Продал долю дешевле, чем купил. Должен ли я платить налог?

08 января 2021

В этой статье мы рассмотрим ситуации, когда квартира продается ниже кадастровой стоимости. Когда такое бывает? Кому выгодно продавать недвижимость ниже той цены, которая есть?

Продал долю дешевле, чем купил. Должен ли я платить налог?

Продал долю дешевле, чем купил. Должен ли я платить налог?

Статьи

Бесплатно задайте вопросы

Бесплатный звонок для всей России Мы работаем с 8:00 до 21:00 по Москве

8 (800) 775-75-85

Поможем получить налоговый вычет

Рассчитаем налоговые вычеты,на которые вы можете претендовать

Это может быть в разных случаях, иногда это делается ради выгоды, а иногда по необходимости. Разберемся, как действовать в той или иной ситуации.

Продажа недвижимости ниже кадастровой стоимости – какой будет налог

Продажа имущества приносит доход. А с дохода каждый гражданин должен заплатить подоходный налог. 13% от суммы продажи недвижимости и другого имущества должны пойти в бюджет государства.

Но если квартира продается не ниже кадастра, а по обычной цене – вопросов, как считать налог не возникает. Просто 13% высчитывается от суммы продажи. Но если сумма продажи значительно ниже, чем «адекватная» стоимость? Как считать в этом случае?

Если вы продаете недвижимость ниже 70% кадастровой стоимости, то для расчета налога будет учитываться не сумма продажи, указанная в договоре, а именно 70% кадастровой стоимости.

Если квартира продается по цене выше, чем 70% от кадастровой стоимости, тогда учитывается сумма, прописанная в договоре.

Пример: Серов решил продать жилье значительно дешевле кадастровой стоимости — за 1 500 000 рублей, хотя по кадастру цена недвижимости составляет 3 миллиона рублей. Налог Серов будет платить не с суммы дохода – с 1.5 млн, как указано в договоре, а с 70% от кадастровой стоимости – с 2 100 000 руб. (3 000 000 * 70%).

Зайцев продал жилое имущество за 4 миллиона рублей, а кадастровая стоимость этой недвижимости 2 500 000₽. То есть он продает имущество не ниже, чем 70% от кадастра. В этом случае 13% Зайцев будет платить с суммы дохода – с 4 000 000₽.

Делая вывод, можно сказать, что продажа квартиры меньше кадастровой стоимости может нести последствия, поэтому всегда рассчитывайте перед продажей сумму дохода и налога, который вам придется заплатить.

Если кадастровая стоимость изменилась?

Бывает так, что цена кадастра меняется. Как тогда считается НДФЛ? От какой суммы?

В таких случаях кадастровая стоимость квартиры берется по состоянию на 1 января того года, в котором была продажа.

Пример: Кадастровая стоимость жилого дома Захарова была 5 млн рублей. А в сентябре 2020 г. была обновлена и стала уже 7 млн руб. В апреле 2020 г. Захаров продал дом за 3 млн руб. (что ниже 70% кадастровой стоимости), и 13% от продажи будет рассчитываться с 3.5 млн руб. (5 000 000 (цена кадастра на 01.01.2020 г.) * 70%).

В каких случаях налог платить не придется

Продал долю дешевле, чем купил. Должен ли я платить налог?

Не будем забывать, что в некоторых случаях вы и вовсе можете быть освобождены от уплаты налога. Например, если на момент продажи истек минимальный срок владения.

Сроком владения для продажи без налога может быть 3 года и 5 лет, в зависимости от того, как вы получили квартиру.

Минимальным сроком владения считается 3 года для объектов, которые попадают хотя бы под одно из условий:

  • Недвижимость получена по договору дарения или в порядке наследования от члена семьи или близкого родственника (родители, дети, сестры/братья, бабушки/дедушки, внуки, супруги)
  • Квартира стала собственностью вследствие приватизации
  • Недвижимость получена вследствие передачи имущества по договору пожизненного содержания с иждивением
  • Квартира приобретена любым способом до 01.01.2016 года
  • Продается единственное жилье. То есть на момент совершения сделки у вас в собственности нет еще одной квартиры. Или вы продаете первую в течение 90 дней после покупки второй.

Во всех других случаях минимальный предельный срок владения составляет 5 лет.

То есть если вы продаете жилое имущество по истечении минимального срока владения, при этом неважно, какая это продажа — ниже кадастра или не ниже, налог с продажи платить вам не нужно. Декларацию подавать тоже.

Как уменьшить налог с продажи

Если вы продаете квартиру и должны заплатить налог, то вы можете уменьшить свой доход и по итогу заплатить НДФЛ меньше.

Налоговый вычет

1 000 000 – максимальный размер вычета, на который вы можете уменьшить свой доход при продаже.

Пример: Иванов продает квартиру за 3 000 000 руб., а кадастровая стоимость этой недвижимости 5 000 000. То есть Иванов продает недвижимость ниже 70% от кадастровой стоимости. А значит НДФЛ ему насчитают от 70% кадастровой стоимости – от 3 500 000₽. И к уплате НДФЛ составит 455 000 руб.

Но Иванов, несмотря на то, что продает квартиру ниже кадастровой стоимости, может воспользоваться вычетом. И может уменьшить свой доход на 1 миллион. Таким образом налогооблагаемый доход Иванова составит 2 500 000 руб. (3 500 000 – 1 000 000), а сам НДФЛ к уплате составит 325 000 руб.

Уменьшение дохода на расходы

Вместо вычета вы также можете уменьшить свой доход на ранее понесенные расходы, связанные с покупкой этого жилья, если вы можете подтвердить это документально.

Пример: Тот же Иванов продает квартиру за 3 000 000₽, а кадастровая стоимость этой квартиры 5 000 000₽, то есть он продает жилье ниже, чем 70% от кадастра.

Значит НДФЛ будет рассчитываться не с суммы, что ниже, а с 70% кадастровой стоимости – от 3 500 000₽. Но Иванов покупал ранее эту квартиру за 3 500 000₽.

Он может уменьшить доход на расходы и 13% ему платить вообще не придется: 3.5 млн – 3.5 млн = 0. Но декларацию подать все равно будет нужно.

Сроки уплаты налога и необходимые документы

Подать декларацию 3-НДФЛ нужно до 30 апреля года, следующего за годом, в котором была продажа. А заплатить 13% нужно до 15 июля года, следующего за годом, в котором была продажа.

То есть если продажа жилья была в 2020 г., подать декларацию нужно до 30 апреля 2021 г., а уплатить НДФЛ до 15 июля 2021 г.

Для налоговой вам понадобятся:

  • 3-НДФЛ
  • Документы, подтверждающие факт продажи (например, ДКП)
  • Если сумма налога уменьшается на расходы по приобретению, то эти расходы нужно подтвердить документально.

Теперь вам известно, как считается налог, если квартира продается ниже кадастровой стоимости. Надеемся, что наша статья была полезна!

Нужно ли платить налог, если продал квартиру дешевле, чем купил?

Продал долю дешевле, чем купил. Должен ли я платить налог?

Когда Вы продаете квартиру за меньшую стоимость, чем купили,
никакой прибыли Вы не получаете. Но будет ли облагаться налогом полученная от
продажи сумма? Узнаем, нужно ли платить налог, если продал квартиру дешевле,
чем купил, и надо ли подавать декларацию в этом случае.

Прежде чем ответить на вопрос, надо ли платить НДФЛ, если квартира продана дешевле, чем куплена, выясним, возникает ли в Вашем случае обязанность уплаты налога. Когда налогоплательщик владеет квартирой более минимального предельного срока владения, обязанности платить подоходный налог с продажи квартиры не возникает.

И если Вы продали квартиру дешевле, чем купили и владели недвижимостью более установленного в законе минимального срока, то платить НДФЛ и подавать декларацию в этом случае Вам не нужно.

Отметим, что важно правильно рассчитать срок владения квартирой (начало исчисления срока может зависеть от того, как квартира оказалась в Вашей собственности).

Вычет в
случае продажи квартиры дешевле покупки

Почему при продаже квартиры в целях расчета налога важно,
продали Вы квартиру за меньшую стоимость, чем покупали, или нет? Дело в том,
что закон (статья 220 НК РФ) предусматривает возможность уменьшить налоговую
базу для расчета налога с продажи квартиры:

  • на сумму имущественного
    вычета в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от
    продажи квартиры, не превышающем в целом 1 000 000 рублей;
  • или на сумму фактически
    произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с
    приобретением этого имущества.

Поэтому, по общему правилу, если Вы продали квартиру
дешевле, чем купили, налоги платить не надо. Однако здесь необходимо учесть
очень важное правило, о котором расскажем чуть ниже.

Пример 1

Мужчина
приобрел в 2019 году квартиру за 5 000 000 рублей. В 2020 году, чтобы
заключить договор ДДУ на очень выгодных для себя условиях, он срочно продает
квартиру за 4 800 000 рублей. В данном случае квартира была продана
по цене меньше покупки, поэтому обязанности платить налог не возникает.

Означает ли это, что на вопрос, нужно ли платить налог, если
продал квартиру дешевле, чем купил, ответ всегда будет отрицательный? Не совсем
так.

  • Продажа
    квартиры дешевле, чем купил: налог и кадастровая стоимость
  • Для определения налоговой базы при продаже недвижимости
    необходимо учесть положения статьи 214.10 Налогового кодекса РФ, а именно
    следующее:
  • В случае, если доходы налогоплательщика от продажи объекта
    недвижимого имущества меньше, чем кадастровая стоимость этого объекта,
    внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению
    с 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода
    права собственности на проданный объект недвижимого имущества (в случае
    образования этого объекта недвижимого имущества в течение налогового периода —
    кадастровая стоимость этого объекта недвижимого имущества, определенная на дату
    его постановки на государственный кадастровый учет), умноженная на понижающий
    коэффициент 0,7, в целях налогообложения доходы налогоплательщика от продажи
    этого объекта недвижимого имущества принимаются равными умноженной на
    понижающий коэффициент 0,7 соответствующей кадастровой стоимости этого объекта недвижимого
    имущества.
  • Данный пункт не позволяет участникам сделки купли-продажи
    занижать стоимость квартиры в документах в целях освобождения от уплаты НДФЛ
    или снижения налогового бремени.

Продал долю дешевле, чем купил. Должен ли я платить налог?

Пример 2

В 2019 году
мужчина купил квартиру, стоимость которой по документам составила 2,2 млн.
руб., в 2020 году квартира была продана согласно документам за 2 млн. руб.
Кадастровая стоимость на 1 января 2020 года – 3,5 млн. руб.

В данном случае
квартира была продана за меньшую стоимость по сравнению со стоимостью покупки.
Но в расчетах необходимо учесть положения статьи 214.10 НК РФ. С учетом
коэффициента 0,7 кадастровая стоимость на 1 января 2020 года составит 2,45 млн.
руб. (3,5 млн. руб. * 0,7).

То есть налоговая база для расчета НДФЛ составит не
2 млн. руб. (доход от продажи квартиры по документам), а 2,45 млн. руб. Уменьшив
налоговую базу на расходы при покупке квартиры, мужчина заплатит налог 32500
руб. ((2 450 000 – 2 200 000)*0,13).

Читайте также:  Власти москвы хотят переселить 1,6 млн горожан в новое жилье

То есть в данном
случае, даже в случае продажи квартиры дешевле покупки, подоходный налог
заплатить придется.

Нужно ли
подавать декларацию, если продал квартиру дешевле, чем купил?

Если Вы продали квартиру дешевле, чем приобрели, и налог в результате расчетов соответствии с вышеуказанными правилами Вам платить не нужно, остается ли обязанность подавать декларацию 3-НДФЛ? Необходимость заполнения и подачи декларации зависит не от наличия/отсутствия налога к уплате, а от того, подлежат или нет налогообложению полученные доходы. То есть важно то, сколько времени Вы владели продаваемой квартирой (более или менее минимального предельного срока владения). Налогоплательщики вправе не указывать в налоговой декларации доходы, не подлежащие налогообложению (освобождаемые от налогообложения) в соответствии со статьёй 217 НК РФ (Письмо ФНС России от 06.04.2012 № ЕД-3-3/1166@, Письмо Минфина от 15 июня 2020 г. N 03-04-05/51181). Пример заполнения нулевой декларации при продаже квартиры в этой публикации.

Публикация носит ознакомительный характер. По вопросу расчета
НДФЛ при продаже квартиры конкретно в Вашем случае обратитесь в налоговые
органы.

Итак, для того чтобы ответить на вопрос, нужно ли платить
налог если продал квартиру дешевле, чем купил, необходимо сравнить срок
владения продаваемой квартирой с минимальным предельным сроком владения и произвести
расчет налоговой базы в соответствии с положениями статей 214.10 и 220 НК РФ.

Как снизить налог с продажи автомобиля

Экономим

Как уменьшить или не платить

Продал долю дешевле, чем купил. Должен ли я платить налог?

Дмитрий Федоров

работал главным бухгалтером

Если вы продали автомобиль, то обязаны заплатить с него НДФЛ. Расскажу, как можно уменьшить налог при продаже автомобиля или не платить его совсем.

Как понять, по какой ставке платить НДФЛ

Нужно ли вам платить НДФЛ после продажи автомобиля и по какой ставке, зависит от того, являетесь ли вы налоговым резидентом РФ. Налоговые резиденты для начисления НДФЛ — люди, которые в течение 12 месяцев находятся в России более 183 календарных дней. Все остальные считаются нерезидентами. Для них ставка НДФЛ выше, а налоговых вычетов нет.

Ставка НДФЛ при продаже имущества

Имущественные налоговые вычеты

Когда можно не платить налог на продажу автомобиля

Купили машину более трех лет назад.

  • Собираетесь продавать машину — вспомните, когда вы ее купили. Если с момента покупки прошло более трех лет, то можете вообще не беспокоиться. Вам не нужно платить налоги при продаже автомобиля и подавать декларацию.

Эта льгота распространяется на всех: и резидентов, и нерезидентов РФ. Остальными льготами, о которых рассказываю ниже, могут воспользоваться только налоговые резиденты РФ.

  • Продаете машину за 250 000 ₽ или дешевле. Если три года с покупки машины еще не прошло, право на льготу зависит от цены. Продаете машину за 250 000 ₽ или дешевле — платить НДФЛ вам не придется. Но потребуется подать декларацию и указать в ней налоговый вычет.
  • Продаете машину дешевле, чем купили. Также вы можете получить освобождение от НДФЛ, если подтвердите, что купили машину дороже, чем продали. Для этого вы тоже должны подать декларацию и подтвердить расходы.

Важно: Чтобы воспользоваться последними двумя льготами, потребуется сделать налоговый вычет.

Его также можно использовать, если продаете любую машину, которой владели менее трех лет — получится сэкономить на налоге.

Как воспользоваться вычетом по НДФЛ

С помощью налогового вычета уменьшают сумму, от которой рассчитывают НДФЛ. Закон устанавливает два вида вычетов: фиксированный, 250 000 ₽, и вычет, равный расходам на покупку машины. За один раз можно воспользоваться только одним вариантом.

Для вычета, равного расходам, важно, как у вас появился автомобиль: вы его купили, получили в подарок или по наследству. Купили машину — при расчете НДФЛ можно из дохода от продажи вычесть расходы на покупку. В расходы разрешено включать и проценты по автокредиту.

Если вам подарили автомобиль, то из дохода от продажи вычитают рыночную цену транспорта, с которой вы платили НДФЛ, получив подарок. Например, вам подарили автомобиль, его рыночная цена — 500 000 ₽.

С этой суммы вы заплатили НДФЛ, получив авто подарок, и ее же можете учесть в налоговый вычет при продаже машины.

Но за подарки от членов семьи и близких родственников платить налог не нужно. Тогда вы можете вычесть из базы для расчета НДФЛ расходы дарителя. Например, отец подарил вам машину.

Если вы затем захотите ее продать, то из дохода от продажи можете вычесть расходы отца на покупку. Таким же образом вычет используют, продавая полученный в наследство автомобиль.

Важно: К членам семьи и близким родственникам в данном случае относятся супруги, родители и дети (в том числе усыновители и усыновленные), дедушки, бабушки, внуки и внучки, братья и сестры. Причем закон распространяется и на неполнородных братьев и сестер — тех, у кого только один общий родитель.

Как понять, какой вычет вам подходит

Все расходы для налогового вычета нужно подтвердить документами. У вас должен быть договор купли-продажи, расписки, квитанции, платежки или другие документы, подтверждающие затраты. Документов нет — подтвердить расходы не получится. В этом случае вам подойдет только фиксированный вычет — 250 000 ₽.

Вы вычитаете эту сумму из дохода от продажи автомобиля, а с остатка высчитываете и платите налог. Если же подтверждающие документы есть, то все зависит от цены, по которой вы купили машину. Потратили на нее больше 250 000 ₽ — выгоднее вычесть из дохода от продажи расходы на покупку.

И наоборот: если автомобиль стоил дешевле 250 000 ₽, то вам подходит фиксированный вычет. Пример: какой вычет выгоднее В 2018 году Александр купил автомобиль «Лада Vesta» за 450 000 ₽. В 2019 году он продал эту же машину за 500 000 ₽.

Документы о покупке машины сохранились, так что Александр может использовать оба вычета. Посчитаем, какой выгоднее.

Фиксированный вычет

(500 000 ₽ – 250 000 ₽) х 13% = 32 500 ₽

Вычет, равный расходам на покупку

(500 000 ₽ – 450 000 ₽) х 13% = 6 500 ₽ Александру выгоднее воспользоваться вторым вычетом — так налог меньше.

Воспользоваться вычетом могут только налоговые резиденты РФ. Если вы живете за границей, то после продажи машины в России платите налог со всей суммы по ставке 30%. Выгоднее дождаться, когда с момента покупки пройдет три года. Тогда налог платить не нужно, поскольку льгота распространяется и на нерезидентов РФ.

В какие сроки нужно подать декларацию изаплатить ндфл

Люди, продавшие имущество, сдают декларацию по НДФЛ до 30 апреля следующего года. Из-за пандемии сроки по отчетности, которую сдают в марте-июне 2020 года, перенесли на три месяца. То есть декларацию по НДФЛ за 2019 год можно сдать до 30 июля 2020 года.

Но срок оплаты НДФЛ за 2019 год для физлиц не переносили. Стандартно его перечисляют до 15 июля следующего года. Соответственно, за 2019 год налог платят до 15 июля 2020 года.

Заплатить налог можно в любом отделении банка, в банковском приложении или в личном кабинете на сайте ФНС.

Продал долю дешевле, чем купил. Должен ли я платить налог?

Раздел для оплаты налога на сайте ФНС

ПамяткаКак сэкономить на НДФЛ при продаже автомобиля

Вспомните, когда вы купили автомобиль

Если прошло более трех лет, то платить налог и отчитываться не нужно.

Проверьте, являетесь ли вы налоговым резидентом РФ

Нерезиденты налоговыми вычетами воспользоваться не могут.

Воспользуйтесь фиксированным вычетом в 250 000 ₽

Если покупали машину не дороже этой суммы или потеряли документы, подтверждающие покупку.

Примените вычет, равный расходам на покупку автомобиля

Этот вариант выгоднее, если купили машину дороже 250 000 ₽.

Подготовьте декларацию и заплатите налог

НДФЛ платят до 15 июля следующего года, декларацию сдают до 30 апреля. В 2020 году из-за пандемии срок сдачи декларации перенесли.

Читайте другие материалы о личных финансах

Продал долю дешевле, чем купил. Должен ли я платить налог?

gregorylee/Depositphotos

Отвечает эксперт проекта «Финансовое здоровье», начальник отдела продаж пенсионных продуктов ДРЦ Москва АО «Национальный негосударственный пенсионный фонд» Павел Пушкин:

  • В соответствии с действующим налоговым законодательством, доход от продажи недвижимости или доли в ней, приобретенной до 1 января 2016 года и находящейся в собственности более трех лет, не облагается налогом на доходы физических лиц.
  • Если же недвижимость или доля в ней находилась в собственности менее трех лет, то продавец квартиры обязан уплатить налог с полученного дохода по ставке 13%.
  • Возврат налога при покупке жилья
  • Мешает ли продажа квартиры получить налоговый вычет?

К сожалению, в Вашем случае не указаны точные даты покупки (оформления в собственность Вашей доли квартиры) и продажи. Поэтому нельзя точно утверждать, находилась ли квартира в Вашей собственности более трех лет или нет.

Давайте рассмотрим две возможные ситуации.

  1. Если доля в квартире была в Вашей собственности более трех лет с момента государственной регистрации права собственности, то требования налоговой инспекции неправомерны. В данной ситуации рекомендуем Вам обратиться в Вашу налоговую инспекцию с подтверждающими документами для выяснения вопроса.
  2. Если доля в квартире была в Вашей собственности менее трех лет, то в данном случае действия налоговой инспекции правомерны. Так как Вы, во-первых, своевременно (до 30 апреля 2015 года) не предоставили налоговую декларацию. И во-вторых, не уплатили налог с полученного дохода. В данном случае Вам необходимо в срочном порядке подготовить декларацию по форме 3-НДФЛ и предоставить ее в налоговую инспекцию по месту Вашей прописки. Кроме того, так как сроки предоставления декларации нарушены, Вам необходимо будет уплатить штраф за ее несвоевременное предоставление.

Что касается уплаты налога от продажи Вашей доли, то Вы можете воспользоваться своим правом на получение налогового вычета и уменьшить налогооблагаемую базу на сумму потраченных на покупку Вашей доли средств (то есть на 770 тысяч рублей).

В данном случае, так как стоимость продажи меньше стоимости покупки, налогооблагаемая база будет равна нулю, и обязанности по уплате налога не возникнет.

Читайте также:  Обязательная аттестация архитекторов может появиться в России

Но поскольку Вы не предоставили налоговую декларацию, в которой бы указали Ваше право на получение налогового вычета, налоговая инспекция вправе предъявить Вам требование об уплате налога.

Налог с продажи квартиры: правила и примеры

Должен ли я платить налог на продажу доли ценой менее 1 млн?

Отвечает налоговый консультант компании «Аудэкс» Марина Саттарова:

Поскольку Вы продали долю в квартире, которая была приобретена Вами в 2014 году, на Вас (если Вы налоговый резидент) распространяются нормы пункта 17.1 статьи 217 НК РФ об освобождении от НДФЛ в редакции, действующей до принятия Федерального закона от 29.11.2014 N 382-ФЗ.

Из вопроса неясно, находилось ли на момент продажи имущество в Вашей собственности три полных года или нет (срок нахождения недвижимости в собственности определяется с даты государственной регистрации Вашего права собственности на нее). Если находилось, то доходы от его продажи НДФЛ не облагаются и не декларируются.

Если нет, то придется подать декларацию по форме 3-НДФЛ. В ней доходы от продажи доли в квартире Вы можете уменьшить на сумму расходов, связанных с приобретением данного имущества (пп.1 п.1, пп.2 п.2 ст.220 НК РФ). В Вашем случае это сумма приобретения доли в 2014 году, то есть 770 тысяч руб.

Но заявить в декларации Вы сможете только 530 тысяч рублей. Таким образом, налога к уплате в отношении продажи доли в квартире не будет.

Отвечает директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова:

Для того чтобы избежать уплаты налога, необходимо было до конца апреля 2018 года подать декларацию по форме 3-НДФЛ в налоговую инспекцию по месту жительства.

Либо с помощью личного кабинета налогоплательщика указать, что доля была приобретена за 770 тысяч рублей.

На сегодняшний день при продаже такой доли налог не должен быть уплачен, но для предоставления льготы нужно заявить о ней в налоговой декларации.

Продал жилье и купил новое, доход нулевой. Что с налогами?

Купил квартиру 2 месяца назад и продаю за ту же сумму. Должен ли я платить налог?

Отвечает адвокат, к. ю. н. Юлия Вербицкая:

Во избежание споров Вам необходимо предоставить в налоговую инспекцию налоговую декларацию и приложить к ней документы, подтверждающие факт продажи доли в 2017 году по более низкой стоимости, чем та, которая была принята налоговой инспекцией при исчислении налога. К таким документам могут быть отнесены первоначальный договор купли-продажи доли (2014 года), в соответствии с которым у Вас возникло право собственности с подтверждением оплаты стоимости доли с Вашей стороны.

Второй пакет документов – это сделка, связанная с реализацией данной доли Вами в 2017 году, и подтверждение по ней расчетов с Вами. Возможно, дополнительно Вам потребуется сделать заключение (оценку), подтверждающую действительную стоимость Вашей доли и отсутствие факта реализации ее по заниженной стоимости с Вашей стороны.

Представив весь необходимых пакет документов в налоговые органы, Вы подлежите освобождению от уплаты налога в связи с тем, что прибыль, которая в соответствии с налоговым законодательством подлежит налогообложению по ставке 13%, отсутствует.

В части получения налогового вычета – да, безусловно, имеете право. В случае, если квартира продается одновременно всеми долевыми собственниками, то сумма налогового вычета подлежит распределению между всеми в объеме, пропорциональном продаваемым долям.

  1. Текст подготовила Мария Гуреева
  2. Не пропустите:
  3. Все материалы рубрики «Хороший вопрос»

Продаю квартиру дороже первоначальной цены. Какой налог я плачу?

Получил квартиру по наследству. Какой налог платить при продаже?

Налоги при покупке и продаже жилья: 23 полезные статьи

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Налог с продажи квартиры в 2021 году — Юридическая консультация

В течение последних лет произошли изменения в сфере налогообложения объектов недвижимости. Так, до января 2015 года процедура уплаты налога на имущество физических лиц регламентировалась Законом РФ от 09.12.

1991 № 2003-1 «О налогах на имущество физических лиц», вступившим в силу с 1 января 1992 г.

Согласно закону ставка налога исчислялась на основе инвентаризационной стоимости объекта недвижимости, которая существенно отличается от его рыночной стоимости.

  • Содержание
  • Кадастровая стоимость объекта недвижимости
  • Льготы и понижающий коэффициент
  • Сроки уплаты налога
  • Налог с продажи квартиры, находящейся в собственности менее 3 и 5 лет
  • Расчет суммы налога при продаже квартиры
  • Налоговый вычет при продаже квартиры

Кадастровая стоимость объекта недвижимости

Прежний закон утратил силу с января 2015 года, когда в Налоговом кодексе РФ появилась новая глава (гл. 32). Основное изменение связано с заменой финансовой базы с инвентаризационной стоимости на кадастровую цену объекта недвижимости.

При расчете последней принимается во внимание не только площадь, но и качественные характеристики объекта недвижимости — возраст здания, локация, класс жилья и т.д.

Такая методика позволяет более точно определять реальную стоимость объекта недвижимости и за счет этого увеличить поступления в налоговый бюджет. 

Налогообложение недвижимости, проданной за рубежом

Согласно НК РФ к недвижимому имуществу относятся жилые дома, квартиры, комнаты, гаражи, машино-места на парковках и объекты незавершенного строительства. Для этих объектов установлена ставка налога в размере не более 0,1% от кадастровой оценки.

При этом местные органы власти получили право уменьшить эту ставку до нуля или увеличить до 0,3%. В отношении дорогостоящей недвижимости (стоимость которой выше 300 млн руб.) предельная ставка не должна превышать 2%.

Другие объекты, неупомянутые выше, облагаются ставкой 0,5%.

Льготы и понижающий коэффициент

В Налоговом кодексе РФ предусмотрены определенные льготы, однако установлено ограничение — налоговый вычет можно применять только для одного объекта недвижимости из каждой категории.

Для владельцев квартир действует налоговый вычет в размере кадастровой стоимости 20 кв. м. Если речь идет о комнате, собственник имеет право уменьшить налоговую базу на стоимость 10 кв. м.

Для жилых домов величина налогового вычета составляет стоимость 50 кв. м.

В новой главе НК РФ сохранились определенные ранее категории льготников, которые освобождаются от уплаты налога (инвалиды детства, а также граждане с приобретенной инвалидностью).

От уплаты налога на имущество также освобождаются пенсионеры (но только по одному объекту для каждого вида), участники Великой Отечественной войны, ветераны, некоторые категории военнослужащих.

Исключение сделано и для людей творческих профессий, которые работают в специально оборудованных помещениях (ателье, студии, картинные галереи и др.).

Рассчитывать на льготы можно, самостоятельно подав заявление. Чтобы воспользоваться правом на освобождение от налога, налогоплательщику необходимо предоставить документы, подтверждающие право на льготу, в налоговый орган.

Семейная ипотека с господдержкой

Чтобы избежать резкого возрастания налоговой нагрузки на население, законодатели предусмотрели переходный период, в течение которого применяется понижающий коэффициент.

Для первого года с момента введения новых правил установлен коэффициент 0,2, для второго — 0,4, для третьего — 0,6, для последнего четвертого года переходного периода, т.е. 2018 года, — 0,8.

Таким образом, для 2019 года никаких понижающих коэффициентов не предусмотрено, поэтому с 2020 года гражданам приходится уплачивать налог в полном объеме.

Сроки уплаты налога

Расчетом налога на имущество и рассылкой уведомлений гражданам занимается налоговая служба. Если уведомление не пришло, не стоит расценивать такую ситуацию как освобождение от уплаты налога.

В случае отсутствия уведомления налогоплательщик обязан обратиться в налоговый орган, проинформировать о наличии в собственности объекта недвижимости и подтвердить право собственности соответствующими документами.

Новая редакция НК РФ также изменила сроки уплаты налога на имущество: ранее собственник должен был уплатить налог до 1 октября года, следующего за истекшим налоговым периодом, сейчас срок продлен до 1 декабря. Нарушение установленных сроков влечет начисление пени на сумму задолженности в размере 1/300 от текущей ставки рефинансирования Центрального банка РФ за каждый день просрочки.

Налог с продажи квартиры, находящейся в собственности менее 3 и 5 лет

С января 2016 года срок, после которого собственник жилья освобождается от уплаты налога на прибыль от его продажи, был увеличен до 5 лет. 

Важнейшие изменения в законах о недвижимости 2020 года

С января 2020 года вступили в силу поправки к п. 3 ст. 217.1 НК РФ (появился пп. 4).

Теперь налогоплательщик освобождается от уплаты налога при продаже объекта недвижимости, срок владения которым составляет более 3 лет, если этот объект является единственным жильем, находящимся в его собственности.

Нужно иметь в виду, что это не касается объектов недвижимости, приобретенных в течение 90 дней до момента регистрации перехода права собственности на проданное жилье. 

Сумма налога при продаже квартиры  — как рассчитать

Каким образом рассчитывается налог? Налог в размере 13% исчисляется от суммы дохода в результате продажи объекта недвижимости. Если квартира продана дешевле, чем приобретена, собственник освобождается от уплаты налога.

Однако и в данном случае учитывается кадастровая стоимость объекта недвижимости.

Если квартира реализована по цене, которая существенно отличается от кадастровой, налог будет рассчитываться с большей суммы после сравнения договорной цены и кадастровой (при этом кадастровая стоимость умножается на понижающий коэффициент 0,7). 

Налоговый вычет при покупке квартиры

Прежний срок владения недвижимым имуществом — 3 года для последующей реализации без уплаты налога продолжает действовать в случае продажи квартиры, полученной в дар или наследство от близких родственников. Это же правило распространяется на объекты недвижимости, зарегистрированные в ходе приватизации либо полученные в собственность по договору ренты. 

Отчитаться перед государством о продаже квартиры, которая находилась в собственности менее 3 или 5 лет, можно, подав налоговую декларацию по форме 3-НДФЛ через сайт ФНС России или портал Госуслуг либо лично обратившись в налоговую инспекцию по месту регистрации. Оплатить НДФЛ можно в любом банке. Если не подать декларацию своевременно и просрочить уплату налога (установленный срок — до 30 апреля), последуют штрафы или пени за каждый день просрочки.

Налоговый вычет при продаже квартиры

В заключение совет — как уменьшить сумму налога при продаже квартиры.

Собственники недвижимости могут воспользоваться правом на налоговый вычет. Сумма налогового вычета, на который может быть уменьшен доход в результате продажи объекта недвижимости, составляет 1 млн руб., если речь идет о квартирах, домах, комнатах и долях. Если продается нежилое помещение, гараж, парковочное машино-место и т.д., размер налогового вычета составляет 250 тыс. руб. 

Читайте также:  5 из 10 самых богатых семей России сделали капитал на недвижимости

Имущественный вычет, о котором идет речь, в отличие от вычета, который можно получить единожды в жизни при покупке жилья, можно применять неограниченное количество раз.

Однако получить такой вычет налогоплательщик может только один раз в год.

Чтобы воспользоваться правом на вычет, налогоплательщику необходимо заполнить налоговую декларацию (форма 3-НДФЛ) и предоставить ее вместе с документами, подтверждающими продажу квартиры, в налоговый орган по месту регистрации.

Налоги с продажи доли недвижимости в 2021 году для физических лиц | Юридическая помощь

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Налоги с продажи доли недвижимости в 2021 году для физических лиц». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

  • Правила уплаты налога с продажи квартиры в 2021 году
  • Как рассчитать сумму налога
  • Когда доход с продажи квартиры не облагается налогом
  • Как уменьшить налог с продажи квартиры
  • Различные нюансы применения и расчета налога с продажи квартиры
  • Налог с продажи квартиры, полученной по наследству
  • Налог с продажи ипотечной квартиры
  • Налог с продажи подаренной квартиры
  • Налог с продажи квартиры пенсионером
  • Как получить налоговый вычет с продажи квартиры

Если говорить о налоге по продаже квартиры, то он рассчитывается по простой формуле: (ДОХОД ОТ ПРОДАЖИ КВАРТИРЫ — 1 млн рублей) *13% = НДФЛ. 1 млн руб. – максимальная сумма налогового вычета, на который может быть уменьшен доход, полученный при продаже жилых домов, квартир, комнат, дач, садовых домиков, земельных участков, а также долей в указанном имуществе.

Налогооблагаемая база — это максимальное из двух значений:

  • цена продажи квартиры или
  • 70% кадастровой стоимости квартиры.

При этом кадастровая стоимость определяется на 1 января года, в котором продается квартира.

Например, гражданин Петров купил квартиру за 5 млн руб., а продана за 5,5 млн руб. Таким образом:

  • 5 500 000 – 1 000 000 = 4 500 000.
  • НДФЛ: 4 500 000*13% = 585 000 руб.
  • — Налоговый кодекс РФ предусматривает два варианта вычета.

1. Применить вычет в фиксированном размере. Следует иметь в виду, что фиксированный налоговый вычет применяется в отношении собственника, а не объекта недвижимости.

Например, если собственник в течение года продал несколько видов имущества, то предельный размер вычета применяется ко всем объектам в совокупности, а не к каждому по отдельности.

Чтобы применить вычет, нужно не позднее 30 апреля года, следующего за годом продажи, предоставить в ФНС по месту жительства налоговую декларацию и документы, подтверждающие факт продажи имущества, а также документы, дающие право на применение того или иного вычета.

2. Дождаться истечения минимального срока владения. В качестве дополнительного варианта минимизации налогового бремени можем рассмотреть третий вариант.

Наиболее частый вопрос, возникающий у налогоплательщиков: когда можно не платить налог при продаже квартиры? Ответ: НДФЛ не возникает при продаже квартиры, которая находилась в вашей собственности более минимального срока владения, установленного Налоговым кодексом. По общему правилу, минимальный срок владения составляет пять лет.

Но стоит иметь в виду, что для отдельных ситуаций предусмотрены исключения. Например, если право собственности получено в порядке наследования или по договору дарения от члена семьи и (или) близкого родственника налогоплательщика, применяется трехлетний срок владения.

С 2021 года изменится НДФЛ — это тот налог, который платят со своих доходов: зарплаты, продажи автомобилей и квартир, выигрышей в лотерею и пр. Теперь ставка налога будет зависеть от того, сколько вы зарабатываете. Все, кто за год получает больше 5 млн рублей, будут платить налог по ставке 15 %, а не 13 %, как было раньше. Такие правила установлены ФЗ от 23.11.2020 № 372-ФЗ.

Повышенная ставка распространяется не на весь доход, а только на ту сумму, которая больше 5 млн рублей.

Пример. Виктор зарабатывает 600 тыс. рублей в месяц. Его доход за год составил 7 200 тыс. рублей. Бухгалтер удержит налог по ставке 15 % не со всей его зарплаты, а только с той части, которая превысила 5 млн рублей. Порядок расчета следующий:

  1. 1) НДФЛ по стандартной ставке: 5 000 000 × 13 % = 650 000 рублей.
  2. 2) НДФЛ по повышенной ставке: (7 200 000 – 5 000 000) × 15 % = 330 000 рублей.
  3. 3) Общая сумма удержанного налога: 650 000 + 330 000 = 980 000 рублей.

Для сравнения. Если бы весь доход Виктора облагался по старым правилам по ставке 13 %, из его заработка удержали бы 936 000 рублей, то есть на 44 000 рублей меньше.

На практике совсем мало граждан РФ зарабатывают больше 5 млн рублей в год, поэтому для большинства ничего не изменится. Но обычно самые крупные доходы мы получаем при реализации имущества, поэтому тех, кто собирается продавать квартиру в 2021 году, волнует вопрос, придется ли платить больше налогов. Чтобы найти ответ, нужно внимательно изучить новый закон.

Налоговая база с проданной недвижимости — это наибольшая из следующих величин:

  1. Сумма полученных от продажи доходов;
  2. 70 % от кадастровой стоимости объекта недвижимости на 1 января года, в котором осуществлена продажа.

Платить налог нужно будет с той суммы, которая окажется больше. Так государство подстраховалось от налогоплательщиков, занижающих цену продажи для уклонения от налогов.

Пример. Петр Петрович продает квартиру за 2,5 млн рублей, а ее кадастровая стоимость составляет 3,7 млн рублей. Налоговой базой будет 70 % от кадастровой стоимости — 2,59 млн рублей, так как эта сумма больше 2,5 млн рублей.

Далее налоговую базу можно будет уменьшить на льготы и вычеты. Петр Петрович не может полностью освободить продажу от НДФЛ, так как квартира находится у него в собственности всего год.

При этом у него остался договор купли-продажи квартиры, в котором указано, что он купил ее за 2,4 млн рублей — это подтвержденные документами расходы, на которые уменьшается налоговая база.

Кроме того, Петр потратил 100 000 на операцию и может уменьшить на эту сумму налогооблагаемый доход.

Рассчитаем итоговую налоговую базу: 2 590 000 – 2 400 000 – 100 000 = 90 000 рублей.

Рассчитаем сумму НДФЛ к уплате: 90 000 × 13 % = 11 700 рублей.

При исчислении налога неважно, каким образом была получена доля. Это может быть наследство от кровного родственника или покупка за свои деньги. В любом случае при её продаже бывший собственник обязан уплатить налог на прибыль.

Такая необходимость возникает, если не были соблюдены минимальные сроки владения недвижимостью. Законом предусмотрена возможность снизить величину налога или вовсе его не платить, если налогоплательщик владел имуществом больше 5 лет.

Отсчёт начинается с момента получения документов на жилье и внесения сведений о владельце в ЕГРП.

Речь идёт о последовательных 36 месяцах, а не трёх календарных годах. Поэтому пресловутые 3 года владения вполне могут начаться в апреле или в сентябре.

Для части квартиры, которой владели больше 3 лет, но меньше 5, есть ряд исключений:

  1. Она была получена на основании договора ренты или дарения;
  2. Сведения о новом собственнике были внесены в реестр до 1 января 2016 года;
  3. Жилье было приватизировано.

Недобросовестные граждане часто ищут пути уменьшения величины налога, прописывая в договоре заниженную стоимость объекта. Сегодня подобные манипуляции не проходят.

Если собственность решили продать до наступления 3 или 5 лет, в учёт будут браться два других фактора:

  • Кадастровая стоимость всей квартиры и цена продаваемой доли. Если у налоговой службы возникнут сомнения касаемо адекватности выставленной цены, они вправе запросить проведение экспертизы. По её результатам определяется реальная стоимость продаваемого имущества. Также нужно помнить, что часть квартиры ни при каких условиях не может стоять дешевле, чем её кадастровая стоимость;
  • На каких условиях и в каком порядке заключался договор купли-продажи.

Доход продавца от сделки – это сумма, за которую он готов продать свою долю потенциальному покупателю. Данное правило распространяется на доли, полученные в собственность до 1 января 2016 года.

Для всех остальных случаев предусматривается ряд исключений.

Налог потребуется уплатить на большую из этих величин: цену на момент продажи либо же часть от кадастровой стоимости, которую умножают на коэффициент 0,7.

Пример. Есть владелец доли, который продаёт её за 1,2 миллиона рублей, в то время как кадастровая стоимость всей квартиры равна 4,2 миллиона рублей. Для определения цены доли используется формула: 4,2 * 0,7 * ½ = 1 470 000 рублей.

Ввиду того, что цена доли в пересчёте на кадастровую стоимость оказалась выше установленной продавцом цены, именно сумма в 1 470 000 рублей будет служить базой для расчёта налога. Внимание! В роли базы, облагаемой налогом, всегда используется большая величина.

Таким образом власти пытаются минимизировать число случаев продажи части квартиры по специально заниженной стоимости.

Если после продажи доли в квартире возникла необходимость в уплате налога, продавцу требуется надлежащим образом оформить декларацию. Бланк носит название 3-НДФЛ, его и копию паспорта налогоплательщика нужно предоставить в территориальное отделение ФНС до 30 апреля следующего года, идущего после года совершения сделки купли-продажи.

Заполнить декларацию можно любым подходящим способом: получив бланк в офисе налоговой и заполнив его от руки, посетив сайт ФНС или Госуслуг и передав декларацию в электронном виде или же отправить заверенные нотариусом документы почтой.

Подавать отчётность обязаны все граждане, даже если сумма равна нулю или есть льготы, позволяющие не платить налог. За непредставленную в сроки декларацию человеку придётся заплатить штраф тысячу рублей.

Специалисты не советуют откладывать процесс подачи документов на конец апреля, ведь всегда остаётся вероятность ошибки и в таком случае документы придётся нести в налоговую дважды. Указанную в документе сумму налога важно успеть погасить до наступления 15 июля.

Игнорирование сроков уплаты карается штрафом в размере 20% от суммы, а также 5% от суммы будет начисляться за каждый месяц задержки. Поэтому так важно быть внимательным при продаже недвижимости. Это позволит сохранить время, нервы и заработанные деньги.

Прочтите также: Какой налог с продажи квартиры платят в 2018 году

Оставьте комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *