Коммерческая недвижимость, street retail, ТЦ, склады,
14 января 2021, 14:15
5539 просмотров
В 2021 году некоторые секторы коммерческой недвижимости будут стагнировать, за исключением складской, торговой недвижимости, которые в 2020 развивались. На сокращение или развитие недвижимости повлияли несколько факторов.
Государство продолжит регулировать рынок
Ограничения
Власти ограничили лицензируемые отрасли, такие как алкоголь, табак, микрокредитование. Ограничения действуют на все общественные мероприятия, общепит, туристический бизнес, это формирует спрос на определенные типы торговой недвижимости.
Дальнейшая ограничительная деятельность государства будет зависеть от разработки вакцины. Пока нет ее массового производства, граждан ограничивают, чтобы обезопасить. Пока предпосылок на полное выздоровление нет, поэтому в 2021 санкции на некоторые сектора экономики останутся.
Поддержка
На строительную отрасль повлияли увеличение материнского капитала для граждан и льготная ипотека. Напрямую поддержка повлияла на жилую недвижимость и застройщиков. Низкая ипотечная ставка «взорвала» рынок жилья, а это благоприятно влияет и на коммерцию. Новые жилые комплексы — это инфраструктура, развитие бизнеса и новые торговые площади.
В 2020 году это уже стало заметно, люди активно покупали новые квадратные метры, несмотря на рост цен. Предполагаем, что в 2021 году спрос на жильё сохранится, но деньги у населения закончатся. Поэтому поддержка от государства продолжится, но и санкции тоже.
Государство реагирует точечно, поэтому большинство предпринимателей в зоне риска. Трудности будут возникать, бизнес продолжит закрываться и «выживут» только опытные игроки с профессиональной командой. Это один из главных факторов, влияющих на развитие торговой недвижимости.
Поставщики помогут отрасли развиваться
Для рынка коммерческой недвижимости поставщиками являются государство, застройщики и компании, поставляющие строительные материалы и услуги. В сотрудничестве с поставщиками строительных материалов и изменений не будет. Сейчас цены меняются еще из-за девальвации рубля в 2014 году, поэтому все останется на прежнем уровне.
Застройщики жилой недвижимости предоставляют места для торговой. Предыдущий год был для них сверхприбыльным. По мнениям экспертов, уже в начале зимы они выполнили план и работали над стратегией 2021. На новое жилье цены выросли, что повлияло и на стоимость вторичного.
Как это повлияет на торговую недвижимость?
- Увеличится количество локаций для строительства.
- Увеличится количество инвесторов.
Инвесторы смогут сохранить деньги и заработать
Рост экономики не наблюдается, соответственно и количество инвесторов, зато выиграют те, кто успеет вложить деньги. В коммерческую недвижимость инвестируют сами игроки, бизнесмены, кто зарабатывает в других секторах, а также те, кто смогли накопить средства.
Объем инвестиций не будет меняться, так как грамотные инвесторы понимают, что спрос упал преимущественно на крупные ТЦ и общепит. А районные ТЦ, отдельные здания, недвижимость в спальных районах стала более популярна, чем раньше.
Сейчас сложно сказать, что инвестиции в торговую недвижимость сократятся, так как для обывателя бизнесы переходят в онлайн или закрываются, значит торговая недвижимость никому не нужна, но это не так.
Эксперты понимают, что рынок недвижимости инертный и в кризис это один из способов сохранить деньги. Наоборот, возможно появление новых инвесторов, которые будут поддерживать стоимость торговой недвижимости.
Клиенты торговой недвижимости будут диктовать новые тренды
Клиентами в этом секторе является ритейл, который арендует или покупает помещения. Изменилось потребительское поведение и действия ритейла, который подстраивается под покупателей и пытается выжить.
Мы видим тренд на доставку и появление новых игроков рынка. Например, появился «Сбермаркет», который не имеет собственных магазинов и продовольственных баз, но получает логистические маршруты и информационную базу.
Также гиганты, как X5,
супермаркет
«Магнит» и другие претендуют стать важнейшим элементом экономики. Они стабильные арендаторы и постепенно «вычищают» рынок от небольших местных продуктовых ритейлеров. В 2021 году предстоит наблюдать за тем, как крупные сети продолжат захватывать и менять продуктовый рынок.
Еще одна тенденция — онлайн-магазины переходят в оффлайн. Появляется все больше пунктов выдачи даже в районных ТЦ, но потребители отличаются от тех, кто идет за покупками в торговый центр. Людей в магазине становится больше, но они могут прийти вовсе без денег и получить то, что им нужно. Поэтому образуется ложный трафик и усложняет работу, остаются только спонтанные покупки.
Спрос на электронную коммерцию вырос, компании вводят приложения, службы доставок. Это удобно и выгодно клиентам.
Самый сложный период у сферы услуг, которые без мгновенных изменений перестанут существовать. Образовательные услуги одни из первых нашли решение и в 2021 продолжат в Онлайн обучать клиентов. Общепит в перспективе переквалифицируется в пункты выдачи.
Будет кухня, прилавок, но столики и зал для гостей исчезнут. Все внимание теперь ни на обеспечение зала и качество обслуживания, а работу доставки, ее скорость и качество продукта.
Рестораны с хорошей музыкой, обслуживанием и блюдами от шеф-поваров выживут, но их станет гораздо меньше.
2020 год для торговой недвижимости был неплохой. Сам рынок растет и перестраивается, но это нормально. Новый год встретили с оптимизмом, потому что есть понимание как расти, уживаться с конкурентами, зарабатывать самим и партнерам.
Подписывайтесь на наши новостные
рассылки,
а также на каналы
Telegram
и
Яндекс.Дзен
, чтобы первым быть в курсе главных новостей Retail.ru.
В 2021 году некоторые секторы коммерческой недвижимости будут стагнировать, за исключением складской, торговой недвижимости, которые в 2020 развивались. На сокращение или развитие недвижимости повлияли несколько факторов.
Государство продолжит регулировать рынок
Ограничения
Власти ограничили лицензируемые отрасли, такие как алкоголь, табак, микрокредитование. Ограничения действуют на все общественные мероприятия, общепит, туристический бизнес, это формирует спрос на определенные типы торговой недвижимости.
Дальнейшая ограничительная деятельность государства будет зависеть от разработки вакцины. Пока нет ее массового производства, граждан ограничивают, чтобы обезопасить. Пока предпосылок на полное выздоровление нет, поэтому в 2021 санкции на некоторые сектора экономики останутся.
Поддержка
На строительную отрасль повлияли увеличение материнского капитала для граждан и льготная ипотека. Напрямую поддержка повлияла на жилую недвижимость и застройщиков. Низкая ипотечная ставка «взорвала» рынок жилья, а это благоприятно влияет и на коммерцию. Новые жилые комплексы — это инфраструктура, развитие бизнеса и новые торговые площади.
В 2020 году это уже стало заметно, люди активно покупали новые квадратные метры, несмотря на рост цен. Предполагаем, что в 2021 году спрос на жильё сохранится, но деньги у населения закончатся. Поэтому поддержка от государства продолжится, но и санкции тоже.
Государство реагирует точечно, поэтому большинство предпринимателей в зоне риска. Трудности будут возникать, бизнес продолжит закрываться и «выживут» только опытные игроки с профессиональной командой. Это один из главных факторов, влияющих на развитие торговой недвижимости.
Поставщики помогут отрасли развиваться
Для рынка коммерческой недвижимости поставщиками являются государство, застройщики и компании, поставляющие строительные материалы и услуги. В сотрудничестве с поставщиками строительных материалов и изменений не будет. Сейчас цены меняются еще из-за девальвации рубля в 2014 году, поэтому все останется на прежнем уровне.
Застройщики жилой недвижимости предоставляют места для торговой. Предыдущий год был для них сверхприбыльным. По мнениям экспертов, уже в начале зимы они выполнили план и работали над стратегией 2021. На новое жилье цены выросли, что повлияло и на стоимость вторичного.
Как это повлияет на торговую недвижимость?
- Увеличится количество локаций для строительства.
- Увеличится количество инвесторов.
Инвесторы смогут сохранить деньги и заработать
Рост экономики не наблюдается, соответственно и количество инвесторов, зато выиграют те, кто успеет вложить деньги. В коммерческую недвижимость инвестируют сами игроки, бизнесмены, кто зарабатывает в других секторах, а также те, кто смогли накопить средства.
Объем инвестиций не будет меняться, так как грамотные инвесторы понимают, что спрос упал преимущественно на крупные ТЦ и общепит. А районные ТЦ, отдельные здания, недвижимость в спальных районах стала более популярна, чем раньше.
Сейчас сложно сказать, что инвестиции в торговую недвижимость сократятся, так как для обывателя бизнесы переходят в онлайн или закрываются, значит торговая недвижимость никому не нужна, но это не так.
Эксперты понимают, что рынок недвижимости инертный и в кризис это один из способов сохранить деньги. Наоборот, возможно появление новых инвесторов, которые будут поддерживать стоимость торговой недвижимости.
Клиенты торговой недвижимости будут диктовать новые тренды
Клиентами в этом секторе является ритейл, который арендует или покупает помещения. Изменилось потребительское поведение и действия ритейла, который подстраивается под покупателей и пытается выжить.
Мы видим тренд на доставку и появление новых игроков рынка. Например, появился «Сбермаркет», который не имеет собственных магазинов и продовольственных баз, но получает логистические маршруты и информационную базу.
Также гиганты, как X5,
супермаркет
«Магнит» и другие претендуют стать важнейшим элементом экономики. Они стабильные арендаторы и постепенно «вычищают» рынок от небольших местных продуктовых ритейлеров. В 2021 году предстоит наблюдать за тем, как крупные сети продолжат захватывать и менять продуктовый рынок.
Еще одна тенденция — онлайн-магазины переходят в оффлайн. Появляется все больше пунктов выдачи даже в районных ТЦ, но потребители отличаются от тех, кто идет за покупками в торговый центр. Людей в магазине становится больше, но они могут прийти вовсе без денег и получить то, что им нужно. Поэтому образуется ложный трафик и усложняет работу, остаются только спонтанные покупки.
Спрос на электронную коммерцию вырос, компании вводят приложения, службы доставок. Это удобно и выгодно клиентам.
Самый сложный период у сферы услуг, которые без мгновенных изменений перестанут существовать. Образовательные услуги одни из первых нашли решение и в 2021 продолжат в Онлайн обучать клиентов. Общепит в перспективе переквалифицируется в пункты выдачи.
Будет кухня, прилавок, но столики и зал для гостей исчезнут. Все внимание теперь ни на обеспечение зала и качество обслуживания, а работу доставки, ее скорость и качество продукта.
Рестораны с хорошей музыкой, обслуживанием и блюдами от шеф-поваров выживут, но их станет гораздо меньше.
2020 год для торговой недвижимости был неплохой. Сам рынок растет и перестраивается, но это нормально. Новый год встретили с оптимизмом, потому что есть понимание как расти, уживаться с конкурентами, зарабатывать самим и партнерам.
Торговая недвижимость: прогнозы на 2021 годhttps://www.retail.ruТорговая недвижимость: прогнозы на 2021 годhttps://www.retail.ru/rbc/pressreleases/otelit-torgovaya-nedvizhimost-prognozy-na-2021-god/2021-07-032021-07-03
public-4028a98f6b2d809a016b646957040052
Как санкции повлияли на спрос на долгосрочную аренду жилья со стороны иностранцев | Rusbase
Архив rb.ru 04 сентября 2014 Архив rb.ru 04 сентября 2014
Аналитики прокомментировали тенденции в этой сфере и порассуждали об их истоках
Как санкции повлияли на спрос на долгосрочную аренду жилья со стороны иностранцев Полина Экономические санкции Запада и ответные запреты РФ привели к 60-процентному падению спроса на долгосрочную аренду элитных квартир в Москве со стороны иностранцев — к такому выводу пришли аналитики компании Nika Estate. По их оценке, значительное ослабление интереса со стороны иностранных компаний к долгосрочной аренде квартир в Москве произошло на фоне противостояния России и Запада. RB.ru спросил у экспертов, как они расценивают данную ситуацию.Иностранные компании снимают в основном два типа недвижимости: либо элитное жилье в центре Москвы для топ-менеджмента, либо элитное жилье эконом-класса для сотрудников среднего звена, сообщили RB.ru основные игроки рынка недвижимости.
«Ни для кого не секрет, аренда квартир иностранными компаниями для сотрудников — это мощный фактор формирования спроса на долгосрочную аренду в столице.
Многие собственники квартир годами сотрудничают с такими компаниями, исходя из вкусов экспатов: делают интересные дизайн-проекты, подбирают соответствующую бытовую технику, руководствуются запросами иностранцев.
Но сейчас ситуация резко изменилась, потому что зарубежные компании не продлевают свои старые контракты долгосрочной аренды. Кроме того, более чем вполовину упал спрос на подбор новых квартир», — считают специалисты по аренде в Nika Estate.
Аналитики предполагают, что это может быть просто выжидательной позицией со стороны компаний, но если ситуация продолжит набирать обороты и осенью, то рынок долгосрочной аренды квартир претерпит значительные изменения, начиная с размера арендных ставок и заканчивая социумом арендаторов.
Управляющий инвестициями в недвижимость и основатель компании Indriksons Игорь Индриксонс видит эту ситуацию иначе. Он рассказал RB.ru, что на самом деле снижения спроса на аренду со стороны иностранных компаний не происходит, их сотрудники никуда не уезжали, и все осталось как прежде. «Де-юре запросы от иностранных компаний уменьшились, однако де-факто это не совсем так.
Дело в том, что большинство европейских компаний сразу же бросились переоформлять арендную недвижимость не на свое представительство, а на свои российские общества с ограниченной ответственностью», — пояснил Индриксонс.
Он уверен, что так они хотят показать, что не имеют связей с Россией — никаких, кроме того, что делают здесь бизнес, но ни в коем случае не снимают здесь жилье для сотрудников.
Игорь Индриксонс также пояснил, что, следуя этой логике, агентства или управляющие компании, которые сдают недвижимость, не хотят терять крупных корпоративных клиентов, а потому транслируют то, что хотят их иностранные партнеры. «Если спросить их напрямую, арендуют ли российскую недвижимость представители, например, BP или VISA, ответ наверняка будет отрицательный», — продолжил собеседник RB.
ru. Он отметил, что тенденция коснулась не только квартир. Компании начали оформлять автомобили своих иностранных сотрудников, которые проживают в России, на российских сотрудников (секретарей и водителей). Любому иностранцу может быть запрещен въезд в Россию, если у него за три года есть три административных штрафа — например, за нарушение скорости или неправильную парковку.
Поэтому компании идут на такую оптимизацию. При этом российский рынок — слишком лакомый кусок для иностранных компаний, и в связи с санкциями никто от него отказываться не собирается.
Руководитель отдела аренды городской недвижимости Kalinka Group Юлия Ковалева привела данные, как изменилась структура спроса на долговременную аренду.
В последнее полугодие экспаты делают выбор в пользу высокобюджетного жилья.
Структура спроса на аренду квартир среди экспатов по объему бюджета
| Бюджет аренды, в месяц | Февраль 2014 | Июль 2014 |
| До $5 тыс. | 45% | 25% |
| $5-10 тыс. | 25% | 15% |
| $10-15 тыс. | 20% | 30% |
| от $15 тыс.* | 10% | 30% |
*высокобюджетные квартиры до $40 тыс. долларов/месяцИсточник: Kalinka GroupТаким образом, в количественном выражении спрос на аренду квартир в бюджете $10-15 тысяч вырос в 1,5 раза, в бюджете на аренду квартир от $15 тысяч — в три раза. При этом спрос на долгосрочную аренду квартир в бюджете до $5 тысяч снизился на 55%, на аренду квартир в бюджете $5-10 тысяч — на 60%.
Динамика спроса на аренду квартир среди экспатов по объему бюджета
Источник: Kalinka GroupРост арендаторов-экспатов в сегменте бюджета от $10 тысяч произошел за счет представителей элиты с Украины, которые приехали в Россию ввиду политической обстановки, утверждает Юлия Ковалева.
«По нашим наблюдениям, эти арендаторы смотрели квартиры еще весной, определились и приняли твердое решение спустя 2-3 месяца, а заключали договора аренды в июне и июле», — пояснила эксперт.
Представители украинской элиты снимали дорогие квартиры в районе «Золотой мили» с бюджетами от $10 тысяч до $25 тысяч в месяц, а также в Тверском районе в бюджете до $30 тысяч.
По данным Kalinka Group, среди арендаторов-экспатов в Москве наибольшим спросом пользовались квартиры в бюджете до $5 тысяч, но доля арендаторов в этом бюджете снизилась, поскольку экспаты освобождают квартиры и уезжают, не дожидаясь срока окончания аренды, несмотря на штрафные санкции со стороны собственников жилья за досрочное прекращение действия договора.
В связи с последними событиями эксперты рынка отметили также увеличение спроса на жилье эконом-класса со стороны граждан Украины. «Мы не говорим о беженцах, которым предоставляют места проживания. Речь идет о тех гражданах, которые решили переехать в Москву, чтобы переждать какое-то время.
Они получают разрешение на работу, трудоустраиваются, снимают жилье, чаще всего в складчину. Такие наниматели прибавили 7-10% спроса на жилье эконом-класса. Доля иностранных арендаторов — без учета граждан из бывших союзных республик — на рынке аренды составляет примерно 5-7%, и она пока не изменилась», — отметила представитель «ИНКОМ-Недвижимость» Галина Киселева.
В целом же в августе спрос на квартиры эконом-класса увеличился на 40%, добавила эксперт.
Москвичи спешат избавиться от ипотечных квартир
Накопить на квартиру в крупном городе – маловероятно для человека со средней зарплатой. Поэтому половина жилья покупается в ипотеку, отмечают эксперты. 2020 год стал «бумом» на рынке жилищных кредитов.
В 2020 году жители столицы поставили рекорд по покупкам квартир в новостройках – по Московскому региону заключили 151,9 тыс. договоров долевого участия, по данным ЦИАН.
Всплеск продаж повлёк две необычные тенденции: первая – люди активно рефинансируют старые кредиты по сниженным ставкам. Вторая – жители столицы продают ипотечные квартиры.
Тревожный знак?
На второй фактор повлияла не только пандемия: объём продаж залоговых квартир увеличился в Москве на 15% за последние три года. При этом сроки кредита на выставленные лоты разные – от года до 30 лет. Об этом говорится в исследовании агентства недвижимости «Миэль».
Почему москвичи продают ипотечные квартиры? yur-protsess.ru.
Ещё несколько лет назад продажи квартир в залоге были единичными случаями. Почему же москвичи торопятся продать ипотечные квартиры? Всему «виной» льготная ипотека под 6,5%, которая «подогрела» спрос.
Однако Центробанк опасался, что программа приведёт к перегреву на рынке, и выступал за её прекращение. Вопреки предостережениям ЦБ правительство продлило льготу.
Почему квартиры продают?
Стоит ли считать рост продажи ипотечных квартир негативным знаком? Эксперты «Миэль» объясняют, почему так произошло. Чем больше количество ипотечных сделок, тем больше продаж залоговых квартир.
Причин для продажи может быть несколько:
- Молодая семья купила «однушку» в ипотеку. Родился ребёнок, стало тесновато. Семья решает продать однокомнатную квартиру и переехать в жильё попросторнее.
- Семья разменивает большую квартиру на две поменьше и разъезжается. Например, при разводе родителей. Или, наоборот, взрослые решают купить две квартиры – для себя и выросших детей.
- Собственник потерял часть дохода, у него нет возможности платить ипотеку за большую квартиру. Он продаёт жильё и покупает недвижимость меньшей площади.
Купля-продажа ипотечных квартир прежде вызывала проблемы у риелторов, покупателей и продавцов, признают эксперты. Но, чем больше практики, тем больше опыт.
Однако до сих пор остаются проблемы, например, при продаже квартиры, которую купили с использованием материнского капитала. Родители должны выделить детям долю в приобретаемой квартире.
Поэтому семья должна быть внимательна при продаже такой недвижимости, чтобы не пострадать самим и не подвести будущего покупателя.
Правда и мифы о деньгах в Яндекс Дзен
Бегство капиталов: как западные санкции повлияют на рынок элитного жилья Москвы
С момента введения санкций против России в 2014 году прошло уже четыре года, и наконец, даже те российские миллионеры, которые проживают или имеют капиталы и недвижимость за границей, которых санкции не затронули напрямую, начали ощущать на себе реальный прессинг со стороны местных властей.
Многие наши клиенты сообщают о том, что иностранные банки, в которых они обслуживались много лет, обратились к ним с требованием о закрытии счетов. Ужесточился контроль за движением средств по счетам россиян в западных банках, и теперь им приходится все чаще давать объяснения по своим транзакциям.
Есть события и посерьезнее. Такие, как арест Сулеймана Керимова в Ницце и обвинения французской полиции в отмывании денег и уклонении от уплаты налогов при покупке виллы на Лазурном Берегу.
В Великобритании вступил в силу закон «О криминальных финансах», обязывающий владельцев дорогой недвижимости раскрывать источники средств, на которые она была приобретена, если официально задекларированные доходы не соответствуют стоимости объекта.
Появились первые прецеденты — аресты дорогих объектов недвижимости, владельцами которой являются политические деятели из стран Средней Азии.
Наконец, пресловутый «Кремлевский доклад», фигурантами которого стали высокопоставленные российские чиновники и бизнесмены, близкие, по мнению Вашингтона, к руководству России.
6 апреля 2018 года американский президент озвучил анонсированный «Кремлевским докладом» беспрецедентный объем санкций против семи олигархов, 16 госчиновников и 14 компаний, включающий необходимость разорвать деловые отношения с компаниями, возможность накладывать аресты на счета, ограничивать передвижение и т. д.
В общем, опасения за свой заграничный капитал российских миллионеров далеко не беспочвенны. Возникает очевидный вопрос: что они будут делать в этой ситуации?
Один из вариантов — вернуть деньги на Родину, и объявленная президентом амнистия капиталов вроде бы гарантирует миллионерам сохранность их средств в России.
Недавние новости о возвращении капиталов в Россию подтверждаются и собственными наблюдениями: c начала текущего года к нам обратились несколько десятков потенциальных покупателей с запросом на покупку квартир и домов для собственного проживания в бюджете $5-8 млн, а также несколько клиентов в бюджете более $20 млн.
Ситуация беспрецедентная — даже в докризисный период мы не отмечали такой активности высокобюджетных покупателей на рынке элитного жилья.
В целом I квартал 2018 года показал рост числа сделок на рынке элитной недвижимости на 20% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, что также свидетельствует о притоке капитала на этот рынок.
Еще один интересный тренд заключается в том, что спустя три года на рынок элитного жилья стали возвращаться частные инвесторы и покупать относительно небольшие объекты для последующей сдачи в аренду или перепродажи. В I квартале 2018 года больше половины (55%) проданных квартир и апартаментов не превышали по площади 100 кв. м. Годом ранее эта цифра составляла менее 40%.
Примечательно, что около 20% из этих квартир куплены с использованием ипотеки. Инвесторы рассчитывают на 9-12% годовых от сдачи квартир в аренду и на 20-30%-ный доход от их перепродажи после окончания строительства. В целом это отражает мировую тенденцию.
По данным глобального исследования трендов поведения миллионеров мира Wealth Report, их инвестиции в недвижимость выросли в 2017 году на 40%.
В связи с изменениями в ФЗ-214 (об участии в долевом строительстве), а также в свете принятия закона о проектном финансировании девелоперы спешат вывести на рынок новые проекты. До конца текущего года мы ожидаем выхода на рынок 29 новых жилых комплексов в элитном и премиальном сегментах.
По сравнению с прошлым годом их число увеличится почти в два раза, а по сравнению с 2015 годом — в три. Сегодня в элитных и премиальных новостройках Москвы выставлено на продажу 2600 лотов. При этом ежегодный объем поглощения составляет около 30%, то есть 800 лотов.
Получается, чтобы реализовать даже текущий объем предложения при нынешних темпах продаж, рынку потребуется три года.
Однако есть и другой фактор, который может кардинально изменить эту картину в среднесрочной перспективе.
Если у российских банков возникнут проблемы с ликвидностью в связи с ограничением доступа к дешевым западным кредитам, то в свете принятия закона о проектном финансировании у российских застройщиков появятся трудности с привлечением кредитного финансирования под развитие девелоперских проектов.
Что, в свою очередь, приведет к снижению объема нового строительства и росту цен. Поэтому через пару лет нас может ожидать существенное сокращение предложения — мы будем продавать либо то, что уже построено или будет построено в ближайшие два года, либо вторичку.
Есть вероятность и другого сценария. В прошлую волну «амнистии капиталов» 2500 человек пожелали вернуть свои деньги в Россию.
Предположим, нынешняя программа будет намного эффективнее и свой капитал вывести из-за границы захотят в два раза больше россиян.
Даже если половина из них решит вложить средства в элитное жилье, то как раз этот гипотетический спрос покроет только реальное предложение. Тогда на рынке элитной недвижимости уже очень скоро возникнет серьезный дефицит предложения, а цены вырастут.
В текущей ситуации невозможно давать сколько-нибудь обоснованные прогнозы по тому, какие тренды будут доминировать на рынке недвижимости в этом году. Многое будет зависеть от внешнеполитической ситуации, внутриполитических процессов и ситуации в экономике. Но пока мы видим достаточно высокую активность, и у нас есть основания считать, что она сохранится.
Почему при снижении доходов населения в Москве дорожает недвижимость| Новости экономики
Несмотря ни на что, прогнозируется дальнейший рост цен
В июле 2020 года Росстат зафиксировал рекордное падение реальных доходов россиян за текущее столетие.
Как пишет РБК, во втором квартале года падение составило 8 процентов в годовом выражении. В июне эксперты ВШЭ высказывали гораздо более пессимистичные прогнозы: экономисты предполагали, что реальные доходы населения могут снизиться во втором квартале 2020 года на 18 процентов, и это даже с учетом мер поддержки, реализованных государством.
Эксперт по недвижимости Высшей школы управления финансами Людмила Анисимова напомнила, что реальным располагаемым доходом принято считать денежную сумму за вычетом обязательных платежей, скорректированную на инфляцию.
«По данным Росстата, за первое полугодие 2020 года сокращение реальных располагаемых денежных доходов населения составило 3,7 процента. В третьем квартале они снизились на 0,2 процента, в годовом выражении — до 35 043 рублей.
С 2005 года это максимально глубокое падение. До этого самые высокие сокращения наблюдались в четвертом квартале 2008 г. (- 6,1 процента в годовом выражении), третьем квартале 2015 г. и четвертом квартале 2016 г.
(- 5,6 процента)», — рассказала Людмила Анисимова «Московской газете».
При этом эксперты констатируют рост продаж жилья – по крайней мере, в Москве. Растет и его стоимость. Людмила Анисимова подтверждает данный факт: количество сделок на вторичном рынке жилья и в новостройках Москвы и Подмосковья продолжает увеличиваться, также, как и цены на жилую недвижимость.
Казалось бы, парадоксальная ситуация в условиях экономического кризиса. Как ее можно объяснить?
«Одним из факторов, повлиявших на рост продаж, явился отложенный спрос на жилую недвижимость в период самоизоляции, который активизировался сразу же после отмены ограничений.
Нестабильность рубля и обесценивание его более чем на 25 процентов по отношению к доллару с начала года, а также снижение банковских ставок по депозитам и введение налогов на вклады подогрело интерес к основному защитному активу — недвижимости.
Льготная ипотека под 6,5 процента простимулировала ситуацию на рынке новостроек», — считает эксперт.
По мнению собеседницы «Московской газеты», за последние месяцы стоимость новостроек выросла настолько, что покупатели стали обращать внимание на готовое вторичное жилье, которое зачастую дешевле, чем на первичном рынке.
«Спрос на объекты вторичного рынка вырос на 56,8 процента по сравнению с предыдущим кварталом и на 45,8 процента в течение года.
Количество предложений на вторичном рынке увеличилось на 7,7 процента за последний квартал.
Квартиры на вторичном рынке выгодно приобретать даже в кредит, а затем сдавать, так как ипотечные платежи перекрываются арендными. Этому способствует и снижение ключевой ставки ЦБ», — рассказала Людмила Анисимова.
По ее мнению, мотивации для совершения сделок у собственников разные: многие решают свои текущие жилищные вопросы, кто-то реализует недвижимость из-за ухудшения материального положения, другие конвертируют в новое, более ликвидное жилье.
«Очевидно, что в дальнейшем на рынок недвижимости и цены будут влиять не только такие факторы, как доступная ипотека, но и возможные скачки валютных курсов, которые могут сказаться на стоимости строительных материалов для возводимого жилья и ремонтов. Стоит учитывать, что некоторые объекты недвижимости премиального сегмента изначально оцениваются и реализуются в иностранной валюте», — продолжает эксперт.
При этом Людмила Анисимова отмечает, что дальнейшее снижение доходов населения может негативно сказаться на выплатах ипотечных кредитов, а также способствовать появлению и увеличению на рынке залогового жилья от банков, которое составит конкуренцию новостройкам от застройщиков и собственникам вторичного жилья, тем самым снижая цены на рынке.
«Возможность введения новых ограничений может привести к сокращению объемов строящегося жилья.
Застройщики продолжат повышение цен на новые объекты, снижая цены на готовые, требующие дополнительных затрат на содержание.
В октябре и ноябре 2020 цены на недвижимость продолжают расти, и некоторый сезонный рост еще возможен. Многое зависит от тех факторов, которые мы рассмотрели», — резюмирует г-жа Анисимова.
При этом, как ранее писала «Московская газета», на столичном рынке недвижимости уже несколько лет присутствует проблема ликвидности жилья в новостройках.
Так, по данным на 2017 год, площадь непроданных квартир оценивалась примерно в 7 млн квадратных метров, в 2019 году, по разным оценкам, не были реализованы до 20 процентов квартир в новостройках Москвы.
По информации на март текущего года, данный показатель составляет порядка 17 процентов.
Эксперты называют разные причины такого положения вещей: от неудачной планировки квартир до невыгодной локации.
Преподаватель кафедры финансовых дисциплин Высшей школы управления финансами Валерий Корнейчук подчеркнул роль пандемии COVID-19, из-за которой в связи со снижением доходов населения произошел обвал покупательской способности.
Также, по его мнению, на платежеспособность россиян (и, в частности, москвичей) повлияло обрушение цен на нефть и последовавшая за этим девальвация национальной валюты. Валерий Корнейчук считает, что в ближайшие годы, вероятнее всего, стоит ожидать отрицательной динамики доходов населения.
Как повлияют международные санкции на рынок недвижимости россии
Опубликовано: 29.07.2014Просмотров: 1507
Автор фото: Depositphotos/SergeyP
По мнению экспертов, введение международных санкций в отношении России затронет отечественный рынок недвижимости. Правда, некритично и, скорее всего, опосредованно.
Предположений и обсуждений на тему введения санкций западных стран в отношении России достаточно много. Однако пока неясно, какие из них действительно будут приняты и насколько далеко все это зайдет. Эксперты, отвечая на вопросы «РБК-Недвижимости», не рассматривали сценарии «железного занавеса».
Аналитики отмечают, что в целом, несмотря на ряд рисков, рынок недвижимости России и Москвы пока остается относительно стабильным. Однако стоит отметить, что за первое полугодие 2014г. объем инвестиций в недвижимость РФ снизился на 59% по сравнению с показателями аналогичного периода 2013г. Аналитики международной консалтинговой компании Jones Lang la Salle оценили их в 1,4 млрд долл.
Игроки рынка отмечают, что даже без введения санкций на падение инвестиций повлияли замедление экономического роста, волатильность валюты, напряженная ситуация на юго-востоке Украины.
Сложная экономическая ситуация, которая в последние несколько месяцев на фоне роста политических рисков усугублялась опережающим оттоком капитала и значительным ослаблением рубля, несомненно, оказывает определенное давление на рынок недвижимости и строительную индустрию.
В первом полугодии негативный эффект полностью не успел проявиться, кроме того, для 1-го квартала был характерен серьезный спекулятивный всплеск спроса в преддверии сокращения ликвидности, тем не менее в ближайшие месяцы рынок, скорее всего, ожидает значительное падение спроса, прогнозирует аналитик ИХ «Финам» Анатолий Вакуленко.
Кто работает на рынке недвижимости России
В России исторически сложилось, что западные инвесторы и девелоперы работают в основном на рынке коммерческой недвижимости. В инвестициях и строительстве жилья они практически не участвуют.
Уже работающие на российском рынке западные игроки имеют длительный опыт сотрудничества с Россией. Они переживали вместе с нами экономические кризисы. Многие иностранные фонды и инвесторы ушли с российского рынка еще в кризис 2008г.
, не восстановив свое присутствие в России в докризисном объеме.
По оценке партнера, руководителя отдела исследований международной консалтинговой компании Cushman & Wakefield Дениса Соколова, доля западных инвестиций в последние годы составляла около 25-30% от общего объема, а в этом году она составит не более 10%.
Среди крупных западных игроков аналитики называют такие компании, как Morgan Stanley, Heitman, Hines, Immofinanz, PPF, Raven Russia. Заморозка их активности будет неприятным, но не критичным фактором для рынка. В девелопменте доля иностранных игроков еще ниже.
«Сейчас на рынке достаточно национальных игроков, которые смогут заполнить освободившееся место. Естественно, как и в прошлых случаях, вначале будет иметь место фактор остановки спроса на какое-то время, после чего объемы вернутся — точно так же, как это произошло после кризиса 2008г.
, но в этот раз быстрее благодаря более высоким ценам на нефть», — прогнозирует директор отдела исследований рынка CBRE Валентин Гаврилов.
Денис Соколов из Cushman & Wakefield считает, что западные инвесторы не уйдут насовсем, но заметно пересмотрят свои стратегии. Валентин Гаврилов полагает, что максимум, о чем может идти речь, это заморозка их активности на какой-то период (4-6 кварталов), после чего она начнет восстанавливаться.
С ними также согласен генеральный директор западной инвестиционно-девелоперской компании Rossmils investments Анар Муртузаев. По его мнению, пока доходность на российском рынке недвижимости будет более привлекательна, чем на европейском, инвесторов он не потеряет.
Также эксперты сходятся во мнении, что проекты, которые уже запущены в России, будут доведены до конца, возможно, более низкими темпами. Финансирование проектов, которые только анонсированы, с большой вероятностью будет приостановлено, а возможно и прекращено.
Если же говорить о прямых кредитах западных банков в девелопмент в России, то их довольно мало, да и вряд ли эти обязательства будут пересмотрены. В целом же, большую роль сыграет изменение стратегии в ключе проектов недвижимости российских банков и государства в целом, считает Анар Муртузаев.
Также эксперты, говоря о заметных санкциях против отдельных секторов российской экономики, считают, что они повлияют на рынок коммерческой недвижимости через ожидания изменения общей деловой активности в стране.
«В зависимости от жесткости санкций темпы роста ВВП могут уйти к нулю или даже на отрицательную территорию. В первом случае можно ожидать снижения спроса в годовом исчислении на 20-25% относительно первоначальных прогнозов, во втором — спрос может остановиться на 1-1,5 квартала по аналогии с 2008г.
, а его снижение относительно прогнозов превысить 30%», — прогнозирует Валентин Гаврилов.
Тем не менее после шока, связанного с самим фактом объявления санкций, далее спрос начнет восстанавливаться и среднесрочное снижение уже не будет таким сильным. «Это связано с тем, что, в отличие от 2008г., сейчас Россия живет в условиях высоких цен на нефть, которые послужат естественным буфером, смягчающим негативный эффект других факторов», — считает эксперт.
Анар Муртазаев предполагает, что в целом негативное воздействие на российский рынок недвижимости почувствуют все игроки, однако не так быстро, и это даст возможность подготовиться и диверсифицировать риски.
Достаточно категоричные высказывания западных лидеров о необходимости введения дополнительных санкций даже в убыток экономике многих стран Евросоюза так или иначе заставят инвесторов если не прекратить, то снизить темпы.
Какой сегмент пострадает больше всего
Как мы уже отмечали, западные инвесторы и девелоперы практически отсутствуют на рынке жилой недвижимости России, и она, в первую очередь, ориентирована на внутренний спрос. Поэтому введение каких-либо санкций не может существенно повлиять на этот сектор.
Как отмечают эксперты, немаловажным фактором роста рынка недвижимости были высокие темпы расширения ипотечного рынка (по итогам 2013г. приращение составило около 30%). Это может скорректировать рынок жилья экономкласса, который в большой степени зависит от ставок ипотечного кредитования.
Как рассказала заместителя председателя правления, финансового директора банка DeltaCredit Елена Кудлик, введение санкций повлечет за собой снижение ликвидности на финансовом рынке, снижение возможности рефинансировать долги на внешнем рынке, изменение оценки рисков локальными инвесторами.
«Все эти три фактора повлекут за собой увеличение стоимости заимствований на внутреннем рынке и, соответственно, увеличения ставок по кредитам.
Но так как размер внешнего заимствования у кредитных организаций не очень значителен, то рост ставок, скорее всего, не превысит 0,5-1%», — прогнозирует она.
По мнению Анара Муртузаева, в краткосрочной перспективе почувствовать влияние санкций могут только публичные компании, размещенные на европейских и американских биржах. Это неизбежно приведет к снижению их активности и на внутреннем рынке.
Если говорить о рынке коммерческой недвижимости, то, по мнению Дениса Соколова, больше всего пострадают офисы, так как санкции влияют на иностранные компании, крупный бизнес и финансовый сектор, а именно эти компании формируют основной спрос на помещения в бизнес-центрах.
«После периода стабильного спроса на качественные офисные помещения в 2011-2012гг. с первой половины 2013г. мы начали отмечать снижение объема сделок.
Осторожность арендаторов, связанная с неопределенностью как российской, так и глобальной экономики, характерная для рынка офисной недвижимости в прошлом году, ожидаемо сохранилась и в 2014г.
При этом, вовлеченность России в геополитический конфликт на Украине, риски, связанные с введением санкций, а также крайне низкие темпы роста экономики страны усилили опасения арендаторов и инвесторов на рынке», — отмечает директор департамента инвестиций международной консалтинговой компании Knight Frank Алан Балоев.
В Москве на офисном рынке и так уже самый высокий уровень вакантности (около 12%), а рынок насыщен достаточно неплохо. «Большинство устоявшихся бизнесов уже имеют офисные помещения, они не будут заметно расширяться в условиях кризиса. Для новых бизнесов кризис также не самое лучшее время для развития», — рассказывает Валентин Гаврилов.
«Стоит учитывать, что негативное воздействие на российский рынок недвижимости, которое окажет ужесточение санкций, обусловлено многими факторами. Во-первых, рынок еще не до конца оправился от кризиса 2008г.
, и пока даже не приблизился к докризисным объемам.
Во-вторых, значительная часть рынка коммерческой недвижимости сосредоточена в основном в Москве и области, а это наиболее значимые объемы инвестиций», — комментирует Анар Муртазаев.
По оценке экспертов, лучшую устойчивость покажут торговый и складской сегменты. Высокие цены на нефть поддержат совокупный спрос, и его просадка не будет значительной, что поддержит и спрос на торговую недвижимость. Складской сегмент на 70-80% развивается за счет спроса ритейла.
Источник: http://realty.rbc.ru