Кому принадлежит подвал? Подвал — это общее имущество жильцов многоквартирного дома. Как и подъезд, крыша, лестница, лифт и чердак. Каждый собственник квартиры владеет еще и частью этого общего имущества, обязан содержать его в надлежащем состоянии, не портить и не ущемлять интересы других жильцов.
Самый простой способ приобрести метры для хранения в подвале — купить квартиру, к которой прилагаются эти самые метры. То есть в договоре купли-продажи и в свидетельстве о регистрации права собственности должна быть указана не только квартира, но и другое недвижимое имущество. (Согласно ст.
525 Гражданского кодекса Республики Беларусь в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.)
Если в договоре купли-продажи не указано, что право собственности на подвал переходит к вам, а в технических документах отсутствуют сведения о подвале, то претендовать на отдельное пользование им вы не можете.
Однако, как уже отмечалось выше, подвал жилого дома относится к общему имуществу, а каждый собственник квартиры — участник совместного домовладения, следовательно, имеет такое же право на пользование общим имуществом жилого дома, как и любой из собственников.
Как получить это право? Обратиться в обслуживающую организацию (ЖКХ, ТС, ЖСПК) и уточнить, на каких основаниях жильцы дома пользуются подвалами и включены ли подвалы в их правоустанавливающие документы на квартиру. Если окажется, что все пользуются подвальными помещениями по принципу «кто первый встал, того и тапки», стоит поговорить с соседями, чтобы и вам выделили часть помещения.
По закону это должно выглядеть так: участники совместного домовладения собираются на общее собрание, чтобы обсудить вопрос передачи во владение и пользование одному или нескольким участникам совместного домовладения квадратных метров в подвале для обустройства кладовки (ст. 172 ЖК). Письменное согласие на это должны дать две трети от общего количества участников совместного домовладения.
Между тем, даже при наличии подвала, возможности оттяпать себе в нем несколько метров для хранения овощей-лыж-инструмента может и не быть.
Причина в том, что работники ЖКХ должны иметь доступ к инженерным сетям дома, которые чаще всего располагаются именно в подвале.
Поэтому отгородить в нем кладовки, которые окажутся на путях подхода к общедомовым сетям, не разрешат, а также демонтируют то, что уже отгорожено.
- Яна Щука
- Фото Виктора Кислого
- Портал коммунальной грамотности
22 Авг 2019
Превращаем дом в источник дохода: как жителям Подмосковья заработать на местах общего пользования
Каждый владелец квартиры имеет долю в общей собственности многоквартирного дома. Есть немало способов использовать общее имущество на благо всех жителей, и в Подмосковье тому немало примеров. Рассказываем, как законно можно заработать с помощью крыш, подвалов и фасадов.
Распоряжаться правильно
Общее имущество собственников в многоквартирном доме – это все, что не является частью квартир и предназначено для обслуживания более одного жилого или нежилого помещения. Например, лестничные площадки и лестницы, лифты и лифтовые шахты, кровли, технические этажи и подвалы. Общим имуществом может быть и земельный участок, если его границы определены государственным кадастровым учетом. Исключение составляют нежилые помещения, у которых есть собственники (например, магазины или офисы).
Поскольку собственники содержат общее имущество за свой счет, они могут распоряжаться им с целью получения прибыли, конечно, соблюдая все требования законодательства.
Куда направить вырученные средства – решает общее собрание собственников. Прибыль можно потратить, например, на формирование фонда капитального ремонта, оплату содержания и ремонта общего имущества, дополнительные услуги.
В Московской области достаточно примеров рационального использования этих средств.
Широкие возможности
Самый популярный способ – сдать помещения в аренду. Так, в городском округе Химки в пяти домах по улицам Зои Космодемьянской и Спартаковской, которыми управляет одно ТСЖ, собственники решили сдавать места общего пользования в аренду юридическим лицам. В прошлом году заработали более 800 тыс. руб. Вырученные денежные средства направили на благоустройство придомовой территории. В Одинцово, в доме № 20 по улице Маковского, собственники сдают часть чердака и подвала под размещение оборудования интернет-провайдеров, а также дали добро на установку терминала по продаже питьевой воды. Годовой доход составляет более 160 тыс. руб. На эти деньги, в частности, установили систему распознавания автомобильных номеров для проезда на придомовую территорию.
Гораздо больше в области примеров, когда доход от использования общего имущества ниже. Но деньги лишними не бывают. Средства от установки рекламных стоек в подъездах, телекоммуникационного оборудования, водоматов идут, к примеру, на обслуживание систем видеонаблюдения, закупку грязеулавливающих ковриков и другие приобретения, делающие жизнь собственников лучше и комфортнее.
«Вопросы ЖКХ»: как жильцам отсудить подвальное помещение и нужно ли хранить квитанции ЖКХ
Кто владеет и может распоряжаться подвальным помещением в доме? Может ли УК сдать его в аренду или есть возможность запретить это? А также о том, сколько стоит хранить чеки и квитанции об оплате счетов за ЖКХ. Ответы на эти вопросы в рубрике «Вопросы ЖКХ» на ТВК.
Вопрос №1: кому принадлежит подвал в многоквартирном доме? Может ли УК без ведома жителей сдавать его под магазины и для других компаний?
«В Российской Федерации существует 2 нормативно-правовых акта, которые регулируют все отношения с подвальными помещениями. Первое: Гражданский кодекс, ст.
290, которая говорит о том, что все помещения, не являющиеся частями квартир, в которых располагается инженерное и другое оборудование, обслуживающее более одного помещения, является общедолевой собственностью всех собственников многоквартирного дома.
Второй документ – это Жилищный кодекс РФ, ст 36, в которой сказано, что все такие помещения называются общим имуществом. Согласно этим двум документам, все подвальные помещения являются общей долевой собственностью.
Но надо понимать следующее: правовой статус подвала определяется на дату приватизации первой квартиры в доме. Например, дом был построен 1980 г., а приватизация первой квартиры прошла в 1992 г. Тогда надо смотреть техническую документацию, паспорт.
Если на эту дату подвал числился как технический подвал, то это общее имущество всех жильцов и сдавать его в аренду или продавать УК не имеет права. А если на эту дату часть подвала являлась отдельным помещением, например, магазином или складом, тогда жильцы не имеют права претендовать на это помещение. В любом случае необходимо обратиться в свою УК и выяснить все нюансы.
Хочу добавить, что в Красноярске собственники обращались в суды. Есть положительные примеры, например, пр. Мира, 104 – отсудили подвал у муниципалитета и сейчас сами им распоряжаются. Есть отрицательные примеры – пр. Металлургов, 34, где жители не смогли доказать и подвал остался в собственности у других людей».
Вопрос №2: Сколько нужно хранить квитанции по оплате? Можно ли их сразу выбрасывать после оплаты?
«Квитанции, которые жители получают в свои почтовые ящики можно вообще не хранить. Они не несут никакой нагрузки, поскольку это информационный материал. Самый главный материал – это чек об оплате, но как правило многие, оплачивая квитанции, прикалывают чеки к документам и хранят.
Согласно Гражданскому кодексу РФ, срок хранения или срок исковой давности по жилищно-коммунальным услугам составляет 3 года. Как показывает практика, я бы рекомендовала хранить чеки об оплате 3 года и 6 мес. Например, УК по истечению 3-х лет может посчитать, что у вас есть долг и обращается в суд.
Документ может не успеть прийти к вам из суда, а вы все выбросите. Кто платит онлайн, в банке платеж сохраняется в течение 3 лет»
Залив квартиры арендатором или квартирантом | Юрист по недвижимости — сопровождение и защита
КОГДА ЗАЛИВ ПРОИСХОДИТ ПО ВИНЕ СОБСТВЕННИКА КВАРТИРЫ, всё предельно ясно: иск следует предъявлять именно к нему. Но как быть, если ущерб квартире и находящемуся в ней имуществу причинён квартиросъемщиками (арендатором)? Ответ на этот вопрос не всегда однозначен и зависит от многих обстоятельств конкретного дела.
Залив квартиры нанимателями
ВЫ УСТАНОВИЛИ, ЧТО СВЕРХУ ПРОЖИВАЮТ НАНИМАТЕЛИ ПОМЕЩЕНИЯ: теперь необходимо узнать, по каким причинам случилось затопление.
Если в ходе составления Акта осмотра выяснилось, что непосредственная вина лежит на квартирантах (забытый кран, неаккуратное использование сантехнического оборудования и т.д.
), то следующим шагом станет получение контактных данных собственников квартиры.
- Установить владельцев можно в Управляющей компании, которая располагает данными на всех жильцов.
- Если данные УК или ТСЖ неверны, то можно узнать их у соседей — как правило, люди, сдающие жильё в наём, просят соседей приглядывать за квартирантами и сразу сообщать обо всех инцидентах.
- Если и второй вариант не помог, то на помощь придёт сервис Росреестра для заказа выписки ЕГРН, с последующим поиском контактов собственника в соцсетях.
После того, как Вы установили владельцев, с ними необходимо встретиться и обсудить сложившуюся ситуацию.
Если между собственником и нанимателем был заключен письменный договор, внимательно изучите его условия.
Зачастую в нём сказано, что вред, причинённый нанимателем третьим лицам, возмещается за его счёт в полном объёме. В этом случае алгоритм действий следующий:
1) Проведение независимой оценки с целью определения величины ущерба, причинённого квартире и находящемуся в ней имуществу. Иногда требуется проведение технической экспертизы, например, если виновник аварии не очевиден, либо не удаётся установить реальную причину протечки коммуникаций.
2) Направление письменной претензии в адрес нанимателя. Важно учесть, что надлежащим считается уведомление по месту регистрации ответчика, который может отличаться от адреса квартиры, в которой произошёл залив. Выяснить адрес можно изучив всё тот же договор аренды (найма) помещения.
3) Заключение соглашения с нанимателем о возмещении ущерба. Документ составляется, когда у квартиранта нет возможности заплатить «здесь и сейчас», но он согласен с предъявленными требованиями. Часто наниматели возмещают ущерб добровольно, особенно если они живут в квартире продолжительное время и съезжать не собираются.
4) Если требования в претензии не были удовлетворены – обращение в органы правосудия. Иск направляется по месту регистрации нанимателя и, для подстраховки, по месту фактического проживания. Собственника жилья необходимо привлечь к участию в деле в качестве третьего лица либо соответчика.
Аналогичный порядок действий справедлив и в том случае, если сосед сверху – сторона договора социального найма. Ст.
67 ЖК РФ предусматривает, что наниматель обязан обеспечивать сохранность жилья, поддерживать его в надлежащем состоянии, проводить текущий ремонт.
Поэтому, если причиной аварии явились действия (бездействие) нанимателя и (или) проживающих с ними лиц, то все требования направляются именно им.
Очень часто указанная категория граждан соглашается на добровольное возмещение причинённого вреда, чтобы не иметь проблем с наймодателем, особенно это актуально для государственных служащих.
Посмотрите пример успешно разрешённой ситуации, когда из квартиры, занимаемой по договору социального найма, протекли наливные полы и виновник добровольно возместил пострадавшим весь ущерб.
Когда в договоре нет ответственности нанимателя
КАК БЫТЬ, ЕСЛИ В ПОТОПЕ ВИНОВНЫ КВАРТИРАНТЫ, но в договоре условия об ответственности за вред третьим лицам не прописаны? Тогда пострадавшему лицу следует руководствоваться общими положениями гражданского законодательства о возмещении ущерба, в частности, ст. 1064 ГК РФ, в которой сказано, что причинённый вред подлежит возмещению лицом, его причинившим.
Даже отсутствие письменного договора не влечёт его недействительности, а в некоторых случаях это, наоборот, хорошо, потому что требования можно предъявить непосредственно к владельцу помещения.
К сожалению, далеко не всегда наниматели и собственники других квартир способны взаимодействовать мирно. Иногда стороны находятся в довольно напряжённых отношениях, и тогда квартиранты могут игнорировать требования потерпевшей стороны, не сообщать ей данные наймодателя, не показывать договор и т.д.
Аналогичная история может происходить в случае наличия множественных собственников пострадавшего жилья, которые не в состоянии договориться между собой о получении размера компенсации.
В нашей практике случалось, что допустившие оплошность квартиранты спешно сбегали из квартиры. Тогда потерпевшая сторона, руководствуясь ст. 210 ГК РФ и 30 ЖК РФ, может предъявить требования к собственнику жилья. Выяснить, кто является хозяином жилья, можно путём получения соответствующей выписки из ЕГРН, о чём мы говорили выше.
Если квартирант залил соседей по своей вине, будьте уверены, что собственник сданной квартиры приложит все усилия, чтобы помочь Вам собрать информацию о нанимателе и привлечь его к ответственности. Объясняется это просто — он заинтересован в том, чтобы материальный ущерб был взыскан именно с квартиранта.
- Если Вы опасаетесь, что квартиранты не смогут возместить причинённый ущерб, то иск можно предъявить и к нанимателю, и к наймодателю.
- Это также делается в случаях, когда вину и того, и другого субъекта разграничить не представляется возможным.
- Существует и иной вариант, когда иск подается к одному ответчику, а квартиросъемщики затем привлекаются в качестве соответчиков уже по ходу процесса.
- Стоит отметить, что часто владельцы сдаваемых помещений оформляют страховку для урегулирования подобных споров, предполагая недобросовестность квартирантов.
Залил арендатор коммерческого объекта
ЧТО КАСАЕТСЯ ЗАЛИВА АРЕНДАТОРОМ, снимающим помещение под офис, склад или под другие нужды, то здесь также необходимо, во-первых, выяснить причину аварии, во-вторых, изучить заключенный договор. Если в ходе осмотра обнаружилась вина арендатора, и в договоре имеется пункт о его ответственности перед третьими лицами – решайте вопрос о компенсации с ним.
Если в заливе виноват арендодатель (например, не содержавший своё имущество и технические помещения в надлежащем техническом состоянии, не производивший капремонт), то и требовать компенсацию следует с него. Иск также можно предъявить и к той, и к другой стороне одновременно: суд самостоятельно решит, с кого именно следует взыскать ущерб. Как правило, в подобных делах речь о солидарной ответственности не идёт.
- Однако обращаем Ваше внимание, что сторона, к которой предъявлялись требования и в удовлетворении которых отказал суд (один из соответчиков), может предъявить иск о взыскании судебных расходов с истца.
- Если Вы объективно понимаете, что среди виновников есть недобросовестный участник, необходимо правильно определить ответчика с первого раза, благо помочь в этом всегда может профессиональный юрист по заливам.
- «Подкованный» виновник также сможет использовать выводы суда, отказавшего в требованиях к другому участнику спора, в качестве преюдиции — обязательности ранее установленных фактов другим судом.
Как решить вопрос с виновниками в том случае, если залили Ваше коммерческое помещение и причинили ущерб оборудованию и товару, читайте в ЭТОЙ статье.
Залил наниматель: что делать наймодателю?
ТЕПЕРЬ РАССМОТРИМ СИТУАЦИЮ СО СТОРОНЫ НАЙМОДАТЕЛЯ, поскольку ущерб от залива может быть причинён его квартире и имуществу. Часто такой ущерб даже превышает убытки затопленных соседей, особенно если были предприняты своевременные меры по устранению протечки. Возможных вариантов решения проблемы может быть несколько.
1) Если наниматель предоставлял наймодателю гарантийный депозит, то последний вправе его удержать для того, чтобы провести ремонт. Этот вариант возможен, если в контракте нет прямого запрета на такое использование депозита. Подобные условия могу быть прописаны при поиске квартиранта агентством недвижимости или риелтором в корыстных целях.
2) Заключение с квартирантом соглашения о возмещении ущерба. Закон допускает прописывать в данном документе любые условия. Стороны могут предусмотреть, что наниматель устраняет повреждения своими силами либо выплачивает наймодателю сумму причинённого ущерба. Стороны могут договориться и о рассрочке в выплате компенсации.
3) Обращение в судебные органы с иском о возмещении ущерба. Этот вариант подходит для случаев, когда между сторонами есть конфликт правового характера (например, наниматель не согласен, что он виноват в произошедшем, его не устраивает сумма ущерба и активно возражает против предъявленных обвинений).
Проблема с заливом арендатором решается аналогичным образом. Дополнительно к изложенному отметим, что если имеются другие пострадавшие в результате коммунальной аварии, арендодатель может взыскать в порядке регресса выплаченные им средства с нанимателя (арендатора) своих помещений.
Итак, остановимся еще раз на наиболее важных моментах, связанных с заливом квартиросъёмщиком.
А) Выясните, кто именно виноват в произошедшем, внимательно изучите договор найма (аренды). Если виноват наниматель, и договор закрепляет его ответственность перед третьими лицами – предъявляйте претензии к нему.
B) Иск можно предъявить как к нанимателю, так и к наймодателю (например, если разграничить вину этих субъектов невозможно). При этом помните о праве неправильно установленного ответчика предъявить судебные расходы.
С) Проблему можно урегулировать как путём заключения соглашения, так и посредством обращения в суд. Однако не сто`ит верить затянувшимся обещаниям должника, который намеренно оттягивает момент «расплаты».
Стоит отметить, что судебная практика по подобным делам с участием нанимателей сформировалась в России довольно разнообразная.
На итоговое решение может повлиять большое число факторов, начиная с условий заключенного договора и заканчивая результатами независимой экспертизы или рецензии на неё.
Как заработать на провайдерах на крыше многоквартирного дома
Закон дает собственникам многоквартирных домов право получать средства за использование крыши интернет — провайдерами. Однако до настоящего момента эти деньги жители не получали. Изменить ситуацию призвано пояснение Верховного суда.
Сразу скажем, что жители новостроек, увы, возможности заработать на аренде крыши лишены. В новых домах интернет-кабели появляются на этапе строительства и входят в инженерные сети здания. В старых домах присутствие провайдеров не предусмотрено техническим планом, поэтому они обязаны брать место на крыше для распределительных щитков в аренду у собственников.
Как сообщил Игорь Кокин, эксперт центра федеральных и региональных программ Высшей школы госуправления РАНХиГС, «проблемы возникают в тех домах, где провайдеры не имели оборудования и решили его установить».
Для жителей проблема заключается в том, что многие из них не знают о том, что им должны за что — то платить. В аренду провайдеры должны брать не только место на крыше, но и пространство для проводом в стенах.
Если деньги вносятся, то куда же они исчезают?
— Это темная история. Часто такие договоры не заключаются совсем. В некоторых случаях, они заключаются с управляющей компанией, на счете которой и остаются деньги. Ведь собственного счета у многоквартирного дома нет. Такую возможность имеют в большинстве своем ТСЖ, — говорит Кокин.
По закону пользоваться чердаком, сверлить в нем дополнительные отверстия и устанавливать оборудование можно только с разрешения собственников. То есть необходимо собрать общее собрание и принять решение. А это, как известно, процесс трудный и долгий.
Поэтому провайдеры его опускают, ссылаясь на то, что у них заключен договор с каждым конкретным пользователем и еще один договор не нужен. Но даже если нужный документ оформлен по всем правилам, это не гарантирует того, что собственники получат плату за аренду.
В чем дело? На следующем ветке этого порочного круга неясный статус лица, с которым арендатор заключает договор. Официально им должен стать человек, которого выберут собственники дома, доверенное лицо.
Но так как собрание не проведено, то часто им становится УК.
Многие собственники обращались в суд, чтобы исправить ситуацию, но судьи последние несколько лет отказывали жильцам в праве получать средства за аренду общего имущества.
Все изменило решение Верховного суда (определение от 01.03.2018 N 306-КГ17-17056). Там четко и ясно говорить: договор аренды можно заключать только с согласия жильцов.
Кроме этого, это же самое решение дает собственникам возможность решать какой именно провайдер будет обслуживать дом и на каких условиях .
Светлана Разворотнева, исполнительный директор центра «ЖКХ Контроль» уверяет, что сейчас активно идет процесс возврата собственникам прав арендодателя. Особенно бурную деятельность развили петербуржцы.
Она также заметила, что зарабатывать жильцы могут на рекламе, размещенной на фасаде, вывесках и других конструкциях, не принадлежащих дому. Даже на торговых палатках, если они находятся на территории дома.
Но для этого она должна быть поставлена на кадастровый учет, а при заключении договора аренды сроком более 11 месяцев право общей долевой собственности надо зарегистрировать, либо придется перезаключать договор каждые 11 месяцев, говорит Кокин.
Верховный суд: владельцы квартир могут зарабатывать на аренде крыш, стен и подвалов многоэтажек
время публикации: 21 марта 2018 г., 10:48 | последнее обновление: 21 марта 2018 г., 11:11
Владельцы квартир в жилых многоэтажках смогут получать плату за аренду крыш и стен от провайдеров, которые устанавливают в домах свое оборудование для передачи сигнала. Верховный суд вынес решение, которое может стать прецедентом в подобных спорах.
Согласно закону россияне уже давно имеют право взимать с компаний плату за аренду стен и крыш, так как они считаются общедомовым имуществом и в равной степени принадлежат всем жильцам дома.
Многие ТСЖ имеют такой большой доход от провайдеров, что без труда покрывают расходы на капремонт, пишет «Российская газета».
По закону собственники квартир владеют всеми стенами дома, чердаками, подвалами и крышей. Но до сих пор у многих и мысли не возникает брать с провайдеров плату за аренду, ведь сами же жильцы и пользуются интернетом, кабельным телевидением и телефонной связью. Очень часто компании все же платят ренту, но деньги растворяются на счетах управляющих компаний.
Некоторые УК даже не спрашивают согласия на такую деятельность у собственников, хотя по закону все решения должны приниматься на общем собрании жильцов. «В большинстве случаев разговор об этом ведется с управляющей компанией. И деньги растворяются на счетах УК.
Это часто темная история», — подтверждает исполнительный директор центра «ЖКХ Контроль» Светлана Разворотнева.
Эксперты говорят, что в последние годы суды отказывали собственникам жилья в праве получать ренту с провайдеров. Решение Верховного суда может изменить эту практику. В определении говорится, что компании имеют право устанавливать оборудование в домах только с согласия жильцов.
Судебный прецедент может также стать инструментом в борьбе с управляющими компаниями, которые очень часто навязывают жильцам какого-то определенного провайдера. Теперь собственники смогут сами решать, услугами каких компаний пользоваться.
Сейчас в России уже довольно часто собственники возвращают крыши, чердаки и стены под свой контроль, пишет «Российская газета». Владельцы жилья также могут зарабатывать на операторах связи, на размещении рекламных конструкций и вывесок на фасадах домов, на сдаче в аренду подвальных помещений.
Ренту можно получать даже с земельного участка вокруг дома, собирая плату с владельцев киосков, палаток и магазинов, но для этого его нужно поставить на кадастровый учет.
По Жилищному кодексу доходы от аренды могут быть направлены на снижение размера взносов по капремонту или даже освобождение от этой платы.
Операторы средств связи должны оплачивать аренду общего имущества
При использовании данного материала ссылка на источник обязательна © «Председатель ТСЖ »
Опубликовано в журнале » Председатель ТСЖ » №7(117) 2017 , №10 (120)2017
По материалам определения ВС РФ 22.06.2017 № 304-ЭС17-6211
Между ТСЖ и ООО в 2008 г.
был заключен договор на производство работ по монтажу магистральных линий и домовых распределительных сетей кабельного телевидения, принадлежащих обществу, для оказания услуг связи жителям МКД.
Общим собранием собственников дома в 2016 г. принято решение о расторжении бесплатного договора. ТСЖ предложило обществу заключить новый договор, в противном случае потребовало убрать принадлежащее ему оборудование.
ТСЖ ссылалось на п. 3 ст. 6 Закона о связи. Организации связи по договору с собственником или иным владельцем зданий могут осуществлять на них строительство, эксплуатацию средств связи и сооружений связи.
При этом собственник или иной владелец указанного недвижимого имущества вправе требовать от организации связи соразмерную плату за пользование этим имуществом, если иное не предусмотрено федеральными законами
Ссылаясь на наличие заключенных договоров на оказание услуг связи с физлицами, проживающими в данном МКД, расположение в технических помещениях на чердачном этаже принадлежащего обществу оборудования и систематическое воспрепятствование со стороны ТСЖ в пользовании техпомещениями дома в целях оказания телекоммуникационных услуг жильцам дома, общество обратилось в суд.
Суды всех инстанций в. т. ч ВС РФ отказал обществу в исковых требованиях.
По материалам определения ВС РФ от 11.09.2017 № 305-АД17-6347
Между управляющей компанией (далее УК) и оператором связи был заключен договор на размещение оборудования телекоммуникационной сети в нежилых помещениях МКД (чердаках, тех. этажах, подвалах, электрощитовых и др.) Согласно условиям договора оператор связи ежемесячно производит оплату в размере 250 рублей с НДС за каждое место установки оборудования.
УК направила в адрес оператора связи проект дополнительного соглашения с предложением об изменении цены контракта. Оператор связи отказался от изменения условий договора в части увеличения платы за пользование помещениями и обратилось в антимонопольный орган с жалобой на неправомерные действия УК.
- УФАС усмотрело в действиях УК ущемление интересов оператора связи и злоупотребление доминирующим положением на рынке оказания услуг по управлению жилыми домами, при осуществлении предоставления сооружений для размещения средств связи, включая право на доступ к указанным сооружениям оператора связи.
- В 1-ой, 2-ой и 3-ей инстанциях УК не смогла оспорить решение УФАС.
- Положительное решение в пользу УК принято судебной коллегией ВС РФ со следующими формулировками:
Кто платит НДФЛ при использовании общего имущества МКД?
Практически в каждом МКД есть площади, на которых можно разместить рекламу, оборудование провайдеров и т.д. и получать за это деньги. Это знают управляющие организации (ТСЖ) и собственники.
Для первых сдача общего имущества в аренду – это источник дополнительного дохода, а для вторых – способ снизить размер платы за жилищно-коммунальные услуги.
И всё бы ничего, но есть налоговые органы, которые жаждут урвать от любых доходов, полученных физическими лицами, свою «долю» в виде НДФЛ.
Согласно ст.36 ЖК РФ стены МКД, чердаки и подвалы относятся к общему имуществу МКД.
Использование общего имущества для получения дохода от аренды и рекламы возможно только через проведение общего собрания собственников помещений в МКД (пп.3 п.2 ст.44 ЖК РФ).
Как правило, собственники помещений ничего делать не хотят и на общем собрании поручают управляющей организации выступать от их имени и разрешают сдавать общее имущество в аренду посредникам. То есть налицо «обычная» агентская договорная схема, в которой управляющая организация выступает в качестве агента, а собственники помещений являются принципалами.
Размер дохода, полученного каждым собственником помещений в МКД, пропорционален доле площади помещения, принадлежащего конкретному собственнику в общей площади помещений в МКД (помним, что площадь мест общего пользования в расчете не учитываем) (п.1 ст.37 ЖК РФ).
Вопрос: кто платит налоги за этот доход?
Печально, но платить налоги от сдачи общего имущества в аренду должны собственники помещений.
Открываем пп.4 п.1 ст.228 НК РФ и видим, что исчисление и уплату НДФЛ производят «физические лица, получающие другие доходы, при получении которых не был удержан налог налоговыми агентами, — исходя из сумм таких доходов».
Большинство прочитало абзац выше и не обратило внимание на фразу «не был удержан налоговыми агентами», а зря, так как налоговым агентом признаются организации и индивидуальные предприниматели от которых или в результате отношений с которыми налогоплательщик (в нашем случае собственники помещений – физические лица) получил доходы(п.1 ст.226 НК РФ).
А теперь внимание! Управляющая организация, на счета которой поступают денежные средства от использования общего имущества МКД, не выступает в качестве налогового агента, так как не является источником выплаты денежных средств собственникам.
Налоговым агентом, который обязан исчислить и уплатить в бюджет НДФЛ за каждого собственника помещений в МКД, выступает юридическое лицо или ИП, которое арендует общее имущество МКД и производит оплату на счет управляющей организации.
Для того, чтобы налоговый агент по НДФЛ смог исполнить свою обязанность и заплатить за собственников помещений НДФЛ, ему необходимо помимо ФИО собственника располагать и другими сведениями, среди которых, в частности, ИНН и паспортные данные. С учетом того, что арендатор данными сведениями не располагает, то удержать сумму НДФЛ он «физически» не может.
Специально для таких случаев в НК РФ есть п.5 ст.
226 НК РФ, в которой указано, что «при невозможности в течение налогового периода удержать у налогоплательщика исчисленную сумму налога налоговый агент обязан в срок не позднее 1 марта года, следующего за истекшим налоговым периодом, в котором возникли соответствующие обстоятельства, письменно сообщить налогоплательщику и налоговому органу по месту своего учета о невозможности удержать налог, о суммах дохода, с которого не удержан налог, и сумме неудержанного налога».
По факту арендатор общего имущества должен «сдать» налоговикам всех собственников помещений в МКД, направив в налоговые органы по каждому собственнику помещений Справку о доходах и суммах налога физического лица (форма 2-НДФЛ), утвержденную приказом ФНС России от 02.10.2018 № ММВ-7-11/566@.
В свою очередь собственники помещений, как налогоплательщики НДФЛ обязаны представить в налоговый орган по месту своего учета соответствующую налоговую декларацию (п.3 ст.228 НК РФ), ну и заплатить налог, естественно.
Ну, а управляющая компания никаких действий предпринимать не должна, так как проблемы возникнут только:
- у арендатора (он может легко получишь штраф 200 рублей за каждую несданную справку (читаем – за каждого собственника) в соответствии с п. 1 ст. 126 НК РФ;
- у собственника помещения за несвоевременно поданную декларацию штраф составляет 5 процентов от суммы неуплаченного налога по декларации за каждый полный или неполный месяц со дня, установленного для ее представления, но не более 30 процентов указанной суммы и не менее 1 000 рублей.
Такая же позиция описана в Письме Минфина от 2 августа 2019 г. № 03-04-06/58477, в котором чиновники указали, что управляющая организация НДФЛ в рассмотренной ситуации не платит.
По материалам блога https://www.burmistr.ru/
Жильцы смогут заработать на аренде крыш и чердаков многоквартирных домов
Владельцы квартир смогут зарабатывать, сдавая крыши и стены многоквартирных домов в аренду провайдерам для установки интернет-оборудования. По закону такое право у жильцов было и раньше, однако на практике оно почти не использовалось. Сейчас ситуация может измениться в связи с решением, принятым Верховным судом.
Провайдеры часто устанавливают интернет-оборудование в новостройках, когда дом еще строится. Они за это никому не платят, поскольку оборудование к старту продаж становится частью дома.
В домах, где ранее не было такого оборудования, а затем провайдеры решили его установить, возникают споры, рассказал «Российской газете» эксперт центра федеральных и региональных программ Высшей школы госуправления РАНХиГС Игорь Кокин.
Согласно действующему законодательству, общим имуществом многоквартирного дома совместно владеют и распоряжаются собственники квартир. К общему имуществу относятся, в числе прочего, стены, крыши и чердаки. Многие жильцы не задумываются о том, что можно требовать оплату за размещение проводов и оборудования для Интернета, ведь они сами всем этим пользуются.
Часто собственники не знают о том, что провайдеры вносят оплату за пользование общедомовым имуществом. Переговоры об этом обычно ведутся с управляющими компаниями, и перечисленные средства поступают на счета УК.
Светлана Разворотнева, исполнительный директор центра «ЖКХ Контроль», отмечает, что часто эти платежи являются непрозрачными, ведь у многоквартирного дома нет личного счета. Кокин добавляет, что порой недобросовестные управляющие компании оформляют договоры с провайдерами, не получив на это согласие собственников.
При этом по закону чердак можно использовать только с согласия владельцев квартир. Соответствующее решение должно быть принято жильцами на общем собрании.
Это правило часто не выполняется. В УК объясняют это тем, что сложно собрать всех собственников. Провайдеры утверждают, что они заключили с конкретным собственником договор на оказание интернет-услуг, поэтому не должны получать разрешение всех жильцов.
Даже если УК заключает договор с провайдером по всем правилам, собственники квартир не видят, как расходуются деньги от аренды. Согласно Жилищному кодексу, арендатор и лицо, уполномоченное общим собранием, должны заключить договор об использовании общего имущества дома.
Право заключения такого договора обычно передается управляющей компании. После этого деньги, полученные за аренду, оседают на счетах УК.
В последние годы суды отказывали владельцам квартир, которые хотели получать плату за размещение в доме интернет-оборудования. Решение Верховного суда N 306-КГ17-17056от 01.03.2018 изменит ситуацию. Согласно решению ВС, провайдеры могут устанавливать в доме интернет-оборудование только с согласия собственников квартир.
Благодаря этому возможности жильцов расширятся. К примеру, раньше у многих возникали трудности при подключении к определенной компании, если УК этому препятствовала. Теперь жильцы смогут повлиять на это решение и выбрать установку оборудования от провайдера, предлагающего качественные услуги и выгодные тарифы.
По словам Разворотневой, сейчас общее имущество и доходы от его использования постепенно возвращаются в руки собственников. Этот процесс особенно заметен в Петербурге, где такие решения принимаются межведомственной комиссией каждую неделю.
Также владельцы квартир смогут зарабатывать на операторах связи, использующих крыши многоквартирных домов для размещения своего оборудования, получать доход от размещения на фасаде дома рекламных конструкций. Кроме того, жильцы смогут сдавать в аренду подвалы.
Земельный участок также можно сдать в аренду, к примеру, под магазин, если он поставлен на кадастровый учет. При заключении договора аренды земли на срок, превышающий 11 месяцев, необходимо зарегистрировать право общей долевой собственности или каждые 11 месяцев заново заключать договор.
Наибольший доход от аренды общедомового имущества могут получить жители домов, расположенных районах с высокой деловой активностью, у стаций метро или остановок общественного транспорта.
По словам Кокина, жильцы могут на общем собрании принять решение о перечислении средств на специальный счет. Эти деньги можно направить на снижение платежей за капитальный ремонт.
ВС разъяснил права получателей ренты
Подпольный заработок. Как подвалы и чердаки жилых домов могут оплачивать услуги ЖКХ
Чердак, подвал и даже крыша могут быть источником получения прибыли, и про это прекрасно знает большинство управляющих компаний (УК), которые не забывают сдать в аренду интернет-провайдеру часть крыши или стены в подъезде для установки соответствующего оборудования, или предоставить — за плату — часть фасада для рекламных конструкций, баннеров и растяжек, или сдать в аренду часть земельного участка под домом для строительства автостоянки, установки цветочного ларька или продуктового павильона. А ведь доход могут получать жители, а не УК.
Действительно, в ряде случаев недобросовестные управляющие компании используют общедомовое имущество по своему усмотрению, да ещё и с коммерческой выгодой для себя.
При этом в платёжки за услуги ЖКХ такие УК строку «содержание помещения» внести не забывают. Вот и получается, что за содержание общего имущества платит собственник квартиры, а пользуется этим имуществом сторонний арендатор.
Но как такое возможно, неужели нельзя этого избежать?
Чаще всего — можно, но для этого необходимо, чтобы собственники недвижимости в многоквартирном доме занимали активную позицию, участвовали в проведении общего собрания, которое и определяет, как будет использоваться общее домовое имущество и какую УК пригласить для управления эксплуатацией многоквартирного дома. При этом, согласно закону, УК получает от собственников право пользоваться общедомовой территорией и осуществлять её обслуживание, но не более того. Всё имущество дома — это собственность его жильцов (ст. 162 ЖК РФ).
Даже если в договоре между УК и собственниками дома определён порядок доступа к нежилым помещениям, это не означает, что УК может для себя извлекать коммерческую выгоду за пользование общедомовым имуществом, так как УК не может быть признана отдельным хозяйствующим субъектом. На это неоднократно в своих определениях указывал Верховный суд.
А вот собственники помещений в многоквартирном доме получать пассивный доход от общего домового имущества могут.
Конечно, недобросовестные УК стараются не акцентировать внимание жителей на данной норме, ведь они предпочитают вести дела с арендаторами без общего собрания жильцов, хотя, согласно статье 45 ЖК РФ, управляющая компания обязана вести реестр собственников, в случае коммерческого использования общедомового имущества каждому собственнику положена его доля от дохода. Распределяется эта доля пропорционально размеру площади помещения, которое принадлежит конкретному собственнику (ст. 37 ЖК РФ).
Поэтому, если ваш дом изобилует антеннами сотовых операторов, рекламными вывесками или коммерческими помещениями, есть повод задуматься, куда уходят деньги от арендных платежей всех этих организаций.
Следует отметить, что УК не всегда виновата в том, что коммерсанты из вашего дома аренду собственникам не платят.
Если обнаружилось, что кто-то использует общее имущество дома для личных нужд, сначала нужно разобраться, законно ли это.
Можно обратиться в Росреестр или просто сделать запрос через портал госуслуг и проверить наличие протокола общего собрания собственников, на котором решили передать имущество в аренду.
Фото © ТАСС / Матыцин Валерий.
По закону вся информация об управлении домом, включая протоколы общих собраний, должна размещаться на официальном портале по ЖКХ, но, к сожалению, детальные сведения там есть только по малому количеству домов.
Придётся обращаться в УК, которая обязана показать вам все документы. Никаких законных оснований для отказа у неё нет.
Тут и выяснится, что у чердачных и подвальных помещений могут быть отдельные собственники, никоим образом не связанные ни с одним из жильцов этого дома.
Законно ли это? В разных случаях по-разному.
В 90-е годы законодательство допускало приватизацию подвальных и иных помещений, этим пользовались «предприимчивые люди», которые приватизировали или выкупали нежилые помещения на чердаках и в подвалах. Особый интерес был к тем, которые были «удачно» расположены. «Прихватизированные» помещения переоформляли в собственность новых покупателей.