Последние десять лет цены на жилье росли, за исключением отдельных периодов. Рынок недвижимости реагировал на кризисы: снижением средней стоимости после 2008 года и ее восстановлением до 2014 года, после чего снова произошел кризис и спад цен.
К 2020 году средняя цена квадратного метра достигла максимума. Сейчас, по данным единой информационной системы застройщиков наш.дом.рф, в новых домах она составляет 70–80 тыс. рублей, средняя цена сделки — 3–4 млн рублей.
По информации Росстата, жилье на вторичном рынке в среднем стоит дешевле — 61 тыс. рублей за квадратный метр. Цены в этом сегменте росли медленнее, чем на первичке: новое жилье по итогам десятилетия показало рост на 52%, а вторичное — всего 5%.
«После 2014 года рынок недвижимости «отстегнулся» от валюты, — объясняет генеральный директор Рейтингового агентства строительного комплекса Николай Алексеенко. — В динамике цен первоочередную роль начала играть ипотека, ее доступность.
Сейчас реализация госпрограмм субсидирования ипотеки на жилье в новостройках «разогревает» первичный рынок, повышает спрос на нем.
Вторичному ничего не остается, кроме как пытаться привлечь покупателей за счет более низкой цены в условиях более высоких ипотечных ставок».
«Одной из причин роста средней стоимости новостроек стало введение эскроу-счетов, — добавляет директор компании «Этажи» Ильдар Хусаинов. — Они повысили себестоимость строительства в среднем на 8% и ограничили «распродажи» квартир застройщиками.
Кроме того, спрос на новостройки на фоне действия ипотеки с господдержкой бьет все рекорды: этим летом он на 52% выше прошлогоднего. Из-за оттока покупателей на первичный рынок на вторичном накопился достаточный объем выгодных предложений.
Со снижением ипотечным ставок это дало восстановление спроса на вторичное жилье, в особенности на квартиры в относительно новых домах».
На вторичный рынок приходится большая часть сделок — около 75%, по данным ДОМ.РФ. При этом в базе того же ЦИАН примерно треть объявлений о продаже жилья на вторичке — это квартиры в домах, которые сданы после 2000 года. Как правило, цены на такие объекты теперь выше, чем на этапе строительства.
Чем выше доходы населения — тем активнее рынок и рост цен. Самая дорогая недвижимость сейчас там, где хорошие зарплаты. Это Москва и Питер, а также Ямало-Ненецкий и Ханты-Мансийский автономные округа. Но есть и исключения.
Например, высокая стоимость жилья в регионах Дальнего Востока и Крайнего Севера обусловлена более сложными техническими условиями строительства, а сравнительно невысокие цены в Краснодарском крае — большим объемом новостроек и конкуренцией, объясняет управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая.
Инфляция дает подорожание всех товаров и услуг, в том числе жилья.
«Если цены на жилье растут быстрее инфляции и доходов населения, это снижает доступность жилья, приобрести его становится все сложнее, — объясняет руководитель Аналитического центра ДОМ.РФ Михаил Гольдберг.
— Мы же наблюдаем обратное: с 2010 года накопленный рост цен на жилье в новостройках почти вдвое ниже, чем накопленный уровень инфляции, и примерно втрое ниже, чем накопленный рост зарплат. Стоит отметить, что рост цен на жилье должен превышать инфляцию.
В таком случае удорожание строительных материалов, рост зарплат и других затрат застройщиков будет компенсирован увеличением доходов от продажи жилья. Это поддержит привлекательность отрасли жилищного строительства и повысит предложение жилья для населения».
Если с ростом инфляции реальные располагаемые доходы населения падают (по данным Росстата, так было с 2014 по 2017 год) или остаются неизменными, покупательская способность сокращается. Люди больше тратят на повседневные товары, а возможностей сберегать и делать крупные покупки становится меньше, говорит Мария Литинецкая.
Предложение на рынке напрямую зависит от качества жилья. Сейчас увеличилось число проектов так называемого комфорт-класса — с хорошей осмысленной архитектурой, грамотным территориальным планированием, говорит глава Всероссийского центра строительной политики Александр Моор. Цены на квартиры в таких домах выше, чем в простом экономе.
«В нулевые годы была более популярна точечная застройка, теперь все больше проектов с комплексным освоением территорий, — рассказывает руководитель аналитического центра ЦИАН Алексей Попов. — Застройщики думают над дворовым пространством.
Например, по принципу «дворы без машин» в Москве и Московской области сейчас возводится более половины новых домов. Строительство детских площадок, садов и школ, система управления домом также прорабатываются при комплексном освоении».
Какое жилье строят и покупают?
Объемы строительства по сравнению с 2010 годом увеличились, и новых предложений на рынке стало больше. При этом рост числа квартир эксперты связывают со снижением их средней площади. По данным Росстата, за десять лет она упала на 17%: с 62,7 до 51,6 кв. м.
Большая часть представленных сейчас на первичном рынке квартир — однокомнатные и небольшие двухкомнатные. У некоторых крупных девелоперов портфель текущих проектов на 80% состоит из «однушек», отмечают в РАСК.
«Формирующийся дисбаланс в квартирографии может иметь существенные проблемы уже в ближайшем времени, — предупреждает Николай Алексеенко. — «Однушки» все же рассчитаны на одного или семью из двух человек, возможно с совсем маленьким ребенком.
Рано или поздно возникнет потребность в увеличении площади, и семья сталкивается сразу с двумя проблемами: с одной стороны, обилие однокомнатных квартир на рынке создает трудности с продажей, особенно если дом не находится в удобном и развитом районе.
С другой стороны, сложно найти на рынке новую подходящую «двушку-трешку».
«Однушки» расходятся быстрее больших квартир в условиях невысокой покупательской способности, и застройщики это учитывают. По той же причине в крупных городах увеличивается строительство апартаментов. По данным компании «Метриум», в Москве по итогам первого полугодия 2020 года их число на рынке достигло 3,6 тыс. единиц, показав рост на 43% за год.
«При строительстве апарт-отеля застройщики экономят на документации, на социальной инфраструктуре. Соответственно, такое жилье стоит дешевле в среднем на 10–15%. Но нужно учесть, что у него другой правовой статус, — подчеркивает Александр Моор. — Это коммерческая недвижимость, и коммунальные услуги там обходятся дороже. Кроме того, в апартамент-отеле пока нельзя оформить прописку».
По объемам вводимого жилья индивидуальное строительство (ИЖС) догоняет многоквартирные дома. В 2019 году оно показало рост 19% (6 млн кв. м) со средней площадью почти втрое больше «квартирного» показателя (139 кв. м).
Эксперты считают, что на динамику могла повлиять дачная амнистия. По предварительным оценкам, по дачной амнистии может вводиться до 7 млн кв. м жилья ежегодно, сообщают в Минстрое.
Но в 2019 году цифра могла быть больше, так как собственники стремились успеть зарегистрировать свои ранее построенные дома по упрощенной схеме.
На развитие индивидуального жилищного строительства кабмин предлагает выделить 137,7 млрд рублей. Программу до 2024 года подготовил Минстрой, она предполагает увеличение годового объема ввода ИЖС до 40 млн кв. м, использование типовых проектов домов, стандартизацию ипотечного кредитования ИЖС, а также господдержку отдельных категорий граждан.
«Мы сейчас тоже формируем предложения по развитию территорий под ИЖС в регионах, будем направлять в правительство, — поделился Александр Моор. — Скопились земли в городах, которые востребованы, но не подходят для многоэтажного строительства.
Например, есть в центре или новом районе Краснодара 10 соток под жилое строительство. Их надо осваивать грамотно, иначе на этой территории появится самострой и мы опять получим проблемный объект и судебные иски. Чтобы такого не было, нужна программа, четкие условия, что на таких землях можно строить.
Например, трех-четырехэтажные дома с социальной инфраструктурой на первом этаже, как в Европе».
Стала ли выгоднее ипотека и что о ней стоит знать?
Каждая вторая покупка квартиры в России происходит с привлечением ипотеки. По данным ДОМ.РФ, с 2010 года популярность ипотечных кредитов выросла в три раза. На первичном рынке доля поднялась до рекордных 67%, на вторичке — до 38%.
Ипотека на жилье в новостройках сейчас пользуется большим спросом за счет госпрограмм субсидирования. Из них основная — это льготная ипотека для всех категорий граждан под 6,5% годовых. На этих условиях уже выдано 123,8 тыс. кредитов общей суммой почти 330 млрд рублей, собщают в ДОМ.РФ.
«В реальности банки сейчас кредитуют население в рамках этой программы по еще более низкой ставке — 6,0–6,2%, — рассказывает Михаил Гольдберг. — Похожая программа в 2015–2016 годах была менее выгодной — реализовывалась по средней ставке 12% годовых.
Кроме того, сейчас есть еще и «Семейная ипотека», «Дальневосточная ипотека». Это программы, направленные на отдельные категории граждан, по ним ставка даже ниже, чем по новой льготной программе — менее 5% и 2% соответственно.
Они также поддерживают спрос на жилье».
На вторичном рынке ставки по выданным кредитам в целом выше, по данным ДОМ.РФ — в среднем на 2% годовых. За счет этого доля ипотечных кредитов на вторичку, в последние годы составлявшая в среднем около 75%, снизилась до 65% в мае–июне этого года.
Снижение ставок способствует уменьшению ипотечной нагрузки, но экономия для заемщика не всегда очевидна.
«В первую очередь человек ориентируется на размер ежемесячного платежа, чтобы обслуживание ипотеки было комфортным, — объясняет Николай Алексеенко. — Но мало кто обращает внимание на общую сумму переплат.
Например, в марте 2020 года со снижением ставок размер среднего ипотечного кредита вырос и достиг максимума за последние два года: порядка 2,5 млн рублей в целом и 3,1 млн рублей — на первичном рынке жилья.
Чтобы компенсировать существенное увеличение тела кредита, население вынуждено увеличивать сроки кредитования, что сохраняет размеры аннуитетных платежей на приемлемом уровне».
Средний срок выданной ипотеки действительно увеличился. Сейчас он составляет 18,3 года (в 2010 году — 16,4 года).
Такая динамика не связана с падением ставки, подчеркивает Мария Литинецкая. Быстрее выплатить кредит люди могут, если растут их доходы.
Средний срок ипотек сокращался до 2014 года, после началось снижение доходов, и заемщики стали «растягивать» кредит, чтобы уменьшить нагрузку.
«От снижения ставок выгоду получают не только новые, но и действующие заемщики, — отмечает Михаил Гольберг. — За год ставки по ипотеке снизились почти на 3 процентных пункта. В среднем при рефинансировании это уменьшает ежемесячный платеж на 4 тыс рублей.
Снижению нагрузки и риска ипотечного дефолта способствует также наличие первоначального взноса в размере не менее 15%. Если его нет, то фактически при той же стоимости квартиры вы берете у банка кредит большего размера. Кроме того, ставки по таким кредитам обычно выше.
Как результат, растет величина ежемесячного платежа, что негативно сказывается на возможности заемщика обслуживать ипотеку».
Обслуживать ипотечные кредиты россияне стали лучше, это видно по тому, как падает доля просроченной задолженности.
Резкий рост долгов в 2011 году директор по маркетингу Национального бюро кредитных историй (НБКИ) Алексей Волков связывает с дефолтами по валютной ипотеке из-за падения курса рубля.
Но теперь доля таких кредитов мала (в 2019 году резидентам-физлицам выдан 21 кредит, по данным ЦБ), а 40% семьей, взявших рублевую ипотеку, тратят на погашение кредитов менее четверти своих доходов.
«Сейчас среднее значение показателя долговой нагрузки у российских заемщиков — примерно 23%, — рассказывает Алексей Волков. — В целом оно комфортное и, даже если составит 30%, позволит обслуживать ипотечный кредит со средними параметрами при семейном доходе в 63,3 тыс. рублей».
По данным НБКИ, на покупку своего жилья в ипотеку большинство россиян решается в возрасте 30–39 лет (46% заемщиков). Четверть (23%) берут ипотечный кредит после 40 лет. А вот доля молодежи до 30 лет в кредитовании снизилась почти на треть: в 2014 году таких было 31%, сейчас — 22%.
Ипотеку берут чаще, если в регионе хорошие зарплаты. Например, в Ханты-Мансийском и Ямало-Ненецком автономных округах на 1 тыс. жителей приходится 15 и 17,4 кредитов в год соответственно.
В Москве показатель почти в два с половиной раза ниже.
Это говорит о том, что, несмотря на самый высокий уровень доходов населения в стране, московское жилье все еще стоит слишком дорого, считает Мария Литинецкая.
Будем ли мы жить лучше?
Обеспеченность жильем растет, но медленно. По данным Росстата, сегодня на человека в среднем приходится 26 кв. м. Это низкий показатель по сравнению с развитыми европейскими странами и США.
«В США на одного жителя приходится 70 кв. м, в Германии и Франции — 39 кв. м, — приводит цифры Мария Литинецкая. — У нас схожий показатель обеспеченности с Китаем (27 кв. м), но этот паритет не в нашу пользу, учитывая тот факт, что население КНР гораздо многочисленнее».
В российских городах-миллионниках показатель обеспеченности еще ниже и составляет примерно 22 кв. м на человека. А условному жителю столицы вообще приходится ютиться на 19 «квадратах» или переезжать в Подмосковье, где самый высокий средний показатель обеспеченности жильем в стране — 33,5 кв. м.
«У нас пока не закрыта базовая потребность — чтобы каждый взрослый человек имел свою комнату, а это происходит примерно при 30 кв. м обеспеченности», — говорит Алексей Попов.
В сельской местности, где 70% населения проживает в частных домах, средний показатель обеспеченности — 27,3 кв. м. Эксперты считают, что он может быть выше, но учет площади частных домов менее прозрачный, чем многоквартирных. Частник может построить дом, но зарегистрировать меньше метров, чем есть на самом деле, или вообще не ставить постройку на учет.
За последние пять лет показатель обеспеченности вырос во всех регионах, кроме Чукотки, ЯНАО и Магаданской области.
«Обеспеченность зависит от объема всего жилищного фонда — сколько домов строят, сколько выбывает, а также от динамики численности населения, — объясняет Михаил Гольдберг.
— Для роста обеспеченности необходимо, чтобы вводы жилья устойчивого росли на протяжении долгого времени.
А вот доступность жилья может меняться на 5–10% в год в зависимости от уровеня доходов населения, ставок по ипотеке и стоимост жилья».
Показатель доступности определяет, сколько семей могут обслуживать кредит на жилье и тратить при этом не более 35% своего дохода. По данным ДОМ.РФ, в 2010 году доля таких семей в среднем по России составляла менее 25%, а к 2020-му увеличилась вдвое.
«Всего за прошедшее десятилетие свыше 30 млн семей смогли улучшить жилищные условия, – оценил Михаил Гольдберг. – Последнее время это в среднем 3–3,5 млн семей ежегодно, из них свыше 1 млн семей улучшают жилищные условия с помощью ипотеки».
«Чаще всего первое жилье приобретается по принципу «лишь бы была крыша над головой», — говорит Александр Моор. — Уже потом, когда человек начинает больше зарабатывать или заводит семью, он повышает уровень и класс проживания.
Рынок должен отвечать этим запросам, и сейчас действительно много хороших, интересных предложений. Но главное, конечно, чтобы у людей была финансовая возможность купить достойное жилье.
Для этого необходим рост благосостояния и меры поддержки, которые будут не психологическими, а реальными».
Евгения Горкунова, Артем Иволгин, Татьяна Евсякова, Константин Каковкин, Владимир Дедов
Ажиотаж на рынке недвижимости. Стоит ли сейчас вкладываться в жилье?
Рынок недвижимости, который парализовало весной из-за пандемии коронавируса, с конца лета и по сей день буквально бурлит и кипит. Чем вызван такой ажиотажный спрос на квартиры? Стоит ли сейчас вкладывать деньги в недвижимость? Чем может быть чревато раздувание ипотечного пузыря? Обо все этом хочу поговорить с вами в своей новой публикации.
Причины ажиотажа на рынке недвижимости
Всплеск на рынке недвижимости, на мой взгляд, связан с влиянием нескольких различных факторов.
Первым фактором, повлиявшим на рост ажиотажа, стал отложенный спрос на недвижимость в период самоизоляции. Люди, которые планировали купить жилье в этом году, после отмены ограничительных мер активно занялись этим вопросом.
Второй фактор – нестабильность рубля. По итогам года рубль обесценился по отношению к доллару уже на 25%. Кроме того, снижение банковских ставок по депозитам и введение налога на вклады сделали хранение денег в банке совсем непривлекательной инвестицией.
Люди обеспокоены сохранением накопленных сбережений. Поэтому они снимают свои банковские вклады и стараются эти деньги куда-то вложить. Ослабление рубля, как обычно, подогревает интерес к одному из главных отечественных защитных активов – к недвижимости.
«Ситуация в экономике все больше напоминает ноябрь-декабрь 2014 года. Тогда на фоне конфликта с Западом произошла девальвация рубля, которая, в свою очередь, вызвала ажиотаж на рынке недвижимости. Появляется все больше факторов нестабильности: вторая волна эпидемии коронавируса, события в Белоруссии, возможные новые санкции против России в связи с предполагаемым отравлением Алексея Навального. Все это оказывает очень сильное давление на рубль, который быстро теряет позиции относительно других валют. Рубль уже почти достиг весенних минимумов и не исключено, что может опуститься и ниже», – комментируют ситуацию аналитики irn.ru.
Третьим фактором, повлиявшим на возрастание спроса на недвижимость, стала программа льготной ипотеки, которую приняло Правительство в конце апреля в качестве антикризисной меры. Эта программа дает возможность купить жилье по сниженной ставке 6,5% на сумму до 12 млн руб. в Москве, Санкт-Петербурге, Московской и Ленинградской областях и до 6 млн руб. в других регионах.
Цены на жилье подпрыгнули
Вместе с ростом спроса на жилье, конечно же, выросли и цены. Все вышеперечисленные факторы негативно сказалась на рынке – привели к спекулятивному росту цен на квадратные метры.
«Под давлением доступной ипотеки цены на новостройки надулись, как воздушный шарик, и взлетели вверх: с начала года – до 20%», – говорят специалисты федерального портала «Мир квартир».
Самый стремительный рост с начала года показали новостройки Хабаровска (+19,9%; 97 000 рублей за квадратный метр), Кемерова (+17,9%; 53 000 рублей) и Тулы (+17,6%; 65 000).
Москва, Санкт-Петербург и Сочи были несколько скромнее: +7,3%, +11,4% и +16,6% соответственно. Но цены в столицах продолжают оставаться самыми высокими по стране.
В Москве «квадрат» в новостройке стоит 238 000 рублей, в Питере и в Сочи – по 141 000.
Ипотечный пузырь может лопнуть
Для банков и застройщиков повышение спроса на недвижимость – настоящий подарок. Но программа льготной ипотеки, которая была принята как антикризисная временная мера, может в конечном итоге привести к надуванию пузыря на ипотечном рынке. Об этом говорили даже эксперты при правительстве.
«Ипотека выдается «недостаточно платежеспособным» гражданам, которые не смогут ее оплачивать в последующем. Реально позволить себе ипотеку могут не более 60% граждан, даже если ставка будет 0%», – заявлял замминистра финансов Алексей Моисеев.
Но, несмотря на это, Минфин принимает решение о продлении льготной ипотеки под 6,5% годовых до 31 декабря 2021 года, объясняя это тем, что программа позволит «повысить эффективность строительной отрасли, доступность ипотеки в условиях распространения коронавирусной инфекции», и обещая «благоприятные социально-экономические последствия» от этой программы.
В целом объем ипотечного кредитования выглядит следующим образом: в июле банки выдали кредитов на 362 млрд руб., в августе – на 375 млрд. Это на 60% больше, чем в прошлом году. Всего за 8 месяцев россияне закредитовались ипотекой на 2,2 трлн руб.
Риски ипотеки крайне высоки для всей экономики России, которая может рухнуть, как американская в 2008 году из-за плохих долгов граждан.
Все дело в том, что доходы россиян продолжают падать, а цены на недвижимость растут под давлением ажиотажа вокруг дешевой ипотеки.
«В России еще не было ипотечного кризиса. Но существенный ипотечный кризис в стране произойдет уже через год-два. Все дело в том, что кредиты раздаются заведомо плохим должникам, у которых почти нет сбережений или которые берут потребительский кредит на первый взнос. При ухудшении экономической ситуации карточный домик ипотеки в России распадется, а это ухудшение впереди – вторая волна коронавируса потянет за собой падение зарплат и сокращение рабочих мест», – считает доцент РАНХиГС Сергей Хестанов.
Стоит ли вкладываться сейчас в недвижимость и брать ипотеку?
Многие люди сейчас, имея незначительные сбережения, пытаются их «спасти», вкладывая эти деньги в недвижимость. При этом денег зачастую не хватает, и они оформляют ипотеку, соблазняясь на льготные проценты.
На мой взгляд, скрести по сусекам и вкладывать деньги, отложенные «на черный день», в квартиру, взяв при этом еще и ипотечный кредит, однозначно не стоит.
Использовать недвижимость как краткосрочный резерв – не самое лучшее решение. Если вы берете недвижимость в ипотеку, то надо понимать, что часть дохода, который вы хотите получить от роста цен на недвижимость, уйдет банку.
Кроме того, цены на недвижимость после нынешнего скачка могут начать снижаться.
«Я бы не рассматривал покупку недвижимости в кризис как защитный инструмент для сохранения своих сбережений, а тем более для их приумножения. Как показывает опыт кризисов 2008 и 2014 годов, при резком снижении курса национальной валюты рынок недвижимости реагирует кратковременным ростом цен, а далее идет снижение. Например, в период с сентября 2008 года по декабрь 2009 года рынок просел примерно на 25% и начал восстанавливаться только с начала 2011 года. В 2014–2015 годах снижение было менее существенным, порядка 5%», – считает Александр Волгин, глава инвестиционной платформы Lendly.ru.
Надо помнить и о том, что вложение в недвижимость предполагает постоянные обязательные расходы (квартплата, налог на недвижимость, вложения в ремонт и т.д.). Кроме того, если вдруг понадобятся деньги, а запаса у вас нет, вытащить их из квартиры быстро не получится.
Для сбережений на «черный день», которые могут пригодиться в ближайшей перспективе, самое главное – чтобы они были ликвидными. На мой взгляд, самым простым способом вложения на сегодняшний день могло бы быть вложение в валюту.
Выгоднее покупать валюту на бирже, для этого нужно открыть инвестиционный счет.
Недвижимость – хорошее вложение на длительный срок. Если человек предполагает использовать эту недвижимость десятилетиями, то это, безусловно, имеет смысл.
- Дорогие читатели, мне очень важно ваше мнение по поводу прочитанной публикации.
- Если публикация вам понравилась, прошу поддержать ее и поставить лайк, если не понравилась – дизлайк.
- Любая оценка для меня важна!
В россии определили «виновных» в удорожании жилья
© Фото ИА «Росбалт», Анжела Новосельцева
- Программа льготной ипотеки под 6,5% на новое жилье способствовала возникновению ситуации, когда в Москве и Подмосковье почти каждая пятая квартира покупается для последующей перепродажи или сдачи в аренду.
- Причем на сделках с недвижимостью можно заработать до 14%, что вдвое больше ставок по депозитам, сообщает газета «Коммерсант».
- Издание отмечает, что оптовыми покупателями, как правило, выступают юрлица, включая закрытые паевые инвестиционные фонды недвижимости (ЗПИФН) и других портфельных инвесторов.
- Как указывает управляющий партнер «Метриума» Мария Литинецкая, хотя количество таких покупателей к маю этого года и выросло, их доля несравнима с физлицами, покупающими в инвестиционных целях по несколько квартир.
Впрочем, полагают эксперты, новые условия жилищного кредитования под 7% с лимитом в 3 млн руб. уже к концу этого года сократят долю инвестиционных сделок на рынке новостроек как минимум вдвое.
Напомним, 4 июня, выступая на пленарном заседании форума, президент РФ Владимир Путин предложил продлить программу льготной ипотеки на новостройки во всех регионах страны до 1 июля 2022 года, установив ставку по ней в размере 7% годовых вместо нынешних 6,5%. Предельная сумма кредита станет единой для всех регионов РФ и будет составлять 3 млн руб.
Со своей стороны, министр строительства и ЖКХ Ирек Файзуллин заявил в интервью ТАСС, что продление льготной ипотеки еще на один год не станет фактором роста цен на жилье, но позволит поддержать отрасль и спрос.
«Не думаю, что решение по продлению льготных ипотечных программ станет неким драйвером очередного роста цен на жилье.
Некоторые тенденции развития рынка жилья 2021 года показывают, что мы идем к стабилизации баланса спроса и предложения», — отметил глава Минстроя.
По его словам, «рост цен — комплексный эффект от ряда факторов, и льготных программ, и последствий пандемии, причем она повлияла не только на жилье, но и на все строительство в целом». «Это и стоимость ресурсов, и проблема трудовых мигрантов, и остановка строительства в ряде регионов в 2020 году», — перечислил Файзуллин.
На его взгляд, «все это так или иначе требовало компенсировать затраты застройщиков и подрядчиков». «И, конечно, в ситуации, когда с октября прошлого года пошел рост цен сначала на металл, а затем на другие металлозависимые ресурсы в строительстве — это тоже наложило свой отпечаток», — добавил министр.
Что происходит на российском рынке недвижимости и стоит ли сейчас покупать жильё. Объясняют эксперты
До Нового года вряд ли стоит ожидать снижения цен на новостройки, прогнозирует Ильдар Хусаинов. «Возможно, акции от девелоперов будут в традиционно низкий сезон в январе — первой половине февраля. Более того, мы ожидаем роста средней стоимости в первом полугодии 2021 года на уровне 5–7%», — сказал он.
При отсутствии «чёрных лебедей» недвижимость в 2021 году вряд ли будет дешевле, особенно в Москве, отметил Иван Татаринов. По мнению эксперта, если сбережения в рублях на депозите или в кэше, то нет смысла ждать снижения цен, потому что этот капитал всё время уменьшается.
Выгода от приобретения недвижимости зависит не только от времени покупки, пояснил Ильдар Хусаинов.
«Планируя покупку недвижимости, нужно чётко понимать, для чего она нужна: для постоянного или временного проживания, если инвестиции — то на какой срок, если сдача в аренду — то на какой период.
Если оценить всё заранее, то можно при любом состоянии рынка подобрать наиболее выгодный объект. Сейчас большой плюс — это рекордно низкие ставки по ипотеке, а из минусов — выбор объектов меньше», — отметил он.
Покупать квартиру «для себя» на данный момент есть смысл, сообщила «Секрету» Марина Толстик, председательница совета директоров сети «Миэль». А вот в качестве инвестиций приобретать жильё не стоит: «Покупать квартиру с целью получения дохода, возможно, не лучшее время, так как уже подорожавший объект вряд ли удастся перепродать по цене выше застройщика», — отметила она.
С другой стороны, на волне ажиотажного спроса на жильё нужно очень осмотрительно вкладываться в ипотеку.
Россияне, которые недооценили свои возможности, могут столкнуться с финансовыми трудностями, спрогнозировал вице-президент Российской гильдии риелторов Олег Самойлов.
По мнению эксперта, неосмотрительным гражданам «придётся испить горькую чашу буквально через один-два года, потому что кредит надо обслуживать и гасить».
Впрочем, рост цен на новостройки уже нивелировал эффект от льготной ипотеки, подчеркнула Марина Толстик. «Продление программы не имеет смысла, потому что она не будет способствовать решению первоначальной задачи — доступное жильё. Так как программа финансируется из федерального бюджета, эти средства рано или поздно закончатся», — отметила она.
Подорожание новостроек изменило предпочтения покупателей, обнаружили аналитики ЦИАНа. Средняя стоимость вторичной недвижимости в крупнейших городах России за год выросла больше чем на 9% и составила 81 900 рублей за 1 кв. м.
Пик активности покупателей пришёлся на осень, рассказал «Секрету» Сергей Шлома, директор департамента вторичного рынка компании «Инком-недвижимость».
«В сентябре наша компания получила на 64% больше авансов за покупку вторичного жилья, чем в сентябре 2019-го, и на 16% больше, чем в нынешнем августе.
В октябре актуальный спрос на вторичку вырос на 30% к тому же месяцу прошлого года и на 10% к сентябрю», — сообщил он.
- Но в ноябре интерес покупателей пошёл на спад: компания получила на 21% авансов меньше, чем в предыдущем месяце, но всё равно на 25% больше, чем в ноябре 2019-го.
- Среди причин повышенного спроса Шлома называет:
- 1) отложенный спрос, то есть выход на рынок тех потребителей, которые не могли решить свои жилищные проблемы в период всеобщей самоизоляции;
2) снижение ключевой ставки ЦБ и, как следствие, ставок по ипотеке, что привело к росту сделок с привлечением кредита;
3) рекордное падение доходности банковских депозитов и ослабление курса рубля — некоторые люди поспешили вложить свои накопления в покупку недвижимости, чтобы сохранить их от девальвации;
4) страх остаться без выбора — иногда покупатели ускорялись с выходом на сделку из-за того, что на вторичке столицы наблюдается серьёзный дефицит ликвидного предложения.
Повышенная активность покупателей привела к заметному росту цен на вторичное жильё. «Если проанализировать бюджеты реально прошедших сделок, то, по нашим подсчётам, в сравнении с мартом (докарантинный период) стоимость реализации вторичных объектов экономкласса к нынешнему моменту увеличилась в среднем на 20%», — сказал Шлома.
Опрошенные «Секретом» эксперты сходятся во мнении, что ажиотажный спрос на вторичку уже ослабевает. «В декабре активность покупателей будет ещё ниже, так как некоторые из них отложат поиск и приобретение квартиры на период после Нового года», — подчеркнул Шлома. По мнению Татаринова, в 2021 году на вторичке будет стагнация либо незначительный рост в пределах 5%.
Для продажи ликвидных квартир на рынке сейчас очень хорошее время, считает Марина Толстик. «Учитывая нехватку объектов, когда квартиры в экспозиции держатся всего несколько дней, можно совершить сделку за неделю, не уступая в цене.
Если же говорить об альтернативных сделках, то скорость вымывания привлекательных объектов с рынка настолько высока, что сначала лучше позаботиться об альтернативном варианте, чтобы не остаться на долгое время без жилья», — пояснила она.
Статистика компании «Инком» тоже показывает, что сроки реализации объектов на вторичном рынке столицы сокращаются: сейчас квартиру продают в среднем за 56 дней, годом ранее срок экспозиции составлял 69 дней, а в начале этого года — 65 дней.
«Продавцов стало меньше на всем рынке недвижимости»
Возникший на фоне повышения доступности ипотеки ажиотажный спрос на жилье привел к резкому вымыванию доступного предложения как на первичном, так и на вторичном рынке.
Выставленные на продажу ликвидные квартиры россияне уже купили, а выводить новые собственники не спешат из-за экономической нестабильности.
О том, как убедить человека продать недвижимость, недостоверных объявлениях и конкуренции “Ъ” рассказал управляющий директор «Авито Недвижимости» Иван Дубровин.
— Как пандемия и последовавший кризис повлияли на бизнес платформ с объявлениями о недвижимости?
— С апреля по июнь прошлого года сделки практически не заключались. Покупатели и продавцы боялись встречаться, многие МФЦ были закрыты, а девелоперы работали с перебоями. Все это мы ощутили и на себе, количество объявлений о продаже недвижимости уменьшилось.
Мы старались сгладить этот эффект за счет внедрения дополнительных продуктов — возможности дистанционного показа, проверки юридической чистоты сделки онлайн, рекламы, призванной вывести и продавцов, и покупателей на рынок, и прочего.
Затем власти снизили ключевую ставку, ипотека стала доступнее. Уже с июля мы фиксировали огромный спрос: осенью 2020 года на вторичном рынке активность была выше аналогичного периода предыдущего года на 60%, достигая рекордных показателей.
Сейчас ажиотаж немного стихает, но в большинстве крупных городов активность выше допандемийной на 30%.
— Как это сказалось на предложении?
— На рынке происходит вымывание предложения: объекты, которые выставлены на продажу, достаточно быстро покупаются. Пользователей по-прежнему подстегивает макроэкономическая нестабильность: покупатель стремится скорее инвестировать накопленные средства.
Но одновременно часть продавцов придерживает собственность. Их логика проста: доходность финансовых инструментов упала, доверие к наличным средствам снизилось, поэтому лучше придержать квартиру, которую можно будет потом сдать или передать по наследству.
Вследствие этого наш ключевой фокус сегодня — поддержка индустрии путем возвращения предложений и вывода на рынок новых продавцов.
Мы рассказываем им, что цены резко выросли и, если у вас есть объект недвижимости и вы задумываетесь о его продаже, сейчас подходящее время сделать это максимально быстро и выгодно.
— Вымывание предложения — серьезная проблема для вас?
— В некоторой степени да, ведь продавцов стало меньше не только у нас, но и на всем рынке недвижимости. Наша ключевая задача сейчас — продолжать делать так, чтобы все, кто выходит на рынок, начинали свой путь у нас.
— Существует оценка, насколько сократилось число объявлений от частников?
— Зависит от региона, в Москве за год их число выросло на 30%, но я бы не назвал это общим рыночным трендом. У нас много возможностей для привлечения новых пользователей: первая — упомянутые рекламные кампании. Вторая — данные, благодаря которым мы можем предсказывать поведение пользователей.
— Какие данные помогают понять, что человек, например, хочет купить квартиру?
Цены на недвижимость в России рухнули — МК
Впервые в истории российского рынка недвижимости цены на вторичное жилье уверенно пошли вниз, уступив новостройкам. Виной тому — резкое снижение спроса.
Владельцы квартир, привыкшие задирать стоимость квадратного метра, не стали менять своих привычек даже в условиях пандемии коронавируса. Не умерили они аппетиты и после введения льготной ипотеки на квартиры в новостройках.
В результате россияне перестали интересоваться вторичным жильем и тем самым вынудили собственников снизить цены.
Что происходит на деле? «Собственник вешает на нескольких сайтах объявление о продаже квартиры по цене на 300-500 тысяч рублей выше, чем в прошлом году, и ждет звонков покупателей, — рассказывают специалисты по рынку недвижимости. — Но звонят ему только агенты, и приходят на просмотры только агенты, чтобы навязать заключение договора и повесить такое же объявление на своем ресурсе.
Нередко бывает, что в доме вроде как продается 6-7 квартир, но в реальности это одна и та же квартира от 5-6 различных агентств и одно объявление от собственника, который отчаялся продать жилье и начал подписывать договоры со всеми подряд агентами.
Человек думает, что благодаря большому количеству объявлений и агентов продать квартиру легче. И забывает, что при обозначенной им стоимости жилья покупатели предпочитают отправиться на первичный рынок.
В свою очередь, повышающийся спрос на новостройки подстегивает в них цены».
В результате через несколько месяцев продавец либо снимает квартиру с продажи, либо опускает ее стоимость до приемлемого уровня. Этот уровень, кстати, чаще всего не дотягивает даже до цен прошлого года.
Важно понимать, что статистика учитывает в основном цены на квартиры, указанные в объявлениях, а они всегда завышены. В реальности жилье продается на 5%, а то и 10-15% дешевле, чем изначально хотят продавцы.
Быстрее всего «сдаются» супруги в разводе и пары, уставшие жить с родителями.
Однако сейчас значительно снизились цены и в объявлениях: стартовую стоимость жилья уменьшает почти половина (48%) собственников. Больше всего продавцов, снизивших «чек», живут в Волгограде и Уфе (57%).
«В статистике учитывалось предложение, вышедшее в продажу в январе 2020 года, то есть к июлю «стаж» объявления превысил уже полгода, — поясняют эксперты Циан.
— Средний размер корректировки составил 408 тысяч рублей при средней стартовой стоимости жилья 8 млн рублей. Получается, что средняя скидка превышает 5%».
Аналитики подвели итоги июля и выяснили: квадратный метр в среднем по России подешевел до 73,2 тысячи рублей: за месяц — на 3,2%, по сравнению с июлем 2019 года — на 7,1%. Средний бюджет предложения составляет 4,24 млн рублей при площади 58 квадратных метров – вместо 4,37 млн рублей месяцем ранее.
В выборку вошли российские города с населением от 100 тысяч человек и объемом предложения в продаже от 100 квартир.
В половине крупнейших городов стоимость квадратного метра на вторичном рынке ниже цены в новостройках — в частности, в Нижнем Новгороде, Санкт-Петербурге, Екатеринбурге, Казани, Перми, Воронеже, Волгограде, Челябинске.
Наибольшее падение цен зафиксировано в Нальчике (-6,6% за месяц, 44,9 тыс. руб. за квадратный метр), Новочебоксарске (-3,7%, 36,6 тыс. руб.), Копейске (-2,9%, 31,9 тыс. руб.). Из федеральных округов по итогам июля наибольшее падение стоимости «квадрата» отмечено в Центральном (-7%) и Дальневосточном (-3,3%).
Исключение составляют столицы. В Москве средняя цена квадратного метра почти в три раза выше общероссийской: по итогам июля она достигла 215,4 тыс. рублей. Это — на 1,1% выше, чем в июне, и на 4,6% выше, чем год назад. В Санкт-Петербурге прирост тоже есть, хотя и не такой заметный. Стоимость «квадрата» — 127,3 тыс. рублей: плюс 0,5% за месяц и 3,2% за год.
— Падение цен продолжается, несмотря на снятие ограничений и рост доступности ипотеки Часть клиентов все же переориентировалась на первичный рынок за счет наличия льготного кредитования.
К тому же сейчас лето — малоактивный период, в связи с чем мы ожидаем дальнейшего снижения цен.
Стоимость жилья на вторичном рынке упадет по итогам 2020 года на 10-15%, — прогнозирует руководитель Аналитического центра Циан Алексей Попов.
— В августе, согласно нашим прогнозам, уровень актуального спроса на «вторичке» столицы снизится — предположительно на 15-20% по сравнению с июльскими показателями.
Среди целевых групп покупателей, которые были наиболее активны в июле, выделяются ипотечники и люди, приобретающие квартиру для сохранения своих накоплений от обесценивания, — говорят эксперты ИНКОМ-Недвижимость.
— Ослабление рубля приводит к тому, что они ищут новые возможности для вложения средств.
Ослабевает, впрочем, не только рубль. Курс доллара по отношению к другим мировым валютам тоже заметно снизился на фоне крайне напряженной политической обстановки в США. Обесцениваются финансовые инструменты, которым люди доверяли раньше — например, рублевые и валютные вклады в банках.
Директор Департамента вторичного рынка компании Сергей Шлома утверждает, что для многих владельцев крупных накоплений покупка недвижимости — чуть ли не единственная возможность грамотно распорядиться своими средствами в нынешних кризисных условиях.
В отличие от людей без накоплений, которые по-прежнему не могут позволить себе улучшение жилищных условий.