Спрос на новостройки в Москве растет, а средняя цена снижается

Аналитики Циан подвели итоги мая 2021 года на первичном рынке столичного региона. Средние цены рассчитывались по строящимся ЖК без учета проектов из премиальных сегментов.

В начале мая дальнейшая судьба льготной ипотеки была еще неизвестна, до предполагаемого окончания программы оставалось два месяца.

Застройщики, несмотря на сокращение рабочего месяца на треть за счет сверхдлинных выходных, активизировались. На высоком уровне сохранялся и спрос.

Длинные выходные — меньше сделок

В мае 2021 года на первичном рынке Московского региона было заключено 13,2 тыс. ДДУ. Это на 20% меньше, чем в апреле, но говорить об обвальном сокращении спроса не приходится. Май был укорочен на треть за счет сверхдлинных выходных, во время которых регистрация сделок была затруднена. Для сравнения: в апреле с обычным количеством выходных было заключено 16,4 тыс. сделок.

Таким образом, за два месяца до изначально предполагаемого завершения программы льготного кредитования спрос на первичном рынке недвижимости Московского региона оставался на высоком уровне.

Динамика в годовом выражении менее показательна: год назад действовал режим самоизоляции, который существенно ограничивал количество сделок — девелоперы начали перестраиваться на дистанционный формат.

Программа льготной ипотеки только стартовала и еще не успела оказать существенного влияния на рост количества ДДУ.

С учетом «отягчающих» обстоятельств прошлого года май 2021-го показал рекордный рост спроса в годовом выражении: количество сделок увеличилось в 2,3 раза.

Большая часть ДДУ в регионе приходится на Москву (58%). Относительно прошлого месяца Московская область просела чуть меньше столицы (–19% против –20%). В Москве количество сделок меньше — главным образом, за счет проектов в старых границах (–22% за месяц). В Новой Москве — падение за месяц на 12%.

Динамика количества ДДУ с физлицами в Московском регионе

Спрос на новостройки в Москве растет, а средняя цена снижается

По данным Аналитического центра Циан

Доля ипотечных сделок достигла 70%

По подсчетам аналитиков Циан, из 13,2 тыс. сделок мая 2021 года 9,1 тыс., или 70%, прошли с привлечением ипотеки. Доля кредитных сделок находится на высоком уровне, прирост за месяц — на 2 п. п. Влияние на увеличение доли ипотеки оказали как возможное окончание программы льготного кредитования, так и рост цен на недвижимость при остающихся на том же уровне доходах населения.

Минимальная доля кредитных сделок зафиксирована на первичном рынке в старых границах Москвы — 65%. Это на 3 п. п. выше, чем месяц назад. В Новой Москве и Московской области покупатели менее платежеспособны, поэтому и доля ипотеки на первичном рынке для этих локаций — 74 и 73% соответственно. В Московской области показатель уменьшился на 1 п. п.

По сравнению со стартом льготной ипотеки сейчас столичные покупатели берут кредиты на большие суммы. Средний чек ипотечной сделки вырос за год особенно сильно в Москве в старых границах (+37%), в Новой Москве и Московской области (23 и 24% соответственно).

Средний чек сделки в ипотеку в мае 2020 года и 2021 года

Спрос на новостройки в Москве растет, а средняя цена снижается

По данным Аналитического центра Циан

За месяц средняя стоимость «квадрата» выросла на 2,3%

В мае 2021 года средняя стоимость 1 кв. м на первичном рынке Московского региона составила 205,5 тыс. рублей. После ценовой стагнации марта и апреля цены выросли на 2,3%. Это связано с изменением структуры предложения.

Застройщики, как и в предыдущие месяцы, индексировали цены в строящихся корпусах, как правило, на 1%. Но одновременно все дороже становятся только вышедшие на рынок предложения: в мае выведено очень мало новых корпусов в Московской области. Из-за этого увеличилась доля Москвы в старых границах и резко возрос средний ценник. В годовом выражении цены в Московском регионе прибавили 23,7%.

Спрос на новостройки в Москве растет, а средняя цена снижается

ЖК «Светлый мир “Станция Л”»

Во всей Москве средняя стоимость «квадрата» достигла 258,3 тыс. рублей (+1,3% за месяц). Относительно мая 2020 года цены на столичные новостройки сейчас выше на 25,3%.

В Московской области средняя стоимость 1 кв. м составляет 124,7 тыс. рублей (+2,8% за месяц), а цены в апреле относительно марта не увеличились. В годовой динамике — рост на 27,5%.

Динамика средней цены 1 кв. м и ее прирост на первичном рынке Московского региона (нажмите, чтобы увеличить)

Спрос на новостройки в Москве растет, а средняя цена снижается

По данным Аналитического центра Циан

Чем новее — тем дороже

Последние два года цены в Москве растут опережающими темпами прежде всего за счет дорогих новых корпусов, которые выходят на рынок. В январе–марте 2020 года они были в среднем на 16% дороже всех существующих корпусов, в аналогичные месяцы 2021-го — на 8%.

Ранее (в 2018 и 2019 годах) ситуация была обратная: новые корпуса всегда выходили по более низким ценам. Это связано как с переходом на эскроу, так и с изменением структуры предложения: все больше новинок приходится на бизнес-класс и объекты верхнего сегмента комфорт-класса.

Средняя цена 1 кв. м на первичном рынке Москвы

Спрос на новостройки в Москве растет, а средняя цена снижается

По данным Аналитического центра Циан

Объем нового предложения в столице увеличился

В мае 2021 года застройщики Московского региона вывели в продажу 55 корпусов — на 20 меньше, чем в апреле. Соответственно, сократилась и общая площадь нового предложения: 806 тыс. против 1131 тыс. кв. м. Учитывая, что месяц был «урезан» на треть за счет сверхдлинных выходных, такие значения ввода — отличный результат.

Заметное уменьшение объема нового предложения произошло за счет Московской области: здесь в мае было введено всего шесть новых корпусов (до этого в течение года — в среднем 20 штук в месяц). Впервые за полгода не было введено ни одного нового ЖК.

В Москве в старых границах ситуация стандартная: 28 новых корпусов (на уровне предыдущих месяцев). Общая площадь увеличилась: 507 тыс. кв. м — на 25% больше, чем в прошлом месяце.

Московский рынок пополнился шестью новыми ЖК — четыре из них расположено в старых границах, еще два — в Новой Москве.

Застройщики Новой Москвы активизировались: в мае здесь был пик ввода корпусов: сразу 21 против 14 в апреле и двух–пяти — в прошлые месяцы.

Спрос на новостройки в Москве растет, а средняя цена снижается

  • ЖК «Переделкино Ближнее»
  • С начала года на девелоперскую активность оказывает влияние как завершение программы льготного ипотечного кредитования, так и по-прежнему минимальные показатели объема активного предложения на первичном рынке, а вместе с ним — и конкуренции.
  • Минимальный рост предложения в продаже

В начале июня 2021 года на первичном рынке недвижимости Московского региона в продаже находилось 64 тыс. квартир и апартаментов. Это всего на 1 тыс. больше, чем месяц назад (63 тыс. лотов).

Но в предыдущие месяцы даже такой минимальный прирост был не всегда. В мае сделок было меньше, поэтому и лотов в активном предложении осталось больше.

Год назад (в мае 2020-го) на выбор покупателей на первичном рынке было представлено 85,3 тыс. квартир. Снижение за год — на 26%.

Основной рост объема предложения приходится на Москву (+1,3 тыс. лотов), в то время как в Московской области количество квартир и апартаментов в продаже сократилось (тут вышло всего шесть новых корпусов и ни одного нового ЖК).

Самые продаваемые новостройки Московского региона

Выручка девелоперов в мае 2021 года оценивается примерно в 147 млрд рублей. Это на 18% меньше, чем в апреле (179 млрд рублей), что объясняется сокращением количества сделок (–20% за месяц). По сравнению с прошлым годом выручка застройщиков выросла в три раза.

Циан составил рейтинг проектов с наибольшим количеством сделок в мае на первичном рынке столичного региона. Лидером стал ЖК «Десна» в Новой Москве (в апреле в топ-3 входили только ЖК Московской области).

На втором месте — ЖК «Символ», расположенный в старых границах Москвы. Только на третьем месте проект из Московской области. В мае в десятку попало сразу три проекта Москвы в старых границах.

Средний ценник превысил 10 млн рублей уже не в одном ЖК, как в апреле, а в трех — все они расположены в столице: два в старых границах («Символ» — 18,02 млн рублей, «Слава» — 29,79 млн рублей), один («Переделкино Ближнее» — 11,93 млн рублей) — в Новой Москве.

Лидеры продаж в мае 2021 года в Московском регионе*

Проект Кол-во сделок в мае 2021 Средний чек сделки, млн руб. Локация Доля рынка
Десна 375 6,06 Новая Москва 2,8%
Символ 312 18,02 Москва в старых границах 2,4%
Пригород Лесное 304 5,28 Московская область 2,3%
Спутник 200 8,57 Московская область 1,5%
Люберцы 2018–2021 190 6,68 Московская область 1,4%
Слава 176 29,79 Москва в старых границах 1,3%
Переделкино Ближнее 168 11,93 Новая Москва 1,3%
Большое Путилково 159 7,72 Московская область 1,2%
Императорские Мытищи 158 4,87 Московская область 1,2%
Светлый мир «Станция Л» 154 7,16 Москва в старых границах 1,2%

По данным Аналитического центра Циан

«Цены на первичном рынке Московского региона в мае увеличились сразу на 2,3% — достаточно сильно на фоне изменений ~1% в предыдущие месяцы.

Рост стоимости жилья при стагнирующих доходах населения вместе с сокращением рабочего месяца на треть привели к уменьшению количества сделок по сравнению с апрелем, — комментирует Алексей Попов, руководитель Аналитического центра Циан.

Читайте также:  Россияне считают ближайшие месяцы благоприятными для покупки жилья

— Новые условия льготной ипотеки в Московском регионе фактически обнуляют эту программу, поэтому рост количества сделок в ближайшие месяцы представляется маловероятным».

*Примечание. В расчетах учитывались зарегистрированные ДДУ с квартирами и апартаментами. Покупателями выступали физические лица, заключившие розничные сделки (не более пяти жилых помещений на одного дольщика внутри ЖК). Это позволяет оценить реальный спрос, исключив регистрации ДДУ с юридическими лицами, которые учитываются в официальной статистике от Росреестра.

Фото в начале статьи: ЖК «Квартал “Спутник”»/cian.ru

Небывалый рост цен снизил спрос на новостройки в Москве

Эксперты «Метриум» подвели предварительные итоги 2019 года на рынке новостроек Москвы на совместной пресс-конференции с партнерами из CBRE.

Агрессивная ценовая политика столичных застройщиков в сочетании с повышением ставок по ипотеке привели к снижению спроса на новостройки, который тем не менее сохраняется на высоком уровне.

Позволит ли очередной цикл снижения ставок по кредитам вернуть покупательскую активность на прежнюю высоту — рассказала в своем выступлении Наталья Сазонова, директор по развитию компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE).

Рекордный рост цен на массовые новостройки Москвы

Главным предварительным итогом 2019 года стал быстрый рост цен на рынке первичного жилья. Средняя стоимость квадратного метра в массовом сегменте новостроек достигла к ноябрю 173 тыс. рублей, что стало абсолютным рекордом за всю историю наблюдений.

Впрочем, этот процесс начался еще в 2018 году на фоне ипотечного бума, но в 2019 году рост цен продолжился, хотя спрос начал снижаться. Предыдущий ценовой пик был зафиксирован в 2015 году, когда «квадрат» подорожал до 160 тыс. рублей, после чего год расценки снижались, достигнув «дна» в середине 2016 года (141 тыс. рублей).

Затем цены постепенно росли, но в 2018 году рост ускорился, преодолев предыдущий пик в декабре (162 тыс. рублей).

Спрос на новостройки в Москве растет, а средняя цена снижается

Повышение цен было характерно не только для массового сегмента. В 2019 году средний «квадрат» заметно подорожал во всех основных секторах московского рынка новостроек.

За три квартала массовые квартиры и апартаменты выросли в цене на 6% (квадратный метр в них стал стоить соответственно 173 тыс. и 182 тыс. рублей). Квартиры бизнес-класса выросли в цене на 4% (237 тыс. рублей за кв.м), а апартаменты — на 7% (259 тыс.

рублей). В Новой Москве «квадрат» подорожал с начала года на 8% (до 124 тыс. рублей). 

Спрос на новостройки в Москве растет, а средняя цена снижается

Основными причинами столь внушительной ценовой динамики стал высокий спрос (в 2016-2018 гг. число сделок с новостройками нарастало, преодолев докризисные показатели), рост себестоимости строительства, а также реформа долевого строительства.

«В 2019 году мы наблюдали случаи очень интенсивного роста цен во многих проектах строящихся жилых комплексов, — заявила Наталья Сазонова. — В какой-то степени он был спекулятивным, потому что повышение расценок происходило на фоне подготовки перехода к проектному финансированию и эскроу-счетам.

Хотя повышение цен было почти повсеместным явлением, на новую модель финансирования перешли только 15% строящегося жилья. По-видимому, девелоперы сделали ставку на агрессивную ценовую политику для того, чтобы максимизировать прибыль до реформы.

Затем за счет этой сверхприбыли они рассчитывали в спокойном режиме достраивать имеющиеся объекты, пусть даже спрос при этом сократился или стал умеренным». 

Спрос на новостройки в Москве растет, а средняя цена снижается

Помимо реформы, цены вверх подтолкнула инфляционная волна, вызванная девальвацией рубля в 2018 году, повышение тарифов естественных монополий, а также рост налоговой нагрузки (в частности, повышение НДС). Увеличивающиеся издержки прямо отражаются на стоимости жилья.

«Еще три года назад уровень стоимости 170 тыс. рублей за кв.м был характерен для старта продаж некоторых новостроек бизнес-класса в Москве, а сейчас эта цена стала средней нормой для рынка массовых жилых комплексов, — пояснила Наталья Сазонова.

— В этом не было бы большой проблемы, если бы цены повышались на фоне соразмерного увеличения спроса и повышения благосостояния потенциальных покупателей. Но в этом отношении ситуация на рынке в 2019 году изменилась по сравнению с 2018 годом.

Со второй половины текущего года мы начали фиксировать сокращение активности клиентов».

Динамика спроса вошла в «красную зону»

В целом за 10 месяцев 2019 года в Москве было заключено больше договоров долевого участия, чем в тот же период 2018 года. В старых границах спрос вырос на 11%.

Однако если сравнивать динамику сделок месяц к аналогичному месяцу предыдущего года, то мы увидим, что со второй половины 2019 года спрос сокращается.

В августе, сентябре и октябре наблюдается отрицательная динамика, хотя именно в эти месяцы клиенты бывают очень активными. 

Спрос на новостройки в Москве растет, а средняя цена снижается

В большей степени тенденция к снижению роста проявилась в Новой Москве, где с июня количество заключенных ДДУ начало сокращаться. За 10 месяцев 2019 года спрос на новостройки ТиНАО уменьшился на 11%.

«Основные причины снижения активности клиентов — это рост цен, а также повышение ставок по ипотеке, которое началось во второй половине 2018 года и достигло пика весной 2019 года, — подчеркнула Наталья Сазонова.

— Хотя сейчас ставки снижаются, в статистике отражаются те сделки, которые заключались в период повышенных ставок. Поэтому спрос в Новой Москве сократился заметнее, чем в „старой“. Местные покупатели чувствительнее воспринимают рост цен и больше зависят от ипотеки.

Помимо этого имели место проблемы с регистрацией сделок по новым правилам, которые приняли в Новой Москве массовый характер».

Ипотечные ставки — главный фактор спроса на рынке

В 2019 году ставки по ипотеке заметно возросли. Впервые в российской истории базовые ставки по ипотеке опустились на уровень 9-9,5% годовых летом 2018 года, но после девальвации рубля начали повышаться, достигнув 10-10,5% весной 2019 года.

Негативный эффект от этого повышения уже проявился, что выразилось в сокращении ипотечных сделок в годовом выражении, начиная с мая 2019 года. Однако весной Центробанк перешел к смягчению кредитно-денежной политики, и сейчас базовые ставки по кредиту вновь вернулись на уровень 9% годовых.

В полной мере позитивный эффект от этой коррекции мы будем наблюдать уже в следующем году, прогнозирует Наталья Сазонова

Спрос на новостройки в Москве растет, а средняя цена снижается

В целом по предварительным итогам 2019 года с привлечением ипотеки на рынке новостроек заключается 47% сделок в «старой» Москве и 56% соглашений в Новой Москве. Средневзвешенная ставка по выданным кредитам на рынке строящегося жилья между тем к сентябрю вновь сократилась до 9% годовых.

«Нужно понимать, что ипотека — это не панацея для рынка жилья, необходим рост доходов населения, — прокомментировала Наталья Сазонова данные по выданным кредитам. — Сейчас возврата ставок на уровне 9% уже недостаточно, чтобы простимулировать спрос также, как в 2018 году, потому что за прошедший год резко выросли цены на фоне падения доходов».

Реформа долевого строительства замедила девелоперскую активность

Переход к новой модели финансирования жилищного строительства привел к уменьшению количества новых проектов новостроек на рынке Москвы. За 11 месяцев 2019 года в продаже появилось 57 новых объектов, тогда как за аналогичный период прошлого года линейка предложения столичных девелоперов пополнилась 87 новыми проектами.

«В начале года застройщики не спешили выводить в продажу новые объекты, так как это грозило перспективой переводить их на соверешнно другую модель привлечения средств уже в середине года, — заявила Наталья Сазонова.

— Во второй половине года застройщики были озадачены поиском кредитов под свои проекты, что также внесло коррективы в их планы.

Поэтому общей для большинства „игроков“ рынка стратегией стала концентрация на завершение текущих строек, а не старт новых».

Несмотря на это общий объем предложения первичного жилья в Москве сохраняется на высоком уровне и дефицит новостроек столице пока не грозит. Общий объем предложения оценивается в 3,5 млн кв.м, что сопоставимо с показателем конца 2018 года (3,6 млн кв.м.).

Между тем уже 15% столичных новостроек продаются по новой схеме с использованием эскроу-счетов. Больше всего таких объектов в массовом сегменте (25%), затем следует премиальный и элитный сектор (23%) и новостройки бизнес-класса (17%). 

Спрос на новостройки в Москве растет, а средняя цена снижается

Прогноз: рынку поможет доступная ипотека и солидные скидки

«Дальнейшая динамика рынка новостроек будет определяться в основном доступностью ипотеки, — резюмировала Наталья Сазонова. — При сохранении текущих ставок, скорее всего, нас ожидает дальнейшее сокращение активности клиентов примерно до 10-15% по сравнению с показателями конца 2018 года.

Уверенности в том, что ставки по кредиту снизятся до нового рекордно низкого уровня (7-8%) пока нет. На этом фоне девелоперам придется смягчать ценовую политику, чтобы сохранить приемлемые темпы продаж. Скорее всего, это выразится первоначально в повышении среднего размера скидки с текущих 4% до 5-7%.

В отдельных проектах возможно и прямое снижение цен. При этом с учетом продолжающейся стагнации доходов населения вырастет доля ипотечных сделок в продажах новостроек примерно до 52-56%. Также будет распространяться и новая схема реализации новостроек с использованием эскроу-счетов.

В следующем году доля предложения таких объектов может увеличиться до 40%».

Когда в Москве перестанет дорожать жилье — опрос экспертов :: Жилье :: РБК Недвижимость

Рассказываем, как изменятся цены, предложение и спрос на столичные квартиры в 2021 году

Спрос на новостройки в Москве растет, а средняя цена снижается

Kirill Skorobogatko/shutterstock

Нестабильный курс валют, снижение ипотечных ставок и падение доходности банковских вкладов создали ажиотаж на рынке недвижимости в Москве. В результате небывалого спроса цены выросли как на вторичные квартиры, так и на новостройки.

Эксперты рассказали, что происходит на рынке столичного жилья сегодня и стоит ли ждать снижения стоимости.

Новостройки

Спрос на новостройки остается высоким. В феврале количество сделок увеличилось на 46% к январю и на 39% к прошлому году.

Ажиотаж, который был в период с августа по декабрь 2020 года, спал, но активность покупателей все равно пока остается высокой, рассказал руководитель департамента консалтинга и аналитики агентства недвижимости «Азбука жилья» Ярослав Дарусенков.

По его словам, ожидается, что такая ситуация продлится до середины 2021 года, пока действует льготная ипотека.

Пока объем предложения на рынке новостроек из-за высокого спроса снижается. «После роста в декабре прошлого года и январе по итогам февраля 2021 года количество квартир и апартаментов в продаже сократилось сразу на 7,2%.

По всей видимости, рост предложения в декабре был за счет появления сразу большого количества новых проектов. За этот месяц на рынок вышло сразу 14 новых жилых комплексов.

Тенденция сокращения объема предложения продолжится в ближайшей перспективе», — уточнил Дарусенков.

Дальнейшие прогнозы по наращиванию предложения в перспективе двух-трех лет зависят от того, какое решение примут власти — будут ли продлены меры поддержки и на каких условиях, а также от уровня спроса после отмены льготной ипотеки, пояснила управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE) Мария Литинецкая. Она отметила, что застройщики могут пойти по пути сотрудничества с банками для поддержания спроса на свои проекты.

«Возможно, крупные девелоперы предложат потенциальным покупателям новые опции и совместные с банками ипотечные программы. Но нужно понимать, что такая форма сотрудничества станет означать дополнительные затраты для застройщиков, которые по возможности будут закладываться в цену. Все это позволит удерживать баланс спроса и предложения в среднесрочной перспективе», — пояснила эксперт.

В феврале наблюдался рекордный рост среднего уровня цен на первичном жилом рынке Москвы. «Средняя стоимость квадратного метра без учета элитной недвижимости выросла на 10,8%, до 286 тыс. руб.

В первом полугодии можно ожидать увеличения стоимости квартир на рынке новостроек Старой Москвы до 10–15%.

Читайте также:  66% нежилых помещений, принадлежащих Петербургу, никак не используются

По завершении льготной ипотечной программы, вероятно, застройщики снизят темпы роста или цены просто стабилизуются на определенном уровне», — пояснили в «Азбуке жилья».

Пока предпосылок для снижения цен на жилую недвижимость в Москве нет, подтвердила Литинецкая из «Метриума». «Помимо льготных кредитов, повышение цен на жилье сегодня обусловлено удорожанием строительства из-за ослабления рубля (на 20% в 2020 году) и, соответственно, увеличения издержек, подчеркнула Литинецкая.

Также подорожал импорт, пошла вверх стоимость строительных материалов, а дефицит рабочих рук на рынке труда привел к росту расходов девелоперов.

Определенную роль сыграл и новый порядок расчета платы за изменение вида разрешенного использования земельного участка для работающих на московском рынке застройщиков, из-за чего выросли расходы и снизилась маржинальность», — объяснила эксперт.

В компании «Бест-Новострой» ожидают стабилизации цен на квартиры в новостройках до конца 2021 года, но предпосылок для снижения также не видят.

«Учитывая, что реальные доходы населения в целом не увеличиваются, а время ипотеки с исторически низкими ставками завершается, можно ожидать определенной фиксации цен в этом году.

Сложно прогнозировать, когда именно это произойдет, поскольку мы не видим, чтобы данный тренд начал формироваться. Ситуация прояснятся ближе к концу весны», — подчеркнула председатель совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова.

Вторичка

Активность покупателей на вторичном рынке снизилась сильнее, чем на первичном, и вернулась к более или менее стандартным показателям 2020 года после резкого уменьшения в январе, подчеркнул Ярослав Дарусенков. Он пояснил, что объем предложения рос два месяца подряд: в январе — на 9,8%, в феврале — на 5,3%. До этого отрицательная динамика объема предложения сохранялась в течение восьми месяцев, подчеркнул аналитик.

«Сейчас мы видим восстановление потоков приезжих из регионов, также по-прежнему действует программа льготной ипотеки, которая еще будет драйвером спроса как на первичном, так и на вторичном рынке до июля. В последние два месяца квартиры постепенно выходят на рынок, но до былых объемов пока далеко», — рассказала главный аналитик риелторской компании «Миэль» Екатерина Бережнова.

На вторичном жилом рынке Москвы рост цен был отмечен на существенно более низком уровне, чем на рынке новостроек с самого начала ажиотажа. По итогам февраля он составил в среднем всего 1,4% по сравнению с 10% на рынке новостроек, пояснил Дарусенков. По его словам, средняя цена на вторичном рынке составляет 338,5 тыс. руб.

«Если к концу лета объемы дойдут до показателей начала прошлого года, то можно рассчитывать на некоторое снижение цен. Но Москва как столичный регион всегда была востребована в части вторичного жилья, поэтому квартиры здесь не имеют тенденции на удешевление», — заявила Бережнова.

Вторичные квартиры в столице не перестанут дорожать до тех пор, пока не произойдут какие-то глобальные события макроэкономического масштаба, считает основатель инвестиционной компании Realiste Алексей Гальцев. По его словам, если они не произойдут, то жилье в Москве так и продолжит дорожать, немного опережая инфляцию: примерно на 6–7% в год.

В ближайшее время рынок ожидает поддержки государством тех семей, у которых есть дети.

«Эти семьи не стали целевой аудиторией программы льготной ипотеки на новостройки, потому что семья с детьми, как правило, не готова ждать завершения строительства дома и долгого ремонта: им нужно переехать в готовое для жизни жилье.

Сейчас речь пойдет о госпрограммах, которые помогут семьям приобретать вторичную недвижимость. Также ожидается семейная ипотека на строительство загородных домов. Соответственно, это спровоцирует рост цен на вторичную недвижимость, особенно в сегменте двухкомнатных квартир», — резюмировал Гальцев.

Новостройки растеряли спрос

Постепенное снижение покупательского спроса и увеличение объема предложения лишило девелоперов возможности продолжать повышать цены. Средняя стоимость первичной недвижимости стагнирует, а колебания в регионах объясняются изменением структуры предложения. Дальнейшего роста цен на новостройки аналитики не ждут, прогнозируя переход застройщиков к политике предоставления скидок.

Средняя стоимость новостроек в 16 крупнейших городов России в сейчас составляет 95,6 тыс. руб. за 1 кв. м, это на 0,2% выше показателя апреля и на 21% — мая прошлого года. Такие данные приводят в ЦИАН, констатируя, что рост цен немного замедлился: в марте—апреле месячная динамика была выше, достигая 1,6–1,7%. Рост цен, по мнению аналитиков, замедлился.

Похожие расчеты и у других консультантов: по данным компании «Этажи», в мае средняя стоимость первичной недвижимости в России в целом составила 78,7 тыс. руб. за 1 кв. м, относительно апреля значение выросло на 0,56%. В «Авито Недвижимости» среднюю стоимость новостроек в российских городах-миллионниках оценивают в 116,8 тыс. руб. за 1 кв.

 м, отмечая, что за год значение выросло на 34%.

Наиболее заметным рост цен на новостройки за минувший месяц оказался в Краснодаре, где относительно апреля показатель вырос на 6%, до 78 тыс. руб. за 1 кв. м.

На втором месте — Новосибирск, увеличение составило 5%, до 88,9 тыс. руб. за 1 кв. м. Но в целом по рынку динамика оказалась неоднородной.

Так, например, в Челябинске средняя стоимость первичной недвижимости за месяц упала сразу на 7%, до 50,1 тыс. руб. за 1 кв. м. В Санкт-Петербурге, по данным «Этажей», новостройки сейчас стоят в среднем 117,85 тыс. руб. за 1 кв.

 м, за месяц это значение выросло на 0,58%. В Севастополе месячная динамика составила 0,24%, до 111,1 тыс. руб. за 1 кв. м.

В Москве, по данным ЦИАН, средняя стоимость новостроек в мае составляет 255 тыс. руб. за 1 кв. м, это на 1% выше показателя апреля и на 24% превышает значение за аналогичный период прошлого года.

Руководитель департамента консалтинга и аналитики «Азбуки жилья» Ярослав Дарусенков отмечает более выраженную динамику в границах «старой» Москвы, где жилье, по его оценкам, за минувший месяц подорожало на 3,7%, до 295 тыс. руб. за 1 кв. м. Это на 31,5% выше показателя мая прошлого года и рекордный прирост цены за пять лет. Господин Дарусенков связывает продолжающийся рост цен с вымыванием наиболее бюджетного предложения.

Руководитель аналитического центра ЦИАН Алексей Попов поясняет, что в сегменте новостроек средние цены действительно очень зависят от изменений структуры предложения и даже в Москве вывод двух-трех новых комплексов может заметно скорректировать среднее значение.

В целом объем активного предложения в мае перестал сокращаться. Эксперт связывает это с большим числом новых корпусов и длинными майскими выходными, когда активность покупателей была низкой.

Руководитель направлений первичной и загородной недвижимости «Авито Недвижимости» Дмитрий Алексеев констатирует, что в некоторых городах дисбаланс спроса и предложения постепенно стабилизируется.

Например, в Нижнем Новгороде за неделю 3–9 мая число объявлений в новостройках выросло на 6%, в Санкт-Петербурге — на 30%, в Ростове-на-Дону — на 46%, в Екатеринбурге — более чем в два раза.

Одновременно по наблюдениям господина Попова снижается и спрос: по итогам апреля число заключенных договоров долевого участия в Москве и Подмосковье выросло только на 6% относительно марта, в агломерации Санкт-Петербурга — на 1%.

«Возможное завершение программы льготной ипотеки, рост ключевой ставки ЦБ пока не привели к новой волне ажиотажного спроса»,— констатирует эксперт.

Дмитрий Алексеев считает, что в дальнейшем активность покупателей в сегменте новостроек будет снижаться, вместе с увеличением объема предложения это может сдерживать рост цен. Но падения средних значений эксперт не ждет: за счет роста цен на строительные материалы и перехода на проектное финансирование себестоимость строительства увеличивается.

«Однако интерес потенциальных покупателей все же будет поддерживаться за счет скидок от застройщиков»,— предполагает господин Алексеев.

Хотя руководитель центра новостроек компании «Этажи» Сергей Зайцев уверен, что ценовая динамика зависит от ипотечных ставок: при существующих условиях рост цен в новых проектах должен снизиться до 5–10% в год, в уже строящихся — оказаться еще ниже.

Александра Мерцалова

открыть таблицу в новом окне

Источник: даные аналитического центра ЦИАН

Чем хуже, тем лучше. Почему доходы россиян падают, а цены на недвижимость растут?

О нестандартной ситуации на российском рынке недвижимости в 2020 году каналу «Девелопмент Недвижимости» рассказывает Руслан Сухий, девелопер и инвестор в недвижимость, руководитель фонда коллективных инвестиций «Рентавед».

Руслан Сухий

Руслан Сухий

– Руслан, обрисуйте, пожалуйста, ситуацию на рынке жилой недвижимости и в чем ее особенности на нынешнем этапе развития?

– Сегодня формируется парадоксальная, противоречащая законам рынка ситуация, когда вопреки ухудшению экономических условий, падению ВВП страны и уровня доходов населения, цены на недвижимость растут.

Карикатура Сергея Елкина

Карикатура Сергея Елкина

То есть в стране на фоне общемировых, связанных в первую очередь с пандемией, и внутренних процессов ухудшаются экономические условия. По данным Росстата, ВВП России снизился на 3,6% к аналогичному периоду прошлого года. Таким образом, экономика замедляется, соответственно, падают и будут продолжать падать доходы населения.

Читайте также:  Экологический рейтинг 200 городов России за 2019 год

Уже сейчас почти 40% россиян не могут получить ипотеку, так как не соответствуют требованиям банков. Если не случится перелома на макроэкономическом уровне, во что в настоящий момент верится с трудом, глядя на стагнацию рынков ведущих стран мира, то дальше ситуация будет ухудшаться.

Кроме того, в России из-за пандемии большое количество людей, имеющих жилищные займы, уже потеряли в доходах – многим сократили зарплаты, а кто-то вовсе лишился работы или потерял бизнес.

Яндекс

Яндекс

Также в нашей стране фиксируются рекордные темпы падания численности населения. По данным Росстата, за первое полугодие 2020 родилось 681 тысяч детей, что на 38,7 тысячи (5,2%) меньше, чем за аналогичный период прошлого года. Смертность же увеличилась на 28 тысяч человек до 946 тысяч.

Таким образом, убыль населения составила 265 тысяч человек, на треть превысив данный показатель прошлого года и став рекордным за 11 последних лет. Даже с учетом прироста мигрантов, численность населения России падает.

Получается, что количество платежеспособного населения падает, число жителей во многих городах сокращается, а цены на новостройки растут.

– Чем это можно объяснить?

– Причины парадокса на поверхности. Главная – новая программа льготного ипотечного кредитования. Она вызвала колоссальный скачок спроса на ипотеку. Только в июле текущего года было выдано более 120 тысяч ипотечных займов на общую сумму в 362 млрд рублей, что стало рекордом за всю историю.

Россияне начали массово забирать деньги из банков. nospress.ru

Россияне начали массово забирать деньги из банков. nospress.ru

Второй фактор – традиционное стремление россиян сохранять сбережения в квадратных метрах. На фоне нестабильности рубля и коронакризиса люди снова хаотично бегут скупать недвижимость. Стимулирует данный эффект снижение ключевой ставки, которое сильно обесценило банковские вклады. Огромное количество людей забирают накопления, чтобы перенаправить средства на покупку недвижимости.

Третий фактор – отложенный спрос. Люди были на самоизоляции, потом ждали обвала цен и, когда сейчас увидели, что на ажиотаже цены идут вверх, то сами начали присоединяться к этой гонке за объекты недвижимости.

uliyanovsk.bezformata

uliyanovsk.bezformata

Четвертый фактор – возврат капиталов из-за рубежа. На нашу страну с каждым днем оказывается все больше и больше давление и многие инвесторы, опасаясь новых санкций и нелояльного отношения к своим активам за рубежом, продают их и возвращают деньги на родину. Известны случаи, когда такие инвесторы скупают по 20-30 квартир сразу в одной новостройке.

Пятый фактор – рост курса доллара. Как мы знаем, при строительстве используются импортные составляющие, начиная от запасных частей на строительную технику и заканчивая отделочными материалами. Вследствие подорожания материалов дорожает строительство.

ptoday.ru

ptoday.ru

Сочетание всех этих факторов, подогреваемое еще и информационным нагнетанием со стороны застройщиков, которые, как говорится «из всех утюгов» заявляют, что цены на квартиры в новостройках будут расти и ожидать их снижения не стоит, серьезно стимулирует спрос.

И это толкают цены вверх.

На фоне новостроек сегмент вторичного жилья в России развивается в более объективных рыночных условиях. Цены в первую очередь зависят от спроса, скачки наблюдаются при объективных факторах.

Например, открытие станции метро в локации приводит к удорожанию жилья на 10-12%.

По недавним оценкам аналитиков, сегодня на рынке вторичной недвижимости Москвы 65% предложения выставляется по рыночным ценам, то есть по тем, которые покупатели готовы платить. Хотя еще четыре-пять лет назад почти 80% квартир на столичном рынке экспонировалось по завышенным ценам. То есть рынок движется к балансу.

Сегодня именно сегмент вторичной недвижимости выглядит более перспективным. Тем, кто хочет улучшить жилищные условия, я бы советовал присмотреться к нему.

– Как повлиял период самоизоляции и пандемия в целом на предпочтения покупателей жилья? Что сегодня пользуется спросом, а от чего напротив потенциальные клиенты отказываются?

– Огромными плюсами на фоне пандемии стали – наличие в квартире балкона и возможности организовать изолированную рабочую зону. Кроме того, востребованы не сами квартиры, а дома с огороженными территориями для прогулок.

two-room.ru

two-room.ru

Теперь, когда в любой момент могут запретить выходить на улицу без необходимости, стало ценным пространство для нахождения на свежем воздухе. Если не двор для прогулок, то хотя бы балкон.

Покупатели квартир для собственного проживания стали более тщательно изучать квартирографию жилых комплексов.

eday.pro

eday.pro

Стараются покупать квартиры с правильными планировками, где прямые стены без скосов и бесполезных углов. Никто не готов переплачивать за лишние, бесполезные метры.

Становятся популярны жилые комплексы, где застройщики закладывают развитую инфраструктуру. Теперь помимо классических продуктовых магазинов и салонов красоты на первом этаже ЖК покупателям квартир нужны коворкинги и кладовки для хранения вещей.

Коворкинг в жилых домах в спальных районах становится с каждым днем более востребованным пространством для работы.

industriousoffice.com

industriousoffice.com

Во-первых, во время очередного режима самоизоляции – это возможность выйти из квартиры и спуститься в офис, который есть в жилом комплексе.

Во-вторых, многие переходят на удаленный режим работы и коворкинг в доме – это отличное решение для организации рабочего пространства.

В-третьих, многие крупные компании уже сейчас организовывают офисное пространство и работу таким образом, чтобы люди как можно меньше тратили времени на дорогу до рабочего места. Они сокращают площади головного офиса в центре города и создают небольшие офисные пространства в спальных районах. При этом оптимизируют свои расходы на аренду.

– Каковы, на Ваш взгляд, перспективы роста (падения) цен на первичное жилье. В каких регионах он будет наиболее ощутим, а в каких нет?

– Думаю, что цены на недвижимость в ближайшее время будут зависеть от ряда факторов.

Если в ноябре продлят программу льготной ипотеки, то, вероятнее всего, это поддержит цены на текущем высоком уровне, в некоторых случаях стимулирует их рост. Хотя мы понимаем, что поддержка не может длиться бесконечно, поскольку федеральный бюджет не безграничен.

Фото sm-news.ru

Фото sm-news.ru

Большое влияние на рост цен на недвижимость будет оказывать монитарная политика ЦБ и курс национальной валюты. Если курс рубля будет снижаться по отношению к доллару, а это, скорее всего, и будет происходить, то застройщики начнут поднимать цены, а инвесторы спасать рублевые накопления, вкладывая их в бетон.

Не стоит исключать обострения мирового финансового кризиса, который еще не пройден, и введения новых санкций против России.

Как только начнется очередной виток обострения на мировых финансовых рынках, то зарубежные инвесторы начнут активно выводить деньги с рискованных рынков, а Россия для них – это рискованный рынок, и это сразу негативно скажется на курсе рубля.

Однако есть факторы, которые могут в ближайшее время стимулировать снижение цен на недвижимость.

Во-первых, не стоит забывать про общее ухудшение экономической ситуации в стране и падение доходов населения. Через некоторое время просто уже не останется качественных ипотечных заемщиков, которых банки будут готовы кредитовать.

Во-вторых, некоторые покупатели уже сейчас переходят в разряд «ждунов» и не готовы покупать по текущим ценам.

В-третьих, как я уже говорил, часть заемщиков, не справившись с ипотечными платежами из-за падения доходов на основной работе или снижению арендного дохода от сдачи недвижимости, вынуждены будут выставлять свою недвижимость с дисконтом на рынок, чтобы рассчитаться с банком.

То есть у банков начнет появляться большая масса залоговых квартир от проблемных заемщиков, которая также пойдет на рынок с дисконтом.

Если вы решили приобрести жилье для собственного проживания, то сейчас хорошее время подобрать себе качественный объект с хорошей локацией, поскольку застройщики уже сейчас начинают экономить на отделочных материалах и благоустройстве территорий.

sm-news.ru

sm-news.ru

Я ожидаю, что в начале года мы увидим «отрезвление» людей и рынок перейдет в стадию стагнации. Сократится количество сделок по сравнению с сегодняшним днем.

Если сейчас квартира в среднем экспонируется 3-4 недели, то в следующем году этот срок увеличиться в два раза.

Плюс некоторые предпочтут арендовать недвижимость по сниженным арендным ставкам, чем покупать ее в ипотеку, поскольку это будет выгодней.

И самое важное, если смотреть в перспективе пяти лет, то на рынке будет большой ввод нового жилья, а вот такого спроса уже не будет, что приведет к корректировке цен.

При этом я бы не стал говорить, что не стоит инвестировать в недвижимость. В Москве и Санкт-Петербурге есть объекты недвижимости, которые сейчас пользуются спросом, цена на них растет и будет расти.

Как я говорил, что в жилой недвижимости важна локация, правильная концепция и хорошая реализация.

Рекомендую для инвестиций выбирать города, где идет прирост населения, хорошая экономика и нормальные доходы у населения. Для инвестиций в жилую недвижимость обратите внимание на Москву, Санкт-Петербург и некоторые города Крыма.

Подготовил Виталий Простаков.

Благодарим Вас за лайки. Подписывайтесь на наш канал «Девелопмент недвижимости», чтобы всегда оставаться в курсе ситуации на рынке жилья. Сайт канала depat.info.

Оставьте комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *