Права на изображения принадлежат изданию — источнику статьи
МОСКВА, 2 ноября. /ТАСС/. Распространение программы по сносу хрущевок на всю Россию станет возможным после строительства первых домов в рамках реновации жилищного фонда Москвы, а это произойдет не ранее конца 2018 года. Об этом заявил в четверг журналистам депутат Госдумы, глава Экспертного совета нижней палаты парламента по строительству, промышленности строительных материалов и проблемам долевого строительства Владимир Ресин.
«Вопрос о реновации (жилищного фонда) по всей России связан с успехом реновации в Москве, а о результатах реновации в столице можно будет говорить тогда, когда она начнется физически: когда построят первые дома, когда снесут дома старые, когда на их месте построят новые», — сказал Ресин.
«На мой взгляд, судить об этом можно будет не раньше конца 2018 года», — отметил он.
Ранее председатель комитета Госдумы по жилищной политике и ЖКХ Галина Хованская сообщала, что планирует в ноябре внести в Госдуму законопроект о распространении московского опыта реновации жилищного фонда на другие регионы России.
По мнению депутата, начать реновацию можно в Белгородской и Калужской областях, а также в Санкт-Петербурге и Башкирии. Хованская отмечала, что при разработке документа будет создана рабочая группа, которая учтет предложения регионов.
В итоговом законопроекте субъектам РФ, по ее словам, будет предложен достаточно большой спектр полномочий.
Владимир Ресин считает, что распространение программы реновации на регионы России можно будет обсуждать после расселения первых домов в 
Говорить о реновации жилищного фонда по всей России можно будет не раньше конца 2018 года, заявил депутат Госдумы Владимир Ресин. «Вопрос о реновации по всей России связан с успехом реновации в Москве, а о результатах реновации в Москве можно будет говорить, когда она начнется физически. Судить об этом можно будет не раньше конца 2018 года», — передает РИА «Новости» слова Ресина. Напомним, ранее на пленарном заседании Госдумы глава комитета по жилищной политике и ЖКХ Галина Хованская заявила о… 
Депутат Госдумы, глава Экспертного совета нижней палаты парламента по строительству, промышленности строительных материалов и проблемам долевого строительства Владимир Ресин полагает, что программа по сносу хрущевок в регионах России связаны с успехом реновации в Москве. Произойти это может не ранее конца 2018 года, отметил 
На этой неделе в редакцию «Нового Дня» обратились жильцы дома в Балаклавском тупике, 2б, в Екатеринбурге. Они пожаловались на то, что здание рушится на глазах – фундамент крошится, а полы в квартирах первого этажа проседают. Действительно, невооруженным глазом видно, что дом находится в плачевном состоянии, а спускаться в подвал попросту страшно. Жители дома рассказали, что дом отказываются признать аварийным. «Ходили по комнатам, смотрели, как просели 
На финансирование программы реновации жилья в Москве в ближайшие 4 года выделено около 400 миллиардов 
Кадровая политика у Сергея Ааксёнова отсутствует как процесс и функция, поэтому и хлебаем мы всевозможных товарищей на министерских 
Мэрия Москвы объявила конкурс на создание «системы поддержки информирования населения» о работе столичного «Открытого правительства». На это из бюджета города будет выделено 200 млн руб. Информацию о содержании городского хозяйства и реализации проектов, таких как «Наш город», правительство собирается демонстрировать «в мультимедийном интерактивном формате и онлайн». Целью работы названы повышение доверия к власти в Москве и вовлечение жителей в «решение локальных
Всероссийская реновация может начаться уже в июне
Чтобы подготовить пакет документов для включения территории в программу комплексного развития, у Министерства строительства и ЖКХ будет 20 дней. А чтобы согласовать предложенный проект реновации у местных властей — ровно месяц. Такие нормы содержит проект Постановления кабмина, опубликованный на сайте правовой информации. Сейчас предложения проходят общественное обсуждение.
Дома по реновации могут начать строить уже в июне
Проект постановления Правительства стал логическим продолжением принятого в конце прошлого года закона «О комплексном развитии территорий», рассказал «Парламентской газете» заместитель председателя Комитета Госдумы по транспорту и строительству Павел Федяев.
«Предложенный Правительством порядок позволит регионам оперативно приступить к разработке собственной нормативно-правовой базы для участия в программе всероссийской реновации.
Мы смотрели по Сибирскому федеральному округу, получилось, что каждому региону надо принять 10-15 местных нормативных актов, и только после этого мы уже сможем переходить в конкретной работе.
Полагаю, что она начнётся в июне», — отметил депутат.
Парламентарии, в том числе и на местах, очень ждали появления такого документа, отметил Федяев. Несмотря на то что половина января в России из-за новогодних каникул была нерабочей, документ был подготовлен в сжатые сроки.
«Что касается самих сроков согласования, я считаю, что регионы в первую очередь должны быть заинтересованы в том, чтобы как можно скорее войти в программу комплексного развития территорий. Потому что можно, конечно, и на полгода это всё растянуть. Но тут вопрос, скорее, в том: хочешь — работай, не хочешь — не работай», — заключил Федяев.
Всероссийской реновации дан ход
С каких городов начнут реновацию
- Одними из первых в России проект регионального закона о комплексном развитии территорий одобрили власти Свердловской области, сообщается на официальном сайте правительства региона.
- Выбраны уже и стартовые площадки — основными агломерациями для всероссийской реновации станут Екатеринбург, Каменск-Уральск и Нижний Тагил, рассказал губернатор области Евгений Куйвашев.
АГН Москва
Подготовка к проведению масштабной программы реновации жилья началась и в Ростовской области, сообщил местный сайт 1 Rnd. По словам и.о. главы департамента архитектуры Ростова Глеба Мельникова, первыми районами, которые включат в программу реновации жилья, могут стать кварталы периода индустриального домостроения, например проспект 40-летия Победы, Ленгородок или посёлок Фрунзе.
• Как получить квартиру бесплатно
Тренд на реновацию традиционно задаёт Москва. Накануне руководитель департамента строительства столицы Рафик Загрутдинов сообщил, что в 2021 году в Москве проведут эксперимент, который отразится на программе всероссийской реновации.
В ближайшее время в столице поставят первый модульный дом нового поколения. В случае если качество постройки будет одобрено, проект поставят на поток. Возведение домов-конструкторов займёт 2-3 месяца, обещают разработчики.
Первоначальный проект закона поправили 58 раз
Запустить всероссийскую реновацию предложила спикер Совета Федерации Валентина Матвиенко летом 2020 года. Тогда в верхней палате парламента выступил глава Минстроя России Владимир Якушев. Он рассказал, что процесс расселения из аварийного жилья в стране идёт опережающими темпами.
- «Сроки таких переездов можно ещё ускорить, если принять общероссийскую программу реновации, закрепив в ней комфортные условия для инвесторов, которые готовы были бы вложить на каждый государственный рубль пять своих», — заметила Валентина Матвиенко.
- А уже спустя несколько месяцев соответствующий проект закона внесла группа сенаторов (Николай Журавлёв, Олег Мельниченко и Андрей Шевченко), а также глава Комитета Госдумы по транспорту и строительству Евгений Москвичёв.
- «В целом проект документа направлен на создание инвестиционного механизма расселения жилья, находящегося в ветхом, предаварийном состоянии в тех регионах, которые к этому в первую очередь финансово готовы», — прокомментировал ранее «Парламентской газете» глава Комитета Совфеда по федеративному устройству Олег Мельниченко.
Однако первая редакция документа получила отрицательное заключение Совета при Президенте по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства. В итоге документ пришлось серьёзно доработать: ко второму чтению проекта закона в Госдуме в него было внесено 58 поправок.
Например, парламентарии более чётко прописали, где можно использовать механизм комплексного развития территорий (КРТ). Таким образом, под реновацию попали территории жилой застройки, нежилой застройки, незастроенные территории, а также территории, где КРТ реализуется по инициативе правообладателей земельных участков.
Аварийное жилье: что положено переселенцам
Кроме того, из текста законопроекта удалили положение, по которому застройка могла реализовываться на территориях, где не менее 50 процентов земель занимают аварийные и подлежащие сносу многоквартирные дома. В итоге в программу теперь могут быть включены и неаварийные дома в случае износа крыши или фундамента, если капитальный ремонт таких домов нецелесообразен.
Россиян заставят освободить единственное жилье по закону: кто попадет под каток реновации?
В декабре прошлого года был принят закон, который посягается на частную собственность граждан – ФЗ №494-ФЗ. Речь идет о так называемой реновации, которая подразумевает под собой снос непригодных для проживания домов и переселение жителей в новые дома.
В законе этот термин значится как «комплексное развитие территории». Может ли гражданин, проживающий много лет в своей уютной квартире, лишиться жилья? Что могут предложить власти гражданам взамен изъятой недвижимости? Об этом Bankiros.
ru рассказала ведущий юрисконсульт «РосКо-Консалтинг и аудит» Елена Потураева.
Эксперт напомнила, что Конституция РФ гарантирует право любого гражданина на жилище – статья 40. И по закону нельзя обращать взыскание на единственное жилище должника – статья 446 ГК РФ.
«Однако на практике судьи уже признавали законным размен единственного жилья большей площади на меньшую в счет погашения долгов собственников. Практику размена излишнего жилья на меньшее прекратил Верховный суд, но это были только «цветочки», – сказала Потураева.
Опыт московской реновации
Одними из первых с реновацией столкнулись москвичи, когда местные власти составили программу сноса пятиэтажек, построенных с 1957 по 1968 годы.
«Жители столицы переехали в новое жилье по реновации в 2018 году. В многочисленных отзывах переселенцы жалуются на несоблюдении метража новой квартиры, бытовые неудобства и халатность застройщиков. То есть восторженных отзывов не так уж и много», – отметила собеседница Bankiros.ru.
Bankiros.ru
Что говорит закон о реновации?
В Законе прописаны благие цели комплексного развития территории. Это повышение качества городской среды и улучшения внешнего облика, архитектурно-стилистических и иных характеристик объектов капитального строительства; улучшение жилищных условий граждан и так далее.
В отношении какого жилья может применяться реновация?
Это строения:
- признанные аварийными и подлежащими сносу или реконструкции;
- не признанные аварийными и подлежащими сносу или реконструкции по критериям, которые устанавливаются местными властями. Например, если физический износ основных конструктивных элементов многоквартирного дома (крыша, стены, фундамент) превышает определенное местными властями значение.
Еще один критерий – если дом был возведен в период индустриального домостроения по типовым проектам, а также, если в доме отсутствуют централизованные системы инженерно-технического обеспечения.
«Как мы видим, реновации могут подлежать территории, где нет аварийных домов. А такой критерий, как отсутствие водоснабжения, канализации, центрального отопления может привести к тому, что под каток реновации попадет частный сектор, расположенный на дорогих участках земли», – сказала Потураева.
Как ранее отмечал глава Минстроя Ирек Файзуллин, около 44% жилых помещений в России старше 50 лет. То есть это касается домов, построенных в период индустриального домостроения. Это было время массовой застройки городских кварталов в конце 50-х — начале 60-х годов.
«При таких размытых формулировках, под реновацию могут попасть любой жилой дом старше 50 лет», – предупредила юрист.
Bankiros.ru
Губернатор объявил о запуске реновации в Подмосковье
Во время ежегодного обращения к жителям губернатор Московской области Андрей ВОРОБЬЁВ анонсировал старт программы реновации жилья.
Тема строительства жилья стала одной из основных в обращении. Так, глава региона заявил, что все новые многоквартирные дома будут строить без мусоропроводов, так как теперь есть система разделения отходов.
Воробьёв:
Мы строим много жилья, но главная цель — чтобы оно было качественным и комфортным. Всем нужны не «человейники», а комфортная экосистема. Это значит: двор без машин, где могут спокойно гулять дети; светлые безопасные подъезды; есть, где оставить коляску, велосипед; удобный вход без ступеней.
***
Знаю, что наш строительный блок активно сотрудничает со всеми девелоперами. Для таких проектов, конечно, будет отдан приоритет.
Губернатор добавил, что к концу 2023 года должна быть решена проблема обманутых дольщиков.
После этого он анонсировал запуск программы реновации жилищного фонда Подмосковья, не назвав конкретные сроки её реализации:
Ещё одна тема — это реновация. Благодаря принятым на федеральном уровне решениям мы приступаем к большой программе, в результате которой огромное количество людей будет жить в других современных комфортных условиях. Мы на слайде показали дома — крайняя из них пятиэтажка в Мытищах, но до пятиэтажек есть и такие ветхие дома, жить в которых в XXI веке непозволительно.
Поэтому программа реновации в Подмосковье будет предполагать замену такого жилья на современное, о котором я сказал чуть ранее. Важно разъяснить все нюансы — кого это коснётся, в каких городах, какая будет система компенсации.
Зал встретил слова Воробьёва аплодисментами.
Как следует из слайда презентации, программа реновации в Подмосковье затронет более 1 млн человек. На 2021 год население региона составляет 7,7 млн человек (данные Росстата).
Реновация в Подмосковье: дома под снос будут определять власти городских округов
В конце 2020 года Государственная дума приняла закон, согласно которому граждан смогут принудительно выселять фактически из любых многоквартирных домов. Документ ввёл понятие «комплексного развития территорий» (КРТ), региональная или местная власть может ввести такой режим на той или иной территории — дома будут расселять, сносить, строить на их месте новое жильё.
При этом власти регионов получили большие полномочия по определению категорий «под снос» — граждан смогут принудительно выселять фактически из любых многоквартирных домов.
В январе 2021 года Мособлдума наделила власти городских округов полномочиями по подготовке к программе реновации жилья. После принятия чиновниками решения о КРТ должен быть опубликован проект, затем — проведены собрания многоквартирных домов:
- Срок проведения таких собраний ограничен. Если в течение срока собрание не проведут — дом автоматически будет записан в КРТ
- Для проведения собрания нужно 50% жильцов или нанимателей квартир. Для принятие решения о внесении дома в проект КРТ необходимо решение 2/3 собственников
- Если для реализации «комплексного развития территории» нужно менять градостроительные документы, должны быть проведены общественные обсуждения или публичные слушания, итоги которых, как известно, носят рекомендательный характер
- После проведения собраний должны быть объявлены торги, на которых выберут компанию-застройщика, которая будет расселять и сносить старые дома, после чего строить новые.
Согласно закону, при включении дома в программу собственнику положена денежная компенсация за квартиру — рыночная стоимость за день, предшествующий решению о КРТ, а также расходы на переезд и аренду жилья на время переезда.
«Равноценная» квартира — в том же населённом пункте. Но расстояние не оговорено
Региональные власти могут (но не обязаны) предусмотреть и возможность получения равноценного жилья. При этом закон называет равноценным жильё не меньшей жилой площади в том же населённом пункте. То есть, например, вместо квартиры в центре Одинцово рядом с основной социальной и транспортной инфраструктурой может быть предложена квартира на окраине города.
Собственника могут обязать к переселению через суд, если он в течение 45 дней не подпишет договор о предоставлении денежной компенсации или нового жилья.
Во время обсуждения законопроекта в Госдуме некоторые депутаты говорили о рисках. В их числе: региональные власти могут мухлевать с решениями собственников жилья; застройщики смогут принудительно выкупать квартиры по рыночной цене, не считаясь с требованиями владельцев; «равноценной» квартиры может не быть в природе; угроза для исторической застройки.
Поддержавшие законопроект единороссы и правительство выразили уверенность, что нововведение позволит быстрее обновлять жильё в городах, «улучшать городскую среду», прокладывать новые инженерные сети и строить инфраструктуру.
Воробьёв просил у президента право определять типы жилья под расселение
Дома спроектированные под реновацию начнут строить до конца 2018
Как ранее сообщал СМИ глава департамента строительства Москвы Андрей Бочкарёв, 75 проектов домов по программе реновации в столице планируется согласовать до конца этого года.
«На данный момент более 150 объектов включено в план деятельности Фонда реновации до 2021 года. Из них по 75 домам планируется получить положительные заключения экспертизы до конца этого года», — сказал Бочкарёв.
Строительство домов, спроектированных специально для программы реновации, начнется до конца этого года и работы будут вестись одновременно на нескольких площадках, добавил он.
Зоозащитники предлагают открыть приют для кошек, которые обитают в домах, включенных в Программу реновации
Жительница района Проспект Вернадского выступила с инициативой обустроить кошачий дом в Западном административном округе, в районе Солнцево рядом с уже существующим приютом для собак на Родниковой улице.
Первый заместитель префекта ЗАО Игорь Щенников идею одобрил и пообещал поддержать. «Префектура поможет с выделением участка для организации приюта. Сам приют будет частным, к нему предстоит привлечь инвесторов», –заявил он.
Отметим, что вопрос о кошках, проживающих в подвалах сносимых домов находится во внимании Общественного штаба по контролю за реализацией Программы реновации.
Председатель Штаба Александр Козлов, который также возглавляет Рабочую группу Общественной палаты Москвы по общественному контролю за содержанием безнадзорных животных, предлагает рассмотреть разные варианты решения этой задачи.
«Здесь мы должны говорить и о приютах и их строительстве в тех районах, где, действительно, такое возможно. Но ещё большая цель — мотивировать жителей брать животных. Тем более, уверен, многие задумаются взять кошку в новое жилье, которое будет больше предыдущего.
Здесь необходимо разработать специальные доступные рекомендации для людей, вести информационную и разъяснительную кампании, оказывать всяческую помощь. Зоозащитники в последние годы стали действительно серьёзной общественной силой.
Думаю, совместными усилиями, с привлечением органов власти, нам удастся сделать так, что никакие животные не пострадают, а многие наоборот обретут новый дом», — заявил Александр Козлов.
«На площадке Общественной палаты мы будем объединять все силы. Понятно, что человек всегда для нас стоит на первом месте, но и надо помнить о братьях наших меньших, которые на самом деле очень украшают нашу жизнь, становятся для нас дорогими и близкими друзьями, понимают нас как никто», — добавил общественник.
Реновация в российских регионах вызывает массу неудобных вопросов
В Госдуме рассматривается законопроект о реновации в регионах. Правда, называется это «комплексное обновление территорий». И хотя законопроект еще не принят, на Ставрополье уже боятся его возможных последствий.
В сентябре в Государственную Думу был внесен законопроект, позволяющий региональным властям прибегать к принудительному изъятию у собственников любого жилья — не только ветхого и аварийного — ради «обновления среды жизнедеятельности и создания благоприятных условий проживания граждан».
Для того чтобы дом внесли в программу достаточно одобрения двух третей собственников и нанимателей. Под реновацию могут попасть целые кварталы, в которых находятся вполне добротные дома, если 50% территории занимают здания, подлежащие сносу.
При этом переселенцы должны получить равнозначное жилье в том же районе или денежную компенсацию.
Как отмечают авторы законопроекта, за основу в части правового регулирования была взята «успешно реализуемая с 2017 года в Москве программа реновации». Предполагается, что таким образом ускорится процесс переселения жильцов из ветхого и аварийного фонда. При этом деньги на реновацию должны найти сами регионы — без участия федерального бюджета.
К слову, законопроекты о всероссийской реновации по примеру Москвы уже вносились в Госдуму.
Так, в 2018 году депутаты Галина Хованская и Сергей Миронов предлагали включать дома в программу с согласия всех собственников, а также предусматривали квартиры для жителей коммуналок.
Однако позже сама Хованская признала, что к запуску программы готовы лишь в нескольких субъектах России, законопроект принят не был.
Она же раскритиковала и новый законопроект. По мнению Хованской, в документе есть множество подводных камней и рисков для владельцев квартир. В частности, голоса «за» реновацию можно будет «накрутить», считает депутат.
«Когда мы прочитали эту законодательную инициативу, создалось впечатление, что ее застройщики пролоббировали, а на граждан абсолютно наплевать. В московской программе реновации очередники жилье получают, а в этой — они и дальше останутся очередниками.
В московской — нельзя в коммуналку переселять, здесь же — это можно. Жилищная часть законопроекта нас категорически не устраивает», — сказала она.
В итоге комитет Госдумы по жилищной политике и ЖКХ поддержал законопроект о «всероссийской реновации» при условии его доработки. А в регионах уже начали бить тревогу. В частности, в Ставропольском крае считают, что жильцов будут попросту «выживать» из квартир поджогами или затоплениями, когда, например, вместо уютного квартала «сталинок» захотят построить очередной ЖК, пишет NewsTracker.
На данный момент в Ставропольском крае насчитывается 167 аварийных домов, в которых проживают 3,4 тысячи человек. 34,9% домов из аварийного фонда были построены до 1920 года, 7,5% — с 1921 до 1945 года, 32,9% — с 1946 до 1970 года, 24,7% — с 1971–1996 года. Из них в программу расселения на 2019–2025 годы, на которую планируется потратить более 1 млрд рублей, вошел 91 дом.
Основатель сетевого сообщества Stav.urban, участник разработки Стратегии социально-экономического развития Ставрополя до 2035 года Андрей Черняков раскритиковал внесенный в Госдуму законопроект о реновации. Он считает, что раз сносить можно будет любое здание, то и «можно будет плевать на генпланы и документы стратегического планирования».
Также Черняков задается вопросом: как новую застройку будут вписывать в существующую? По его мнению, не исключено, что среди среднеэтажной застройки воткнут «свечку» в 25 этажей. «И третий момент — реновация, это не только новые стены и трубы, но и сложившаяся городская среда, которую можно легко разрушить», — отметил эксперт.
Черняков добавил, что в Ставрополе есть не только аварийные дома, но и «бомбы замедленного действия» в виде полей многоэтажек. Он считает, что через 10-20 лет они проявят свое отрицательное влияние.
Еще об одной проблеме заявил политолог, директор консалтингового агентства NPR Group Дмитрий Фетисов. Он напомнил, что в Ставрополе власть связана с крупными застройщиками. «В Ставрополе есть застройщик, занимающий третье место по стране, работающий также по Краснодару и Ростову.
Нет никакого секрета, что покойный мэр Ставрополя Андрей Джатдоев был достаточно близок к нему. И хотя нынешнего мэра таковым назвать нельзя, но бывший глава Промышленного района, занимающий сейчас кресло первого замглавы, считается аффилированным с ним.
Соответственно, имея определенные рычаги и определенных людей в мэрии, застройщик, теоретически, может проводить ту градостроительную политику, какую хочет», — полагает Фетисов.
Он также напомнил, что Кавказские Минеральные воды находятся под пристальным вниманием федеральных властей, что должно обезопасить их от сноса памятников архитектуры ради новой застройки. «В целом, и в Ставрополе, и в КМВ власти пойдут по пути помощи застройщикам, но при этом не будут связываться с особо скандальными случаями», — считает Фетисов.
Еще один проблемный момент отметил председатель Ставропольской региональной организации «Союза архитекторов России» Виктор Маркелов. По его словам, законопроект о реновации актуален только для тех регионов, у которых есть деньги.
К слову, губернатор Ставрополья Владимир Владимиров еще в 2018 году был готов к участию в программе реновации, но усомнился, что региону хватит средств — ведь тратить придется не только на снос домов, но и на строительство новых.
Что же изменилось сейчас?
«О какой „реновации“ в Ставрополе может идти речь, если у нас город берет кредиты, чтобы заткнуть бюджетные дыры? В Астрахани под снос ветхого жилья построили два домостроительных комбината: руководство договорилось, Москва дала деньги. А у нас домостроительный комбинат закрыт, много строить может один ЮСИ», — говорит Маркелов.
Также архитектор добавил, что в Ставрополе застроили еще не все поля вокруг города — так что место для новых ЖК есть. «Проведение инфраструктуры, но вложение денег в инфраструктуру новых домов дешевле, чем сносить старые кварталы и строить на их месте новые. Опять-таки, поломаем мы кварталы — а куда девать людей? Альтернативы этим застройкам пока нет», — считает он.
Концентрация людей в «человейниках» банально опасна эпидемиологической обстановкой во время коронавируса, добавляет Маркелов. По его мнению, строить выше 9 этажей нельзя.
«Но о каком государстве можно говорить, если в большей части и население инертно: мы называем это уродством в эстетическом плане и абсурдом в инфраструктурном — а застройщики и власти говорят, что „людям нравится“ — вот и все», — отметил Маркелов.
«То, что строится, — хуже советского в плане пожарной, санитарной безопасности, технологической оснащенности… Чтобы ломать — должно пройти время — лет 50. А сейчас скорее снесут памятник архитектуры и построят новострой, чем снесут имеющуюся дрянь и построят памятник архитектуры», — заключил архитектор.
То, что ожидание и реальность программы реновации не всегда совпадают, не понаслышке знают москвичи. Во-первых, попросту можно получить взамен своей обжитой квартиры жилье с плохим ремонтом или кривыми стенами — по статистике, каждая пятая квартира сдается с браком.
Во-вторых, вместо привычного озера или парка вы можете стать владельцем квартиры с видом на железную дорогу или промзону. В-третьих, совсем необязательно, что поблизости с новым жильем будет социальная инфраструктура. И это далеко не все… Причем докупать площадь москвичам пришлось по рыночным ценам.
Так зачем же выкладывать деньги и получать вместо своей квартиры непонятно что и непонятно где?
Как регионы готовятся к реновации жилья
В отличие от московской, федеральная реновация предполагает реконструкцию жилья.
Авторы законопроекта «О реновации жилищного фонда в Российской Федерации» (его будут обсуждать в Госдуме 23 ноября) считают, что именно такой подход будет эффективен для обновления жилого фонда страны. Документ, внесенный депутатами Сергеем Мироновым и Галиной Хованской и опубликованный на сайте парламента, невелик – всего 30 страниц.
Регионов, которые готовы запустить процесс, по оценкам авторов законопроекта, пока немного, всего 5–6.
Снос и реконструкция
Как объяснила «Ведомостям» председатель комитета ГД по жилищной политике и жилищно-коммунальному хозяйству Галина Хованская, основная цель закона – прекратить воспроизводство аварийного жилищного фонда в стране.
Чтобы регионы могли приступить к реновации, они должны принять собственные нормативные акты, учитывающие местную специфику. Кроме того – выполнить обязательства по переселению жителей из аварийного жилья.
Эту программу не стоит путать с реновацией – она идет исключительно за счет бюджета, точечно, в то время как реновация должна охватывать кварталы и районы и предполагает разные источники финансирования.
«У нас 11 регионов пока не справились с программой расселения аварийного жилья до сентября, а четыре региона не справятся с ней и до конца года. Как ни удивительно, среди них и Московская область», – говорит Хованская.
Одно из главных отличий федерального проекта от московского закона о реновации в том, что он предполагает не только снос, но и реконструкцию домов.
А для исторических зданий, памятников архитектуры, объектов культурного наследия, находящихся на территории реновации, – и капитальный ремонт. «В России есть хороший опыт реконструкции обычных пятиэтажек.
Например, в Омске несколько пятиэтажек 335-й серии приведены в нормальное состояние, – рассказывает Хованская. – Цена вопроса в 10 раз меньше, чем снос и переселение. Дома получились красивые».
Материальные источники программы – это деньги инвесторов, которым необходимо предоставлять налоговые льготы, бюджеты субъектов Федерации и софинансирование из федерального бюджета, если дело касается аварийного дома или объекта культурного наследия. Закон о реновации будет, видимо, сопровождать закон-спутник, позволяющий учесть особенности градостроительной деятельности в том или ином регионе.
Решение о включении дома в программу принимают собственники, и почти половина проекта посвящена этой процедуре и защите прав граждан. «При реновации не происходит изъятия собственности для государственных нужд. Здесь – согласие людей, 70% собственников должны сказать твердое «да».
С людьми надо договариваться», – заключает Хованская. Защитить права жителей должен и предварительный договор, где указываются сроки заключения основного договора, предусматривающий переход права собственности на жилое помещение и сведения о новой квартире.
Этот момент тоже отличает «федеральный» проект от московского закона.
Среди других новаций проекта – использование контрактов жизненного цикла, которые в России практически не работают, но они подразумевают применение новых технологий и материалов. На территории реновации не исключается появление некоммерческих наемных домов, где можно будет получить квартиру по договору найма за приемлемые деньги.
В Москве заявлено, что реновацию финансирует бюджет города. В регионах таких денег нет, и там ставка будет делаться на привлечение инвесторов. У них свой взгляд на то, как должна строиться работа с властями.
По мнению Ирины Доброхотовой, председателя совета директоров «Бест-новостроя», интерес компаний к участию в программе реновации может быть усилен за счет предоставления площадки под строительство нового жилья для коммерческой реализации в привлекательном месте. Кроме того, экономика проекта может быть интересна, если город профинансирует строительство социальных объектов, а также объектов инженерной и транспортной инфраструктуры.
Евгений Морозов, гендиректор ГК «Метражи» (Санкт-Петербург), видит необходимость в кредитных предложениях от банков, специально созданных под такой формат.
Кроме того, при масштабировании программы реновации компаниям следует облегчить режим взаимодействия с многочисленными органами власти, администрациями районов, проектно-инвентаризационными бюро, Кадастровой палатой, Росреестром и т. д., считают опрошенные «Ведомостями» эксперты.
«Вполне возможно под перспективы роста налоговых доходов использовать для финансирования этих программ долгосрочные займы, но ставка по ним должна быть минимальной, не более 4–5% годовых, с учетом социальной направленности (пока даже застройщикам, которые будут использовать проектное финансирование и ждать денег покупателей с эскроу-счетов, такой ставки не обещают). Еще лучше заменить финансирование из местных бюджетов на льготное кредитование застройщиков, что может снизить неэффективное расходование средств и нецелевое финансирование», – рассуждает Константин Ордов, профессор кафедры финансового менеджмента РЭУ им. Г. В. Плеханова.
Дмитрий Цветов, директор по маркетингу и разработке продукта ГК «А101», согласен: девелоперы могли бы стать полноценными участниками процесса обновления городов, в том числе с использованием собственных или заемных средств, при условии системной разработки различных механизмов компенсации, не ведущих к дополнительным расходам из госбюджета.
«Например, снизить себестоимость строительства можно путем разработки особенных условий предоставления проектного финансирования и подключения к инженерным сетям, упрощения процедуры передачи городу объектов социальной инфраструктуры, ускорения выдачи разрешительной документации, выделения дополнительных участков под коммерческое строительство», – считает Цветов.
Текущие итоги реновации. Как повлияла программа на рынок жилья в Московском регионе
Проходящая в столице программа реновации остается достаточно мощным фактором, который оказывает влияние на рынок недвижимости в целом – как на сегмент первичной недвижимости, так и на состояние рынка вторичного жилья.
В рамках данной статьи мы поговорим о том, какие изменения реновация вызвала на рынке в течение 2017 – 2018 годов и к чему предстоит готовиться участникам рынка в ближайшей и отдаленной перспективе.
Портал Novostroev.ru попросил экспертов, которые являются непосредственными игроками рынка, прокомментировать ситуацию и дать профессиональную оценку степени и качества влияния программы реновации на рынок жилья в Московском регионе.
Сегмент доступного жилья – «болевая точка» застройщиков
Прежде всего, нужно отметить, что влияние реновации не затрагивает весь рынок в разрезе принадлежности объектов недвижимости к жилью разного класса.
Реновация весьма ограниченно влияет на рынок жилья класса «комфорт», никак не влияет на рынок недвижимости категории «бизнес», а тем более, не отражается на сегменте элитного жилья.
Главным образом, проведение программы отражается на сегменте жилья класса «стандарт» (этот класс ранее еще недавно принято называть «эконом»). Жилье этой категории занимает наиболее значительную долю всего рынка жилой недвижимости, так как является наиболее доступным в ценовом отношении.
Выход на рынок нового конкурента: чего ждать застройщикам?
Запуск программы реновации проходил параллельно с введением все новых законов, ужесточающих правила игры на рынке долевого строительства и, таким образом, дополнительно усугубил положение застройщиков, и без того осложненное негативными тенденциями, которые можно было на тот момент наблюдать в экономике и которые привели к существенному снижению спроса. Помимо дополнительных законодательных ограничений, у застройщиков появляется новый конкурент в лице самого государства, которое является инициатором переселения людей из ветхих домов.
Учитывая масштабы программы, а также качество конкуренции (при государственном участии уровень себестоимости недвижимости ниже, а уровень финансовой поддержки – существенно выше) операторы, работающие в сегменте наиболее доступного жилья, станут менее конкурентоспособными. Они не смогут снижать цены для повышения конкурентного преимущество предлагаемых ими объектов, так как уровень спроса сейчас оставляет желать лучшего (хотя, возможно, в будущем положение изменится).
Впрочем, девелоперы и застройщики ощутят на себе эту конкуренцию не сразу, а по истечении трех-пяти лет. Сейчас началась лишь первая волна переселенцев, и лишь очень небольшая часть «реновационных» квартир окажется на рынке – недвижимость будут продавать те, кто удачно воспользовался моментом и взамен квартиры в ветхом доме заполучил совершенно новое жилье.
Собственно, такой обмен представляет собой отличную возможность для всех переселенцев: можно оформить небольшую ипотеку, продать квартиру и переехать в более просторное (или более качественное) жилье.
А вот когда часть новостроек поступит в свободную продажу сразу после ввода объектов в эксплуатацию, конкуренция со стороны государства окажет мощное влияние на всех операторов, предлагающих доступное жилье.
Некоторые компании, скорее всего, оставят рынок под давлением отсутствия достаточного спроса, а также мер, связанных с переходом от долевого строительства к проектному финансированию.
Останутся, главным образом, крупные компании, которые в состоянии самостоятельно финансировать строительство собственных объектов.
Новые возможности: «качественная» конкуренция
Однако уже сейчас нашлись компании, которые увидели в сложившихся обстоятельствах новые возможности.
Учитывая стремление чиновников, которые занимаются внедрением программы и ее популяризацией, максимально оптимизировать расходы на строительство, нижний порог качества недвижимости, ограничивается лишь существующими стандартами.
Этот факт не говорит о том, что жилье плохое, однако, покупателям и переселенцам не приходится рассчитывать на комфортные планировки и использование каких-либо инновационных материалов, гарантирующих дополнительное повышение эксплуатационных характеристик.
Частные компании, в свою очередь, стали предлагать жилье того же класса, однако с определенными улучшениями, хотя и требующими некоторых расходов, но повышающих комфорт проживания в квартирах. В первую очередь, конечно, речь идет о планировках, системах взаимного расположения зданий в жилых комплексах, наличии удобных парковочных мест.
Вполне естественно, что такому жилью отдают предпочтение те, чей бюджет не давал возможности приобрести квартиру в доме «комфорт»-класса, и кто желал получить жилье более высокого качества, чем тот необходимый минимум, и, скорее всего, эта тенденция будет иметь продолжение в течение ближайших лет.
Положительные моменты: снижение ипотечных ставок и вероятность участия в программе
На руку застройщикам сыграло и снижение ставок по ипотеке – в прошедшем, 2017 году был поставлен новый рекорд в ипотечном кредитовании, эту тенденцию мы можем наблюдать и в настоящий момент.
Кстати, это обстоятельство никак не отразилось на объектах, возводимых в рамках программы реновации, так как в этом случае имеют место несколько иные методы финансирования, которые отличаются от условий долевого строительства.
В данный момент власти, фактически, не допускают девелоперов к финансированию и участию в реновационном проекте. Однако такое положение, вероятно, скоро изменится:
- Во-первых, чиновники сами заявляли о необходимости привлечения всех желающих участников рынка (однако, на деле пока все наоборот),
- Во-вторых, город не может сам финансировать проект в полном объеме. Для этого нужны громадные инвестиции, которых просто негде взять, учитывая долгосрочную перспективу окупаемости. Таким образом, некоторые застройщики смогут оставаться на плаву благодаря государственному проекту.