают, что отмена страхования имущества позволит снизить полную стоимость кредита и без ущерба для банка вернуть сумму кредита и проценты за его использование. Банки при этом смогут использовать добровольное страхование по своему усмотрению.