В последние годы спрос на столичном первичном рынке стабильно растет: в 2015-17 годах в строящихся жилых комплексах в среднем заключалось по 3 тыс. договоров долевого участия ежемесячно. Для сравнения, в 2012-14 годах этот показатель составлял 1,6 тыс. сделок.
При этом далеко не все потенциальные покупатели недвижимости готовы вкладываться на этапе строительства и ждать год-два до ввода дома в эксплуатацию. Как показало исследование ЦИАН, стать владельцем квартиры в готовом доме можно за сравнительно небольшие деньги.
И для этого даже не придется переезжать в Подмосковье, Зеленоград или Новую Москву: в старых границах столицы цены на квартиры в сданных новостройках начинаются от 3,67 млн рублей.
На основе собранных данных эксперты составили рейтинг сданных новостроек с минимальным порогом входа.
- Для участия в рейтинге специалисты ЦИАН отобрали только те новостройки, которые удовлетворяют следующим условиям:
- · по состоянию на конец 1 квартала 2018 года в проекте оформлено разрешение на ввод на все или часть корпусов;
- · в сданных корпусах ведутся первичные продажи от застройщика или уполномоченного представителя, без учета объектов, реализуемых КП УГС по аукционной схеме;
- · реализуемые объекты недвижимости имеют статус жилья (не апартаменты);
- · реализуемые объекты расположены в старых границах Москвы, без учета Зеленоградского административного округа.
Из объектов, прошедших отбор, был составлен топ-10 готовых жилых комплексов с минимальным порогом входа. В него вошли новостройки, стартовые цены в которых лежат в диапазоне от 3,67 млн до 6,76 млн рублей.
10 место. ЖК «Родной город. Каховская»
«РГ Девелопмент»
От 6,76 млн рублей
Открывает рейтинг самых доступных сданных новостроек жилой комплекс «Родной город. Каховская». Разрешение на ввод в эксплуатацию в данном проекте было оформлено в декабре 2017 года. А самая низкая на сегодняшний день цена установлена на уровне 6,76 млн рублей за однокомнатную квартиру площадью 34,9 кв. м.
- 9 место. ЖК «Поколение»*
- ФСК «Лидер»
- От 6,26 млн рублей
На девятой позиции расположился жилой комплекс «Поколение». Строительство ряда корпусов здесь еще продолжается, однако один дом уже сдан – РВЭ выдано за несколько дней до наступления 2018 года. В этом жилом здании осталось в продаже всего три квартиры, самая доступная обойдется в 6,26 млн рублей (33,2 кв. м).
- 8 место. ЖК «Ривер Парк»*
- «Речников Инвест» / AEON Corporation
- От 6,19 млн рублей
В сданных корпусах жилого комплекса «Ривер Парк» цены на квартиры начинаются от 6,19 млн рублей. За эту сумму можно приобрести студию площадью 30 кв. м в корпусе №2, сданном в эксплуатацию в сентябре 2017 года.
- 7 место. ЖК «Кварталы 21/19»*
- «ВекторСтройФинанс»
- От 6,13 млн рублей
Чуть дешевле – всего на 30 тыс. рублей – обойдется самая доступная квартира в готовом корпусе жилого комплекса «Кварталы 21/19» – от 6,13 млн рублей. При этом данный лот будет значительно большей площади: его габариты составляют 38,41 кв. м. Впрочем, есть и недостатки. Квартира расположена в панельном корпусе, а не в монолитном, как в «Ривер Парке».
- 6 место. ЖК «Золотая Звезда»
- «Группа Эталон»
- От 6,08 млн рублей
Шестое место занимает жилой комплекс «Золотая Звезда» с показателем 6,08 млн рублей. Это бюджет покупки студии площадью 33,3 кв. м. Все корпуса в проекте были сданы в четвертом квартале 2017 года.
- 5 место. ЖК «Эталон-Сити»*
- «Группа Эталон»
- От 4,96 млн рублей
Топ-5 замыкает еще один проект от «Группы Эталон», но расположенный за МКАД. Это жилой комплекс «Эталон-Сити», цены в готовых корпусах которого стартуют от отметки в 4,96 млн рублей. За эту сумму можно приобрести студию площадью 35,8 «квадратов» в жилом доме, введенном в эксплуатацию в конце 2017 года.
- 4 место. ЖК PerovSky
- MR Group
- От 4,82 млн рублей
В жилом комплексе PerovSky минимальная стоимость квартир сегодня составляет 4,82 млн рублей. Покупателю, обладающему такой суммой, будет предложена студия площадью 30,1 кв. м. Причем данный проект является самым «свежим» в рейтинге: разрешение на ввод в эксплуатацию было оформлено всего несколько дней назад – 27 марта 2018 года.
- 3 место. ЖК «Загорье»
- «МФС-6»
- От 4,7 млн рублей
Третье место, напротив, занимает старожил столичного рынка недвижимости. Жилой комплекс «Загорье» был сдан в эксплуатацию почти пять лет назад, но до сих пор здесь остаются нераспроданными больше тысячи квартир. Самая доступная из них обойдется в 4,7 млн рублей. Это «однушка» площадью 30,9 кв. м на 39-м этаже 150-метровой башни.
- 2 место. ЖК «Некрасовка»*
- «ДСК-1» (ФСК «Лидер») / «Авеста-Строй»
- От 4,27 млн рублей
Жилой комплекс «Некрасовка» тоже представлен на рынке очень давно, однако здесь постоянно ведется строительство все новых и новых корпусов, многие из которых полностью распродаются еще до ввода в эксплуатацию.
Поэтому предложение в сданных домах составляет только треть от общего объема представленных в продаже квартир. Ценовой минимум зафиксирован на уровне 4,27 млн рублей за квартиру 37,4 кв. м в панельном доме.
- 1 место. ЖК «Дом на Профсоюзной»
- KR Properties
- От 3,67 млн рублей
И первое место в рейтинге готовых новостроек «старой» Москвы достается жилому комплексу «Дом на Профсоюзной». Здесь ценовой минимум составляет 3,67 млн рублей. Правда, квартира за эти деньги будет совсем небольшой – всего 17,5 «квадратов».
Это почти вдвое меньше, чем у каждого из остальных участников топ-10. Если же рассматривать сопоставимые габариты, то лот площадью 33,4 кв. м в «Доме на Профсоюзной» обойдется в 6,18 млн рублей. С этим показателем проект занял бы седьмое место.
* Масштабные проекты, строящиеся в несколько этапов. Минимальные цены указаны для корпусов с оформленным разрешением на ввод в эксплуатацию. В строящихся корпусах порог входа может находиться на более низком уровне.
Стоимость квартир с чистовой отделкой в «старой» Москве начинается с 4 млн рублей
На территории «старомосковских» округов базируются 42 жилых комплекса (без учета проектов реконструкции), в которых можно приобрести квартиру с чистовой отделкой.
Этот пул охватывает 39,7% актуального предложения на рынке жилой недвижимости. Наибольший объем выборки в рамках исследуемой категории фиксируется в районах Люблино, Ярославский и Рязанский.
Три перечисленные локации поставляют 42,5% всех лотов с отделкой в «старой» Москве».
Самое доступное предложение традиционно сосредоточено на северо-востоке столицы. Средний бюджет, необходимый для приобретения жилья с отделкой в районе Отрадное, равен 8,42 млн рублей. В расположенных неподалеку районах Ярославский и Лианозово этот показатель составляет 8,61 и 8,75 млн рублей соответственно.
В ЮВАО наиболее дешевые варианты представлены в двух проектах из Люблино – ЖК «Люблинский парк» и ЖК «Светлый мир. Станция Л». В среднем покупатели здесь тратят 8,86 млн рублей на квартиру с отделкой – ровно столько же, сколько в Зеленограде, и немного меньше, чем в «заМКАДовской» Некрасовке. Также в топ-10 вошли еще два представителя юго-востока – районы Нижегородский и Текстильщики.
Топ-10 районов, в которых продаются самые дешевые квартиры с отделкой
| Район | Административный округ | Средняя цена кв. м в квартирах с отделкой, тыс. рублей | Средняя продажная стоимость квартиры с отделкой, млн рублей | Минимальная стоимость лота квартиры с отделкой, млн рублей (в скобках указан жилой комплекс) | Количество квартир с отделкой в продаже |
| Отрадное | СВАО | 227,08 | 8,42 | 5,12 (Сигнальный 16) | 169 |
| Ярославский | СВАО | 168,63 | 8,61 | 4,79 (Сказочный лес) | 1 078 |
| Лианозово | СВАО | 168,81 | 8,75 | 5,18 (В стремлении к свету) | 400 |
| Люблино | ЮВАО | 180,21 | 8,86 | 4,05 (Станция Л) | 1 690 |
| Крюково | ЗелАО | 146,28 | 8,86 | 5,90 (Жемчужина Зеленограда) | 4 |
| Некрасовка | ЮВАО | 176,23 | 8,99 | 5,36 (Квартал Некрасовка) | 515 |
| Нижегородский | ЮВАО | 204,38 | 9,40 | 5,47 (Новохохловская 15) | 134 |
| Текстильщики | ЮВАО | 200,23 | 9,43 | 5,53 (Волжский парк) | 106 |
| Западное Дегунино | САО | 221,34 | 9,97 | 4,79 (Бусиновский парк) | 397 |
| Тимирязевский | САО | 222,04 | 10,05 | 5,41 (Большая Академическая 85) | 97 |
На севере Москвы покупка жилья с выполненной отделкой обойдется заметно дороже. Средний ценник в Западном Дегунино приближается к отметке 10,0 млн рублей, а в соседнем Тимирязевском районе – уже превышает ее.
В текущем году в ряде районов обновились ценовые минимумы. Это произошло после активации новых проектов под брендами ГК «ПИК» и Seven Suns Development. Так, стартовую бюджетную точку в категории квартир с чистовой отделкой обозначает студия площадью 23,25 кв. м на 14 этаже комплекса «Светлый мир. Станция Л».
Она продается за 4,05 млн рублей. Это минимальное значение для ЮВАО и всей «старой» Москвы. На северо-востоке минимальное значение зарегистрировано в другой новостройке от Seven Suns Development – ЖК «Сказочный лес». По этому адресу цена отделанных студий начинается с 4,79 млн рублей.
В большинстве остальных административных округов нижняя ценовая граница проходит через проекты ГК «ПИК». Исключением являются только СЗАО и ЦАО. В первом случае экспозиция целиком сводится к фонду юнитов в ЖК «Маршал» (застройщик УНР-494), где самая дешевая квартира с отделкой стоит 16,49 млн рублей.
Во втором следует выделить ЖК Lucky от Vesper с порогом входа на уровне 28,80 млн рублей.
Жк массового сегмента «старой» москвы с лучшей динамикой роста цен
По итогам мая 2019 года средняя стоимость квадратного метра в новостройках массового сегмента «старой» Москвы составила 166,1 тыс. рублей. С начала года этот показатель вырос почти на 2,5%.
При этом, как отмечают аналитики «Метриум», в отдельных проектах цены растут значительно быстрее — от 2% до 6% в месяц.
Эксперты составили рейтинг жилых комплексов комфорт-класса в старых столичных границах с лучшей динамикой цен.
В ходе составления рейтинга были отобраны только те жилые комплексы массового сегмента, продажи в которых стартовали с января 2018 по апрель 2019 года включительно.
Всего в «старой» Москве специалисты «Метриум» насчитали 31 объект, удовлетворяющий этим условиям.
При этом одна новостройка — ЖК «Дмитриевский» — была исключена по причине того, что в ней завершилась реализация квартир в рамках представленного на первичном рынке корпуса. Таким образом, динамика роста цен рассчитывалась для 30 проектов.
Аналитики сравнили среднюю стоимость квадратного метра в каждом проекте/корпусе на старте продаж и по состоянию на конец мая 2019 года.
Полученная динамика была поделена на количество месяцев, в течение которых жилой комплекс или отдельные корпуса находились на реализации.
В результате был выведен показатель среднемесячного роста цен, который позволил уровнять все рассматриваемые новостройки, независимо от даты выхода на рынок.
Лучшую динамику роста цен в массовом сегменте «старой» Москвы продемонстрировал жилой комплекс «LIFE-Варшавская» от группы компаний «Пионер».
В корпусе 6 этой новостройки средняя цена «квадрата» на старте (декабрь 2018 года) составляла 138,5 тыс. рублей, а сегодня — 184,1 тыс. рублей.
Таким образом, с момента выхода на рынок стоимость выросла на треть, а среднемесячная динамика составила 6,6%.
Второе место получил жилой комплекс «Лесопарковый», девелопером которого выступает компания INGRAD. В корпусе 5 продажи стартовали в июне 2018 года по средней цене 134,2 тыс. рублей за кв. м, а к концу мая текущего года достигли отметки в 194 тыс. рублей за кв. м. Прирост за весь период реализации составил 44,6%, а в среднем за месяц — 4,1%.
Следом идет еще один проект от INGRAD — жилой комплекс «Преображение». Первый и второй корпуса этой новостройки находятся в продаже уже более года, за этот срок средняя стоимость квадратного метра в них увеличилась на 45,3%. Это максимальный показатель по рассматриваемому сегменту, однако в пересчете на помесячную динамику результат оказался лишь третьим — 3,5%.
Четвертую позицию занял жилой комплекс «Сиреневый парк» (корп. 1.1), реализуемый компанией AFI Development. Среднемесячный прирост со старта продаж здесь составил 3,4%. Замыкает первую пятерку ЖК «Квартал на Никулинской», продемонстрировавший рост на 3% в месяц.
В топ-10 также вошли жилые комплексы «Квартал Некрасовка» (+2,79%), FRESH (корп. 4, +2,64%), FoRest (корп. 1, +2,55%), «Фонвизинский» (+2,28%) и «Талисман на Водном» (+2,26%).
Стоит отметить, что занявший десятую строчку «Квартал Некрасовка» стал единственным проектом в топ-10, продажи в котором начались в 2019 году. Таким образом, среди всех стартовавших в текущем году новостроек массового сегмента, данный объект показал лучшую динамику.
Топ-10 ЖК массового сегмента «старой» Москвы с лучшей динамикой роста цен
| Название | Девелопер | Старт продаж | Ср. стоимость кв. м на старте(тыс. руб.) | Ср. стоимость кв. м на конец мая 2019(тыс. руб.) | Изменение цены за весьпериод | Среднемесячное изменениецены | |
| 1 | LIFE-Варшавская (корп. 6) | Пионер | Декабрь 18 | 138,5 | 184,1 | 32,35% | 6,59% |
| 2 | Лесопарковый (корп. 5) | INGRAD | Июнь 18 | 134,2 | 194,0 | 44,58% | 4,05% |
| 3 | Преображение (корп. 1, 2) | INGRAD | Апрель 18 | 134,0 | 194,6 | 45,26% | 3,48% |
| 4 | Сиреневый парк (корп. 1.1) | AFI Development | Июль 18 | 116,4 | 156,0 | 33,98% | 3,40% |
| 5 | Квартал на Никулинской(корп. 3) | Центр-Инвест | Май 18 | 173,9 | 235,6 | 35,48% | 2,96% |
| 6 | Квартал Некрасовка | Самолет Девелопмент | Январь 19 | 115,6 | 128,5 | 11,17% | 2,79% |
| 7 | FRESH (корп. 4) | Дон-Строй Инвест | Октябрь 18 | 152,7 | 180,9 | 18,48% | 2,64% |
| 8 | FoRest (корп. 1) | Центр-Инвест | Сентябрь 18 | 124,7 | 153,2 | 22,92% | 2,55% |
| 9 | Фонвизинский | РГ-Девелопмент | Октябрь 18 | 157,0 | 182,1 | 15,94% | 2,28% |
| 10 | Талисман на Водном | 3S Group | Сентябрь 18 | 152,0 | 179,5 | 18,12% | 2,26% |
Источник: «Метриум»
«В последние полтора года новостройки массового сегмента пользуются стабильно высоким спросом, — комментирует Мария Литинецкая, управляющий партнер компании „Метриум“ (участник партнерской сети CBRE). — И даже несмотря на то, что сегодня мы наблюдаем замедление роста спроса, отдельные проекты по-прежнему демонстрируют феноменальную динамику продаж.
Поэтому самые востребованные ЖК смело поднимают цены, не опасаясь, что это отпугнет клиентов. Кроме того, в преддверии грядущих законодательных перемен в строительной отрасли, ряд девелоперов избрали тактику постепенного повышения цен, чтобы резкий скачок не спровоцировал замедление продаж.
Тем не менее, в части проектов можно ожидать повышения цен на 10-15% в июле, после перехода на эскроу-счета».
В старой москве не осталось округов с новостройками дешевле 200 тыс. рублей за "квадрат"
время публикации: 25 мая 2021 г., 12:37 | последнее обновление: 25 мая 2021 г., 12:37
Средняя стоимость квадратного метра в новостройках массового сегмента во всех округах Старой Москвы в апреле 2021 года превысила 200 тыс. рублей. Об этом говорится в исследовании компании «Метриум», обзор которого приводит «Интерфакс».
«В апреле средняя стоимость квадратного метра в массовых новостройках во всех округах «старой» Москвы превысила 200 тыс. рублей за квадратный метр. Это произошло впервые за всю историю наблюдений», — говорится в сообщении компании.
Единственным округом Москвы, где в новостройках эконом- и комфорт-класса сохранялись средние цены ниже 200 тыс. рублей за квадратный метр, до апреля был Юго-Западный административный округ (ЮЗАО). Теперь квартиры в таких новостройках в ЮЗАО в среднем стоят 210 тыс. рублей за квадратный метр, и этот показатель является минимальным в столице.
Так, в СВАО «квадрат» стоит в среднем 218 тыс. рублей, в ЮВАО — 225 тыс. рублей, в ЮАО — 226 тыс. рублей, в САО — 240 тыс. рублей, в ВАО — 248 тыс. рублей, в СЗАО — 254 тыс. рублей, в ЗАО — 259 тыс. рублей.
При этом средняя стоимость новой квартиры в новостройках массового сегмента в Москве за год выросла с 10,98 млн до 12,28 млн рублей, а средняя площадь сократилась с 58,5 до 52,5 квадратного метра.
«Застройщики перекладывают растущую себестоимость строительства на конечных покупателей и с осторожностью управляют объемом предложения, который еще только предстоит построить. Сейчас в продаже всего 10 тыс. квартир в массовом сегменте, что очень мало и затрудняет выбор подходящего варианта для покупателя», — отметила управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая.
Напомним, на прошлой неделе сообщалось, что по итогам первого квартала стоимость нового жилья в границах Старой Москвы выросла на 24,4% по сравнению с первым кварталом 2020 года и достигла рекордного в истории рынка значения в 405,8 тыс. рублей за квадратный метр.
В компании Knight Frank связали рост цен с увеличением доли жилья бизнес-класса в структуре предложения до 40% при одновременном снижении доли массового жилья до 42%. Еще 18% рынка занимает элитный сегмент.
На цены также повлияли рост себестоимости строительства и ценовая политика застройщиков. Что же касается объема предложения нового жилья, то в первом квартала этот показатель составил 1,86 млн квадратных метров и стал минимальным за последние пять лет.
Сокращение предложения также привело к росту цен.
Охота на бюджетные новостройки: где в «старой» Москве искать недорогие ЖК
Купить жилье в старых границах Москвы и не разориться – утопия? Вовсе нет. Найти такие варианты сегодня сложно, но вполне реально. Новострой-М узнал, где в столице можно приобрести квартиры по доступным ценам в жилых комплексах эконом- и комфорт-класса и какую минимальную сумму придется отдать за такую недвижимость.
Эконом- и комфорт-класс в границах «старой» и Новой Москвы
Москва – крупнейший город России как по площади, так и по численности населения. Со всех концов страны люди приезжают сюда за хорошей жизнью. Столица манит их своими широкими возможностями и перспективами.
У покупателей из регионов, готовых обосноваться в Первопрестольной, как правило, два основных требования: невысокая стоимость квартиры и наличие московской прописки.
Самое бюджетное жилье строится в Новой Москве: это территории, которые были присоединены к городу в июле 2012 года, Троицкий и Новомосковский округа (ТиНАО). Там встречаются лоты ценой 2,9-4 млн руб. Вот только переезжать туда хочется далеко не всем: слишком далеко от исторического центра и модных столичных развлечений.
А в «старой» Москве цены на недвижимость уже совсем другие. Под этим определением обычно понимают территории внутри Московской кольцевой автодороги (МКАД) и некоторые отдельные районы, расположенные за МКАД.
К ним относятся Северное и Южное Бутово, Северный район, Митино, Некрасовка, Солнцево, Ново-Переделкино, Куркино, Молжаниновский, Новокосино, а также Зеленоград – в качестве отдельного административного округа.
Всего в границах «старой» Москвы сегодня насчитывается 125 районов.
Кстати, территории аэропортов Шереметьево и Внуково также относятся к «старой» Москве, отмечает Денис Бобков, генеральный директор Аналитической и консалтинговой компании «Недвижимость-Профи».
Но все же, в большинстве случаев, когда говорят о «старой» Москве, то подразумевают площади внутри МКАД – именно здесь самые высокие цены на жилье.
При переходе за МКАД цена сразу падает примерно на 10-15%.
Исторически самый дешевый экономкласс базировался в юго-восточном направлении, в Некрасовке, рассказывает Юрий Кочетков, аналитик рынка недвижимости.
Чуть позже к нему присоединился район Северный в Северо-Восточном административном округе и Западное Дегунино в Северном административном округе. Остальные территории можно назвать царством комфорт-класса.
«Теоретически, конечно, «эконом» может возникнуть и внутри МКАД, где-нибудь в районе Люблино или Капотни. Но это уж очень редкие случаи», – говорит эксперт.
Где строят доступное жилье
В настоящее время активно ведется два направления строительства: освоение так называемого «ржавого» пояса Москвы (территорий бывших промзон) и застройка в рамках реновации, рассказывает Денис Бобков. Больше всего бюджетного жилья (в плане демократичной стоимости) возводится по программе реновации. Особо преуспела в этом сегменте компания ПИК.
Жилье комфорт-класса также строится в рамках комплексного освоения территорий. Это проекты MR Group, «Эталон», ФСК, «РГ-Девелопмент», INGRAD, «Главстрой». Впрочем, почти у каждого крупного московского девелопера найдется в портфеле проект комфорт- или экономкласса.
Локация застройки определяется проектом планировки конкретной территории, который разрабатывается Москомархитектурой, комментирует Надежда Коркка, управляющий директор компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). Чаще всего это спальные районы, расположенные по обе стороны от МКАД. ЖК могут быть построены на месте бывших промзон, пустырей, гаражных кооперативов или снесенных в ходе реализации различных программ домов.
По мере сокращения площадок, роста цен на них и вообще всей себестоимости строительства, дома массового сегмента внутри МКАД строят сегодня по «остаточному принципу» – если только локация не примет класс выше, считает Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «Бест-Новострой».
Понятно, что в Бирюлево, Гольяново или Западном Дегунино стартовую цену в 300 тыс. руб. за квадратный метр невозможно обосновать ничем. А те районы, где «подтягивается» инфраструктура, например, Нижегородский, уже застраивают жильем бизнес-сегмента.
Распределение новостроек массового сегмента по округам Москвы
| Округ | Количество корпусов | Количество проектов |
| ВАО | 33 | 14 |
| ЗАО | 43 | 16 |
| ЗелАО | 3 | 1 |
| САО | 52 | 21 |
| СВАО | 54 | 18 |
| СЗАО | 23 | 11 |
| ЮАО | 25 | 11 |
| ЮВАО | 80 | 24 |
| ЮЗАО | 6 | 2 |
По данным «Бест-Новострой»
Если обращать внимание на экологию и комфорт проживания, то покупателям имеет смысл выбирать новостройки на севере, северо-западе, западе и юго-западе, рекомендует Алексей Бушуев, директор по продажам Seven Suns Development.
Стоит отметить, что северная часть Москвы сильно преобразилась за последние годы.
Промышленные предприятия перенесли за пределы города, их место заняли благоустроенные современные кварталы и развитая социальная и торговая инфраструктура.
Цены за квадратный метр в новостройках Москвы сейчас начинаются от 190 тыс. руб., в пределах МКАД от 210 тыс. руб. и выше. По стоимости жилья на первом месте находится ЦАО (но там не встретить сегмента «эконом»), на втором – ЗАО, на третьем – САО. Много интересных и доступных предложений есть в СВАО, ЦАО и ЮВАО.
Границы размываются: что представляют из себя дома эконом- и комфорт-класса
Деление новостроек на классы очень важно. Существует некий стандарт, который не прописан четко в законе, но многие на него ориентируются, в том числе и чиновники.
Он основывается на документе, который называется «Единая методика классифицирования жилых новостроек по потребительскому качеству».
Обычно выделяют пять классов жилья: стандарт, комфорт, бизнес, премиум и элит. Понятия «эконом» в нем нет.
При этом сам рынок недвижимости весьма жестко разграничивает и «эконом», и «комфорт», и «бизнес», и «элит», говорит Юрий Кочетков.
Получается, что в стандарт-класс входит как совсем дешевый «эконом», который врагу не пожелаешь, так и вполне приемлемый для жизни «комфорт» со знаком «минус» («комфорт–»).
То есть государственное виденье не совпадает с общепринятыми стандартами рынка. Однако при покупке квартиры ориентироваться нужно именно на «рыночный» вариант.
«Самое «днище» экономкласса – панельные дома старых разработок 2000-2010 годов. Они еще есть на рынке, но потихоньку из Москвы уходят. И совершенно отдельное «днище» – это «партизанские» проекты под названием «апартаменты».
Вот там может быть вообще все что угодно. В Орехово-Борисово, например, имеется ЖК, где средняя площадь лота – 19 квадратных метров. Никаким жилым стандартам они не соответствуют, но это апартамент, а не квартира.
Здесь свобода творчества девелопера, по сути, ничем не ограничена»
Юрий Кочетков, аналитик рынка недвижимости
Хорошо одно: если раньше разница между «экономом» и «комфортом» была очень велика, то с годами границы стали размываться. Сегодняшние дома экономкласса в большинстве случаев уже не уступают по качеству новостройкам комфорт-класса, построенным несколько лет назад, считает Денис Бобков. Они, как правило, представляют собой жилые комплексы из нескольких корпусов не запредельной высоты.
«Дома-«свечки», которые начинаются от 40 этажей и выше, теперь почти не строят: они неоправданно дороги для массового сегмента.
Так что можно смело сказать, что массовый сегмент – это в основном комплексы или даже микрорайоны из нескольких корпусов.
Сегодня в 119 столичных проектах эконом- и комфорт-класса возводится 323 корпуса, то есть средний проект в сегменте состоит из трех, реже – из двух корпусов»
Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «Бест-Новострой»
Благоустройство зависит от девелопера и самого проекта, но его необходимый минимальный уровень соответствует существующим нормативам.
Озеленение, парковка, места отдыха для взрослых и детей должны быть предусмотрены в любом ЖК вне зависимости от его класса. Комфорт-класс должен предлагать какие-то дополнительные опции своим покупателям.
Например, дополнительный паркинг, ограждение придомовой территории, увеличенные лифтовые холлы и т.п.
«Новые дома отвечают всем требованиям современного покупателя. Такие вещи, как закрытая территория и свой благоустроенный двор уже давно не являются признаками элитного жилья.
Сейчас проекты комфорт-класса представляют собой жилой квартал, в котором, помимо домов, есть свои детские сады и школы. Коммерческие помещения на первых этажах занимают сетевые продуктовые магазины, отделения банков, организации сферы услуг.
По соседству, как правило, располагается паркинг, порой даже не один»
Алексей Бушуев, директор по продажам Seven Suns Development
Можно выделить некие общие тенденции для большинства современных новостроек экономкласса, отмечает Надежда Коркка. Так как все больше проектов сдаются в составе ЖК из нескольких корпусов, это позволяет обеспечить квартальную застройку с внутренними дворами.
Средняя высота зданий – около 20-25 этажей, нередко встречается переменная этажность. Благоустройство выполняется по проекту. Парковочные места чаще всего располагаются на придомовой территории. Подземный и надземный паркинги – прерогатива скорее комфорт-класса.
Сегодня на рынке недвижимости все больше жилья с отделкой от застройщика. На февраль 2021 года, 67,2% квартир в новостройках массового сегмента предлагаются с отделкой. В среднем квадратный метр с уже выполненным ремонтом стоит на 15 тыс. руб. дороже, чем без него.
Совсем без отделки сейчас на рынке представлено только 49 проектов, добавляет Ирина Доброхотова.
Средняя площадь и стоимость квартир
Жилье экономкласса и комфорта со знаком «–» считается бюджетным, рассказывает Юрий Кочетков. Ключевым параметром для него является бюджет сделки, а не уровень благоустройства, местоположение, этаж и т.п. Размер «средней» квартиры по ЖК для «эконома» варьируется в пределах 40, максимум 45 метров. Московский классический «комфорт-класс» тяготеет к параметрам 55-60 метров.
Денис Бобков конкретизирует: «Средние площади квартир эконом- и комфорт-класса близки, и составляют около 22-27 кв. м для студий, 33-42 кв. м для однушек и «евродвушек», 50-60 кв. м для двушек и «евротрешек», 70-80 кв. м для трешек. Что касается ценообразования, то тут действует главное правило недвижимости «место, место и еще раз место». Это относится и к классам «эконом» и «комфорт».
Минимальная средняя цена за кв. м зафиксирована в проекте в районе Митино – 155 тыс. руб. за кв. м. В остальных районах за МКАД предложение либо отсутствует, либо проекты находятся на более высоких стадиях готовности. Соответственно, они стоят существенно дороже.
«В пределах МКАД цены еще выше. Но если вдруг покупателям попадется дешевое предложение, то нужно быть предельно внимательными», – предостерегает эксперт.
«Либо это будет проект в формате апартаментов, где нельзя прописаться, либо объект с какими-то скрытыми проблемами. Например, отсутствие права строить на земле, по которой могут вестись судебные дела и т.п.
При отсутствии проблем ни один девелопер не будет выходить с ценой существенно ниже рынка».
По мнению Надежды Коркка, в границах «старой» Москвы к жилью экономкласса можно отнести только один объект – ЖК «Саяны-Парк».
Он представляет собой бывшую гостиницу, в которой выполнен капитальный ремонт лобби и непосредственно номеров. В продаже имеются студии стоимостью от 3,2 до 8,4 млн руб. (средняя площадь – 19,4 кв. м.
) и однокомнатные апартаменты по цене от 5,3 до 7,6 млн руб. (средняя площадь – 34,8 кв. м.).
С комфорт-классом ситуация значительно лучше:
| Количество комнат* | Средняя площадь, кв. м* | Минимальная цена, млн рублей* | Максимальная цена, млн рублей* |
| Студия | 25,3 | 2,4 | 13 |
| 1-комн | 40,4 | 5,2 | 17,9 |
| 2-комн | 61,8 | 8,4 | 25,6 |
| 3-комн | 85,4 | 10 | 32 |
- *с учетом апартаментов, источник: «Метриум»
- Ирина Доброхотова предоставляет следующие данные:
- Эконом-класс (с учетом апартаментов):
| Тип лота | Средняя стоимость кв. м | Средняя стоимость лота | Средняя площадь лота |
| Студия | 233 074,38 | 4 416 281,38 | 22 |
| 1-комн | 199 367,33 | 7 002 693,67 | 38,84 |
| 2-комн | 157 522,83 | 10 004 651,50 | 60,44 |
| 3-комн | 151 699,43 | 12 354 038,29 | 80,95 |
по данным «Бест-Новострой»
Комфорт-класс (с учетом апартаментов):
| Тип лота | Средняя стоимость кв. м | Средняя стоимость лота | Средняя площадь лота |
| Студия | 243 622,76 | 6 618 942,37 | 26,08 |
| 1-комн | 241 183,99 | 11 214 728,10 | 42,28 |
| 2-комн | 244 673,65 | 18 266 706,87 | 62,54 |
| 3-комн | 261 697,21 | 27 937 453,78 | 87,21 |
| 4-комн | 432 522,84 | 82 698 068,70 | 141,55 |
| Свободная планировка | 525 611,77 | 72 778 815,08 | 68,08 |
- по данным «Бест-Новострой»
- Новостройки массового сегмента Москвы со сроком сдачи в 2021 году
- по данным «Бест-Новострой»
- Купить квартиру выгодно: старты продаж в новостройках Москвы и Московской области в марте
- Москву застроят по-крупному: проекты-великаны захватывают столичный рынок
- Евгения Рекшан
Дата публикации 01 апреля
Стоимость квадратного метра в московских новостройках пробила психологическую отметку
Динамику цен на рынке новостроек представили аналитики компании «Метриум». По их оценкам, в апреле 2021 года цена квадратного метра в эконом- и комфорт-классе впервые оказалась выше 200 000 рублей во всех «старых» округах столицы.
В марте цены ниже этой отметки ещё сохранялись в Юго-Западном административном округе. Но за месяц стоимость квадратного метра в новостройках увеличилась до 210 000 рублей — сейчас это минимум среди столичных округов.
Следом идут Северо-Восточный округ (218 000 рублей), Юго-Восточный (225 000 рублей), Южный (226 000 рублей), Северный (240 000 рублей), Восточный (248 000 рублей), Северо-Западный (254 000 рублей) и Западный округ (259 000 рублей).
За апрель 2021 года цены во всех столичных районах выросли в среднем на 4%. За год же меньше всего подорожал квадратный метр в новостройках на севере Москвы (+15%), существеннее остальных — на северо-западе (+33%).
Квадратный метр в других городских округах стал дороже на 20–30%. В абсолютном выражении рост составил 30 000 — 60 000 рублей.
В результате стоимость новостроек в Москве за год увеличилась на 25% — с 188 000 до 234 000 рублей за квадратный метр.
Цены по Москве растут неравномерно, обратил внимание генеральный директор девелоперской компании «СМУ-6 Инвестиции» Алексей Перлин. Он подчеркнул, что наиболее умеренный рост стоимости квадратного метра наблюдается в Северном административном округе, и порекомендовал для покупки местные проекты. Такую динамику на севере столицы Перлин связал с высокой конкуренцией застройщиков.
Подорожание квадратного метра связано с растущей инфляцией, высокой активностью покупателей и снижением предложения, отметила управляющий партнёр компании «Метриум» Мария Литинецкая.
По её словам, застройщики перекладывают растущую себестоимость строительства на покупателей и крайне осторожно управляют будущим объёмом предложения. Сейчас в продаже находятся около 10 000 квартир в массовом сегменте, что затрудняет выбор оптимального варианта.
В то же время дефицит предложения и низкие ставки по ипотеке стимулируют покупателей быстрее соглашаться на покупку, тем самым провоцируя ажиотаж, заключила она.
За год средняя стоимость жилья в новостройках Москвы увеличилась на 12% — с 10,98 до 12,28 млн рублей. При этом средняя площадь квартиры существенно сократилась — с 58,5 до 52,5 кв м.
В то же время в мае появилась информация о замедлении подорожания российских новостроек. По мнению аналитиков, в будущем квартиры дорожать не будут, а застройщики начнут раздавать покупателям скидки.
Wikimedia / Gennady Grachev, CC BY 2.0
Главные новости бизнеса, экономики и финансов — у нас в фейсбуке.