Рынок ипотеки в России будет падать

2020-12-09T03:57:21+10:00 2020-12-09T03:57:21+10:00 2020-12-09T03:57:21+10:00

Российский рынок ипотечного кредитования переживает «большой взрыв». Несмотря на рекордное с 1998 г. крушение реальных располагаемых доходов, граждане РФ набирают кредиты со скоростью, которой статистика не фиксировала ни разу в истории.

С начала года банки выдали населению 3,2 трлн руб. ипотечных займов, следует из статистики ЦБ: в октябре объемы выдачи превысили прошлогодние на 101%, в сентябре – на 110%. И хотя около половины этой суммы приходится на рефинансирование и компенсируется погашением старой ипотеки, чистый прирост ипотечного портфеля банков остается двузначным и ускоряется.

В сентябре он составил 18% год к году, октябре – 22%, а накопленным итогом за 10 месяцев достиг 1,4 трлн руб.

В Приморье по итогам девяти месяцев 2020 г. объем выдачи ипотеки составил 40,3 млрд руб., что на 13% больше показателя за весь прошлый год. В том числе в 1,7 раза, или до 13,8 млрд руб., вырос объем выдачи ипотеки участникам долевого строительства.

Самый низкий спрос на ипотеку наблюдался традиционно в январе – 2,8 млрд руб., а также в апреле и мае – 3,8 и 3,4 млрд руб. соответственно. В последние месяцы весны активность участников рынка сократилась из-за возросшей экономической неопределенности и карантинных мер на фоне пандемии, которые затруднили процесс осмотра недвижимости и заключения договоров с банками.

«Рынок ипотеки в Дальневосточном федеральном округе в целом опережает общие показатели по стране: по России за 7 месяцев 2020 г. прирост ипотечного кредитования составил 11%, в ДФО – 22%. Это очень большой прирост», – обозначил замруководителя Аналитического центра «ДОМ.РФ» Юрий Ачкасов.

Рынок ипотеки в России будет падать

Тревожная ситуация

Бум на рынке недвижимости начинает беспокоить Банк России. «Уже виден рост цен на жилье на первичном рынке, который опережает и инфляцию, и рост доходов населения.

В итоге доступность жилья для людей может упасть, несмотря на льготную ставку», – отметила председатель ЦБ Эльвира Набиуллина на пленарном заседании Государственной думы.

В своем выступлении она даже признала, что своевременное завершение антикризисной программы льготной ипотеки позволит избежать формирования пузырей.

Фактически сценариев, связанных с ипотекой, которые могли бы угрожать нашей финансовой системе, не так уж много. Наиболее опасный для банков вариант – массовый рост невозвратной задолженности по ипотеке. Резкий рост цен на жилье и рост ипотеки тревожит в сочетании с отсутствием роста доходов населения. И этот пузырь все надувается.

Как уверяют эксперты, во Владивостоке наиболее дешевое и востребованное на рынке недвижимости жилье стандарт-класса было расхватано еще в начале 2020 г.

Сегодня спрос пошел и на комфорт-класс, и на бизнес, а также «премиальное» жилье.

Риелторы и застройщики отмечают, что активность потребителя высока не просто потому, что они вдруг очнулись после карантинных месяцев, – на рынок их гонит осознанная ими выгода.

Рынок ипотеки в России будет падать

Ирина Рыбачок, ипотечный брокер агентства недвижимости «Титул ДВ», считает, что рост спроса на приобретение жилых квадратов опирается не только на стремление людей спасти свои деньги в условиях экономического кризиса и всеобщей неопределенности: «Своих средств на покупку жилья у рядовых покупателей уже давно не хватает, и большинство сделок проходит с привлечением заемных денег и ипотечного кредитования. Сам по себе рост цен «квадрата» закономерно вовлекает покупателей в «ипотечную кабалу». Но эта «кабала» становится просто приятной, когда ставка ипотечного кредита оказывается символической – ниже роста цен на жилье и ниже реальной и даже официальной инфляции. В этом случае уже и цена «квадрата» не так страшна, как ее малюют застройщики».

Дальневосточный «квадрат»

Лучшее применение денег – немедленно что-то покупать, пока их ценность в «зените», считает Владимир Шестаков, коммерческий директор «Титул ДВ»: «Всем, конечно, должно быть понятно, и можно не убеждать, что хранить деньги на бездоходных вкладах в банках, когда деньги на них теряют свою покупательную способность, нет никакого здравого смысла. Тем более что в последнее время ставки по вкладам просто «зарезаны», и такое хранение денег мало чем отличается от хранения под матрасом.

Наверное, еще сохраняются наивные приморские покупатели, которые надеются, что «квадрат» жилья внезапно одумается и начнет дешеветь под их скромные накопления. А он, вредный, почему-то не одумывается и продолжает расти.

Рынок ипотеки в России будет падать

Можно прикинуть. Всего лишь в 2005 г. средняя цена «квадрата» во Владивостоке была около 25 тыс. рублей. Сегодня она перевалила за 100 тыс. Рост минимум в 4 раза. Это притом, что валюта-американка за это же время подорожала лишь в три раза, а картошка во владивостокской рознице – в 5–7,5 раза.

Можно предположить, что доллар на депозите в банке мог дать за эти 15 лет выгоду, превышающую покупку квартиры. Однако, если все это время купленная тогда квартира сдавалась в аренду, то она, конечно же, лучше сохранила деньги собственника, чем это мог бы сделать «американский рубль» на депозите.

Или другой пример. Еще пять лет назад в Приморье строители по программе «Доступное жилье для жителей России» брались строить «квадрат» за 35 тыс. рублей, а сегодня на 4-й квартал 2020 г.

Минстрой РФ вывел на приморский рынок рыночную цену «квадрата» нового жилья в 88 133 руб., и наш новострой стал самым дорогим на Дальнем Востоке.

При этом только за шесть последних месяцев официально-рыночный «дальневосточный квадрат» подорожал на 35%!

Рынок ипотеки в России будет падать

То есть те немногие приморцы, которые успели купить «доступное жилье», теперь могут потирать руки: приобретенные ими квартиры формально минимум уже в два раза дороже, чем были изначально, а реально – в три раза и больше».

Острая проблема Владивостока

Как отмечают многие финэксперты, сегодня государство не озабочено спасением дешевеющих вкладов в банках. А потому чуть ли не самым экономически грамотным для мелкого инвестора вкладом можно считать покупку жилплощади.

«Я вполне допускаю, что по каким-то моделям, по которым осуществляют расчеты в ЦБ, они уже видят, что если ничего не менять, то приближается обрушение пузыря, в том числе потому, что у нас шестой год снижаются реальные доходы населения независимо от всякого коронавируса.

И если снижается платежеспособный спрос, то вся застройка по чрезвычайно завышенным ценам, по чрезвычайно завышенным тарифам и процентным ставкам – все это, конечно, упирается в потолок платежеспособного спроса, – уверен экономист, экс-зампред Счетной палаты РФ Юрий Болдырев.

– Но для того, чтобы это исправить, нужно говорить не только о льготной ипотеке, нужно говорить о том, что нужно запустить национальную производительную экономику, а не финансово-спекулятивную».

Рынок ипотеки в России будет падать

Рост цен на жилье сам по себе неопасен. Опасно то, что он формируется в основном на заемные деньги. При этом основным залогом является сама купленная по ипотеке недвижимость (а некоторые заемщики и вовсе берут потребительский кредит на первоначальный взнос). Это сочетание – верный путь к массовым дефолтам.

А если учесть высокий риск очередного витка спада российской экономики, связанного с риском локдаунов из-за всплеска заболеваемости коронавирусом, то становится ясно, что рынок ипотеки давно пора охладить. Как минимум ростом размера первоначального взноса.

Марина Соколова, экономист, директор приморского филиала РАНХиГС, считает, что о льготной ставке по ипотечным кредитам как о факторе, повышающем доступность жилья, можно говорить только в случае соответствия уровня спроса и уровня ввода необходимых этому спросу квадратных метров.

А он в Приморье, будем честны, хромает: «В Приморском крае, в частности во Владивостоке, основная доля населения имеет достаток средний и ниже среднего, соответственно, доступность жилья для населения будет определяться ускоренной динамикой ввода жилья в сегменте эконом и, скажем, «более скромный»-эконом.

Тогда можно говорить о льготной ставке и вводе жилья как о факторах, повышающих доступность».

Рынок ипотеки в России будет падать

По экспертным оценкам Приморского филиала РАНХиГС, превалирующая доля строительства жилья в регионе, во Владивостоке в частности, осуществляется в сегменте премиум-класса.

Марина Соколова: «Спрос на такое жилье будет только с довольно узкого сегмента населения Владивостока. Поэтому, говоря о массовой скупке жилья, надо понимать, в каком сегменте она складывается.

Если в сегменте жилья экономкласса, который имеет сравнительно низкую динамику, то она, конечно же, будет являться одним из факторов роста цен на недвижимость на рынке новостроя.

Одним из факторов, но не основным.

Второй фактор роста цен – это сама льготная ставка ипотеки, которая вообще представляет собой очень хороший инструмент, жаль, не всем доступный. Однако введение льготной ставки скоррелировало с ростом цен на вторичное жилье и новострои. Полагаю, не случайно.

Рынок ипотеки в России будет падать

К числу других факторов, приводящих к росту стоимости квадратного метра, относится и ценовой. Не будем забывать, что 2020 г. характеризовался минимум двумя скачками роста стоимости доллара по отношению к рублю, и ввиду того, что многие строительные материалы закупаются за рубежом, это сказывается на окончательной стоимости квадратного метра.

В целом ситуация такая: есть объективные и субъективные факторы, которые определяют рост цен на недвижимость, и их действие в нашем понимании пока не дает возможности говорить об увеличении доступности жилья в Приморье, в частности – в его столице. Во Владивостоке эта проблема стоит наиболее остро».

За горами ли «американский сюжет»?

Малый первоначальный взнос по ипотечному кредиту очень привлекателен для покупателей, однако создает риски для банков и их клиентов. Так, при падении рынка недвижимости на больший процент, чем процент первоначального взноса, и при дефолте заемщика соответственно, реализация изъятой залоговой недвижимости не покроет долга заемщика перед кредитной организацией.

Сергей Хестанов, экономист, доцент РАНХиГС: «В такой ситуации оказались многие валютные ипотечники в 2009–2010 гг. Но их было радикально меньше, чем получателей льготной ипотеки. Как правило, это были относительно состоятельные жители крупных городов. Сейчас же социальная база получателей льготной ипотеки намного шире.

Потенциал возможного падения цены оценить несложно: и в США, и в России рынок недвижимости в 2008 г. падал примерно на 30% (в национальных валютах, в долларах российский рынок упал примерно втрое).

Это падение существенно больше, чем первоначальный взнос по льготной ипотеке. А значит, в случае падения рынка и дефолта заемщика в зону риска попадает и сам заемщик, и банк, который выдал кредит.

К сожалению, наблюдается сильная корреляция между спадом в экономике, падением реальных доходов граждан, дефолтами по кредитам и падением рынка недвижимости. Если происходит достаточно глубокий спад экономики, то не заставят себя долго ждать все другие перечисленные выше явления.

Читайте также:  Радиоточки в новостройках заменят на интернет-разъемы

Рынок ипотеки в России будет падать

Одно хорошо – рынок недвижимости очень консервативен. Сильные ценовые движения на нем происходят не сразу. Собственники недвижимости неохотно примиряются с падением стоимости своего актива. И в далеком 1998-м, и в 2008-м проходило от года до двух, прежде чем продавцы примирялись с тем, что старые цены вернутся отнюдь не скоро. И только после принятия новой реальности цены серьезно падали.

Поэтому у регулятора еще есть время если не на полное предотвращение ипотечного кризиса, то как минимум на его смягчение. Для этого нужно повысить требования по первому взносу до 30–40% и жестко контролировать, чтобы первый взнос не вносился за счет ранее взятого кредита. Предотвратить ипотечный кризис куда менее болезненно, чем бороться с его последствиями».

В целом эксперты сходятся во мнении, что формирование пузыря на рынке недвижимости России в ближайшем будущем маловероятно. Ресурсы государственной поддержки настолько велики, что при грамотном и своевременном включении таковых реально защитить не только банковский и строительный сектор, но и покупателей.

«Мы не ожидаем перелома тренда к росту цен на новостройки, но в следующем году темпы их повышения замедлятся. Перегрев рынка недвижимости возможен при сохранении высоких темпов роста ипотеки после 2021 г.

при одновременно слабом восстановлении доходов населения.

Однако нарастание рисков с высокой вероятностью будет купировано Банком России», – пишут аналитики агентства «Национальные кредитные рейтинги» в исследовании «Ипотечный забег».

По мнению Марины Соколовой, ситуация с возможностью оплачивать ипотечные кредиты в будущем позитивнее, чем настоящая ситуация с доступностью жилплощади.

«Связано это с тем, что банки, предлагающие данный льготный ипотечный продукт, включают в него страховую линейку, которая защищает заемщика от риска потери работы, здоровья и жизни.

Поэтому страховые программы, которые существуют в банках, конечно же, помогают людям чувствовать себя увереннее. Здесь обстановка более подстрахованная, нежели ситуация с доступностью жилья», – сказала экономист.

КОММЕНТАРИИ

Наталия Пырьева, аналитик ГК «ФИНАМ»: «Я не думаю, что на данный момент есть предпосылки для возникновения ипотечного кризиса в России, который можно было бы сопоставить с кризисом в США в 2007–2008 гг.

Несмотря на то, что на рынке недвижимости действительно возник ажиотажный спрос, причиной этого послужила не только программа доступной ипотеки, но и отложенный спрос, который сформировался во время карантина, а также нестабильная экономическая ситуация в стране.

Стоит также отметить, что на данный момент банки заметно ужесточили систему оценки кредитоспособности, опасаясь ухудшения качества кредитных портфелей и роста просроченной задолженности.

На данный момент кредитные организации отказывают потенциальным заемщикам, если те вносят первоначальный взнос за счет, например, средств материнского капитала, что специалисты определяют как один из признаков низкой платежеспособности клиента, а также отслеживают наличие у потенциального заемщика прочих кредитов.

В среднесрочной перспективе мы ожидаем снижения ажиотажа на рынке недвижимости. Вероятно, большинство россиян уже осуществили приобретение тех объектов недвижимости, в которых они были заинтересованы, по адекватным рыночным ценам.

А те, кто не успел этого сделать, вероятно, захотят подождать снижения цен, поскольку ажиотажный спрос существенно возвысил ценник за квадратный метр.

Дополнительным фактором, который остудит чрезмерный спрос, является некоторое укрепление рубля, а также отсутствие «второй волны» локдаунов».

Валерий Пивень, директор группы рейтингов финансовых институтов АКРА: «Говорить о надувании пузыря пока рано, хотя относительно низкие ставки и являлись одним из факторов роста рынка в обеих странах.

В России относительно низкий уровень проникновения ипотеки и в целом естественный спрос на жилье со стороны населения вполне оправдан.

В то же время в США рост цен в конце концов стал определяться спекулятивным интересом покупателей.

Также надо учесть, что уровень закредитованности ипотечных заемщиков в России ниже, чем был свойственен заемщикам США в момент начала кризиса.

Кроме того, в основе ипотечного кризиса США лежало активное использование инструментов секьюритизации, которая привела к искажению оценок рисков ипотечного кредитования и стала фактором того, что банки были готовы выдавать кредиты даже самым неблагополучным заемщикам».

Екатерина Щурихина, младший директор по банковским рейтингам «Эксперт РА»: «Ипотечный кризис в России по сценарию кризиса в США в 2007–2008 гг. вряд ли возможен в ближайшие годы.

В США в течение длительного времени был бум выдач ипотечных кредитов заемщикам с сомнительной платежеспособностью, при этом качество таких ссуд оценивалось как высокое, что не соответствовало реальному уровню кредитоспособности заемщиков.

Рейтинговые агентства присваивали наивысшие рейтинги кредитоспособности облигациям, обеспеченным ипотечными закладными, денежный поток по которым нельзя было назвать устойчивым из-за низкого качества значительной части клиентской базы.

Таким образом, объем активов, завязанных на состояние ипотечного рынка, в экономике США постоянно рос. В итоге в условиях кризиса, когда заемщики перестали платить по кредитам, финансовая система оказалась близка к краху.

Однако в России такой эффект домино маловероятен: для нашей экономики характерна невысокая доля задолженности по ипотеке в ВВП – 6–7%, при этом рынок ипотечной секьюритизации пока не слишком развит.

Кроме того, банки существенно не смягчали требования к оценке кредитоспособности ипотечных заемщиков».

Аналитики ожидают роста ставок по ипотеке до 9-10% и разворот цен на жилье

До конца года ставки по ипотеке на новостройки могут колебаться в пределах 7,5-8,5%, а на «вторичку» могут подняться до 9-10%, прогнозирует управляющий директор «Открытие Research» банка «Открытие» Константин Енин.

Рынок ипотеки в России будет падать Рынок ипотеки в России будет падать

Остановка роста, а затем возможное снижение цен на жилье смягчит последствия от подорожания ипотеки. iStock

Повышение ипотечной ставки сделает неизбежным рост ежемесячного платежа, а это может привести к снижению спроса или цен. По примерным расчетам «Открытие Research», повышение ставки на 1 процентный пункт увеличивает размер ежемесячного платежа примерно на 8%.

Рынок ипотеки в России будет падать

Благодаря льготной ипотеке тысячи семей в России смогли купить квартиру

В марте-апреле Банк России для борьбы с инфляцией повысил ключевую ставку на 0,75% и дал ясный сигнал о ее дальнейшем повышении до конца года. Кроме того, Банк России анонсировал ужесточение требований к ипотеке с низким первоначальным взносом (от 15% до 20%), рассчитывая тем самым ограничить кредитование наиболее закредитованных заемщиков.

По данным Банка России и ДОМ.РФ, в феврале средние ставки ипотеки оставались вблизи исторических минимумов — 5,9% на новостройки и 7,9% на вторичное жилье. Пока повышение ключевой ставки не отразилось на рынке жилья. На первичном рынке до 1 июля действует льготная ипотека по ставке не более 6,5%.

Завершение этой программы или ее трансформация в целевое субсидирование «не перегретых» регионов (Банк России предлагает ограничить программу 24 регионами) окажет на рынок большее влияние, чем рост ключевой ставки, ожидают в «Открытие Research».

В преддверии ее завершения, по аналогии с ситуацией 2018-2019 годов, может произойти всплеск спроса из-за покупателей, стремящихся зафиксировать низкие ипотечные ставки.

Как отмечают в «Открытие Research», в апреле рынок жилья начал проявлять признаки равновесия — замедлился месячный прирост цен, ранее подогреваемый льготной ипотекой. По данным Единой информационной системы жилищного строительства, в апреле средние цены реализации новостроек в России выросли всего на 0,6% к марту, тогда как в марте они выросли на 2,5% по сравнению с февралем.

Рынок ипотеки в России будет падать

Банкир назвал три табу при выдаче ипотеки

Кроме того, аналитики считают исчерпанным инвестиционный мотив приобретения квартир (для перепродажи или сдачи в аренду).

Основная масса клиентов, «перекладывающих» деньги в квадратные метры из-за снижения ставок по депозитам, уже закрыла сделки.

Цикл быстрого подорожания жилья завершен, и покупка новостроек больше не является эффективным инвестиционным инструментом, особенно с учетом по-прежнему низких арендных ставок.

Как ранее сообщал Банк России, доля инвестиционного спроса на первичном рынке жилья (по площади квартир) в январе-ноябре 2020 года составляла 9-10%.

Чем грозит перенасыщение рынка ипотечных кредитов?

На рынке в России наблюдается рост рисковых ипотечных кредитов. В связи с тем, что размер кредитов сильно увеличился, а свободные деньги, которые возможно направить на погашение кредитных обязательств снизились в связи с тем, что период пандемии негативно повлиял на экономику страны, в том числе на кассовый резерв.

Доля проблемных ипотечных ссуд составляет в настоящее время 3,4%. Качество ипотечных кредитов признаков ухудшения не показывает – повышение спроса на займы привело в некоторых регионах к перегреву рынка недвижимости.

Рынок ипотеки в России будет падать

По прогнозам доступность жилой недвижимости может снизиться из-за нарастающего разрыва между уменьшающимися доходами населения и растущими ценами на жилье.

Кредитные риски в банковской системе могут увеличиться, если кредиторы будут проявлять лояльность в оценке платежеспособности заемщиков с целью поддержания и стимулирования роста кредитования.

Льготной ипотеке быть!

В настоящее время ожидается ответ от правительства России о продлении программы льготной ипотеки на новый срок, возможно, она будет продлена в ряде регионов с низким уровнем спроса.

Программа льготной ипотечной ставки на территории РФ была введена в апреле 2020 года, с целью поддержки строительной индустрии и населения, нуждающегося в жилье в условиях пандемии.

Читайте также:  В Петербурге определились, сколько будет стоить парковка

По плану программа действовала до ноября, но ее сроки продлили до 1 июля 2021 года.

Ставка по ипотечным кредитам на покупку жилья по данной программе составляет не более 6,5% в новостройках, а размер минимального первоначального взноса равен 15%.

Особенности и прогнозы действия льготной ипотеки мы рассматривали в наших статьях: «Льготная ипотека 2021: стоит ожидать очередного повышения цен на недвижимость?» и «Льготная ипотека: to be or not to be».

С 1 августа Банк России планирует ужесточить для банков условия выдачи ипотечных ссуд с низким первоначальным взносом. Это будет выражаться в повышении надбавки к коэффициентам риска, где размер заемных средств составляет от 80 до 85%. Повышение надбавок должно урегулировать выдачу кредитов с низким первоначальным взносом и обеспечить финансовую устойчивость кредитных организаций.

В предыдущих статьях мы рассматривали факторы, влияющие на рост долгов россиян. Рекордное значение задолженности россиян показали итоги I квартала 2021 года, сумма перевалила за 20,8 трлн рублей. Размер долговой нагрузки составил 11,7% от доходов жителей регионов РФ.

Ипотечное страхование

По закону ипотека должна быть застрахована, поэтому и для страховых компаний выдача большого количества кредитов означает, что риски по необеспеченным обязательствам возрастают. Значит, стоимость полиса пойдет вверх, чтобы покрывать расходы. В период пандемии многие лишились источника дохода, что говорит о невозможности выплачивать долги по обязательствам.

  • Переде тем, как брать кредит, подумайте, какое бремя вы на себя берете, есть ли у вас несколько источников дохода или сбережения родных, которые готовы вам помочь.
  • Обратитесь к нашим подробным обзорам о страховании ипотеки, чтобы соотнести стоимость как самого кредита, так и ипотечного страхования:
  • Ипотечное страхование 2020: как сделать рынок более конкурентным, но одновременно, закрытым

Центробанку России предложили унифицировать тарифы по ипотечным страховкам. Ипотечное “ОСАГО” vs концепция ЦБ.

Рассчитайте предварительно расход на нашем калькуляторе.

Прогнозы и разработки

Напомним, что еще 15 февраля Президент России Владимир Путин дал распоряжение правительству совместно с ЦБ разработать предложения по реализации льготных программ по ипотечным кредитам в 2021–2024 годах. В том числе, рассмотрев возможность снижения ставки по ссуде для семей с двумя и более детьми.

Решение может быть освещено в июне об условиях продления льготной ипотеки.

Новости финансов и страхования на информационно-аналитическом ресурсе Calmins.com!

  1. Calmins.com ©
  2. NEO-волонтер Buzz
  3. Источники: iz.ru

Изменятся ли летом цены на квартиры и когда наступит лучшее время для покупки

ЦБ вновь взял курс на увеличение ключевой ставки, которую вполне могут поднять еще на 0,25–0,5 пункта уже 11 июня, что скажется на конечной стоимости кредита. Кроме того, 1 июля заканчивается срок действия льготной ипотеки, по которой за счет государственного субсидирования ставка составляла 6,5% и ниже.

К тому же регулятор решил ужесточить условия выдачи ипотечных кредитов с низким первоначальным взносом для банков.

Уже с 1 августа 2021 года будет повышена надбавка к коэффициентам риска на кредиты с первоначальным взносом 15–20%, что в свою очередь также приведет к росту процентной ставки и отразится на стоимости недвижимости.

В связи с перечисленными событиями некоторые участники рынка видят риск роста ставок. Уже в сентябре средняя ставка по ипотеке может вернуться к уровню второй половины 2019 года и достигнуть 9–9,5% годовых. Что происходит на рынке недвижимости сегодня и какой прогноз дают банки и застройщики?

По словам экспертов, многие из тех, кто откладывал покупку новой квартиры по тем или иным причинам, сейчас ускоряются с выходом на сделку, опасаясь повышения ставок по жилищным кредитам.

— На рынке недвижимости сейчас наблюдается стабильный умеренный спрос: нет ни падения, ни резкого роста, — рассказал Савин Дмитрий Олегович, начальник управления по работе с партнерами и ипотечному кредитованию Сбербанка. — Скорее всего, положительная динамика нас ждет в ближайший месяц.

Прием заявок на ипотеку с господдержкой завершается 1 июля, и те, кто откладывал решение до последнего, в июне будут обращаться за кредитами. Рост спроса мы традиционно наблюдаем во второй половине года, и 2021-й, вероятно, не станет исключением.

Дальнейшее развитие ипотечного рынка будет зависеть от решения правительства по продлению льготных программ кредитования и изменения ставки Центрального Банка, которая напрямую влияет на уровень конечной ставки для потребителя.

Такого же мнения придерживаются и в банке ВТБ.

— В этом году спрос на покупку недвижимости в Башкирии сохраняется на высоком уровне, — прокомментировал управляющий ВТБ в Башкортостане Станислав Морилов. — В ВТБ выдачи ипотеки в Башкирии за четыре месяца 2021 года превысили 6,6 млрд рублей.

Апрель стал самым успешным месяцем с начала года, мы провели почти 1 тысячу сделок на сумму свыше 2 млрд рублей, что на 19% выше, чем в апреле прошлого года.

Приближение «дедлайна» по программе с господдержкой, согласно текущим условиям она действует до 1 июля 2021 года, также оказывает влияние на рост ипотечных продаж. Банк в республике за год работы по ней выдал более 5 млрд рублей кредитов.

В более отдаленной перспективе динамика роста рынка будет зависеть от дальнейших решений ЦБ РФ и крупнейших банков по возможному изменению уровня ставок по кредитам.

Кроме банков рост спроса на рынке недвижимости видят и застройщики.

— Несмотря на рост цен на недвижимость, потребность улучшать свои жилищные условия — переезжать в более просторные квартиры, современные дома, построенные из качественных материалов — остается.

Поэтому жилье в сегментах «бизнес-класс» и «комфорт» востребовано у покупателей, и мы видим стабильный рост спроса на квартиры в жилых комплексах Grand&Grand и «Новатор», — поделился Игорь Моргачёв, руководитель направления по работе с банками ГК «Первый Трест».

— Стимулом, безусловно, является доступная ипотека, более 70% сделок заключаются с помощью этого инструмента. Льготные ставки и низкий порог первоначального взноса сыграли весомую роль в повышении доступности покупки недвижимости. На сегодняшний день льготная ставка по ипотеке с господдержкой-2020 действует до 1 июля.

Будет ли она продлена, и если да, то как будет работать и на какие категории граждан будет распространяться — однозначной информации пока нет. Но уже известно, что даже если ее продлят, то действовать она будет с ограничениями по регионам и группам населения.

Что касается снижения цен на недвижимость, то его пока не ожидается. Жилье на первичном рынке дешевле не станет, но выбор квартир в новостройках с каждым днем становится всё меньше.

Дело в том, что переход на проектное финансирование с использованием эскроу-счетов, рост цен на стройматериалы (по некоторым позициям на 70–100%) и отток рабочей силы в связи с мерами по противодействию распространению коронавируса повышают себестоимость недвижимости.

Исходя из этого ответ на вопрос, брать сейчас или подождать, однозначный: откладывать покупку недвижимости в ожидании дисконта не имеет смысла.

Застройщик ЖК Grand&Grand — ООО СЗ «НЕБО СТОЛИЦЫ». Застройщик ЖК «Новатор», литера 3 — ООО Специализированный застройщик «Инновация». Проектные декларации представлены на сайте Наш.дом.рф.

ПАО ВТБ, ПАО Сбербанк

Льготная ипотека и раскол рынка: эксперт назвал причины роста цен на жилье

Меры государственной поддержки в рамках льготной ипотеки от правительства РФ, направленные на улучшение жилищных условий россиян, разделили рынок недвижимости и привели к резкому росту цен на жилье. Об этом в разговоре с корреспондентом «Вечерней Москвы» рассказал специалист сферы управления, девелопмента и оценки недвижимости Михаил Хорькин.

По его словам, первоначально, когда проект с выгодными кредитными ставками был предложен гражданам, спрос населения на жилье автоматически увеличился:

— Все мало-мальски образованные люди поняли, что по такой выгодной ставке они не отхватят квартиру уже в лучшем случае вскоре, а в худшем — никогда. И весь поток желающих выстроился в очередь за ипотекой. И буквально в течение двух–трех месяцев рынок отреагировал на такой ажиотаж неимоверным ростом цен за квадратный метр.

Предложенная властями ставка оказалась очень привлекательной для тех семей, которые взяли паузу месяцем ранее и не приобрели жилье по стандартным условиям. Для сравнения: в некоторых случаях процент при покупке квартиры в ипотеку (неважно, в новом доме или во «вторичке») при стандартных условиях может достигать до 18 процентов.

Читайте также:  Лучшие районы Москвы – вы серьезно?

— Итак, льготная ипотека вернула покупателей, которые все время откладывали процесс приобретения жилья, — отметил эксперт. — И они тоже начали активничать, что позволило рынку перезапуститься заново. И в апреле–мае прошлого года пошли крупные сделки в сфере недвижимости именно в сегменте, который связан с льготным ипотечным кредитованием.

Однако, как заметил эксперт, девелоперы оказались не готовы к такому повышенному спросу. А в арсенале продавцов оказалось не так много квартир, чтобы реализовать их по «чистой цене».

— Квартиры по льготным ставкам начинают быстро уходить, а продавцам ничего не остается, — говорит Хорькин, — как только увеличить цены на жилье. Рост продолжается в течение лета. И это меняет настроение многих покупателей. Они видят, что ипотека дешевая, цены растут, предложений с каждым днем все меньше.

В итоге на рынке появляются новые игроки, которые не были вовлечены в процесс покупки квартиры весной, но так или иначе, по словам спикера, задумывались об этом варианте:

— Они поняли, что если сейчас не возьмут жилье в ипотеку, то завтра будет поздно. И формулировка «покупай сейчас — пока не подорожало» как раз в полной мере описывает ситуацию, возникшую на рынке недвижимости весной–летом минувшего года.

К тому же, как заметил эксперт, те, кто хотел решить свой квартирный вопрос, осознавали, что по большому счету у них альтернативных вариантов приобретения недвижимости нет.

Несмотря на это, найти вполне выгодные условия и квартиру по приемлемой цене, уточнил спикер, можно:

— Обратитесь за помощью к грамотным специалистам или в банк, который является участником программы, и вам помогут ознакомиться с текущими ценами и приобрести жилье, максимально соответствующее вашим потребностям. Все равно в ближайшие полгода ценник на столичную недвижимость падать не будет. Вполне ожидаем и дальнейший рост. И в такой ситуации вполне объяснимо желание людей приобрести жилье именно сейчас.

Такое решение эксперт считает верным и призывает не копить средства, оставляя их на депозите, а вкладываться в жилье, если такая идея давно вас преследует.

— Если ты копишь, оставляя деньги на депозите, — уточняет спикер, — они у тебя растворяются. Если ты берешь кредит по льготной ставке, понимая при этом, что квартиры вырастут в цене, то тем самым получаешь шанс сохранить семейный капитал.

Следовательно, высокий спрос на льготную ипотеку на фоне ограниченного предложения, по словам собеседника «ВМ», привел к стремительному росту цен, который «переписал» рынок недвижимости к концу прошлого года достаточно серьезно.

— В целом программа очень необходима и полезна, особенно для молодых семей. Но есть очень большой риск того, что в программу вольются заемщики с невысокой платежеспособностью. Это увеличит риски финансовой стабильности и макроэкономической устойчивости. А также повысит вероятность возникновения кризисов и рецессий в экономике, что сейчас невыгодно никому.

Именно по этой причине, как заметил эксперт, процесс корректировки условий программы льготной ипотеки взял на себя Минфин РФ.

— Мне кажется, что это в том числе позволит удержать цены на жилье в новостройках — их начали увеличивать застройщики ввиду высокого спроса на данную категорию ипотеки и дефицита предложений, — сказал спикер.

— Есть еще одна любопытная ситуация: те, кто обратился за жильем по «низким ставкам», но столкнулся с высокой стоимостью квартиры, переориентировались на «вторичку», которая не участвует в этом «щедром розыгрыше льготной ипотеки».

Отсюда вывод: некоторые застройщики так поднимали цены на квадратные метры, что проще было вложиться во вторичное жилье, которое местами дороже.

Программа льготной ипотеки под 6,5 процента была запущена российским правительством в апреле прошлого года: президент РФ Владимир Путин объявил о ней как о мере поддержки застройщиков и покупателей жилья.

Максимальная сумма кредита для покупки жилья в новостройке в Москве и Санкт-Петербурге составляла изначально восемь миллионов рублей, для остальных регионов — 3,5 миллиона рублей. Позже лимиты были увеличены до 12 миллионов и 6 миллионов рублей соответственно.

Необходимый же первоначальный взнос для участия в программе был снижен с 20 процентов до 15 процентов.

Также ранее президент России Владимир Путин предложил продлить программу льготной ипотеки на год — до 1 июля 2022 года.

Иллюзия выгоды. Льготная ипотека принесёт больше вреда, чем пользы

Мавр Отелло сделал своё дело и может уходить. Но льготная ипотека под 6,5%, сделав дело, уходить не торопится. Программа поддержала девелоперов в кризис, дала строительству рабочие места. Люди купили квартиры по низким ставкам.

 Льготный кредит не уйдёт, потому что властям необходимо выполнять национальные цели – снижать среднюю ставку и поддерживать объёмы строительства. Один из способов это сделать – продлить госпрограмму.

К чему приведёт вторая жизнь льготной ипотеки: росту цен на новостройки, надуванию кредитного пузыря или «пролёживанию» бюджетных денег?

Программа «для всех»

Строительство нового жилья – одна из целей национального проекта «Жильё и городская среда». Ключевое направление – доступное жилье для семей со средним достатком. Как это реализовать, если две трети строящегося жилья берут в ипотеку? Уменьшить ставки по кредитам.

Владимир Путин в 2019 году поручил правительству и Центробанку снизить среднюю ипотечную ставку до 8%. Ставки опустились до минимальных в истории России. В основном за счёт льготных программ, вроде ипотеки под 6% для семей с детьми, дальневосточной и спецпредложений от застройщиков.

Ипотека с господдержкой 2020 не привязана к количеству рождённых детей или региону. mamcompany.ru.

Но в марте—апреле 2020 года события пошли по известному сценарию. Чтобы «спасти» застройщиков в кризис, создали ипотеку с господдержкой под 6,5%. Ставка – ниже средней по рынку на 2−3%.

Никаких дополнительных требований, как привязка к региону или количество детей, не нужно. Есть деньги на первоначальный взнос, стабильный доход, хочешь купить квартиру в новостройке – подходишь под условия.

Выгодная ипотека заканчивается в конце октября. Получается, строительство останется без субсидирования? А тот, кто не успел купить квартиру по выгодной ставке, опоздал?

Официального объявления о продлении пока не было. Вице-премьер Марат Хуснуллин заявлял, что более точная информация появится в конце октября-начале ноября.

Зато известно другое: в 2021 году на снижение ипотечных ставок ниже 8% направят 12 млрд рублей.

Это в 2 раза больше, чем выделили на реализацию программы льготной ипотеки.

Рост цен «съел» ставку

Госпрограмма, конечно, поддержала строительную отрасль и привнесла в неё 500 млрд рублей. Но, вместе с положительным эффектом, «разогналась» стоимость первичного жилья.

С начала года цены на новостройки поднялись на 8%, прокомментировал «Известиям» управляющий директор рейтингового агентства НКР Михаил Доронкин.

А к концу года «первичка» рискует подорожать ещё на 12−15%.

Будет ли заметна экономия при низких ставках и дорогих квадратных метрах? Если дорожает жильё, увеличиваются ежемесячный платёж и размер первоначального взноса.

Пример: в начале года квартира стоила 3,5 млн рублей. Льготной ставки не было. Оформляем ипотеку под 8% на 15 лет с первоначальным взносом 20%. Платёж 26 758,26 рублей. В течение года ставки падали, а цены — росли.

Считаем заново: с учётом повышения цен на 15% та же квартира стоит 4 025 000 рублей. Ставка 6,5%, первоначальный взнос — 20%. Платёж при исходных данных — 28 049,66 рублей. По льготной ипотеке первоначальный взнос может быть ниже.

У стандартных ипотечных программ условиях хуже: по ставке 8% придётся платить дороже. Плюс первоначальный взнос – минимум 20%.

Спрос на доступную ипотеку привёл не только к подорожанию недвижимости. За несколько месяцев застройщики распродали практически все готовые квартиры или объекты с близящимися сроками сдачи. Не получилось ли так, что девелоперы продают вместо того, чтобы строить?

«Пузырь» продолжит надуваться?

Целесообразно ли продлевать льготную программу в кризис? И не чревато ли это «надуванием кредитного пузыря»?

Сейчас банки отмечают, что заёмщики стабильно платят по кредитам с господдержкой. Но на второй волне коронакризиса ситуация может измениться.

Если человек со средним достатком возьмёт льготный кредит, сможет ли он обеспечивать его в будущем? 40% российский семей не смогут позволить себе ипотеку, отмечал генеральный директор «Дом.

РФ» Виталий Мутко. Негативную роль сыграет и подорожание жилья.

Большую часть готовых новостроек раскупили по льготной программе. userapi.com.

В итоге рискует сложиться ситуация: застройщики распродали текущие квартиры, темпы возведения жилья не успевают за спросом. Заёмщики с деньгами потеряли интерес к льготному кредиту и успели вложить сбережения.

А люди со средним достатком не смогут накопить достаточный первоначальный взнос из-за роста цен и инфляции. Ежемесячный платёж тоже не потянуть, а материнский капитал, который используют как стартовый взнос, индексируется не так быстро, как растут цены на жильё.

Получается, что выделенные миллионы просто «осядут» и будут лежать в бюджете программы?

Пока что складывается классический вывод. Если есть средства, выгоднее покупать квартиру сейчас. Тем более, что программа господдержки не обременена дополнительными условиями.

Правда и мифы о деньгах в Instagram

Оставьте комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *