Некоторые родители желают заблаговременно оформить имущество на имя несовершеннолетних детей. В этом случае составляется договор дарения. Недвижимость является гарантией стабильности, из-за чего дарственные на детей оформляют достаточно часто. Существуют некоторые особенности при оформлении договора дарения, если его участником является несовершеннолетний.
Законодательная база
В соответствии с российским законодательством каждый гражданин является полностью дееспособным с рождения. Он может быть владельцем имущества вне зависимости от возраста, социального положения. Для оформления дарственной у несовершеннолетнего должно быть свидетельство о рождении, при наличии паспорт. Если ребенку менее 14 лет, он не может быть дееспособным, как взрослые, поэтому самостоятельно не участвует в сделке. До достижения 18-летнего возраста интересы детей представляют их родители, при их отсутствии опекуны. Чтобы оформить договор дарения, необходимо согласие и личное присутствие законных представителей.
Категории по возрастам
Процедура оформления дарственной разниться, так как на нее влияет возраст несовершеннолетнего:
- Если участнику сделки менее 14 лет, за него договор дарения подписывают родители, законные представители. В этом случае присутствие ребенка при заключении сделки не обязательно, что регламентируется статьей 28 ГК РФ.
- Если ребенок находится в возрастной категории от 14 до 18 лет, он самостоятельно может осуществить сделку, однако для этого потребуется предварительное оформление согласия от родителей в письменном виде. Договор дарения должен быть подписан ребенком, а также его законным представителем. Данное предписание содержится в статье 26 ГК РФ. Законный представитель должен поставить специальную отметку в договоре, подтверждая дачу согласия на осуществление сделки.
Есть исключение из правил. При достижении 16 лет ребенок является дееспособным, при этом у него появляется право самостоятельно участвовать в различных сделках. Чтобы соглашение можно было считать действительным, необходимо достижение финансового и имущественного благосостояния. Следует достичь его не только фактически, но и получить возможность подтвердить документально.
Требуется предоставление копии договора о принятии на работу, свидетельство, подтверждающее успешное занятие предпринимательской деятельностью. Потребуется согласие представителей, а также поступление соответствующей санкции от органов опеки и попечительства.
При необходимости заключением сделки могут заниматься несовершеннолетние через законных представителей. Для этого необходимо выдать соответствующую доверенность в соответствии со статьей 185 ГК РФ. Представлять интересы ребенка могут не только опекуны или законные родители, но и представители.
Особенности дарения имущества несовершеннолетним
При составлении дарственной осуществляется безвозмездная передача имущества, в отличие от оформления купли-продажи. Договор дарения оформляется по следующим типам:
- Безусловный. В нем нет дополнительных положений, для получения имущества или для права владения им нет необходимости в исполнении конкретных обязательств.
- Содержит условия, без соблюдения которых аннулируется.
После подписания договора дарения недвижимость полностью переходит в единоличное владение к несовершеннолетнему ребенку. Чтобы полностью распоряжаться недвижимостью, необходимо достичь совершеннолетия.
Если принято решение изменить данные условия, необходимо внести соответствующие указания в договоре.
Когда подтверждение выполнения условий, указанных в дарственной, будет получено, органные госреестра поставят специальная пометку.
Особенности дарения земельного участка или дома
В случае заключения договора дарения дома и земельного участка несовершеннолетнему необходимо соблюдение законов и предписаний, перечисленных ранее.
Расходы по содержанию имущества, внесение необходимых платежей до момента совершеннолетия или факта выполнения условий, перечисленных в договоре, несут родители, законные представители, а также другие лица, которые отвечают за интересы ребенка.
В договоре дарения могут содержаться сведения о встречном переоформлении ценностей, обязательств по уходу за дарителем, которые обязана выполнить сторона, представляющая интересы одариваемого.
Как оформить самостоятельно
Чтобы оформить дарственную на несовершеннолетнего ребенка, необходимо подписать соответствующий договор, в котором указана полная информация об объекте, имуществе, передающимся безвозмездно в дар. Чтобы избежать недопонимания в дальнейшем, необходимо оформить договор при участии юриста, так как при сохранении неточностей, спорной ситуации, нерешенных особенностей возможно появление проблем в дальнейшем. Если договор не будет составлен по определенной форме, государственные органы могут отказаться официально зарегистрировать его.
Регистрация договора производится по месту нахождения передаваемой в собственность недвижимости, иного имущества в Регистрационной или Кадастровой палате, также можно обратиться в МФЦ.
Чтобы заранее подготовиться к сдаче документов, необходимо объяснить свою ситуацию, уточнив полный перечень в консультационном отеле инстанции, в которой собираетесь производить процедуру регистрации.
Когда государственная пошлина будет выплачена, документы предоставлены, даритель и одаряемый подпишут заявление, в течение 10 рабочих дней осуществляется официальная регистрация заявления, что обеспечивает переход права собственности от одного лица к другому.
Чтобы подписанный договор был признан действующим, при его оформлении необходимо присутствие обоих родителей, при отсутствии одного из них второй обязан предоставить нотариально заверенное согласие от другого представителя. Присутствие обоих родителей необходимо даже в том случае, если они официально разведены. Исключение — лишение одного из супругов родительских прав.
Нотариальное оформление дарственной
Если составленный договор дарения оформляется нотариально, необходима его регистрация в государственных органах. В этом случае общая стоимость оформления будет больше, чем при подписании исключительно участниками сделки.
Не забудьте о необходимости в выплате государственной пошлины, так как она занимает значимую часть от общей оценочной стоимости имущества.
Чтобы получить готовое свидетельство, необходимо в указанный день или позднее обратиться к нотариусу или в инстанцию, где оформлялось заявление.
Если оформить дарственную на несовершеннолетнего ребенка решили близкие родственники, нет необходимости в уплате налогов государству.
Когда несовершеннолетний не является близким родственником для лица, дарящего имущество, налог на сделку составляет 13%. Чтобы вступить в право владения имуществом, необходимо оплатить налог государству.
Данная обязанность возлагается на законных представителей ребенка.
Дарение доли несовершеннолетнему ребенку
Если вы желаете подарить несовершеннолетнему не всю квартиру или дом, выделить конкретную часть, сделать это можно, указав соответствующие положения при оформлении договора дарения. Собственник доли может не только проживать в конкретном помещении, но и продавать, дарить, совершать иные сделки в соответствии со статьей 250 ГК РФ.
Для совершения данных действий, получение согласия от владельцев других долей не обязательно. Что подарить долю в квартире несовершеннолетнему ребенку, необходимо следовать общим законодательным нормам. Сделка происходит при участии законных представителей.
В случае дарения доли жилья при совместной собственности необходимо ее преждевременное выделение. Для того, чтобы осуществить данное действие, необходимо воспользоваться правоустанавливающими документами.
В большинстве случаев подобные проблемы возникают у собственников приватизированной квартиры, а также при наличии иных владельцев одного имущественного объекта. Возможно не только дарение доли, но и ее части.
Дарение имущества несовершеннолетним
Если объектом дарения является не недвижимость, а автомобиль, несовершеннолетний становится полноправным владельцем транспортного средства, однако управлять машиной сможет только при достижении соответствующего возраста и получении прав. Налоги на транспорт, необходимые взносы вносят законные представители.
Если подписывается договор дарения квартиры, дома, земельного участка или части помещения несовершеннолетнему, происходит временное ограничение на дальнейшие распоряжение недвижимостью.
Невозможно сдать жилье в аренду, продать, осуществить иные сделки, так как интересы ребенка охраняются органами опеки и попечительства.
Когда несовершеннолетний вырастет, при необходимости выполнит перечисленные в договоре условия, станет полноправным владельцем недвижимости, сможет распоряжаться собственностью по своему усмотрению.
СКАЧАТЬ:
Дарение квартиры несовершеннолетнему – юридические тонкости и нюансы
В рамках закона, гражданин, не достигший 18-летнего возраста вправе получить в дар любой предмет, и даже жилой дом. Однако ввиду того, что ребенок не обладает полной дееспособностью, распоряжаться собственным жильем он не может без определенного контроля со стороны законных представителей. Именно поэтому дарение квартиры несовершеннолетнему осуществляется с учетом ряда нюансов.
Содержание статьи:
Разбираемся в понятиях
- Правоспособность несовершеннолетних ограничена законом в определенной степени, что влияет на ход оформления передачи в дар недвижимого имущества и дальнейшего распоряжения квартирой.
- Так с точки зрения закона дети, не достигшие 18 лет, делятся на три категории:
- малолетние, то есть до 14 лет;
- несовершеннолетние от 14 до 18 лет;
- эмансипированные, признанные дееспособными в судебном порядке после 16 лет.
В свою очередь дарение, в силу ст.572 ГК РФ, представляет собой передачу предмета либо же недвижимого имущества от дарителя к одаряемому, со всеми правами собственника, предполагающими не только владение, но и распоряжение, а также пользование. При этом учитывая, что дарение основано на принципе безвозмездности, включение в договор дарения квартиры несовершеннолетнему условия об оплате либо же оказании услуг в будущем не допускается.
Особенности дарения квартиры несовершеннолетнему ребенку
Малолетние дети в силу ст.28 ГК РФ не обладают дееспособностью, поэтому совершать самостоятельно любые сделки, связанные с переходом права собственности на недвижимость не могут.
Вместо них на страже их интересов стоят их законные представители, коими в рамках ст.64 СК РФ выступают родители (усыновители, опекуны).
В случае если квартира по договору дарения переходит к ребенку до 14 лет, его присутствие при оформлении сделки, а также подпись в договоре не требуется.
Несовершеннолетние граждане с 14 до 18 лет в порядке ст.26 ГК РФ обладают ограниченной дееспособностью и могут участвовать только в мелких сделках. Поэтому заключение договора дарения осуществляется опять же с законными представителями ребенка, но при этом несовершеннолетний уже вправе проставить свою подпись в документе.
Важно! Недопустимо подписание договора дарения одним родителем, который будет выступать и дарителем и законным представителем ребенка в одном лице. В подобной ситуации потребуется подпись несовершеннолетнего либо же второго родителя.
Дети, прошедшие процедуру эмансипации в судебном порядке, приобретают полную дееспособность и вправе распоряжаться как собственным доходом, так и личным имуществом. Поэтому в столь редкой ситуации договор дарения квартиры будет оформлен только между двумя сторонами, эмансипированным подростком и дарителем без участия родителей.
Частичная дееспособность несовершеннолетних не является препятствием для приобретения прав собственности на квартиру, но выступает определенным ограничением.
Так ребенок может пользоваться квартирой, проживать в ней, но вот распоряжаться ею в полном объеме без разрешения родителей, не вправе.
В подобной ситуации жилое помещение находиться под определенным обременением, которое автоматически снимается только по достижении владельцем совершеннолетия.
Процедура оформления договора
Во исполнение п.3 ст.574 ГК РФ договор дарения, предполагающий переход права собственности на недвижимое имущество, подлежит обязательной государственной регистрации. Поэтому указанный документ в обязательном порядке оформляется только в письменном виде.
Процедура дарения жилого помещения несовершеннолетнему ребенку предполагает осуществления следующих действий:
- сбор пакета документов, который включает в себя не только стандартные данные об имуществе и личности сторон, но и сведения о других представителях, при отсутствии родителей;
- составление предварительного договора, что обусловлено необходимостью юридической оценки условий перехода недвижимого имущества;
- подписание документа;
- государственная регистрация перехода прав собственности.
Так как документ оформляется исключительно в письменном виде и подлежит регистрации, то без помощи юриста не обойтись.
Необходимые документы
Договор дарения, предполагает не только переход права собственности на жилое помещение к иному лицу, но и процедуру государственного переоформления. Поэтому к дарственной приобщаются сведения, которые подтверждают правомочность сделки.
К договору дарения должны прилагаться:
- удостоверение личности дарителя;
- метрика ребенка;
- документы о личности законных представителей, если даритель не близкий родственник;
- разрешение родителей на личное участие ребенка в сделке;
- разрешение супруга на дарение, если квартира приобретена в браке;
- разрешение на оформление договора дарения от иных собственников квартиры, находящейся в долевой собственности;
- свидетельство о праве собственности на жилое помещение, включая и техническую документацию;
- выписка из домовой книги о регистрации лиц в квартире;
- инвентаризационная стоимость квартиры для расчета налога.
Для государственной регистрации перехода прав собственности в Росреестре потребуется:
- договор дарения в 3-х экземплярах;
- заявление;
- вышеперечисленный пакет документов;
- квитанция об оплате госпошлины.
Требуется ли нотариальное оформление договора дарения?
В силу ст.574 ГК РФ договор дарения оформляется только в письменном виде, но вот требования об обязательном заверении документа в нотариате, закон не содержит. При этом не все дарители обладают необходимыми познаниями в оформлении документов подобного вида, поэтому рекомендуется для соблюдения прав несовершеннолетнего оформить документ с помощью юриста либо же нотариуса.
Если же предполагается дарение несовершеннолетнему доли квартиры во исполнение п.1 ст.42 ФЗ №218 нотариальное удостоверение дарственной обязательно.
Важно! Во исполнение ч.3 ст.35 СК РФ разрешение супруга на дарение квартиры, приобретенной в браке, требует обязательного оформления через нотариат.
Дополнительные условия договора
В силу ст.572 ГК РФ договор дарения основан на безвозмездности, ввиду чего даритель не вправе включать в документ какие-либо условия, предполагающие получение прибыли в будущем. Но некоторые гарантии для себя бывший владелец все же может оговорить, в частности, возврат квартиры в случае смерти одаряемого ранее дарителя.
Важно! Во исполнение ст.572 ГК РФ условие о переходе в дар квартиры после смерти дарителя ничтожно.
Образец договора дарения квартиры несовершеннолетнему в редакции 2020 года можно здесь.
Дарение квартиры несовершеннолетнему ребенку плюсы и минусы
- Передача в дар квартиры несовершеннолетнему ребенку имеет ряд как положительных, так и отрицательных аспектов.
- В частности, к плюсам можно отнести:
- решение жилищного вопроса для ребенка;
- отсутствие дополнительных затрат на покупку жилья, учитывая принцип безвозмездности сделки;
- возможность распорядиться собственным имуществом по личному желанию без учета наследственных прав иных родственников;
- невозможность оспорить дарственную при соблюдении всех требований закона в процессе оформления;
- необязательность привлечения нотариуса;
- минимальный пакет документов.
Однако дарение квартиры несовершеннолетнему имеет и ряд отрицательных факторов, о которых те же родители либо же дарители не задумываются на первоначальном этапе передачи недвижимости в дар ребенку.
Так к отрицательным аспектам можно приравнять:
- необходимость в уплате НДФЛ, если даритель не родственник;
- невозможность продать квартиру до совершеннолетия ребенка без разрешения органов опеки;
- возможные судебные разбирательства с родственниками дарителя;
- выселение родителей после совершеннолетия ребенка.
Заключение договора дарения подразумевает обоюдное согласие сторон, учитывая наступление определенных обязательств и последствий для сторон. Так родители, одаряемого ребенка не только должны будут перечислить налог на полученное имущество за собственного ребенка, но и содержать жилое помещение в надлежащем состоянии до его совершеннолетия. То есть предполагается ежемесячная оплата взносов на капитальный ремонт и содержание многоквартирного дома и придомовой территории.
Дарственная на квартиру: плюсы и минусы
Понятие дарственнойДоговор дарения – юридический документ, подтверждающий факт двусторонней безвозмездной сделки.Так как сделка двусторонняя, то она подразумевает согласие обеих сторон на отчуждение и принятие дара.Подарить можно только свое имущество, владение которым официально оформлено.Законодательно процедура дарения закреплена в Гражданском Кодексе Российской Федерации Глава 32 «Дарение».
- Формы документа даренияПередача подарка возможна в устной и письменной формах.
- Участники сделкиВ зависимости от участников, их статусов и родства сделка дарения имеет различия:
- Требования к дарителю недвижимостиК дарителю предъявляются требования, которые должны быть соблюдены:
Устная форма недопустима:- Цена дара от трех тысяч рублей;- Один из участников сделки – юридическое лицо;- Подарок – недвижимость;- Обещание дарения.Следовательно, подарить квартиру возможно только путем письменного подтверждения.Подарить недвижимость можно посредством:· Стандартной процедуры – отчуждение имущества происходит с момента заключения сделки, не допускает условий и ограничений;· Обещания дарения – отчуждение назначено на определенную дату и время. Недопустимо дарение после смерти, такие сделки обязательно будут признаны ничтожными;· Пожертвование – отчуждение недвижимого имущества организации, учреждению с целью благотворительности. Может составляться любой из предыдущих форм.1. Близкие родственники – дети, родители, бабушки, дедушки, внуки, братья, сестры. Считается наиболее выгодным, так как участники не обременены дополнительными тратами, в том числе НДФЛ;2. Супруги. Имущество супругов бывает личное, полученное до брака, и совместно нажитое. Подарить супругу возможно только личное имущество;3. Сторонние лица – бывшие супруги, дальние родственники, любые физические лица. Получатель подарка оплачивает налог 13%;4. Юридические лица имеют ряд ограничений в подобного рода сделках. Составление только в письменной форме. Так, например, должна быть полностью исключено получение прибыли с подарка у дарителя и одаряемого. Запрещено дарение между коммерческими организациями. Чаще договор дарения между организациями (социальных, медицинских, культурных, образовательных, благотворительных и других некоммерческих фирм) допустим только через пожертвование. Дарственную запрещено учитывать в расходах фирмы для уменьшения размера налога. Налогом облагается даритель (НДС), также одаряемый (налог на прибыль организаций). Вариант дарения юрлицо-физлицо допустимо с ограничениями: запрещено дарение работникам социальных, государственных, муниципальных учреждений, также медработникам, учителям и прочим. Уплачивается налог на доход 13%.· Возраст от 18 лет. Ребенку, опекунам запрещено дарить недвижимость несовершеннолетнего;· Дееспособность. Недееспособный по закону не может подарить недвижимость, ограниченно дееспособный не может распорядиться квартирой без согласия органов опеки. Однако на практике согласия подобные обращения не получают.
· Собственник квартиры. Права собственности должны быть отражены в ЕГРН. Если квартира является частью совместно нажитого имущества, то необходимо нотариально заверенное согласие супруга. Также недвижимость, находящаяся в обременении, не может быть подарена.
Требования к получателю квартиры
Получатель ценного подарка также должен соответствовать определенным требованиям:· Согласие принять дар;· Дееспособность. Недееспособное лицо не может самостоятельно принимать юридические решения. Как и за ребенка до 13 лет, в данном случае должен выступать законный представитель, опекун, родитель.
Принятие дара опекуном не дает ему права собственности на полученную квартиру. Так, как представлял интересы недееспособного лица, то и подарок оформляется на него. С 14 лет дети имеют право самостоятельно принимать решение о принятии или отказе от дара.
Документы для сделкиПрежде чем приступить к процедуре дарения, необходимо подготовить пакет документов:- Паспорт дарителя;- Паспорт, либо свидетельство о рождении одаряемого;
— Выписка из ЕГРН, подтверждающая право собственности на квартиру и отсутствие обременения;
— Документ купли-продажи, права на наследство и прочие, подтверждающие законность получения квартиры;- Кадастровая стоимость квартиры, получить через МФЦ, либо Росреестр;- Выписка из домовой книги;- Нотариальное согласие супруга, при необходимости;- Доверенность, если сделка совершается через представителя.Все документы необходимо предоставить в оригинальном виде.
Порядок оформления дарственной на квартируДарственная сделка – серьезный шаг, требующий полного соблюдения правил.
Последовательность действий:1. Получение согласия одаряемого;2. Сбор пакета документов в оригиналах;3. Составление договора дарения. Следует очень ответственно подойти. Доступно заполнение самостоятельно, с помощью юриста, либо нотариуса. Обязательно нотариальное заверение в случаях, когда дарится часть квартиры.4.
Регистрация права собственности одариваемого. Обращаться в Росреестр, МФЦ. Если к сделке привлечен нотариус, то обращение к Росреестру ложится на его плечи. Оплата госпошлины.
Спустя неделю одариваемый получает выписку из ЕГРН, где прописаны его права на квартиру.
ВАЖНО! Долги за коммунальные услуги не переходят новому владельцу, за исключением долгов за капитальный ремонт.
Состав договора дарения квартирыСамая ключевая часть сделки заключена именно в правильно составленном договоре. Малейшая ошибка и документ не пройдет регистрацию в Росреестре.
1. Название документа: Договор дарения квартиры;2. Город, число, месяц составления, обращения к нотариусу;3. Паспортные данные обеих сторон сделки;4. Описание предмета дарения (полный адрес, площадь, кадастровый номер, стоимость и прочие данные квартиры);
- 5. Перечисляются прилагаемые правовые документы (договор купли-продажи, право на наследство, выписка из ЕГРН и прочие);
- Плюсы дарения недвижимости· Простота, короткие сроки оформления сделки;
- · Возможность добровольного отказа.
6. Согласие одаряемого получить подарок;7. Дополнительные данные: права, обязанности сторон, условия, при необходимости;8. Информирование о содержании 17, 30 статей ЖК РФ; 167, 209, 223, 288, 292, 572 ГК РФ;9. Реквизиты, подписи.Составляется документ в трех экземплярах, участникам договора и для Росреестра, если задействован нотариус, то в четырех.· Подаренная недвижимость – личное владение, не входит в состав совместно нажитого имущества;· Моментальный срок вступления во владение, либо обговоренный период;· Близкие родственники избавляются от уплаты 13% НДФЛ;· Отсутствие обязательного нотариального, либо юридического участия, за исключением случаев с дарением доли квартиры;
Минусы дарственной на недвижимость· Налог на доход, если участники не близкие родственники;· Возможность оспорить договор.
Условия для оспаривания: покушение на жизнь, либо здоровье дарителя, либо его семьи; ненадлежащее обращение с подарком, которое может привести к его утрате; если исполнение обязательств по договору повлечет сильное ухудшение условий жизни дарителя; составление договора проходило под давлением, либо по принуждению; даритель не отдавал отчета действиям на момент сделки;· Передача прав собственности после смерти дарителя невозможна;· Невозможность вносить требования к получателю квартиры.
Общий итогДарить квартиру выгодно, но только близким родственникам. Это действительно простая, быстрая сделка без лишних хлопот. Однако, для посторонних лиц подарок придет с налогом на доход.
Также данная сделка не удобна для тех, кто хочет прописать дополнительные требования, либо ограничения. Дарственная носит безвозмездный характер, поэтому полностью исключена возможность получения какой-либо выгоды.
Права на квартиру переходят одаряемому сразу, нет возможности получения после смерти, как в завещании.
Любой договор, либо сделка имеют свои плюсы и минусы, поэтому прежде, чем решиться на тот или иной подход, следует тщательно изучить все плюсы, минусы.
Собственность несовершеннолетних: 6 вопросов о правах детей при сделках с недвижимостью
Дети любого возраста могут быть собственниками недвижимости. Оформив жилплощадь на ребенка, можно быть уверенным, что по достижении 18 лет он будет обеспечен жильем, которое не смогут отобрать ни при каких семейных обстоятельствах…
Но родителям может потребоваться продать или обменять недвижимость, записанную на несовершеннолетнего. У таких сделок достаточно много особенностей.
Портал недвижимости superrielt.ru выяснил, как вправе распоряжаться жильем дети и их родители.
В каких случаях недвижимость оформляют на ребенка?
Как правило, оформляя жильё на несовершеннолетних детей, родители преследуют цель заранее обеспечить его собственной жилплощадью, которую родители не смогут поделить между собой в случае развода. В таком случае квартира не является совместно нажитым в браке имуществом. Также на ребенка оформляют завещанную или подаренную ему недвижимость.
Иногда родители оформляют жилье на ребенка, чтобы обезопасить недвижимость от претензий кредиторов, если финансовые обязательства не были исполнены.
Какие у ребенка есть права по распоряжению оформленной на него недвижимостью?
Дети, не достигшие 18 лет, не могут самостоятельно распоряжаться своим имуществом. Дети до 14 лет совсем не участвуют в сделках – от их имени действуют родители (либо опекуны или усыновители). Ребенок в возрасте 14-18 лет вправе совершать сделки с недвижимостью, если на это дали письменное разрешение его родители (либо опекуны или усыновители).
При этом в каждом из случаев сделку с недвижимостью должны одобрить в органах опеки и попечительства.
По достижении 16 лет гражданин может получить право самостоятельно распоряжаться своей недвижимостью, если суд или органы опеки признают его полностью дееспособным (к примеру, он вступил в брак, работает и прочее).
Какие у родителей есть права по распоряжению недвижимостью ребенка?
Оформленная на ребенка недвижимость принадлежит только ему, родители ей не владеют. Так, родители (либо опекуны или усыновители) не вправе по своей воле совершать сделки с жильем, которое принадлежит ребенку.
Также они не могут сдать такую недвижимость в аренду, передать в залог или безвозмездное пользование, разделить или выделить из него доли.
Все эти операции могут быть совершены только с согласия органов опеки и попечительства – не получив его, нельзя совершать никакие сделки, при которых могут быть ущемлены права ребенка.
В каких случаях органы опеки одобрят продажу недвижимости?
Органы опеки дадут согласие на совершение сделки с жильем, собственником которого является ребенок, только если он при этом получит выгоду – то есть на ребенка необходимо оформить другую недвижимость как минимум такой же площади. Родители (либо опекуны или усыновители) должны будут доказать, во-первых, что у него в собственности будет жилье, а во-вторых, что в результате сделки жилищные условия ребёнка не ухудшатся.
Органы опеки одобрят продажу квартиры, которая оформлена на несовершеннолетнего, при переезде или когда это необходимо ребенку (к примеру, нужны деньги для оплаты его лечения). Однако это решение все же принимают органы опеки.
Что учитывают органы опеки при оценке альтернативной недвижимости?
- Учитывается месторасположение новой квартиры: могут не одобрить продажу квартиры в Москве, если новая недвижимость будет расположена в регионах.
- Также принимается во внимание стоимость жилья: если цена новой квартиры меньше, чем принадлежащей несовершеннолетнему, родителей могут обязать перечислить разницу на банковский счет ребенка, к которому он получит доступ по достижении 18 лет.
- Кроме того, родители (либо опекуны или усыновители) и их близкие родственники не вправе купить недвижимость, которая принадлежит ребенку.
Как продать квартиру, доля в которой принадлежит ребенку?
Продажу квартиры, доля в которой принадлежит несовершеннолетнему, также необходимо согласовывать с органами опеки. Они могут одобрить такую сделку, если взамен на ребенка будет оформлена доля в другой квартире. При этом доля не может быть меньше или дешевле, чем в предыдущей квартире.
С какого возраста ребенку можно дарить недвижимость?
Smole/Fotolia
Отвечает основатель и генеральный директор компании «33 Слона» Игорь Калганов:
В России нет ограничений по возрасту, с которого человек может владеть собственностью, поэтому подарить квартиру можно даже новорожденному, а вот полноценно распоряжаться имуществом можно только с 18 лет.
В случае, если Вы являетесь единственным собственником недвижимости, то в простой письменной форме можно заключить договор дарения с внучкой и ее законным опекуном, который также должен подписать документ. Если собственность находится в коллективном владении, потребуется нотариальная сделка.
Также вопросы может вызвать ситуация, когда в квартире, которую Вы собираетесь подарить, прописаны другие несовершеннолетние дети. Такая ситуация требует более тщательного разбора с юристом. Еще один важный момент: согласно п. 18.1 ст.
218 Налогового кодекса, сделки дарения с близкими родственниками, коей является для Вас Ваша внучка, не облагаются подоходным налогом.
Отвечает руководитель проекта «Рамблер/финансы» Rambler&Co Николай Косяк:
Российское законодательство не накладывает ограничений на покупку или дарение ребенку недвижимости. При этом процедура дарения квартиры или доли несовершеннолетнему практически ничем не отличается от подобного процесса, связанного с совершеннолетними.
Сегодня нередки случаи, когда дарственная оформляется пенсионерами именно на внуков. При этом распоряжаться самостоятельно своим имуществом человек может только с 18 лет.
С 14 до 18 лет дети совершают сделки только при наличии письменного согласия своих законных представителей. До 14 лет дети к сделкам не допускаются совсем — их совершают родители или опекуны.
При этом любые сделки, где фигурирует имущество несовершеннолетнего, совершаются в нашей стране с согласия органов опеки и попечительства.
Стоит заметить, что права ребенка, владеющего недвижимостью, хорошо защищаются. Так, ребенок в результате сделки не может остаться без жилья. Кроме того, при продаже квартиры, в которой есть доля ребенка, чиновники проследят, чтобы по площади и характеристикам новое жилье, куда его прописывают, было не хуже.
Ребенок – собственник квартиры: плюсы и минусы
Что лучше – дарственная или завещание на квартиру?
Отвечает генеральный директор Rezidential Group Сергей Ильясаев:
Для того чтобы подарить жилье внучке, собственнику необходимо составить договор дарения (дарственную), который послужит основанием для передачи недвижимости.
При получении квартиры в дар несовершеннолетняя должна поставить свою подпись в договоре дарения. Помимо этого, ее родителям также необходимо подписать дарственную и дать согласие на совершение сделки.
Затем для перехода права собственности документ следует зарегистрировать в Росреестре.
Замечу, что в некоторых случаях недвижимость лучше не дарить, а завещать. Дело в том, что при дарении жилья право собственности переходит к другому лицу и даритель уже не может передумать. А после написания завещания владелец квартиры может еще бессчетное количество раз изменить свое решение.
Отвечает адвокат Анастасия Брайчева:
Владеть недвижимостью ребенок может с самого момента рождения (по факту — с момента получения свидетельства о рождении, поскольку без документов невозможно произвести оформление сделки). Так что подарить квартиру своей внучке Вы можете в любой момент, в том числе и сейчас.
До 18 лет от имени ребенка подписывать с Вами договор дарения будет ее законный представитель (как правило, это один из родителей, а при их отсутствии — попечитель). Он же будет производить действия, необходимые для регистрации перехода права.
При этом с момента 18-летия ребенок сможет самостоятельно распоряжаться квартирой, а до этого времени, при необходимости распоряжения жильем, сделки будут заключать законные представители.
Кстати, на это дополнительно потребуется согласие органа опеки и попечительства.
Существуют случаи, когда ребенок может стать полностью дееспособным уже с 16 лет.
Это называется эмансипацией и допускается, если несовершеннолетний старше 16 лет работает по трудовому договору или занимается предпринимательской деятельностью.
Объявление ребенка полностью дееспособным происходит по решению органа опеки и попечительства, если родители согласны, или по решению суда, если такое согласие отсутствует.
- В случае, если несовершеннолетний эмансипирован, он самостоятельно заключает сделки по приобретению недвижимости, в том числе может подписать и договор дарения.
- 5 главных новшеств 2017 года в законах о недвижимости
- Квартира в наследство и завещание
Отвечает генеральный директор юридической компании «Оливия» Андрей Лихачев:
Закон не ограничивает правоспособность детей: они так же, как и взрослые, с самого рождения могут иметь в собственности объекты недвижимости и иное имущество.
Право собственности у малолетних может возникнуть при принятии наследства, в связи с участием в приватизации муниципального имущества либо из обычных сделок.
До достижения ребенком 14 лет сделки совершаются от его имени законными представителями, а после и до совершеннолетия крупные сделки могут совершаться детьми самостоятельно, но с письменного согласия родителей или опекунов.
Дарителю необходимо хорошо подумать, прежде чем заключать такую сделку. Ее последствием станет переход права собственности и, соответственно, утрата дарителем прав на подаренную квартиру. В последующем одаряемый сможет свободно распоряжаться этим объектом недвижимости, передать его в залог, продать или подарить третьим лицам.
- Текст подготовила Мария Гуреева
- Не пропустите:
- Все материалы рубрики «Хороший вопрос»
- Как взять кредит на ремонт?
- Можно ли купить долю в квартире за маткапитал?
- Как использовать маткапитал, если мы строим дом сами?
Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.
Как подарить квартиру несовершеннолетнему
28.08.2020
Собственник квартиры вправе распоряжаться недвижимостью по своему усмотрению, в том числе он имеет право ее подарить. По договору дарения квартиры одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) квартиру в собственность (п. 1 ст. 209, п. 1 ст. 572 ГК РФ).
Чтобы подарить квартиру несовершеннолетнему ребенку, рекомендуем придерживаться следующего алгоритма. Шаг 1. Составьте договор дарения
Договор дарения квартиры оформляется в письменной форме и подписывается сторонами. Несоблюдение письменной формы договора влечет его недействительность (п. 1 ст. 160, п. 1 ст. 161, п. 2 ст. 162, п. п. 1, 3 ст. 574 ГК РФ).
Особенность договора дарения квартиры несовершеннолетнему заключается в том, что, если ребенок не достиг 14 лет, договор подписывается законными представителями ребенка, а если ребенку от 14 до 18 лет, договор подписывается ребенком с согласия законных представителей (п. 1 ст. 26, п. 1 ст. 28 ГК РФ).
При дарении квартиры единственным родителем своему малолетнему ребенку родитель выступает одновременно на двух сторонах договора. Передача третьему лицу полномочий на принятие в дар имущества от имени ребенка в данной ситуации не требуется (Письмо ФНП от 21.06.2017 N 2664/06-08).
Исключением является ситуация, когда несовершеннолетний приобрел полную дееспособность в результате вступления в брак или эмансипации (ст. ст. 21, 27 ГК РФ). В договоре дарения квартиры необходимо указать следующие сведения (п. 1 ст. 432, п. 1 ст. 572 ГК РФ):
1) дату и место заключения договора;
2) сведения о дарителе и одаряемом, а также о законном представителе одаряемого, в частности их Ф.И.О., паспортные данные, адреса регистрации, свидетельство о рождении несовершеннолетнего;
3) предмет договора: намерение дарителя передать квартиру в дар и согласие одаряемого (законного представителя) принять ее, а также точное описание квартиры, в частности адрес, кадастровый номер, площадь; 4) иные существенные условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. Также в договоре рекомендуется отразить реквизиты правоустанавливающих и правоподтверждающих документов, дату и номер государственной регистрации права собственности дарителя на квартиру.
Договор дарения не требует обязательного нотариального удостоверения, за исключением, в частности, следующих случаев (ч. 1 ст. 42, ч. 2 ст. 54 Закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ):
• дарение недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным;
• дарение долей в праве общей собственности на недвижимое имущество (кроме дарения всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке).
Следует также учитывать, что не допускается дарение недвижимости от имени малолетних (до 14 лет) и граждан, признанных недееспособными, их законными представителями (пп. 1 п. 1 ст. 575 ГК РФ).
Шаг 2. Подготовьте необходимые документы
Для государственной регистрации перехода права собственности на квартиру от дарителя к одаряемому потребуются (п. 2 ст. 21, п. 1 ст. 27, ст. ст. 185, 185.1 ГК РФ; п. 1 ст. 34, п. 3 ст. 35 СК РФ; ч. 1, 2 ст. 14, ст. ст. 18, 21 Закона N 218-ФЗ):
- 1) заявление о государственной регистрации от дарителя и одаряемого (законного представителя);
- 2) договор дарения квартиры, как правило, в трех экземплярах;
- 3) документы, удостоверяющие личность дарителя и одаряемого, а также их представителей;
- 4) доверенность, подтверждающая полномочия представителя (если документы будут подаваться доверенным лицом);
- 5) правоустанавливающие и правоподтверждающие документы дарителя на квартиру;
- 6) нотариально удостоверенное согласие супруга дарителя (если квартира приобретена в период брака и является общей совместной собственностью супругов);
7) иные документы в зависимости от ситуации, например решение органа опеки и попечительства, решение суда, свидетельство о регистрации брака (в случае приобретения полной дееспособности до 18 лет). За государственную регистрацию права собственности необходимо уплатить госпошлину (ст. 17 Закона N 218-ФЗ).
Шаг 3. Зарегистрируйте переход права собственности в Росреестре