В начале ХХI века думали, что городское население будет переселяться в пригороды. Но интерес к загородной жизни вернули лишь пандемия и самоизоляция, утверждает Алексей Попов,руководитель Аналитического центра Циан. По статистике, сегодня каждый третий потенциальный покупатель, ищущий жилье, обязательно рассматривает и варианты загородных домов.
Спрос на загородную недвижимость в два раза ниже карантинного пика 2020-го, но на 40% выше, чем в 2019 и 2018 годах.
В столичных регионах «загородка» дорожает на 21% в год — это чуть ниже роста цен на квартиры. Дома дорожают немного медленнее квартир, но динамика не учитывает непрямые расходы (отделку, ремонт).
Поднимаются цены на дома и в регионах с городами-миллионниками (+12%). Пик интереса к покупке домов приходится на конец лета. Это объясняется тем, что на просмотр вариантов загородного жилья требуется время.
А посмотреть?
Запись трансляции Циан.Конференции для профессионалов рынка загородной недвижимости смотрите тут
По мнению Алексея Попова, льготные ипотечные программы наиболее интересны для регионов, где больше земельных ресурсов и более высокое качество жизни по сравнению с многоэтажным жильем.
К минусам загородной недвижимости эксперт относит неготовность инфраструктуры, отсутствие интереса со стороны крупных застройщиков и более сложный процесс сделки.
Тем не менее эксперт прогнозирует рост количества сделок на загородном рынке.
«Бесподрядная вакханалия» vs идеальный поселок
«Сегодня на рынке нет идеального поселка, в котором я хотел бы иметь свой дом», — с такого откровенного заявления начал свое выступление Алексей Аверьянов, генеральный директор Vesco Group.
Он уточнил, что с 2003 по 2007 год было заложено много качественных поселков, но кризис 2008-го послужил причиной «бесподрядной вакханалии» — всплеск активности на рынке загородной недвижимости произошел только в прошлом году.
Идеальный поселок с точки зрения ликвидности отвечает трем параметрам, указывает Алексей Аверьянов, — это локация, продукт, управление.
Качественный продукт должен иметь сформированную социальную среду, гармоничный архитектурный стиль и четко прописанный дизайн-код.
Открытость и прозрачность действий управляющей компании, честный подход к ценообразованию за ее услуги также должны быть неизменными составляющими современного поселка.
Выступление Валерия Лукинова, учредителя экспертного клуба «Загородный девелопмент», академика МАИН, было посвящено квартальному девелопменту. Главными преимуществами такой застройки он считает привлекательный архитектурный стиль, единый социальный состав жителей поселка, быстроту застройки.
Эксперт подробно остановился на этапах квартального девелопмента: найти участок, договориться с собственником поселка об эксклюзивных условиях, определить портрет покупателя, которому будет интересна эта локация, изучить требования покупателя к архитектурным и планировочным решениям домов, создать упаковку продукта в стиле, наиболее понятном аудитории.
В итоге, по мнению спикера, реально создать продукт дороже рынка на 30–40%.
По прогнозам Валерия Лукинова, загородный рынок в следующие два-три года ждут взлет, увеличение стоимости лотов: цены будут расти на землю и дома (в Московской области эксперт прогнозирует рост цен от 20 до 30%), на рынок будут выходить коттеджные поселки без подряда.
Новые привычки после карантина
Максим Рудницкий, директор компании M9Land, проанализировал рынок загородной недвижимости 2020–2021 годов на примере самого популярного Подмосковного направления — Новорижского шоссе.
На расстоянии 40 км от МКАД в стадии продаж у компании находится пять поселков, четыре из них — с подрядом и один — без подряда. Предлагаются к продаже дома небольшой площади (от 130 до 250 кв. м) на участках от трех до пяти соток. Чем дальше от города, тем больше площадь участков.
А вот на расстоянии от 40 до 60 км у компании продается всего один проект с подрядом.
По мнению спикера, карантин сформировал новые потребительские привычки: клиенты стремятся избегать замкнутых пространств, скопления людей, предпочитают удаленную работу. Эти привычки хорошо сочетаются с загородной жизнью, поэтому, как полагает эксперт, спрос на загородную недвижимость станет долгосрочным трендом.
Дом или дача?
Самым востребованным форматом недвижимости являются готовые дома и дачи, а земельным наделом — 11–15 соток. Как рассказала Анна Березина, руководитель направления «Загородная недвижимость» Циан, для 40% покупателей загородный дом является первой покупкой. Для постоянного проживания загородную недвижимость приобретают 39%, для сезонного проживания — 25%.
Еще 24% покупателей приобретают загородные дома и для постоянного, и для сезонного проживания. Интересно, что 54% покупателей собираются начать строительство в течение года с момента покупки, 29% — в течение трех последующих лет. Как отметила Анна Березина, интерес к «загородке» велик, он не остыл в течение года и, судя по всему, сохранится на высоком уровне еще долго.
Теперь заказчики лучше разбираются в архитектуре, многие клиенты хотят необычный дом, уверен Сергей Колчин, гендиректор и основатель архитектурного бюро Le Atelier.
«Дом над водопадом» — загородный дом, построенный в 1936–1939 годах по проекту Фрэнка Ллойда Райта на юго-западе Пенсильвании (США)
Порой пожелания заказчиков, воплощенные в жизнь архитекторами, не только попадают на страницы журналов, но и входят в историю. Так произошло с домом над водопадом, придуманным архитектором Фрэнком Ллойдом Райтом, или с проектами Жана Нувеля. «Когда мы пускаем архитектуру в малоэтажку, это будущий новый вызов, который обязательно когда-то прорастет», — пояснил Сергей Колчин.
Янина Волкова, руководитель агентского направления в Calltouch, свое выступление посвятила сквозной аналитике, на основе которой измерила эффективность рекламных каналов. Среди инструментов, помогающих увеличить количество обращений, эксперт назвала обратные звонки с сайта и площадок, умную кнопку (обратный звонок для интровертов), виджет прозвона пропущенных звонков.
Цена или качество?
Сегодня 70% заказчиков не понимают, сколько стоит строительство, считает Владислав Копица, основатель и генеральный директор Open Village. По его оценкам, всего за год стоимость стройматериалов выросла с 10 до 70%, численность рабочей силы в связи с закрытием границ сократилась на 40%.
По подсчетам спикера, сегодня 33% клиентов готовы потратить на строительство загородного дома лишь до 4 млн рублей. При этом заказчиков интересует минимальная цена, но максимальное качество строительства.
Клиенты с бюджетом от 4 до 7 млн рублей пытаются совместить цену и качество строительства. Для таких заказчиков нужно прорабатывать готовые дома с интересными решениями, убежден Владислав Копица.
Покупатели с бюджетом от 7 млн рублей предпочитают индивидуальные решения, повышенный комфорт.
| Клиенты были готовы/готовы потратить | до 2020 года | в 2021 году |
| до 4 млн рублей | 30% | 33% |
| от 4 до 7 млн рублей | 30% | 33% |
| от 7 до 30 млн рублей | 30% | 25% |
| более 30 млн рублей | 10% | 9% |
Как подчеркнул Владислав Копица, заказчик наигрался с большими домами по 500 кв. м. Людям надоедает подниматься на несколько этажей, они хотят двигаться по горизонтали.
Выступление Рената Баширова, руководителя отдела продаж Good Wood, было посвящено неочевидным способам увеличения продаж, которые подарил 2020-й.
«Изучив опыт 2008 года, мы поняли, что в долгосрочной перспективе нас ждут падение спроса, падение маржи, сокращение сотрудников, поэтому мы выбрали рост в качественных показателях», — сказал спикер.
Исходя из принципа антихрупкости (понятие, введенное экономистом Нассимом Талебом в книге «Антихрупкость. Как извлечь выгоду из хаоса»), руководство компании начало сдерживать объемы продаж, отключив рекламу. Это позволило экономить ежемесячно от 3 до 4 млн рублей.
Компания сократила регионы присутствия до максимального расстояния 150 км от Москвы и Санкт-Петербурга и областей.
В отделе продаж запретили намек на скидки. «Антибизнесовые» методы привели к тому, что срок, за который покупатель принимает решение, сократился в два раза. Ренат Баширов подчеркивает, что удалось увеличить не количество, а качество продаж.
Резюме. Пандемия вернула интерес к коттеджам и дачам. Эксперты прогнозируют рост цен на загородную недвижимость в Московской области от 20 до 30%. В следующие два-три года цены будут расти как на готовые дома и на землю, так и на строительные материалы. Участники конференции полагают, что спрос на «загородку» сохранится еще долго.
Качественного предложения загородных домов не хватает сейчас на весь спрос
Большинству потенциальных покупателей загородного жилья нужен дом не дороже их московской квартиры /Комсомольская правда / PhotoXPress
Качественного предложения явно не хватает сейчас на весь спрос – осталось решить, что именно и из каких материалов предложить, чтобы это было востребовано и в будущем.
Продажи в Подмосковье готовых домов уровня бизнес и премиум прекратились в 2015 г., и новыми дорогими поселками с того же времени рынок практически не пополнялся.
Около 80% лотов в продаже – морально устаревшие коттеджи, спроектированные в начале века, да еще в ряде случаев строители явно экономили на материалах. Поэтому те, кто хотел за город и располагал в среднем 50–150 млн руб.
, покупали землю, рассказывает директор управления элитной недвижимости компании «Метриум премиум» Анна Раджабова. Но по-прежнему около 90% покупок участков без подряда (УБП) приходится на эконом-класс.
«Хотя в этом году покупатель начал понимать, что покупка самых дешевых УБП приносит головную боль: вместо ожидаемой тишины – шумный и пыльный долгострой на 10–20 лет, многочисленные проблемы из-за отсутствия управляющей компании и какой-либо инфраструктуры», – подчеркивает директор по девелопменту Good Wood Валерий Лукинов.
Тем не менее интерес к участкам точно не спадет до новогодних каникул, считает гендиректор компании «Русская сотка» Илья Терентьев. С каждым годом свободных земель в ближнем и среднем Подмосковье становится меньше и в ближайшие три-четыре года проекты УБП эконом-класса будут все дальше отодвигаться от Москвы за 100-й километр, добавляет он.
По мнению Лукинова, девелоперы, предлагающие участки с подрядом, вряд ли будут делать это в самом дешевом сегменте.
Предложение комфорт-класса (к земле прилагаются эскизный проект с учетом особенности территории, техусловия на подключение газа, воды, электричества, в поселке выделяют зоны общего пользования, делают дороги и ограждение по периметру) постепенно перейдет за ЦКАД.
А территории между МКАД и ЦКАД займут поселки с УБП бизнес-класса: это более высокий уровень ленддевелопмента, предполагающий утвержденный у местных властей проект планировки территорий (согласно которому будет осуществляться подключение к коммуникациям и сетям), а также асфальтовые дороги с тротуарами, уличное освещение, рассказывает Терентьев: «Такие проекты сейчас активно развиваются в новой Москве, цена сотки здесь начинается от 500 000–600 000 руб.».
Даже за городом россияне предпочитают кирпичные дома. И по оценке Раджабовой, именно таковы 74% элитных коттеджей, которые продаются сейчас в Подмосковье.
На дома из комбинированных материалов приходится 16%, на деревянные – менее 6%. «Кирпич – долговечный и надежный материал, в то время как дерево требует дополнительного ухода, а дома из СИП-панелей не дышат.
Кирпич и дальше будет самым востребованным материалом в элитном сегменте», – уверена Раджабова.
Покупатели все чаще интересуются наличием в поселке оптоволоконных сетей.
Как сообщил коммерческий директор компании Infotech Роман Клековкин, владельцы новых коттеджей стали активнее заказывать охранные видеокамеры с искусственным интеллектом, умные системы отопления, автополива, «здорового сна» (голосом можно управлять шторами, выключать свет и регулировать температуру). Андрей Хворов также ожидает роста интереса подмосковных застройщиков к солнечным панелям и дизельным генераторам мощностью до 15 кВт.
10 лет назад соперничать с кирпичными домами по цене могли только срубы, собранные из элитной сибирской лиственницы и ангарской сосны. Сейчас кирпич значительно подешевел и завоевывает массовые сегменты. «В России построено несколько новых заводов по выпуску керамики, из-за конкуренции цены снизились.
В моду вошел кирпич большого формата: количество швов и расход смесей уменьшились, а теплостойкость и скорость стройки увеличились. Ранее средний дом площадью 160–180 кв. м строился полгода-год, сейчас сроки сократились вдвое», – рассказывает девелопер проекта «Голландская деревня» Андрей Хворов.
По его словам, качественный каркасный дом, собранный по так называемой немецкой технологии в теплых заводских цехах, зачастую стоит дороже.
Широкое распространение более демократичных по ценам «каркасников» сдерживает их специфика: из-за большого количества сборных компонентов эти дома капризны при монтаже на улице, немногие строительные компании соблюдают технологии возведения «на площадке». К тому же «каркасники» трудно продать без солидных скидок.
Управляющий партнер компании «Рендер хаус» Андрей Тулин говорит о спросе также на дома из газобетонных блоков.
«По цене они близки к материалам из древесины, легки в монтаже, морозостойки и создают образ солидного каменного дома», – подтверждает руководитель АЦ «Инком-недвижимость» Дмитрий Таганов.
Мода на оцилиндрованные бревна прошла, клееный брус еще продается, но его популярность также снижается, говорят эксперты.
Не за горами корректировка и географических предпочтений.
Терентьев называет переоцененной Новую Ригу (но Рублевка не сдает позиций), тогда как каширское и симферопольское направления, по его мнению, незаслуженно обделены вниманием девелоперов.
Здесь отсутствуют коттеджные поселки с концепцией и социальной инфраструктурой, хотя высокоскоростные трассы «Крым» и «Дон» позволяют быстро и без пробок добраться в загородный дом.
В сегменте эконом будут востребованы Ярославка, Дмитровка и Егорьевское шоссе, где, несмотря на плохую транспортную доступность, люди активно покупают участки. Будут также пользоваться спросом можайское направление, Ленинградка и Варшавка.
«Большинство девелоперов будут по привычке идти за спросом. И только некоторые игроки попытаются формировать его, создавая новый оригинальный концепт и не экономя на качественных материалах», – считает гендиректор ГК Izburg Дмитрий Мозговой. «Кафе, магазинами, детскими площадками уже никого не удивить – это стало нормой.
Внимание покупателей привлекут поселки, концепции которых создают комфортную среду для всех жильцов, особенно для детей и пожилых людей. Если в поселке будут детсад, школа или поликлиника, то какие бы технологии и материалы ни использовал девелопер – проект обречен на успех.
В выигрыше также окажутся проекты с «магнитами» для определенных категорий людей: например, аквапарк с открытым пляжем, хоккейная академия с проживанием или перинатальный центр», – уверен Хворов. Жители таких поселков могли бы посещать эти объекты бесплатно, для остальных вход платный, рассуждает он.
По мнению Хворова, новые проекты с оригинальной концепцией могут появиться через 1,5–2 года, «но дома в них будут стоить уже другие деньги». Каждую весну стройматериалы и работы дорожают на 5–10%.
В то же время «новые проекты в 30–50 км от МКАД должны быть доступны по цене, ведь большинство потенциальных покупателей загородных домов живут в спальных районах столицы. Соответственно, ориентир ценника четкий – это стоимость их 2–3-комнатной квартиры», – подчеркнул Хворов.
«Если второй волны пандемии не будет, то средний чек сделки существенно не вырастет. Так, сейчас цена коттеджа составляет в среднем 17,1 млн руб., таунхауса – 12,5 млн руб., дуплекса – 9,2 млн руб., УБП – 1,4 млн руб. Если же горожан отправят на очередной карантин, то мы можем увидеть подъем цен на загородку на 10–15%», – подсчитывает Таганов.
Платежеспособность населения снижается, и новые ограничения могут серьезно ударить по финансовым возможностям людей.
«Если спрос будет устойчивым, то сначала на рынок начнут выходить частные девелоперы с небольшими проектами, а затем и более крупные игроки с полноценными коттеджными поселками.
Однако это будет возможно лишь в том случае, если высокий спрос на загородную недвижимость сохранится в течение полутора лет», – резюмирует Раджабова.
Дачная изоляция: почему в России растёт спрос на загородную недвижимость
За I квартал 2021 года спрос на загородное жильё в России вырос на 10%. Опрошенные RT эксперты связывают это с сезонными факторами, желанием граждан вложить деньги в недвижимость, а также с последствиями пандемии коронавируса.
Помимо этого, интерес россиян к домам в пригороде подогревают меры государственной поддержки. В частности, речь идёт о продлении «дачной амнистии», запуске сельской ипотеки и программы льготных кредитов на индивидуальное жилищное строительство.
Как в этих условиях могут измениться цены на рынке загородных домов — в материале RT.
С января по март 2021 года спрос на покупку загородной недвижимости в России вырос на 10% по сравнению с аналогичным уровнем 2020-го. Об этом RT рассказали специалисты Российской гильдии риелторов.
«Наблюдаемый рост продаж связан в первую очередь с желанием россиян вложиться в недвижимость. На загородном рынке сформировался ажиотаж. Мы можем отметить рост цен на земельные участки в коттеджных посёлках и заметное подорожание стройматериалов», — отметил вице-президент организации Валерий Виноградов.
По его мнению, весной интерес россиян к загородным домам продолжит оставаться высоким в том числе за счёт сезонного фактора. Как пояснил специалист, в это время традиционно больше людей рассматривают для себя покупку жилья в пригороде для летнего отдыха.
Отметим, что россияне стали активно интересоваться загородными домами ещё в 2020 году. Согласно оценке «Авито Недвижимость», с января по декабрь спрос на покупку такого жилья оказался на 49% выше показателей 2019-го. В свою очередь, число сделок по аренде пригородных объектов выросло на 4%.
Также по теме
Цифровой кредит: в 2020 году рекордное число россиян оформили ипотеку онлайн
В 2020 году около 290 тыс. российских семей оформили ипотеку онлайн. Показатель стал рекордным за всё время наблюдений. Об этом RT…
Одной из главных причин наблюдаемой динамики стала пандемия коронавируса. Таким мнением в разговоре с RT поделился руководитель направления первичной и загородной недвижимости в «Авито Недвижимость» Дмитрий Алексеев.
«Пандемия, продолжительный локдаун и последовавшие за ними изменения в повседневной жизни привели к подъёму на рынке загородной недвижимости.
Так, распространение дистанционных форматов работы, учёбы, досуговых мероприятий и необходимость вместе с этим обеспечить комфортную обстановку для каждого члена семьи заставили многих пересмотреть свои жилищные условия в пользу объектов за чертой города», — пояснил Алексеев.
Помимо этого, спрос на жильё за пределами города подстегнули рекордно низкие ипотечные ставки, считает главный аналитик «ТелеТрейд» Марк Гойхман. Напомним, в 2020 году Центробанк снизил ключевую ставку до 4,25% годовых — самого низкого уровня за весь постсоветский период. На этом фоне в январе 2021-го средний процент по ипотеке опускался до 7,23% годовых — минимального значения за 15 лет.
«В начале 2021 года ставки по ипотеке были на минимуме в результате действий ЦБ, что также подстегнуло спрос. Кроме того, сейчас по-прежнему продолжают действовать ограничения в отношении выездного туризма. Это в определённой степени тоже подталкивает россиян к приобретению жилья за городом», — отметил Гойхман в беседе с RT.
Эффект льгот
По словам Дмитрия Алексеева, высокий интерес россиян к покупке загородной недвижимости отчасти связан с усилением мер государственной поддержки. В частности, речь идёт об одобренном в декабре 2020 года продлении «дачной амнистии» до 1 марта 2026-го. Напомним, что программа действует уже более 14 лет и позволяет зарегистрировать права на индивидуальные жилые дома в упрощённом порядке.
«Кроме того, поддержка молодых семей в виде расширенных возможностей использования средств материнского капитала также создавала благоприятные условия для стремительного развития загородного сегмента. Помимо этого, определённую роль сыграл и запуск сельской ипотеки», — подчеркнул Алексеев.
Программа заработала в 2020 году и предусматривает выдачу кредитов под 3% годовых для россиян, желающих купить готовое или построить новое жильё в сельской местности. По данным Минсельхоза, в рамках инициативы льготные займы уже получили 61 тыс. семей, а общая площадь приобретённых жилых объектов составила около 3 млн кв. м.
Кроме того, в декабре 2020 года стартовала пилотная программа льготной ипотеки на индивидуальное жилищное строительство. По её условиям кредит под 6,1% могут получить граждане от 21 до 65 лет. Как рассказали RT в банке «ДОМ.РФ», в настоящее время россияне подали 3,2 тыс. обращений на участие в программе на сумму 12,5 млрд рублей.
«Больше всего заявок на оформление кредитов получено из Москвы, Московской области, Санкт-Петербурга, Тюменской, Ленинградской и Нижегородской областей, а также из Татарстана. Средняя сумма ипотеки на ИЖС в банке составляет около 3,9 млн рублей, средняя стоимость строительства индивидуального жилого дома — около 4,5 млн рублей», — рассказали в пресс-службе компании.
- РИА Новости
- © Владимир Вяткин
Дополнительным драйвером роста интереса граждан к загородной недвижимости может стать наметившийся тренд на деурбанизацию, считает Дмитрий Алексеев. По его словам, на фоне пандемии и карантинных ограничений образ жизни россиян изменился, что позитивно сказывается на росте спроса на жильё вне города.
«Стоит отметить, что пока рано говорить о полностью сформированном загородном рынке. Кроме того, объекты за пределами города всё ещё обладают рядом существенных недостатков, которые могут сдерживать потенциальных покупателей от совершения сделок. Например, загородное жильё зачастую уступает городскому в степени развития социальной и транспортной инфраструктур», — отметил эксперт.
На этом фоне аналитики не ждут существенного подорожания загородной недвижимости в перспективе до конца 2021 года. По мнению Марка Гойхмана, стоимость загородных домов останется вблизи инфляции, цены подрастут не более чем на 5—6%.
Загородная недвижимость: массовая вакцинация убьет спрос на коттеджном рынке, но дистанционка поднимет пригороды
Рынок загородной недвижимости, не подававший признаков жизни несколько лет подряд, внезапно ожил весной прошлого года благодаря пандемии. Это воскрешение оказалось настолько стремительным и масштабным, что совершенно непонятно, чего ожидать дальше – еще большего роста или неминуемого падения до прежнего состояния «ни жив ни мертв».
Типичное предложение на загородном рынке. Мир Квартир
Покупать оказалось нечего
Кризис 2014 года был кризисом девальвации. Основной тенденцией следующих за ним лет в строительной отрасли был рост количества маленьких квартир в новостройках и увеличение этажности домов. Россияне старались конвертировать каждый заработанный трудом и потом рубль в твердую валюту.
Рублевая стоимость недвижимости, теряющей спрос, медленно снижалась. Заброшенных и недостроенных коттеджных поселков становилось все больше. Казалось, ситуацию уже ничто не сможет исправить.
Ананьева Татьяна, руководитель отдела в «Миэль», вспоминает: «Последние пять лет рынок загородной недвижимости находился в затишье. За это время успел накопиться отложенный спрос, который и создал ажиотаж в 2020 году. Мы наблюдали тенденцию завышения цен, но эти попытки ни к чему не привели».
Карантин стал решающим фактором, который изменил предпочтения населения в выборе места проживания на годы вперед. За город устремились многие, но места хватило не всем.
«Во время самоизоляции клиенты заинтересовались покупкой загородной недвижимости. Когда ограничения сняли, интерес снизился, но все-таки оставался активным. Однако по сравнению с 2019 годом объем сделок сократился на 20% из-за дефицита предложения, которое уменьшилось на 8% за неполный 2020 год», – отмечает Олег Михайлик, директор департамента загородной недвижимости Knight Frank.
Выяснилось, что отвечающих современным требованиям загородных домов строится не так уж и много. На рынке по-прежнему наблюдается засилье старых развалюх, построенных еще в советское время, а также перестроечных монстров необъятных размеров. Многие из которых так и не были закончены.
Возводить в нужном объеме энергоемкие и компактные дома из современных материалов по новым технологиям строители оказались не готовы.
Дмитрий Гордов, гендиректор компании Landwerk, поясняет: «После нескольких лет стагнации загородный рынок оказался не в состоянии за год создать предложение, адекватное резко возросшему спросу. Инвестиционный цикл составляет не менее двух лет – от идеи до готового предложения».
Кроме того, в трудный час поддержка государства была направлена не на частное домостроение, а на массовый сектор жилья – возведение новостроек. Иначе вся строительная отрасль могла рухнуть, как колосс на глиняных ногах, и потащить за собой в пропасть множество смежных отраслей экономики с непредсказуемым итогом.
Чего теперь ждать
Получается, что при большом количестве желающих переехать за город позволить себе это сделать могут немногие. У основной массы покупателей банально не хватает средств. К новому строительному сезону ажиотаж может сойти на нет, если количество новых заражений пойдет вниз за счет массовой вакцинации.
Будущее за поселками комбинированного типа. zdravrussia.ru
Руководитель департамента загородной недвижимости Point Estate Сергей Горяинов уверен: «На мой взгляд, может произойти падение покупательской активности и цен, однако это будет зависеть от эпидемиологической ситуации — если она не улучшится, рынок будет находиться в подвешенном состоянии, а спрос останется высоким, так как люди продолжат уезжать за город».
Впрочем, как показывают данные исследований, возвращаться в крупные города квалифицированные специалисты не торопятся. Дистанционная работа волей-неволей стала одной из форм организации труда, и с этим уже ничего не поделаешь. Возможно, такой формат деятельности станет основой для устойчивого спроса на жилье в пригороде мегаполисов.
«Огромное число покупателей, чьи рабочие места смогли корректно среагировать на волну эпидемии и перейти на удаленную работу, сейчас всерьез задумываются о переезде за город, даже если такие планы в целом не преследовались ранее», – говорит Евгений Сорокин, руководитель отдела ЖК «Мечта».
Со временем появится и поддержка государства. Уже разрабатываются программы по стимулированию строительства индивидуальных жилых домов, и особенно из дерева.
К выдаче «Сельской ипотеки» подключаются новые банки. Она распространяется, в том числе, на многоквартирные дома. Это позволит девелоперам отойти от классического формата поселков, представленных только коттеджами или таунхаусами, к смешанным формам застройки пригородных территорий.
По мнению Натальи Осетровой, руководителя проекта Gatchina Gardens, «именно в таком симбиозе, малоэтажка + ИЖС, и будет развиваться загородный рынок – это позволит сбалансировать затраты, создать устойчивую бизнес-модель, привлечь проектное финансирование банка, и, главное, предложить покупателю на выбор разнообразие сегментов с полноценной инфраструктурой».
- Льготная ипотека на частные дома – увидим ли мы ее в 2021 году?
- Как будут запрещать апартаменты и кому это выгодно?
- Перелом тренда: в 2020 году на частные дома выросли спрос и цены
Барвиха. Кто живет в самой престижной деревне страны и что за дома продаются в ней?
Подписывайтесь на наш Дзен-канал МИР КВАРТИР, чтобы не пропустить важное в недвижимости
«Река, озеро, красивый лес»: спрос на загородную недвижимость в пандемию вырос на 30-50%
Весенний всплеск спроса на загородную недвижимость не был единичным. «С января по октябрь спрос на приобретение загородной недвижимости в Московской области увеличился на 98%.
В октябре в годовом выражении были зафиксированы еще более высокие темпы роста — 107% в Московском регионе и 48% по России», — рассказывает Дмитрий Алексеев, руководитель направления первичной недвижимости в «Авито Недвижимости». Риелторы заявляют более скромные цифры.
«В среднем за 10 месяцев этого года спрос на вторичном рынке был выше на 30%, чем за тот же период 2019 года», — отмечает Владимир Яхонтов, управляющий партнер «МИЭЛЬ-Загородная недвижимость».
Агентство элитной недвижимости Vesco Realty отмечает, что количество обращений в бюджете до 40 млн рублей выросло на 48% за январь-октябрь (в бюджете свыше 40 млн изменений не произошло).
Первый всплеск спроса на жилье за городом случился в марте.
По словам Ольги Магилиной, заместителя генерального директора fee-девелоперской компании «KASKAD Недвижимость», покупателей на рынок привели два события — колебания курсов валют, последовавшие за падением цены нефти, и новость о скором введении налога на вклады физлиц свыше 1 млн рублей.
В апреле ажиотаж продолжился уже из-за изоляции, но в середине месяца все пошло на спад — покупатели «замерли» в ожидании дальнейших событий. Май-июль были умеренными, а с июля, по словам Магилиной, начался «сильный рост, достигший апогея в сентябре-октябре».
Большинство людей за городом ищут готовые к проживанию коттеджи на одну семью. «Наиболее востребованное «среднее» — это дом 120-150 м, участок 10-12 соток, все новое, ухоженное, никаких старомодных ремонтов. Минимальное количество дополнительных вложений, в идеале — «заезжай и живи».
Обязательно хороший подъезд, все сети (электричество, хорошо если газ, септик, скважина). Очень желательны какие-то природные особенности (река, озеро, красивый лес)», — рассказывает Яхонтов.
По его словам, людям также важно наличие интернета, возможность быстро доехать скорой помощи и чтобы дом входил в зону доставки продовольственных товаров.
По данным ЦИАН, за последние 12 месяцев цены прибавили в среднем 8%. «Если год назад типичный коттедж в Подмосковье стоил 11,9 млн рублей, то сейчас ровно на 1 млн больше — 12,9 млн рублей», — говорит Алексей Попов, главный эксперт аналитического центра ЦИАН.
По словам Алексеева из «Авито Недвижимости», в третьем квартале средняя цена загородных объектов недвижимости в Подмосковье выросла на 18% к аналогичному периоду прошлого года: наиболее впечатляющие темпы роста — 39% — продемонстрировали цены на загородные коттеджи.
Риелторы приводят немного другие данные по ценам. «Максимум — на 5% с января в рублях. Важно помнить, что есть цена предложения и цена сделки.
Цена предложения сильно выросла к лету, но цена сделки была примерно на прошлогоднем уровне», — утверждает Яхонтов. Все опрошенные участники рынка подтверждают, что стоимость сотки земли снизилась.
Попов отмечает падение на 10% год к году: сейчас средняя цена сотки в Подмосковье до 120 км от МКАД — 369 000 рублей, год назад — 410 000 рублей.
На фоне ажиотажа застройщики ИЖС, как и девелоперы многоэтажных домов, вышли в плюс. Например, компания «KASKAD Недвижимость», один из девелоперов в Подмосковье, за 10 месяцев «в деньгах» заключила на 37% сделок больше, чем за аналогичный период в 2019 году.
«Первое полугодие продемонстрировало некоторый спад по отношению к 2019 году (-12% за период). Но уже третий квартал с лихвой компенсировал эту просадку, показав продажи «в деньгах» выше на 119%, чем за аналогичный период 2019 года. А в сентябре год к году рост этого показателя составил целых 223%», — говорит Магилина.
По словам Яхонтова, выручка продавцов загородной недвижимости в Московском регионе за год выросла в несколько раз.
В последние годы рынок загородной недвижимости стагнировал, проектов выходило немного, нового витка спроса никто не ожидал.
По словам Попова, сейчас почти невозможно найти вариант быстрого переезда из городской квартиры в загородный дом, где будут доступны привычные городские атрибуты — стабильно работающее электричество, газ, вода, дорога с твердым покрытием «до калитки». «Таких объектов немного, а те, что есть, стоят дорого, — говорит эксперт.
— Переехать из типовой столичной квартиры можно лишь в Среднее Подмосковье, в зону от 20 до 60 км от МКАД, причем без учета затрат на обустройство, которые для загородной жизни гораздо выше, чем для квартиры». «Новых идей нет, масса предложения — устаревшие дома.
Это обусловлено тем, что загородная недвижимость — объект не первой необходимости, и самое активное развитие этого сегмента приходится на время, когда у населения есть свободные средства. А последний такой период — это, по сути, «тучные двухтысячные» и в меньшей степени годы до 2014-2015», — рассуждает Яхонтов.
Нестабильная экономическая ситуация, сокращение реальных доходов населения и колебания курса валют заставили девелоперов отложить планы по инвестированию в новые проекты и сосредоточиться на «нереализованных остатках»
По данным «ИНКОМ-Недвижимость», на рынке первичного жилья предложение уменьшилось на 15% в период с января по октябрь к аналогичному периоду прошлого года, на вторичном — на 47%.
По словам Яхонтова, с января по октябрь обращений «продать загородную недвижимость» в Подмосковье поступило на 24% меньше, чем за тот же период 2019 года.
Многие собственники сняли лоты с продаж и использовали загородные дома для собственного проживания в пандемию.
«С января по октябрь на рынок практически не выходило новых проектов. Девелоперы оказались совершенно не готовы к событиям этого года и взрывному росту спроса», — отмечает Магилина.
«Нестабильная экономическая ситуация, сокращение реальных доходов населения и колебания курса валют заставили девелоперов отложить планы по инвестированию в новые проекты и сосредоточиться на «нереализованных остатках».
«Кроме того, штрафы за срыв сроков по договорам долевого участия были отменены до конца года, что предоставило девелоперам определенную свободу в принятии решений», — считает Алексеев.
Однако привлекательность рынка не осталась незамеченной инвесторами и потенциально «новыми девелоперами».
По словам Аверьянова, Vesco Consulting получил «шквал заявок» на разработку концепций коттеджных поселков в Подмосковье за последние несколько месяцев.
«Запросы на консалтинг поступали как от застройщиков, реализующих загородные поселки ранее, так и от специализирующихся на квартирном жилье, в том числе за пределами Московского региона», — подтверждает Олег Михайлик, директор департамента загородной недвижимости Knight Frank.
В марте Минстрой представил программу развития индивидуального жилищного строительства (ИЖС), согласно которой из федерального бюджета на 2020-2024 годы должно быть выделено 137,7 млрд рублей.
Деньги должны пойти на расширение площади земельных участков, строительство инфраструктуры, привлечение застройщиков, готовых строить частные дома по проектам комплексного освоения территорий с применением эскроу-счетов и проектного финансирования, а также создание доступного продукта по ипотеке на ИЖС.
«Вывести загородный рынок на другой уровень сможет только государственное вмешательство, а именно работающее проектное финансирование, регулирование и гарантии по законопроектам, доступная ипотека на готовое жилье и развитие программ ипотечного финансирования строительства домов», — одобряет программу Аверьянов.
«Оно [загородное жилье] должно стать конкурентным городскому по таким параметрам, как инфраструктура и качество. В соответствии с госпрограммой эти задачи поможет решить индустриализация ИЖС и привлечение крупных застройщиков для комплексного освоения территорий.
Но на раскручивание этого маховика понадобится несколько лет», — говорит Дмитрий Алексеев из «Авито Недвижимости».
Другие участники рынка считают, что реформы могут сделать только хуже. «Перевод ИЖС на эскроу — это утопия. На сегодняшний день никто не мешает продавать инвестконтракты, подряды и т. п.», — говорит Яхонтов.
По словам Таганова, переход на систему эскроу сильно затруднил работу рынка таунхаусов и малоэтажных домов — «из-за законодательных нововведений в 2019 году с лета прошлого года с проектами таунхаусов [девелоперы] просто не выходят». То же самое может случится и с застройщикам ИЖС, считает он.
«В настоящий момент переход ИЖС на счета эскроу скорее усложняет рост темпов строительства. Однако со временем в комплексе с другими запланированными мерами данный шаг должен способствовать достижению поставленной цели», — убежден Алексеев.
Даже если госбанки профинансируют ускоренное строительство, не выдержат сети и инфраструктура, заявляет Яхонтов. «Обеспечить сети в таком количестве и за такой короткий срок нереально, — говорит он.
— Я не вижу тенденции к переселению граждан в загородное жилье на ПМЖ. Для этого нужно развивать инфраструктуру на местах, а этого нигде, кроме Новой Москвы, не происходит.
Дороги, больницы, школы — уровень почти везде довольно низкий».
Какая загородная недвижимость уйдет в прошлое в 2021 году?
Опубликовано :13.12.2020
«РБК Недвижимость» вместе с экспертами по загородному рынку жилья выбрала несколько вариантов домов, которые будет сложно продать в 2021 году.
Пандемия в этом году подогрела интерес к загородному жилью. В отдельные месяцы риелторы отмечали рекордный рост спроса на покупку и аренду домов и дач. Одновременно с общим ростом интереса изменились и требования покупателей к загородным объектам.
Люди предпочитают компактные коттеджи и дома с функциональными планировками. В прошлое уходят дома-замки, низкой популярностью пользуются объекты в плохо организованных поселках.
На какие загородные дома будет сложно найти покупателя в 2021 году?
Нефункциональные планировки и дома без отделки
Как и покупатели городских квартир, будущие владельцы загородных домов щепетильны в вопросе планировок домов и отделки. Сейчас востребованными стали дома с разделением гостевой и личной зон — когда одна гостевая спальня находится на первом этаже, а остальные, хозяйские, — на втором. Одновременно растет спрос на дома с организованными кабинетами для удаленной работы.
«В то же время клиенты неохотно рассматривают большие площади с «лишними» комнатами — под кинотеатры, бильярд, в элитном классе — даже бассейн. Большинство предпочитают ходить в фитнес-центр, поскольку обслуживание собственного бассейна — это немалые расходы», — отметила главный эксперт аналитического центра ЦИАН Виктория Кирюхина.
Популярность теряют загородные дома без отделки: покупатели предпочитают выбирать жилье с ремонтом от застройщика, а не тратить еще несколько миллионов рублей на обустройство.
В ближайшие годы эта тенденция усилится: на рынок будет выходить больше готовых коробочных решений, прогнозируют эксперты.
По данным «Миэль», звонков на покупку домов без отделки от застройщика почти нет, поскольку такой дом требует дополнительных вложений и тщательной строительной экспертизы.
Дома-замки
В последнее время спрос на слишком большие дома снижается, и 2021 год в этом плане не станет исключением. Четырехэтажные замки, которые были на пике популярности в начале нулевых, родовые имения с десятками комнат, домами для персонала сейчас находят покупателя все реже.
По мнению экспертов, оптимальным является площадь дома в 100–200 кв. м. «У нас сформировалось общество рационального потребления, дома площадью от 1,5 тыс. кв.
м на больших участках уже не пользуются спросом и эта тенденция сохранится», — полагает директор департамента загородной недвижимости Knight Frank Олег Михайлик.
Если раньше пользовались спросом объекты с большими гостиными, спальнями до 40 кв. м, то сейчас интересны компактные планировки, добавила председатель совета директоров сети офисов «Миэль» Марина Толстик.
«Бывают постройки с замковой архитектурой, без ремонта, но их будут покупать только по интересной стоимости, обычно по цене земли. Мы делаем такие дома ликвидными за счет снижения цены.
Иначе срок экспозиции и продажи таких домов будет длительным», — говорит она.
Согласны с коллегами и в компании «Инком-Недвижимость». «По нашим прогнозам, дома большой площадью (от 500 кв. м) без внешней и внутренней отделки окончательно перейдут в разряд неликвидных в 2021 году», — прогнозирует замдиректора департамента загородной недвижимости компании Олег Новосад.
Дома в плохо организованных поселках
2020 год показал, что загородные дома могут использоваться не только как место для летнего отдыха, но и для жизни круглый год. Многие самоизолировались на дачах, а потом продолжали там удаленно работать и учиться. В итоге требования к загородным домам изменились, отметила Виктория Кирюхина.
Во-первых, это касается инфраструктуры: для покупателей важно, чтобы все было в пешей доступности — магазин, аптека и другие объекты. Во-вторых, многие покупатели загородной недвижимости стали обращать внимание на наличие охраняемой территории и организованных общественных зон. Особенно востребованы поселки с детскими садами и школами.
Ожидается, что в 2021 году спрос на дома в поселках с качественной внутренней инфраструктурой, объектами, строящимися в срок, и хорошей транспортной доступностью станет расти, говорит Олег Михайлик из Knight Frank. Низким спрос будет на поселки с неразвитой инфраструктурой и наличием долгостроев, неудобные с точки зрения транспортной доступности.
Дома с высокими коммунальными платежами
Низким спросом уже сейчас пользуются объекты в коттеджных поселках с завышенной стоимостью коммунальных платежей. В следующем году данная тенденция сохранится.
«Как правило, подобная ситуация складывается в маленьких поселках, поскольку основные затраты, среди которых охрана, уборка территории, вывоз мусора ложатся на жильцов небольшого количества домовладений», — объяснил Олег Новосад из «Инком-Недвижимости».
Для покупателей недвижимости за городом важно наличие коммуникаций в самом поселке и его окрестностях. Этот же фактор влияет и на спрос в деревнях или неорганизованных коттеджных застройках. Кроме того, существенно удешевить объект может подъездная дорога — покупателей отталкивает, если она узкая или в плохом состоянии.
Морально устаревшие объекты
Спрос в 2021 году будет стремиться в сторону загородного жилья, которое построено с применением новых технологий и материалов, с панорамным остеклением и функциональными зонированием. А вот дома, построенные более 20 лет назад, станет продать еще сложнее, особенно без существенного дисконта, говорит Олег Новосад.
«Проблематично будет реализовать незавершенные объекты. Так, например, уже залитый фундамент на участке является не плюсом, а обременением, которое отрицательно скажется на стоимости объекта, в итоге цена будет ниже, чем на чистый участок», — добавил эксперт.
Источник — РБК.Недвижимость