Есть семьи, в которых вопросы покупок и продаж обсуждаются на семейном совете, есть, где каждый из супругов волен поступать так, как угодно ему.
Но, не взирая на семейные традиции и устои каждой конкретной пары, законодательно супруги обязаны получать согласие второй половинки на совершение сделки.
В каких ситуациях нотариальной согласие супруга может понадобиться, а также как правильно оформить документ — читайте в нашей статье.
Когда согласие второго супруга — необходимость
В соответствии с п. 3 ст. 35 Семейного кодекса РФ (СК РФ) для оформления сделки с общим недвижимым имуществом, требуется нотариальное согласие второго супруга.
По правилам к общему имуществу относится то, которое было нажито во время брака. То есть — куплено. Подаренное имущество (даже в если одариваемый в браке) — остается личным и разделу не подлежит. Не требуется согласие и на сделки с имуществом, нажитым до брака.
Другие правила могут быть установлены брачным договором. Например, в некоторых случаях в договоре указывается, что определенное имущество, даже купленное в браке, считается личным, или — приобретенное до брака — совместным. Все нюансы должны быть оформлены законодательно.
Таким образом, согласие второй половинки обязательно в следующих случаях:
- для заключения сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации,
- сделки, для которой установлена обязательная нотариальная форма по закону.
Получается, что практически любой вид распоряжения общим имуществом, будь то:
- мена;
- дарение;
- продажа;
- сдача в аренду на длительный срок.
необходимо согласие второго супруга.
Более того, согласие потребуется и при покупке имущества или его доли, оформлении ипотеки. Без согласия супруга такие сделки — растрата семейного бюджета, которая тоже может привести к судебным тяжбам.
Муж или жена, чье согласие не было получено, имеют право в судебном порядке признать сделку по отчуждению имущества (будь то квартира, дом или автомобиль) недействительной в течение 1 года с того момента, как узнали о ее оформлении.
Купля/продажа имущества в браке
Фото Pexels
При продаже или покупке имущества в браке супруги обязаны соблюсти нормы Семейного кодекса.
Там прописано обязательное условие продажи имущества: добровольное нотариальное согласие второго супруга. В случае покупки, законодательно согласие не требуется, однако, средства, потраченные на покупку — считаются совместным имуществом. Таким образом покупка без согласия второго супруга — может быть обжалована.
Нотариальное согласие второго супруга не требуется, если покупка совершается совместно, с личным присутствием второй половинки и они становятся совладельцами, или же в случае, если порядок покупки имущества без согласия второй половины прописан в брачном договоре.
Дарение имущества в браке
Супруги могут получать или отчуждать недвижимость безвозмездно, заключая нотариальный договор дарения. Особенности регулирования этого вида сделки зависят нескольких факторов:
- кто участник сделки;
- выделены ли доли в имуществе.
Чтобы было понятнее, приведем несколько примеров.
- Супруг получил имущество в дар, находясь в браке. Фактически — это личное имущество. Но, если в ходе семейной жизни было произведено его улучшение, то вполне возможно, что имущество может быть признано общим в судебном порядке или по соглашению (оно также заверяется нотариально). Фактически, согласие второй половинки на сделку с таким имуществом — не требуется. Однако, в будущем супруг может оспорить сделку, поэтому — лучше подстраховаться.
- Муж и жена намерены подарить имущество третьему лицу. Если в общем имуществе не выделены доли, и оно находится в режиме общей собственности, то согласие на сделку необходимо. Если доли выделены, то каждый из супругов имеет право распоряжаться своей долей без согласия второй половинки.
- Супруг дарит имущество (или его доли) — второму супругу. При такой сделке согласие второй половинки не нужно.
Как оформляется согласие
Согласие — это нотариальный документ, который составляется в установленной законом форме и заверяется. Для составления согласия и получения бланка, необходимо обратиться к нотариусу с паспортом и свидетельством о браке. Цена услуги варьируется от 1500 до 3000 рублей, в зависимости от региона.
В нотариальной конторе у вас запросят:
- паспортные данные супруга, дающего согласие;
- описание недвижимости – объекта сделки (нужно взять с собой документы о праве собственности);
- описание сути сделки (суть сделки, условия, цена и т. д.).
Документ составляется в двух экземплярах, на нем ставится дата, подпись лица, дающего согласие и подпись нотариуса. Один документ отдается супругу, который дает согласие на сделку, второй остается в архиве нотариальной конторы.
Каков срок действия согласия
Согласие супруга на отчуждение недвижимости или ее покупку действует до момента осуществления сделки, на совершение которой было дано. Закон не ограничивает иначе срок действия согласия, если иное не прописано в самом документе. В некоторых случаях срок действия согласия можно прописать непосредственно в тексте согласия. Например, дать согласие сроком на месяц, год и т. д.
Кроме этого в документ можно внести различные подробности согласия на сделку:
- цену покупки или продажу;
- описание конкретного объекта покупки или продажи и т. д.
- Можно ли отменить согласие
Отмена нотариального согласия супруга допустима в силу того, что согласие является односторонней сделкой и может быть отменено или изменено. Отмена или так называемый отзыв согласия — должны быть сделаны также в нотариальной форме .
Как оформить доверенность на сдачу квартиры в аренду?
Г. Алексеев Автор статьи 
Оглавление:
С момента оформления собственнического права в Росреестре и получения на руки кадастровой выписки человек вправе совершать любые действия юридического характера со своим жильем. Он сможет его продать, подарить, заложить, сдать в аренду. Причем как напрямую, так и через доверенное лицо. Чтобы это осуществить, необходимо посетить нотариальную контору и оформить доверенность.
Что это такое?
Нередко можно услышать мнение, что производить опосредованно юридические операции с квадратными метрами опасно: протеже может каким-то образом заявить на них свои права. Бояться тут совершенно нечего, достаточно внимательно изучить положения гражданского законодательства, посвященные представительству (ст. 182 ГК).
Никаких прав у поверенного на сдаваемую квартиру не появится. Отношения «наймодатель — съемщик» возникают исключительно у хозяина территории с клиентом (ст. 185 ГК). Соответственно, именно собственник и получает прибыль, а также все права и обязанности по соглашению.
Те, кто действует, пусть и в интересах владельца квартиры, но от своего имени, представителями не считаются.
Как отражается на сделке?
В целом сдача территории внаем выглядит точно так же, как если бы на процедуре присутствовал сам хозяин, документы требуются те же самые, что и при его личном участии:
- общегражданские паспорта доверителя и представителя;
- правоподтверждающие бумаги на квартиру;
- копия финансово-лицевого счета;
- выписка из домовой книги;
- справка об отсутствии долгов ЖКХ.
Важно помнить, что все эти бумаги должны быть в оригинале. Особенно это касается документации о праве собственности. Даже если ваш протеже представит нотариально заверенную копию, это, скорее всего, вызовет недоверие у клиента.
Доверенным лицом может быть как гражданин РФ, так и человек без российского гражданства. Даже месторасположение нотариальной конторы не так важно, лишь бы хозяин и его доверенное лицо пришли на оформление вместе. В случае выдачи доверенности вне пределов РФ, она заверяется апостилем, либо ее визирует российский консул.
Правила оформления
Для доверенности нужно предоставить юристу следующие бумаги:
Доверенность оформляется на установленном конкретной нотариальной фирмой бланке, но может быть напечатана от руки или на компьютере на стандартном листе А4. Текст содержит:
- дату и место написания;
- полные данные собственника и потенциального представителя — паспортная информация: когда, кем выдан паспорт, адрес регистрации;
- на что уполномочивается этот человек. К этому пункту следует подойти с особенным вниманием. Если владелец что-то забудет упомянуть, это может иметь серьезные последствия, вплоть до того, что выгодная сделка вообще сорвется. Поверенный вправе делать только то, что прописано в тексте доверенности (ст. 187 ГК);
- адрес квартиры;
- где, в каких инстанциях поверенный вправе отстаивать ваши интересы;
- на какой срок выдается;
- есть ли право передоверия;
- подпись с расшифровкой.
Важно: хозяин вправе изменить решение и отозвать доверенность до срока, завизировав отзыв у нотариуса.
Юрист проверяет правильность заполнения формуляра и если все верно, визирует его.
Нюансы по удостоверению
Отдельного вопроса заслуживает необходимость посещения нотариуса. Формально здесь все зависит от того, на какое время вы собираетесь пускать жильцов. Если до года, не обязательно проводить сделку через Росреестр. В этом случае доверенность также не нуждается в заверении.
Но на практике не все так просто. Отсутствие визы нотариуса на доверенности настораживает, о сколь бы маленьких сроках речь ни шла.
К тому же хозяин на переговорах лично не присутствует — что для многих клиентов уже повод для недоверия. Не пожалейте времени и денег на услуги юриста, чтобы мимо вас не прошла выгодная сделка.
Заверенный документ сможет выступить и в качестве доказательства в суде.
Сдать жилище сейчас легко, даже не присутствуя непосредственно на сделке. Важно только заранее обдумать, что вы сможете доверить вашему представителю и в какие инстанции он будет допущен для представления ваших интересов.
Частые вопросы
Чем опасно договариваться о найме с человеком, который хозяином не является и даже доверенности не имеет (юридически квартира принадлежит его матери)?
Снимать жилище у лица, которое не является законным владельцем, чревато тем же, чем и любой случай нелегального поднайма. И не важно, родственник это хозяина недвижимости или нет. Хозяйка жилплощади, если обо всем узнает, не факт, что обрадуется жильцам, и будет вправе выгнать вас.
Вернуть потраченные деньги вы не сможете, сразу найти подходящий вариант другого съема тоже вряд ли получится. Теоретически имеет смысл попробовать обвинить семейку в преступном сговоре и неправомерном обогащении. Но практически это не осуществимо, потому что вы общались с человеком и знали, что квартира не его — и вторая сторона наверняка сможет доказать такой факт.
Как сдать квартиру в другом городе в аренду, чтобы процедурой занимался родственник, который там живет?
Если вы собираетесь сдать жилье без личного присутствия, самый простой шаг — оформить на родственника нотариальную доверенность.
Опишите в ней, на что конкретно вы его уполномочиваете, в том числе оговорите право получения денег. Официально этот доход все равно принадлежит вам, а не ему.
В договоре о найме зафиксируйте, как именно съемщик будет вносить плату: в руки вашему представителю или на его карту.
Вправе ли долевой собственник единолично принимать решения о сдаче в аренду и оформлять доверенность на посторонних людей?
Любые юридические действия с территорией, в том числе и предоставление ее внаем, возможно только с согласия всех собственников. Неважно, по доверенности человек собирается сдавать или напрямую. Если он все-таки впустил жильцов без вашего согласия, обращайтесь в суд, приложив к заявлению правоподтверждающие бумаги на долю.
Нужно ли согласие супруга на сделку с недвижимостью. Когда не требуется разрешение на куплю-продажу квартиры
МАТЕРИАЛЬНАЯ ОТВЕТСТВЕННОСТЬ ЗА СДЕЛКУ ЗАСТРАХОВАНА НА 10000000 RUB
Институт брака и семьи – один из самых важных в жизни каждого человека. Сам факт регистрации отношений в ЗАГСе дает новоиспеченным супругам не только социальный статус, но и новые права и обязанности. Имущество, которое супруги наживают в браке, по закону является совместным, за исключением отдельных случаев.
Иногда возникают ситуации, когда мужу или жене требуется совершить сделку с недвижимостью, и часто для этого требуется согласие второго супруга. Сегодня речь пойдет о том, что такое согласие супруга на сделку с недвижимостью и в каких ситуациях оно требуется.
Сразу отметим, что речь будет идти об официально зарегистрированных супружеских отношениях. Гражданский брак с точки зрения законодательства не приводит к возникновению прав на имущество, нажитое совместно.
Типичная спорная ситуация, которая может возникнуть с недвижимостью у одного из гражданских супругов – второй супруг прописан на его жилплощади, и не желает выписываться, препятствуя совершению сделки купли-продажи.
Если нет возможности договориться полюбовно, выписать сожителя можно через суд.
Как оформляется согласие супруга
Согласие супруга необходимо заверить у нотариуса, и оно должно содержать следующие сведения:
- Личные и паспортные данные супруга, дающего согласие
- Описание недвижимости – объекта сделки
- Описание сути сделки, на которую дается разрешение
- Место составления, дата и подпись
Нотариальное заверение является обязательным по закону. Необходимость согласия мужа или жены на распоряжение семейным имуществом утверждает пункт 3 статьи 35 Семейного Кодекса. Теоретически можно принести расписку для заверения в нотариальную контору, но на практике нотариусы сами предоставляет форму для написания и требуют, чтобы супруг писал текст документа при них.
Важный момент: при отсутствии супруга на дату оформления имущества в собственность и/или на дату оплаты имущества, необходимо оформить заявление следующего содержания (можно оформить у нотариуса или непосредственно в МФЦ):
Я, …., настоящим Заявлением сообщаю, что на момент приобретения и оплаты недвижимости (оплаты по договору долевого участия / договора инвестирования / договора паевого взноса….), расположенной по адресу ….
, в зарегистрированном браке не состоял(а), и отчуждаемое вышеуказанное имущество не является совместной собственностью, нажитой в период брака, не обременено обязательствами согласно статье 34 Семейного кодекса РФ
Важно: заявление от продавца «заявляю, что в зарегистрированном браке не состою» НЕ подтверждает семейное положение НА ДАТУ ПРИОБРЕТЕНИЯ недвижимости и оформления на него права собственности.
Также обращаем Ваше внимание, что нотариус, удостоверяя такое заявление, НЕ НЕСЕТ ОТВЕТСТВЕННОСТЬ за достоверность фактов, изложенных в заявлении, а лишь удостоверяет подпись лица, подписавшего документ.
При этом супруг, чьё нотариально удостоверенное согласие на совершение сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки (Статья 35 Семейного кодекса)
Совместная собственность супругов и согласие на сделки с ней
Вопрос о получении согласия на сделку от второго супруга напрямую связан с правом собственности на недвижимость. Однозначно согласие супруга на совершение сделки требуется, если недвижимое имущество нажито в браке. К сделкам с недвижимостью, при которых требуется согласие супруга на отчуждение, относятся все возмездные сделки, например:
- Купля-продажа
- Обмен
- Инвестирование/цессия
По закону недвижимость, нажитая в браке, принадлежит обоим супругам в равных долях, даже если право собственности оформлено только на одного супруга. Супруг, на которого записана недвижимость, в такой ситуации именуется титульным собственником, но в случае развода раздел имущества будет производиться в равных долях.
Важно: в случае смерти второго супруга его наследники получат половину всей собственности, нажитой в браке, в том числе и недвижимости, записанной на титульного собственника. Среди наследников будет и сам титульный собственник.
Когда согласие второй половины на сделку не требуется
К ситуациям, когда согласие супруга на сделку с недвижимостью не требуется, относятся следующие случаи:
- Супруг стал владельцем недвижимости до брака. При этом возможен вариант, что регистрация права собственности произошла уже в браке, но сделка купли-продажи состоялась до регистрации отношений в ЗАГС
- Супруг стал наследником недвижимости по завещанию или по закону
- Супруг получил недвижимое имущество по договору дарения
- Недвижимость оформлена на одного из супругов во время брака и имеется брачный договор, по которому второй супруг на это имущество не претендует.
Неотделимые улучшения – когда вместо согласия есть претензии
Даже если у одного из супругов есть недвижимое имущество, приобретенное им до брака, в момент развода есть вероятность, что второй супруг потребует свою долю.
Основанием для этого должны быть неотделимые улучшения – изменения, которые произошли с недвижимостью за время брака, были сделаны за счет труда или общих средств супругов (или того, кто претендует на долю), и привели к увеличению рыночной стоимости недвижимости.
В качестве причин, приведших к неотделимым улучшениям, могут выступать:
- Реконструкция
- Увеличение общей площади недвижимости (например, за счет возведения пристроек, мансарды и т. п.)
- Капитальный ремонт
- Переоборудование
Улучшения должны быть очевидны как на техническом, так и на юридическом уровне. Доказательства личных вложений денег должны быть документированы (подойдут выписки с банковских счетов, квитанции, акты выполненных работ).
Такие споры обычно рассматриваются через суд. Причем в судах разных инстанций судьи приходят к разным решениям по этому вопросу, потому что законодательная база дает простор для юридической инициативы.
Частный случай: Супругами был произведен ремонт в квартире, принадлежащей жене. Это дало мужу основания полагать, что теперь он должен получить долю в квартире. В ходе судебного разбирательства суд может прийти к выводу, что произведенные манипуляции относятся к текущему ремонту, и не влияют на стоимость жилья. А это значит, что претензия будет отклонена.
Важно: Если суд признал, что второй супруг имеет право собственности на недвижимость, которая до брака была единоличной собственностью другого супруга, согласие на совершение сделок однозначно потребуется.
Брачный договор – подумайте обо всем заранее
С каждым годом количество брачных контрактов, заключенных россиянами, растет. Во многом это связано с прогрессирующей жилищной ипотекой, поскольку почти все банки требуют заключения брачного контракта, чтобы избежать судебных тяжб при разводе.
Брачный контракт – это соглашение между супругами или помолвленными, которое определяет имущественные обязанности и права мужа и жены, как в браке, так и после развода.
По закону договор должен быть заверен у нотариуса, при этом обязаны присутствовать лично оба супруга. Брачный контракт дает возможность распоряжаться имуществом в порядке, отличном от того, который прописан в Семейном кодексе. Такой документ может быть как срочным, так и бессрочным. Брачный договор в отдельных ситуациях можно оспорить в суде.
Важно: положения брачного контракта действуют только, пока оба супруга живы. После смерти одного из них действует наследственное право. Если супруг хочет оставить своей второй половине часть своей собственности после смерти, необходимо написать завещание.
Частный случай: Если квартира, купленная в браке, по брачному контракту принадлежит только мужу, согласие жены на совершение сделок не потребуется.
Дду и права супругов на жилье
Многие семьи решают жилищный вопрос за счет приобретения недвижимости на стадии строительства. В таком случае подписывается договор долевого участия. ДДУ отличается от договора купли продажи на вторичном рынке тем, что покупатель получает не готовый объект в собственность, а право требования определенного объекта по окончанию строительных работ.
Частный случай: за квартиру по ДДУ, купленную в браке, кредитные платежи вносил только муж. На момент развода квартира не сдана (право собственности не было оформлено).
Если у мужа есть все доказательства того, что погашение кредита по ДДУ шло только за счет его средств, он будет признан единоличным собственником.
Если жена сможет доказать, что также вкладывала свои средства (например, в первоначальный взнос), ей будет выделена доля в недвижимости.
Обычно ДДУ оформляется на одного из супругов, второй является созаемщиком. Если хотите избежать спорной ситуации при разделе имущества, берите в созаемщики другого родственника или заключайте брачный контракт.
Принципы раздела имущества после развода
Законодательство дает супругам право при разводе разделить имущество так, как они хотят. Когда возникают сложности, и пара обращается за справедливостью в суд, то там все делится пополам – и собственность, и долги. Однако если:
- удастся доказать, что собственность была приобретена исключительно за счет средств одного из супругов
- долги были личными (не направленными на улучшения жизни семьи)
тогда суд признает право собственности за правой стороной. Ну и долги, соответственно, тоже придется выплачивать только одному из супругов.
Важно: согласие супруга после развода не предоставляется. Такой документ будет незаконным.
В случае развода в обязательном порядке должен быть оформлен раздел имущества.
Если раздел имущества и компенсация за долю в жилище происходили по устной договорённости, без документирования и участия суда, бывший супруг/супруга вправе оспорить сделку по отчуждению этого жилья в течение 3 лет с момента, когда ему стало известно о ней (п. 19 Постановления Пленума ВС РФ № 15 от «05» ноября 1998 г).
- Ещё раз подчёркиваем, что срок 3 года исковой давности для требований о разделе имущества, являющегося общей совместной собственностью супругов, брак которых расторгнут, исчисляется не с даты расторжения брака, а с даты, бывший супруга (супруга) узнал (узнала) или должен (должна) был(а) узнать о нарушении своего права
- Мы надеемся, что информация, собранная в нашей статье, будет вам полезна, и поможет разрешить и предупредить вопросы, связанные с получением согласия второго супруга на совершение сделки с вашим недвижимым имуществом!
- Внимание!
Требуется ли согласие супруга на совершение сделки с общим имуществом?
17.09.2019
Требуется ли согласие супруга на совершение сделки с общим имуществом?
Как гласит п. 2 статьи 35 Семейного кодекса РФ, при совершении одним из супругов сделки по распоряжению общим имуществом предполагается, что он действует с согласия другого супруга.
Согласие супруга на совершение сделки требуется, если недвижимое имущество нажито в браке.
К сделкам с такой недвижимостью, при заключении которых требуется согласие супруга, относятся все совершаемые сделки, например: продажа, дарение, аренда, залог и пр.
Исходя из положений Семейного кодекса РФ, независимо от того, на чье имя из супругов приобретено недвижимое имущество, оно будет являться совместной собственностью супругов, если приобретено во время брака по возмездной сделке за счет общих доходов супругов (если брачным договором не установлено иное).
Требование о необходимости получения одним супругом нотариально удостоверенного согласия другого супруга на распоряжение недвижимостью по-прежнему действует и не отменено.
Однако теперь регистрирующий орган не вправе требовать предоставления согласия супруга для проведения государственной регистрации перехода права собственности к новому собственнику и не уполномочен выяснять вопрос о наличии или отсутствии такого согласия.
То есть даже при отсутствии согласия супруга регистрация будет проведена без приостановления и предварительного уведомления сторон сделки.
Вместе с тем, при регистрации перехода права на нового собственника в Единый государственный реестр недвижимости (далее-ЕГРН) вносится запись об отсутствии необходимого согласия супруга на совершение сделки («согласие супруга на отчуждение недвижимости не предъявлено»).
Информация об отсутствии согласия супруга отражается в выписке из ЕГРН, удостоверяющей право нового собственника на приобретенный объект недвижимости, что может в дальнейшем затруднить отчуждение или совершение иных сделок с объектом недвижимости, так как такая сделка является оспоримой. Впоследствии супруг, чье согласие не было получено, может оспорить такую сделку в суде и признать ее недействительной.
С целью минимизации рисков приобретения объекта по сделке, которая впоследствии может быть оспорена в судебном порядке, приобретателю недвижимости рекомендуется настоять на получении и предоставлении на государственную регистрацию нотариально удостоверенного согласия супруга.
Таким образом, при заключении сделки, в случае если объект недвижимости был приобретён на совместные деньги супругов, лучше получить нотариально удостоверенное согласие супруга.
Ооржак А.А., специалист-эксперт Западного отдела
Управления Росреестра по Республике Тыва
Согласие супруга на аренду недвижимости
Подборка наиболее важных документов по запросу Согласие супруга на аренду недвижимости (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Судебная практика: Согласие супруга на аренду недвижимости
Статьи, комментарии, ответы на вопросы: Согласие супруга на аренду недвижимости
Зарегистрируйтесь и получите пробный доступ к системе КонсультантПлюс бесплатно на 2 дня
Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:«Раздел имущества между супругами и наследниками: правовые аспекты»(выпуск 4)(Расторгуева А.А.)
(«Редакция «Российской газеты», 2019)
Например, супруг занимается бизнесом и сдает в аренду купленные в браке нежилые помещения. Чтобы каждый раз не получать у супруги согласие на заключение долгосрочного договора аренды или на продажу недвижимости, они решают поделить имущество: отдать мужу в личную собственность эти нежилые помещения, а жене — квартиру с автомобилем.
При этом, если в будущем, находясь в браке, супруги купят земельный участок и построят на нем дом, и то и другое будет в их совместной собственности. И если вдруг они решат развестись, то им нужно будет делить только то, что находится в их совместной собственности, т.е. квартира, автомобиль и нежилые помещения разделу не подлежат.
Зарегистрируйтесь и получите пробный доступ к системе КонсультантПлюс бесплатно на 2 дня
Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:Статья: Нотариальное согласие супруга(Бычков А.И.)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2021)
Законом предусмотрены три случая, когда для совершения сделки требуется нотариальное согласие супруга (п. 3 ст.
35 СК РФ): 1) для заключения одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации (права на недвижимость, на результаты интеллектуальной деятельности и приравненные к ним средства индивидуализации); 2) сделка, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма (например, сделки с долями в уставном капитале ООО, рента); 3) сделка, подлежащая обязательной государственной регистрации (купля-продажа предприятия как имущественного комплекса, договор аренды недвижимости, заключенный на срок больше 1 года).
Нормативные акты: Согласие супруга на аренду недвижимости
«Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2019)»(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 27.11.2019)Возвращая исковое заявление Е. в части раздела имущества, находящегося за пределами Российской Федерации, а также суммы доходов от предпринимательской деятельности, осуществляемой за пределами Российской Федерации, и суммы доходов от сдачи в аренду недвижимого имущества, суд первой инстанции, с выводами которого согласился суд апелляционной инстанции, руководствуясь п. 2 ч. 1 ст. 135 ГПК РФ, исходил из того, что данные требования не подлежат рассмотрению в судах общей юрисдикции Российской Федерации, а могут быть рассмотрены компетентными судами иностранных государств по месту нахождения имущества.
Согласие супруга на сделку с недвижимостью | Ипотека онлайн
Согласие супруга на сделку с недвижимостью – оформляет нотариус. Оно требуется не во всех случаях. Разберемся, когда нужно получать официальный документ. И при каких сделках – без него можно обойтись.
Продажа совместно купленной квартиры – только с разрешения второй половинки
Прежде всего потребуется согласие супруга на продажу недвижимости, приобретенной в период брака. Жилое помещение в этом случае считается совместной собственностью. Разрешение законного супруга необходимо для любых юридических действий с ней (передачу в дар или реализацию за деньги).
Важно! Даже если деньги за жилье в полном объеме вносились мужем, и он числится единственным собственником, жена – имеет все права на половину имущества. Если иное не прописано в брачном договоре.
Другое дело, когда муж приобрел квадратные метры до заключения брачного союза. Тогда он может спокойно продавать принадлежащую ему собственность. Такое же право есть и у замужней женщины.
На практике проще перечислить способы, когда согласие супругов на продажу недвижимости НЕ ТРЕБУЕТСЯ:
- жилье или коммерческое помещение куплено мужем/женой в добрачный период;
- квартира (дом) получена по праву наследования после умершего родственника или стала собственностью благодаря договору дарения;
- жилое помещение приватизировано без участия второго супруга;
- имеется брачный договор, согласно которому одна из сторон распоряжается имуществом на свое усмотрение.
В законодательстве эти пункты прописаны в Гражданском кодексе РФ в статье 256 (скачать) и Семейном кодексе РФ в статье 36 (скачать).
Также потребуется нотариальное согласие супруга на дарение недвижимости, если она приобреталась в браке. Подарить квартиру, равно как и выставить на продажу, не получится без ведома второй половинки.
Внимание! В разрешении нет необходимости в том случае, если жилье изначально оформлялось на двух собственников – мужа и жену. В случае передачи собственности другим людям оба владельца визируют договор купли–продажи. Тогда получать разрешительные бумаги не потребуется.
Комментарий юриста
По общему правилу, установленному СК РФ владение, пользование и распоряжение имуществом, приобретенным в браке, осуществляется на основании согласия обоих супругов.
Порядок же государственной регистрации прав на недвижимое имущество регулируется специальными нормами права, а именно: Федеральным законом от 13.07.
2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», согласно статьям 26 и 27 которого, если на сделку не предоставлено согласие супруга, то это не является основанием для приостановления и (или) отказа в государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости.
То есть, в ситуациях, когда недвижимость куплена в браке на имя одного из супругов, и этот супруг в последующем продает такую недвижимость, Росреестр зарегистрирует сделку без согласия супруга ????♂️. При этом нарушений в действиях государственного регистратора не будет.
Второй же супруг, без согласия которого совершили сделку, может подать в суд на признание этой сделки недействительной в течение одного года со дня, когда ему стало известно о продаже недвижимости. (статья 35 СК РФ).
Поэтому, уважаемые читатели, будьте внимательны при покупке недвижимости. Консультируйтесь у опытных юристов.
Как и где получить согласие супруга на продажу недвижимости
Если вторая сторона согласна на продажу (или передачу в дар), необходимо подойти к нотариусу и письменно засвидетельствовать свое разрешение. Сделать это можно в любом населенном пункте, где есть частные практикующие нотариусы или нотариальные конторы. Расходы составят от 800 до 1 500 рублей (дополнительно взимается госпошлина).
Рекомендуемая статья: Чем отличается договор аренды от договора найма
В результате стороны получат документ, в котором будет указано:
- фамилия, имя, отчество соглашающегося;
- место и дата подписания документа;
- адрес, по которому находится объект недвижимости, и его точное название;
- срок, в течение которого документ действителен.
Строгих требований к содержанию нет – разрешение можно составить в свободной форме. Но чем больше в нем конкретики, тем лучше для всех сторон сделки. Это исключает возможность в будущем оспорить документ.
Срок действия согласия супруга на продажу недвижимости
Период действия выданной бумаги может быть обозначен, но может – отсутствовать. В последнем случае предполагается, что разрешение – бессрочное. Однако если бумага составлялась задолго до проведения сделки (больше 3–х лет назад), такой вариант может не удовлетворить покупателя. И он потребует более свежий документ.
Какие документы нужны для оформления согласия супруга на продажу квартиры
Для посещения нотариуса, понадобятся паспорта (удостоверить личности посетителей), подтверждение брачного союза (свидетельство), правоустанавливающие документы на жилище и деньги для оплаты пошлины. Если разрешение оформляет жена, муж, в принципе, может отсутствовать. Но необходимо взять его документы.
Важно! Супруг, давший разрешение, может отказаться от своих намерений. Отмена согласия супруга на продажу недвижимости оформляется через того же нотариуса, который выдал разрешение. К нему нужно обратиться с соответствующим заявлением.
Действия при продаже дома – нужно ли согласие супруга
Здесь действуют те же нормы, что и при реализации квартиры. Особняк построен или приобретен в браке – тогда разрешение необходимо. Дом (дача) приобретался до брака, перешел в наследство или по дарственной – разрешение не нужно. То же самое касается автомобиля и земельного участка.
Исключает ли доверенность получение согласия супруга на сделку с недвижимостью
Иногда муж доверяет жене продать квартиру (или наоборот). И считает, что при подобном варианте в согласии нет необходимости. Ведь, действуя по доверенности, вторая сторона априори согласна на сделку.
Тем не менее, разрешение требуется и в этом случае. Ведь с юридической точки зрения доверенность и разрешение – разные документы.
Определение доверенности дает Гражданский кодекс РФ в статье 185 (скачать), а разрешения на сделку — статьей 157.1 (скачать).
Теоретически женщина может подать на мужа в суд, если он продал недвижимость без согласия супруги. Даже в том случае, если она сама выступала доверенным лицом при совершении сделки.
Другое дело, если доверенность выписывается обоими супругами на третье лицо. Тогда она приравнивается к разрешительному документу.
Чем грозит отсутствие согласия супруга при продаже имущества
Если внимательно изучить законодательство Российской Федерации, то выяснится, что письменное позволение супруга вовсе и не требуется. В Регпалате оформят сделку без этого документа.
Если один из супругов значится в ЕГРН единственным владельцем, он может реализовать квартиру, не запрашивая у второй стороны письменного разрешения. Эта норма закреплена в пункте 2 статьи 35 Семейного кодекса РФ (редакция от 29.12.
2017 года — скачать в word).
Рекомендуемая статья: Ипотека по договору долевого участия под залог прав
Если разрешение не будет получено, продавца недвижимости ждет два варианта развития событий:
- Вторая половинка изначально была согласна и не будет предъявлять претензий.
- Вторая сторона узнает о том, что продажа проводилась в одностороннем порядке, обратится в суд и выиграет его. Договор с покупателем будет признан недействительным.
Обратите внимание: имеет значение срок исковой давности. В статье 35 Семейного кодекса сказано, что он составляет 1 год. Многие семейные пары трактуют эту норму так: год после развода или с момента продажи.
На практике это не совсем так. Год исчисляется с того момента, как супруг(а) узнал о нарушении своих прав. Теоретически это может случиться через 10 или 20 лет после реализации жилья.
Важно! Сегодня Росреестр не требует согласия супруга на дарение недвижимости или продажу, даже если в паспорте есть штамп ( 218-ФЗ п.4 ч.3 ст.9 (скачать), а также ч.5 ст.38 (скачать)). Правда, регистрационные действия совершаются со специальной отметкой. При получении выписки ЕГРН можно увидеть эту информацию в разделе Дополнительные сведения.
Как обезопасить себя при покупке у женатых (замужних): советы покупателю
Приобретающая сторона не всегда осведомлена о семейном положении продавца. В паспорте может отсутствовать штамп (если документ новый, восстановлен после утери или кражи).
Поэтому, чтобы не купить недвижимость без согласия супруга продавца, приобретатель может потребовать нотариальное заявление о гражданском состоянии. В нем продающая сторона в присутствии нотариуса уведомляет приобретателя жилья, что никогда не вступала в брак.
Если вдруг выяснится обратное, она будет признана стороной, виновной в мошенничестве, со всеми вытекающими.
Второй способ обезопасить себя: проверить реестр записи актов гражданского состояния (единый для всей России). Нотариусы и работники ЗАГСов имеют доступ к этому ресурсу.
Внимание! Стоимость согласия супруга на покупку недвижимости или ее продажи невелика. Зато убережет от крупных неприятностей. Даже если одна из сторон отказывается оплатить нотариальные услуги, второй – выгодно взять эти расходы на себя.
В случае признания сделки ничтожной – прежде всего страдает покупатель. В его интересах выяснить истинное семейное положение продавца и получить письменное согласие на реализацию жилья от второй половинки.
Когда можно ли обойтись без нотариуса
Если нотариальное разрешение не нужно, нет необходимости в участии нотариуса. Допустим, договор составляется в простой письменной форме (ППФ), все владельцы жилья перечислены в договоре. Тогда нет необходимости нотариально что–то заверять.
Но если сделка проводится через банк (покупка/продажа ипотечной квартиры), непременно потребуется нотариальное согласие супруга на продажу недвижимости (102-ФЗ Об ипотеке, ст. 7, п.1 (скачать). Также поход к нотариусу необходим, если в квартире зарегистрирован несовершеннолетний ребенок или недееспособный гражданин.
Важно! Если сделку проводит банк или сопровождает опытный юрист (риэлтор), он не допустит передачи прав без письменного согласия всех сособственников данного имущества.
Когда требуется согласие бывшего супруга на продажу квартиры
Мужчина и женщина развелись. А вопрос с общей недвижимостью остался нерешенным. Можно ли подарить недвижимость без согласия супруга или продать ее? Нет – понадобится письменное разрешение от бывшего. Важно понимать, что даже после расставания квартира (дом) является общей собственностью – супруги имеют на нее равные права.
Важно! Если одна из сторон сейчас не претендует на жилплощадь, то в будущем все может измениться. Лучше сразу решить вопрос с разделом общего имущества. И оформить его нотариально.
Если имущественные споры при разводе не были улажены, придется получать официальное разрешение на продажу/дарение. После развода согласие супруга на продажу недвижимости оформляется по тому же пути, что и для состоящих в брачном союзе. Обе стороны посещают нотариуса и приносят такой же пакет документов. Только теперь к гражданским паспортам добавится документ о разводе.
Важно! Ситуация с продажей совместного жилья значительно осложняется, если у семейной пары есть дети.
Даже если бывший супруг не имеет претензий и отказался от своей части, от него придется получить разрешение на продажу доли ребенка. Это требование органов опеки – без них продать недвижимость не получится.
Норма актуальна даже в том случае, если супруги не живут вместе очень давно.
Как и когда лучше получить согласие супруги на отчуждение недвижимости в случае развода
Расставание – довольно болезненная процедура. Поэтому дележ имущества пара часто откладывает на потом. Когда дело доходит до смены собственника, бывший – вспоминает о своих правах. Либо муж (жена) уже живет в другом городе – возникает проблема с получением требуемого документа.
Рекомендуемая статья: Военная ипотека при увольнении
Бывает и так, что на словах супруг не претендует на квартиру, но подписать официальный отказ – не соглашается. Поэтому имущественные вопросы – лучше уладить сразу и сделать это в письменном виде.
Если удалось договориться полюбовно, достаточно посетить нотариуса и оформить официально раздел собственности. Также муж/жена может оформить дарственную на свою часть на второго супруга. Есть материальные претензии – придется обращаться в суд и делить имущество там.
Важно! Семейное законодательство довольно запутано и может не учитывать всех нюансов совместного проживания нескольких человек на одной территории. Во избежание изматывающих судебных тяжб ориентируйтесь на худший сценарий. Берите разрешение у действующего супруга и оформляйте свои претензии на имущество сразу после развода.
Нужно ли разрешение супруга на покупку недвижимости
Как ни странно, согласие требуется и на приобретение жилых апартаментов. Логика здесь такова: деньги на покупку дорогостоящего объекта изымаются из общего бюджета. И вторая половинка может быть против такого вложения совместно нажитого капитала.
Хотя такие случаи и редки, но теоретически вторая сторона может подать в суд и оспорить сделку. Поэтому на покупку недвижимости нужно согласие супруга. Оформляется оно, как и в первом случае, через нотариуса.
И, конечно, согласие супруга на покупку недвижимости требуется при совершении ипотечной сделки. По требованию банка супруг/супруга всегда выступает созаемщиком/поручителем по кредиту. Ни один банк не выдаст заем без нотариального разрешения второй стороны.
Какие документы нужны для согласия супруга на покупку квартиры – те же, что и при продаже.Возьмите паспорта, брачное свидетельство, квитанцию об оплате. Второй стороне можно не приходить, но документы лучше взять с собой.
Подведем итоги
Можно ли купить недвижимость без согласия супруга – нет. Ответ будет отрицательный. Ведь деньги на приобретение тратятся из общего бюджета. Необходимо разрешение от второй половинки.
Можно ли подарить квартиру без согласия супруга в браке или продать ее – тоже нет. Брачный союз налагает на людей серьезные обязательства. Даже если супруг – бывший, лучше спросить его разрешения. Правда, здесь актуален срок исковой давности. Если расстались давно – полезно проконсультироваться с опытным юристом.
Если одна из сторон больше зарабатывает, больше вкладывает в семейный бюджет и не согласна делиться поровну, хороший решением проблемы становится брачный договор (скачать пример с раздельным владением собственностью). Он может быть заключен до брака или после свадьбы.
Оцените автора (1