О риэлторской деятельности
Люди недолюбливают риэлторов. «Паразиты» и другие менее вежливые отзывы можно встретить в обсуждениях на форумах. Почему такое неприятие риэлторов?
Причин несколько. При огромном количестве риэлторов грамотных специалистов мало. Почему сложилась такая ситуация? Потому, что риэлторская деятельность не регулируется законодательством. Смежная профессия в этой отрасли – оценщик недвижимости. Я обучалась этой специальности и знаю, что она регулируется 135 федеральным законом, кроме этого федеральными стандартами оценки (ФСО). Кто может быть оценщиком, как проводится обучение, как осуществляется эта деятельность, из каких разделов состоят отчеты по оценке – все регулируется законодательством. Стать оценщиком может человек только с высшим образованием, прошедший годовую подготовку в специальных центрах при высших учебных заведениях и защитивший дипломную работу.
Это достаточно серьёзная подготовка специалиста. Чтобы стать оценщиком, нужно вступить в саморегулируемую организацию оценщиков. Недовольный клиент имеет полное право пожаловаться на оценщика в СРО. Экспертный совет проверит его деятельность, если найдет существенные ошибки в его работе, исключит из членов СРО, а без членства в СРО оценщик по федеральному закону не имеет права работать.
К сожалению, на рынке купли-продажи недвижимости совсем другая ситуация. В риэлторы может пойти каждый желающий. Набирают всех, бывших пожарников и поваров, не учитывая уровня образования и наклонностей.
Сейчас на рынке огромное количество риэлторов, частников, маклеров, аферистов и проходимцев. Если человек нигде не может реализовать себя, он идёт в риэлторы в поисках лёгких денег. Я думаю, что это основная причина, почему люди недолюбливают риэлторов.
Катастрофически не хватает не только профессионалов, мало грамотных людей.
Обычные покупатели считают, что у риэлторов лёгкие и большие деньги. Многие сталкиваются с неграмотностью и откровенным хамством. 
Если бы правительство Российской Федерации урегулировало на законодательном уровне риэлторскую деятельность, упорядочило бы систему оплаты, то агентств и риэлторов значительно поубавилось. Риэлтором должен быть человек с высшим образованием, прошедший специальную подготовку. Должны быть установлены стандарты риэлторской деятельности.
Объяснение простое: на рынке остались бы самые сильные игроки, у них было бы больше работы и соответственно меньший % со сделки. Закон нужен для улучшения деятельности рынка недвижимости, улучшения имиджа риэлторов.
Неплохо было бы риэлторов, как оценщиков, заставлять регулярно сдавать экзамены на знание жилищного и гражданского кодекса и прочих необходимых для работы дисциплин, проводить регулярно специальную профессиональную подготовку и писать итоговую работу.
Не секрет, что у риэлторов слаба юридическая подготовка. Риэлторов много, но юридически грамотных риэлторов – единицы.
Это нужно обязательно исправлять. Я считаю, что это пошло бы всем на пользу: риэлторам и клиентам. Это очистило бы рынок недвижимости от некомпетентности, всякого жулья и любителей больших и «легких» денег.
Я за то, чтобы любая сделка, как и её оплата, была прозрачной. Окончательную точку в этом вопросе может поставить государство, приняв закон «О регулировании риэлторской деятельности».
Вопрос о принятии закона поднимается и обсуждается давно, но он всё ещё не принят.
Несправедливо обвинять всех риэлторов в том, что государство не может навести порядок на рынке недвижимости. В Санкт-Петербурге есть Ассоциация риэлторов. Она проводит сертификацию риэлторской деятельности и защиту прав потребителей, но Ассоциация не может решить всех проблем риэлторской деятельности. К тому же, далеко не все агентства недвижимости являются членами Ассоциации риэлторов.
Как стать риэлтором?
Мне часто пишут люди со всех уголков страны, желающие стать риэлторами. Многие думают, что можно начать зарабатывать большие деньги практически сразу и легко. Это не так. Для любой профессии нужны определенные качества. У каждого успешного риэлтора есть своя «фишка». У кого-то общительность и умение ладить с людьми, у кого-то поразительная трудоспособность и ответственность.
У некоторых – грамотность и умение распутывать самые сложные сделки. Все риэлторы — звёзды, с которыми я встречалась, на редкость УМНЫЕ и грамотные люди. Это целый набор качеств: грамотности, опыта, порядочности и коммуникабельности. В любом деле , чтобы быть успешным, нужно обладать ТЕМ, ЧЕГО НЕТ У ДРУГИХ. Только такие риэлторы зарабатывают приличные деньги. Асов в любом деле единицы.
В нашу профессию приходят 100 человек, а через полгода 90% уходит. На заработок можно рассчитывать можно только через 1,5-2 года. Быстро и легко зарабатывать не удаётся никому. Это миф. Вы должны быть умным, грамотным, общительным, быть ориентированным на интересы клиентов, только тогда рано или поздно деньги придут к вам.
Как найти риэлтора? Как выбрать риэлтора? 
Опыт показывает, что люди, чаще всего , в риэлторах ищут порядочность. Им важно доверять человеку, поэтому Питерские граждане стараются доверить свои объекты недвижимости своим знакомым. Если есть доверие, сделка проходит спокойно и без проблем. По моему опыту в аренде и на вторичном рынке, самые удачные сделки со знакомыми. И жильё подыскивается или продается быстро, как бы само собой, и всё проходит удачно. Поэтому приезжим покупателям рекомендую доверяться тем риэлторам, которые уже «были в деле» у ваших знакомых.
Самое главное качество риэлтора – направленность на интересы своего клиента. Если риэлтор при личной встрече смог убедить Вас в том, что он будет действовать в ваших интересах, то можете с ним сотрудничать.
Желаю удачи! Галина Черкис
Аттестованный риэлтор или частный посредник. Кто должен остаться на рынке сделок с недвижимостью?
В Государственную Думу направлен законопроект «О посредничестве (агентской деятельности) на рынке сделок с недвижимостью», задачей которого станет урегулирование работы риэлторов – индивидуальных предпринимателей или юридических лиц, оказывающих посреднические услуги при заключении сделок купли-продажи или аренды коммерческой и жилой недвижимости. Его цель – сделать рынок цивилизованнее.В основе законопроекта лежит модель саморегулирования риэлторской деятельности, включающая имущественную ответственность риэлторов перед заказчиками при оказании услуг. Некоммерческая саморегулируемая организация риэлторов (СРО) будет контролировать деятельность ее членов в части соблюдения профессиональных стандартов и правил, а также этики их деятельности. Только члены СРО смогут работать в данной сфере. Тех же, кто будет проводить сделки в обход СРО, собираются привлекать к административной ответственности.Согласно документу, СРО должна объединять не менее 500 физических лиц, отвечающих требованиям к субъектам риэлторской деятельности. Сюда относится стаж по основному месту работы не менее трех лет или квалификационный аттестат, действующий не менее пяти лет, а также отсутствие непогашенной судимости и обязательный вступительный взнос. За неправильно оформленные сделки риэлторов будут штрафовать.По оценкам экспертов, в РФ более 500 тыс. физических и юридических лиц определяют свою профессию как «риэлтор» или «агент по недвижимости». Но лишь около 30% посредников работают по правилам.В стране не существует специализированных учебных заведений для подготовки риэлторов, гарантирующих качество обучения специалистов. В итоге «квартирным посредником» может стать любой, кто не прочь подзаработать, порой не обладая профессиональными навыками и даже элементарным знанием действующего законодательства. Также под вывеской информационного агентства недвижимости может скрываться мошенник – «черный» агент. Попытки судиться с такими «специалистами» зачастую оказываются безуспешными. Депутаты настаивают, что посредниками в сделках с недвижимостью должны быть только профессионалы.
По мнению президента Российской Гильдии Риэлторов Татьяны Деменок, законом нужно защитить «не только права потребителя», но и специалистов рынка недвижимости.
Часть экспертов полагает, что основной причиной, заставляющей риэлторские агентства выступать за введение закона, является борьба против частных маклеров – прямых конкурентов.
Руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» Олег Репченко считает, что если закон будет принят, частные маклеры «уйдут в подполье», ведь закон «не сможет отнять у них клиентов и связи».
Кроме того, если частные посредники все же будут вытеснены с поля, возникает риск увеличения стоимости квартир, особенно на рынке аренды, заявил ранее политик Сергей Митрохин.
Правительство не поддержало законопроект, поскольку деятельность риэлторов регламентируется сегодня в рамках гражданского законодательства РФ «нормами, регулирующими договоры агентирования, поручения и возмездного оказания услуг». Кроме того, в документе не определяется правовая специфика риэлторской деятельности, квалификационные требования к соискателю аттестата профессионального агента на рынке недвижимости и порядок проведения такой аттестации.
Как сделать цивилизованнее и ответственнее деятельность посредников на рынке недвижимости?
Мнения экспертов
Юлия Галуеваадвокат, руководитель юридического департамента Национальной юридической службы:
Профессиональный риэлтор – не гарантия надежности сделки с недвижимостью
Сегодня риэлтор – это не профессия, а призвание. Формально, чтобы быть риэлтором – посредником при заключении сделок с недвижимым имуществом – сейчас не нужно иметь специального образования.
Законопроект о риэлторской деятельности предполагает его наличие для профессиональной аттестации, однако «образовательные программы в области риэлторской деятельности» – всего лишь курсы обучения, не имеющие никакого отношения к юридическому образованию.
Между тем, заключение сделки без юриста в надежде, что риэлтор – гарант того, что «все будет хорошо» невероятно рискованно.
В отсутствие единого закона риэлтором может работать абсолютно любой активный человек, имеющий силы и желание перерабатывать большое количество объявлений о продаже жилья. Ограничить их какими-либо рамками, на мой взгляд, невозможно.
Следует понимать, что риэлтор – это только помощник в анализе существующих предложений на рынке недвижимости и выборе оптимального варианта покупки или продажи.
Риэлтор НЕ может и НЕ должен отвечать за юридическую чистоту сделки, если он работает в одиночку. Агентства недвижимости в штате имеют юристов, которые изучают документы перед сделкой и дают определенные заключения.
Но при этом надо помнить, что цель риэлтора – сделка любой ценой, потому что для него это способ получить вознаграждение.
Зачастую риэлторы агентств предлагают своим клиентам рискнуть, не предупреждая о возможных негативных последствиях.
Сделать риэлторскую деятельность профессиональной и саморегулируемой – значит разделить риэлторов на тех, кто вступит в СРО и тех, кто будет продолжать заниматься «представительской деятельностью». Это удорожит стоимость работы риэлторов, но не обеспечит надежность заключаемых сделок.
Кроме того, у людей появится ложное чувство, что раз профессиональный риэлтор участвует при подготовке сделки, в дальнейшем проблем не возникнет. Это не так.
И даже знание риэлтором основ юридической грамотности, а также курса правовых аспектов при заключении сделок никогда не заменят высшего юридического образования.
Мария Николаеваадвокат Коллегии адвокатов Pen & Paper:
Закон о риэлторах не защитит граждан от мошенничества на рынке недвижимости
Проблема некачественного оказания услуг на рынке недвижимости не будет решена с реализациейзаконопроекта о создании некоммерческой саморегулируемой организации риэлторов (СРО), считает адвокат, партнер, коллегия адвокатов Pen & Paper Мария Николаева. По мнению юриста, документ в том виде, в каком он внесен на рассмотрение Госдумы РФ, не дает четкого определения самого предмета риэлторской деятельности и его специфики.
Согласно содержанию документа, риэлторская деятельность осуществляется по договорам, направленным на совершение сделок с объектами недвижимости, или по договорам возмездного оказания услуг, направленным на подготовку и (или) организацию таких сделок. В результате «выполнения» услуг обеспечивается подготовка документов для совершения сделки.
В то же время результатом «работ» лица, осуществляющего риэлторскую деятельность, является: при продаже (мене) – переход права собственности, при аренде (найме) – заключение договора аренды. В связи с этим Мария Николаева обращает внимание на неопределенность в формулировании самого предмета риэлторской деятельности, как и момента ее завершения.
«Кроме того, ценный для потребителя результат определен здесь применительно к ограниченному виду сделок. И он весьма условен: право собственности на объект недвижимости может быть зарегистрировано, а в дальнейшем оспорено, как и право на пользование объектом в случае с договором аренды (найма)», — добавляет юрист.
Надо понимать, что такой аспект описываемой деятельности как подготовка документов для совершения сделки, обеспечение регистрации перехода прав является исключительно юридической составляющей, для обеспечения качества которой целесообразно обращаться к профессиональным юристам, поясняет Мария Николаева. Поскольку специфика непосредственно риэлторской деятельности в проекте также не раскрыта, эксперт ставит сомнение смысл предложенного законодательного регулирования в целом.
За вред, причиненный действиями (бездействием) риэлтора, законопроект предусматривает его ответственность перед заказчиком услуг. Однако страховой случай как факт причинения ущерба заказчику в результате нарушения требований профессиональных стандартов и правил риэлторской деятельности, устанавливается СРО.
Таким образом, вопрос реальности ответственности зависит не только от определения предмета деятельности, но и от формулирования требований к ней, которое будет в зоне контроля СРО.
Отсюда прогноз эксперта: возможности привлечения риэлторов к ответственности будут достаточно ограничены притом, что реализация проекта, безусловно, повлечет удорожание соответствующих услуг.
«Документ содержит также некоторую противоречивость используемых терминов: с одной стороны, субъектами риэлторской деятельности могут быть «юридические лица и ИП», а с другой – риэлторами являются «физические лица, члены СРО», а местами отражает невысокое качество юридической техники», — отмечает Мария Николаева.
Напомним, в Госдуму направлен законопроект «О посредничестве (агентской деятельности) на рынке сделок с недвижимостью», задачей которого станет урегулирование работы риэлторов – индивидуальных предпринимателей или юридических лиц, оказывающих посреднические услуги при заключении сделок купли-продажи или аренды коммерческой и жилой недвижимости. Его цель – сделать рынок цивилизованнее.
Депутаты настаивают, что посредниками в сделках с недвижимостью должны быть только профессионалы. Их данные должны содержаться в едином госреестре СРО. При этом за неправильно оформленные сделки риэлторов надо штрафовать. Предлагается также также обязательное страхование ответственности посредников в сделках с недвижимостью.
- Правительство не поддержало законопроект, поскольку деятельность риэлтеров регламентируется сегодня в рамках гражданского законодательства РФ «нормами, регулирующими договоры агентирования, поручения и возмездного оказания услуг».
- Константин Крохинюрист, председатель Союза жилищных организаций Москвы, член комитета Торгово-промышленной Палаты РФ по предпринимательству в сфере жилищного и коммунального хозяйства:
Принятие закона о деятельности риэлторов невыгодно бизнес-классу
Основной тормоз в попытках законодателя перевести статус посредников при сделках с недвижимостью из «серого» в «белый» – это сегмент покупателей элитного жилья, заявил «ЗАКОНИИ» юрист, председатель Союза жилищных организаций Москвы, член комитета Торгово-промышленной Палаты РФ по предпринимательству в сфере жилищного и коммунального хозяйства Константин Крохин.
В идеале регулирование деятельности риэлторов означает логическое продолжение развития именно цивилизованного рынка недвижимости.
В Америке и европейских странах риэлторская компания не может находиться вне государственного контроля и работать вне рамок профессионального объединения.
Риэлтор вообще не имеет права участвовать в сделках, если не имеет определенного сертификата или лицензии на данную деятельность. При этом расчет – только безналичный, через банк.
По мнению юриста, российский рынок тоже можно очистить от неконтролируемых «частников» при содействии саморегулируемой организации риэлторов (СРО), которая предъявляет требования и контролирует работу риэлторов. Пример, как этого можно достичь, – реорганизация работы общественного транспорта в Москве.
До тех пор, пока таксистов не начали штрафовать за незаконное предпринимательство, проблема не решалась. Нужно такое же волевое решение и на рынке сделок с недвижимостью.Если запретить публикацию рекламных объявлений о продаже и аренде объектов без указания давнных о лицензии риэлтора, «серые» посредники не смогут находить новых клиентов.
Им «выгоднее состоять в СРО и использовать свои наработанные по принципу «сарафанного радио» клиентские базы, чем не работать совсем. Так что тезис о том, что «серые» посредники уйдут в подполье, не состоятелен», — пояснил Константин Крохин..
С одной стороны, понятно, в условиях кризиса государство ищет источники дохода, вспомните недавние поправки, разрешающие оформление перехода долей недвижимости от одного хозяина к другому только через нотариуса. И надо учитывать, что принятие волевого решения о регламентации деятельности риэлторов скажется на налоговой базе.
Не только данные о риэлторах станут доступны, но и суммы сделок. А кто не хочет их афишировать? Высокооплачиваемые клиенты – покупатели элитного жилья, дорогих квартир площадью в 1 000 кв. м.
! Зачем им «белый» рынок?
Это большинство, дельцы, представители политической элиты, владельцы крупных компаний, а не а не рядовой покупатель, ощутят на себе последствия принятия закона о риэлторах. Пока есть это большинство, закон, сам по себе полезный и актуальный, вряд ли будет принят, считает эксперт. Во всяком случае, Правительство в очередной раз не поддержало законопроект.
Дмитрий Галочкинзампред Комиссии ОП РФ по общественному контролю, общественной экспертизе и взаимодействию с общественными советами:
Законопроект о риэлторской деятельности нужен рынку, но не интересен риэлтору
В пресс-центре «Парламентской газеты» прошли нулевые чтения законопроекта «О посреднической (агентской) деятельности на рынке сделок с недвижимостью».
Общественную экспертизу документа проводят представители Общественной Палаты РФ, общественного Совета при Минюсте РФ, профессионального сообщества, активисты региональных общественных палат.
«С темой изменения жилищных условий граждане сталкиваются как минимум раз в жизни, при этом фактически на рынке недвижимости нет гарантий права собственности», – пояснила значимость законопроекта председатель Комиссии ОП РФ по общественному контролю, общественной экспертизе и взаимодействию с общественными советами Лидия Михеева. Кроме того, по словам эксперта, отмена лицензирования в 2002г. привела к невозможности учета количества риелторов-«частников» на рынке недвижимости, что нередко позволяет им «вести дела недобросовестно».
Именно поэтому настало время для разработки правового урегулирования работы риэлторов – индивидуальных предпринимателей или юридических лиц, оказывающих посреднические услуги при заключении сделок купли-продажи или аренды коммерческой и жилой недвижимости. Необходимо снизить риски для потребителей риэлторских услуг, поэтому «наша задача в этом документе защитить не риэлтора, а его клиента», — сказала Лидия Михеева.
Закон также должен защищать и добросовестного посредника, уверен ее коллега Дмитрий Галочкин.
Отделить «белых» риэлторов от «черных» могло бы создание единого реестра сообщества, чтобы законопослушный клиент мог найти в нем достоверную информацию о законопослушном посреднике.
«Надо помочь риэлтору выйти из тени, а не загонять его в тень», — заявил «ЗАКОНИИ» зампред Комиссии ОП РФ по общественному контролю, общественной экспертизе и взаимодействию с общественными советами.
Депутаты Мосгордумы и профильные объединения «ЗА» регулирование риелторской деятельности — Регионы России
16 февраля на площадке Общественной палаты России состоялся круглый стол «Актуальные вопросы законодательного урегулирования риэлторской деятельности в России». В ходе дискуссии идею о принятии специального Закона г.
Москвы, регулирующего риэлторскую деятельность, с последующим распространением этой практики поддержали депутаты Московской городской думы Елена Николаева и Наталья Метелина,а также профильные объединения предпринимателей, в частности Российская и Московская гильдии риэлторов, а также Федеральная нотариальная палата.
Председатель Комитета по развитию рынка недвижимости московской «Деловой России», президент Лиги технического аудита Анна Лупашко рассказала, что по данным Сбербанка России более чем в 75 процентах случаев при сделках с недвижимостью принимают участие посредники. При этом существующее законодательство не отвечает современным стандартам защиты интересов лиц, участвующих в сделках.
«Дискуссия о необходимости законодательного регулирования риэлторской деятельности идет не первое десятилетие. Попытки урегулировать риэлтерскую деятельность делались начиная с 1994 года.
Примерно 5 лет назад очередная попытка урегулировать риэлторскую деятельность закончилась ничем.
Тогда проект ФЗ о регулировании риэлторской деятельности в РФ не был поддержан министерством экономики, а профессиональное риэлторское сообщество, не проявило, на мой взгляд, должной стойкости в отстаивании собственных интересов».
Вместе с тем, по мнению прогрессивных профессиональных участников рынка недвижимости, созрели условия для регулирования риэлторской деятельности, в том числе для принятия специального федерального закона, определяющего круг универсальных посредников, которые могли бы упростить взаимоотношения между государственными органами и частными лицами при проведении операций на рынке недвижимости.
«В профильный комитет Деловой России поступило предложение от Московской Ассоциации Риэлторов рассмотреть проект ФЗ о регулировании РД в РФ. Эта работа была проведена. Предлагаемый законопроект получил поддержку профессионального сообщества, в том числе – РГР».
Помимо отсутствия государственного регулирования к проблемам отрасли, пояснила Анна Лупашко, относится и то, что большая часть сделок не отражается в налоговой отчетности, на рынке процветают черные маклеры, деятельность большинства агенств недвижимости не застрахована, практически нулевой порог для входа в профессию: любой желающий может объявить себя специалистом по сделкам с недвижимостью, существует проблема подготовки кадров: отсутствует единый стандарт подготовки сотрудников риэлторских компаний.
Депутат московской городской Думы Наталия Метлина отметила, что если бы все специалисты по сделкам с недвижимостью в Москве были бы самозанятыми или индивидуальными предпринимателями и платили 6% от своего дохода, то сумма налогов, которую бы получило государство, приблизилась бы к 1 млрд рублей
Президент Российской гильдии риелторов Игорь Горский подчеркнул, что следует законодательно выделить сферу риелторской деятельности и ее место в правовом регулировании.
Кроме того, необходимо определить систему уплаты налогов риелторов, установить барьеры доступа в профессию, утвердить профессиональный стандарт работы и ввести обязательное страхование ответственности, добавил эксперт.
По словам руководителя комитета по законодательству Российской гильдии риелторов Кирилла Кашина, в России насчитывается примерно 60 миллионов домовладений.
В среднем три миллиона из них, по статистике Росреестра, ежегодно меняют своего владельца.
При средней цене квартиры примерно в два миллиона рублей общая сумма сделок превышает шесть триллионов рублей ежегодно, отметил он.
«Это больше, чем выручка всей строительной отрасли. При этом за помощью к риелторам обращаются около 75 процентов участников рынка, а выручка риелторских услуг оценивается примерно в 150 миллиардов рублей. Обеление этой индустрии несет очень большие положительные изменения, связанные с собираемостью налогов», — добавил Кирилл Кашин.
Член Совета Московской Ассоциации Риэлторов, Наталья Соломонова, отметила, что необходима консолидация профессионального сообщества, ФОИВов, депутатского корпуса, институтов гражданского общества для придания цивилизованных форм оборота на рынке недвижимости в целях повышения ответственности профессиональных участников рынка, выведения сделок в легальное поле, создания единого государственного стандарта защиты интересов граждан и юридических лиц при совершении сделок с недвижимостью.
Председатель Комиссии ОП РФ по экспертизе общественно значимых законопроектов и иных правовых инициатив, президент Федеральной нотариальной палаты Константин Корсик также высказался в поддержку предлагаемых изменений в законодательство, и заявил, что со своей стороны будет способствовать приданию импульса для перемен в отрасли. Он уверен, что формирование госрегулирования риелторской деятельности позитивно отразиться на самих риелторах, так как их услуги станут прозрачны и приобретут доверие со стороны граждан. Предлагаемый профессиональным сообществом законопроект будет рассмотрен на площадке ОП РФ в формате нулевых чтений.
«Граждане должны быть уверены в том, что они обращаются к профессионалу, который окажет услуги на должном уровне и будет нести ответственность за качество своей работы. Вместе с тем, необходимо соблюсти баланс между гарантией оказания населению надежных посреднических услуг и защитой профессиональных интересов самих членов риэлторского сообщества», — сказал Константин Корсик.
Медиахолдинг «Регионы России» является информационным партнёром
Правовая природа риелторских договоров и ответственности по ним риелтора
Давно терзался квалификацией так называемых риелторских договоров и ответственности по ним риелтора. И вот мне попалась статья А. Егорова, руководителя аппарата – администратора ВАС РФ «Посреднические договоры.
Какой вид лучше выбрать в зависимости от круга поручаемых действий» опубликованная в журнале «Юрист компании», №4, апрель 2013 которая расставила все на свои места. В связи с чем хотелось поделиться своими размышлениями.
Как правило, агентства недвижимости заключают со своими клиентами договоры двух видов: оказания услуг и агентские договоры.
Они могут быть как на оказание помощи при продаже имеющегося у клиента объекта недвижимости, так и на помощь в приобретении объекта недвижимости у третьего лица.
В данной статье мы разберемся с квалификацией риелторского договора и ответственности по нему на примере договора предметом которого выступает оказание помощи в приобретении объекта недвижимости.
Почти все агентства недвижимости в рекламе указывают на то, что их ответственность застрахована на очень большую сумму, что у потенциального клиента ассоциируется с тем, что при потере титула страховая компания выплатит убытки в виде стоимость уплаченной по договору продажи недвижимости сумму. Так ли это?
Прежде всего, необходимо разобраться с природой риелторского договора.
Может возникнуть мнение, что риелторский договор – это договор возмездного оказания услуг по которому исполнитель обязуется по заданию заказчика оказать услуги (совершить определенные действия или осуществить определенную деятельность), а заказчик обязуется оплатить эти услуги (п. 1 ст. 779 ГК РФ).
На первый взгляд действительно кажется, что, действия риелтора по подбору подходящего клиенту объекта недвижимости и сопровождение сделки, т.е. юридическая консультация по всем тонкостям регистрации перехода права собственности в Росреестре, вполне может квалифицироваться как договор оказания услуг.
Ответственность исполнителя за неисполнение или ненадлежащее исполнение договора, в таком случае, должна определяться общей статьей 723 ГК РФ в случае если заказчик юридическое лицо или индивидуальный предприниматель, и специальными нормами ст. 737 ГК РФ и ст.
29 Закона РФ «О защите прав потребителей» в случае если заказчиком является гражданин заключающий договор исключительно для личных, семейных, домашних, бытовых и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, о чем дано разъяснение в п.
11 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28.06.2012 N 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей».
Представим себе ситуацию: между гражданином и агентством недвижимости был заключен договор оказания риелторских услуг по подбору квартиры, консультированию и приобретении квартиры в собственность. Квартира была подобрана, договор был заключен, переход права собственности был зарегистрирован.
Через год к добросовестному покупателю обращаются с иском об истребовании квартиры из чужого незаконного владения в порядке ст. ст. 301 – 302 ГК РФ. Суд иск удовлетворяет.
Покупатель, зная что с продавца взыскать ни чего не удастся, обращается в суд с иском о взыскании убытков к агентству недвижимости и страховой компании в которой застрахована профессиональная ответственность этого агентства.
Какое решение в этом случае должен вынести суд, когда цель риелторского договора – приобретение квартиры в собственность, не достигнута? Интуитивно понятно, что агентство недвижимости не может нести ответственности за недействительность заключенной гражданином покупателем сделки с продавцом оказавшимся не собственником квартиры, ведь на момент заключения договора продажи, агентством недвижимости была получена выписка из ЕГРП, в которой продавец числился собственником, у продавца имелись ключи от квартиры, что также свидетельствовало, что он является ее владельцем. То есть, агентство недвижимости проявило должную осмотрительность при выборе контрагента для клиента и следовательно не может нести ответственность за ничтожность сделки. Однако п. 3 ст. 401 ГК РФ возлагает на лицо, осуществляющее предпринимательскую деятельность, безвинную ответственность, и договором с потребителем вряд ли возможно ее изменить, т.к. с большой долей вероятности этот пункт будет признан недействительным на основании ст. 16 Закона РФ «О защите прав потребителей» как ущемляющий права потребителей по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей. Тем самым у суда есть все основания для взыскания со страховой компании убытков в размере стоимости квартиры причиненных действиями агентства недвижимости и возможно абстрактных убытков в виде разницы между ценой, установленной в договоре продажи квартиры, и текущей ценой.
Тем не менее, Конституционный Суд Российской Федерации в абз. 4 п. 3.1 Постановлении от 23.01.
2007 N 1-П по так называемому делу «о гонораре успеха» разъяснил, что выделение в качестве предмета договора возмездного оказания услуг совершения определенных действий или осуществления определенной деятельности обусловлено тем, что даже в рамках одного вида услуг результат, ради которого заключается договор, в каждом конкретном случае не всегда достижим, в том числе в силу объективных причин. С учетом этого толкования, можно сделать вывод, что не достижение основной цели риелторского договора – возникновение права собственности у покупателя на подобранный агентством объект недвижимости не является ненадлежащим исполнением договора в случае если он не был исполнен в силу объективных причин, и следовательно во взыскании убытков гражданину должно быть отказано.
Вывод Конституционного Суда хоть и верен по сути, но неверен в части квалификации договоров об оказание юридической помощи, в деле которое им рассматривалось, как договоров исключительно по оказания услуг, что неоднократно отмечалось многими юристами.
Договор оказания юридических услуг может квалифицироваться как исключительно договор оказания услуг в том случае если его предметом является консультирование по правовым вопросам, а также составление правовых документов.
В случае (как в рассматриваемо деле) если договор был заключен на представление интересов доверителя в суде, такой договор следует рассматривать как договор поручения или агентский договор, хотя бы он и был поименован как договор оказания услуг. Данные выводы справедливы и для договора оказания риелторских услуг.
В случае если клиентом риелтору была выдана доверенность на заключение сделки продажи недвижимости и поручено совершение не только юридических, но иных действий, в частности по подбору недвижимости, такой договор следует квалифицировать как (агентский ст.
1005 ГК РФ) в соответствии с которым одна сторона (агент) обязуется за вознаграждение совершать по поручению другой стороны (принципала) юридические и иные действия от своего имени, но за счет принципала либо от имени и за счет принципала.
Агентский договор входит в круг так называемых договоров посреднических услуг, в который также входят договор поручения и комиссии, суть которых можно выразить как договор по ведению чужого дела. Чужое дело – это тот круг действий, который может совершать посредник, действуя в чужом интересе (хозяина дела).
Важно помнить о том, что посредник – своего рода помощник. Предмет его обязательств не предполагает гарантию того, что он сможет выполнить определенные сделки или юридические действия.
Поэтому он отвечает только за то, что не предпринимает необходимых действий, направленных на исполнение поручения, но он не отвечает за неисполнение третьим лицом сделки, заключенной в интересах «хозяина дела».
Исключение – если посредник, действующий как комиссионер или как агент в агентском договоре по модели комиссии, принял на себя ручательство за исполнение сделки – делькредере, а также если он не проявил должную осмотрительность при выборе третьего лица (п. 1 ст. 993 ГК РФ).
Но непроявление необходимой осмотрительности при выборе контрагента относится к моменту заключения с ним сделки и не может толковаться расширительно (п. 15 информационного письма № 85) (см.: А. Егоров. Посреднические договоры. Какой вид лучше выбрать в зависимости от круга поручаемых действий. // Юрист компании, №4, апрель 2013).
Однако случаи выдачи клиентом доверенности риелтору на совершение юридических действий в риелторском обороте практически отсутствуют из-за недоверия граждан к риелторам.
Поэтому самым распространенным случаем риелторского договора является договор по которому совершаются не юридические, а иные действия – действия по поиску контрагента и консультированию по заключению сделки – фактическое посредничество.
В этой связи может возникнуть сомнение в том, что данный договор агентский, поскольку он предусматривает, при буквальном толковании, совокупное совершение «юридических и иные действий», тогда как в данном случае имеют место быть только «иные действия».
Тем не менее, такой договор также является агентским. Как пишет А. Егоров «фактическое посредничество – это, по сути, сведение контрагентов. То есть посредник сам не заключает сделку по поручению «хозяина дела».
Он находит подходящего контрагента, договаривается с ним об условиях сделки и сводит его с «хозяином дела», сопровождает сделку, в частности, консультациями и юридической поддержкой.
Если «хозяин дела» заключает с найденным контрагентом договор, то посредник приобретает право на вознаграждение. На этом его миссия заканчивается.
Надо сказать, что европейское право знает фактическое посредничество и как самостоятельную разновидность договоров. В немецком праве он называется маклерским договором. Российскому дореволюционному праву этот институт тоже был известен. Но в действующем Гражданском кодексе его, как известно, нет, и это серьезное упущение.
Дело в том, что на практике маклерские отношения очень распространены: именно так работают, например, агентства по подбору персонала, риэлторские агентства.
В силу отсутствия специального правового регулирования фактического посредничества, которое ограничивается сведением контрагентов, у нас подобные отношения иногда квалифицируют как возмездное оказание услуг, хотя это в корне неверно.
Возвращаясь к договору агентирования, именно фактическое посредничество является теми «иными действиями», которые могут поручаться агенту.
Кстати, есть еще одно распространенное заблуждение относительно предмета агентского договора: формулировку пункта 1 статьи 1005 Гражданского кодекса («юридические и иные действия») иногда понимают так, будто агенту непременно должны поручаться и юридические действия, и иные действия (не может быть только юридических действий или только действий по фактическому посредничеству). На самом деле предлог «и» в вышеуказанной норме употребляется в значении «или», то есть указывает на альтернативность (предметом агентирования могут быть юридические действия либо фактическое посредничество)» (см: там же).
Из этого можно сделать вывод, что самым распространенным риелторским договором является агентский договор фактического посредничества, хотя бы он и был поименован как договор оказания услуг.
Ответственность за недействительность сделки агент перед принципалом не несет, но может быть привлечен к ответственности за ничтожность сделки, если будет доказано, что он не проявил должной осмотрительности при выборе контрагента для принципала (определение Свердловского областного суда от 15.01.
2013 по делу N 33-501/2013 (33-16244/2012)).
В реальности это означает, что при получении агентом выписки из ЕГРП о праве собственности на объект недвижимости, так называемая проверка юридической чистоты сделки исчерпывается и ответственности за потерю титула принципалом агент и страхователь агента нести не будут, поэтому заверения о страховании профессиональной ответственности риелтора не более чем ловкий рекламный прием.
Какие задачи решает риелтор для покупателя и продавца
- Какие задачи решает риелтор для покупателя и продавца
Партнерский материал
Главное заблуждение людей, которые не так часто продают или покупают недвижимость – это представление о том, чем должен заниматься агент по недвижимости.
Какие задачи решает риелтор для собственника?
Риелтор не продает объект
Продает объект собственник. Риелтор ищет покупателей, один из которых предложит за объект максимальную цену. Такому покупателю, как правило, объект нужен больше, чем другим.
Риелтор не занимается оценкой объекта
Он оценивает шансы и рассчитывает стратегию, при которой объект привлечет внимание максимального количества покупателей.
Риелтор не занимается рекламой объекта, не продает его через интернет
За счёт подготовки объекта к продаже, за счет использования максимального количества каналов привлечения, он собирает лиды покупателей (потенциальных клиентов), убеждая их прийти на просмотр и торговаться.
Риелтор не делает сделку
Он организует процесс подготовки к сделке. Сделкой занимаются собственник и найденный покупатель в банке, у юриста, нотариуса.
Работа риелтора считается выполненной в тот момент, когда покупатель подписал договор и внес деньги на счёт покупателя (заложил в ячейку).
Риелтор – не продавец объекта
Он не исполнитель услуг. Риелтор исполняет поручение, которое обычно описывает четкую цель. В рамках исполнения поручения агент имеет право привлекать отдельных исполнителей услуг за свой счёт или за счёт заказчика, если это оговорено в договоре.
Только после достижения описанной цели риелтор получает вознаграждение.
Риелтор – не юрист
Базовые знания в юридической части нужны агенту для грамотной постановки задачи юристу, нотариусу, сотруднику банка.
Что делает риелтор для покупателей?
Риелтор не ищет объект
Через поисковик покупатель может найти все сам. Задача риелтора – диагностировать потребности покупателя. После чего риелтор предлагает решение.
Покупатель не покупает конкретную квартиру или дом, а покупает «среду проживания». Важно все: соседи, инфраструктура, состояние дома, двора, парковки, расстояние до школы или сада, до работы.
Риелтор не проверяет юридическую чистоту сделки
Проверку объекта и оценку риска покупки с тем или иным набором документов делает не риелтор, а юрист-андеррайтер, который имеет практику оценки юридических рисков.
Агент покупателя должен организовать процесс проверки, а не заниматься проверкой самостоятельно.
Риелтор заинтересован в выгоде клиента
Он должен дать решение в бюджете покупателя. Организовать процесс торгов, который принесет дополнительную выгоду клиенту.
Основная задача агента покупателя – торги с продавцами для получения выгоды для своего клиента.
Автор текста: Сергей СмирновСпециалист по недвижимости, старший партнер Realtutor
Внимание, мнение автора может не совпадать с позицией редакции ДомКлик.
Ещё по теме
Что даёт эксклюзивный договор с агентом
5 ошибок при назначении цены за свою недвижимость
Реклама недвижимости — не значит продажа недвижимости
Была ли эта статья полезна?
Нцжна ли лицензия заниматься сделками с недвижимостью — Ваши права
Работа риэлтором требует наличия достаточного уровня базовых знаний, а также иных многочисленных нюансов, которые сопровождают данный вид деятельности. Как получить знания в данной сфере, и нужно ли лицензирование риэлторской деятельности?
Необходимо обратить внимание на тот момент, что квалифицированная подготовка по данной специальности в высших учебных заведениях отсутствует. Это означает, что данного вида профессии в России нет.
Особенности профессии
Многие агентства недвижимости принимают на работу специалистов без соответствующего документа о профильном образовании. Как правило, они проходят обучение непосредственно при самом агентстве.
При этом будущему риэлтору желательно иметь такие качества, как грамотная речь, быть коммуникабельным и готовым к самообразованию, в том числе обладать базовыми знаниями о рынке недвижимости.
Необходимо это потому, что риэлторы принимают участие в операциях финансового характера на рынке недвижимости, имеют отношение к ипотечному кредитованию, а также присутствуют при расчетах между покупателем и продавцом.
Для клиентов риэлтор является источником правовых знаний, так как именно он создает у них представление о юридических последствиях в результате совершаемых действий. Поэтому он должен обладать соответствующим опытом.
Раньше для получения лицензии риелторские фирмы предоставляли сведения в лицензионный орган о своих специалистах, которые подтверждали, что они имеют определенный опыт и навыки. Квалификация подтверждалась в установленном Минимуществом порядке.
Необходимость лицензирования
Риэлторская деятельность представлена в виде посреднических услуг в совершении юридических сделок. Ее смысл заключается в возможности для покупателя или продавца выступать в качестве стороны сделки при помощи уполномоченного лица (риэлторского агентства).
ВНИМАНИЕ! Лицензирование выступает в роли регулирования государством предпринимательской деятельности, так как такое разрешение, выдаваемое физическим и юридическим лицам, подтверждает их профессионализм.
Изначально определение данного направления было прописано в Положении о лицензировании риэлторской деятельности. Однако с 2002 года оно утратило свою силу. Вместо него был принят стандарт “Услуги брокерские на рынке недвижимости”, по которому до сих пор и оказываются риэлторские услуги.
Привело это к тому, что посреднические услуги формально продолжали оказываться, но уже без соответствующего лицензирования, что значительно снизило качество осуществляемой деятельности и отсутствие профессиональной ответственности у специалистов.
Ранее для того, чтобы получить лицензию, требовалось наличие у риэлторской организации и ее специалистов аттестата, который подтверждал наличие обучения по специальным программам, включающим положения ГК России о дееспособности граждан, об условиях сделки и др.
Для повышения качества обслуживания риэлторское сообщество регулярно проводит сертификацию компаний. Однако она не может полностью гарантировать высокий уровень оказываемых услуг. Это послужило поводом для рассмотрения нового законопроекта, согласно которому специалисты должны проходить обязательную аттестацию.
Саморегулируемое риэлторское сообщество должно самостоятельно разработать и утвердить определенные профессиональные стандарты, и в дальнейшем, пользуясь ими, проводить аттестацию кандидатов. Прекращение лицензирования посреднической деятельности влечет за собой ряд проблем, так как теперь лицензионная палата не реагирует на жалобы клиентов.
Важные юридические сделки могут проводить молодые и неопытные специалисты. Для потенциальных клиентов важно понимать, что они доверяют сделку опытному и квалифицированному риэлтору. Можно ли это проверить? До недавнего времени подтвердить информацию, что с клиентом работает именно риэлтор было невозможно.
Для предоставления дополнительных гарантий в российской гильдии риэлторов был введен единый реестр, по которому клиент по паспорту или удостоверению работника риэлторского агентства сможет проверить о нем всю необходимую информацию. На сайте размещаются личные данные, фотография, какое обучение прошел риэлтор, а также место работы.
Благодаря данному реестру клиент может удостовериться, что он доверяет свою сделку действительно квалифицированному сотруднику агентства. По мнению многих специалистов каждый риэлтор должен иметь два основных атрибута, которые помогут полноценно заниматься своей деятельностью в рамках законодательства.
Первый —, это лицензия, позволяющая вести риэлторскую деятельность в соответствии с прописанными функциями и полномочиями, которые определяются исходя из пройденной аттестации. Второй —, электронная подпись, которая представляет техническое оснащение специалиста.
Пока по закону статус риэлтора не определен ни в профессиональных, ни в общественных отношениях.
ВНИМАНИЕ! Необходимость лицензирования объясняется тем, что оно предоставляет порядочность и безопасность при осуществлении сделок с недвижимостью. В случае недобросовестной работы лицензия отбирается, что влечет за собой потерю клиентской базы.
Нужно ли регулировать риэлторскую деятельность
О необходимости разработки специального закона убеждены не только юристы, но и представители риэлторского сообщества. Однако для того, чтобы закон мог повлиять на посредничество в сфере недвижимости, прежде всего необходимо учесть ряд важных моментов. В первую очередь в нем должны быть определены обязанности риэлтора.
Регулирование риэлторской деятельности на законодательном уровне необходимо для защиты прав граждан на рынке недвижимости от возможной потери права собственности на недвижимость, которая может произойти в результате неверных действий риэлторов. Исходя из этого и должны быть определены их основные права и обязанности.
С определением круга обязанностей появится ответственность за их некачественное исполнение, а у клиентов определенная гарантия. Также необходимо учесть порядок заключения договора между риэлторами и заказчиками.
В рассматриваемом законопроекте пока учтены не все особенности, поэтому документ требует определенных доработок, чтобы в будущем он действительно стал действенным механизмом для защиты клиентов, которые обращаются за услугами агентств недвижимости. Пока закон не принят, придется внимательно относиться к выбору риэлторов.
Ответственность
Согласно статистике около 80-85% сделок на рынке недвижимого имущества происходят через риэлторов. На сегодняшний день у них нет обязанностей по обеспечению чистоты юридических сделок. По мнению некоторых специалистов риэлторы не могут обеспечивать чистоту сделки только потому, что у них нет доступа ко всем данным.
Риэлтор не обязан заниматься расчетами, а также принимать и выдавать денежные средства. Они не занимаются ее оформлением, а только предлагают более выгодные варианты для клиента, предоставляют информацию о цене, анализируют рынок недвижимости, а также ведут переговоры.
ВАЖНО! Основное значение риэлтора —, это фактический помощник, но не юридический. Неправильно на него возлагать данную функцию, пока законодательство не будет требовать от них обязательного юридического образования.
Несмотря на то, что рынок недвижимости остается нерегулируемым, риэлторы все же стараются своей деятельностью нормализовать рыночные процессы, влияют на цены на недвижимое имущество, пытаясь их поддерживать на оптимальном уровне, а также направляют действия сторон по сделке в законное русло.
Можно сказать, что они непосредственно участвуют в формировании стоимостных показателей части капитала РФ, который представлен в виде объекта недвижимости, что оказывает влияние на ликвидность экономики.
В России лицензируются многие виды деятельности. Все финансовые операции, связанные с ценными бумагами, а также производными финансовыми документами подлежат лицензированию и регулированию государством, в то время как рынок недвижимости так и остается нерегулируемым.