МОСКВА, 29 июн — ПРАЙМ. Вложения в российский рынок недвижимости выросли в первом полугодии 2021 года на 40%. Большая часть сделок приходится на сектор жилья и участков под строительство домов.
Инвестиции в коммерческую недвижимость стали сокращаться, следует из исследования консалтинговой компании CBRE. По данным отчета, в январе — июне 2021 года в российскую недвижимость вложили 176 млрд рублей, что на 40% больше по сравнению с аналогичным периодом 2020 года. Большая часть инвестиций сосредоточилась на рынке жилой недвижимости. В участки под жилое строительство вложено 117 млрд рублей. В коммерческой недвижимости — всего 60 млрд рублей, это на 22% меньше, чем в прошлом году.
Опрошенные «Секретом фирмы» эксперты по-разному оценивают сложившуюся ситуацию на рынке. Одни полны пессимизма и опасений, что растет «пузырь», другие настроены оптимистично, хотя и видят «перегрев».
Президент межотраслевой ассоциации саморегулируемых организаций в области строительства и проектирования «Синергия» Александра Белоус считает, что «огромный финансовый пузырь на рынке недвижимости уже надулся, в том числе из-за субсидируемой государством программы льготной ипотеки под 6% годовых».
«На фоне массового сокращения доходов населения (по данным Росстата, россияне обеднели более с 2013 года более чем на 10%), высокого уровня продовольственной инфляции (13–14% только в первом полугодии), высокой долговой нагрузки и ряда других негативных факторов (включая резкий рост цен на стройматериалы, земельные участки и квадратные метры), можно говорить о признаках надвигающегося масштабного экономического кризиса», — цитирует издание эксперта. По ее словам, россияне массово вложили все имеющиеся у них сбережения (более 3 трлн рублей) в улучшение жилищных условий по программе льготной ипотеки, ещё около 1 трлн вложили инвесторы. Но теперь у почти 2/3 россиян вообще не осталось сбережений, вдобавок многие оказались не в силах обслуживать свои кредитные обязательства. И этом можно считать реальной угрозой масштабного экономического кризиса, который начнется с коллапса ипотечного рынка, как в США в 2007 году.
Другой собеседник издания, коммерческий директор девелоперской компании Glincom Иван Татаринов не согласен с терминологией Алдександры Белоус, хотя и не отрицает, что происходящее нельзя назвать инвестиционным бумом.
«Во-первых, относительно 2020 года работает так называемый эффект низкой базы. Во-вторых, нельзя забывать про инфляцию, которая только по официальным данным снижает покупательскую способность рубля на 5% в год. А за последний год рубль ослаб более чем на 20% относительно доллара.
В-третьих, ключевая ставка за последние 5 лет упала практически втрое — дешёвый капитал в том числе и обеспечил рост инвестиций, прежде всего в жилом секторе», — аргументирует эксперт. По его мнению, пузыря нет, рынок «просто отреагировал на мягкую монетарную политику и снижение курса рубля в последние годы».
Гендиректор Optima Development Давид Худоян считает, сейчас сохраняется дефицит жилья.
«Общая площадь строящихся многоквартирных домов составляет около 100 млн кв. м. тогда как два-три года назад она достигала около 130–140 млн кв. м. Поэтому можно говорить не о «пузыре», а о восстановлении строительного сектора, причем мы только в начале этого процесса», — размышляет участник рынка. Он обращает внимание, что ситуация во всех регионах разная.
Прогноз рынка недвижимости Москвы и Подмосковья до конца 2019 года и на 2020 год от IRN.RU
1 июля наступило, но обещанного застройщиками резкого роста цен так и не произошло. Что неудивительно – цены на столичном рынке жилья зависят не от себестоимости строительства, а от уровня платежеспособного спроса и объема предложения.
И так как денег у людей больше не становится, а предложение по-прежнему огромно, в обозримом будущем вряд ли стоит ждать существенного подорожания жилья, считают специалисты аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU».
Весь последний год застройщики пугали покупателей резким ростом цен на жилье после вступления в силу поправок к 214-ФЗ, которые переводили отрасль на проектное финансирование и продажу квартир через систему эскроу-счетов.
Изменения законодательства приводили к росту затрат застройщиков, так как новые правила обязывали их строить дома за счет банковских кредитов, а не бесплатных денег дольщиков.
Дополнительные издержки девелоперы, естественно, хотели переложить на плечи покупателей и обещали скачок цен – до 25% после 1 июля.
Однако обещаний сдержать не смогли: по данным аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU», 1 кв. м на рынке новостроек Москвы между Третьим транспортным кольцом и МКАД с июня по сентябрь подорожал на 1,5 – 3,7% в зависимости от класса.
Причем основной рост пришелся на июль – трудно удержаться от корректировки прайсов, когда есть такой хороший повод, — а в сентябре средние цены в комфорт- и бизнес-классе уже показали отрицательную динамику. Пока чисто символическую (-0,1%), но тем не менее..
Почему же новостройки не подорожали более значительно? Ведь себестоимость строительства с использованием проектного финансирования не на четверть, но действительно выше. Во-первых, на новые правила перешла лишь небольшая часть столичного рынка.
Апрельское постановление правительства освободило от обязательного использования эскроу и банковских кредитов проекты, готовые по меньшей мере на 6-30% и проданные как минимум на 10%.
В результате, по данным Единой информационной системы жилищного строительства, на 1 октября, когда истек срок подачи заявлений на соответствие вышеупомянутым критериям, по старым правилам на территории Москвы строится 10,3 млн жилья, или 74% от общего объема проектов, имеющих право привлекать средства дольщиков. А по эсроу — только 3,6 млн кв. м.
Еще 2,7 млн кв. м пока находятся в серой зоне – не перешли на эсроу, но и не получили права продавать квартиры напрямую дольщикам.
Однако на рассмотрении Москомстройинвеста, по информации «Коммерсанта», находятся 28 заявок от девелоперов. Если они будут одобрены, реализация еще 1,7 млн кв.
м жилья продолжится без эскроу и проектного финансирования. И в общей сложности реформа 214-ФЗ не коснется 12 млн кв. м жилья.
Таким образом, в ближайшие пару лет львиную долю на рынке новостроек Москвы будут составлять объекты без эскроу. А полностью на новые правила рынок перейдет еще очень нескоро: по тем разрешениям на строительство, которые уже выданы, по «старой схеме» застройщики будут работать вплоть до 2028 г., заявил заместитель председателя Москомстройинвеста Александр Гончаров на форуме Proestate-2019.
Но может быть, на 10-15-25% подорожали проекты, перешедшие на эскроу, и только из-за небольшой доли таких новостроек среднерыночная цена изменилась несильно? Тоже нет.
Новостройки, которые продаются через эскроу-счета, дороже тех, что без эскроу, но незначительно – по данным компании «Метриум», на 4% в массовом сегменте.
Причем во многом эта разница объясняется расположением проектов: только 10% квартир, реализуемых по эскроу-счетам, продаются в комплексах за МКАД, тогда как в общем объеме рынка доля предложения за кольцевой автодорогой составляет почти четверть.
Кроме того, речь идет о ценах предложения, а не сделок. А покупатель, выбирая между проектом с эскроу и без, всегда купит то, что дешевле, подчеркивают сами застройщики.
В общем, рынок в очередной раз показал, что в регионе, где себестоимость строительства жилья обычно в два и более раза ниже его продажной цены, рыночную стоимость метра формируют не затраты застройщиков, а баланс объема предложения и платежеспособного спроса. И если первый пока остается огромным, то второй оставляет желать много лучшего.
В нулевые годы, когда соотношение спроса и предложения было прямо противоположным, застройщики поднимали цены на 20-30-50% вне зависимости от динамики собственных затрат. Просто потому, что могли — любой бизнес стремится к максимизации прибыли.
И в 2019 г. ряд крупных застройщиков также планировали воспользоваться ажиотажем вокруг эскроу, чтобы за полгода, то есть еще до 1 июля, увеличить стоимость метра на 15-20%.
Напомним, наслушавшись заявлений о непременном росте цен после вступления в силу поправок к 214-ФЗ, люди в начале года побежали покупать квартиры. В результате в I квартале 2019 г.
спрос увеличился на 24,5% в годовом выражении, по данным Росреестра.
Благодаря искусственному оживлению рынка цены в среднем выросли на 1,9%, по данным www.irn.ru. В «экономе» и «комфорте» — на 3,3% и 3,2% (см. обзор новостроек Москвы за I квартал 2019 г.). Однако уже весной ажиотаж поутих, и девелоперы вместо повышения цен были вынуждены запустить масштабные скидочные кампании.
Вымывание наиболее доступных лотов не позволило откатиться назад ценам предложения, но с марта по июнь заявленная средняя стоимость 1 кв. м на рынке новостроек между ТТК и МКАД увеличилась только на 0,4%.
Причем в комфорткласе цены практически не изменились (+0,1%), хронически переоцененный бизнес-класс подешевел на 5% и лишь в экономклассе рост цен превысил 1% (+1,3%) – см. «Новостройки в Москве: цены уперлись в потолок спроса».
Так что застройщики, как и в нулевые годы, с удовольствием бы повысили цены на четверть, но мешает ограниченная платёжеспособность покупателей. Реальные доходы россиян с 2013 по 2018 г. упали на 8,3% (по обновленной методологии Росстата), а в I полугодии 2019 г. – еще на 1,3%.
В таких условиях возможны лишь непродолжительные периоды активизации рынка, как, например, в конце 2018 – начале 2019 гг., когда спрос вырос сначала в связи с изменением ипотечных трендов, а потом в преддверии введения эскроу.
В такие периоды может складываться впечатление, что все уже хорошо – дно рынка пройдено и дальше будет только лучше. Проблема в том, что искусственный ажиотаж, не поддержанный ростом доходов населения, всегда приводит к исчерпанию спроса будущих периодов.
Из-за того, что люди, которые собирались купить квартиры в 2019-2020 гг., постарались выйти на сделки до 1 июля, после даты X спрос резко упал. По данным Росреестра, в июле продажи новостроек в Москве снизились на 51,6%, а в августе – еще на 11,8% (см.
«Новостройки в Москве и Подмосковье в августе-сентябре 2019 года: спрос продолжает падать»).
Конечно, через некоторое время накопится новый спрос, однако для этого рынку потребуется время. Поэтому, скорее всего, в ближайший год цены будут топтаться на месте.
А при неблагоприятном развитии событий – если прекратится падение ипотечных ставок или ухудшится макроэкономическая ситуация – не исключено и снижение стоимости метра в не самых ликвидных проектах на 5-10%.
Резкого обвала, конечно, не произойдет: стоимость жилья будет корректироваться в основном за счет увеличения размера скидок и снижения темпов роста цен по мере увеличения стадии готовности новостройки.
А в среднесрочной перспективе, через год-два, рынок может перейти к небольшому, но устойчивому росту цен на уровне инфляции – см. теорию глобальных циклов на рынке недвижимости.
К этому времени, с одной стороны, восстановится истощённый ажиотажем спрос, с другой – сократится предложение: большая часть проектов без эскроу, запущенных на пике девелоперской активности в предыдущие полтора-два года, успеют уйти с рынка и перестанут давить на цены проектов с эскроу, которых к тому же выходит существенно меньше.
Рынок жилья Московского региона в 2020 году – тенденции и прогнозы
31.12.2019
7318
- Рынок жилья Московского региона в 2020 году – тенденции и прогнозы
- ОСНОВНЫЕ ПОКАЗАТЕЛИ УШЕДШЕГО 2019 ГОДА
– Цены на рынке жилья в московском регионе двигались разнонаправлено, по классам жилья. Дешевое жилье дорожало, дорогое – дешевело.
Статистически, по средней цене квадратного метра, это давало приблизительно «стабильную» цену на квартиры, без выраженных движений в ту или иную сторону.
Что лишь подтверждало, что не стоит ориентироваться на «среднюю температуру по больнице» при принятии решений.
– Рынок новостроек начал переход на новую схему продажи объектов с использованием эскроу-счетов.
Ситуация, когда права дольщика полностью защищены от потери денег, вложенных в новостройку – благоприятна для всего рынка, она исключает риски, который были при покупке по договору участия в долевом строительстве в рамках 214-ФЗ.
Но лишь малое количество строящихся объектов перешло на новую схему, и еще 2-3 года большинство строек будет продаваться по старой модели, с сохранением рисков.
– Ипотека, являющаяся основной силой, поддерживающей активность на рынке – ощутимо дешевела весь год под давлением со стороны государства. За год ставка средняя ипотечного кредита снизилась почти на 2%, по более ранним кредитам возросло количество запросов на «рефинансирование».
КАКИМ БУДЕТ МОСКОВСКИЙ РЫНОК НЕДВИЖИМОСТИ В НОВОМ ГОДУ
СПРОС
В первом квартале года спрос на квартиры будет сравнительно низкий, что соответствует тенденции рынка сохраняющейся с 2015 года из-за снизившейся реальной платежеспособности населения. Однако в конце 2019 года наметилась высокая вероятность, что спрос активизируется, и начиная с 2-3 квартала 2020 года наметится рост количества сделок.
Источником такого роста станет системно снижающаяся ставка по депозитам из-за уже случившегося неоднократного снижения ставки рефинансирования ЦБ.
В новом году ставки по депозитам на вклады в крупных банках достигнут уровня 3,5-4,5% годовых, что будет даже ниже, чем возможная ставка доходности при сдаче квартир в аренду.
Таким образом держать средства на депозитах станет бессмысленно, и частные накопления вновь перетекут на рынок жилья, где средняя арендная доходность сохранится на уровне 5-6%, с прогнозом по росту стоимости самой недвижимости.
ЦЕНЫ
Тенденция с расслоением ценовых движений по сегментам – продолжится, дешевое жилье будем понемногу расти в цене (на уровне инфляции), дорогое жилье – так же плавно дешеветь. Поскольку потребность в жилье у москвичей никуда не исчезает, а вот средства на его покупку сильно ограничены – то спрос сосредоточится в наиболее дешевых сегментах рынка.
Типовое жилье эконом-класса за первое полугодие постепенно подорожает на 2-3%, что будет практически неощутимо для непрофессионалов рынка – такое подорожание будет происходить неявно, в рамках снижения уровня торга по экспонируемым объектам. Статистически по аналитике рекламных цен – мы его даже не заметим. А вот на ценах реальных сделок его можно будет наблюдать начиная с марта 2020 года.
Более дорогое жилье (бизнес- и премиум-класс) сохранит уровень торга в размере 10-15% от рекламной цены, а определенное затоваривание этого рынка (обилие качественных доступных объектов) будет поддерживать и достаточно долгие сроки экспозиции до поиска покупателя, и необходимость стимулирования «привлечения покупателей» от контрагентов через повышенное комиссионное вознаграждение, с его разделением между риэлторами с разных сторон сделки.
Если общий рыночный спрос вырастет (что вероятно с середины года) – то тенденцию к небольшому удорожанию в пределах инфляции мы ощутим не только в эконом-сегменте, но и в бизнес-классе. Премиальная недвижимость не покажет удорожания из-за высокого порога входа в нее, как в средство инвестиций, с относительно невысокой (3-3,5%) доходностью по аренде.
ИПОТЕКА
Ипотека будет продолжать дешеветь, но уже не такими темпами. Вероятно что за 2020 год средняя ставка по кредитам снизится в переделах еще 0,5-0,75%, т.о.
поставленная Президентом задача «обеспечить среднюю ставку по ипотеке на уровне 8% годовых к 2024 году» может быть выполнена досрочно – уже в 2021 году.
Особенно если продолжится действие специальных ипотечных госпрограмм, таких как «Семейная ипотека от 5%» и прочие.
При этом «документарная» доступность ипотеки снизится, контроль и проверка платежеспособности усилится, а банки повысят уровень минимального первоначального взноса. Это соответствует обеспокоенности госорганов о росте закредитованности населения, не подтверждённого ростом реальных доходов.
Таким образом ипотека останется основной силой, поддерживающей активность на рынке жилья, но не будет являться фактором обеспечивающим какой либо рост цен. Это лишь поддержка от снижения цен в текущий момент.
НОВОСТРОЙКИ
Несмотря на очевидный рост себестоимости жилья у застройщиков, при переходе на новую схему продажи (эксроу-счета) – общего роста цен на новостройки ожидать не стоит, только точечно, по мере строительства каждого объекта.
Во-первых, рынок еще далек от массового применения новых схем продажи, и большинство объектов пока еще будут продаваться через 214-ФЗ. А во вторых, на фоне общего низкого спроса – реального ресурса для роста цен просто нет.
Застройщики будут вынуждены мириться с низкой маржинальностью (фактически на уровне себестоимости) до наступления общей «оттепели» на рынке.
Тенденция определенного перераспределения спроса внутри сегмента новостроек в сторону апартаментов – усилится в 2020 году. Это связано с тем что застройщики уже научились строить действительно комфортные для жилья «аппарты», а не просто подобие жилья, как это было в первые годы формирования рынка, а тарифы на их обслуживание не сильно превышают тарифы для обычных квартир.
- САМЫЕ ВОСТРЕБОВАННЫЕ УСЛУГИ РИЭЛТОРОВ
- В новом 2020 году таковых будет три:
- 1) Срочный выкуп квартир.
- Когда горит, деньги нужны «вчера», а спрос на рынке низкий – объем сделок когда клиент хочет получить деньги «здесь и сейчас», за 1-2-3 дня, без долгой рекламы и всякой неопределенности в сроках – будет системно расти.
- Самые типовые случаи когда продавцу это необходимо – когда есть какой-то «горящий кредит», который обслуживать уже нет ресурсов, а квартира в залоге, что не позволяет продать ее оперативно и по максимально цене.
- Вторым распространенным случаем является большая накопленная задолженность по квартплате, что часто также является следствием закредитованности.
- Мы проводим такие сделки быстро и с минимальным дисконтом.
- 2) Ипотека без первоначального взноса.
Из-за снизившейся платежеспособности населения – у многих клиентов нет средств даже на первоначальный взнос… а потребность и желание купить квартиру – есть. У банков нет таких программ как «ипотека без первоначального взноса». Но технически – такие сделки возможны, и мы умеем их проводить для наших клиентов.
3) Рефинансирование ипотеки.
Те кто брали кредиты 2-3-5 лет назад – сейчас могут ощутимо снизить свою ипотечную ставку, просто обратившись к нам за «рефинансированием».
Последний клиент, которому мы сделали рефинансирование 30го декабря 2019 года – сократил срок остатка по выплате кредита с 12,5 лет до 7 без каких-то дополнительных вложений, просто за счет того, что мы снизили ему ставку… это сэкономленные 5,5 лет жизни. Это реальность.
И для вас – мы это тоже сделаем.
Как всегда – БЫСТРО, ВЫГОДНО, НАДЕЖНО!
Принимайте решения по вопросам, связанным с недвижимостью — осознано. Именно для этого мы и делаем свои прогнозы на ближайший год – чтобы вы могли выбрать для себя самое лучшее решение.
Поздравляем вас, дорогие клиенты, с наступающим Новым годом! Пусть у вас, ваших близких и ваших друзей получится все задуманное!
Коллектив «ПРОСТОР-недвижимость».
Долгосрочные перспективы развития рынка недвижимости Москвы
25.03.2019
С конца 2014 и по сей день все участники московского рынка недвижимости ощутили на себе основную тенденцию – падение цен на жилье. Такое случается не впервые – аналогичная ситуация была уже дважды за последние десятилетия – после кризисов 1998 и 2008 гг.
Но прежние снижения цен были очень краткосрочными, стоимость недвижимости тогда быстро возвращалась к прежним показателям – за 1-2 года цены снова возвращались к докризисному уровню и начинали расти. В итоге падение цен «отыгрывалось» и застройщики не оставались в минусе.
Ситуация, которая сложилась сегодня – иная. Снижение цен наблюдается уже 4 года подряд. Его нельзя назвать резким, но тенденция очень заметная и «нездоровая». В среднем за это время квадратный метр подешевел более, чем на 20% — его цена упала с 200 000 рублей до 170 000.
Прогноз рынка недвижимости Москвы и Подмосковья до 2024 года
Уже можно с уверенностью утверждать, что падение цен на столичную недвижимость – это не короткий кризис с быстрой возможностью «отката» к прежним показателям, они уже точно не вернутся. Такого роста цен, который был в прежние десятилетия, уже не будет.
Современная формула суперцикла на московского жилья выглядит следующим образом:
10 лет роста + 10 лет роста + 3,3 года роста + 10 лет падения-стагнации = 33,3 года
Первая волна цикла
Под первой волной подразумевается десятилетие 1991 по 2001. В этот период рост цен был очень большим, и во многом это связано с распадом СССР. Тогда стоимость квадратного метра выросла с $100-200 за метр до $1000. Конец этой первой волны пришелся на 1998 год, когда цены заметно просели, и относительно «выровнялись» к двухтысячным годам, когда началась вторая волна.
Вторая волна цикла
Под первой волной подразумевается десятилетие с 2001 по 2011 год. У этой второй волны много общего с первой – цены на недвижку тоже заметно подросли, и к концу волны пошел спад. Пиковые нижние значения цен наблюдались в 2008 году, а затем рынок начал восстанавливаться, и жилье снова начало дорожать.
Третья волна цикла
Это самая слабая волна, продолжительность которой составляет чуть более 3 лет, согласно формуле – с 2011 по 2014 год. В это время стоимость жилья была практически в стагнации, цены лишь немного менялись возле показателя $5000 за квадратный метр. Повышение цен только покрывало инфляцию, о сверхприбылях речи уже не шло.
Цены указаны в долларах, потому что рубль стал «восприниматься всерьез» относительно недавно – лишь в последние несколько лет показатели изменения рынка недвижимости стали указываться в рублях.
Четвертая волна
Началом четвертой, последней волны цикла принято считать конец 2014 года – и сейчас мы находимся внутри этой волны. Конец волны придется на 20124 год – и до этого времени существенного роста цен не будет. Цены на недвижимость будут ползти вниз, с небольшими локальными всплесками, которые могут быть связаны с изменениями законодательства и другими экономическими факторами.
Сейчас мы наблюдаем очень интересное и значимое явление – «ценовой пузырь», который рос в Москве около 20 лет, активно сдувается.
Экономические аргументы
На снижение цен на недвижимость в Москве и Подмосковье влияет целый комплекс факторов.
Во-первых, это существенное затоваривание рынка недвижимости. При том, что экономическая ситуация в стране далека от идеала, вводится огромное количество новостроек, и оно еще будет расти.
В первую очередь, это связано с реновацией – в ходе реализации этой программы на рынке появится много нового жилья.
Оно начнет поступать в продажу не сразу по мере сдачи домов, но общий рост предложения будет заметным.
На данный момент в Москве и МО (включая Новую Москву) в продаже находятся сотни новостроек:
- 608 новостроек в Москве
- 133 новостройки в Новой Москве
- 780 новостроек в Подмосковье
- 192 апартамента в Москве и Подмосковье
При этом платежеспособность потенциальных покупателей сильно упала, и ощутимого роста доходов в ближайшее время не будет. Многие москвичи не могут себе позволить приобрести жилье даже в ипотеку, поэтому реализация такого объема жилья может стать проблемой.
Согласно мировым критериям доступности квартир, стоимость квадратного метра должна стоить приблизительно столько, сколько зарабатывает человек в месяц. На данный момент о таком сопоставлении говорить не приходится.
Если даже взять за стоимость метра самую нижнюю планку (среднюю по Москве) – 170 000 рублей – это намного больше среднемесячного дохода одного москвича (несмотря на слухи про огромные московские зарплаты).
То столичное жилье по-прежнему сильно переоценено.
Важную роль на рынке недвижимости играют и внешние санкции – приток мирового капитала в РФ сейчас очень слаб, цены на нефть тоже остаются низкими. Это тоже сказывается на формировании цен на рынке недвижимости, и предпосылок к улучшению ситуации пока нет.
Если ориентироваться на прежние кризисы, можно заметить, снижение цен на недвижимость продолжалось приблизительно половину периода снижения/стагнации, который следовал за кризисом.
То есть, нынешняя фаза снижения цен будет длиться около 5 лет, и рынок недвижимости достигнет своего дна ориентировочно к 2020 году.
Стоимость квадратного метра
Приблизительно к 2020 году экономические прогнозы становятся более благоприятными – в частности, вырастут доходы граждан, соответственно, их платежеспособность будет достаточной для приобретения недвижимости. Это станет одним из основных факторов, которые помогут сдержать снижение цен.
К тому времени (2020 год плюс-минус несколько месяцев) стоимость квадратного метра может упасть почти на треть. В ближайшие годы цены будут падать приблизительно на 10% в год, как это происходило в период 2015-2017. Такая динамика цен поможет нормально соотнести доходы (платежеспособность) населения с ценами на жилье.
Если ориентироваться на эти прогнозы, в 2020 году стоимость квадратного метра в Москве будет варьироваться в районе 120 000-130 000 рублей, и примерно на этом уровне она и останется еще на 3-5 лет.
Распределение цен по классам жилья (внутри МКАД) будет выглядеть примерно так:
- Эконом-класс — до 100 000
- Комфор-ткласс – по 120 000 – 150 000
- бизнес – по 150 000 – 250 000
- элита – по 300 000 – 600 000
Самые «подготовленные» девелоперы уже полным ходом стараются соответствовать этой тенденции и строят объекты по низким ценам.
Подход к ценообразованию при этом у застройщиков разный – кто-то сразу громко говорит о низких ценах, ориентируясь на определенный сегмент покупателей.
Кто-то позиционирует свои проекты в более дорогой нише, а потом объявляет о масштабных скидках и проводит стимулирующие акции. Оба подхода имеют право на существование, и, в долгосрочной перспективе, второй даже более выгоднее, т.
к. он формирует более платежеспособную «среду» в новых жилых комплексах.
Сейчас скидки на новое и строящееся жилье очень существенны – у многих застройщиков они достигают 15%. Это очень яркий маркер того, что «дно» рынка недвижимости уже близко.
В обозримом будущем (ближайшие несколько лет) от снижения цен сильнее всего пострадает вторичка.
Во многом это связано с тем, что ценообразование в этом сегменте рынка изначально не совсем корректно – многие собственники сильно переоценивают свою недвижимость и совершенно не готовы к торгу.
Соответственно, для них будет большой неприятностью общее снижение цен, и им придется быть более гибкими, чтобы подстроиться под ситуацию.
В условиях такой мощной ценовой конкуренции, когда застройщики будут снижать цены и предлагать скидки, покупатели точно не станут покупать неадекватно дорогую вторичку. Поэтому цены на нее тоже постепенно будут снижаться, либо рынок стагнируется.
Перелом наступит в 2024-й году
Четвертая волна цикла, в которой мы находимся, завершится в 2024 году. Затем рост цен на московском рынке недвижимости может начаться вновь.
2024 год станет знаковым по многим причинам. В 2024 пройдут выборы в нашей стране и США – про их результаты пока говорить невозможно, но перемены точно будут существенными. Это станет определенной «разрядкой» геополитической обстановки, которая в существенной мере влияет на ценообразование на рынке недвижимости.
Также примерно к этому времени появятся положительные результаты политики импортозамещения, что благоприятно скажется на доходах населения – это необходимое условие для повышения цен на недвижимость.
В целом, даже при самом удачном раскладе, рост цен после 2024 года не будет резким и быстрым. Такой переоценки недвижимости, какая была в прежние 30 лет, больше не будет – стоимость недвижимости останется адекватно привязанной к доходам населения.
Подорожание ипотеки до 12-13% годовых
В сентябре 2018 года совет директоров Банка России впервые с 2014 г. принял решение повысить ключевую ставку — на 0,25 процентного пункта, до 7,50% годовых.
Причиной этого повышения стало то, что внешнеэкономические условия сильно изменились, и, соответственно, повысились проинфляционные риски.
По прогнозам Центробанка, даже принимая во внимание рост ставки и притормаживание приобретения валюты на рынке внутри страны, прирост потребительских цен поднимется до следующих значений:
- до 3,8–4,2% к концу 2018 года.
- 5,0–5,5% к концу 2019 года.
Само по себе увеличение ключевой ставки ЦБ на 0,25 п.п. – это не угроза для столичного рынка недвижки.
Сложности могут начаться в том случае, если Центробанк на этом не остановится и будет еще повышать ставку. Результатом этого станет существенное подорожание ипотечного кредитования, а также значительное снижение доходов населения, которое приведет в отсутствию спроса на недвижимость.
На данный момент флагманы рынка, которые обеспечивают около 65% ипотечного кредитования – это Сбербанк и ВТБ. Сейчас они могут себе позволить держать ставки на заданном уровне, но, если тенденция на рост ставок ЦБ окажется устойчивой, даже эти банки не смогут ее игнорировать. Более того, первые «ласточки» подорожания уже есть – например, депозиты Сбербанка поднялись уже в конце этого лета.
С учетом того, что рынок недвижимости в период снижения ставок напрямую зависит от ипотеки, кредитование является основным фактором стабильного спроса. Если ипотека сильно подорожает, последствия для всех участников рынка недвижимости будут очень печальными.
То есть без снижении цен сохранить спрос не получится – люди просто не смогут покупать жилье даже в ипотеку.
При этом стоит отметить, что ожидание такого негативного сценария может кратковременно подогреть рынок – те люди, которые уже запланировали приобретение недвижимости, поспешат с принятием решения, что приведет к резкому всплеску спроса. Разумеется, это будет временное явление с «искусственной» природой, что чревато быстрым исчерпанием спроса в обозримом будущем.
Минстрой «страхуется» от резкого подорожания ипотеки
Сейчас одним из приоритетов Минстроя является создание новой программы, которая позволит субсидировать ипотеку. Это необходимо для того, чтобы обеспечить строительному комплексу Москвы нормальное функционирование.
О конкретных цифрах пока говорить рано, но задачи по развитию ипотеки и в целом строительной отрасли стоят самые глобальные, и в сложившейся трудной ситуации стройкомплекс очень нуждается в поддержке.
До какого уровня Минстрой планирует субсидировать ставку, чиновник неизвестно.
Справка: прежняя программа субсидирования стартовала в 2015 году – тогда ипотека субсидировалась до уровня 12% в год. При этом ипотека подорожала боле, чем на 20% после повышения ключевой ставки Центробанка в 2014 году.
На данный момент ставки находятся на другом уровне – менее 9,5%, что является историческим минимумом в России. Поэтому пока не приходится говорить о том, что ставка еще снизится, т.к. объемы ипотечного кредитования все равно растут, и у государства просто нет средств для усиления субсидирования.
Так почему же Минстрой задумывается о поддержке ипотеки?
Казалось бы, текущая ситуация не предполагает сильного ухудшения условий ипотечного кредитования, поэтому и субсидирование не нужно.
Тем не менее, шаги в этом направлении говорят о том, что ставка ЦБ может повыситься еще, и неоднократно. На фоне сложной внешнеэкономической и геополитической обстановки это может сильно сказаться на рынке недвижимости, и тогда субсидирование точно понадобится. А такие программы не разрабатываются быстро, поэтому готовиться к развитию негативного сценария нужно уже сейчас.
Причинами усугубления обстановки может стать усиление санкционного давления, а также блокировка валютных операций и ослабление рубля.
На данный момент нет четкого представления, какими будут санкции и к чему они приведут. Но уже можно утверждать, что, если ключевая ставка Центробанка вырастет до 11% — это приведет к подорожанию ипотеки до 12-13%, и это значение является критическим.
Если субсидирование и будет, оно коснется только первичного рынка, а вторичка окончательно стагнируется. Рынок вторичной недвижимости и сейчас относительно «неповоротлив», а в условиях сильного подорожания ипотеки и отсутствия субсидий такой жилье точно никто приобретать не будет (тем более, при наличии более выгодных предложений)
Роста цен в МО не предвидится
С учетом того, цены на рынке недвижимости не растут, подмосковное жилье тоже дорожать не будет. И даже закон об отмене долевого строительства не сможет на это серьезно повлиять, т.к. москвичи просто не будут покупать дорогое жилье в области при наличии сопоставимых предложений в Москве.
Но сильного снижения стоимости жилья в МО не будет, т.к. маржинальность девелоперов и так уже очень заметно упала – и они точно не будут продавать жилье в убыток.
По предварительным прогнозам, цена однокомнатных квартир в некоторых может подняться до 10-15%. Это связано с тем, что в условиях перемен в законодательстве многие застройщики покинут рынок, соответственно, жилья будет вводиться меньше – и в итоге оно подорожает. И коснется это в первую очередь однушек, т.к. они стабильно пользуются самым большим спросом.
При том, что себестоимость возведения жилья вырастет очень существенно, повышение цен на отдельные категории квартир на 10% — это совсем немного.
Роста цен на недвижимость в Подмосковье можно было бы ожидать в том случае, если бы выросли цены в Москве – но этого не предвидится.
Повышение пенсионного возраста не сделает недвижимость более доступной
Если рассматривать теорию, можно предположить, что, чем выше пенсионный возраст – тем больше может быть срок ипотечного кредитования. Но на практике это не так.
На данный момент максимальный срок выплат ипотеки – 30 лет, и он напрямую связан с достижением пенсионного возраста.
Казалось бы, чем позднее человек выходит на пенсию, тем больше у него возможности купить квартиру. Сложность заключается в том, что суммы, которые заемщик в этом случае может взять у банка, и которые ему придется возвращать – несопоставимы.
Грубо говоря, «лишние» несколько лет работы могут дать возможность получить по ипотеке сумму на 500 тысяч больше, а возвращать придется около 4 000 000. Финансовой выгоды (для заемщика) – никакой, а риски высоки, т.к. ситуация с трудоустройством людей предпенсионного возраста очень туманная. И банки будут учитывать эти риски при формировании ипотечных предложений.
Что готовит 2021 год: покупатели продолжат сметать квартиры по льготной ипотеке, рост цен не остановится
В этом году на долю застройщиков выпало немало испытаний, однако программа льготной ипотеки под 6,5%, стартовавшая весной, чтобы спасти рынок от негативного влияния пандемии, помогла отрасли восстановиться.
При этом оборотной стороной всех позитивных процессов стал ажиотажный спрос, который активно подогревает цены на новостройки Москвы, Новой Москвы и области.
Аналитики компании «Метриум» подвели предварительные итоги этого года и дали прогноз на следующий: в начале 2021-го цены продолжат расти, спрос останется таким же высоким, а предложение новостроек будет сокращаться.
Госполитика в строительстве – 2020: поворот навстречу застройщикам?
2020 год начинался неплохо: в январе-марте спрос на строящееся жилье возрастал после явного замедления во второй половине 2019 года. В начале марта упали цены на нефть, и обрушился рубль, что еще сильнее подстегнуло спрос. Однако уже в конце марта волна пандемии коронавируса накрыла Россию, и власти ограничили перемещения граждан и работу организаций.
Тем не менее государство поддержало рынок недвижимости в двух направлениях.
Во-первых, власти начали субсидировать кредиты для застройщиков, чтобы ставка по ним не превышала ключевую ставку ЦБ.
Во-вторых, они поддержали ипотеку, снизив ставки для населения до 6,5% годовых (в дополнение к семейной ипотеке под 4,7%). Снижение ставок до беспрецедентно низкого уровня вызвало бум на рынке жилья.
Одновременно девелопмент стал одной из первых отраслей, которой позволили разморозить работу во время пандемии при соблюдении санитарных требований. Поэтому уже в мае строительство возобновилось в большинстве крупных регионов.
Летом правительство пересмотрело строительные планы нацпроектов. Достигнуть ввода 120 млн кв.м. ежегодно теперь планируют к 2030, а не 2024 году. Этот шаг снижает риски непродуманных решений в строительной политике в ближайшие годы.
Однако осенью власти выдвинули не столь однозначные инициативы. Во-первых, представители Минстроя анонсировали запрет строительства новых апартаментов и присвоение жилого статуса («амнистию») готовым апартаментам.
По подсчетам «Метриум», в Москве с 2013 года было построено и продается сейчас около 5 млн кв.м апартаментов, из которых по договорам долевого участия уже проданы около 2 млн кв.м и еще порядка 450-500 тыс. кв.
м – предлагаются к продаже по ДДУ сейчас.
Остальные реализовывались по ПДКП, договорам соинвестирования, покупки будущей вещи и др. схемам. Именно 2,5 млн кв.м.
апартаментов, реализованных и продающиеся сейчас по ДДУ, имеют самый высокий шанс на «амнистию» и пополнят рынок жилья, что повлияет на всё предложение квартир в Москве.
Запрет заставит застройщиков пересматривать готовящиеся проекты, увеличить расходы или отказаться от их реализации.
Во-вторых, в конце ноября власти Москвы повысили плату за изменение вида разрешенного использования (ВРИ) земли (при этом в других российских регионах эта процедура бесплатная). Его меняют, когда участок предназначен для нежилой застройки, а дом планируется жилой.
Если раньше плата за смену ВРИ в Москве составляла 60-80% кадастровой стоимости участка, то теперь он выросла до 120-160% (в два раза). В Новой Москве плата за смену ВРИ увеличится в восемь раз. По расчетам экспертов «Метриум», маржинальность девелоперских проектов при этом снизится примерно с 20% до 15%.
«Госполитика в строительстве определила развитие рынка недвижимости в 2020 году, – рассказала Наталья Сазонова, директор по развитию компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE).
Меры поддержки властей в начале года задали вектор ускоренного развития летом и осенью. Резко восстановился спрос, снизилось предложение, повысились цены.
Но во второй половине года «качели» госполитики наклонились в другую сторону: власти дали понять, что аппетиты застройщиков будут ограничены, и им придётся формировать продукт и цены в более трудных условиях, что однозначно повлияет на рынок в 2021 году».
Доступная ипотека вновь ускорила спрос
В 2020 году ставки по ипотеке снизились до исторически минимального уровня благодаря субсидиям. По данным «Дом.рф», в сентябре средняя ставка по кредитам на покупку новостроек уменьшилась до 5,93% (–3,2 п.п.
за год), а для вторичного рынка – до 8,1% (–1,9 п.п.). По данным «Метруим», 85% ипотечных сделок сейчас проходят по программе субсидирования ставок (либо с «семейной» ипотекой»).
В целом же в ипотеку покупают 59% новых квартир в «старой» Москве, а в Новой Москве – 67%.
Как и в прошлые годы, снижение ставок вызвало взрывной рост спроса на жилье, прежде всего, на новостройки.
По подсчетам «Метриум», в III квартале в Москве число договоров долевого участия выросло на 48% относительно аналогичного периода 2019 года, причем осенью спрос достиг пика активности.
В Новой Москве количество сделок на рынке новостроек выросло на 16% в том же измерении. Чем ниже ставки по кредитам, тем выше спрос.
Источник: «Метриум»
Учитывая динамику сделок, эксперты «Метриум» прогнозируют, что к концу 2020 года число ДДУ в «старой» Москве превысит 50 тыс., что на 6% больше, чем в 2019 году. В Новой Москве активный спрос скорее всего не компенсирует весеннего провала по числу сделок, и в 2020 году показатель снизится на 13% по сравнению с 2019 годом.
Источник: «Метриум»
Активность покупателей снизила предложение жилья
Рост спроса закономерно привёл к «вымыванию» квартир с рынка новостроек. Если сейчас в «старой» Москве насчитывается 35,6 тыс. квартир и апартаментов, то в прошлом году в это же время было 42,8 тыс. Таким образом, предложение снизилось на 17%.
По данным Единого ресурса застройщиков, в сентябре московские девелоперы возводили 17,8 млн кв.м жилья, хотя весной этот показатель снижался до 17,2-17,3 млн кв.м.
То есть активность застройщиков немного восстановилась к осени, но всё еще на 4% ниже, чем в аналогичный период 2019 года. На рынке, по подсчетам «Метриум», представлено 2,86 млн кв.м.
, что на 19% меньше, чем в то же время 2019 года, и на 17% меньше, чем во II квартале 2020 года.
При этом структура предложения изменилась, отметили эксперты «Метриум». Заметно увеличилась доля новостроек массового сегмента. Если в конце 2019 года к нему относились 39% квартир, то к концу III квартала их доля выросла до 42%. Представительство бизнес-класса сократилось за этот же период с 33% до 29%.
Доля апартаментов (всех сегментов) при этом увеличилась до 25%. Сейчас в этом секторе рынка 8,8 тыс. объектов, что на 17% меньше, чем в начале года.
«Предложение сокращается не только из-за спроса, но и в связи с переходом на эскроу, – комментирует Наталья Сазонова. Когда власти утвердили новую модель финансирования застройки, девелоперы начали продавать меньше новых проектов.
Теперь государство увеличило плату за изменение ВРИ.
В совокупности все эти факторы – высокий спрос, замедление старта новых проектов, запрет на строительство апартаментов и рост платы за ВРИ – приведут к существенному уменьшению предложения в 2021 году, что может ускорить цены».
Источник: «Метриум»
Новостройки дорожают беспрецедентно быстрыми темпами
В 2020 году цены на новостройки росли небывалыми темпами. Причем эксперты «Метриум» отметили это в разных секторах рынка, в том числе в премиальном жилье, апартаментах, хотя ипотечный спрос на них прямо не влияет.
В массовом сегменте новостроек Москвы средняя стоимость квадратного метра с начала года увеличилась на 16% и преодолела в ноябре психологически важный барьер в 200 тыс. рублей. В бизнес-классе «квадрат» подорожал на 14% до 276 тыс. рублей.
В премиум-классе квартиры и апартаменты выросли в цене на 6% (до 608 тыс. рублей за кв.м), а в элитном – на 3% до 1 млн рублей за кв.м). Особенно заметно подорожали новостройки в Новой Москве.
С начала года стоимость квадратного метра увеличилась на 22% до 156 тыс. рублей.
В 2020 году жилье дорожало по нескольким причинам. Первая – ажиотажный спрос. В марте произошла девальвация рубля, и многие покупатели конвертировали сбережения в жильё. Затем, после двухмесячного снижения числа сделок из-за пандемии (апрель-май), спрос подстегнули субсидии на ипотеку.
Второй фактор повышения цен – рост предложения новостроек, которые продаются через эскроу-счета. Себестоимость таких объектов выросла, что повлияло на конечную цену. По данным «Метриум», в декабре 2020 года в Москве по новой схеме возводится не менее 46% квартир. При этом, по данным Росреестра, 50% сделок заключаются с эскроу.
«Проектное финансирование фактически удержало цены от снижения и стало одной из основных предпосылок для их роста, – комментирует Наталья Сазонова.
Почти все новые проекты, которые выходят на рынок сейчас, стартуют со среднего рыночного уровня цен – демпинг на котловане фактически потерял смысл. А высокий ипотечный спрос ускорил этот процесс. Наконец, на рост цен влияет вымывание предложения – раскупаются наиболее доступные по цене варианты жилья, а остаются самые дорогие, поэтому средний уровень цен возрастает».
Прогноз: госполитика, спрос, предложение, цены
Динамика рынка в следующем году также будет зависеть от государственной политики в сфере строительства, полагают эксперты «Метриум». Поворотным пунктом станет продление (или не продление) субсидирования ставок по кредитам, которое должно завершиться летом 2021 года. Решение этого вопроса определит динамику спроса, предложения и цен во второй половине 2021 года.
В первой половине 2021 года спрос на новостройки продолжит повышаться.
Программа субсидирования ипотеки ещё не исчерпала своих возможностей, ведь далеко не все заемщики имели достаточно денег для первого взноса по кредиту в 2020 году, а к началу 2021 года они вполне могут их накопить. Есть и инвестиционные предпосылки.
Поскольку большинство россиян считают жилье самым привлекательным активом для вложений, из-за налога на депозиты и ослабления рубля они и дальше будут вкладываться в жилую недвижимость.
На этом фоне цены будут повышаться. Поскольку девелоперы строят на банковские деньги, они теперь не зависят от поступлений средств дольщиков. Соответственно им выгоднее продавать квартиры в конце стройки, а не демпинговать на старте. Помимо этого, стоимость квадратного метра вырастет из-за перехода на эскроу, повышения платы за ВРИ и сокращения предложения.
- Предложение вероятно будет сокращаться на фоне медленного выхода новых проектов и «вымывания» имеющихся в продаже квартир и апартаментов.
- Жить или деньги вложить: московские новостройки у метро с квартирами до 6 млн рублей
- Купить квартиру выгодно: старты продаж в новостройках Москвы и Московской области в ноябре
- аналитики «Метриум» специально для Новострой-М
Дата публикации 16 декабря 2020