Объем предложения на вторичном рынке жилья столицы снизился на 20-30 процентов. Сегодня рынок пожинает плоды льготной ипотеки и прошлогоднего ажиотажного спроса на квартиры: быстрого выхода из состояния дефицита предложения в Москве эксперты советуют не ждать.
Хуснуллин: Построить дом в ипотеку можно будет уже в этом году
Для покупателей московской «вторички» сейчас не лучшие времена. Увеличение спроса на такое жилье наблюдалось еще с начала 2020 года. «После снятия ограничений активность покупателей начала заметно расти: в июле количество авансов в годовом выражении увеличилось на 15 процентов, в августе — на 30 процентов. Пик роста спроса пришелся на осень.
В сентябре наша компания получила от покупателей вторичного жилья на 64 процента авансов больше, чем в тот же месяц прошлого года, в октябре — на 30 процентов, в ноябре — на 25 процентов. Декабрь 2019 года и декабрь 2020 года по этому показателю сравнялись», — рассказал директор департамента вторичного рынка «ИНКОМ-Недвижимость» Сергей Шлома.
Рост спроса связан в первую очередь с низкой ипотечной ставкой. Это повлияло не только на удешевление жилищных кредитов, но и на снижение ставок по депозитам.
Банковские вклады оказались менее выгодны, появились страхи по поводу ослабления курса рубля, и многие решили «переложить» деньги в недвижимость — и инвесторы, и те, кто раньше копил на квартиру для себя.
Некоторые потенциальные покупатели, наблюдая за сокращением предложения вторичного жилья, ускорились с выходом на сделку.
16,4 процента составил годовой рост средней цены на квадратный метр вторичного жилья в Москве, посчитали в SRG
«В результате средние цены на вторичном рынке Москвы за 2020 год выросли на 16 процентов — со 178 478 до 207 461 рублей за квадратный метр. Это рекордный показатель прироста с 2008 года.
Из-за высокого спроса и роста цен объем предложения снизился, особенно в недорогих сегментах — люди торопились купить жилье, пока оно не подорожало еще сильнее», — говорит руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко.
Дефицит предложения еще сохраняется. Это влияет и на спрос, и на динамику цен на жилье.
За январь 2021 года в столичном Росреестре было зарегистрировано 7606 переходов прав на недвижимость в рамках сделок купли-продажи жилья. Это на 4,6 процента меньше, чем в январе 2020 года.
Причем снижение количества сделок связано не столько с нежеланием купить квартиру, сколько с тем, что демократичных и ликвидных вариантов не хватает на всех желающих.
Цены на квартиры на вторичном рынке за январь-февраль 2021 года выросли на 1,9 процента — до 211 тысяч рублей за метр (по сравнению с декабрем 2020 года). «Рост цен продолжается, но он стал куда спокойнее. В конце прошлого года цены росли темпами 2-4 процента в месяц», — добавляет Олег Репченко.
Вторичный сегмент жилья постоянно пополняется предложением, переходящим с первичного рынка. Это еще одна причина роста цен на вторичке: новые и более качественные объекты стоят больше, чем квартиры старого жилого фонда. Этот процесс проходит постепенно, новые квартиры незаметно вливаются в экспозицию на вторичном рынке.
«Восстановление предложения на вторичном рынке жилья будет происходить медленно. С января по февраль в этом сегменте стало выставляться объектов больше лишь на 0,8 процента, если рассматривать отдельно базу вторичного жилья «ИНКОМ-Недвижимость» — на 3 процента», — говорит Сергей Шлома.
Хоть и медленно, но предложение будет расти. Многие новостройки, которые активно выходили на рынок в предыдущие годы, будут сданы. В последние два года инвестиционный спрос рос, и в какой-то момент инвесторы начнут перепродавать свои квартиры.
Особенно остро сегодня наблюдается дефицит в сегменте ликвидной «вторички». Самые быстро продаваемые варианты: либо совсем бюджетные квартиры, например хрущевки, но с хорошей локацией, рядом метро, либо более дорогое, но комфортное жилье, например, панельные дома улучшенных планировок недалеко от метро.
К наименее ликвидным объектам эксперты относят квартиры в домах, построенных 20 и более лет назад. В них не самые удачные планировки
Особняком стоят «сталинки». Многие их любят за высокие потолки, широкие подоконники, интересную архитектуру и дух старой Москвы. Но из-за высокого ценника их нельзя назвать суперликвидными. В 2020 году средний рост цен в Москве составил 16 процентов, панельные хрущевки подорожали на 20 процентов, а сталинские дома прибавили в цене в среднем 14,6 процента.
«Ушло время, когда люди просто приобретали квадратные метры и не понимали, как эффективно использовать площадь. Поэтому к наименее ликвидным объектам можно отнести те дома, которые были построены 20 и более лет назад.
Квартиры в них отличаются не самыми удачными планировками, а также морально устаревшим интерьером.
Они нередко «зависают» в продаже, так как собственники не стремятся снижать стоимость, даже несмотря на несоответствие качества цене», — говорит Анна Раджабова, директор управления элитной недвижимости компании «Метриум Премиум» (участник партнерской сети CBRE).
Стоит ли продлевать в регионах программу льготной ипотеки
За прошлый год было продано немало объектов, которые экспонировались очень давно. Та часть лотов, которая все еще осталась на рынке, — объекты с завышенной стоимостью. Их не берут, несмотря на прекрасную локацию или архитектурные решения.
Нынешний год для московского рынка недвижимости будет интересным. Эксперты ожидают успокоения спроса и замедления роста цен. Это уже наблюдали в первые месяцы 2021 года.
Резкого снижения стоимости вторичного жилья ждать не стоит, дефицит предложения сохраняется.
Ликвидные объекты будут быстро раскупаться и повышаться в цене (меньшими темпами, чем в 2020 году), а менее востребованные квартиры могут и «зависнуть», и даже скорректировать в цене вниз.
Препятствия для роста активности покупателей — сложности с подбором квартиры из-за ограниченного предложения и высокий уровень цен.
«Мы считаем, что в этом году не будет резких колебаний спроса, как в 2020-м, когда по известным причинам весной покупательская активность была на нуле, а летом и осенью наблюдался ее существенный рост», — говорит Сергей Шлома.
Рост или падение цен на квартиры будут зависеть от разных факторов: состояния сферы экономики, уровня ставок по ипотеке, продления или окончания программы льготной ипотеки. Изменения в конъюнктуре первичного рынка неизбежно влияют на «вторичку».
Спрос на вторичные квартиры в Москве пошел на спад из-за дефицита и цен :: Жилье :: РБК Недвижимость
Согласно прогнозам экспертов, в декабре данная тенденция усилится, и спрос продолжит падать
Антон Новодережкин/ТАСС
Спрос на вторичные квартиры в Москве в ноябре снизился на 21% относительно октября. На это повлияло сокращение ликвидного предложения и рост цен на жилье. До этого число сделок в сегменте росло, начиная с июня. Об этом говорится в исследовании «Инком-Недвижимость». Под спросом аналитики понимают число авансов, полученных компанией.
Весна 2020 года для вторичного рынка была временем затишья из-за действующих ограничений: сделки находились на минимальных уровнях. Спрос стал восстанавливаться в июне, а пик покупательской активности пришелся на середину осени.
По данным «Инком-Недвижимости», нынешний сентябрь обогнал аналогичный месяц 2019 года на 64% авансов (август — на 16%), а октябрь был на 30% прибыльнее октября прошлого года и на 10% — сентября 2020 года.
При этом в ноябре наблюдается постепенное уменьшение показателей актуального спроса: плюс 25% авансов в сравнении с ноябрем 2019 года, однако по отношению к октябрю — минус 21%.
Снижение покупательской активности, которые сейчас наблюдается на вторичном рынке столицы, аналитики объясняют несколькими причинами. Во-первых, на это повлияло серьезное сокращение предложения.
С докарантинного периода объем доступного предложения уменьшился на 30%, из-за чего людям сейчас крайне сложно подобрать себе подходящий вариант, отметил директор департамента вторичного рынка «Инком-Недвижимость» Сергей Шлома.
«Во-вторых, еще не все потребители морально готовы к выходу на сделку с учетом сильно выросших цен.
Таким образом, покупателям либо не из чего выбирать, либо имеющееся на рынке предложение для них слишком дорогое», — продолжил он.
Также сказывается укрепление рубля по отношению к иностранным валютам, что сдерживает активность тех, кто собирался вложить свои накопления в покупку квартиры для сохранения их от девальвации, добавил эксперт.
Согласно прогнозам экспертов, в конце года тенденция усилится. Уже сейчас они отмечают падение спроса. Так, по итогам первой недели декабря число полученных компанией авансов сократилось в три раза относительно последней недели ноября.
Сейчас на вторичном рынке Москвы наблюдается дефицит ликвидных квартир массового сегмента: спрос втрое превышает предложение. Нехватка качественного предложения возникла из-за высокого спроса на московской вторичке — ликвидные объекты раскупались за считаные дни.
Вторичка и новостройки: что будет с ценами на жилье в Москве в 2021 году
Московский рынок жилья: затишье, которое никак не наступит
Вопреки прогнозам аналитиков, в первом квартале никакого снижения спроса, затухания покупательской активности и замедления роста цен не произошло
Антон Новодережкин/ТАСС
Столичный рынок новостроек продолжает обсуждать итоги первого квартала 2021 года — уже с некоторым оттенком недоумения.
Что говорили аналитики в декабре? Что основной спрос, подогретый льготной ипотекой, уже удовлетворен, что денег у населения больше не становится, а цены на недвижимость кусаются все больнее и вот-вот сведут на нет преимущества льготной ипотеки (так оно и получилось) — поэтому рыночная активность покупателей постепенно начнет затихать, а ценовой рост, конечно, продолжится, но таким агрессивным, как в 2020 году, уже не будет и по итогам 2021 года составит 9%, от силы 10%.
А что получилось? По данным портала Dataflat.ru, в апреле 2021 года выручка от розничных продаж квартир и апартаментов в новостройках по зарегистрированным договорам долевого участия (ДДУ) и уступкам в Московском регионе оказалась на 74% выше, чем в апреле 2019 года, а продажи в лотах — на 14% больше.
(Как поясняют эксперты, поскольку год назад рынок новостроек был в состоянии локдауна, за основу взято сравнение с «нормальным» состоянием рынка новостроек, то есть с апрелем 2019 года.
) «Несмотря на то что цены за два года цены существенно выросли во всех локациях, продажи в лотах в Новой Москве и Московской области достигли того же уровня, что и два года назад, а в Москве в старых границах они оказались выше на 39%», — заметил руководитель Dataflat.ru Александр Пыпин.
По оценкам компании «Метриум», в сегменте жилья массового спроса цены за первый квартал выросли на 8%, так что в марте 2021 года средняя стоимость квадратного метра новостроек эконом- и комфорт-класса в Москве достигла 225 тысяч рублей за квадратный метр (для сравнения, в марте 2020 года было в среднем 186 тысяч рублей за «квадрат»). И только в одном округе столицы — Юго-Западном — массовые новостройки пока продаются дешевле 200 тысяч рублей за квадратный метр, хотя тут речь надо вести о единственном в округе ЖК «Столичные поляны», который расположен за МКАД, чем и объясняется столь невысокая на общем фоне цена.
Что же касается Новой Москвы, то, по данным «Метриума», в первом квартале средняя стоимость «квадрата» в новостройках на начальной стадии строительства составила 164 тысячи рублей, а среднее значение по всем этапам строительства — 180 тысяч рублей.
А в Московской области, по статистике компании «Главстрой-Регионы», средневзвешенная стоимость квадратного метра на первичном рынке жилья массового сегмента (без учета бизнес-класса) к концу первого квартала составила 117,6 тысячи рублей, что на 6,3% превышает показатели четвертого квартала 2020 года.
Рынок апартаментов, который действительно мог бы замереть в ожидании эпохальных перемен, кажется, тоже на подъеме.
Апарт-сделок на рынке комфорт- и бизнес-класса Москвы в первом квартале 2021 года стало больше на 25% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, подсчитали аналитики компании Level Group: за квартал было зарегистрировано 694 сделки в комфорт-классе и 841 сделка в бизнес-классе.
А если иметь в виду весь рынок апартаментов, то, по оценкам портала Arendator.ru, совокупная стоимость реализованных лотов составила 24 млрд рублей — это одна десятая валового объема выручки, полученной девелоперами за первый квартал текущего года (без учета ТиНАО).
В элитном сегменте, как отмечает компания Savills, жизнь тоже бьет ключом: за первые три месяца текущего года общая сумма сделок составила около 50 млрд рублей (эквивалентно 655 млн долларов), что является абсолютным рекордом квартального денежного объема спроса за все время наблюдений. По сравнению с прошлым годом суммарный бюджет сделок вырос на 47%, число продаж на первичном рынке увеличилось как минимум в полтора раза, а средняя стоимость проданной элитной квартиры по итогам марта составила 134 млн рублей (или 1,8 млн долларов).
Управление Росреестра по Москве отчиталось, что в первом квартале было зарегистрировано 16 312 договоров участия в долевом строительстве в отношении жилых и нежилых помещений с привлечением кредитных средств, что составляет 51,5% от общего числа договоров долевого участия и в 1,6 раза больше показателя аналогичного периода прошлого года (10 340 ДДУ с кредитами).
Короче, в первом квартале года ни о каком замедлении, торможении, затухании, снижении и всем таком прочем ни в одном из московских сегментов, в том числе ипотечном, даже речи не шло.
И продолжает не идти, что подтверждают итоги апреля, которые подвели аналитики ЦИАН: число сделок по ДДУ в апреле на 6% больше, чем в марте, цена квадратного метра в регионе впервые преодолела отметку в 200 тысяч рублей (+0,8% за месяц), растет и активность застройщиков — в продажу вышло почти в два раза больше жилья, чем месяцем ранее (75 корпусов площадью 1131 тысяча квадратных метров), за апрель девелоперы столичного региона заработали 179 млрд рублей (в 2,7 раза больше, чем год назад во время карантина) и так далее.
Если верить базовому сценарию аналитиков, в обозримом будущем нас ожидает примерно следующее: весь второй квартал столичный рынок будет активным, даже, пожалуй, гиперактивным в преддверии 1 июля — даты окончания действия льготной ипотеки.
В том, что в Москве и Подмосковье эта программа продлена не будет, мало кто сомневается, поэтому третий квартал начнется с заметного (некоторые даже говорят — обвального) падения спроса.
Насколько мощным и долгим окажется это падение в действительности, как оно скажется на поведении и ценовой политике застройщиков, посмотрим.
А пока можем начать заново: по подсчетам экспертов компании Capital Group, по итогам января — марта 2021 года в сегменте жилья бизнес-класса прирост нового предложения оказался более чем в два раза выше (660 тысяч квадратных метров) аналогичного прошлогоднего показателя…
Добавить BFM.ru в ваши источники новостей?
Квартиры закончили с ростом
Постепенное увеличение стоимости ипотечного кредитования и спад волны ажиотажного спроса ведут к стабилизации на рынке вторичной недвижимости: цены на нее в крупнейших городах стагнируют.
Учитывая постепенный рост предложения и вывод на рынок инвестиционных квартир, заметного роста стоимости жилья аналитики не ждут, а некоторые из них прогнозируют снижение средних значений в перспективе пяти месяцев.
Средняя стоимость вторичной недвижимости в 16 крупнейших городах России в июне составила 91 тыс. руб., увеличившись на 0,5% относительно предыдущего месяца и на 17% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Такие данные приводит ЦИАН.
Аналитики обращают внимание на замедление роста показателя: в мае среднее значение за месяц выросло на 0,9%, а в апреле — на 1,2%. В компании «Этажи» стоимость вторичной недвижимости в России оценивают в среднем в 73,1 тыс. руб. за 1 кв. м. За месяц это значение, по их расчетам, выросло на 2,7%, за год — на 13,9%.
В «Авито Недвижимости» приводят похожую цифру, указывая, что готовое жилье в стране сейчас стоит в среднем 70,4 тыс. руб. подорожав за год на 26%.
Наиболее выраженный рост средней стоимости за месяц аналитики ЦИАН зафиксировали в Краснодаре — на 1,9%, до 76,8 тыс. руб. за 1 кв. м. На втором месте Новосибирск с динамикой 1,4%, до 86,5 тыс. руб. за 1 кв. м. В остальных городах-миллионниках динамика оценивается в 1% и менее.
Консультанты «Этажей» отмечают также рост средней стоимости жилья в Уфе за месяц на 1,95%, до 82,6 тыс. руб. за 1 кв. м. Наиболее выраженный рост цен в годовом выражении аналитики «Авито Недвижимости» отмечают в Омске, где вторичное жилье подорожало на 40%, до 63 тыс. руб. за 1 кв.
м
Среднюю стоимость вторичной недвижимости в границах старой Москвы в компании «Инком-Недвижимость» оценивают в 266,5 тыс. руб., отмечая, что за месяц значение выросло в среднем на 1%. Средняя стоимость экспонируемых квартир при этом не изменилась, составив 15,2 млн руб.
«Если же говорить именно о бюджетах реальных сделок, то пик роста цен на вторичное жилье мы прошли в конце прошлого года, в начале нынешнего она немного снизилась и пока остается на том же уровне»,— поясняет директор департамента вторичного рынка компании «Инком-Недвижимость» Сергей Шлома.
С дисконтом сейчас, по его словам, заключается 66% сделок против 58% в начале года.
Активность покупателей, по оценкам эксперта, остается достаточно высокой: заключать сделки стремятся опасающиеся роста стоимости кредитов покупатели-ипотечники и желающие сохранить средства консервативные инвесторы.
Господин Шлома добавляет, что часть потенциальных продавцов и покупателей в этом году перенесли летний отпуск на осень, в ожидании роста числа доступных зарубежных направлений. Сейчас они остаются в городе и активно решают вопросы с жильем.
Но на спрос в целом сейчас влияют и негативные факторы. Руководитель аналитического центра ЦИАН Алексей Попов напоминает, что июнь — последний месяц действия льготного ипотечного кредитования в прежних объемах, на этом фоне покупатели сейчас сфокусированы на новостройках.
Это совпало с введением новых ограничений из-за роста заболеваемости COVID-19: в Москве ограничена работа МФЦ из-за объявленных мэрией выходных дней, это усложнило процесс проведения сделок. Рост ставок по ипотечным кредитам, по мнению господина Попова, способствует стабилизации цен и рынка.
Директор компании «Этажи» Ильдар Хусаинов констатирует, что доля сделок с привлечением заемного финансирования на вторичном рынке постепенно снижается: в июне их заключается на 1% меньше чем в мае и на 0,5% меньше по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.
Падение спроса относительно начала года эксперт оценивает в 10–15%, в дальнейшем он, по его прогнозам, будет снижаться, если ипотечные ставки вырастут более чем на полтора процентных пункта.
Руководитель направлений первичной и загородной недвижимости «Авито Недвижимости» Дмитрий Алексеев прогнозирует дальнейшее снижение активности покупателей, ведущее к стабилизации рынка.
Объем предложения в целом, по словам Алексея Попова, за последний месяц вырос на 15%. Одновременно продаваться начинают квартиры, купленные в прошлом году в инвестиционных целях на первичном рынке.
В Москве, согласно оценкам ЦИАН, они формируют 4% общего объема предложения, к концу года аналитики прогнозируют рост показателя.
Спрос на них пока ограничен: Ильдар Хусаинов обращает внимание и на то, что инвестиционные квартиры на рынке обычно продаются после того, как схожие варианты исчерпаны у застройщика, либо после снижения цены. Тем не менее выход таких лотов постепенно меняет в лучшую сторону структуру предложения в крупных городах.
«Конкуренция между продавцами растет, и они не смогут уже повышать цены так сильно, как делали раньше, когда выбор ликвидных квартир на «вторичке» был невелик»,— объясняет Сергей Шлома.
Аналитики Realiste констатируют, что пока рынок вторичного жилья по-прежнему перегрет и цены на нем в среднем завышены, в то время как покупательная способность сокращается.
На этом фоне эксперты предполагают, что через пять месяцев продавцы могут начать пересматривать заявленную стоимость недвижимости в сторону ее снижения. Этот срок в Realiste рассчитывают исходя из среднего периода экспозиции.
На рынок, по мнению аналитиков, будет давить и постоянно растущее предложение: из-за фактического снижения стоимости аренды жилья многие собственники могут принять решение о продаже квартир, которые раньше планировалось сдавать.
Александра Мерцалова
Страшный сон московского рантье: почему цены на аренду квартир не спешат расти
В прошлом году пандемия обрушила рынок аренды жилья в Москве. Иногородние работники уехали домой, сделок было мало, много квартир вышло на рынок. «Ставки в 2020 году снизились очень сильно и продолжают оставаться на этом уровне, — говорит руководитель департамента городской недвижимости «НДВ Супермаркет Недвижимости» Елена Мищенко.
— Если до пандемии однокомнатная квартира в спальном районе Москвы с приличным ремонтом возле метро сдавалась за 35-40 000 рублей, то сейчас аналогичное предложение выставляется уже в пределах 30 000 рублей (разница порядка 17-25% — Forbes).
Двухкомнатные квартиры с ремонтом рядом с метро ранее сдавались за 37-45 000 рублей, сегодня — за 32-35 000 рублей».
По данным «Миэль», разрыв не такой большой: цены на однокомнатные квартиры в мае 2019 года в большинстве административных округов столицы были на 1-10% выше, чем сейчас.
Спрос так и не вернулся к допандемийному уровню. По словам заместителя директора департамента аренды квартир ИНКОМ-Недвижимость Оксаны Поляковой, спрос на аренду жилья в Москве сейчас на 12% ниже, чем в мае 2019 года.
«По отношению к аналогичному периоду прошлого года в мае-июне 2021 года спрос на съемное жилье понизился в среднем на 7%, а к марту-апрелю текущего периода — на 1%», — говорит руководитель департамента городской недвижимости «НДВ Супермаркет Недвижимости» Елена Мищенко.
Москва и Санкт-Петербург затоварены. По данным Циан, текущий объем предложения в столице на 20% выше, чем год назад, в области — на 40%, в Санкт-Петербурге — на 32%. «На рынок продолжают выходить лоты, купленные в прошлом году в инвестиционных целях, что также способствует росту конкуренции за счет большего объема», — говорит Попов.
Мищенко из «НДВ Супермаркет Недвижимости» замечает, что пока рынок еще не существенно пополнился предложением по отношению к предыдущим месяцам — в вузах еще не закончились экзамены.
«Но предложение по-прежнему значительно превышает спрос в виду того, что многие работодатели по-прежнему используют дистанционный вариант трудоустройства и не возвращают региональных специалистов в офисы.
К тому же, на фоне сниженных ипотечных ставок и нестабильной экономической обстановки многие, кто ранее снимал квартиру в аренду, вложились в собственное жилье», — говорит она.
«Повышенный спрос на приобретение жилья, как первичного, так и вторичного, повлиял и на состояние арендной экспозиции — она пополнилась объектами, купленными в инвестиционных целях либо на перспективу, например, для подрастающих детей», — говорит Полякова из «Инком».
«Дополнительное давление на рынок оказывает не только удаленная работа, но и выход на рынок квартир от собственников, которых сдают подобные объекты только в теплое время года, проживая при этом на даче. Это отдельная категория арендодателей, которые экспонируют объекты по более низкой стоимости», — подытоживает Попов.
По данным Циан, сейчас квартиры в Москве сдаются на 9,2% дороже, чем в период жесткого карантина в прошлом году, аналитики «Этажей» говорят о росте цен на однокомнатные квартиры на 10%.
Но куда более впечатляющую динамику показывает рынок главного российского курорта. По данным Авито-Недвижимости, в мае средняя цена на квартиры в Сочи увеличилась в 2,6 раза год к году и достигла 65 000 рублей (для сравнения, сейчас в Москве средняя ставка, по данным «Авито», составила 45 000 рублей, в Санкт-Петербурге — 22 000 рублей).
Это подтверждают некоторые риелторы.
«Средняя стоимость аренды однокомнатных квартир в Сочи с июня 2020 по июнь 2021 года выросла почти в 2,4 раза с 615 до 1476 рублей за квадратный метр, то есть студию 30 квадратных метров можно было снять в прошлом году в районе 18-20 000 рублей, теперь ее стоимость около 40-45 000 рублей», — говорит директор федеральной компании «Этажи» в Сочи Павел Быков.
Эксперты Циан и ГК «Миэль» подтверждают, что рост цен в Сочи был наиболее сильным, но дают более скромные цифры.
По словам Попова и генерального директора офиса МИЭЛЬ «В Сочи» Ислама Казакова, цены в городе-курорте выросли на 30%. «Это связано с рекордным ростом спроса и цен на недвижимость Краснодарского края.
А также с распространением удаленной работы, многие переехали в регион с более благоприятным климатом и поближе к морю», — подытоживает Попов.
По данным Циан, спрос на московском рынке стагнирует. В мае-июне в сравнении с мартом-серединой апреля спрос в столице оказался ниже на 3%.
По мнению опрошенных Forbes экспертов, летом продолжится и снижение цен. «Прирост новых объектов опережает количество сделок. В такой ситуации одним из немногочисленных способов уменьшить простой является снижение цены.
Ожидать массовых изменений цен на все объекты не стоит, так как рынок аренды управляется преимущественно частными лицами, а значит менее активно реагирует на рыночные тенденции.
При этом возможностей «поймать» хороший объект по цене ниже рынка станет больше как минимум до августа, когда начинается новый сезонный пик спроса», — заявляет руководитель коммерческого департамента «Яндекс. Недвижимость» Евгений Белокуров.
«Рост спроса на долгосрочную аренду возможен ближе к осени — началу делового сезона, когда в крупные города возвращаются студенты, и завершается сезон отпусков.
В то же время восстановление рынка осложняется популяризацией удаленной работы, что снижает потребность в жилье рядом с бизнес-центром, а это — традиционно более дорогие варианты, расположенные обычно в центре города», — замечает Попов.
«Если арендатору необходимо сменить жилье, лето вполне подходящее время, потому что ассортимент широкий (при невысоком спросе), и жилье сдается по стандартным рыночным ценам. В период высокого спроса (конец лета и осень) арендные ставки могут подняться на 5-10%», — подытоживает Полякова.
Замедленный спрос и еще меньше вторички: что будет с рынком недвижимости Москвы в 2021-м
Как подчеркивают аналитики, к этим прогнозам нужно относиться осторожно, так как пока невозможно прогнозировать, как дальше поведет себя вирус
Большой материал на тему опубликовал РБК. Журналисты опросили множество экспертов из разных компаний, мы же вам предлагаем ознакомиться с самыми сущностными высказываниями.
«Можно предположить, что в 2021 году году спрос на новостройки останется высоким в первые шесть месяцев, потому что продолжит действовать программа субсидирования жилищных кредитов.
После завершения программы ипотеки с господдержкой все будет зависеть от рыночного уровня ставок.
Если он поднимется до 8–9%, то спрос начнет уменьшаться», — сказала управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая.
Вместе с тем руководитель аналитического центра ЦИАН Алексей Попов заметил, что число сделок с квартирами в новостройках вряд ли превысит результаты 2020 года. По прогнозам, в связи с ростом цен и исчерпанием отложенного спроса количество покупок на первичном рынке в 2021 году уменьшится на 10% по сравнению с текущим годом, вернувшись на уровень 2019-го.
Что касается вторичного рынка, то там также ожидается замедление покупательской активности.
«По итогам октября 2020 года актуальный спрос увеличился на 30% в годовом выражении. Однако, по нашим наблюдениям, столь ажиотажный спрос исчерпал себя, и в следующем году активность покупателей на вторичном рынке жилья ожидаемо будет ниже.
Мы уже наблюдаем ослабление спроса — за первую половину ноября компания получила на 27% авансов меньше, чем в первые две недели октября.
Активность покупателей будет сдерживать недостаток предложения», — приводится в статье высказывание директора департамента вторичного рынка риелторской компании «Инком-Недвижимость» Сергея Шломы.
Теперь о предложении. На первичном рынке оно вырастет. На 2021 год запланирован ввод порядка 6 млн квадратов жилья, это может стать абсолютным рекордом для города.
Как объяснил Попов из ЦИАН, у столичных застройщиков сформировался значительный объем предложения «в запасах» (это лоты, по которым уже есть разрешительная документация, но там еще не началась активная реализация помещений).
Сейчас девелоперы продолжают наращивать свои объемы, но так как разрешительная документация имеет свой срок действия, вечно создавать иллюзию дефицита предложения не получится. Короче говоря, со второй половины следующего года объем предложения может вырасти на 10% относительно предыдущего уровня.
Возвращаясь ко вторичке. По информации экспертов, в этом сегменте наблюдается серьезный дефицит ликвидного предложения, все вымыла покупательская активность.
«Сейчас в масс-маркете спрос в три раза превышает количество ликвидных лотов, а наиболее качественные объекты уходят из продажи в среднем за неделю.
Мы предполагаем, что недостаток предложения на вторичке будет наблюдаться и в следующем году, так как пополнение экспозиции новыми лотами происходит довольно медленно.
В целом для нормального функционирования вторичному рынку Старой Москвы не хватает 30% объектов от нынешнего объема предложения», — отметил Шлома.
А вот что, скорее всего, будет происходить с ценами. В первой половине будущего года их рост на новостройки замедлится ввиду снижения потребительского интереса.
В годовом выражении (третий квартал 2020-го к третьему кварталу 2019-го) квадратный метр в столичных новостройках увеличился в цене на 6%, составив 186 тыс. руб.
Средняя стоимость вторички увеличилась в Москве за год на 12%, составив 214 тыс. руб. В первом полугодии 2021-го рост остановится.
«Дальнейший потенциал для столь заметного роста цен во вторичном сегменте жилья уже исчерпан. Наиболее вероятный прогноз на 2021 год — цены останутся на том же уровне, что и сейчас, даже несмотря на предполагаемое ослабление спроса», — заключили эксперты.
shutterstock.com
Что ждет рынок недвижимости Москвы в 2021 году
«Коронакризисный» 2020 год стал столь же успешным для рынка недвижимости Москвы, как и благополучный 2019-й. Покупательский бум второй половины года полностью компенсировал провал в первой половине, связанный с карантинными ограничениями. «Первичку» эффективно поддержало правительство, запустив льготную ипотеку. «Вторичка» обошлась без помощи, показав хоть и не рекорды, но высокие показатели. При этом предложение опустилось до минимума за последние годы, а цены выросли до исторически максимальных. Аутсайдером можно назвать только загородный рынок жилья Подмосковья. И это несмотря резко усилившийся интерес со стороны покупателей. Запросы редко перерастали в сделки, так как на «загородке», упадок которой продолжает уже более 10 лет, просто не из чего выбирать, особенно среди готовых к переезду домов.
Портал «Элитное.ру» узнал у экспертов, что ждет рынок в следующем году. Только немногие прогнозируют новые рекорды, остальные уверены скорее в замедлении темпов роста. Пролонгация программы субсидирования уже «снизила градус» ажиотажа.
Предложение продолжит сокращаться на фоне «вымывания» и медленного выхода новых проектов. Рост стоимости снизится. На «загородке» наконец-то ожидаются положительные изменения. С 1 декабря начала действовать пилотная программа льготной ипотеки на строительство частных домов.
Мера давно ожидаемая, позволяющая оживить рынок, поменять структуру и привлечь новых игроков.
Управляющий партнер Savills в России Дмитрий Халин:
– Абсолютно точно можно сказать, что 2021 год станет лучше уходящего, при условии, что не последует очередной локдаун, но к нему предпосылок все меньше. Основным драйвером спроса станет стабильность.
Принимая во внимание, что большинство клиентов элитного рынка недвижимости принадлежат к миру бизнеса или финансов, спрос на объекты премиальной недвижимости будет устойчивым. Бизнесмены, которые смогли пережить пандемию, сейчас чувствуют себя гораздо лучше.
Фондовые рынки уже отреагировали на позитивные изменения, хотя многие ограничения до сих пор не сняты. Если говорить о недвижимости, то рынок жилья по отношению к финансовому рынку реагирует на события с опозданием на 6-9 месяцев.
Сегодня можно прогнозировать, что рынок будет расти как по количеству сделок (рост на 10-15%), так и по их стоимости (рост на 5-10% в годовом исчислении).
К началу следующего года практически не останется объектов, которые продаются не по эскроу-счетам. В новых условиях застройщику станет выгоднее продавать медленнее, но по более высокой цене. По этой причине инвестиционных покупок с целью будущей перепродажи станет меньше.
Застройщикам придется пересматривать модели финансирования сделок. Предполагаю, что следующий год станет годом длинных рассрочек, которые все быстрее приближают нас к зарубежным практикам.
В целом все эти изменения позитивно повлияют как на сроки реализации проектов, так и на их качество.
В 2021 году стоит ожидать консолидации отрасли, когда основной объем рынка будут контролировать крупные застройщики. В целом 2021 год будет позитивным для рынка премиальной недвижимости.
Директор департамента консалтинга и аналитики Knight Frank Ольга Широкова:
– В сегменте элитной городской недвижимости Москвы в текущем году одним из ключевых событий стали рекордные за последние 5 лет значения средневзвешенной цены предложения в обоих классах: в премиальном – 673 тыс. рублей за кв. метр (плюс 11% за год), в де-люкс – 1,3 млн рублей за кв. метр (плюс 16% за год). Общий показатель составил 880 тыс. рублей за кв. метр (плюс 9% за год).
В следующем году мы ожидаем продолжения тенденции роста средневзвешенной цены, особенно в классе де-люкс на фоне сокращения объема предложения.
В структуре спроса и предложения лидером останется район Дорогомилово, который в этом году сместил в первой позиции Хамовники.
Вероятно также, что в начале 2021 года сохранится высокий уровень покупательской активности, который будет поддержан выходом новых проектов. Относительно прогнозов мы настроены оптимистично, и в будущем ждем новых рекордов на рынке.
Председатель совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова:
– Спрос на высокобюджетные новостройки сохранится на достаточно высоком уровне. Причем как со стороны обычных покупателей, так и со стороны инвесторов. Интерес к новостройкам бизнес-класса будет стимулировать льготная ипотека: после того как размер кредита по господдержке был увеличен до 12 млн рублей, спрос на квартиры бизнес-класса начал расти. Этот тренд продолжится и в 2021 году.
Инвесторы едва ли вернутся к размещению средств на депозитах, к тому же вступит в действие новый закон о налоге на доходы по вкладам сверх 1 млн рублей. Кроме того, маловероятно, что «ковидные» ограничения на полеты снимут раньше лета 2021 года.
Поэтому спрос на дорогие новостройки отчасти будут стимулировать и закрытые границы.
Многие состоятельные граждане, которые лишились возможности активно путешествовать по миру, в текущей ситуации задумались о приобретении дополнительной или инвестиционной элитной недвижимости в России.
В условиях экономической турбулентности и нестабильности рубля в ближайшие месяцы вряд ли стоит ждать активного вывода новых проектов на рынок. Хотя «на низком старте» сейчас находятся минимум 16 площадок, в ближайшее время мы едва ли увидим большое количество «премьер». Но некоторые проекты еще могут стартовать даже до конца года.
Управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая:
– На массовый сегмент рынка недвижимости будут влиять два фактора: пандемия и программа льготной ипотеки.
Из-за пандемии сильно снизились реальные доходы населения, что должно было отрицательно повлиять на спрос, но снижение ключевой ставки ЦБ, последовавшее за ним снижение ставок по ипотеке, по банковским вкладам и программа льготного жилищного кредитования при покупке квартир в новостройках вызвали бум продаж, на который наложился и отложенный с весны спрос. Как результат – рост цен на недвижимость на 15-20% за год, который крайне маловероятно продолжится в следующем году. Более реальна стагнация цен и постепенная коррекция в 2022 году к уровню начала текущего года.
Элитный и премиальный сегменты на горизонте года больших изменений не претерпят, спрос будет расти пропорционально предложению, которого за текущий год стало несколько больше ввиду интереса застройщиков к нынешней конъюнктуре рынка, когда на него вышли деньги с банковских депозитов.
Загородная недвижимость будет ждать разрешения ситуации с льготным кредитованием строительства и покупки индивидуальных домов.
В данный момент после взлета спроса в феврале-марте есть нехватка первичной загородной недвижимости, так как три четверти предложения на загородном рынке – это участки без подряда.
Программа кредитования строительства и покупки частных домов, которая должна быть разработана к 1 июля 2021 года по поручению президента РФ, пробудит интерес девелоперов к освоению этого сегмента рынка.
Директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова:
– Прогнозы на 2021 год по вторичному рынку жилья неоднозначные. С одной стороны, если рассматривать все классы, стремительного роста цен, скорее всего, больше не будет, он уже приостановился, и в следующем году вероятна только корректировка в пределах 5-10%.
Если рассматривать каждый класс отдельно, то тенденции разные. В эконом-классе все относительно понятно, и предложение со спросом коррелируются: чем больше на рынке предложения, тем больше возможностей для дисконта.
Однако здесь тоже есть нюанс: если произойдет дальнейшее вымывание предложения и возникнет его дефицит, то велика вероятность нового роста.
С бизнес- и элит-классом все иначе, потому что здесь возникает так называемая цепная реакция, т. е. сначала, как правило, заводится эконом-, потом бизнес-класс и т.д. Поэтому по бизнес-классу в следующем году возможен более активный рост, который будет фиксироваться в цифровом отношении.
Перспективы загородной недвижимости зависят от того, будет ли принята программа льготной ипотеки на приобретение загородных домов. Ее введение может катализировать создание благоприятных условий для развития рынка, т. е.
сделает сегмент более инвестиционно-привлекательным для потенциальных застройщиков, которые формируют продукт. Это, в свою очередь, позволит увеличить объем предложения на рынке.
В условиях изоляции люди снова вспомнили о существовании загородной недвижимости и стали ее приобретать, поэтому спрос сохранится, а ликвидность объектов будет расти. В основном это будут форматы благоустроенных домов: таунхаусы и коттеджные поселки.
Генеральный директор «СМУ-6 Инвестиции» Алексей Перлин:
– В этом году экономике был нанесен серьезный урон пандемией коронавируса. Из-за закрытия границ и части предприятий благосостояние населения сильно ухудшилось.
Спрос на недвижимость мог резко упасть, но власти нашли выход из данной ситуации. Была запущена программа по субсидированию ипотеки под 6,5% на новостройки, что оказало существенную поддержку строительной отрасли.
Рост спроса привел к повышению цен на недвижимость.
Недавно правительство приняло решение продлить программу льготной ипотеки до 1 июля 2021 года. Но это не означает, что цены продолжат расти в том же темпе, что и сейчас, вплоть до ее завершения. До конца года спрос останется на высоком уровне.
Это связано с тем, что многие традиционно пытаются решить жилищный вопрос до наступления новогодних праздников. К тому же кто-то уже успел воспользоваться льготной ипотекой и удовлетворить свои потребности в жилье.
Таким образом, в начале 2021 года может произойти закономерное снижение спроса, а значит темпы роста также замедлятся.
Сильнее всего данная ситуация отразится на массовом сегменте, так как спрос со стороны этой целевой аудитории наиболее эластичен по цене. Рост стоимости недвижимости в таких проектах составит порядка 5-8% в 2021 году.
В бизнес-классе изменения будут аналогичные, но не столь явно выражены, поскольку покупатели этого сегмента менее восприимчивы к динамике цен. Премиальную и элитную недвижимость такая ситуация, скорее всего, не затронет.
Это особый рынок, где спрос зависит в большей степени от заявленных качественных характеристик проекта и объема предложения.
Генеральный директор УК «Развитие» Игорь Козельцев:
– В следующем году мы ожидаем постепенного снижения ажиотажного спроса, который пока наблюдается на рынке жилья. С одной стороны, рост цен нивелирует покупательские выгоды от сниженных ставок по ипотеке, с другой – программы субсидирования будут завершены в середине 2021 года, и, возможно, ставки по ипотеке возрастут. Однако это не означает снижения цен.
Во-первых, существенно снизился объем предложения (примерно на 20% за год). Во-вторых, начнется постепенно восстановление мировой и российской экономики после пандемии. В-третьих, если говорить о локальных рынках жилья, в частности, о Новой Москве, объем инвестиций в ТиНАО в 2021 году достигнет 2 трлн рублей.
Будет создано много инфраструктурных, социальных и коммерческих объектов, что повысит привлекательность местного рынка. Наметится отток покупателей из сильно подорожавшей «старой» Москвы в Новую на фоне распространения удаленной занятости. Поэтому в целом темпы спроса на жилье здесь могут замедлиться, но останутся высокими.
А в наиболее ликвидных проектах «квадрат» продолжит дорожать в среднем на 1% в месяц.
Директор департамента жилой недвижимости Penny Lane Realty Сергей Колосницын:
– Какие у нас основные факторы, влияющие на ситуацию на рынке? Трансформация образа жизни и быта: бизнесы разоряются, люди теряют работу, а это ведет не только к снижению покупательской способности – это ведет к трансформации их жизни.
Например, обычно многие покупатели в высоком сегменте приобретают редкие лоты впрок. Иногда это инвестиция, иногда для детей, на будущее, иногда просто потому, что объект редкий.
Это может быть квартира в клубном доме, который реконструируют напротив Кремля (ну, не будет подобного в будущем), или квартира на «вторичке», где жил кумир детства, которая продается вместе с его коллекцией редких вин или бабочек.
Такие покупки были не редкостью, но сейчас их станет меньше… А вот многие владельцы этих самых квартир могут задуматься о смене образа жизни – например, на фоне потери бизнеса – и, как следствие, о продаже «лишней» недвижимости.
Одним словом, думаю, к середине или концу следующего года рынок ждет лавинное количество предложений.
Рынок «вторички» и так уже переполнен, давно насыщен спрос и на первичном, продажи там идут только потому, что впервые за много лет появились уникальные предложения: много ли будет в будущем исторических реконструкций на Чистых Прудах, Патриарших, в Замоскворечье и Хамовниках? Но первичный рынок столицы сегодня напоминает мне загородный рынок 2008 года – перегретый во всех смыслах этого слова. Тогда стройка там шла просто жуткими темпами, цены росли, все искрилось… Если бы в тот момент не разразился мировой экономический кризис, загородный рынок все равно бы пережил крах – он бы стал сжирать сам себя.
То, что сейчас происходит в целом с рынком новостроек, тоже напоминает пузырь, искусственно раздуваемый как застройщиками, так и властями – и это закончится тем, что он лопнет, – на фоне такой малости и данности, как падение доходов на всех уровнях.
И только загородный рынок, возможно, наконец снова расцветет. Пробыв долгое время в запустении, сегодня он снова начинает интересовать покупателей и девелоперов. Люди пришли к необходимости что-то менять, и переезд за город – это самая насущная перемена.
«Хоть здоровее там будем», – думают люди и начинают неспешные поиски дома.
Так что с ценами прогноз соответствующий: роста на городские квартиры не будет. Новостройки хоть и растут в цене, но этот рост обусловлен исключительно стадией готовности. Как только застройщик захочет поднять планку, он отпустит своих потенциальных покупателей к конкурентам, которых хватает.
Если кто-то давно хотел купить квартиру на «вторичке», то следующий год вполне подходящий. И только загород разочарует покупателя дефицитом качественного предложения по доступным ценам и отсутствием предложений в аренду.
Зато ситуация открывает долгосрочные и позитивные перспективы для девелоперов, чему мы не можем не радоваться.