Россияне смогут получать компенсации за скрытые дефекты зданий

К сожалению, многие застройщики передают “новоиспеченную” недвижимость собственнику с нарушением норм строительства. Если дефекты видны невооруженным взглядом, не торопитесь ставить подпись в акте приема-передачи.

Ваша подпись в подобной ситуации будет означать полное согласие с качеством предоставляемых услуг. Если же изъяны строительства и ремонта стали заметны только после заселения, не стоит унывать. С точки зрения закона, квартира относится к категории товаров длительного пользования.

Это означает, что она должна на протяжение нескольких лет соответствовать нормам и стандартам качества. Таким образом, вы, как покупатель, имеете право требовать устранения недостатков в квартире.

Какие недостатки считаются строительными дефектами

Законодатель не закрепляет четкого понятия некачественного жилья. Однако существующие строительные нормы и правила (далее СНиП) обязывают застройщика соблюдать требования нормативных актов технического, экономического и юридического характера.

Существенный недостаток — это изъян, который препятствует пользованию жилым помещением. Если дольщик обнаружил дефект, он вправе:

1) Принять квартиру с недостатками и оформить дефектную ведомость, в которой указать четкие сроки устранения недостатков квартиры. Этот вариант подходит в случае наличия незначительных дефектов. К незначительным дефектам можно отнести некачественный ремонт от застройщика.

• 2) Отказаться от подписания акта до того момента, пока существенные недостатки квартиры не будут устранены.
• Дольщикам необходимо помнить, что все объекты первичной жилой недвижимости имеют гарантийный срок:
• — не менее 3 лет на инженерные коммуникации;— не менее 5 лет на несущие конструкции и строение в целом;— до 10 лет на целостность крыши и межпанельных швов.
• Таким образом, если после заселения в квартиру дали течь радиаторы отопления или швы между плитами покрылись плесенью, вы можете претендовать на устранение недостатков застройщика.

На что распространяется гарантия застройщика

Большая часть строительных компаний предлагает покупателю подписать акт приема жилого объекта до того как обнаруженные существенные недостатки будут устранены. Необходимо помнить, что вы вправе не соглашаться на условия застройщика и требовать от него устранить недостатки при приемке квартиры.

Основная сложность состоит в определении степени недостатков. Собственнику квартиры иногда сложно самому разобраться на что распространяется гарантия застройщика и за какие строительные нюансы он несет юридическую ответственность.

1. Следует учесть, что после того, как объект недвижимости был сдан в эксплуатацию, некоторая часть полномочий по поддержанию внутреннего состояния дома, переходит к жилищной организации (управляющей компании).
2. Давайте разберемся, устранение каких недостатков может быть осуществлено застройщиком по гарантии:
3. 1) Недостатки самого здания:— дефекты в конструкции оконных и дверных проемов;— дефекты несущих конструкций;— дефекты стен, фасада и территории общего пользования.2) Проблемы в конструкции инженерных коммуникаций:— система отопления и водоснабжения;— вентиляционная система;— повреждения кабины и шахты лифта;
4. В случае, если собственником квартиры до момента истечения гарантийного срока была обнаружена неисправность вышеуказанных элементов, он вправе требовать:

1) Устранения недостатков.2) Снижения стоимости объекта.3) Покрытие расходов.

Застройщик устраняет недостатки только после составления дефектной ведомости, которая подписывается собственником квартиры и представителем строительной компании. После того как требования дольщика были выполнены в полном объеме, застройщик составляет акт устранения недостатков.

Застройщик не устраняет недостатки. Что делать?

Факт подписания передаточного акта не освобождает строительную компанию от обязанности устранить выявленные недостатки ремонта квартиры и дефекты конструкций дома.

Если застройщик отказывается устранять недостатки, дольщику необходимо направить в адрес компании претензию с описанием выявленных дефектов. В обращение необходимо требовать проведения повторного осмотра жилого помещения, который будет осуществлен после устранения скрытых недостатков квартиры. К претензии следует приложить акт осмотра (заполняется представителем управляющей компании).

Образец претензии застройщику об устранении недостатков можно скачать по ссылке ниже.

Претензия застройщику на устранение недостатков должна быть передана либо лично в руки руководителю компании, либо направлена в канцелярию застройщика. В случае, если собственник решит передать претензию из рук в руки, ему необходимо заранее подготовить второй экземпляр данного документа. На копии ставится входящий номер и дата приема документа.

В идеале срок устранения недостатков застройщиком должен быть указан в тексте ДДУ. Законодательство не дает четких разъяснений относительно сроков устранения недостатков при приеме квартиры в новострое. В соответствии с пп. 1 п. 2 ст.

7 ФЗ “Об участии в долевом строительстве”, дольщик вправе настаивать на безвозмездном устранении дефектов в разумный срок. Разумеется, сменить ручку на входной двери намного быстрее, чем ликвидировать поломку в вентиляционной системе дома.

Поэтому собственнику квартиры необходимо здраво оценивать технические возможности застройщика.

Если согласие между сторонами сделки не было достигнуто, дольщик вправе защитить свои права в судебном порядке. Следует учесть, что во время судебного процесса обманутый истец может требовать взыскание неустойки с застройщика за нарушение условий ДДУ.

В соответствии с Федеральным Законом №214-ФЗ “Об участии в долевом строительстве” и ФЗ №2300-1 “О защите прав потребителей”, собственник квартиры может рассчитывать на уплату неустойки в размере 1% от общей стоимости приобретенного объекта недвижимости.

Пишем претензию застройщику по недостаткам правильно

Определенных требований к тексту претензии законом не предусмотрено. Однако для того, чтобы в дальнейшем данный документ помог выиграть судебное разбирательство, необходимо указать в нем такую информацию:

1) Наименование и юридический адрес застройщика.2) ФИО, адрес, контактные данные собственника квартиры.3) Номер ДДУ и дата его подписания.4) Перечень выявленных дефектов.

5) Перечень гарантийных обязательств на отдельные элементы строения. Если гарантийные обязательства указаны в ДДУ, необходимо указать соответствующий пункт договора. Если такой информации в договоре нет, ссылаемся на законодательные нормы.

6) Информация о намерении обратиться в суд в случае невыполнения законных требований.7) Дата и подпись заявителя.

К претензии стоит приложить экспертизу недостатков квартиры. Данный документ заполняется совместно со специалистов в трех экземплярах: один остается у собственника, второй — направляется застройщику, третий — в случае необходимости приобщается к исковому заявлению.

Претензия застройщику по недостаткам — важный инструмент влияния. Данный документ позволяет доказать в суде попытку мирного урегулирования конфликтной ситуации. При наличии претензии, взыскание недостатков с застройщика осуществляется максимально быстро и легко.

Как обнаружить скрытые недостатки квартиры

Сразу обнаружить все скрытые дефекты невозможно. Некоторые “подводные камни” ремонта видны только в определенное время года. Например, если вы вселились в квартиру летом, вы могли не заметить плохое качество системы теплоснабжения.

Осенью, как только отопительная система будет запущена, трубы могут дать течь.Для того чтобы обнаружить скрытые дефекты и существенные недостатки при приемке квартиры, необходимо пригласить эксперта.

Специалист оценит состояние квартиры, и в случае необходимости выдаст дефектную ведомость.

Дефектная ведомость — это документ, в котором фиксируются претензии дольщика. Если речь идет о несущественных изъянах в ремонте, то дефектная ведомость будет являться дополнением к акту приема-передачи квартиры. в ней перечисляются недостатки и скрытые дефекты, а также сроки их устранения.

Если же в ходе проверки были обнаружены серьезные нарушения конструкций или коммуникаций, которые в будущем могут привести к плачевным последствиям и нанести вред здоровью или жизни собственника, акт приема лучше не подписывать. В таком случае застройщику направляется только акт осмотра, который содержит в себе следующую информацию:

1) ФИО собственника.2) Наименование и юридический адрес строительной компании (застройщика).3) Перечень обнаруженных недостатков и их детальное описание.4) Законодательная норма, на которую ссылается обманутый дольщик (в большинстве случаев стоит ссылаться на п.2 ст. 7 ФЗ “Об участии в долевом строительстве”).

Акт осмотра подписывается сторонами сделки.Если дефекты были обнаружены после заселения в квартиру, дольщику необходимо совместно с экспертом или представителем жилищной организации составить смотровой лист и отправить данный документ застройщику вместе с претензией, в которой содержится информация об устранении недостатков квартиры.

Застройщик не устраняет недостатки в квартире: куда обратиться?

Устранение недостатков в квартире должно ложиться на плечи застройщика во всех случаях, за исключением:

1) Естественного износа (амортизации), который сопровождается ухудшением эстетического вида объекта недвижимости и его технических характеристик.2) Случаев, которые связаны с нарушением правил эксплуатации.3) Случаев, которые связаны с отсутствием ухода и своевременного обслуживания отдельных элементов объекта.

Решить вопрос, касающийся некачественного ремонта, доказать ответственность застройщика и взыскать компенсацию за недостатки можно не только в зале суда.

Дольщик имеет право обратиться с жалобой на строительную компанию в Федеральную службу “Госстройнадзор” или в “Роспотребнадзор”. Данные государственные подразделения контролируют соблюдение прав потребителя и проверяют соответствие санитарного состояния дома требованиям СанПин.

Граждане, которые не хотят тратить время на составление жалоб и на участие в судебных процессах, могут продать неустойку по ДДУ. Данный способ решения вопроса гарантирует возврат денежных средств в максимально короткие сроки. При этом дольщику не нужно ввязываться в длительный судебный процесс.

Рекомендуем всегда отстаивать свои интересы и защищать права. Если вы считаете, что застройщик пытается передать вам в собственность квартиру с дефектами, не подписывайте передаточный акт. Не прощайте строительной компании существенные недостатки и незначительные дефекты. Настаивайте на устранении недостатков в квартире до момента подписания акта.

Все переписки с застройщиком должны вестись только в виде заказной корреспонденции. Претензия застройщику на устранение недостатков обязательно должна иметь входящий номер. Не надейтесь на честность и ответственность сотрудников строительной компании.

Если вы считаете, что не сможете самостоятельно решить вопрос, обратитесь к профессиональным юристам компании «Силкин и партнеры». Досконально изучим договор долевого участия и оценим ваши шансы на победу в судебном процессе

Взыскание компенсации за недостатки с застройщика 2021 г

Застройщики не всегда строго соблюдают требования СНиПов и нередко передают покупателю квартиру с существенными дефектами. Обнаружить сразу все «сюрпризы» невозможно, а потому и торопиться ставить подпись на акте приемки жилплощади не следует. Разберемся, что такое строительные дефекты и кто обязан их устранять.

Нормативное регулирование

Отношения между застройщиком и покупателем регулируются следующими документами:

Строительный дефект: определение и виды

В законодательной базе не содержится четкого определения строительного дефекта, поэтому при возникновении спорных ситуаций стороны руководствуются строительными нормами и правилами (СНиПами). Эти сборники содержат требования технического и экономического характера, а отклонения от них считаются дефектом.

Несоблюдение нормативов выполнения строительных работ, отклонения от проектно-сметной документации, технических или градостроительных регламентов могут стать основанием для предъявления претензии застройщику. Чаще всего покупатели сталкиваются со следующими видами дефектов:

1. Касающиеся здания, мест общего пользования, придомового участка (например, дефект фасада, шахты лифта или лифта, несущих конструкций).
2. Некачественно установленной сантехники (раковин, унитазов, ванных, душевых кабин), следствием чего являются протечки, застой воды в трубах или неприятный запах.
3. Отсутствием теплоизоляции на наружных стенах, пустоты, зазоры, допущенные при монтаже окон. В результате этого стены отпотевают, промерзают и покрываются плесенью.
4. Повышенной влажностью в помещении. Причина может крыться в плохой изоляции или некачественных материалах.
5. Отслаиванием плитки, обоев, трещинами стяжки, являющимися следствием нарушения СНиПов.
6. Духотой, ее причиной могут быть просчеты при проектировании приточно-вытяжной вентиляции.
7. Нарушениями, допущенными при производстве электромонтажных работ. В результате проводка в квартире замыкает, а приборы перегорают.
8. Повреждениями межкомнатных, входных дверей, окон, подоконников, раковин, унитазов и иного оборудования, монтаж которого предусмотрен условиями договора.

Можно ли обнаружить скрытые дефекты в жилом помещении?

Если покупатель не обладает специальными знаниями в области строительства, обнаружить скрытые дефекты не так-то просто. К тому же, если по договору предусмотрена чистовая отделка помещения, то задача становится практически невыполнимой. Скрытые дефекты могут проявиться спустя несколько лет после начала эксплуатации, причем в совершенно неожиданных местах.

Подтвердить наличие скрытых дефектов до момента эксплуатации жилья могут только специалисты-эксперты после проведения соответствующих исследований.

Однако есть несколько способов, которые позволяют найти недостатки. Если у покупателя возникают сомнения, он вправе запросить документы на все оборудование, установленное в квартире.

Обращаться нужно в специальный отдел контроля, который есть практически во всех крупных компаниях.

Эта служба отвечает не только за объемы и качество, но и за то, чтобы при строительстве были использованы только сертифицированные материалы.

В случае отказа предоставить сертификаты покупатель вправе направить в адрес застройщика претензию.

Также покупатель имеет право осмотреть помещение вместе с приглашенным специалистом, например, экспертом в области строительных работ или прорабом. Если квартира находится на последнем этаже, следует оценить состояние чердака и крыши, в дальнейшем это поможет избежать проблем с протечками из-за некачественной гидроизоляции.

Гарантийные сроки

В соответствии со ст. 7 ФЗ № 214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» вместе с актом приема-передачи квартиры застройщик обязан выдавать на руки покупателю Инструкцию по эксплуатации. В этом документе должны быть указаны следующие моменты:

• гарантийный срок приобретенного жилого помещения;
• гарантийные сроки на различные виды работ, коммуникации и инженерные сети, а также отдельные элементы, являющиеся неотъемлемой составляющей квартиры.

Гарантийный срок службы помещения устанавливается в соответствии с ДДУ, однако, он не может быть меньше предусмотренных законом 5 лет (ст. 7 ФЗ № 214). Гарантийный срок на инженерные сети не может быть менее 3 лет (ст. 7 ФЗ № 214), а на гидроизоляцию крыш – не менее 10 лет.

Что должен делать покупатель до и после подписания акта приема-передачи помещения

Перед тем, как подписать акт приема квартиры, покупатель должен произвести тщательный осмотр:

1. Стен, полов и потолков на предмет повреждений, разводов, образования конденсата, неровностей, отклонений свыше 15 мм.
2. Дверных и оконных откосов (допустимое отклонение – не более 10 мм).
3. Окон и дверей, проверить целостность конструкции, а также работоспособность (открыть, закрыть), проверить работу замков и ручек.
4. Напольного покрытия: коврового (наличие пятен, дыр), линолеума (запах, целостность, наличия областей неплотного прилегания), ламината или паркета (отсутствие скрипа, дыр между дощечками).
5. Покрытий стен. Краска не должна шелушиться или вздуваться, обои – пузыриться или отходить от стены.
6. Сантехники (не должно быть протечек, особенно в области стыков), холодного и горячего водоснабжения (исправность кранов), теплоснабжения (батареи без потеков и ржавчины).
7. Газового и электрооборудования, а именно исправность выключателей, люстр и прочих бытовых приборов (при наличии).

Если выявленные в ходе осмотра дефекты незначительны, следует составить дефектную ведомость и подписать акт приемки. В случае, когда недостатки существенны, визировать акт нельзя, иначе в дальнейшем можно пожалеть об этом.

После подписания акта приема-передачи квартиры, но до окончания гарантийных сроков покупатель имеет право:

• при выявлении дефекта вызвать представителей организаций, специализирующихся на проведении экспертиз для фиксации проблемы и составления заключения;
• направить застройщику претензию с указанием вида дефекта и размера компенсации;
• обратиться в суд в случае отказа застройщика выплатить неустойку или попытки оспорить ее размер.

На что распространяется гарантия застройщика

Согласно ГК РФ и ФЗ № 214 квартира является товаром длительного потребления, который, как и любой другой, должен отвечать требованиям по качеству на протяжении всего гарантийного срока. Закон устанавливает минимальный перечень, который застройщик может расширить по своему желанию. Применительно к жилому помещению, это гарантия на:

• стены (в том числе фасад и несущие конструкции);
• пол;
• потолок;
• окна;
• двери;
• коммуникации (отопление, водоснабжение, канализация, электроснабжение), а также сети, проложенные во время строительства;
• оборудование (технологическое и инженерное);
• отделочные работы (при условии, что это закреплено в ДДУ).

Однако нормативные документы содержат уточнение о том, что застройщик несет ответственность только за недостатки капитального характера.

Сюда относятся дефекты, которые осложняют или делают невозможной эксплуатацию всего здания, а не только отдельной квартиры.

Это создает сложности в разграничении ответственности между управляющей компанией и строителями в том случае, когда дом уже сдан в эксплуатацию, но гарантийный срок еще не истек.

В случае обнаружения дефектов на этом этапе доказывать вину застройщика придется в суде.

Что делать, если застройщик не желает устранять дефекты?

Подписание акта приемки вовсе не означает, что застройщик освобождается от ответственности. В соответствии с п. 2 ст. 7 ФЗ № 214 дольщик вправе потребовать устранить недостатки за счет строительной организации в разумные сроки. Для этого покупатель должен:

1. зафиксировать выявленные недочеты (сфотографировать или снять на видео);
2. пригласить специалиста-эксперта, который опишет дефект и оценит предварительную стоимость ремонта;
3. направить в адрес застройщика претензию с приложением всех документов.

Чтобы организация не затягивала с ответом, следует сослаться на закон о защите прав потребителей и потребовать принять решение в течение 10 дней.

В случае отказа покупателю надлежит обращаться в суд с иском о взыскании убытков, который подается по местонахождению юридического лица. К заявлению нужно приложить заключение специалиста, фото и видеоматериалы, а также ходатайство о допросе эксперта в качестве свидетеля.

Какую компенсацию можно взыскать с застройщика по договору ДУ?

Покупатель вправе предъявить иск, в стоимость которого включены:

• сметную стоимость ремонтных работ. Документ составляется экспертной организацией, заверяется подписью и печатью;
• сумму, потраченную на самостоятельное устранение дефекта. В этом случае к иску нужно приложить чеки и иные платежные документы, подтверждающие факт приобретения материалов;
• моральный ущерб. В законе не содержится предельных сумм, истец вправе указать любую сумму;
• гонорар, выплаченный эксперту и адвокату. Подтверждением являются договоры и квитанции об оплате услуг;
• неустойка за нарушение срока устранения дефекта. Сумма может составить до 100% от стоимости работ, но суды снижают ее размер в 2-3 раза, руководствуясь ст. 333 ГК РФ;
• штраф (до 50%)от суммы иска, что предусмотрено Законом о защите прав потребителей. Подтверждением факта неисполнения застройщиком своих обязательств будет являться претензия.

Таким образом, дефекты, выявленные покупателем и не мешающие ему жить в квартире, являются строительными. В период действия гарантии их обязан устранять застройщик за свой счет, в противном случае дольщик может обратиться в суд и взыскать не только стоимость ремонта, но и моральный вред.

( 1 оценка, среднее 5 из 5 )

Покупателям проблемных квартир вернут деньги

Покупатели квартир с проблемным прошлым получат компенсации — на последнем перед каникулами заседании Госдума приняла законопроект, защищающий права добросовестных собственников, которые при покупке жилья не знали о его криминальной истории. В случае, если недвижимость отберет суд, пострадавший сможет получить компенсацию от властей.

При этом депутаты внесли ряд ограничений, подчеркнул управляющий юрист фирмы Capital Legal Services Дмитрий Раев: «Государство готово один раз возместить потери, но очень важно понимать, что сумма выплат в законе ограничена — она не должна превышать 1 млн руб.

Есть еще один ряд ограничений: компенсация присуждается, если потерянное жилье является единственным местом проживания гражданина.

Кроме того, подготовительный процесс должен быть достаточно серьезным, чтобы получить выплаты. Сначала нужно постараться получить компенсацию через суд от тех, кто по закону должен возместить такие потери. И только в случае если этого не произойдет, можно обратиться к государству».

По оценке спикера Госдумы Вячеслава Володина, сейчас в стране насчитывается порядка 36 тыс. квартир с сомнительным прошлым. Покупатели вынуждены освободить жилплощадь, хотя они и не участвовали в махинациях прежних владельцев.

Самые типичные случаи описала заместитель генерального директора юридической компании Urvista Светлана Петропольская: «Происходит ситуация, когда жилье приобретается на основании поддельной доверенности по электронно-цифровым подписям.

То есть даже собственник зачастую не знает о том, что его квартира кому-либо перепродается. В таких случаях добросовестные клиенты будут защищены. Кроме того, бывают случаи, когда человек приобретает недвижимость у продавца, который состоит на учете в психоневрологическом диспансере и не имеет права совершать сделку.

Покупатель об этом не знает или ему предоставляется поддельная справка из медицинского учреждения, вследствие чего решением суда он лишается жилья, и сделка признается недействительной».

Осторожные покупатели предпочитают перед заключением сделки провести специальную проверку на юридическую «чистоту» квартиры.

Это действительно может существенно снизить риски потери жилья в дальнейшем, но полной гарантии никто дать не может, отметил вице-президент Российской гильдии риэлторов Константин Апрелев: «По закону никто не обязан анализировать историю перехода права собственности до момента первого прецедента.

Если ранее ни одна из сторон ни разу не заявляла, что есть какой-то дефект права, то выявить такие риски достаточно сложно.

Чаще всего покупатели не хотят дополнительно платить деньги за то, чтобы провести такой анализ. Ведь в соответствии с договором об оказании услуг на сопровождение сделки с недвижимостью анализ истории перехода права не является обязательной услугой, потому что не каждая компания в состоянии оказать такую риэлторскую помощь. Даже Росреестр не всегда может проверить эти документы».

Читать далее

Эксперты не берутся оценивать общую сумму компенсаций в масштабах страны до появления исков в судах. Закон вступит в силу с 1 января будущего года.

Светлана Белова

Взыскать компенсацию за неудовлетворительное качество квартир в новостройках станет сложнее — МК

В потребительском экстремизме обвинили сенаторы покупателей квартир в новостройках. Парламентарии считают, что дольщики слишком уж придираются к качеству квадратных метров.

Нанимают нечистых на руку юристов, а те – экспертов-технарей, которые вымеряют нарушения и огрехи строителей вплоть до миллиметров. Для застройщиков такая придирчивость покупателей выливается в многомиллионные иски, неустойки и штрафы.

Судя по настроениям, которые царили в четверг на слушаниях в Совете Федерации, «лавочку» могут прикрыть.  

По мнению сенаторов застройщики из-за напора потребителей терпят бедствие. Виноват во всем пресловутый закон «О защите прав потребителей».

Иски дольщиков по поводу низкого качества жилья – кривых стен, «хлюпающего» ламината, не вовремя подведенных коммуникаций, искрящей проводки, — суды рассматривают по правилам именно этого закона.

А он, как известно,  кость в горле даже для самого крупного бизнеса. 

— По закону «О защите прав потребителей» суды взыскивают с застройщиков по одному проценту от стоимости товара за каждый день просрочки удовлетворения требования потребителя в добровольном порядке. То есть речь идет о проценте от стоимости всей квартиры, а не выявленных недостатков, — сетует член Совета Федерации Сергей Лукин.

Как пояснил парламентарий, претензию покупателя застройщик должен по закону рассмотреть за 10 дней. После этого включается счетчик неустойки.

Этим пользуются нечистые на руку юридические фирмы, которые расклеивают рекламу своих услуг с текстом: «Взыщем через суд недостатки жилья с застройщика» — прямо на стройплощадках.

У таких юристов, как заявил Сергей Лукин, есть свои прикормленные эксперты. Они составляют смету стоимости устранения недостатков так, как угодно заказчику.  

— На суд с апелляцией и кассацией в среднем уходит шесть-восемь месяцев. По одному проценту в день – это получается неустойка больше, чем стоимость самой квартиры. Плюс к этому с застройщика взыскивается штраф в размере 50 процентов от суммы, присужденной потребителю. Все это создает угрозу финансовой устойчивости застройщиков, — говорит Сергей Лукин.

Чтобы перетянуть одеяло на сторону строительного бизнеса, сенаторы предложили ввести в закон «О защите прав потребителей» новый раздел о спорах в сфере строительства жилья. В нем может быть прописано ограничение по размеру максимальной неустойки и возможности взыскивать штраф в пользу потребителя за несговорчивость строительной компании-ответчика.

Еще одно предложение законодателей, которое серьезно усложнит перспективы успешной тяжбы для недовольных покупателей квартир – отказаться от привычных СНиПов. Сенаторы поясняют, что строительный бизнес сам разрабатывает правила, как строить и из чего.

Жесткие требования государственных строительных правил, по которым отклонение в толщине штукатурки на пару миллиметров – уже повод для претензий, — застройщикам слишком обременительны. По сути дела в сфере стройки идут по сценарию пищевой промышленности. Например, есть ГОСТ на докторскую колбасу. В нем четко сказано, что в ней должно быть и, главное, чего быть не должно.

А есть ТУ, которое производитель составляет сам и в котором имеет полное право прописать бог знает какую рецептуру: хозяин-барин.

Минстрой двумя руками идею сенаторов не поддерживает, но и не отвергает. Ведомство нашло компромисс: прописать в законе перечень критичных недостатков вновь отстроенного жилья. А вот Роспотребнадзор вообще проблемы потребительского экстремизма не видит и не понимает, с чего это вдруг застройщики так запаниковали.

По словам начальника Управления федерального государственного надзора в области защиты прав потребителей Роспотребнадзора Олега Прусакова, динамика жалоб дольщиков на качество квартир в новостройках идет на спад. По данным Верховного суда в 2019 году в судах было 28192 дела по искам дольщиков, годом ранее – 31 тысяча.

Также Роспотребнадзор подсчитал среднюю сумму выигрыша по делам против застройщиков. Это 294 тысячи 925 рублей. Этой суммы явно не хватит для исправления кривых стен и потолков. Позицию санитарного ведомства разделяет и Генпрокуратура.

Как заявил старший прокурор   Главного управления по надзору за исполнением федерального законодательства Генпрокуратуры Алексей Зарецкий, «по поводу снижения неустойки мы против. Дома действительно сдаются в ненадлежащем состоянии.

Если снизить ответственность для застройщика, можно создать ситуацию, когда виновному лицу выгоднее дать компенсацию, чем построить дом надлежащего качества». Один из вариантов – лицензировать деятельность по строительно-технической экспертизе.  

Опубликован в газете «Московский комсомолец» №28426 от 27 ноября 2020

Заголовок в газете: Что нам стоит дом оспорить?

Опасные окна и неправильные стены: ВС объяснил, как судиться с застройщиком

Покупатель квартиры вправе требовать от застройщика устранения любых, пусть и незначительных дефектов жилья, а также рассчитывать на компенсацию, даже если недостатки не мешают использовать помещения по назначению, отмечает Верховный суд (ВС) РФ. Высшая инстанция вступилась за права участников долевого строительства сразу в нескольких делах, указав, что застройщик не имеет права произвольно менять условия договора и уж тем более ухудшать качество жилья заменой материалов на более дешевые.

• ВС также указал, что бремя доказывания того, что квартира из-за замены материалов не потеряла в цене, лежит все же на строительной компании, а не на покупателе жилья.
• Гипс вместо кирпича
• ВС РФ отметил, что в ходе судебного процесса именно застройщик обязан доказать, что замена строительных материалов не ухудшает качество недвижимости и возможна в рамках договора долевого строительства.
• Суды не имеют права возлагать на покупателя квартиры бремя доказывания, напоминает он.

Высшая инстанция рассматривала спор собственника, которому обещали, что межкомнатные перегородки в квартире будут сделаны из кирпича, а по факту их сделали из пазогребневых плит.

Покупатель счёл, что такая ситуация нарушает его договор с застройщиком и просил суд обязать ответчика уменьшить цену объекта, взыскать расходы на заключение специалиста, неустойки и штраф за отказ добровольно исправить ситуацию, а также моральный вред и судебные расходы.

Претензию потребителя об устранении недостатков, связанных с межкомнатными перегородками и ненадлежащим прикреплением электрических розеток, застройщик частично удовлетворил.

Однако он отказался заменить материал межкомнатных перегородок, получивших положительное заключение государственной экспертизы, ссылаясь на то, что проектной декларацией их возведение предусматривалось из пазогребневых плит.

Суд первой инстанции удовлетворил иск покупателя частично: он снизил стоимость квартиры и взыскал стоимость работ, которые пришлось провести для приведения жилья в соответствие с условиями договора.

Суд, опираясь на заключение эксперта, согласился, что есть существенная разница между кирпичом и плитами из гипса, следовательно, материал межкомнатных перегородок не соответствует условиям договора.

1. «Поскольку между сторонами согласован материал, из которого должны быть изготовлены межкомнатные перегородки, судом отклонены возражения ответчика о праве застройщика в соответствии с условиями договора вносить без дополнительного уведомления участника незначительные архитектурные, структурные изменения, а также заменять строительные материалы или оборудование, указанные в проектной документации, на эквивалентные по качеству строительные материалы или оборудование при условии, что по завершении строительства объект долевого строительства будет отвечать требованиям проектной документации», — указал ВС в своём обзоре.
2. С учетом принципа разумности и справедливости суд также взыскал компенсацию морального вреда и штраф в размере 50% от сумм, присужденных истцу.
3. Однако апелляционная инстанция это решение отменила и отказала в удовлетворении исковых требований в полном объёме.

Она исходила из того, что застройщик, применив пазогребневые плиты для возведения межкомнатных перегородок, допустил отступление от условий договора.

Вместе с тем доказательств, с достаточностью и достоверностью подтверждающих ухудшение в связи с этим качества объекта долевого строительства, материалы дела не содержат, а потому оснований для уменьшения цены квартиры не имеется, посчитала апелляция.

• Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда отменила это определение.
• «В соответствии с частью 1 статьи 7 Закона № 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.
• В случае, если объект долевого строительства построен застройщиком с отступлениями от условий договора, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; соразмерного уменьшения цены договора; возмещения своих расходов на устранение недостатков (часть 2 статьи 7 закона)», — напоминает ВС.
• Таким образом, отмечает суд, по смыслу правовых норм при установлении факта отступления застройщика от условий договора, предусматривающих возведение межкомнатных перегородок из кирпича, именно на ответчика возлагается обязанность доказывания того обстоятельства, что замена материалов произведена на эквивалентные по качеству, а также что возведение межкомнатных перегородок из пазогребневых плит не привело к ухудшению качества объекта долевого строительства.
• Однако апелляционная инстанция почему-то возложила обязанность по доказыванию факта некачественного строительства объекта на потребителя, удивился ВС.
• Кроме того, указывает он, суд апелляционной инстанции не указал, на каких доказательствах основан вывод о том, что изменение материала не привело к ухудшению качества перегородки и, соответственно, квартиры.
• В связи с этим ВС РФ счёл это решение незаконным (определение № 31-КГ17-11). 
• Опасные окна и обои
• Если покупателю жилья пришлось потратить деньги на устранение недостатков квартиры, то он имеет полное право требовать компенсации расходов, отмечает ВС РФ.

«Гражданин вправе требовать от застройщика компенсации понесенных им расходов на устранение недостатков объекта долевого строительства в случае, если объект построен с отступлениями от условий договора и установленных в законе обязательных требований, приведшими к ухудшению качества этого объекта. Такого рода требования, основанные на положениях части 2 статьи 7 Закона № 214-ФЗ, могут быть заявлены в течение установленного гарантийного срока», — указано в обзоре.

Суд ссылается на разбирательство участника долевого строительства с застройщиком, который передал покупателю квартиру с дефектами.

Потребитель хотел вернуть расходы на устранение недостатков, а также получить неустойку, штраф и компенсацию морального вреда.

  Свою позицию он подкрепил выводами строительно-технической экспертизы, которая сочла, что выполненные застройщиком отделочные работы не соответствуют нормативным требованиям: качество отделочных работ, монтаж оконных блоков из ПВХ и отопительных приборов нарушает строительные нормы, установленные для изоляционных покрытий.

Суд первой инстанции удовлетворил требования истца частично, а апелляционная инстанция решение отменила и полностью отклонила требования заявителя.

Вышестоящий суд пришел к выводу о том, что расходы и компенсацию можно взыскать только в случае, если квартира совершенно непригодна для жилья, но если недостатки являются несущественными.

Квартиру можно использовать по прямому назначению, то ошибки застройщика нет.

1. ВС РФ с такими выводами не согласился.
2. «Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.
3. Если объект долевого строительства построен застройщиком с отступлениями от условий договора и обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: 1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; 2) соразмерного уменьшения цены договора; 3) возмещения своих расходов на устранение недостатков», — напоминает высшая инстанция.
4. В случае существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства или неустранения выявленных недостатков участник вправе в разумный срок в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора и потребовать от застройщика возврата денежных средств и уплаты процентов, указано в обзоре.
5. Кроме того, закон позволяет участнику долевого строительства предъявить застройщику требования в связи с ненадлежащим качеством объекта при условии, если недостатки были выявлены в течение гарантийного срока.
6. Таким образом, «участник долевого строительства в течение гарантийного срока вправе потребовать от застройщика возмещения своих расходов на устранение недостатков объекта долевого строительства, не только если выявленные недостатки делают объект непригодным для предусмотренного договором использования, но также и в случае, если объект построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта», — резюмирует ВС.
7. Значит, вывод суда апелляционной инстанции о том, что норма части 2 статьи 7 Закона № 214-ФЗ подлежит применению только в случае обнаружения существенных недостатков, не позволяющих использовать объект долевого строительства по назначению, является ошибочным, отмечает высшая инстанция (определение № 18-КГ17-222). 
8. Алиса Фокс