Вологодская областная газета. Основана в мае 1917 года. 
Сравнительно небольшая арендная плата может существенно возрасти после получения квитанции за услуги ЖКХ. Фото с сайта blog.t30p.ru
«Я решила, что сдаю квартиру последний год, а далее буду продавать и вкладываться в новое жилье, — рассказывает вологжанка Александра Морозова. — Аренда становится невыгодной, хотя спрос на съем жилья на первый взгляд вполне стабильный, и при желании квартиранта можно найти за один день».
ЖКХ против аренды
У Александры — однушка в Заречье. Квартира сдается уже порядка 10 лет.
— В первые годы, когда я только организовала для себя такой дополнительный доход, главной проблемой были агентства недвижимости. Хотя мое объявление в газете мог прочитать любой, кому нужна квартира, фактически все претенденты приходили от агентств, они платили деньги за базу данных.
Но дополнительная трата была не моей проблемой, а моей было то, что ты один раз подаешь объявление в бесплатную газету, а твой номер сразу берут в свою базу все профильные фирмы, и тебе потом звонят в течение трех лет. Тот факт, что квартира давно сдана, агентства не смущало, ведь жилье может в любой момент освободиться.
Так что они продавали в том числе и неактуальный для клиентов мой вариант очень долгое время. Это раздражало.
В последние годы большинство агентств недвижимости потеряло интерес к рынку аренды, так как «базы данных», которые ранее были очень ходовым товаром, стали доступны абсолютно всем. Из бесплатных газет, выходящих раз в неделю, предложения аренды переместились в Интернет, где они доступны всем и в любое время, так что отпала необходимость платить за услуги посредников.
У Александры проблемы со сдачей квартиры начались около трех лет назад, когда выросла стоимость коммунальных услуг.
Она, как большинство собственников, сдает жилье по схеме «аренда плюс «коммуналка» и заметила, что потенциальные жильцы, которых раньше эти условия устраивали полностью, стали все чаще торговаться по той части договора, которая касалась оплаты счетов за жилищно-коммунальные услуги. К примеру, люди предлагали платить не за все, а лишь по счетчикам — за воду и электричество.
— Десять лет назад, помню это прекрасно, коммунальные платежи за мою однушку не превышали 1 600 рублей плюс аренда 8 000, — рассказывает вологжанка. — Пять лет назад «коммуналка» в зимнее время составляла уже порядка трех тысяч.
А нынешней зимой и я, и мои жильцы были шокированы, когда в марте пришел счет от «Вологдагортеплосети» за февраль — 5 100 рублей за 36 квадратных метров.
В январе было 2 700, в марте — 1 900, но в феврале жильцы заплатили в общей сложности вместе с платой за обслуживание жилья и электричество более шести тысяч рублей! Конечно, это временное явление, но нет никакой уверенности, что в дальнейшем тарифы не перестанут расти.
При этом за 10 лет плату за аренду собственница не меняла: она составляла все те же восемь тысяч рублей.
— В течение этих десяти лет я один раз частично меняла мебель, покупала новую газовую плиту, один раз меняла сантехнику, делала капитальный ремонт санузла и косметический ремонт прочих помещений, в общей сложности это более 150 тысяч рублей, — подсчитала Александра Морозова.
— Я еще не учитываю того, что после каждого арендатора обнаруживается какая-то неполадка, которую нужно устранить, прежде чем найти новых жильцов, а это от двух до пяти тысяч рублей. Плюс налог (у меня это порядка 12 тысяч в год).
Плюс ежегодное страхование жилья: как же без этого, если квартира сдается? Так что фактически год от года моя прибыль становится меньше, так как жизнь дорожает, а люди не богатеют. Во всяком случае, среди тех, кому нужно жилье экономкласса.
Залог не пройдет?
Марина Снаткина сдает тоже однокомнатную квартиру, но со свежим евроремонтом и бытовой техникой. Условия те же — «аренда плюс «коммуналка», только хочет она за свое жилье уже 10 тысяч.
— Высокие коммунальные платежи отпугивают народ, — сетует Марина. — Или в квартиру хотят заселиться сразу по нескольку человек, к примеру, три работающих брата из ближнего зарубежья или четверо студентов, которые хотят спать по двое на каждом диване. Я понимаю, что разделить плату на троих или четверых более выгодно, но после такого проживания квартире потребуется второй евроремонт.
Изменение типажей потенциальных арендодателей замечает и Александра Морозова.
— Если раньше снять жилье хотели в основном супружеские пары, в том числе с одним ребенком, то сейчас такие пары стараются как можно скорее взять ипотеку, а аренду ищут те, в чьих надежности и платежеспособности я сомневаюсь.
Например, молодые люди, которые не учатся и не работают и готовы заплатить сразу за три-четыре месяца, чтобы я к ним не приходила и не смотрела, что с квартирой. Или иностранные граждане, у которых нет временной регистрации не только в Вологодской области, но и вообще в России.
Много стало подростков лет 16-17, которые говорят, что их выселяют из общежития, платить за них будут родители, а те живут в другом городе или даже в другом регионе.
• Значительное уменьшение количества семей с детьми, которые хотели бы жить в арендованной квартире, большинство наших экспертов и арендодателей связывают с доступной ипотекой — снижение ставок, льготное кредитование, рост маткапитала и другие формы господдержки.
Если раньше ипотечный платеж значительно превышал стоимость съема жилья, то сейчас они практически сравнялись. Некоторые кредитные организации даже выпускают рекламные слоганы, упирая на это обстоятельство: «Ипотека лучше аренды!», «Взять на время или купить навсегда?» и т. д.
Но при этом в Череповце больше арендаторов с деньгами, которых устраивает система «все включено» с более высокой, чем средняя, ценой аренды.
• Риэлтор Светлана Груздева считает объяснением такой разницы между Вологдой и Череповцом тот факт, что в Череповце больше промышленных предприятий, куда приезжают на заработки специалисты из других регионов, в том числе на длительный срок. А в Вологду едут молодые семьи из близлежащих районов, а также студенты, у которых денег, что называется, в обрез.
— Одна молодая семья с ребенком хотела снять у меня квартиру, но не сразу, а через неделю, — вспоминает Александра Морозова.
— Когда я предложила оставить аванс, тысячи две-три, чтобы можно было снять объявление и другим людям больше не показывать квартиру, они сказали, что денег у них сейчас нет и в ближайшие дни не будет.
Стало понятно, что платежеспособность этой пары, тем более что у нее ожидалось рождение второго ребенка, под большим вопросом.
В отличие от Москвы, Ярославля или того же Череповца в Вологде пока непопулярен такой способ обезопасить себя от возможного ущерба, как залог. Это могло бы решить проблему неаккуратных жильцов, которые не берегут хозяйское имущество.
— В Москве система залогов распространена: человек въезжает и платит сразу двойную стоимость аренды — на случай ущерба или если квартирант, съезжая из квартиры, не оплатит последние счета за услуги ЖКХ, — говорит руководитель агентства недвижимости «Милари» Сергей Громов. — А в Вологде залог требуют нечасто, хотя, думаю, все зависит от качества квартиры. Если собственнику есть что терять, то он позаботится о сохранности имущества и предусмотрит свои риски. А вот на экономварианте залог станет препятствием для поиска клиентов.
— Мы берем залог. Большинство арендодателей не берет. Это связано с тем, что так исторически сложилось, — объясняет руководитель компании «Две подушки Вологда» Алексей Иванов. — Я думаю, что такие собственники не ценят свое время.
В Москве расстояния больше, поэтому сдавать квартиру потенциальному нанимателю на 11 месяцев, а потом узнать, что он через два месяца съезжает, — это потеря личного времени. Если внесен залог, то он в таком случае не возвращается.
Поэтому такой человек либо вообще не снимет, либо останется, боясь потерять залог.
— Ко мне иногда обращаются с просьбой подобрать подходящий вариант жилья люди, которым некогда самим шерстить объявления на «Авито» и уточнять у хозяев детали, — говорит риэлтор Светлана Груздева. — И большинство сразу же говорят, чтобы я смотрела жилье без залога, так как таких денег нет.
Подсчитаем: семья с двумя детьми хочет снять двухкомнатную квартиру. Арендная плата — порядка 12 тысяч рублей. Если залог — такого же размера, то нужно из одного бюджета выделить сразу 24 тысячи, а это проблематично. Плюс, съезжая из прежней квартиры, нужно рассчитаться за коммунальные услуги там, а это еще тысяч пять-шесть.
Люди, которые могут себе позволить такие расходы одномоментно, обычно вступают в ипотеку.
Запросы возросли
Алексей Иванов считает, что большинство квартир в Вологде сдается в состоянии, непригодном для жилья: там нет мебели или ремонта, в то время как большинству потенциальных арендаторов в современных условиях нужна квартира, оснащенная всем необходимым, в том числе бытовой техникой. Его компания специализируется на сдаче жилья по системе «все включено», и в арендную плату входят в том числе и коммунальные расходы собственника. При таком подходе хорошая однокомнатная квартира сдается в среднем за 21 тысячу рублей в месяц, двухкомнатная — от 30 тысяч.
Алексей Иванов подтверждает, что предложение на рынке аренды жилья таково, что уже не агентство ищет собственников жилья, с которыми можно заключить договор, а собственники сами обращаются в агентство.
По его мнению, если квартира оснащена всем необходимым и в ней сделан хороший ремонт, то даже если быстро для нее не найдется арендатор, то при хорошем продвижении она может сдаваться посуточно 24 дня в месяц.
— Это особенность арендодателей Вологды — умерять аппетиты, — считает Алексей Иванов. — В Череповце и Ярославле собственники быстро находят арендаторов на своих условиях, а в Вологде собственники лояльнее.
Игра на другом поле
Сергей Громов уверен, что гражданину сдавать жилье в аренду в сегодняшних реалиях стало менее выгодно.
— Стоимость аренды практически не растет, платежеспособность не растет, но при этом растет стоимость самого жилья, стоимость стройматериалов для ремонта, — объясняет он. — Условия у собственников жилья разные, но в любом случае в цену входят аренда — «чистый» доход арендодателя — и коммунальные услуги.
Арендаторы не делят свои расходы на эти две части, им важно, сколько они платят в целом, а вот арендодатели чувствуют, как значительный рост «коммуналки» занимает все больший процент в структуре арендной платы.
Поэтому собственники постепенно уходят от системы «все включено»: трудно предугадать, как вырастет тот или иной платеж за услуги ЖКХ (особенно в отопительный сезон) и обвалит прогнозируемый доход от сдачи жилья.
Сергей Анатольевич указывает, что спрос на аренду жилья носит сезонный характер. С весны до осени люди усиленно меняют локацию, а зимой вопросы переезда не решают.
По его словам, устойчивый спрос на длительную аренду жилья есть в любом районе города, так как людям важно жить поближе к месту работы, учебы или детскому саду, в который ходит их ребенок. Другое дело, какие категории граждан арендодатель считает неприемлемыми.
Кто-то не сдает молодежи, особенно студентам, кто-то не хочет сдавать семьям с детьми или животными.
- По мнению Сергея Громова, сдавать жилье посуточно для собственников более выгодно.
- — Самозанятый гражданин или ИП может составить серьезную конкуренцию гостиницам, и в зависимости от степени «раскрутки» жилье будет иметь арендаторов в среднем 10 — 25 дней в месяц, — считает он.
- Средняя стоимость посуточной аренды в Вологде — 1 500 рублей.
Однако не каждая квартира подойдет для краткосрочной аренды. В ней должен быть сделан хороший ремонт, в наличии — вся бытовая техника, а локация такого жилья желательна ближе к центру. Владельцам далеко не новых квартир придется как следует вложиться для того, чтобы их бизнес «пошел».
Необходимо еще учитывать высокую конкуренцию, ограниченность спроса на посуточную аренду жилья, а также его специфику (аренда для праздников, развлечений и т. д.) и высокую временную вовлеченность собственника вплоть до формата «24/7». Поэтому не многим владельцам подходит такой вариант распоряжения своим жильем.
Недвижимость Аренда жилья Курс валют на 02.07.2021 
Рантье не те. Почему в России сдача квартир — это не бизнес
-
- РИА Новости
- Мария Глушенкова
У нас в стране категория классических рантье, живущих за счет сдачи жилья, не сформировалась — окупаемость этого бизнеса исчисляется десятками лет. А как же множество рекламных объявлений о сдающихся квартирах? Большинство рекламодателей предлагают жилье в аренду, потому что временно в нем не нуждаются. Однако в обозримом будущем число так называемых консервативных инвесторов может вырасти.
Профессиональным рантье 40-летняя москвичка Анна Золотова себя не считает, хотя на протяжении последних 15 лет ей не раз приходилось сдавать квартиры жильцам. Появлялась недвижимость у Золотовой постепенно — сначала в Московской области, а потом и в столице: вот уже 25 лет вся ее семья, включая родителей — пенсионеров, последовательно вкладывалась в покупку жилья.
«Естественно, чтобы купить квартиру, мы брали деньги в долг. И нам еще повезло, потому что было у кого занять недостающее»,— рассказывает Золотова.
Расплачиваться с щедрыми знакомыми, одалживавшими семье приличные суммы, естественно, было проще, чем с банком по кредиту. Но для того чтобы отдавать долги, все квартиры, которые покупались, приходилось сдавать в аренду на разный срок.
Последняя, двушка в САО, была куплена совсем недавно и теперь сдается за 50 тыс. руб.
Путь накопления капитала в виде недвижимости не был простым: за те годы, что семья инвестировала в жилье, Золотова успела побывать в роли обманутой дольщицы, походить на митинги, испытать все трудности, связанные с уходом за посторонним пожилым человеком, у которого приобреталась одна из квартир по договору ренты.
Кроме того, все последние годы Анна занималась проведением и организацией массы ремонтов разной степени сложности, превратившись, по сути, скорее не в рантье, а в профессионального прораба, что отняло у нее массу денег, времени и сил.
Сейчас в планах Золотовой выплата долга за последнюю квартиру, которая пробудет в аренде около двух лет. Затем ее планируют продать — и затеять строительство загородного дома.
«Но это в идеале, потому что квартира — родительский пенсионный фонд»,— резюмирует Анна.
Квартира, машина, дача
«Сегодня инвестиционных сделок, когда люди покупают квартиру с целью последующей сдачи ее в аренду, крайне мало»,— отмечает заместитель директора департамента аренды квартир «Инком-Недвижимость» Оксана Полякова.
В перспективе, по ее словам, на фоне снижения ставок по депозитам возможна активизация так называемых консервативных инвесторов (в частности, на вторичном рынке жилья), которые будут приобретать квартиры для последующего получения дохода от сдачи их внаем.
Плюс свою роль может сыграть пенсионная реформа: и сейчас на рынке есть люди, которым приходится сдавать свое жилье и снимать более дешевое, потому что для них это единственный источник средств. Сегодня эта группа собственников жилья на рынке аренды занимает очень скромную долю, но скоро все может измениться.
Пока же среди столичных рантье можно выделить несколько основных групп.
По словам Поляковой, преимущественно сдаются наследные квартиры, жилье, которое приобреталось «впрок», например, для подрастающих детей, а также недвижимость, выставленная на продажу.
Последняя — в том случае, если экспозиция затягивается, что происходит, как правило, из-за того, что квартира переоценена. По словам Оксаны Поляковой, на эту категорию приходится почти треть рынка аренды в Москве.
Получается, что классических рантье, инвестировавших в недвижимость для последующей сдачи в аренду, меньшинство, потому что к ним можно отнести только покупателей жилья «впрок».
И даже они, так же как Золотова, не ставили себе целью жить на ренту, а вкладывались в жилье, чтобы не потерять деньги. «Стремление купить квартиру в России все же чаще связано со стремлением обезопасить себя от влияния внешних факторов (потери дохода, работы и пр.).
К этому сценарию поведения также подталкивает укоренившаяся на генетическом уровне советская триада критериев жизненного успеха («квартира—машина—дача»).
Свою роль играют и низкий уровень обеспеченности жильем (на 30% ниже, чем в Западной Европе), и меньший уровень доверия к иным инструментам сбережения — банковским вкладам, акциям, вложениям в бизнес»,— рассказывает руководитель аналитического центра ЦИАН Алексей Попов.
Доходность профессионального арендного бизнеса в последние годы снижается. Формально, по оценкам Попова, отношение годового арендного дохода к средней цене квартиры колеблется вокруг 6%.
Но и этот расчет не учитывает увеличения затрат, которые часто вынужден нести арендодатель: на фоне стагнации цен и арендных ставок растут коммунальные платежи, налоги, дороже стоят услуги ремонтных бригад, мебель и техника.
Одновременно ужесточается контроль за серыми схемами сдачи квартир, что уже вынудило некоторых рантье оформлять договоры «в белую» и нести дополнительные затраты.
Так, по оценкам Попова, в среднем в экспозиции находятся 28–30 тыс. столичных квартир (без учета дублей, объявлений с некорректными данными и пр.). Однако это те квартиры, которые еще только хотят сдать.
Гораздо любопытнее выглядят оценки департамента экономической политики и развития города Москвы (ДЭПиР).
С 2012 года столичные власти совместно с налоговиками и МВД ведут работу по легализации рынка аренды и отчасти в этом преуспели.
По данным ДЭПиР, количество людей, сдающих свою квартиру легально (отчитавшихся с помощью налоговой декларации или купивших патент на сдачу жилья в аренду), с 2012 по 2017 год выросло на 89% (с 15,2 тыс.
до 28,7 тыс.). Однако реальные масштабы рынка аренды в ДЭПиР оценивают куда серьезнее: по мнению экспертов ведомства, в аренду в Москве сдаются более 300 тыс. квартир.
Таким образом, фактически на 90% рынок аренды — теневой.
Тучные годы чудесные
В июле департамент аренды квартир «Инком-Недвижимость» опубликовал очередной ежемесячный рейтинг наиболее доступных вариантов найма жилья. Эксперты обратили внимание на то, что минимальная ставка аренды квартиры в Старой Москве сохраняется в течение полугода на уровне 20 тыс. руб.
Глядя на эти цифры, арендодатели могут только ностальгировать по тем суммам, которые приносила аренда еще лет десять назад. «В начале 2000-х доходность арендного бизнеса составляла в среднем 14–15%, в дальнейшем она постепенно снижалась, но все же большую часть времени до кризиса 2014–2015 годов превышала аналогичный показатель для банковских депозитов»,— вспоминает Алексей Попов.
Десять лет назад можно было не делать вообще ничего — получить «убитую» квартиру от бабушки по наследству, выставить в таком виде на рынок аренды, и она тут же сдавалась.
В нынешних условиях показатели доходности десятилетней давности могут получить только профессиональные инвесторы при целевом вложении в новостройки на ранних стадиях строительства с высоким потенциалом роста цен. Но для этого нужны глубокие знания рынка.
Другой вариант — выход в сегмент посуточной аренды, но это отдельный бизнес, которым нужно специально заниматься.
А было время, когда квартиры «сдавали и в долларах», что для многих собственников стало настоящим золотым дном. «В 2007 году рынок аренды был на пике своей активности. Среди арендаторов — как москвичи, так приезжие из других городов. Спрос на недорогое жилье был так велик, что не хватало предложения и ставки неуклонно росли»,— вспоминает директор компании «Миэль-Аренда» Мария Жукова.
Подчеркнем: ставки росли даже при том, что цены номинировались в долларах. Так, согласно оценкам Жуковой, если в 2006 году стоимость аренды однокомнатной квартиры превышала $500 в месяц, то к концу 2007-го она уже перешагнула отметку $800. А в сентябре 2008-го однушки сдавали и вовсе больше чем за $1 тыс. в месяц.
Процесс остановил кризис 2008 года. В декабре ставки опустились до $800 в месяц, а потом и до $700–750 в первой половине 2009 года. «В целом с февраля 2009-го цены на аренду квартир экономкласса существенно не менялись в течение довольно длительного времени.
Хотя на квартиры в самом недорогом сегменте с ценой аренды до $750 спрос значительно превышал предложение. Рынок аренды переходил на рубли, и это стало основной тенденцией того периода»,— вспоминает Мария Жукова. И только собственники элитного жилья экспонировали свою недвижимость в валюте.
Однако со временем в большинстве своем и они перешли на рубли.
К очередному кризису 2014 года рынок подошел со средней стоимостью съема квартиры в 33–35 тыс. в месяц, а с осени того года началось падение спроса на аренду.
Долгое время на рынке предложение значительно превышало спрос, и лишь к концу 2017 года спрос на экономкласс вновь превысил предложение. Однако на ценах это уже не сказалось.
«Сегодня,— отмечает Жукова,— стоимость аренды экономкласса меняется лишь в пределах арифметической погрешности».
По ее словам, последние годы на рынке недвижимости — это время покупок «для себя».
«Доходность инвестиционных сделок в России не превышает 4–7%. То есть зачастую, для того чтобы только вернуть с помощью аренды суммы, вложенные в покупку квартиры, собственнику потребуется от 16 до 20 лет»,— объясняет эксперт.
Нынешние покупатели учились считать деньги в ходе как минимум двух кризисов — в 2008–2009 годах и в 2014–2015 годах, когда произошла массовая скупка жилья. «На фоне стремительного роста курса валют в 2014 году многие люди стали вкладывать свои накопления с целью их сохранения именно в жилье. И конечно, многие квартиры, приобретенные в этот период, вышли впоследствии на рынок аренды.
Разумеется, у этой категории входной билет, в отличие от тех, кто, допустим, получил квартиру в наследство, был несравнимо выше, а срок окупаемости этих инвестиций будет несопоставимо больше.
Сегодня же покупатели очень рационально подходят к покупке недвижимости, тщательно оценивают свои возможности, и, какой бы привлекательной ни казалась идея получать дополнительный доход от аренды квартиры на пенсии, покупки совершаются взвешенно и осмотрительно»,— констатирует Мария Жукова.
Рантье нового поколения
Повышение финансовой грамотности не единственный признак эволюции покупателей жилья, потенциальных рантье. Еще полезно уметь оценивать рыночные тренды и находить общий язык с людьми. В меньшей степени это относится к сегментам «бизнес» и «люкс», где, как считают эксперты, мало что изменилось, кроме некоторого увеличения сроков экспозиции квартир.
А вот столичные арендодатели жилья экономкласса демонстрируют куда больше гибкости.
Чтобы избежать простоя объекта, арендатор должен либо сбросить цену ниже среднего уровня, либо позаботиться о косметическом ремонте, обеспечить наличие бытовой техники и доступа к Wi-Fi.
По данным экспертов «Инком-Недвижимости», в 2007 году в столице не более 15% владельцев недорогих квартир были готовы выполнять просьбы арендаторов относительно обновления предметов интерьера, техники, устранения неисправностей. Сегодня таких около 35%. Вообще, собственники стали гораздо лояльнее к квартирантам.
Например, в 2007 году лишь 15% арендодателей не вводили запрет на заселение с детьми и животными. В разгар кризиса на рынке аренды, в 2015 году, их число выросло до 50%. Сейчас трудно назвать точное количество одобряющих проживание в их квартирах маленьких детей и животных.
«Приблизительно можно оценивать, что около трети наймодателей не против того, чтобы квартиранты селились с детьми и животными»,— говорит Оксана Полякова.
В целом, по ее словам, за рассматриваемый период количество ограничений для нанимателей квартир массовых сегментов в рекламных объявлениях снизилось на 2/3.
«Конечно, собственникам небезразлично, кто живет в их квартирах, но сегодня нет массовой тенденции отсеивать кандидатуры легкомысленно, руководствуясь лишь предрассудками»,— говорит Полякова.
Вероятно, этому способствует и отсутствие роста цен на аренду.
Арендаторы — миллениалы
Арендаторы, надо сказать, тоже за последнее время сильно изменились.
В частности, миллениалы (люди, рожденные в период между 1981-м и 2000 годом) много учатся и много работают, меньше времени проводят за возлияниями (что научно доказано), а стало быть, меньше буянят и создают проблем рантье.
«Наниматели в целом стали более практичными — ушла легкомысленность, характерная для «тучных» 2000-х годов, они точно определяют возможный для них бюджет найма»,— отмечает Оксана Полякова.
Как и раньше, в столице основной спрос на арендное жилье экономкласса формируют немосквичи.
По оценкам «Инкома», 90% заявок на подбор квартир поступает от приезжих, из них 5% составляют иногородние и иностранные студенты; 15% — люди, приехавшие из регионов РФ и стран бывшего СССР на работу вахтовым методом.
Еще 40% нанимателей имеют целью разовые заработки и остаются в столице до тех пор, пока действует контракт или пока не будет решена конкретная финансовая задача. «30% арендаторов намерены делать карьеру и осесть в Москве, у них хорошее образование и перспективы роста,— рассказывает Оксана Полякова.
— 10% — молодые москвичи, решившие пожить отдельно от родителей, а также собственники столичных квартир, которые их сдают, а сами арендуют другие — подешевле или в нужных районах, например, поближе к работе».
На сегодняшний день, по оценкам риелторов, наиболее востребованы квартиры с ценой аренды в диапазоне до 40 тыс. руб.— комфортные варианты, в хорошем состоянии, в удобной доступности от метро. Разумеется, для многих арендаторов стала важна возможность запарковать машину. Наниматели действуют спокойно и практично, и их интересует только соотношение цены и качества объекта.
Как бы ни менялись поколения российских арендаторов, главной их отличительной чертой остается неизменное желание перейти в разряд собственников квартир (желательно в Москве).
«Люди всеми силами стараются приобрести жилье, поэтому сохраняется устойчивый типаж квартиранта — молодой и «неустроенный»»,— констатирует Мария Жукова.
Но для начала миллениала интересует столичный рынок аренды. Негативное воздействие на этот рынок оказывает крайне ограниченный объем его цивилизованного сегмента. «Несмотря на то что в крупных городах введено уже несколько десятков доходных домов, почти все они относятся к бизнес-классу или премиальным сегментам.
Спрос на такую услугу объективно существует: помещения в них сдаются практически полностью, несмотря на 20–25-процентную премию к цене квартир с аналогичными характеристиками в обычных домах. Правда, пока распространить эти решения на стандартное жилье экономкласса не получается»,— рассказывает Алексей Попов.
В общем, в отсутствие нормального рынка аренды, как и предыдущие поколения, молодые россияне предпочитают так или иначе приобрести «свой угол».
На Западе тенденция прямо противоположная: в крупных городах люди все чаще предпочитают арендовать жилье, а не покупать.
«Причина не только в его высокой стоимости (несмотря на околонулевые процентные ставки по ипотеке), но и в высоких затратах на владение (коммунальные платежи и налоги там заметно выше, чем у нас),— объясняет Попов.
— А также в высокой миграционной подвижности населения, в особенности более молодого поколения миллениалов».
По его словам, в отличие от РФ, где внутристрановые миграции в основном идут из райцентров в столицы субъектов, а из них — в столичный регион, в странах с меньшим региональным неравенством на порядок чаще, чем в России, люди переезжают в поисках работы между городами одного ранга, а сами переезды могут быть на несколько лет (на срок рабочего контракта), а не на всю жизнь. «У нас же,— отмечает эксперт,— переезд в столицу макрорегиона (Новосибирск, Екатеринбург, Казань, Ростов-на-Дону и пр.) или в агломерации Москвы и Санкт-Петербурга в поисках работы все же чаще бывает сопряжен с попыткой купить квартиру». К этому могут подталкивать рекомендации родителей или опыт старших коллег и знакомых.
80% собственников стали лояльны к выбору арендатора квартиры | «АСН-инфо»
Участок «Фаэтон девелопмент групп» достался ВТБ
Участок «Фаэтон девелопмент групп» достался ВТБ
ООО «Северный дом», не допущенное к аукциону, требует провести повторные торги и обратилось в Арбитражный суд Петербурга и Ленобласти с заявлением о признании недействительной сделки по передаче принадлежавших ООО «Фаэтон девелопмент групп» (ФДГ) 19,8 гектара на территории предприятия «Ручьи» банку ВТБ.
В апреле 2013 года в ФДГ было введено конкурсное производство. Требования кредиторов на декабрь 2015 года — 4,2 миллиарда рублей. Конкурсный управляющий — Андрей Бондаренко, пишут «Ведомости».
Участок находился в залоге у ВТБ по кредиту более 500 миллионов руб. В 2011 году ФДГ пыталась получить разрешение на использование участка для размещения многоквартирного жилого дома, но Комитет по градостроительству и архитектуре Санкт-Петербурга отказал, напоминает издание.
Участок в Ручьях дважды выставлялся на торги, говорится в материалах на сайте торговой площадки «Новые информационные сервисы». Оба раза торги были признаны несостоявшимися: до них был допущен единственный участник — ООО «Золотой теленок». Участок перешел ВТБ за 264 миллиона рублей, рассказала газете адвокат группы «Фаэтон» Элина Семенова.
По закону о банкротстве после двух торгов банк может оставить участок за собой с дисконтом 10% от начальной цены последних торгов.
Последний аукцион с ценой в 293 миллиона рублей проходил 10 сентября. Согласно протоколу торгов заявки на него подали ЗАО «СТ-4», «Золотой теленок», ООО «Парадиз» и «Северный дом». Три из четырех заявок были отклонены: участники не внесли задаток.
«Согласно базе данных «Спарк», гендиректором «СТ-4» и «Золотого теленка» (их телефоны совпадают) является Владимир Роот, совладелец компании «Сити 78». «Сити 78» занимается загородной, коммерческой и сельскохозяйственной недвижимостью, в ее портфеле два коттеджных поселка общей площадью 44 гектара — «Ладожский маяк» и «Кавголовское озеро».
Также Роот — бывший гендиректор ООО «Счастливый бычок», ООО «Счастливая буренка», ООО «Коровка» и другие», — сообщает газета.
В сентябре «Северный дом» оспаривал внесение обременений в договор купли-продажи участка, говорится в базе суда.
Когда участок был выставлен на торги, был наложен запрет на регистрацию в Росреестре перехода права собственности на него, говорит Семенова.
Конкурсный управляющий искусственно создал условия для ограничения конкуренции, если бы он попытался снять обременения до торгов, потенциальных покупателей было бы гораздо больше, добавляет она.
Цена в 264 миллиона рублей для такого участка существенно ниже рынка, считает гендиректор Colliers International в Петербурге Андрей Косарев, чье мнение приводит газета.
По его словам, значительную часть земли можно использовать для строительства жилья, а это сильно повышает его стоимость, даже если разрешение на отклонение от основного вида использования пока не получено.
По его оценке, участок может стоить 1-1,5 миллиарда рублей, но не у всех девелоперов есть сейчас свободные денежные ресурсы.
Собственник vs арендатор
Ситуация с арендными неплатежами из-за коронавируса всё больше и больше обостряется (вот одна из новостей про это противостояние: «Ретейлеры ответили на претензии владельцев ТЦ о коллапсе отрасли»). И разрешить её справедливо можно, лишь выработав сбалансированное решение, при котором в равной мере теряют и арендаторы, и арендодатели.
Неверно поддерживать лишь одну сторону. Арендаторы, которые потеряли доходы в условиях принудительной изоляции, могут обанкротиться и тогда пострадают все — и арендодатели, и другие кредиторы, и бюджет.
Арендодатели тоже могут обанкротиться, хотя, думаю, процент таких будет меньше, и все они потеряют в доходах, а значит, с трудом смогут оплачивать расходы на содержание зданий и сооружений, платежи за коммунальные ресурсы, от которых их, как я понимаю, не собираются освобождать.
Кстати, государственные и муниципальные образования у нас являются крупными арендодателями и тоже пострадают, а значит, пострадает и бюджет. Поэтому с точки зрения политики права нам нужно сбалансированное решение, найти которое можно, лишь отбросив сиюминутные интересы. Ведь одни юристы «работают» на арендаторов, другие – на арендодателей.
Однако согласившись с идеей баланса, дальше нужно выработать какое-то юридическое решение, которое соответствовало бы этой идее. Закрепление за арендатором права на отказ от договора аренды без штрафных санкций и без утраты обеспечительного платежа просто смещает в пользу арендатора баланс интересов по договору аренды, который был достигнут при его заключении.
Арендодатель при этом только теряет, ничего не приобретая взамен. Ведь коронавирус изменил рыночные условия, которые не выправятся довольно долго. Поэтому арендодатель, если и сможет сдать помещение, то по более низкой цене, тогда как он рассчитывал на длительные отношения.
Но даже если цена не изменилась, у арендодателя всё равно будут потери в виде арендной платы за период заключения нового договора аренды, как правило, несколько месяцев. Раньше эти потери покрывали штрафные санкции или обеспечительный платёж, но теперь данный источник хотят перекрыть.
Значит, автоматически возникнут убытки, которые причинены посредством изменения правового регулирования Российской Федерацией.
Кстати, в ряде случаев установление права на отказ от договора ничего не даст арендаторам: например, установленная плата по размеру соответствует рыночной, а поиск нового помещения может затянуться, тогда как платить до прекращения договора придётся по старым ставкам.
В других же договорах право на отказ присутствует изначально либо арендные ставки таковы, что найти лучше крайне трудно, скажем, при аренде государственного или муниципального имущества. Скорее всего, смещение баланса интересов в договоре аренды в виде права на отказ от договора будет временным решением, касающимся лишь договоров, действующих в период принудительной изоляции. Распространение этого права на любые договоры аренды, в том числе на те, которые будут заключаться впоследствии, будет явно противоречить принципу свободы договора и полностью изменит модель отношений «собственник — арендатор». В дискуссиях последних дней это обстоятельство не выпячивают, забывая, что арендодатель – это, как правило, собственник. А как собственник он защищён конституционным принципом неприкосновенности собственности.
Но прежде, чем перейти к анализу модели «собственник — арендатор», рассмотрим вопрос о том, должна ли Российская Федерация отвечать за убытки, причиненные арендодателям принудительным изменением условий договора.
На мой взгляд, должна, хотя на практике добиться этого будет ой как непросто, если вообще возможно. Арендодатель – собственник имущества – заключил с арендатором договор аренды на определенных условиях, действуя в рамках тоже конституционного! принципа свободы договора.
Эти условия государство принудительно изменяет в пользу арендатора, нарушая неприкосновенность собственности арендодателя.
То, что телесная неприкосновенность имущества не нарушается, не должно никого смущать: судебная практика международных судов и Конституционного Суда РФ давно вышла за пределы нарушения такой неприкосновенности, понимая под ней и разного рода имущественные обременения и потери, не обусловленные экстраординарными причинами.
Разумеется, в толковании экстраординарности можно усмотреть немало непоследовательного, но факт остаётся фактом: изменение государством законодательства при определённых условиях позволяет возлагать на него ответственность перед частными лицами. Тем более что в нашем случае изменение законодательства производится не в публичных, а в частных интересах.
Я сейчас не хотел бы рассуждать о том, примет ли Конституционный Суд РФ по данному вопросу о возмещении убытков положительное решение. Главное, что для него есть серьёзные основания, которые следует учитывать при выборе варианта решения проблемы арендных неплатежей.
Арендодатели – собственники, несомненно, предпримут все зависящие от них решения, чтобы добиться такого решения. Да и само государство на нынешней стадии запросто может задуматься о том, выгодно ли ему решение, ущемляющее интересы арендодателей, к которым и оно относится. Поживём – увидим, а пока вернёмся к анализу модели «собственник – арендатор».
Меня изрядно удивляют толкования договора аренды по российскому праву на манер права римского. Эти толкования внеисторичны и не учитывают последующего развития законодательства. Собственник у нас обязан передать арендатору вещь в пользование, при этом вещь должна соответствовать целям использования по назначению, предусмотренным в договоре, и всё.
Он не должен обеспечивать спокойное пользование вещью в течение всего срока договора и не несёт связанных с этим рисков, которые целиком лежат на арендаторе. Последнему специально предоставлены вещные иски, чтобы он всё мог делать сам. И выводить иное толкование, ссылаясь на римское право, нельзя.
Ведь свойство следования за вещью, которое было придано договору аренды гораздо позднее, в римском праве отсутствовало. Напротив, действовало правило «купля ломает наём». У нас арендатор имеет самостоятельный статус, обеспеченный необходимыми средствами защиты.
По общему правилу, арендная плата устанавливается вне зависимости от условий деятельности арендатора или изменения рыночной ситуации. Почему же нужно снижать арендную плату, если условия ухудшились, и нельзя повышать, если они стали лучше.
Таким образом, нынешний баланс прав собственника и арендатора состоит в том, что первый получает стабильную плату, а второй несёт риски, связанные с доходностью своей деятельности, но взамен приобретает самостоятельный статус и может спокойно обходиться без содействия арендодателя.
Что же предлагается в условиях коронавируса? Еще больше, причём в одностороннем порядке, усилить права арендатора, не дав собственнику взамен ничего.
Ведь он по-прежнему должен терпеть арендатора весь срок договора, вне зависимости от рыночной ситуации, и лишается надёжных способов обеспечивать стабильность отношений за счёт компенсации (по любым правовым основаниям, будь то ответственность, возмещение потерь или какие-либо способы обеспечения исполнения обязательств).
И ради чего всё это? Зачем ломать веками сложившийся баланс и ущемлять интересы собственника. У нас что, защита собственности находится на заоблачно высоком уровне! Отнюдь!Представим на минуту, что новые правила будут перенесены за пределы периода коронавируса. Это ещё сильнее исказит отношения собственника и арендатора во вновь заключаемых договорах.
Договор аренды превратится в краткосрочный, причём арендную плату в самом начале будут взымать в повышенном размере, раз уж нельзя прибегать к обеспечительному платежу или неустойке. А тем, кому будут нужны долгосрочные отношения, придётся использовать другие виды договоров, если роль императивных норм применительно к аренде будет усилена. К таким договорам будут применяться любые возможные способы обеспечения исполнения обязательств, чтобы обеспечить баланс интересов собственника и пользователя. На самом деле, этот баланс предопределён законами рынка, и как бы законодатель не пытался его изменить, он всё равно будет стремиться к оптимальному равновесию. Не понимать это – значит в который раз наступать на одни и те же грабли (мы уже делаем это более ста лет).
Но это на будущее время… А сейчас те арендодатели, которые понесут убытки вследствие изменения законодательства, будут судиться сначала с арендаторами, а потом с государством. В России шансов у них немного, в Европейском суде по правам человека – побольше. Но при любых обстоятельствах это никому не добавит уверенности в завтрашнем дне.
Стоит ли овчинка выделки?! Не проще ли, сохраняя незыблемость договора, для «коронавирусной» аренды предусмотреть снижение арендной платы по решению суда, распределив потери между арендатором и арендодателем в равных долях (50х50). Возможно, в таких случаях государство может покрыть частично потери сторон за счёт безвозвратных субсидий.
Такое решение, на мой взгляд, было бы разумным.