Рост курсов валют может поднять спрос на новостройки Москвы и Подмосковья

17.08.2018

Цены на квадраты в новостройках снова взлетят вверх? Снижение рублевых котировок могут сопровождать негативные последствия в виде подорожания жилья – Придется ли россиянам увеличивать бюджет для приобретения собственного жилья или наоборот, кризис традиционно подстегнет рынок, и застройщики предложат очередные скидки? Ждать ли катастрофы на рынке недвижимости?

Мы идем в строящиеся кварталы, по которым уже пробежал неприятный холодок, будто застройщики готовятся к возможному оттоку потенциальных покупателей. Мы хотим разобраться в непростом вопросе – узнать, как скажется повышение курса доллара на рынке недвижимости Москвы и Подмосковья.

Сразу стоит отметить, что сам по себе курс доллара к рублю напрямую не коррелирует с ценами на недвижимость, такое влияние, конечно, присутствует, однако это влияние является достаточно опосредованным.

Даже если произойдет более значительный и резкий скачок, сразу же цены не изменятся (конечно, если это будет не такой скачок, как в 2014 году), у россиян будет время, чтобы определиться – покупать, повременить или отложить покупку жилья на неопределенный срок.

Жизнь станет дороже: по зубам ли окажется ипотека?

Одним из основных факторов, влияющих на состояние рынка недвижимости столицы и Подмосковья, продолжает оставаться платежеспособность населения, которая определяет возможность приобретения дорогостоящей недвижимости.

Падение стоимости рубля относительно доллара опосредованно ударит по платежеспособности граждан – в то время как уровень рублевых доходов продолжает оставаться на прежнем уровне, уровень расходов вырастет, так как значительная часть товаров потребления являются импортируемыми, то есть – приобретается за подорожавшие доллары.

Прежде всего, это отразится на тех, кто планировал приобретение жилья в ипотеку, потенциальный покупатель подумает дважды, прежде, чем обратиться к застройщику, ведь снижение стоимости рубля превратилось уже в тенденцию. Собственно, вопрос перед потенциальным покупателем очерчен довольно точно: сможет ли он покрывать ипотеку при статичных доходах и растущих расходах?

В данный момент ничего определенного на этот вопрос покупатель не сможет себе ответить, так как не знает – последует ли дальнейшее падение рубля или остановится.

Сейчас правительство достаточно умело и эффективно удерживает рубль, нивелируя последствие весьма серьезных западных санкций (а на этот раз меры, предпринятые Америкой, действительно жесткие).

Нужна какая-то определенность и понимание того, что ждать дальше.

Рост спроса на фоне тенденции к снижению курса рубля

Однако именно эта тенденция может одномоментно вызвать и увеличение спроса на недвижимость – страх перед дальнейшим снижением рубля заставит тех, кто планировал покупку жилья (а также держателей капитала, не планирующих такое приобретение), поторопиться и вложить свои деньги в недвижимость, которая продолжает оставаться безопасной гаванью для защиты денег от обесценивания. Достаточно вспомнить предыдущие годы, когда происходили подобные курсовые скачки – можно проследить отчетливую корреляцию между повышением волатильности рубля и резким всплеском количества звонков от потенциальных покупателей (что отражает уровень спроса).

Впрочем, нужно учесть, что в сухом остатке каких-то значительных изменений в отношении стоимости рубля не произошло, вся шумиха основана, главным образом, на вероятности продолжения падения российской валюты, а не на самом факте.

История показывает, что при таких небольших скачках держатели капитала и те, кто планировал покупку жилья в будущем, занимают выжидательную позицию.

А вот когда котировки рубля снизятся ощутимо – это, по мнению экспертов, действительно «выгонит» покупателей и инвесторов на рынок, что может привести к росту спроса на 5%, а то и на 8%.

Стоимость проектов: девелоперы будут вынуждены пересмотреть цены

Повышение стоимости долларов неизбежно приведет к росту стоимости строительных материалов (транспортных расходов, прочих затрат), что само по себе окажется проблемой для девелоперов, которые будут вынуждены пересматривать цены предлагаемого жилья. Однако это еще не все – новый блок американских санкций, от введения которых, собственно, и подешевел рубль, привели к проседанию фондового рынка отечественных компаний, в том числе и тех, которые ведут девелоперские проекты.

Сам факт нестабильности котировок активов компаний вкупе с санкциями значительно осложнят доступ девелоперов к недорогим кредитам на западных рынках капитала – с «токсичными» контрагентами из России будут готовы сотрудничать все меньше западных партнеров, чтобы самим не оказаться в зоне риска. Необходимость брать более дорогие кредиты на отечественном рынке, соответственно, уже не позволит крупным девелоперам конкурировать с остальными игроками рынка недвижимости Москвы и Московской области.

Таким образом, девелоперы вынуждены будет постепенно перейти к сотрудничеству с российскими банками, что полностью соответствует духу разрабатываемой на данный момент стратегии перехода от долевого строительства к проектному финансированию.

Кроме того, это полностью соответствует интересам российских властей (подстегнуть банковский сектор, на который все больше давления оказывают санкции). А проценты по местным кредитам, которые дороже западных, нужно будет как-то компенсировать.

Ипотека: перспектива ставок

Однако насколько в данном случае коррелируют интересы правительства РФ с интересами обычных граждан, по крайней мере, в среднесрочной перспективе? В данный момент продолжается тенденция, весьма привлекательная для потенциальных покупателей – плавное снижение процентных ставок по ипотеке (в силу снижения ЦБ ключевой ставки).

Сложно сказать, насколько еще банки будут сокращать ставки, однако с определенной уверенностью можно говорить о том, что расти ипотечные проценты вряд ли будут повышаться. После столь масштабной волны рефинансирования кредитов (в последнее время это один из популярнейших банковских продуктов) повышение ставок вызовет серьезный отток потенциальных клиентов кредитных организаций.

Однако смогут ли низкие ставки компенсировать рост тела кредита, который обязательно произойдет в результате повышения стоимости девелоперских проектов, а также рост переплаты по кредиту, обусловленный увеличением суммы? На данный момент предсказать это сложно, по крайней мере, потому, что неизвестно, последует ли дальнейшее снижение рубля. Если это снижение вызвано чрезмерной рефлексией фондового рынка на американские санкции, точечно направленные на отдельные компании, то за снижением рубля может последовать рост, который вернет котировки на исходные позиции.

Собственно, сейчас о каком-то критичном падении российской национальной валюты говорить не приходится, особенно, если вспомнить 2014 год. В этом случае все будет превосходно – в ближайшие несколько лет ожидать повышения квартирных цен не придется, и россияне могут оформлять ипотеку спокойно, по мере накопления на первый взнос, не влезая в дополнительные кредиты.

Стоимость решения: умеренная переплата или упущенная возможность

В том случае, если доллар продолжит рост, россияне, решившие не медлить с ипотекой и уже сейчас приступившие к оформлению документов, приняли правильное решение. Оперативное реагирование в этом случае поможет сэкономить серьезные деньги. С другой стороны, что же теряют те, кто предпочел поторопиться?

При наличии на руках капитала срочное приобретение недвижимости не несет покупателю никаких рисков – в любом случае жилье вряд ли станет дешевле в дальнейшем.

Спешное приобретение жилья в ипотеку при отсутствии денег на первый взнос (посредством привлечения дополнительного кредита) грозит лишь необходимостью небольшой процентной переплатой (сравнительно со всей суммой кредита это не так уж много).

В худшем случае людям потребуется в течение определенного времени существенно ограничивать свои расходы.

В периоды нестабильности и неопределенности, один из которых рынок недвижимости переживает сейчас, больше всего рискуют те россияне, которые имеют возможность купить жилье, однако предпочитают некоторое время выждать.

Надежды на то, что застройщики, в силу необходимости реализовать свои квартиры в момент не самого лучшего для них баланса спроса и предложения, да еще и в условиях снижения рубля (которое может перерасти в падение), могут не оправдаться.

И тогда еще какое-то время придется копить дополнительные средства, чтобы мечты о собственном жилье стали реальностью.

Заключение: время быстрых решений

Итак, некоторые изменения на рынке недвижимости Москвы и Подмосковья снижение рубля вызовет несомненно. Однако, насколько существенными будут эти изменения пока предсказать сложно.

В затруднительном сейчас положении находятся держатели капитала – им необходимо принять верное решение: при дальнейшем снижении рубля их капитал будет терять в весе, поэтому лучше сохранить деньги в недвижимости.

Но если снижения не будет, придется как-то реализовать недвижимость, спрос на которую сейчас нельзя назвать высоким, то есть – вероятно, придется продавать дешевле, чем купили.

Тем, кто, в принципе, уже готов к покупке жилья непосредственно для проживания, лучше поторопится с выбором варианта, так как через месяц-другой стоимость недвижимости может подрасти. Возможно, существенного роста цен не произойдет, но лишние затраты вряд ли окажутся приятной неожиданностью. Альтернативным вариантом может стать сохранение капитала в долларах.

Когда прекратится рост цен на жилье в Москве и Подмосковье

МОСКВА, 9 фев — ПРАЙМ. Цены на жилье в Москве и Подмосковье не остановили свой рост даже в январе, несмотря на снижение покупательской активности, продление льготной ипотеки минимум на полгода и попытки урегулировать вопрос со стоимостью стройматериалов.

Эксперты, опрошенные РИА Недвижимость, прогнозируют, что стабилизация цен возможна только летом, если перестанет действовать программа льготной ипотеки.

НОВОСТРОЙКИ: НЕУДЕРЖИМЫЙ РОСТ, ЗАТАИВШИЙСЯ СПРОС

Спрос на новостройки в начале года сильно упал, однако это не смогло остановить рост цен, рассказали эксперты.

В январе, в пределах старых границ Москвы, цены выросли на 3,2% и достигли 266,4 тысячи рублей за квадратный метр, что в целом было ожидаемо на фоне высокого уровня спроса в декабре, отметила руководитель отдела аналитики компании «Мосреалстрой» Екатерина Николаева. В новой Москве в январе цена увеличилась на 1% — до 171,5 тысячи рублей за квадрат.

«Можно сказать, что цена в новой Москве достигла предела, при котором часть покупателей переориентируется на проекты внутри МКАД», – пояснила она.

На первичном рынке Московской области средняя стоимость квадратного метра за первый месяц года увеличилась на 2,5%, в целом же за год – на 28%, до 117,9 тысячи рублей, указал руководитель аналитического центра ЦИАН Алексей Попов.

При этом в январе спрос, который радовал рынок всю вторую половину 2020 года, в январе никак не мог быть фактором роста, потому что существенно просел.
Снижение числа сделок в январе по отношению к декабрю – предсказуемое явления, хотя ровно в два раза спрос за последние годы ни разу не падал, но настораживает первое с августа 2019 года падение числа регистраций в годовом выражении, отметил Попов.
По его данным, в январе 2021 года на первичном рынке недвижимости Москвы зарегистрировано 5,62 тысячи ДДУ, что на 47,5% меньше, чем в декабре прошлого года, но на 13,7% больше января.
Область просела серьезнее: в январе здесь заключено 4,35 тысячи ДДУ, что 47,1% ниже, чем в декабре, и на 17% меньше, чем год назад.

Такое наметившееся падение спроса может стать действенным тормозом для роста цен в будущем, полагает генеральный директор сервиса «Синица» Наталья Шаталина. Однако участники рынка не увидели в январских результатах предвестие будущего охлаждения спроса. Так, Попов счел это проявлением фактора сезонности.

Гендиректор агентства Homeapp Алексей Игошин полагает, что спрос еще и вырос, просто еще не успел конвертироваться в зарегистрированные сделки:

«Интерес со стороны покупателей остается высоким: существенно вырос объем входящих обращений, количество звонков на один объект увеличилось в 5,5 раза по сравнению с январем 2020 года. Активность покупателей тоже увеличилась в полтора раза, они быстрей принимают решение», – прокомментировал он.

СТОП-СЛОВО

Хотя эксперты и разошлись в оценках спроса, все они согласны в неутешительном для покупателей прогнозе: быстро или плавно, но цены продолжат расти, и пока сложно сказать, какие обстоятельства могут хотя бы остановить это ралли. Возможность разворота тренда и снижение стоимости жилья опрошенные участники рынка исключили.

«На снижение цен рассчитывать не стоит, они будут увеличиваться и по мере роста стадии строительной готовности, и за счет инфляции. В наиболее качественных и успешных проектах рост будет выше, в неудачных проектах возможна корректировка цен за счет скидок», – обосновала свою позицию Шаталина.

Затормозить увеличение стоимости квадратного метра, в первую очередь, может снижение спроса, полагает в свою очередь председатель совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова.
Доходы большинства граждан не растут, поэтому при достижении определенного уровня цен покупка квартиры может стать непосильной для определенной категории людей, в связи с чем продажи могут просесть.
Не исключено, что определенная коррекция спроса может произойти во второй половине года после отмены льготной ипотеки, полагает она.
В условиях нормального и последовательного развития экономики снижение цен – крайне маловероятный сценарий, согласен с коллегами гендиректор экосистемы недвижимости «Метр квадратный» Вячеслав Дусалеев.

«Во многом это как с ценами на бензин, которые не снижаются при падении цен на нефть, – слишком мал вклад стоимости сырья в итоговую себестоимость конечного продукта. Спрос также падать не должен – рынок далек от насыщения, очень много семей в России желают улучшить свои жилищные условия», – уверен он.

За всю историю рынка жилья цены по-настоящему падали дважды – в 2009-2010 годы на фоне финансового кризиса и в 2015 году на фоне девальвации рубля и необходимости резко повысить ключевую ставку.
Столь заметных событий пока на горизонте не просматривается, поэтому и резкого снижения цен ожидать не стоит, заметил Попов.
Регулирование цен на недвижимость пока не обсуждается, правда, есть дискуссия относительно ценообразования на металлоконструкции, но себестоимость строительства в московском регионе не является фактором, определяющим вектор динамики цен, добавил он.

Скорее будет наблюдаться снижение прироста цен, чем их реальное снижение. Если мы увидим существенное уменьшение показателей спроса в начале года, то застройщики будут вынуждены сдерживать рост цен, поскольку они должны сохранять определенные показатели продаж, считает Николаева.

«С другой стороны, вторая волна покупателей по льготной ипотеке может подстегнуть цены вверх во втором квартале 2021 года. Слухи о прекращении программы побуждают покупателей к действию, и в мае-июне мы ожидаем высокий уровень спроса», – рассказала она.

Таким образом, по мнению экспертов, ближайшая точка отсчета, которая может хоть как-то изменить тренд – лето.
ЧТО НАДИКТОВАЛ ЯНВАРЬ
Хотя первый месяц года традиционно показывает скромные продажи, по его результатам можно судить о зарождающихся трендах.

Один из них – увеличение объема предложения на первичном рынке, отметила Николаева. Так, в Москве по итогам января он вырос на 3,1%, что связано как с сезонным фактором, так и с выводом нового предложения. Стартовали продажи в восьми новых проектах, уточнила она.

Из необычных трендов – рост интереса к апартаментам на фоне обсуждения их массового перевода в жилье, добавил Попов.

Последние три месяца в старых границах Москвы, где представлен основной объем столичных апартаментов, после новостей о будущей легализации формата, их доля в общем объеме продаж превышает 10%. Летом 2020 года средний показатель был на уровне 7,6%.

Сейчас в старых границах Москвы практически не осталось новостроек стандартного класса, указала Доброхотова. В январе на рынке экспонировалось 13 проектов стандартного класса, в которых совокупно продается 578 квартир (минус 12% к декабрю), подсчитала она.

Но даже в сегменте комфорт-класса, который составляет основной объем предложения недвижимости массового сегмента, экспонировалось 92 новостройки с 13,5 тысячи квартир (минус 5%).
Фактически это один из наименьших показателей за последние несколько лет (кроме ноября 2020 года, когда объем предложения в массовом сегменте жилья достиг минимальных значений, зафиксированных с середины 2015 года), подчеркнула Доброхотова.
На этом фоне у новостроек в Московской области появляется шанс отобрать часть спроса у столицы.

Переток покупателей в область наблюдалась уже в прошлом году, отмечает Попов. Резкий рост цен в столице, в том числе и в новой Москве, вновь заставил покупателей обратить внимание на подмосковные проекты.

К примеру, если в октябре прошлого года на Московскую область пришлось 37% от общего числа сделок в агломерации, то в декабре и январе ее доля увеличилась до 44%, пояснил он.

ВТОРИЧКА: ВИДИМОСТЬ ПОКОЯ
Традиционно главные тренды вторичного рынка формируются как отражение ситуации с новостройками и январь 2021 года не стал исключением, отметили эксперты.
«Цены на «вторичку» в Москве растут вслед за новостройками, мы зафиксировали увеличение примерно на 0,8% с декабря – до 227 тысяч рублей за «квадрат».
Мы прогнозируем дальнейший рост по ликвидным объектам, потому что хорошие предложения стоят дорого, а фундаментальных причин для снижения спроса в течение ближайших года-два мы не видим», – прокомментировал ситуацию Игошин.

Рост цен на вторичном рынке – это следствие быстро дорожающих новостроек. А вот внутренних предпосылок для роста цен не наблюдается (на «вторичке» льготной ипотеки нет, а доходы населения не растут). Прогноз на 2021 год – рост цен на 1-1,5 процентного пункта выше инфляции, то есть на 5-6% в год, добавил Попов.

При этом едва ли не единственным собственным трендом для «вторички» в прошлом году было снижение предложения и уход части лотов с рынка. В этот раз эксперты по-разному оценили эту тенденцию.

Объем активного предложения продолжает снижаться (как в столице, так и в Подмосковье). Относительно локальных максимумов, зафиксированных после завершения первой волны пандемии в июне 2020 года, число лотов в реализации сократилось на 40% в столице и почти в два раза в Подмосковье, подсчитал Попов.

Однако руководитель офиса «Миэль» в Крылатском» Ирина Бербенева считает, что несправедливо утверждать, что количество продавцов на рынке стало меньше. «В прошлом году спрос был гораздо выше предложения, поэтому создалось впечатление, что квартир продается мало», – указала она.

Из-за ажиотажа, особенно осенью, сделки совершались очень быстро, жилье уходило за неделю. Сейчас наблюдается спад спроса, который традиционно длится до середины февраля.

Объекты в продаже есть, но интерес к ним невелик. И дело не в ценах, а в том, что покупательский спрос несколько снизился, подчеркнула Бербенева.

Кроме того, по ее мнению, на вторичный рынок жилья по-своему повлиял «коронакризис».

«Нарастает тенденция продажи квартир из-под залога. Люди либо покупают себе что-то меньшее, либо вовсе продают жилье, потому что не справляются с платежами.

Есть случаи, когда семья взяла ипотеку два года назад, то есть срок выплаты небольшой, а в прошлом году стало понятно, что они не рассчитали финансовую нагрузку.

Это связано с экономической ситуацией в стране, с сокращениями на работе и другими негативными внешними факторами», – рассказала она.

Заемщики, которые планировали внести материнский капитал в качестве погашения части кредита, не могут этого сделать, так как банки не приветствуют несовершеннолетних собственников. Получается, что люди попадают в трудное положение, добавила Бербенева.

Впрочем, существенного спада спроса эксперты пока не прогнозируют.

Разумеется, если девелоперы будут повышать цены на новостройки, то «вторичка» не будет дешеветь. Но люди уже поняли, что не всегда новостройка лучше, чем регулярное жилье: качество квартир в новом доме может разочаровать. Также на рынок могут повлиять низкие ставки по депозитам и налог на процент по вкладам.

Не исключено, что люди продолжат вкладывать деньги в недвижимость, так как это более надежный способ сохранения капитала, считает Бербенева.
Госпрограмму доступного жилья хотят продлить до 2031 года

Что будет с ценами на недвижимость в результате роста курса валют

В связи с сильным ростом курса доллара и евро многие задаются вопросами, как отреагирует рынок жилья, что будет с ценами на недвижимость, стоит ли сейчас приобретать квартиру на собственные сбережения или взять жильё в ипотеку.

Бум на рынке жилья во второй половине 2020 года

Несмотря на то, что кризис в экономике продолжается, во второй половине 2020 года резко вырос спрос на жилую недвижимость, цены на неё повысились на 15-20%. Эксперты объясняют это двумя причинами:

снижение ипотечной ставки и действие льготных ипотечных программ, продлённых на данный момент до середины 2021 года;
население стремится сохранить сбережения на фоне существенного ослабления курса рубля.

Как результат, наблюдается оживление спроса на жилую недвижимость, и – без этого никак – застройщики поднимают цены. Тем не менее, подобная ситуация не может продолжаться долго: заканчиваются как деньги у населения, так и ликвидные предложения у застройщиков.

Стоил ли сейчас брать жильё в ипотеку?

Если у вас нет своего жилья, вы снимаете квартиру, то низкая ставка по ипотеке фактически позволит вам платить ежемесячно столько же, но уже за своё жильё. Именно так рассуждает большинство покупателей. Но здесь нужно оценить риски: есть ли у вас стабильный доход, чтобы вносить ежемесячные платежи.

Другая ситуация. У вас есть квартира, но хотите приобрести ту, что больше по площади. В этом случае вам нужно не только найти удачный вариант для покупки, но и успеть продать старое жильё, ведь бум на рынке недвижимости не продлится долго.

Стоит ли сейчас инвестировать в жильё с целью заработать на этом?

Если вы планируете заработать, перепродав квартиру по более высокой цене, то должны учесть два момента: во-первых, неизвестно, сколько ещё продлится повышенный спрос и будут расти цены; во-вторых, не забывайте, что теперь от налога на доходы физических лиц освобождается недвижимость, которая была в собственности 5 лет (за исключением некоторых особых случаев; ранее это срок составлял 3 года).

Если вы рассчитываете заработать, сдавая квартиру в наём, то здесь риск такой. В настоящее время население активно скупает квартиры, в том числе для защиты сбережений. Это значит, что в ближайшее время сильно вырастет предложение аренды квартир, в то время как цена снизится, в том числе по причине невысоких ипотечных ставок.

Поэтому покупку квартир в качестве доходного вложения можно рассматривать только на долгую перспективу и только в том случае, если существенное снижение дохода по сравнению с тем, на что вы рассчитывали, не вызовет у вас финансовых трудностей (например, по ипотечным выплатам). Кстати, если сдаете квартиру рекомендую наш автосоставитель договора на сдачу квартиры в наем – быстро и бесплатно.

Будет ли расти цена квартир из-за роста курса доллара?

Предыдущие годы показали, что рублёвая цена квартир вырастет, но меньше, чем вырос курс доллара и евро к рублю. В инвалюте цена, скорее всего, упадёт сразу, как только пройдет бум на рынке жилой недвижимости. В целом, можно выделить такие ключевые факторы, которые повлияют на цену жилья:

Снижение количества покупок посредством ипотеки. Низкая ставка по ипотеке и льготные программы не смогут существовать продолжительное время.

Реальная инфляция в стране далека от официальной, озвучиваемой Росстатом.

Но даже если низкая ставка сохранится, возникнет угроза ипотечного пузыря, банки сократят кредитование, сложности с получением ипотечных кредитов существенно снизят спрос на жилье.
Мы живем в рублёвой зоне. Хоть недвижимость всегда плотно связана с инвалютными ценами, очень сильный рост валют не позволяет рублёвой цене повыситься пропорционально. Это значит, что хранить деньги в валюте может оказаться выгоднее, чем в недвижимости. Но в недвижимости – надёжнее.
Общее ухудшение предпринимательской ситуации в России, в том числе в строительной отрасли. Замедление темпов строительства, новации с эскроу-счетами могут повлиять в сторону сокращения предложения и удорожания объектов.

Так стоит ли сейчас инвестировать в жильё?

Зависит от того, в какой валюте сейчас находятся ваши сбережения. Если в иностранной – спешить не стоит. Позднее вы, скорее всего, купите за инвалюту столько же квадратных метров, сколько и сейчас, а может даже и больше. Если у вас рубли, попробуйте найти предложения, цена которых в рублях существенно не повысилась. Но таких предложений с каждым днём всё меньше.

Цены на новостройки в России могут снизиться на 5% во втором полугодии — прогноз

1 июля 2021, 11:31

Пресс-служба мэра и правительства Москвы, Денис Гришкин

Москва. 1 июля. ИНТЕРФАКС-НЕДВИЖИМОСТЬ — Цены на новостройки в РФ могут снизиться во втором полугодии текущего года, прогнозируют в Промсвязьбанке (ПСБ).

«Увеличение объема нераспроданного жилья способно скорректировать его стоимость уже в этом году: мы ожидаем, что средняя стоимость квартиры во втором полугодии 2021 года снизится на 5,7% относительно текущих уровней, после чего стабилизируются», — говорится в исследовании банка.

Согласно прогнозу, восстановление объема строящегося жилья до докризисного уровня (107,5 млн кв.м) к концу текущего года при удержании ввода многоквартирных домов на уровне 2020 года (42 млн кв.

м) позволит вывести на рынок новое предложение в объеме 55,7 млн кв.м в 2021 году. При этом ожидаемый спрос, согласно прогнозу, составит 39,6 млн кв.м.

В результате рынок недвижимости к концу 2021 года может перейти к профициту предложения, который может быть устранен в течение следующего года.

В ПСБ также напомнили, что стоимость квартир выросла на 16,3% г/г в первом квартале 2021 года против 23,3% г/г в четвертом квартале 2020 года, и достигла рекордных уровней.

Рост стоимости жилья значительно опережает рост номинальных денежных доходов населения (3,0% г/г), в результате чего покупательная способность населения падает: отношение денежных доходов населения к ценам на квартиры находится уже на семилетнем минимуме.

Снижению цен будет способствовать и коррекция спроса на ипотеку.

«Принимая во внимание рост цен на жилье и увеличение ставок по ипотечным кредитам, мы ожидаем, что спрос на ипотеку для новостроек во втором полугодии 2021 года перейдет к снижению в годовом выражении (-16,8% г/г), против роста в первом полугодии (50,9% г/г). По итогам всего 2021 года, согласно нашему прогнозу, рост сегмента ипотеки составит 7,5% г/г», — говорится в исследовании банка.

В нем в частности отмечается, что на снижение спроса окажет влияние корректировка программы льготной ипотеки. Напомним, что с июля ставка повышается до 7%, сумма льготного кредита ограничивается 3 млн рублей.

Программа по-прежнему позволяет приобрести однокомнатную квартиру в большинстве регионов за исключением Москвы и Московской области, Санкт-Петербурга и Ленинградской области — на эти четыре региона приходится 39% спроса на квартиры в России.

«Увеличение процентной ставки (+0,5 п.п.) приведет к росту предполагаемого расчетного ежемесячного платежа на 4% для ипотечного кредита 3 млн рублей сроком на 20 лет. И в целом приведет к ослаблению спроса на ипотеку и жилье», — говорят в банке.

В исследовании также отмечается, что спрос на квартиры и без привлечения кредитных средств во втором полугодии 2021 года может упасть на 39% в годовом выражении (в первом полугодии рост составлял 38% г/г). По итогам всего 2021 года, согласно нашему прогнозу, снижение спроса на квартиры со стороны покупателей, не использующих ипотечные кредиты, составит 10% г/г.

«По итогам всего 2021 года первичный рынок недвижимости в России, согласно нашим оценкам, вырастет на 1,1% г/г, доля ипотеки составит 67,4% (+4,0 п. п.)», — прогнозируют в банке.

Вырастут ли цены на жилье из-за падения рубля?

В течение последних двух недель курс рубля начал заметно сдавать свои позиции по отношению к доллару и евро. В четверг он достиг абсолютного минимума за два года.

Как это отразится на отечественном рынке недвижимости, и чего следует ожидать покупателям? Этот вопрос так или иначе волнует каждого, кто планирует покупку квартиры в новостройке.

Мы решили опросить несколько экспертов, чтобы выяснить, к чему же готовиться потребителям.

Отечественное или иностранное?

Председатель совета директоров «БЕСТ-Новострой» Ирина Доброхотова считает, что увеличение курса иностранной валюты может сказаться только на работе застройщиков, реализующих новостройки элитного класса.

«В этом сегменте традиционно самая высокая доля импортных дорогих материалов, включая оборудование для автоматизации эксплуатационных процессов (очистка воды, вентиляция, кондиционирование).

Кроме того, в элитных проектах обычно используются дорогие импортные кровельные материалы, что также будет увеличивать себестоимость строительства.

Также валютные колебания могут спровоцировать подорожание иностранных товаров для ремонта, как для чернового (штукатурки, шпаклевки), так и для чистового (обои, плитка, фурнитура). Таким образом, застройщики, сдающие новостройки с отделкой, могут в итоге поднять стоимость своих объектов» — считает Ирина Доброхотова.

По мнению эксперта на сегменте массового жилья валютные колебания не скажутся, поскольку «в данном секторе используются преимущественно отечественные материалы».

Такого же мнения, относительно массового сегмента и не только придерживается Алексей Шепель — учредитель корпорации S.Holding, акционер, член совета директоров МОСПРОЕКТ. Он считает, что «никаким повышением цены скачок курса доллара не отразится на стоимости квадратного метра жилья в России.

Преимущественно, жилье в нашей стране строится из отечественных материалов, которые покупаются за рубли. Следовательно, доллар никоим образом не влияет на внутренние процессы строительства в России.

Возможно, на ситуацию повлияет переход в следующем году на эскроу-счета, но это повышение скорее всего будет нивелировано увеличением объемов строительства жилья и желанием людей превратить свои доллары или рубли во что-то более осязаемое, купив на них квадратные метры.

Так, повышение доллара, наоборот, скорее всего подстегнет спрос, но цена вряд ли увеличится, поскольку сам спрос увеличится незначительно и повышать вслед за ним цену девелоперы не будут» — отмечает Алексей Шепель.

Однако вопрос увеличения стоимости квадратного метра, сейчас и вправду беспокоит очень многих. О том, что полный переход к проектному финансированию возможно повлечет за собой скачок цен на первичное жилье, начали говорить еще до официального принятия этого закона.

Управляющий партнер Экспертной группы Veta Илья Жарский говорит, что «наиболее существенным фактором, который действительно окажет влияние на рост цен станет переход на проектное финансирование и полный уход от ДДУ, а также более жесткие требования к застройщикам по страхованию собственных объектов.

Уже в следующем году не исключен уход с рынка мелких и средних игроков и укрупнение компаний, только имеющий серьезную финансовую базу застройщик сможет довести новые проекты до конца».

Немного о санкциях

Эксперт Илья Жарский также считает, что «ослабление рубля к доллару и евро, если верить аналитикам, не является долгосрочной тенденцией – например сегодня рубль смог отыграть некоторые позиции и снизился до 66,75 рублей за доллар, что говорит о том, что первая оценка новых санкций со стороны США была переоценена в своем пагубном влиянии на ситуацию в экономике РФ. Учитывая, что санкции будут вводится в несколько этапов и возможны корректировки в зависимости от реакции властей РФ, можно предположить, что в перспективе национальная валюта вряд ли превысит критический порог в 70 рублей за доллар и 80 за евро. Более того, на ценовую политику застройщиков такой непродолжительный скачок не сможет оказать серьезного влияния, поскольку большая часть проектов подразумевает такие риски, а стоимость квадратного метра формируется за счет массы издержек, и подавляющая часть затрат осуществляется в национальной валюте за материалы, которые также производятся на территории РФ».

Как мы можем убедиться, сейчас и правда происходит большой прорыв в области импортозамещения. Благодаря этому, покупателям не стоит беспокоиться раньше времени и скрупулезно мониторить курс иностранной валюты, боясь удара по своему кошельку.

С этим также согласна и Ирина Доброхотова, считая, что тренд на импортозамещение в последние несколько лет был достаточно активным. «За счет этого сегодня застройщики смогут сохранить финансовую модель своих проектов из-за использования в строительстве отечественных материалов вместо импортных.

Единственное, на чем не получится сэкономить – это техника: в российской строительной отрасли по-прежнему более 70% техники и инструментов импортного производства».

Новостройки в Москве и Подмосковье: спрос никак не может угнаться за предложением

Количество зарегистрированных в Москве ДДУ ставит все новые рекорды, но за увеличением объема предложения все равно не поспевает. Как следствие, девелоперы жалуются на снижение продаж на фоне благоприятной в целом по рынку динамики спроса. Хуже всего подмосковным застройщикам – в Московской области не располагает к оптимизму даже официальная статистика.

Спрос

В ноябре управление Росреестра по Москве зарегистрировало 3 844 договора долевого участия (ДДУ) в строительстве жилья. По сравнению с октябрем число ДДУ выросло на 13,6%, с ноябрем прошлого года – на 140,1%.

Противоположную динамику демонстрирует Московская область, страдающая от перетока покупателей в Москву, где появились сравнимые по ценам новостройки.

Количество ДДУ в области (по жилью и нежилью) падает второй месяц подряд: в ноябре в Подмосковье было заключено 6 862 договора — на 2,4% меньше, чем в октябре, и на 9% — чем годом ранее. В октябре, напомним, соответствующие показатели просели на 11,4% и 10%.

А в целом с начала года количество ДДУ в Подмосковье сократилось на 2,6% к прошлому году, тогда как в Москве – выросло на 83,4%.

Впрочем, и столице хорошую статистику в ноябре, по всей видимости, обеспечила Новая Москва. По данным Est-a-Tet, реальный спрос (число сделок) на новостройки, расположенные на присоединенных территориях, в ноябре увеличился на 29% к октябрю и на 25,6% по сравнению с прошлым годом. Потенциальный спрос (количество обращений в компанию) прибавил 10,8% и 10,6% соответственно.

В ноябре в Новой Москве вышло несколько новых объектов по ценам ниже рынка, что подхлестнуло спрос, поясняет генеральный директор компании «Бон Тон» Наталия Кузнецова.

При этом интерес покупателей к проектам, где в ноябре ничего нового в продаже не появилось, наоборот, упал. Например, в «Новых Ватутинках» спрос снизился на 21% к предыдущему месяцу. «Такую динамику мы связываем с активизацией отложенного спроса ввиду старта продаж нового объема предложения в октябре 2016 г.

, поэтому ноябрь показал более скромные результаты, — говорит Александр Зубец, гендиректор ООО «Новые Ватутинки». — Однако такая статистика характерна и для многих других проектов Новой Москвы, где застройщики не выводили в продажу объекты.

Ноябрь оказался менее успешным, что связано со стабилизацией ситуации и отсутствием экономических потрясений, традиционно способствующих изменению уровня спроса».

Что касается «старой» Москвы, то, по информации риелторских агентств, спрос в ноябре там в лучшем случае был примерно таким же, как в октябре.

«Ноябрь носил очень разнонаправленные тенденции, — рассказывает председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой» Ирина Доброхотова.

— В среднем по компании (мы реализуем новостройки как в Москве, так и в области, но столичные преобладают) было отмечено, что активность покупателей заметно снизилась в первой декаде ноября. Это связано, на наш взгляд, с ожиданием результатов выборов в США.

После них выяснилось, что существенных перемен с курсами валют не происходит, и сделки возобновились, в итоге ноябрь по объемам продаж оказался не хуже октября».

В «ИНКОМ-Недвижимости» реальный спрос на новостройки в Москве и ближнем Подмосковье (до 20 км от МКАД) также оставался в целом на октябрьском уровне с небольшой коррекцией вниз из-за ноябрьских праздников. В агентстве «Бон Тон» по некоторым «старомосковским» объектам спрос вырос на 20-34%, по другим, наоборот, снизился в связи «с уровнем цен».

В Est-a-Tet число сделок с новостройками в старых границах Москвы в ноябре сократилось на 35,5% относительно октября, количество обращений от потенциальных покупателей – на 4,3%.

«Снижение спроса в ноябре частично было связано с ноябрьскими праздниками, также ряд потенциальных покупателей, выходящих на сделку, взяли небольшую паузу, чтобы дождаться запуска новогодних акций и скидок», — поясняет ситуацию Юлия Сапор, руководитель аналитического и консалтингового центра Est-a-Tet.

Единственной компанией, сообщившей о значительном росте числа сделок в ноябре к октябрю, стала «Азбука Жилья». По словам ее гендиректора Владимира Каширцева, число сделок с объектами агентства увеличилось на 25%. Однако объем потенциального спроса по сравнению с октябрем снизился на 24%, а число показов объектов – на 19%.

В годовом выражении число сделок в «Азбуке Жилья» выросло более чем в два раза, количество обращений – на 62%, показов – на 30%. В Est-a-Tet реальный спрос и активность покупателей московских новостроек возросли по сравнению с 2015 г. на 1,3% и 5,3% соответственно. В «Инкоме» количество обращений по сравнению с ноябрем 2015-го увеличилось на 23,5%.

Как отмечает директор департамента новостроек «ИНКОМ-Недвижимость» Юлиан Гутман, спрос на рынке новостроек в конце нынешней осени заметно выше прошлогоднего и намного более ровный по месяцам благодаря снижению ипотечных ставок (см. «Ставки по ипотеке в РФ снизились на 0,3-0,6 п.п. за 2 месяца – АИЖК»).

Однако, подчеркивает управляющий партнер «Метриум Групп» Мария Литинецкая, рост спроса в целом по рынку вовсе не означает, что в офисах продаж выстраиваются очереди из желающих приобрести жилье.

Ведь вместе с увеличением числа сделок значительно вырос и объем предложения: в III квартале 2014 г. на первичном рынке в старых границах Москвы было представлено 21 185 квартир и апартаментов, а в III квартале 2016 г. – 40 340. То есть на 90% больше.

В результате сделки попросту перераспределилось между значительно большим количеством жилых комплексов.

Выводы Литинецкой подтверждают и девелоперы. «Все в ноябре почувствовали снижение продаж, несмотря на рекордное количество ДДУ. Мы получили этот рекорд не потому, что у нас продажи выросли, а потому, что проектов очень много», — отметил гендиректор ГК «Эксперт» Гасан Архулаев, выступая 14 декабря на «Рождественском саммите» Гильдии управляющих и девелоперов.

Кроме того, необходимо учитывать, что увеличение числа ДДУ не приводит к пропорциональному росту выручки застройщиков. По данным «МИЭЛЬ-Новостройки», по сравнению с докризисным периодом средняя стоимость проданной квартиры в «старой» Москве упала на 19,5%, с 15,5 млн руб. в 2014 г. до 12,5 млн в 2016 г.

Из всех сегментов рост среднего чека был отмечен только в экономклассе – на 23,7%, с 4,7 млн до 5,8 млн руб. «В данном случае такой рост спровоцирован, прежде всего, увеличением предложения проектов экономкласса внутри МКАД.

Например, всего за последние два года объем предложения в сегменте эконом вырос на 40,6%, при этом большая часть нового объема пришлась как раз на проекты внутри МКАД. Два года назад проекты были сосредоточены либо в Некрасовке, либо в ЗелАО.

Сейчас же география проектов экономкласса стала шире – предложение есть в Рязанском районе и районе Южное Чертаново», — комментирует гендиректор компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Наталья Шаталина.

В Новой Москве средний чек покупки за два года снизился на 7,3% – с 6 до 5,55 млн руб. за счет падения показателя в эконом- (-17,3%) и комфортклассах (-9,1%). В «бизнесе» средний чек увеличился на 9,3% – с 14,5 до 15,8 млн руб. в связи с тем, что новых проектов в данном сегменте выходит мало, а в текущих растет строительная готовность, а вместе с ней и цены.

Похожая ситуация сложилась и в Московской области: средний чек в целом по рынку упал на 7,3%, в «экономе» – на 5,4%, в «комфорте» — на 17,5%. А бизнес-классе показатель вырос на 7,8%.

Цены и скидки

По данным «ИРН-Консалтинг», из-за снижения доли эконом- и комфорткласса в общем объеме предложения новостроек между Третьим транспортным кольцом и МКАД заявленная средняя цена метра в ноябре 2016 г.

немного превысила октябрьский уровень: 198 700 против 197 500 руб. В разрезе классов цены почти не изменились. В ноябре 2016 г. квартиру в столичных районах между ТТК и МКАД можно было приобрести в среднем за 13,4 млн руб. (см.

«Новостройки Москвы в ноябре 2016 года»).

В годовом выражении, согласно подсчетам «Азбуки Жилья», средний бюджет покупки квартиры в «старомосковской» новостройке экономкласса сократился на 22,4%, комфорткласса – на 5,5%. В Новой Москве соответствующие показатели просели на 0,2% и 12,3%. В Подмосковье квартиры в сегменте эконом подешевели на 9,8%, в комфорте – подорожали на 2,8%.

Цены реальных следок, естественно, ниже заявленных, так как почти во всех проектах предлагаются скидки.

«В конце ноября – декабре 2016 г.

скидки достигли максимальных значений за последнее время: застройщики готовы уступать до четверти цены квартиры в новостройке, привлекая клиентов партнерскими программами с банками и даже нередко сохраняя дисконт (обычно на ограниченный ряд квартир) при беспроцентной рассрочке. Средний же размер скидок относительно ноября вырос с 10-12% до 15-18%», — рассказывает Юлиан Гутман.

По данным «Метриум Групп», в Москве средний размер дисконта на первичном рынке массового сегмента в ноябре 2016 г. составил 7,7% — это на четверть больше, чем в ноябре 2015 г., когда средний уровень скидки был равен 6,2%. Относительно аналогичного периода 2014 г. размер скидок увеличился аж на 83% (в ноябре 2014 г. он был равен 4,2%).

«Несмотря на положительную ценовую динамику, девелоперы сегодня стремятся максимально собрать спрос ввиду скорого завершения программы господдержки. Кроме того, предновогодние распродажи традиционно самые «щедрые» на рынке жилья, поэтому уровень скидок в такие периоды выше, чем в среднем по году», — отмечает Мария Литинецкая.

По словам Наталии Кузнецовой, максимальный размер скидок на квартиры в московских новостройках достигает 20%. Подмосковные застройщики, по данным «МИЭЛЬ-Новостройки», еще щедрее: там даже в крупных проектах от известных застройщиков есть 25-процентые дисконты.

При этом в большинстве объектов предлагается именно финансовая скидка, а не равноценный бонус в виде поездки, машины и т.д., подчеркивает Кузнецова. Имеются предложения в виде отделки или машино-места в подарок, что равноценно дисконту в 10-12%.

Впрочем, максимальный размер скидочных предложений распространяется на ограниченный пул квартир, чаще всего на последние лоты в корпусе или проекте, добавляет Юлия Сапор.

Ипотека

Несмотря на скорое завершение программы ипотеки с господдержкой и снижение ставок на вторичном рынке, число ипотечных сделок в Москве так и не восстановилось после падения на 25,1% в сентябре.

По данным Росреестра, в октябре этот показатель потерял еще 1,8%, а в ноябре увеличился лишь на 3%.

Всего в прошлом месяце было зарегистрировано 3 539 ипотечных договоров на первичном и вторичном рынках (Росреестр не публикует раздельной статистики).

Отсутствие ипотечного ажиотажа Мария Литинецкая объясняет вполне лояльными условиями кредитования вне рамках программы субсидирования. По данным АИЖК, кредит без господдержки можно получить по ставке от 11-11,5% годовых. На вторичном рынке ставки опустились ниже 13%, приближаясь к докризисному уровню.

Тренд на удешевление ипотеки, скорее всего, сохранится и в 2017 г., после завершение госпрограммы, заявила старший аналитик Sberbank Investment Research Юлия Гордеева на «Рождественском саммите».

Ипотечные ставки будут падать за счет снижения ставок по депозитам – таким образом банки сокращают стоимость своего фондирования, пояснила Гордеева.

По ее словам, уже сейчас Сбербанк и ВТБ24, контролирующие 70% ипотечного рынка РФ, могут выдавать кредиты под 12% годовых и без государственных субсидий. (См. «Обычная ипотека может стать дешевле льготной».)

В общем, отсутствие всплеска интереса к ипотеке, скорее всего, связано тем, что покупатели ждут снижения ставок.

На фоне сокращения доли ипотеки в общем объеме продаж резко выросла популярность сделок трейд-ин, предполагающих обмен (в той или иной форме) вторичной квартиры на жилье в новостройке.

В «Метриум Групп» заметили рост количества подобных «обменов» еще в сентябре. По словам Литинецкой, в отдельных проектах число таких покупателей увеличилось в два-три раза.

В компании «БЕСТ-Новострой» количество трейд-инов по итогам ноября выросло на 25% по сравнению с октябрем. В «Инкоме» — на 26%.

По оценкам специалистов компании «МИЭЛЬ-Новостройки», доля потенциальных покупателей новостроек посредством продажи вторичной недвижимости достигает на сегодняшний день примерно 20%.

Увеличивается и доля покупок со стопроцентной оплатой. Например, в московском ЖК комфорткласса «Ривер Парк» в ноябре доля ипотечных сделок снизилась на 21%, а число договоров со 100% оплатой увеличилось в 3,2 раза. Однако о внезапном росте благосостояния российских граждан этот факт не свидетельствует, уверена Литинецкая.

«Причина, скорее всего, связана с закрытием депозитов, — полагает она. — Как показывает банковская практика, традиционно наибольшее число вкладов открывается в конце и начале года. А их закрытие происходит в ноябре-декабре, после начисления и выплаты всех процентов. Осенью многие клиенты закрыли свои вклады и направили средства на приобретение жилья.

Именно с этим и связан рост сделок без привлечения кредитных средств и сокращение доли ипотечных сделок».

Кроме того, опасаясь дальнейшего снижения курса доллара, часть обладателей валютных накоплений могли перевести их в рубли, чтобы приобрести недвижимость, добавляет Ирина Доброхотова.

Декабрь

Начало декабря риелторов в целом радует.

«На фоне завершения программы господдержки ипотечного кредитования и укрепления рубля относительно бивалютной корзины на рынке наблюдается значительный рост обращений в первой декаде декабря 2016 г.

– как относительно аналогичного периода ноября текущего года (на 17%), так и по сравнению с декабрем 2015 г. (на 34%)», — рассказывает Юлиан Гутман.

В «БЕСТ-Новострое» спрос по сравнению с ноябрем прибавил уже порядка 35%. «До результатов декабря прошлого года пока не добрались, но по итогам месяца вполне возможно, что та планка будет преодолена», — говорит Ирина Доброхотова.

Причины активизации, по ее словам, традиционные: конец года, новогодние акции и скидки, реализация отложенного спроса — в ноябре многие откладывали покупку, надеясь на новогодние распродажи.

Также, скорее всего, сыграло свою роль укрепление рубля.

В Est-a-Tet спрос на «старомосковские» объекты в первую декаду декабря оказался на 43,6% выше ноябрьского и на 2,6% — прошлогоднего. По сравнению с аналогичным периодом предыдущего месяца спрос увеличился на 43,6%.

По Новой Москве показатели выросли в 1,7 и 1,9 раза. Выправляется и ситуация в Подмосковье, где спрос вырос на 53,3% относительно ноября 2015 г. Правда, в годовом выражении активность областных покупателей упала на 11%.

В «Метриум Групп» уровень спроса в первые две недели декабря в массовом сегменте соответствовал второй половине ноября. Однако относительно аналогичного периода прошлого года сделок в среднем на 5-10% больше. Оживления покупательской активности в бюджетных сегментах «Метриум» ждет во второй половине декабря.