4-го июня президент РФ Владимир Путин в ходе пленарного заседания ПМЭФ-2021 предложил продлить программу льготной ипотеки до июля 2022 года, но с новыми условиями: повысить ставку до 7 % годовых (сейчас до 1 июля 2021 банки кредитуют от 5,45 %), а также сделать единую предельную сумму кредита для всех регионов — до 3 млн руб.
Елена Лалетина, руководитель ипотечного департамента компании «Этажи» в Красноярске уверена, что в условиях отсутствия активного роста доходов населения льготная ипотека является крайне важным фактором обеспечения доступности жилья для всего населения. Да, с начала действия программы цены на новостройки выросли почти на 30 %, но и воспользовавшихся льготной программой большое количество (количество сделок с ипотекой выросло на 35 %).
«До этого обсуждалось много вариантов развития событий. Переговоры велись на уровне Минстроя РФ и Центробанка.
В Минстрой и Совет Федерации с предложением о продлении программы обращались 12 российских регионов, правительство Красноярского края также заявило о положительном влиянии программы и востребованности ее продления.
Резкая отмена господдержки негативно могла повлиять на рынок жилья. Сейчас мы наблюдаем резкую активизацию вывода новостроек на рынок, что должно повлиять на снижение темпа роста цен» — поясняет Елена Лалетина.
Ограничение предельной суммы кредита до 3 млн руб. для Красноярска не так критично, как, например, для Москвы и Санкт-Петербурга (по сегодняшним условиям там можно взять кредит до 12 млн, в регионах до 6 млн). В столицах льготная программа будет недоступна для тех, у кого нет 3-4 млн первоначального взноса.
В Красноярске на сегодня средний чек по ипотеке 2,7 — 3 млн рублей — по цене однокомнатной квартиры. А ставка в 7 % все равно является привлекательной, особенно на фоне постепенного увеличения ставки Центробанка. На практике есть вероятность, что банки будут предлагать ставки на ипотеку от 6,5 %.
Главное, что льготная программа продлена. Для нашего региона такие суммы в пределах среднего размера. Этого достаточно для приобретения однокомнатной или небольшой двухкомнатной квартиры.
Семейная ипотека
Также немаловажным и привлекательным стало предложение по «Семейной ипотеке». Сейчас под 6 % ипотеку могут взять семьи даже с одним ребенком, рожденным после января 2018 года. И многие семьи сейчас будут рады воспользоваться этой программой.
Совет эксперта:
«Многие до сих пор снимают жилье в аренду, — делится Елена Лалетина, — При этом средняя стоимость аренды 2-х комнатной квартиры вполне равна ипотечному платежу за аналогичное жилье.
Двухкомнатную квартиру в Северном сейчас можно снять от 25 до 35 тысяч в месяц. Вместе с тем сейчас средний ипотечный платеж равен 28 000 руб. Для этого нужно просто обратиться в ипотечный центр компании „Этажи“. Консультации специалистов бесплатны.
При этом заявку на одобрение в более чем 10 банков можно подать онлайн».
Сейчас самая низкая ставка за всю историю. Желающим взять выгодную ипотеку лучше поторопиться, чтобы успеть ее оформить до 1 июля 2021 года со ставками от 5,45 % (сумма до 6 млн руб.). После 1 июля программа продлена с другими условиями: кредитная ставка до 7 % (сумма кредита до 3 млн. руб.)
Напоминаем, что до 1 июля 2021 года еще действует господдержка в старой редакции, когда кредит на новостройки доступен до 6 млн руб. со ставками от 5,45 %. Процентные ставки на ипотеку при покупке новостройки от ведущих банков на 7 июня 2021 :
- Промсвязбанк — от 5,45 %
- Газпромбанк — от 5,55 %
- Альфа-банк — от 5,59 %
- Открытие — от 5,59 %
- Сбербанк — от 5,75 %
- ВТБ — от 5,8 %
Интернет-газета Newslab.ru
На правах рекламы
Поделиться 1
Средний размер ипотечного кредита вырос до рекордных 2,2 млн рублей
Средний размер ипотечного кредита, из выданных российскими банками в апреле, вырос за месяц на 1,3% и достиг рекордного показателя в 2,2 млн руб., с начала года — вырос на 3% с 2,14 млн руб., согласно данным ЦБ.
Средний размер ипотечного кредита за год вырос на 18%.
В апреле было выдано 110 312 кредитов на сумму 243,431 млрд руб.
В апреле просроченная задолженность по предоставленным кредитам выросла с 66,100 млрд до 66,281 млрд руб. Средневзвешенный срок кредитования по кредитам, выданным в течение месяца, вырос с 213,1 до 214,5 месяцев.
Средневзвешенная ставка по кредитам, выданным в течение месяца, выросла с 10,41% до 10,55%, на начало года ставка была 9,88%.
В целом сумма ипотечных жилищных кредитов в России по итогам первого квартала 2019 г. выросла с начала года на 5% до 6,9 трлн руб.
В сегменте ипотечного кредитования России сохраняется повышенная доля кредитов с низким первоначальным взносом (менее 20%) – в I квартале 2019 г. данный показатель 42,0%. Ипотечные кредиты с небольшим первоначальным взносом характеризуются повышенным уровнем кредитного риска заемщика и потенциально уязвимы к снижению реальных доходов населения.
По данным федерального жилищного оператора ДОМ.РФ, рост выдачи «новой» ипотеки без учета рефинансирования за 4 месяца 2019 г. составил 2% в количественном и 14% в денежном выражении.
Совокупный ипотечный портфель (задолженность по ипотеке на балансах банков, приобретенные права требований, секьюритизированные кредиты на балансах ипотечных агентов и портфель ДОМ.РФ) на конец апреля 2019 г. достиг 7,47 трлн руб. (+21,3% к концу апреля 2018 г.).
Доля рефинансирования (новых кредитов, выданных на погашение ранее взятых ипотечных кредитов) составила 5,3% (за 4 мес. 2018 г. – 14,2%).
Выдача новых кредитов (за вычетом рефинансирования) выросла на 2% в количественном и на 14% в денежном выражении к 4 мес. 2018 г.: выдано более 370 тыс. кредитов на сумму более 810 млрд руб.
В апреле 2019 г. выдано 109 тыс. кредитов на 239,8 млрд руб. (-13% в количественном и -3,8% в денежном выражении к апрелю 2018 г.). Это совпало с предварительной оценкой ДОМ.РФ и FRG (около 110 тыс. кредитов на 235-245 млрд руб.).
Средние ставки по ипотеке за 4 месяцев 2019 г. составили 10,28% (+0,6 п.п. к 4 мес. 2018 г.).
Средние ставки по кредитам, выданным в апреле, выросли на 0,99 п.п. к апрелю 2018 г.
По кредитам на новостройки ставки в апреле 2019 г. – 10,23% (+0,8 п.п.), на вторичное жилье – 10,66% (+1,03 п.п.).
В мае 2019 г. ряд ипотечных кредиторов приступил к снижению ставок. Средневзвешенная ставка предложения на конец мая составила 10,3-10,35%, что на 0,2-0,4 п.п. ниже уровня конца апреля 2019 г.
В статистике Банка России снижение ставок отразится не ранее июня (дата публикации – 30.07.2019 г.).
Снижение стоимости фондирования (в настоящее время доходность 5-летних ОФЗ – менее 8%, осенью 2018 г. – около 9%) и прохождения годового пика инфляции создают условия для снижения как кредитных, так и депозитных ставок.
По оценкам ДОМ.РФ, во втором полугодии ставки по ипотеке снизятся до уровня менее 10%.
Стоит ли брать ипотеку: сколько стоит ипотека в 2021 году (ставка)
Ипотека — большой и долгий кредит, поэтому вопрос о том, стоит ли его брать, часто стоит ребром. И если начинаешь считать переплату, то приходишь к выводу, что на деньги, отданные банку, можно в итоге купить еще одну квартиру. Но это не мешает тысячам гражданам ежедневно заключать ипотечные договора.
Разберемся, стоит ли брать ипотеку, ее объективные плюсы и минусы. Почему именно сейчас на рынке наблюдается самый благоприятный период для подачи заявки на жилищный кредит. Кроме того, Бробанк.ру сравнил ипотеку и аренду. Может лучше снимать и копить деньги на вкладе?
Сколько стоит ипотека
Прежде чем взять ипотечный кредит, заемщик должен сделать расчеты, чтобы понять, во сколько ему вообще обойдется квартира (будем рассматривать именно покупку квартиры в кредит).
Для примера не будем брать столичные цены. Возьмем средний российский миллионник, пусть желаемая для покупки квартира стоит 3,5 млн. рублей.
На март 2021 года зафиксированы такие средние ставки по ипотеке: 7,94% при покупке на вторичном рынке и 5,92% на первичном. Но тут нужно понимать, что низкая ставка на первичку обусловлена гос программой субсидирования, которая закончится в июле 2021 года.
Пусть наш потенциальный заемщик желает купить объект вторичного рынка, так как ставки на новостройки весьма плавающие. Вторичка же в плане условий более стабильная.
Что в итоге получается, если сделать расчет на кредитном калькуляторе:
- цена квартиры — 3,5 млн. рублей;
- первый взнос — 15%, это 525 000 рублей;
- в кредит у нас уйдет сумма 2 975 000;
- ставка — 7,94%;
- при сроке в 15 лет ежемесячный платеж — 28328, переплата — 2 124 000 рублей;
- если взять эту ипотеку на 20 лет, платеж составит 24 773 руб, а переплата — 2 970 000 руб.
Получается, что нашему потенциальному заемщику квартира при сроке в 15 лет обойдется в 2 124 000 + 3 500 000, то есть 5 624 000 руб. На переплату реально купить еще одну квартиру поскромнее.
Оформление ипотеки на большой срок всегда провоцирует огромную переплату. Но платежеспособность среднестатистического россиянина такова, что взять ипотеку на 5-10 лет по силам лишь малой части населения. Чаще всего фигурирует именно средний срок в 15-20 лет, при этом многие заключают договора и на 25. В целом банки позволяют выбрать срок до 30 лет.
Средний срок ипотеки по данным ЦБ РФ:
Сейчас самое благоприятное время на ипотеки
Если вы думаете о том, когда лучше оформлять ипотеку, то сейчас лучшее время для этого. Все дело в процентных ставках. Сейчас жилищные кредиты выдаются в среднем под 7,26% годовых. Если объективно — около 8%, так как в расчете средней ставки учитываются ссуды, полученные с применением программ субсидирования.
На значение ставки по ипотеке напрямую влияет ключевая ставка ЦБ РФ. Как только Центробанк ее меняет, рынок реагирует на это через 1-2 месяца. Снизилась ключевая — стоит ждать уменьшение и ставок по всем кредитам.
Динамика ключевой ставки:
- весна 2019 — 7,75%;
- октябрь 2019 — 7%;
- июнь 2020 — 5,5%;
- июль 2020 — резкое снижение до 4,5%;
- с августа 2020 по март 2021 — 4,25%.
В марте 2021 ЦБ РФ поднял ключевую ставку до 4,5%, в апреле — до 5%. Это значит, что вскоре ставки по ипотеке увеличатся примерно на 1%. В течение 3 лет по заявлению Эльвиры Набиуллиной ключевая ставка будет стабильно находиться в рамках 5-6%.
Можно прийти к выводу, что в течение следующих 3 лет ипотека однозначно подорожает на 1-2% по отношению к средней ставке на второй квартал 2021 года. То есть договора будут заключаться под 9-10%.
Сегодня на рынке наблюдается самая низкая ключевая ставка ЦБ РФ за все годы ее существования. Она даже ниже, чем в докризисный стабильный 2013 год (тогда она находилась на уровне 5,5%). Именно сейчас банки выдают самую выгодную ипотеку за все время.
Динамика ставок по ипотеке с 1 января 2018 года по 1 марта 2021 года:
Отслеживается явное падение ставки. Но из-за увеличения ключевой ставки с 4,25% до 5% уже совсем скоро банки на это отреагируют и поднимут цену ипотеки. И после, если ЦБ РФ согласно своим планам повысит ключевую ставку до 6%, повышения стоимости кредитов не избежать.
Для примера проанализируем, как подорожает ипотека при повышении ставки на 1%. Рассмотрим все ту же ипотеку выше с ценой квартиры 3,5 млн. При ставке 7,94% платеж составит 28 328, переплата — 2 124 000 рублей. При ставке 8,94% — 30 068 и 2 437 000. Разница в переплате — более 300 000.
Плюсы и минусы ипотеки
Можно сколько угодно говорить о минусах ипотечного кредита, но все они вряд ли перекроют важный плюс — для многих ипотека становится единственной возможностью обзавестись собственной крышей над головой.
Но о минусах все же скажем:
- огромная долговая нагрузка. Каждый месяц заемщику придется отдавать значительную долю своего дохода банку. Это серьезно ограничивает финансовые возможности на долгие годы;
- огромная переплата. При оформлении ипотеки на срок более 20 лет реально на сумму переплаты купить аналогичную квартиру;
- квартира находится под обременением, с ней ничего нельзя сделать до момента оплаты ссуды. Но в целом прямо минусом это назвать нельзя.
Информация Центрального Банка о среднем размере ежемесячного платежа по ипотеке в РФ:
То есть средний ипотечный заемщик отдает банку каждый месяц по 22 000 рублей. Но если разобраться, то сложно придется только в первые годы. После под влиянием инфляции доходы все равно будут расти, а платеж окажется все тем же. Под самый конец оплата вообще не будет вызывать сложностей.
Как сделать ипотеку более выгодной
Если вы решили оформить ипотеку, определили, что игра стоит свеч, обратите внимание на факторы, которые способствуют более выгодному заключению кредитного договора:
- Обращайтесь в банк, через который получаете зарплату. Таким заемщикам ставки по ипотеке всегда снижаются примерно на 1%, а это весьма существенно.
- Делайте максимально большой первоначальный взнос. Чем больше средств внесете, тем меньше сумма кредита, тем ниже переплата. Плюс многие банки снижают ставки за ПВ больше 30%.
- Пользуйтесь действующими программами субсидирования. Например, по ипотеке с господдержкой можно купить новостройку за 6,5%, по семейной ипотеке — 6%, по сельской — 2,7-3%.
- Используйте материнский капитал при оформлении ссуды или для ее частичного досрочного погашения, если право на маткапитал возникло после.
Стоит рассмотреть ипотеку на новостройки. При такой недвижимости, готовой или строящейся, ставки всегда ниже, чем по ипотеке на вторичку. Банки застройщики часто заключают соглашения, по которым граждане подписывают договора на максимально выгодных условиях.
Ипотека на вторичку всегда дороже. На нее не распространяются многие программы субсидирования. Кроме того, сама недвижимость несет риски, которые закладываются в ставки.
А может лучше аренда?
Многие сравнивают ипотеку с арендой, которая по ежемесячным затратам обходится даже дешевле. Только вот итога у аренды никакого нет, а в случае с ипотекой после выплаты квартира становится полноправной собственностью, которую в том числе можно оставить в наследство.
Но если допустить ситуацию, что человек живет в арендованной квартире и копит на покупку своей, то интересно сделать расчеты выгодности. Возможно, этот вариант стоит внимания.
Например, у нашего потенциального покупателя новой квартиры есть свободные 28 000 (ежемесячный платеж из примера выше). Он будет отдавать 15 000 за аренду, а 13 000 каждый месяц отправлять на накопительный вклад.
Что в итоге получится:
- нужно накопить 3,5 млн.;
- есть 500 000 своих денег, которые станут начальной суммой вклада (первый взнос по ипотеке из примера выше);
- каждый месяц гражданин отправляет на вклад 13 000;
- берем ставку по вкладу 5%, это вклад с капитализацией;
- чтобы накопить 3,5 млн. при таком раскладе, нужно 146 месяцев, то есть 12 лет 2 месяца.
Чтобы накопить с нуля 3 500 000 вкладчику при таком раскладе нужен 181 месяц, то есть 15 лет.
Получается, что при идентичных исходных финансовых данных выплата ипотеки займет 15 лет, а аренда с накоплением денег на вкладе — 12 лет. А за те же 15 лет можно накопить на покупку квартиры с нуля, то есть без первоначального взноса.
Так что, такой вариант тоже имеет место быть. Но тут нужно учесть, что цена аренды недвижимости регулярно увеличивается. Аналогично растут и цены на жилье. В итоге та же квартира сегодня может стоить 3,5 млн, а через 10 лет — уже 4,5 млн.
Делаем выводы
Если рассматривать, стоит ли брать ипотеку, то однозначно — да. Стоит, особенно если сделать это в ближайшее время, пока ставки минимальные. Для россиян просто нет другого альтернативного способа приобрести жилье.
Если же сравнивать с арендой со вкладом, то выгода оказывается призрачной и разбивается о реальность. За 10-12 лет, что вы копите, цены на недвижимость увеличатся — они растут стабильно. Так что, копить придется на несколько лет дольше. В итоге именно здесь и сейчас определить, что аренда будет выгоднее, нереально. Настолько в будущее заглянуть нельзя.
Ипотека все же более стабильна, тем более что к ней можно применить тот же материнский капитал или какие-то иные субсидии, которые появятся в будущем. Аренда со вкладом не дает никаких гарантий, плюс придется побегать из одной квартиры в другую.
Частые вопросы
Стоит ли брать ипотеку сейчас или лучше подождать? Сейчас самое благоприятное время для оформления жилищных кредитов. Действуют самые низкие ставки за всю историю, плюс работают несколько государственных программ субсидирования. Какой банк лучше для оформления ипотеки? Лучшим для вас будет тот, через который вы получаете зарплату.
Зарплатным клиентам всегда дают лучшие условия заключения договора. Стоит ли ждать повышение ставок по ипотеке? Да, стоит. Центральный Банк уже провел повышение ключевой ставки с 4,25% до 5%, соответственно, вскоре банки также поднимут процент. В планах ЦБ держать ключевую ставку на уровне 5-6%, поэтому вскоре снова будет повышение.
Какую квартиру лучше купить в ипотеку? Лучше рассмотреть вариант покупки в новостройке. По такой ипотеке ставки всегда ниже, особенно если банк и застройщик создали специальные условия. К тому же, к новостройкам применяются различные программы субсидирования от государства. Можно ли накопить на квартиру? Теоретически можно.
Но если нет возможности откладывать приличные суммы, проще взять ипотеку. Об авторе
Ирина Русанова — высшее образование в Международном Восточно-Европейском Университете по направлению «Банковское дело». С отличием окончила Российский экономический институт имени Г.В. Плеханова по профилю «Финансы и кредит». Десятилетний опыт работы в ведущих банках России: Альфа-Банк, Ренессанс Кредит, Хоум Кредит Банк, Дельта Кредит, АТБ, Связной (закрылся). Является аналитиком и экспертом сервиса Бробанк по банковской деятельности и финансовой стабильности. rusanova@brobank.ru
Эта статья полезная? Помогите нам узнать насколько эта статья помогла вам. Если чего-то не хватает или информация не точная, пожалуйста, сообщите об этом ниже в х или напишите нам на почту admin@brobank.ru.
Средний размер ипотечного кредита растет вслед за ценами на жилье
В ноябре 2020 года средний размер выданных ипотечных кредитов достиг 2,73 миллиона рублей, по сравнению с ноябрем прошлого года рост составил 11,8 процента, посчитали в Национальном бюро кредитных историй (НБКИ). В Москве показатель оказался рекордным — почти 6 миллионов рублей. Далее следуют Московская область (4,27 миллиона рублей), Санкт-Петербург (3,53 миллиона рублей) и Приморский край (3,20 миллиона рублей).
Степень льготности ипотеки могут установить в зависимости от региона
— После падения среднего размера ипотечного кредита в апреле в последующие месяцы этот показатель не только вернулся к «докарантинному» уровню, но и смог превысить его, — отметил директор по маркетингу НБКИ Алексей Волков.
— Рост этого показателя в последние месяцы связан, в первую очередь, со снижением ставок благодаря программам господдержки.
В свою очередь, снижение ставок, как правило, привлекает на рынок граждан с высоким Персональным кредитным рейтингом (ПКР) и приемлемыми показателями долговой нагрузки.
Рост среднего чека по ипотеке связан и с подорожанием жилья. По данным «Метриум», в ноябре средняя стоимость квадратного метра в новостройках эконом- и комфорт-класса в Москве впервые превысила 200 тысяч рублей и составила 203 тысячи. По сравнению с октябрем цена выросла на 2,3 процента, с началом года — на 16 процентов, с ноябрем 2019 года — на 17.
Сегодня в половине административных округов столицы, где представлены массовые проекты застройки, средние цены выше 200 тысяч рублей за «квадрат».
«Главную роль сыграл высокий спрос на новостройки, вызванный снижением ипотечных ставок, — полагает Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). — Помимо этого, заметно сократилось предложение, и из-за вымывания самых доступных квартир на рынке остались более дорогие объекты».
Спрос на ипотеку по-прежнему остается высоким, и в декабре банки не исключают преодоления очередной рекордной отметки. Например, ВТБ по итогам 11 месяцев этого года выдал ипотечных кредитов на 31 процент больше по количеству и на 40 процентов — по объему, чем за тот же период прошлого года.
«Нынешняя осень оказалась рекордной — банк выдал ипотечных кредитов почти на 300 миллиардов рублей. Пока рано говорить, покажет ли рекордный результат традиционно пиковый декабрь, но в любом случае 2020 год для российского ипотечного рынка станет историческим с точки зрения продаж.
Мы не исключаем, что они превысят 4 триллиона рублей», — отметил заместитель президента-председателя правления ВТБ Анатолий Печатников.
Резервы для роста ипотечного рынка есть — по данным исследования СК «Росгосстрах жизнь» и банка «Открытие», меньше половины россиян оценивают свои жилищные условия как хорошие либо очень хорошие. Чаще всего на плохие жилищные условия жалуются в Санкт-Петербурге, а также в Сибирском, Уральском и Южном федеральных округах.
Льготная ипотека оказалось беспрецедентной мерой поддержки для строительного комплекса, однако сохраняются риски, считают в Счетной палате.
Средний платеж по ипотеке снизился до 25% от дохода заемщиков
«Конечно, льготная ипотека очень важна. Однако увеличение спроса на жилье при сокращении объемов ввода спровоцировало рост цен на первичном рынке — за 10 месяцев 2020 года в среднем на 10,5 процента.
В результате размер ипотечного кредита и платежи по нему растут. Это вызывает обеспокоенность в связи с риском возникновения так называемого «ипотечного пузыря».
С другой стороны, существует риск сжатия спроса из-за продолжающегося падения реальных доходов граждан», — отметила аудитор Светлана Орлова.
Участники рынка называют несколько причин, по которым в России нет ипотечного пузыря. По данным «Метриум», доля ипотеки в ВВП низкая — 8,5 процента.
В США, например, накануне ипотечного кризиса 2007 года доля суммарного долга по жилищным займам достигала 73 процента от ВВП.
На российском ипотечном рынке сейчас низкая доля «плохих» долгов, просроченных более чем на три месяца — 1,4 процента от общего объема задолженности. При этом половина кредитов в 2019-2020 годах выданы с первоначальным взносом более 20 процентов от стоимости квартиры.
Никаких признаков «ипотечного пузыря» не видят и в ВТБ. По словам Анатолия Печатникова, уровень просрочки не превышает одного процента, а риск-процедуры банков позволяют говорить о высокой степени устойчивости ипотечного портфеля.
— Россияне испытывают дефицит доступных финансовых средств для решения жилищного вопроса. Это сдерживает спрос на жилье, а значит и препятствует росту объемов жилищного строительства. Без дальнейшего увеличения кредитования населения мы не сможем достичь поставленных в нацпроектах задач, в том числе ввода 120 миллионов квадратных метров жилья ежегодно, — считает Мария Литинецкая.
Льготная ипотека на строительство дома в 2021 году
В России с 19 апреля 2021 года ввели льготную ипотеку на строительство дома. Теперь ее можно использовать в целях строительства частного дома, заявил премьер-министр России Михаил Мишустин.
В России действует пакет ипотечных программ по льготной ставке — это программы приобретения жилья в новых домах на сельских территориях, на Дальнем Востоке. Также, льготная ипотека под 6% годовых распространяется и на семьи с детьми.
Льготной ставкой можно будет воспользоваться и при покупке земельного участка. По оценке властей, в рамках нововведения планируется выдать россиянам кредиты на общую сумму 79 млрд рублей. Площадь построенного на эти деньги жилья может составить 2,8 млн кв. м.
Максимальная сумма займа зависит от региона. К примеру, для Москвы, Санкт-Петербурга, Московской и Ленинградской областей она составляет 12 млн рублей. Для других территорий – 6 миллионов рублей. Разницу между льготной и рыночной ставкой по ипотеке банки получат от государства.
Условия семейной ипотеки под 6% на строительство частного дома и покупку земельного участка
Взять льготную ипотеку можно при соблюдении следующих условий:
- Максимальная сумма ипотечного кредита для Москвы, Подмосковья, Санкт-Петербурга и Ленинградской области – 12 млн рублей, для других регионов России – 6 млн рублей;
- Минимальный первоначальный взнос – 15% стоимости участка и строительства дома по договору подряда (договор подряда со строительной организацией или индивидуальным предпринимателем является обязательным условием кредитования);
- Срок ипотеки — до 30 лет.
Данная программа позволит сэкономить заемщикам на ежемесячных платежах около 20-35%.
«Сегодня ставка начинается минимум с 9%, и снижение сразу до 6% является значимой мерой поддержки, это позволит снизить ежемесячный платеж сразу на 20%», — отметил генеральный директор Рейтингового агентства строительного комплекса и эксперт тематической площадки ОНФ «Жилье и городская среда» Николай Алексеенко.
Президент Национального агентства малоэтажного и коттеджного строительства, депутат Мосгордумы Елена Николаева считает, что экономия бюджета для семьи при использовании льготной программы на строительство частного дома может достигать и 35%. «В личных деньгах, особенно в первых периодах, при среднем предполагаемом размере кредита около 3,95 млн рублей на десятилетнем сроке и базовой ставке 13% годовых до субсидирования, экономия может составить более 20 тыс. рублей в месяц».
Льготная ипотека на строительство дома для семей с двумя детьми
Теперь в рамках программы «Семейная ипотека» можно будет оформить кредит по льготной ставке до 6% годовых не только для покупки нового жилья, но и для строительства частного дома или приобретения земельного участка.
«Покупка квартиры — мера востребованная, и теперь мы расширяем возможность взять такую льготную ипотеку и на строительство жилого дома. Рассчитываем, что более 20 тыс. семей смогут улучшить жилищные условия, в том числе осуществить мечту своего ребёнка об отдельной комнате», — отметил Мишустин на совещании с вице-премьерами.
Получить льготную ипотеку смогут семьи, в которых с 1 января 2018 года родился второй ребёнок или последующие дети. Помимо этого, кредиты по сниженной ставке доступны родителям с одним ребёнком, если у него есть инвалидность.
По условиям программы, строить дом должны компании или индивидуальные предприниматели по договору подряда. Первоначальный взнос составит 15% стоимости участка и цены на строительство дома по договору или только цены на строительство дома, если заёмщик уже обладает земельным участком.
За счёт расширения программы «Семейная ипотека» заёмщики получат возможность подобрать для себя наиболее подходящий вариант жилья. Такую точку зрения в беседе с RT выразила вице-президент Международной академии ипотеки и недвижимости Ирина Радченко. По её словам, в зависимости от обстоятельств россияне смогут выбрать готовое жильё с ремонтом либо приступить к строительству дома.
«Расширение программы необходимо для того, чтобы обеспечить наибольшее количество семей достойным жильём. Это поможет тысячам российских семей переехать в экологически чистые районы, а не ютиться в маленьких комнатках многоквартирных домов».
Такие изменения могут свидетельствовать о том, что ими ведется подготовка к отмене программы льготной ипотеки под 6,5%. В последние месяцы при обсуждении целесообразности продления сроков программы после 1 июля 2021 г.
многие чиновники высказывались против ее продления в том виде, в каком она существует на данный момент – т.е. практически всем желающим. В частности, против продления выступает глава Центробанка Эльвира Набиуллина.
По ее мнению, льготная ипотека исчерпала свои положительные аспекты, поскольку задумывалась в качестве поддержки роста экономики в сложный период пандемии.
На сегодняшний день эти функции исчерпаны, а доступность ипотечных кредитов стала одним из основных драйверов взрывного роста цен на жилье, в первую очередь – в Москве, Санкт-Петербурге и других городах-миллионниках.
Помимо Центробанка, много противников продления льготной ипотеки есть в Минфине, Госдуме и в банках. Неоднократно высказывалось мнение о необходимости сохранить программу льготной ипотеки после 1 июля, но сделать более адресной.
В частности – ограничить определенными регионами (в которых не наблюдается ажиотажного спроса на рынке жилья), а также переориентировать ее на более социально незащищенные и нуждающиеся в улучшении жилищных условий категории граждан.
Занижение стоимости квартиры при ипотеке
Занижение цены на недвижимость. Что это?
О занижении стоимости квартиры при ипотеке говорят в тех случаях, когда в договоре купли-продажи указывается цена, которая заведомо ниже ее реальной рыночной стоимости.
Например, рыночная стоимость ипотечной квартиры – 3 млн. рублей, а по договору она продается за 950 тыс. рублей.
При этом фактически продавец получает от покупателя реальную сумму сделки, а заниженная остается только в документах.
Зачем занижают стоимость квартиры при ипотеке?
Занижение цены на приобретаемую недвижимость выгодно в первую очередь тем, кто продает квартиру на вторичном рынке. Причина – в особенностях налогообложения.
Налоговое законодательство РФ предусматривает уплату НДФЛ в размере 13% от стоимости квартиры свыше 1 млн. рублей, проданной в течение 3-х или 5-ти лет (в зависимости от оснований) с момента ее приобретения. Например, при продаже квартиры стоимостью 2,5 млн. рублей необходимо заплатить налог на разницу с суммы 2,5 млн. – 1 млн. = 1,5 млн. руб. х 13%.
С 2020 года вступили изменения в Налоговый кодекс, которые расширили перечень обстоятельств, по которым срок владения недвижимым имуществом для применения льготы по уплате НДФЛ составляет 3 года.
Помимо недвижимости, полученной в порядке наследования или по договору дарения от члена семьи и/или близкого родственника, в порядке приватизации или по договору ренты, добавилась собственность в виде единственного жилья налогоплательщика.
Последствия и риски занижения стоимости квартиры при ипотеке
На сегодняшний день ни в одном законе не предусмотрена ответственность за занижение цены продаваемой недвижимости. По сути, все риски — только финансовые и только покупателя. В чем риск?
Все просто. Если впоследствии суд признает сделку недействительной по разным причинам, то все придется вернуть в то состояние, в котором стороны находились до подписания оспоренного договора купли-продажи. То есть квартира вернется к продавцу, а деньги к покупателю.
Только вот квартира вернется целиком (от нее ведь не отрежешь кусочек и не заберешь с собой), а деньги вернутся только те, которые прописаны в договоре и никак иначе.
Конечно, такие случаи редки, но в практике случаются, а доказать факт занижения стоимости продажи, чтобы получить разницу между реальной и заниженной стоимостью жилья, в подавляющем большинстве случаев не представляется возможным.
Помочь в таком случае может страховка. Сейчас очень распространена такая страховая услуга как страхование риска утраты права собственности.
Кроме того, с 2020 года стало сложнее избежать налогообложения при помощи занижения стоимости квартиры в договоре купли-продажи.
В рамках борьбы государства с так называемой серой налоговой оптимизацией, в связи с огромной долей сделок на вторичном рынке жилья, суммы по которым не превышали 1 млн. рублей, были внесены изменения в статью 214.10 ч.2 Налогового кодекса.
Согласно новой редакции данной статьи, теперь при продаже квартиры, приобретенной позже 1 января 2016 года, НДФЛ будет исчисляться исходя из ее кадастровой стоимости с учетом поправочного коэффициента 0,7. Т.е. по сути занижать сумму сделки становится бессмысленным более, чем на 30% от кадастровой стоимости жилья.
Например: если по договору купли-продажи стоимость квартиры указана как 1 млн. рублей, а его кадастровая стоимость составляет 5 млн. рублей, но налог нужно будет всё равно заплатить исходя из налогооблагаемой базы (5 млн. х коэфф. 0,7) — 1 млн руб. налоговый вычет = 2,5 млн рублей. Таким образом, НДФЛ по сделке составит 2,5 млн. руб. х 13% = 325 000 руб.
Занижение цены на недвижимость при ипотеке. Возможно ли?
При оформлении ипотечного кредита покупателю, в принципе, все равно, занижена цена или нет. Ведь он занимает деньги в полном объеме. Но вот при занижении цены приобрести, например, квартиру в ипотеку может быть проблематично.
На сегодняшний день банки прекрасно осведомлены о стоимости жилья на вторичном рынке, где уже даже так называемые «хрущевки» старого жилфонда стоят более 1 млн. рублей. Поэтому специалисты служб кредитования сразу по представленным в банк документам видят, что стоимость квартиры занижена.
Если продавец недвижимости настаивает на занижении стоимости в договоре, мы всегда рекомендуем честно предупреждать банк о том, что сделка оформлена по заниженной стоимости.
Банки сейчас, в отличие от прежних лет, в принципе не особенно против таких ситуаций, поскольку работают в условиях жесткой конкуренции и борются за каждого клиента.
И не соглашаясь на занижение цены, они рискуют остаться со своими кредитами наедине, без заемщиков.
Какие банки соглашаются на занижение стоимости квартиры при ипотеке?
Оговоримся сразу – на занижение цены в договоре купли/продажи при оформлении ипотечного кредита соглашаются практически все банки. Но существуют нюансы.
Одна группа банков выдает такие кредиты без всяких ограничений и дополнительных плат. Среди таких банков можно выделить: Абсолют Банк, Москоммерцбанк и «Внешторгбанк – розничные услуги».
Вторая группа банков согласна на занижение стоимости квартиры, но при определенных условиях, среди которых может быть:
- увеличение первоначального взноса;
- повышение годовой процентной ставки;
- введение дополнительных комиссий при выдаче кредитов.
В эту группу можно отнести такие банки, как РосЕвроБанк, Городской ипотечный банк и «Сосьете Женераль Восток». По заявлениям этих банков, они относятся к каждому клиенту индивидуально, поэтому вы все сможете узнать сами и договориться.
Третья группа банков — это банки, которые тщательно скрывают свое отношение к занижению стоимости квартиры при ипотеке, но все-таки могут предложить что-то своим клиентам.
Так, например, вам могут предложить указать в ипотечном договоре не стоимость квартиры, а сумму кредита.
Это Райффайзенбанк, Росбанк и ДельтаКредит (в 2019 году реорганизован путем присоединения к ПАО Росбанк с образованием филиала ПАО Росбанк «Росбанк Дом»).
Как оформить занижение стоимости квартиры при ипотеке
Ну, и последний вопрос — как делается занижение цены при ипотеке?
На самом деле достаточно просто: в кредитном договоре прописывается две суммы. Первая сумма — это цена недвижимости, прописанная в договоре, а вторая называется «неотделимые улучшения». Под этой формулировкой может скрываться все, что угодно: ремонт, перепланировка и т.д. И все это вполне законно, ведь банк имеет полное право выдать ссуду, которая будет больше, чем само приобретаемое жилье.
Итак, занижение цены при купле/продаже недвижимости, как при ипотечных, так и при других сделках — это объективная реальность с которой приходится мириться. Остается добавить, что занижать или не занижать стоимости квартиры при ипотеке — решать только вам, и, соответственно, все риски за свое решение нести тоже вам.
Ориентир. Ипотека под 6,5%: как получить кредит на жилье по сниженной ставке
По данным Национального бюро кредитных историй (НБКИ), процентные ставки по ипотечным кредитам с начала 2020 года снизились на 1,6 п.п. Это результат уменьшения ключевой ставки, устанавливаемой Банком России. Период низких ставок – удачный момент для получения ипотечного кредита.
При этом реальные доходы населения продолжают снижаться – тренд, который пандемия коронавируса только усугубила. Понимая это, государство решило поддержать граждан, а заодно и строительный рынок, и разработало программу ипотеки со ставкой 6,5% годовых. По ней можно купить жилье в новостройках.
Программа устроена следующим образом: банк выдает заемщикам кредиты на льготных условиях, а разницу в процентах (недополученную выгоду в размере ключевая ставка + 3 п.п.) компенсирует ему государство из бюджета. В плюсе оказываются все: и заемщики, и банк, и правительство.
Деньги, которые государство вкладывает в развитие ипотеки, через 5-7 лет кратно возвращаются в бюджет в виде налогов и неналоговых платежей от строительной и смежных отраслей экономики.
Ипотечный долг россиян – 8 триллионов рублей
По состоянию на 1 июля 2020 года задолженность россиян по ипотечным кредитам превысила 8 триллионов рублей. Почти половина (44,7%) совокупной задолженности граждан РФ по всем типам розничных кредитов сегодня приходится на ипотеку, доля которой в общем объеме продолжает расти.
6,5% всем, но только на новостройки
В разгар режима самоизоляции, в апреле, государство запустило льготную программу ипотеки под 6,5% годовых. Пониженная ставка действует на весь срок кредита, который формально не ограничен, но обычно составляет до 30 лет.
Минимальный первоначальный взнос по данной программе установлен на уровне 15% от стоимости квартиры (с апреля по август он составлял 20%, но затем его понизили).
Для первого взноса может быть использован материнский капитал и другие государственные и региональные субсидии, если они положены заемщику (например, субсидия в размере 30-35% от стоимости квартиры молодой семье).
Воспользоваться программой «6,5» может любой гражданин Российской Федерации, независимо от возраста, семейного положения или наличия детей. Основное ограничение заключается в том, что по данной программе можно купить только жилье в новостройке.
Недвижимость может быть в любой стадии строительства – от котлована до уже готовой квартиры с ключами, но договор должен быть заключен именно с компанией-застройщиком. Это может быть договор участия в долевом строительстве, уступки права требования или купли-продажи.
Рефинансировать уже имеющийся кредит по программе «6,5» не получится, даже если он получен на жилье в новостройке.
Максимальная сумма ипотечного кредита ограничена 12 миллионами рублей в Москве, Московской области, Санкт-Петербурге и Ленинградской области, а в других регионах составляет 6 млн рублей (до июля соответствующие лимиты были установлены на уровне 8 и 3 млн рублей соответственно, а затем были расширены по поручению президента).
Программа «6,5» действует до 1 ноября 2020 года (хотя уже сейчас в правительстве рассматривают вариант ее продления). Кредиты по программе выдают не все банки, однако их более 60-ти (полный список можно посмотреть на сайте оператора программы – компании «Дом.рф»).
Некоторые банки дополнительно снижают процентную ставку по данной программе (например, до 4-5% годовых).
Кроме того, совместно с крупными застройщиками они пытаются добавить привлекательности предложениям, используя акции вроде «Год без процентов» (первый год заемщик вообще не платит проценты по ипотеке, все его платежи идут в счет погашения основного долга).
Ставка может быть и повышена – например, если заемщик не застраховал жизнь и здоровье или не успел зарегистрировать залог (в этом случае повышение временно – до конца месяца регистрации залога).
Однако, по общему правилу, ставка по льготной программе не может быть выше, чем ключевая ставка + 3 п.п.
На 17 сентября 2020 года ставка ЦБ составляет 4,25% — то есть ипотека по госпрограмме в любом случае обходится не дороже 7,25% годовых.
Для того, чтобы подать заявку на льготную ипотеку, нужно подтвердить доход по форме 2-НДФЛ или по форме банка (лучше уточнить конкретные требования в интересующей кредитной организации). Иногда банк выдает кредит всего по двум документам – паспорту и СНИЛС.
Обычно такой привилегии удостаиваются «зарплатные» клиенты банка – те, кто получает заработную плату на оформленную в нем карточку. Шанс получить ипотеку по двум документам есть и у тех, кто готов заплатить более высокий первоначальный взнос – от 30% и выше.
Ниже ставка – меньше переплата
Программа «6,5» действительно позволяет существенно сэкономить. Разберем на примере: вы гражданин РФ, без семьи, планируете приобрести однокомнатную квартиру в Москве стоимостью 8 млн рублей. Чтобы принять участие в льготной программе, достаточно внести первоначальный взнос в размере 1 млн 200 тыс. рублей (15% от стоимости квартиры).
Предположим, что банк выдал вам кредит на оставшуюся сумму (6 млн 800 тыс. рублей) сроком на двадцать лет. В этом случае ежемесячный платеж будет составлять 50,7 тыс. рублей. Такой размер регулярного платежа будет для вас оптимальным при ежемесячном доходе более 140 тыс. рублей (при условии отсутствия других кредитов и обязательств).
Если вы не будете гасить ипотеку досрочно, то за двадцать лет выплатите банку сверх стоимости квартиры 5,3 млн рублей процентов (или 67% стоимости квартиры) – довольно немало. Однако, предположим, что вы, при тех же исходных данных, взяли не льготную, а «обычную» ипотеку под 8% годовых. В этом случае ежемесячный платеж составит уже 56,8 тыс.
рублей, а переплата банку за двадцать лет – 6,8 млн рублей (85% от стоимости квартиры). Выгода от пользования льготной программой очевидна.
Первоначальный взнос по ипотеке может быть и выше – скажем, не 1 млн 200 тыс. рублей, а 3 млн рублей (37,5% от стоимости квартиры). В этом случае вы берете в кредит только 5 млн рублей, а регулярный платеж и итоговая переплата будут ещё ниже.
Стоимость квартиры, которую вы покупаете по льготной ипотеке, не ограничена. Установленный лимит в 12 или 6 млн рублей, в зависимости от региона, относится именно к сумме кредита, который вы берете.
К примеру, если вы покупаете трехкомнатную квартиру в Москве стоимостью 15 млн рублей, то вам дадут кредит максимум на 12 млн рублей, а остальное вы внесете с помощью первоначального взноса (в данном случае – 20%).
Принципиально важный момент – отсутствие требований к последующему использованию жилья, приобретаемого по льготной программе.
Оно может быть единственным и использоваться для проживания, а может, например, сдаваться в аренду.
Более того, если позволяют финансовые возможности, вы можете взять не один, а два и более кредитов под 6,5% годовых. Условия других льготных программ значительно более строгие.
Как заявляют в правительстве, программа льготной ипотеки под 6,5% позволит дополнительно привлечь в сферу жилищного строительства не менее 900 млрд рублей за счет выдачи 250 тыс. кредитов.
По данным Министерства строительства и ЖКХ на 11 сентября, программа уже обеспечила приток в строительную отрасль более 200 млрд рублей. Как заявил в июле премьер-министр Михаила Мишустин, правительство рассматривает возможность продления программы «6,5».
Окончательное решение по этому вопросу будет принято осенью.
Средний размер ипотеки – 2,61 млн рублей
По данным НБКИ, в июле 2020 года средний размер выданных ипотечных кредитов в России составил 2,61 млн рублей – на 6,9% больше, чем в июле прошлого года. Такой же показатель (2,61 млн рублей) был зафиксирован и до введения режима самоизоляции, в марте 2020 года.
Льготная ипотека: ещё дешевле
Основное преимущество программы «6,5» – широкий охват. В рамках нее получить ипотеку на привлекательных условиях может любой гражданин России. Для этого ему не обязательно иметь семью и двоих детей или быть жителем сельской местности.
В этом принципиальное отличие «антикризисной» программы от других. Однако есть еще более выгодные варианты жилищных кредитов, и если вы (и приобретаемая недвижимость) подходите под условия иных программ, то имеет смысл рассмотреть именно их.
До 2022 года семьи с двумя (и более) детьми (или ребенком инвалидом), один из которых рожден после 1 января 2018 года, могут взять ипотеку под 6%. Если семья приобретает жилье на Дальнем Востоке, то ставка по программе еще ниже – 5%, а приобрести можно не только квартиру в новостройке, но и вторичное жилье в сельской местности.
С 2020 года действует программа сельской ипотеки под 3% годовых. По ней можно приобрести жилье на первичном или вторичном рынке в населенных пунктах численностью не более 30 тыс. жителей, расположенных вне городских округов и муниципальных образований Москвы, Санкт-Петербурга и Московской области. По этой программе также можно достроить частный дом.
До конца 2024 года можно взять ипотеку на жилье на Дальнем Востоке под 2%, если вы являетесь молодой семьей (оба супруга не старше 35 лет), одиноким родителем (не старше 35) с несовершеннолетним ребенком или владельцем «дальневосточного гектара». В рамках программы жилье в новостройке можно купить в любом населенном пункте ДВФО, вторичное жилье – только на селе.
Кроме того, с 2005 года в России действует «военная» ипотека, в рамках которой военнослужащие могут за счет государства накопить средства на первоначальный взнос по ипотеке, а также погасить часть долга.
Для этого им нужно зарегистрироваться в накопительно-ипотечной системе (НИС) и подождать минимум три года. После этого один из банков-участников программы может выдать ипотечный кредит по ставке от 4,9% годовых.
Размер ежегодного накопительного взноса (субсидии в НИС) в 2020 году составляет 288 тыс. рублей.
Подробнее об этих льготных ипотечных программах рассказали здесь – Гид по льготным ипотекам в России
Последнее слово – за банком
Какую бы программу вы ни выбрали, необходимо помнить, что окончательное решение о предоставлении льготного (как и любого другого) кредита всегда остается за банком, у которого есть внутренние критерии оценки заемщиков.
Они могут включать в себя требования к возрасту, уровню дохода или трудовому стажу, не закрепленные в условиях государственных или региональных программ.
Кроме того, банк всегда оценивает характеристики приобретаемого объекта недвижимости, принимая во внимание его ликвидность и надежность застройщика.