«Жилье всегда дорожает и нужно покупать, пока мы опять не подняли цены», — любят повторять застройщики. Недвижимость действительно является одним из способов накопить и сохранить деньги. Похоже, что в этот раз девелоперы перестарались и подняли цены слишком высоко.
По данным сервиса «Домклик», средняя цена на новостройки в Казани за последний месяц не то что не выросла, а даже снизилась – со 132 до 125 тысяч рублей за кв. м.
Эксперты напоминают, что в прошлом году спрос на новостройки был рекордным и застройщики не успевали переписывать ценники. Причиной ажиотажа стали колебания валюты и введение льготной ипотеки. Некоторых застройщиков охватила эйфория, и они продолжили поднимать цены и в этом году. Но ожидания не оправдались.
«На некоторые жилые комплексы цены растут, на другие – снижаются. Некоторые объекты вышли на рынок по завышенным ценам. Сейчас мы видим корректировку по ним. Это очень плохая ситуация, когда цена снижается. Людям сложнее купить сейчас, зная, что квартира подешевеет», — считает директор агентства недвижимости «Флэт» Руслан Хабибрахманов.
Автор фото: Михаил Захаров
В пользу того, что сейчас идет корректировка цен на новостройки говорит тот факт, что с начала года средняя цена квадратного метра хоть и поднялась на 20 тысяч за кв. м, этот рост происходил неравномерно. Посмотрите, кривая на графике движется то вверх, то вниз.
«Инвестиционно привлекательных предложений осталось мало»
Найдем на «Авито» жилые комплексы, которые вышли на рынок недавно. Вот студия в ЖК «Уникум» на Аделя Кутуя от «Унистроя». Ее площадь всего 29,6 кв. м — меньше однокомнатной хрущевки. Квартира фактически состоит из одной комнаты в 19,5 кв. м, крошечных ванной и прихожей. Но стоит она почти 4,7 млн рублей, то есть 158 тысяч рублей за кв. м.
Пример планировки. Источник: avito.ru
Недалеко – тоже по улице Аделя Кутуя – компания ТСИ строит ЖК «Мечта». Похоже, что о квартирах в этих домах многим казанцам остается только мечтать. Стандартная однушка площадью 44,4 кв. м. здесь стоит больше 6 млн рублей, то есть 136 тысяч рублей за кв. м.
ЖК «Мечта». Источник: kazan.cian.ru/zhiloy-kompleks-mechta-kazan-3118088
При этом в «Уникуме» сдачи дома придется ждать до второго квартала 2022 года, в «Мечте» — до первого квартала 2023 года. В обоих комплексах квартиры сдаются в черновой отделке, то есть дополнительно придется раскошелиться на ремонт.
Эксперты называют и другие причины, по которым средняя цена квадратного метра в новостройках скорректировалась.
«На данный момент рост цен замедлился, потому что спрос не такой большой и инвестиционно привлекательных предложений не так много. Их разобрали, вымыли с рынка.
Такой показатель на «Домклик» получился из-за того, что однокомнатных квартир стало меньше, а квадратный метр в двух и трехкомнатных квартирах стоит дешевле. Кроме того, появилось много нового жилья на перифериях.
Предложения с более привлекательной локацией стоили дороже», — отмечает директор агентства недвижимости «Счастливый дом» Анастасия Гизатова.
Цены на вторичку перестали расти
По данным «Домклик», цены на вторичное жилье с начала года плавно росли. Но за последний месяц они практически не изменились и остались на уровне 104 тысяч рублей за кв. м.
Эксперты отмечают, что цены на вторичку по инерции догоняли цены на новостройки. Похоже, что сейчас квартиры перестали дорожать и в этом сегменте.
Автор фото: Рамиль Гали
Участники рынка полагают, что жилая недвижимость снова начнет расти в цене к осени.
«Застройщики, которые завысили, будут ее снижать. Объекты, которые продаются по адекватной цене. Будут дорожать по мере строительства. Людям сложнее определиться , потому что сейчас разброс цен большой. К сентябрю все выровняется и рост продолжится», — прогнозирует Руслан Хабибрахманов.
Рекордный апрель
Говорить о том, насколько изменился спрос на недвижимость за последний месяц рано – Росреестр по РТ еще не опубликовал статистику. Однако есть свежие данные за апрель.
В прошлом месяце вторичка продолжала бить рекорды. В Казани Росреестр зарегистрировал 6 482 сделки купли-продажи на жилые помещения. Это на 40% больше чем в марте и в 5,5 раз больше чем в апреле 2020-го года.
Вероятно, вторичное жилье пользовалось спросом как раз потому, что цены на новостройки стали запредельными.
Получилось так, что в одном и том же комплексе квартира в строящемся и в сданном доме могут стоить одинаково. И многие стали отдавать предпочтение уже готовым квартирам.
Плюс в статистику по вторичке попадают договоры уступки прав требований, когда новостройки продает уже не застройщик, а инвестор.
Ипотека показала двухкратный рост
Впрочем, апрель не разочаровал и застройщиков. В прошлом месяце в Татарстане зарегистрировали почти две тысячи договоров долевого участия (ДДУ). Это почти на 50% больше чем в марте и в апреле прошлого года.
Общий подъем коснулся и ипотеки. По статистике Росреестра, в апреле казанцы брали потеку в два раза чаще чем в марте: зарегистрировано почти 4 тысячи сделок.
Напомним, что некоторые застройщики прямо говорили покупателям, что ипотека скоро подорожает – льготную ставку отменят, а базовые ставки повысятся. Например, « Унистрой» даже запускал рекламу, которая призывала покупать квартиры, пока жилищные кредиты не стали дороже. Впрочем, ипотека действительно начала дорожать. В начале мая «Сбербанк» поднял базовые ставки на 0,4 п.п.
Посткоронавирусный рынок жилья: дешевая ипотека и сумасшедший рост цен
Чем кризис 2020 года отличается от всех предыдущих? Безусловно, у нынешнего есть приставка «корона», нефть пробила дно, в бюджетах всех уровней дыра, население испытало на себе «режим самоизоляции»… Казалось бы, у людей уже нет денег. Однако эксперты рынка недвижимости констатируют, если в 2014 россияне вкладывались в телевизоры в «Эльдорадо», то в 2020 году, как в последний раз, покупают квартиры и загородные дома.
Рынок недвижимости на подъеме
Президент Гильдии риелторов Татарстана Андрей Савельев говорит, что сейчас на рынке недвижимости наблюдаются положительные тенденции, он находится на подъеме и прогнозы достаточно хорошие. С начала годы цены на жилье выросли в среднем на 10-15%.
— Если мы говорим про первичный рынок, то средняя рыночная цена на старте продаж колеблется в районе 90 тысяч рублей за квадратный метр, на стадии окончания строительства — от 100 до 130 тысяч. Разбег большой, потому что разные сегменты и районы. Но в среднем где-то 110 тысяч за квадратный метр на финальной стадии строительства, — говорит Савельев.
На вторичном рынке однокомнатная хрущевка стоит в среднем 2 млн 700 тысяч рублей, двухкомнатная – 3-3,1 млн, однокомнатная ленинградка – в районе 3 млн, двухкомнатная – 3,5 млн рублей. Улучшенные однокомнатные начинаются от 3 млн 800 тысяч, двухкомнатные – от 5 млн и выше.
По мнению эксперта, одним из главных факторов, повлиявших на спрос и цены, стало снижение ставок по ипотеке. Появилась не только льготная ипотека на новостройки, снижение ключевой ставки привело и к снижению ставок по обыкновенной коммерческой ипотеке. Сейчас она колеблется в районе 8,5%.
— Если первый фактор привел к увеличению спроса, то второй фактор – введение эскроу-счетов — привел к увеличению себестоимости строительства. У застройщиков появились дополнительные расходы на обслуживание этих счетов. Соответственно, они были вынуждены поднять цены на первичном рынке, — продолжает он.
Кроме того, сыграла ситуация с режимом самоизоляции. Отложенный спрос выстрелил в июне-июле. Например, на загородную недвижимость спрос вырос значительно, что привело к росту цен примерно на 30%.
— Также можно отметить, что все эти факторы привели как к росту спроса, так и росту цен практически во всех сегментах рынка недвижимости, за исключением коммерческой. Коммерческая недвижимость в начале пандемии сильно просела и так до сих пор и не восстановилась. Средняя цена осталась без изменений, — замечает Савельев.
Собеседник отмечает еще одну особенность: по спросу первичка немного перевешивает вторичку, поскольку из-за снижения ключевой ставки упали проценты по вкладам. Банки предлагают порядка 3-4% годовых, что ниже инфляции.
— Ряд граждан перебежал из такого инструмента сохранения денег, как вклады, в недвижимость, потому что сейчас недвижимость более защищена из-за эскроу-счетов: меньше рисков, что дольщика обманут и он потеряет свои деньги. Поэтому многие перебежали в этот сегмент. Кроме того, он дает доходность выше, чем вклады, — объяснил он.
Савельев считает, что осенью тенденция к росту продолжится и цены поднимутся еще на 10-15%.
Спрос выше, чем в 2019 году
Директор агентства недвижимости «Этажи Казань» Марат Галлямов дает другие цифры по квадратному метру. По его словам, с начала года по новостройкам цены выросли на 8%, на вторичном рынке — на 4%. По его словам, цена за кв. м.
в однокомнатной квартире на первичном рынке составляет 89 597 рублей, на вторичном — 87 945 рублей; в двухкомнатной — 81 766 рублей на первичном рынке и 80 991 рубль на вторичном.
Дешевле всего квадратный метр стоит в трешках: 75 954 рубля и 79 187 рублей на первичном и вторичном соответственно.
Рост цен, по словам спикера, вызван увеличением спроса из-за постпандемийного переосмысления населением инвестиционных каналов в пользу недвижимости и снижением ипотечных ставок.
Спрос на новостройки ожидаемо снизился в апреле и резко вырос в мае, сразу после объявления льготной ипотеки. Прирост с мая по август ежемесячно составлял от 15 до 30%. Галлямов отмечает, что спрос на новостройки с апреля к августу вырос в три раза. Спрос на вторичку в апреле упал вдвое по отношению к марту, но уже в июне восстановился.
— Вторичка растет не менее активно новостроек – количество заявок в нашей компании в августе в три раза больше, чем в апреле, и на 40% больше, чем в августе 2019 года, — говорит директор компании «Этажи Казань». — В целом мы отмечаем спрос на недвижимость даже выше, чем в прошлом году.
Спикер считает, что рынок новостроек будет расти как минимум до 1 ноября: вторичка традиционно растет от месяца к месяцу с августа по декабрь. А слухи о снижении цен на квартиры останутся слухами.
«Два года назад мы и не могли представить квадратный метр за 100 тысяч»
Руководитель агентства недвижимости «Счастливый дом» Анастасия Гизатова в свою очередь замечает, что цены выросли не по всем сегментам рынка.
Если брать однокомнатную квартиру в новостройке, то цены выросли даже до 20%, но не на все. Например, на крупногабаритные однокомнатные квартиры цены не поднялись вообще.
Подорожание квадратного метра коснулось исключительно бюджетных, эконом-вариантов как по первичке, так и по вторичке, замечает она.
— Два года назад мы не могли себе представить, что квадратный метр в Казани перешагнет отметку в 100 тысяч рублей в части бюджетных квартир и не находящихся в Вахитовском районе. Теперь мы перешагнули эту отметку, — добавила Гизатова.
Причин роста цен, по ее мнению, несколько. Введение эксроу-счетов было главной причиной в прошлом году. В этом году на первое место собеседница ставит снижение ставок по ипотеке в новостройках. Ставки в 6% еще не было. Второе – слухи о деноминации и девальвации рубля.
Многие стали снимать деньги со счетов и побежали вкладываться в недвижимость. Третье – информационные вбросы о том, что цены вырастут еще на 20%. Все это вместе с отложенным спросом, который возник из-за режима самоизоляции, повлекло за собой рост цен на недвижимость.
— Динамика спроса на первичку и вторичку достаточно хорошая. Мы однозначно обгоняем показатели 2019 года, но не всегда дотягиваем до показателей 2018-го, — говорит она.
Гизатова отмечает спрос не только на загородную недвижимость в части земельных участков, но и на коммерческую. По ее словам, 2020 год по сравнению с 2019-м стал даже рекордсменом. И осенью спрос сохранится.
«После дикого роста в 2020 году, сейчас цены на недвижимость в Казани стоят на месте»
Рост цен в 2020 году на жилую недвижимость в Казани, по оценкам экспертов, составил порядка 20—25%
Цены на квартиры в коттеджи в Казани выросли в прошлом году в среднем на четверть. При этом новостройки дорожали быстрее, чем объекты на вторичном рынке.
Сейчас же цены на недвижимость «замерли в ожидании», констатируют опрошенные «Реальным временем» эксперты рынка.
Как начался 2021 год на рыке недвижимости Казани и чего ждать тем, кто намерен приобрести квартиру или дом в 2021 году — в нашем материале.
2020 год для рынка недвижимости оказался непростым: с одной стороны в период жестких ограничительных мер у людей снизились доходы, с другой стороны — государство стимулировало и граждан, и бизнес низкими кредитными ставками.
По данным агентства недвижимости «Флэт», в 2021 году жители Казани стали предпочитать новостройкам вторичное жилье. За январь — февраль 2020 года через агентство было совершено 84 сделки по новостройкам, в этом году — 72 за тот же период.
За этот же период новых владельцев обрела 441 квартира на вторичном рынке, против 297 в 2020 году.
Цена за квадратный метр на вторичном рынке в республике выросла на 8—12 тысяч рублей за год, на новостройки цена поднялась на 25—35 тысяч. По оценкам Антонины Дарчиновой, эксперта по рынку недвижимости, средняя стоимость квадратного метра на новостройки в Казани достигла уровня в 105 тыс. рублей за квадратный метр.
— Для сравнения, если взять все сделки по новостройкам в 2020 году, то мы получим среднюю стоимость в районе 85 тыс. рублей за кв. метр, . Думаю, дальше цены с такой скоростью расти уже не будут, — полагает она. Цены на вторичное жилье, по оценке Дарчиновой, тоже выросли вслед за новостройками и сейчас в среднем составляют 95 тыс. рублей за квадратный метр.
«После дикого роста в 2020 году сейчас цены пока стоят на месте» — описывает свое видение ситуации президент гильдии риелторов Татарстана Андрей Савельев. По его оценке, на «первичку» в 2020 году цены поднялись примерно на 15—20% Цены на «вторичку», по его мнению, в прошлом году поднялись на 10—15%, с начала 2021 года — еще на 3—5%.
Марат Галлямов, директор филиала федеральной риелторской компании «Этажи», считает, что резкий рост цен имел место и в этом году: на первичном рынке однокомнатные подорожали на 8%, «двушки» и «трешки» — в пределах 4%. В целом за 2020 год был рост порядка 20—25%, полагает Галлямов
— Вторичное жилье тянется за новостройками. В целом за год был рост, 15—18%. Застройщики воспользовались свои правом на субсидированную ипотеку, у «вторички» такого права не было. Цена «вторички» — цена рынка, это честная цена, а у новостроек она нечестная» — заключил Марат Галлямов.
Почему миллениалы покупают маленькие квартиры
По мнению специалистов АН «ФЛЭТ» покупатели в этом году делают выбор в сторону готового жилья. Интерес граждан к вторичному рынку обусловлен еще большим ростом цен на новостройки.
Еще опрошенные «Реальным временем» эксперты констатируют падение на рынке арендуемой недвижимости — с января по февраль текущего года спрос упал на 22%, при том что в январе фактически сделки не заключались 10 дней.
Антонина Дарчинова считает высокие цены на новостройки новой реальностью рынка. «Новые проекты уже реализуются исключительно по системе эскроу-счетов. Это приводит к тому, что застройщику не выгодно больше предлагать сниженные цены на этапе котлована. Также затруднено получение разрешительной документации. Все это приводит к общему росту цен», — полагает она.
В новых проекта средняя площадь квартиры будет ниже, полагает Антонина Дарчинова, — это связано с желаниям предложить продукт по вменяемой цене лота при текущих высоких ценах за квадратный метр: «Но девелопмент в плане продукта — довольно инерционный бизнес. Текущие здания проектировались около года назад, и если посмотреть текущую экспозицию, она несильно отличается от прошлого года по средней площади квартиры».
Если говорить о покупателе, то, по мнению Антонины Дарчиновой, миллениалы давно уже плотно оккупировали рынок:
— Ведь это люди до 40 лет, очень активная сейчас часть аудитории.
Именно они задают тренд на снижение общей площади квартиры, оптимизацию планировок, но увеличение значимости общественных пространств, дополнительного сервиса от застройщиков.
В гендерном плане женщины продолжают быть лидерами по владению недвижимостью, хотя среди лиц принимающих решение это распределение (субъективно) около 50/50.
«Это не год новостроек будет, год загородной недвижимости»
Говоря о трендах на рынке недвижимости, Андрей Савельев считает, что сейчас все показатели сократились по сравнению с 2020 годом — однако он говорит об этом не как о падении, а как о «возвращении в нормальное русло».
Рассуждая о целях покупки жилья, Андрей Савельев резюмировал, что сейчас примерно половина покупателей приобретает недвижимость для проживания и еще половина — как инвестицию. В 2020 г. пропорции были немного иными — 65% на 35% в пользу инвестиций. Порядка 65—70% сделок идет в ипотеку, добавляет Марат Галлямов.
«Инвесторы сократились, они сидят в ожидании. Те, кто берут сейчас, в большинстве берут для себя. В целях инвестиций Казань неинтересный город», — считает Галлямов. Кроме того, он, как и другие эксперты, отмечает спрос на индивидуальное жилье, которое обрело популярность в период локдауна.
— Число посещений загородной недвижимости на нашем сайте, как и запросов, в три раза больше, чем в прошлом году. Это не связано с началом сезона. Люди сделали выводы с прошлого года. В этом году, мы считаем, что будет бум загородной недвижимости. Это связано с тем, что новостройка подорожала на 24%. Аппетиты у наших застройщиков неимоверные, они задрали цены на новостройки. За эти деньги можно уже купить дом. Единственный «минус» — это некая отдаленность от города, что пока сдерживает огромный поток людей. Это не год новостроек будет, год загородной недвижимости», — резюмирует Галлямов. АналитикаНедвижимость Татарстан
Дальше — больше?.. Почему в Казани взбесились цены на жилье
Дикий рост цен на жилье произошел в Казани с конца прошлого года. Скачок спровоцировали события «пандемийного» 2020-го: сначала люди бросились скупать квартиры в новостройках, соблазнившись льготными ипотечными ставками. Потом, напуганные слухами о девальвации рубля, сняли банковские вклады и начали хватать вторичку. Результат, как говорится, налицо — квартиры подорожали на 20 — 40%. По оценкам экспертов «ВК», сейчас цены на недвижимость устаканятся, потому что дальше расти им просто некуда. Однако на снижение рассчитывать не приходится.
Осенью «ВК» писала, как оживился рынок недвижимости в Казани после депрессивной «пандемийной» весны 2020-го. Риелторы фиксировали бурный рост продаж недвижимости и начавшийся рост цен на нее. Хотя, казалось бы, серьезных оснований для подорожания не было — на дворе кризис, доходы у людей упали, кто-то и вовсе остался без работы, какая уж тут ипотека…
— Падение рубля в начале эпидемии коронавируса и введение льготной ипотеки на новостройки спровоцировали первую волну спроса на недвижимость, — напомнила прошлогодние события директор агентства недвижимости «Счастливый дом» Анастасия Гизатова.
— Это был инвестиционный спрос — квартиры покупали не для того, чтобы в них жить, а чтобы сохранить свои накопления. В это время цены выросли, так сказать, авансом, необоснованно. Потом пошла паника: люди увидели, что квартиры дорожают, к тому же представители власти, тот же минстрой, подтверждали, что рост будет продолжаться.
Это породило вторую волну спроса: люди ринулись покупать уже подорожавшее жилье, думая, что дальше будет хуже. А потом возникли объективные причины — возросли издержки застройщиков: подорожали материалы, рабочая сила, ГСМ…
Когда застройщики стали задирать цены, покупатели переключились на вторичное жилье и оно тоже стало дорожать, ведь цены на вторичку всегда неразрывно связаны с ценами в новостройках. Кстати, в последние месяцы берут в основном вторичку, потому что популярные однокомнатные в новостройках закончились.
В итоге, по словам Гизатовой, за год квартиры и на вторичном рынке, и в новостройках подорожали минимум на 20%, причем во всех районах города. Подорожание коснулось и Куюков, жителям которых сам мэр Казани гарантировал ад из-за отсутствия дорог и инфраструктуры. Но люди, невзирая на все проблемы, как брали жилье в Пестречинском районе, так и берут.
— Там же изначально цена была ниже не потому, что это Куюки, а потому, что дома построены из более дешевых материалов, — пояснила директор АН «Счастливый дом».
— В среднем по городу цена за квадратный метр на данный момент составляет 100 тыс. рублей. Сейчас рост остановился, я думаю, что больше жилье дорожать не будет, потому что люди не готовы столько платить.
Но и снижения цен ждать не стоит, особенно на ходовые однокомнатные и двухкомнатные квартиры небольшой площади.
По оценкам руководителя агентства недвижимости «Флэт» Руслана Хабибрахманова, с начала 2020-го недвижимость в Казани подорожала на 30 — 40%.
— Только в этом году цены выросли на 5 — 10%. Сейчас на рынке предложений уже не так много, они сократились наполовину и по вторичке, и по новостройкам — все разобрали, но спрос все еще есть, и это поддерживает цены на нынешнем уровне, — пояснил он. — Сейчас Центробанк поднимает ставки на ипотеку, люди стараются успеть взять жилье.
Хабибрахманов также отметил, что покупатели сейчас переключились на вторичное жилье: если в январе — феврале 2020 года через агентство купили 297 квартир на вторичном рынке, то за два месяца этого года — 441. Сделок с новыми квартирами за тот же период, наоборот, стало меньше: 72 против 84.
— Рассчитывать на то, что квартиры подешевеют, думаю, не приходится, — считает директор АН «Флэт». — Разве что в определенных ЖК, которые неоправданно задрали цены. Например, в новостройках на Аделя Кутуя цена за «квадрат» доходит до 150 тыс. рублей со сроком сдачи более чем через год.
— Казань по итогам 2020 года стала лидером в России по росту цен на квартиры в новостройках, что в общем-то говорит о том, что у нас неплохая экономическая ситуация: в Казани оказалось довольно много кредитоспособных людей, которым банки выдали ипотечные кредиты.
Ведь там, где ситуация совсем плохая, банки просто не выдают кредиты, — с оптимизмом, равно как и Ильсур Метшин, взглянул на ситуацию на рынке недвижимости доктор экономических наук, профессор КФУ Игорь Кох.
— Люди, которые первыми взяли дешевые ипотечные кредиты, выиграли по деньгам, но поспособствовали росту цен на недвижимость.
Для остальных снижение процентов по ипотеке было уже нивелировано повышением стоимости жилья — они получили в общем-то то же самое, просто заплатили меньше банку, но больше застройщику.
Из-за огромного числа выданных в прошлом году ипотечных кредитов, считает экономист, скоро можно ожидать роста числа неплательщиков. Но, по словам Игоря Коха, их число не будет настолько катастрофичным, чтобы вызвать обвал экономики. К тому же банки уже принимают превентивные меры.
— ЦБ повысил ключевую процентную ставку и, скорее всего, в этом году еще повысит. Значит, ипотечные кредиты станут дороже и их, соответственно, станет меньше, — прогнозирует Кох.
— Это должно выровнять ситуацию, потому что низкие ставки по ипотеке уже к концу прошлого года стали сказываться на общей инфляции.
Конечно, к прошлогодней стоимости квартир мы не вернемся, потому что падение спроса не будет настолько обвальным, чтобы цены пошли вниз. Но на приостановку роста вполне можно рассчитывать.
Недвижимая сделка. Почему растут цены на квартиры в Казани?
И остановятся ли они когда-нибудь?
Казань стала одним из лидеров среди российских городов по росту стоимости вторичного жилья. За три года цены на вторичку в столице Татарстана выросли на 45,9% – до 95,9 тыс. рублей за «квадрат».
Однако цены растут по всей стране, а искусственный интеллект предсказывает их падение только к концу года.
Почему так происходит? Мы разобрали все причины, прогнозы и факты о том, почему растут цены на жилье и что с ними будет дальше.
Факты
• Сегодня средняя стоимость жилья на вторичном рынке в столице РТ колеблется от 80 до 100 тысяч рублей. Чем больше площадь квартиры, тем меньше обычно стоимость квадратного метра.
«Если мы говорим про первичный рынок, то тут цены колеблются от 100 до 140 тысяч рублей, в зависимости от района и степени строительства. Стоимость стартует обычно где-то в районе 100-105 тысяч рублей, и на финальном этапе сдачи дома в эксплуатацию достигает 130 тысяч рублей», – рассказал президент Гильдии риэлторов РТ Андрей Савельев.
• Более того, в Татарстане сложилась беспрецедентная ситуация: квадратные метры в жилом доме намного дешевле, чем те же метры в квартире, хотя по всей стране ровно наоборот – загородная недвижимость всегда дороже квартир. В Казани же сейчас можно продать двух- трехкомнатную квартиру и на эти деньги без доплаты купить дом.
• Кроме того, на рынке недвижимости Татарстана сформировалась и другая тенденция. Если раньше, несколько лет назад, застройщики сдавали жилье увеличенного метража, вразрез с хрущевскими и ленинградскими застройками, теперь за те же самые деньги строители делают меньший метраж. Чтобы хотя бы визуально цена не отпугивала потенциального покупателя.
Топ-5 самых дорогих квартир в Казани: от Ренессанса до голых стен
Причины
Цены на недвижимость продолжают расти едва ли не в геометрической прогрессии. Только в 2020-м их средний прирост составил от 11 до 48% – за первичку, и от 8 до 16% – за вторичное жилье. Таковы данные Росстата. Эксперты уверяют – дело в том, что в основу увеличения цен легли сразу несколько факторов разом, отсюда и получился синергетический эффект:
- Эскроу-счета. Изначально рост цен на рынке недвижимости Татарстана, по данным наших экспертов, спровоцировало именно введение программы эскроу-счетов. Ее ввели в 2019-м году, чтобы бороться с проблемой обманутых дольщиков. Схема проста: в банке открывается специальный счет, куда будущие обладатели недвижимости вносят деньги. Вот только получит их застройщик лишь в том случае, если сдаст жилье в эксплуатацию. Однако не у всех строителей есть возможность возводить недвижимость на свои деньги или найти инвесторов, а кредитование через банк ведет к удорожанию себестоимости: таким образом, банковские проценты автоматически отражаются в стоимости жилья.
- Вездесущий коронавирус. В разгар пандемии было непонятно, что будет завтра, и люди стали вкладывать деньги в недвижимость. На этом фоне выросла доля и инвестиционных сделок. Многие покупали квартиру в ипотеку и сдавали ее в аренду, таким образом, уже арендатор «отбивал» им ежемесячный платеж.
- Резкий рост спроса. Благодаря рекордно низкой ставке по ипотеке (она составляла 6,5%), в стране резко вырос спрос на недвижимость с привлечением заемных средств. По данным вице-премьера РФ Марата Хуснуллина, в стране примерно за год было выдано около 500 тысяч кредитов.
«Например, однокомнатная квартира на первичном рынке в прошлом году стоила в среднем 2,5 млн рублей. Первоначальный взнос, необходимый для того, чтобы взять такую в ипотеку, составляет около 500 тысяч рублей.
Материнский капитал – 483 тысячи рублей – теперь дают за первого ребёнка, и его можно использовать как первоначальный взнос. Человеку достаточно иметь наличных средств 50 тысяч и купить квартиру. И все побежали.
Вырос спрос, выросли и цены», – пояснил Андрей Савельев.
5. Рост себестоимости строительства. По данным наших экспертов, в три раза подорожал металл, в два раза – древесина. Стройматериалы выросли в цене, а вслед за ними – и квартиры. Сюда же можно добавить фактор подорожания рабочей силы. Из-за коронавируса большая часть рабочих-мигрантов вернулась на родину, а именно такая рабочая сила была наиболее выгодна строительной сфере.
«Мигрант работает по 12 часов на стройке за 30-40 тысяч, максимум – 50 тысяч рублей. Наши люди не готовы работать по 12 часов в день за 50 тысяч рублей. А они готовы. Они за счет этого себестоимость [строительства] снижают.
В себестоимости строительства себестоимость зарплаты составляет от 25% до 50%. Если сейчас рабочая сила подорожала на 50% – это минимум 12% подорожания строительства.
За все это заплатит потребитель», – отметил в интервью Тине Канделаки вице-премьер РФ Марат Хуснуллин.
Прогнозы
В первые месяцы лета спрос на недвижимость традиционно проседает и возобновляется лишь ближе к августу-сентябрю. Речь идет о падении спроса едва ли не на 30%. Именно в это время жилье можно купить с максимальной скидкой и даже попробовать поторговаться с продавцом.
Однако есть и другой нюанс: с 1 июля этого года указом президента РФ Владимира Путина решено продлить программу льготной ипотеки с незначительным увеличением ставки – до 7% (против 6,5% ранее). Главное опасение многих – не поднимет ли это цены на недвижимость вновь? Однако опрошенные нами эксперты уверяют, что дальше просто некуда.
«В Татарстане такого не случится. Уже в прошлом году был слишком большой рост, расти дальше некуда. А на количество сделок, на снижение того количества населения, которое не может позволить себе купить, это скажется. Возможность купить жильё появится у большего количества населения», – заявил Андрей Савельев.
«Цены уже повысились, и получается, что все рекорды по ценообразованию побиты и достигнуты. Программа льготной ипотеки однозначно приведет к тому, что будет стагнация.
По количеству сделок в июле увидим снижение до 40% по активности по сравнению с предыдущими периодами, на рынке появятся предложения от инвесторов, которые будут вынуждены продавать.
И по-прежнему будем наблюдать дефицит проектов от застройщиков, по крайней мере до начала следующего года», – уверена руководитель агентства недвижимости Анастасия Гиззатова.
Те, кто собирается «запрыгнуть в последний вагон» и купить квартиру в оставшиеся дни июня еще по старой ставке, опасаются: не воспользуются ли ситуацией продавцы недвижимости.
«Ценообразование идет от продавца или застройщика. Застройщики однозначно воспользуются. Если будет спрос, цены будут скорректированы. Поэтому, если вы выбираете какую-то квартиру, стоит поторопиться.
Инвестиционный спрос, а спрос сейчас в основном инвестиционный, сконцентрирован в малогабаритных квартирах – одно и двух комнатных. Трехкомнатные интересуют только покупателей, которые улучшают свои жилищные условия.
Такие квартиры пользуются меньшим спросом, и динамики цен на них ждать не стоит. Можно не торопиться», – рекомендует Гиззатова.
Федеральные же аналитики считают, что рынок недвижимости наконец просядет лишь к ноябрю. При помощи искусственного интеллекта IT-специалисты высчитали, что к концу года ориентиры сменятся, а цены потихоньку поползут вниз, и можно будет получить скидку в размере до 15%.
«Ноябрь 2021 года станет концом «рынка продавца» и началом «рынка покупателя». После этого цены на недвижимость еще какое-то время будут держаться на прежнем уровне — в режиме ожидания. Затем, еще через 4-5 месяцев, собственники пересмотрят свои цены на квартиры и пойдут на уступки», — отметил основатель IT-компании Realiste Алексей Гальцев в интервью федеральным СМИ.
- Таким образом, есть шансы, что рыночная цена на недвижимость в некоторых крупных городах опустится на 30% в срок от ноября 2021 до ноября 2022 года.
- Автор статьи: Дарья Петрова
Реклама
Недвижимость Татарстана: рост цен и падение спроса
Цены на квартиры растут как на первичном, так и на вторичном рынке. Несмотря на снижение ипотечных ставок, число выданных кредитов снижается. Inkazan выяснил, какое жилье предпочитают покупать в Татарстане, стоит ли ожидать роста стоимости квадратного метра, и почему падение спроса на квартиры неизбежно.
За прошедший год цены на недвижимость на вторичном рынке жилья в Татарстане выросли на 14,13% до более чем 47 тысяч рублей. Это самый высокий показатель в России, следует из исследования «Авито Недвижимости». В среднем по России квадратный метр стоит 65,4 тысячи рублей. Это максимум с середины 2015 года.
Глава Гильдии риэлторов Татарстана Андрей Савельев заявил Inkazan, что в прошлом году средняя стоимость на первичном рынке в Казани составляла 70 тысяч за квадратный метр. «Рост действительно был в этом году в два этапа. Один этап был в феврале-марте, когда выросла вторичка в среднем на 10-15%. И был еще скачок в июле — это первичка, тоже 10-15%», — сказал он.
Андрей Савельев
Бизнес Online
Исследование того же «Авито» показало, что Татарстан занял второе место в России по росту стоимости квадратного метра в новостройках, уступив только Ленинградской области. Цена за квадрат в республике выросла с 49,5 в третьем квартале прошлого года до 57,6 тысячи рублей в третьем квартале текущего года.
По словам главы агентства недвижимости «Счастливый дом Анастасии Гиззатовой, квадратный метр подорожал не во всех квартирах. «Это не коснулось крупногабаритного жилья — трехкомнатных квартир и двухкомнатных свыше 70 квадратов. Подорожали однокомнатные квартиры и небольшие двухкомнатные», — заявила она Inkazan.
Анастасия Гиззатова
Бизнес Online
Тенденция удорожания жилья актуальна для всей страны. В начале сентября стало известно, что Россия поднялась с 46 на 19 место в мировом рейтинге по росту цен на жилье. Исследование Global House Price Index показало, что во всем мире рост цен на жилье замедляется, увеличение стоимости в России эксперты связали с переходом к эскроу-счетам.
Старший аналитик ИАЦ «Альпари» Анна Бодрова считает, что сегодня цены на жилье все-таки завышены – «сказываются экономически спокойные для девелопмента годы, но могут чуть снижаться в ближайшем будущем». По ее мнению, человеку со средним доходом все также сложно купить недвижимость из-за низкой зарплаты или невозможности подтвердить доходы.
«В дальнейшем мы не ждем резких скачков в стоимости квадратного метра: покупательная способность населения ограничена, а происходящие на рынке изменения уже отражены в ценах за предыдущие периоды», – заявил руководитель направления вторичной недвижимости и аренды в «Авито Недвижимость» Руслан Закирьянов.
Савельев заявил, что на сегодняшний день цены зафиксировались. Гиззатова уверена: дальнейшая стоимость квадратного метра зависит от спроса, если будет много покупателей – цены повысятся, но пока объективных причин для роста нет. Возможно, жилье подорожает к декабрю-ноябрю, когда наступает новый сезон деловой активности, считает эксперт.
По словам Савельева, процентное соотношение ипотечных кредитов к приобретению недвижимости за наличные в Казани составляет примерно 60-65% к 35-40%. Гиззатова назвала другие цифры – 50% на 50%. Эксперт заявила, что снизилось число ипотечных сделок. За январь-июнь этого года выдали на 19,4% меньше кредитов, чем в тот же период прошлого года.
Сегодня ставки по ипотечным кредитам снижаются вслед за ключевой ставкой Банка России. Займы становятся более доступными для населения, платежеспособность которого все же остается низкой. Аналитик Бодрова считает, что это является сдерживающим фактором для надувания ипотечного «пузыря» впоследствии.
«То, что ставки понизились ниже 9%, — для многих это ни о чем не говорит. Если человек не может купить квартиру под 10% годовых, он и под 9% не сможет — у него просто нет денег на выплату тела кредита.
Как бы мы не хотели, как бы мы ни строили много нового жилья, большая часть семей не может позволить себе купить новую квартиру, даже если ставка будет нулевая», — заявил Inkazan аналитик ГК «Финам» Алексей Корнев.
По его словам, в стране заметно падают темпы выдачи ипотеки, однако могут снизиться и физические объемы выданных средств. Дело в том, что на рынке произошла досрочная реализация спроса.
На фоне снижения ипотечных ставок и грядущего перехода к эскроу-счетам платежеспособные покупатели приобрели недвижимость в конце 2017-го – 2018 году.
Корнев считает, что падение спроса на квартиры неизбежно и может продлиться до 2021 года.
По данным портала «Домофонд», структура спроса на «вторичку» практически не изменилась. Если в сентябре 2018 года 32,35% покупателей предпочитали двухкомнатные квартиры, то год спустя их приобретали 33,92%. На 16,3% просел спрос на жилую площадь с четырьмя и более комнатами – с 2,05% осенью прошлого года до 1,95% сейчас.
На сайтах объявлений есть сообщения о продаже малогабаритных квартир, в основном комнат в общежитиях и коммуналках, переделанных под полноценную жилплощадь. В 2016 году тогда еще вице-премьеру РФ Игорю Шувалову презентовали малогабаритные квартиры площадью около 20 квадратов, построенные по социальным программам и получившие название «шуваловки».
Тогда Шувалов заявил, что «кажется смешным, но люди приобретают такое жилье, и оно очень популярно». По словам Савельева, тренд на покупку малогабаритных квартир появился в 2009 году, когда произошел глобальный кризис недвижимости, и существует до сих пор. Он уверен, что люди будут покупать маленькую жилплощадь, потому что им не хватает денег на другую.
«Но мы заметили, что последние два-три-четыре года тренд на покупку полноценных, больших квартир: однокомнатная 40-45 (квадратов – Inkazan), двухкомнатная 70-75 и трехкомнатная 85-90-100. На такие площади тренд начинает увеличиваться. То есть люди начинают покупать жилье не для перепродажи, инвестиций, а для себя, для проживания комфортного», — сказал Савельев.
По мнению Гиззатовой, многие покупатели начинают с малометражных квартир, постепенно покупая более дорогую недвижимость. Гостинки приобретают как студенты и молодые семьи, так и инвесторы – для сдачи в аренду. Другое дело – элитное жилье. По словам эксперта, недвижимость высокого качества выросло в цене. Савельев привел другие данные.
«Элитное жилье поэтому и элитное — соотношение спроса и предложения стабильное уже много лет. И цена также на них стоит. Надо понимать, что средний срок экспозиции простой квартиры в среднем где-то 1-1,5 месяца, а вот у элитки средний срок экспозиции — год. Соответственно, в этом сегменте никаких потрясений нет», — сказал он.