Цена квартир в России выросла на 16%, количество объектов в продаже сократилось на 11%.
Объём рынка в конце 2020 оценивается в 4,2 трлн. руб., из которых 66,9% — это вторичка, а 33,1% — новое жильё.
Годовой рост цен на новые квартиры составил 19,3%, а на готовые – 8,4%. Объём предложения относительно декабря 2019 сократился в первичке на 15,5%, а во вторичке – на 9,8%.
В структуре рынка в рублёвой оценке доля новостроек увеличилась на 1,6% за счёт удорожания. Динамика стоимости нового жилья была настолько большой, что уравновесила сокращение количества объектов в продаже, а объём предложения в рублях за год вырос на 4,8%.
Выявленная динамика рынка недвижимости стала следствием снижения ипотечных ставок. В сегменте нового жилья влияние оказала льготная ипотека 6,5%, введённая в апреле 2020 для поддержки строительной отрасли в период пандемии.
Кредитные ставки на покупку вторички так же устремились вниз, но уже вслед за снижением ключевой ставки. Ставка была понижена Центробанком с 6,25% в январе до 4,25% в июле и сохранялась на этом уровне до конца года.
Льготные программы ипотечного кредитования (Семейная ипотека 4,5%, Дальневосточная ипотека 2%, Ипотека с господдержкой от 0,1% и другие) способствовали росту доступности ипотеки для заёмщиков.
В результате снижения ставок и субсидий ипотека в конце 2020 года в среднем обходилась заёмщикам в 7,4% годовых. Объём кредитования на покупку жилья был во втором полугодии на рекордно высоком уровне. По данным Объединённого кредитного бюро всего за год было выдано 1,67 млн. кредитов, что на 38% больше, чем в 2019 году.
Рейтинг цен вторичного жилья среди городов присутствия ОН «Перспектива24» возглавляет Москва с 247,3 тыс. руб. за кв.м.
В десятку городов по дороговизне вторичного квадратного метра входят: Санкт-Петербург (159,7 тыс. руб. за кв.м.), Сочи (154,6), Владивосток (145,9), Мытищи (137,9), Южно-Сахалинск (137,4), Подольск (108,4), Хабаровск (92,8), Благовещенск (91,7) и Казань (90,7).
Самое дешёвое готовое жильё продаётся менее чем за 35 тыс. руб. за кв.м. в городах: Рубцовск (23,4 тыс. руб. за кв.м.), Белебей (29,2), Жигулёвск (29,5), Кумертау (29,6) и Ковров (34,6).
Рост цен на квартиры в сданных домах за год составил 8,4%. В 35 городах рейтинга удорожание происходило более быстрыми темпами, чем в среднем по России.
Максимальная динамика стоимости недвижимости – на 24,3% — произошла в Сочи и Калининграде.
Существенное удорожание коснулось вторички в Благовещенске (23%), Владивостоке (20,7%), Ставрополе (18,8%), Санкт-Петербурге (18,1%), Мытищах (17,9%), Белгороде (17,5%) и Артёме (16,9%).
Меньше, чем в 2019 году, за вторичное жильё по итогам 2020 платили покупатели в Ступино, Архангельске, Егорьевске, Переславле-Залесском и Тобольске.
Российские новостройки в среднем продаются по 83,7 тыс. руб. за кв.м., при этом самые дорогие – в Москве, по 277,9 тыс. руб. за кв.м.
Топ-10 городов ОН «Перспектива24» с дорогими новыми квартирами включает: Южно-Сахалинск (160,7 тыс. руб. за кв.м.
), Сочи (152,9), Санкт-Петербург (146,3), Владивосток (145,2), Мытищи (130,5), Казань (100,3), Нижний Новгород (93,7), Хабаровск (93,3) и Благовещенск (88,7).
Менее, чем 40 тыс. руб. за кв.м., можно заплатить в новостройках городов Рубцовск (30,7 тыс. руб. за кв.м.), Белебей (36,1) и Саратов (39,6).
В 16 городах ОН «Перспектива24» темп удорожания первичного жилья превышает российский уровень 19,3%.
Лидером удорожания новых квартир в 2020 году стал Курган, где стоимость недвижимости подросла на 49,7%. Причиной роста стал вывод на рынок нескольких проектов новостроек с предчистовой отделкой, а так же наличие в продаже домов с высокой степенью готовности и сроком сдачи в 2021-2022 годах в Центральном районе.
Более чем на четверть, относительно 2019 года, подорожали квартиры в Брянске (32%), Калининграде (30,4%), Пензе (26,9%), Северодвинске (26,8%), Стерлитамаке (26,2%) и Анапе (25,5%).
Отметим, что высокие темпы удорожания новых квартир не всегда означают только рост цен у застройщика. Увеличение средней стоимости квадратного метра в городе может быть следствием вымывания самых дешёвых объектов, когда они быстро продаются и снимаются с продажи. В результате в продаже остаются самые дорогие варианты, что приводит к росту средних цен.
В двух городах присутствия ОН «Перспектива24» была выявлена отрицательная динамика. Так, в Переславле-Залесском цена новой недвижимости упала на 1,8% в результате того, что в продаже остались только 4 последних объекта.
В городе Октябрьский Республики Башкортостан средняя стоимость новых квартир упала на 8,3%, что вызвано наличием в продаже большого количества квартир в корпусах «Микрорайона 38» по низкой цене.
Основным драйвером динамики рынков недвижимости в городах присутствия ОН «Перспектива24» и, в целом по России, стало снижение стоимости ипотеки. При этом стимулирование спроса на недвижимость происходило не только благодаря повышению доступности ипотеки.
Благоприятным фоном для повышения интереса к покупкам недвижимости стали нововведения в банковской и налоговой сфере. Одно из них — сокращение доходности по банковским депозитам, произошедшее после понижения ключевой ставки. К концу 2020 года в большинстве банков доход по депозиту меньше уровня инфляции или сопоставим.
Ещё одним фактором, подстегнувшим интерес к покупке недвижимости, стало введение с 1 января 2021 года налога на депозиты свыше 1 млн. руб., а так же новые методы налогообложения доходов от облигаций.
Снижение доходности в традиционных инструментах стимулировало консервативных инвесторов искать новые возможности для сбережения денег и привело их на рынок недвижимости.
Кредитные каникулы – не только мера для поддержки населения в период пандемии, но и сигнал всем физическим лицам о содействии государства в кризисный момент. Благодаря каникулам у заёмщиков выросла уверенность при принятии решений о покупке жилья в ипотеку.
Особенностью 2020 года было вымывание предложения и дефицит ликвидных объектов в новостройках. Режим самоизоляции с середины марта по май прошедшего года сконцентрировал нереализованный спрос.
Отчасти, спрос удовлетворялся за счёт развития дистанционных методов работы с недвижимостью в крупных агентствах. После отмены ограничительных мер, накопившийся спрос стал причиной бума на рынке новых квартир в летние месяцы.
Ажиотаж был настолько высок, что уже к осени все ликвидные варианты в новостройках закончились.
Спрос в сегменте первичного жилья стимулировал рост цен на готовое жильё. Некоторые покупатели, посчитавшие, что новые квартиры стали слишком дорогими, решили купить вторичку.
Удорожанию готовой недвижимости способствовали и те продавцы вторичных квартир, которые планировали на вырученные деньги приобрести жильё в новостройке. Подъём стоимости новостроек для них означал, что для покупки новой квартиры нужна доплата в более крупном размере.
Поэтому, продавая свою вторичную недвижимость дороже, такие продавцы пытались снизить сумму вложения денег в будущую сделку.
В 2021 году спрос на рынке недвижимости будет поддержан льготной ипотекой 6,5%, а так же обновлёнными ипотечными программами Дальневосточной и Сельской ипотеки.
Фактором, который повысит стоимость новых квартир в 2021 году, может стать сокращение на 12,5% объёмов жилого строительства, выявленное в 2020. При сохранении спроса уменьшение объёма сдаваемого жилья будет усиливать дефицит новых квартир.
Предотвратить развитие сценария увеличения цен на недвижимость может сокращение платёжеспособного спроса (по причине удовлетворения или падения доходов населения), пересмотр ключевой ставки в сторону повышения и рост ипотечных ставок, а так же наращивание объёмов жилого строительства.
В условиях роста цен в прошедшем году покупателям приходилось очень быстро принимать решения. Скорость, с которой раскупались хорошие варианты, была просто космической.
Иногда квартиры, которые продавали риелторы ОН «Перспектива24», продавались в день подписания агентского договора и не доходили до открытых площадок.
В первой половине 2021 года такой характер рынка сохранится, а значит, всем, кто задумал реализовать свои планы с недвижимостью потребуется помощь профессионалов.
Статья носит исключительно информационный характер и не является публичной офертой (Ст. 437 ГК РФ).
Аналитика подготовлена на основе данных Domofond.ru, Avito.ru, Cbr.ru, Bki-okb.ru. При использовании материалов ССЫЛКА ОБЯЗАТЕЛЬНА, в интернете – АКТИВНАЯ ИНДЕКСИРУЕМАЯ ГИПЕРССЫЛКА http://perspektiva24.com/
Стоит ли владельцам ждать второй волны подорожания жилья
Как никогда низкие кредитные ставки и льготная ипотечная программа от государства вызвали небывалый спрос на жилье в конце прошлого и начале текущего года. Сферу недвижимости называли локомотивом российской экономики в это непростое для всего мира время.
Высокий спрос вызвал повышение цен на квартиры, но сегодня рынок перегрет. Поэтому и недвижимость в цене больше не растет такими темпами. Вопрос: стоит ли сейчас продавать свои квадратные метры или подождать лучших времен?
Что происходит на рынке вторичной недвижимости
В начале пандемии наблюдался явный спад экономической активности и снижение продаж жилья. Но ипотека с господдержкой резко изменила ситуацию: эксперты зафиксировали небывалый скачок сделок купли-продажи недвижимости.
2020 стал рекордным годом по выдаче ипотеки. Новостройки выросли в стоимости на 10-20 процентов, следом подорожала и вторичка, хотя на нее действие государственной программы не распространялось.
Рост цен на вторичное жилье произошел по нескольким причинам:
- ипотека на вторичку стала намного доступней (7,5-8% годовых);
- люди побоялись потерять деньги, лежащие на вкладах, и вложили средства в недвижимость;
- семьи, желающие купить новостройку без привлечения ипотеки, столкнулись с резким увеличением стоимости новой квартиры и вынуждены были рассмотреть вторичку.
Нижний Новгород по росту цен на вторичную недвижимость вошел в тройку лидеров (стоимость жилья выросла примерно на 22 %).
К концу 2020 года ажиотаж немного спал, люди «сбросили» лежащие на книжках деньги, застройщики из-за ограничений на въезд иностранных трудовых мигрантов снизили темпы возведения новых домов.
Вторичка в январе 2021 года выросла всего на 2%. Рынок жилья насытился и удорожание стало незначительным. Россияне больше не готовы покупать квадратные метры по таким высоким ценам. Поэтому эксперты говорят о текущем спаде спроса на жилье. При этом владельцы квартир не готовы уступать в цене, желая получить достойные деньги за свою недвижимость.
Такого резкого скачка цен на квадратные метры, какой произошел в 2020 году, уже не будет, — пишут эксперты. По прогнозам, рост за 2021 год составит 7-8%. Но все равно это больше показателя инфляции (скорость обесценивания денег — 4% в год). Вероятно, квартиры на протяжении всего 2021 года останутся примерно в той же цене, что и сейчас.
Придержать квадратные метры или продать
Чтобы ответить на этот вопрос, — говорят риелторы, — продавец должен понимать, с какой целью он продает жилье:
- Если вы хотите выступить в роли инвестора и вложить вырученные средства в другую недвижимость, чтобы заработать больше, — продажа оправдана.
- Если хотите продать квартиру, которую с самого начала рассматривали как инвестицию, — продавайте на пике цены, то есть в ближайшем месяце. Время до майских праздников эксперты называют хорошим моментом зафиксировать прибыль.
- Если цель — поменять один вариант на другой в одном городе — меняйте. В цене растет как ваша квартира, так и та, которую вы намерены купить.
- Если хотите продать и вырученные деньги хранить в банке до лучших времен, чтобы в будущем их вложить более выгодно — не вариант. Пока вы будете держать накопления в чулке или на книжке, часть сбережений съест инфляция.
- Если хотите продать старую квартиру, а вырученные деньги вложить первоначальным взносом по ипотечному кредиту — это разумно. Особенно, когда кредитные ставки такие низкие.
- Если продаваемая квартира — единственное ваше жилье, а новое, в которое вы вложили кредитные средства, только строится — будьте осторожны. Сроки сдачи дома могут сдвинуться, а вам придется платить и за ипотеку, и за съемную квартиру.
Что происходит на рынке загородной недвижимости
Цены на частные дома и коттеджи также резко выросли в период пандемии. Люди хотели пережить самоизоляцию за городом. Сегодня рынок загородной недвижимости стабилизируется, но интерес к коттеджным поселкам растет. Семьи хотят избежать скученности, обеспечить себя раздольем и свежим воздухом.
Загородная жизнь — новый тренд. При этом спрос растет на небольшие современные дома с ремонтом, но в поселках с магазином, фельдшерским пунктом и остановкой общественного транспорта.
Владельцы домов предложения о продаже придерживают, видя растущий интерес к их недвижимости. Эксперты опасаются давать четкие прогнозы по поводу цен на загородное жилье: рост однозначно будет, но взлета ждать не стоит.
Что касается дач, то даже летние варианты без газа за время пандемии поднялись в цене в 1,5 раза. Дачи будут дорожать и дальше. Тем более на пороге сезона.
Хоргуани Вахтанг Миронович
Партнер компании
Специализация: вторичная недвижимость Нижний Новгород
Интересные статьи о недвижимости в Нижнем Новгороде:
На всё готовое: почему в России резко вырос спрос на вторичное жильё
В августе 2020 года спрос на вторичное жильё в России вырос более чем на 52% по сравнению с прошлогодним показателем. Как отмечают эксперты, повышенный интерес к приобретению готового жилья был зафиксирован среди жителей Москвы и Санкт-Петербурга.
При этом большинство покупателей предпочитают двухкомнатные квартиры. По словам аналитиков, в условиях пандемии растущая популярность вторички связана с разнообразием жилого фонда, резким снижением ипотечных ставок и возможностью сразу въехать в квартиру.
Как в этих условиях может измениться стоимость квадратного метра в России — в материале RT.
В августе 2020 года спрос на покупку вторичного жилья в России вырос на 52,3% по сравнению с аналогичным периодом 2019-го. Об этом RT рассказали представители «Авито Недвижимость».
«По темпам роста интереса потребителей среди мегаполисов лидирует Москва: в столице показатель за год вырос на 71,5%. В тройку лидеров вошли также Санкт-Петербург (прирост составил 56,5%) и Нижний Новгород (53,4%)», — отметили в пресс-службе компании.
По оценке риелторов, наибольшим спросом на вторичном рынке жилья пользуются двухкомнатные квартиры. Как рассказал RT руководитель аналитического центра ЦИАН Алексей Попов, на долю «двушек» приходится почти 40% от общего объёма сделок. 35% покупателей предпочитают приобретать однокомнатные квартиры.
«В целом вторичный рынок оказался более устойчив к кризису 2020 года по сравнению с сегментом новостроек, спрос на которые с января по август упал на 30% в крупнейших городах России», — подчеркнул Попов.
Также по теме
Полная самоизоляция: почему в России резко вырос спрос на загородную недвижимость
В начале июля 2020 года спрос на покупку загородного жилья в России вырос более чем на 77% по сравнению с прошлогодним показателем, а…
Подобную ситуацию эксперт объясняет резким увеличением стоимости новостроек. По его словам, только в Москве строящееся жильё за три года подорожало почти на треть, тогда как цены на вторичном рынке прибавляли не более 4—5% в год.
Также позитивную динамику на российском рынке вторичной недвижимости аналитики объясняют растущей доступностью жилищных кредитов. По подсчётам компании «ДОМ.РФ» и агентства Frank RG, с января по август 2020 года в России было выдано 895 тыс. ипотечных займов на сумму 2,2 трлн рублей. По сравнению с аналогичным периодом 2019-го показатель вырос на 26% в денежном выражении.
«За первые семь месяцев 2020 года на приобретение квартиры на вторичном рынке выдано 525 тыс. кредитов на 650 млрд рублей (прирост составил 34%). Позитивный результат стал возможен за счёт снижения ставок.
Так, ещё в июле 2019 года средневзвешенная ставка по выданным кредитам на вторичном рынке достигала 10,5% годовых, а в июле этого года упала ниже 8,2%», — отметил в беседе с RT руководитель аналитического центра «ДОМ.
РФ» Михаил Гольдберг.
Помимо этого, высокий интерес россиян к покупке готовых квартир эксперты объясняют широким предложением на вторичном рынке. Граждане могут подобрать жильё в любом районе города с необходимой для них инфраструктурой, объяснила вице-президент Международной академии ипотеки и недвижимости Ирина Радченко.
«Более того, при покупке вторички снижаются риски того, что застройщик может не сдать проект в срок. При этом покупателям не надо ждать, когда новый дом будет построен, и тратиться на аренду съёмного жилья.
Одновременно рост спроса связан со снижением ставок по банковским вкладам: клиенты всё чаще предпочитают переводить деньги на покупку квартиры, чем продолжать держать средства на депозитах», — считает Радченко.
Примечательно, что в течение лета на российском рынке элитной недвижимости также наблюдался рост спроса на вторичное жильё. Как рассказали RT представители агентства Knight Frank, после отмены режима самоизоляции объём соответствующих сделок вырос на 30—40%.
По мнению директора департамента городской недвижимости компании Андрея Соловьёва, наблюдаемый тренд связан с тем, что в результате пандемии некоторые застройщики отложили ввод своих объектов. Таким образом, покупатели стали переходить на вторичный рынок, чтобы успеть инвестировать средства в выгодные проекты.
Отметим, что ажиотажный спрос привёл к небольшому удорожанию вторичного жилья в России. По данным «Авито Недвижимость», за год средняя стоимость квадратного метра в стране увеличилась на 6,2% и составила 56,5 тыс. рублей. При этом в Москве показатель вырос на 5,3% (до 216,5 тыс. рублей), а в Санкт-Петербурге на 3,8% (до 126,8 тыс. рублей), подсчитали в ЦИАН.
«После отмены карантина застройщики подняли цены на готовое жильё в крупных городах России, причём по некоторым объектам стоимость квадратного метра подскочила на 20%. Сделали они это в попытках заработать за растущем спросе на фоне выхода россиян из режима самоизоляции», — полагает Ирина Радченко.
Вместе с тем к концу года ажиотаж несколько спадёт за счёт реализации отложенного спроса, и цены на вторичное жильё могут вернуться к показателям января, уверена Радченко. По её прогнозу, дальнейшая динамика во многом будет зависеть от изменения уровня доходов граждан и стоимости ипотечных кредитов.
Добавьте RT в список ваших источников
Вторичный рынок Москвы: забудьте определение «медленный и неторопливый»
«Вторичка» быстро отреагировала на события 2020 года, и продажи квартир в готовых домах вслед за новостройками также выросли
Жилой комплекс в Новой Москве. АГН «Москва»
В 2020 году столичные застройщики заработали на своих проектах, расположенных в границах «старой» Москвы, 840,41 млрд рублей, подсчитал портал Urbanus.ru. И хотя 58,9% этой суммы досталось десяти самым успешным компаниям, все равно общий итог для московского девелоперского корпуса выглядит впечатляющим.
На вторичном рынке подобные подсчеты невозможны по определению, но и здесь есть цифры и факты, заслуживающие особого внимания.
Например, по данным столичного Росреестра, четвертый квартал 2020 года стал максимальным по числу зарегистрированных на вторичном рынке договоров — 55 633 перехода прав, что на треть (+34%) превышает предыдущий отчетный период (41 420).
Ранее наивысший объем был зарегистрирован в 2018 году: тогда с октября по декабрь было оформлено 50 734 перехода прав.
«Обычно медленный и неторопливый вторичный рынок жилья в 2020 году показал быструю ответную реакцию на вызванные пандемией процессы, в том числе на рынке столичной недвижимости, — отмечает руководитель управления Росреестра по Москве Игорь Майданов.
— В частности, после введения программы льготного кредитования вслед за новостройками выросли продажи квартир в готовых домах: в июне динамика составила 122%. Покупательскую активность также стимулировали низкая доходность по депозитам и ослабление рубля.
Традиционно именно в декабре мы фиксируем предновогодний ажиотаж по всем видам сделок: рост в среднем составляет 20% по отношению к ноябрю.
Но в прошлом году, уже начиная с августа, количество регистраций переходов прав стабильно росло, достигнув к декабрю рекордных за последние десять лет 20 тысяч».
Кстати, по оценкам аналитического отдела агентства недвижимости «Савва», за 2020 год средняя рублевая цена предложения на вторичном рынке Москвы выросла на 15,5% и к концу декабря составила 268,1 рубля за квадратный метр. По городским округам рост средней рублевой цены также был повсеместным и составил от +10% (ЦАО) до +18,4% (САО).
Еще один важный для вторичного рынка рекорд 2020 года — средний срок экспозиции объектов, который, по данным компании «ИНКОМ-недвижимость», снизился до 48 дней, и это минимальное значение за все время подсчета статистики по данному показателю.
Для сравнения, в декабре 2019-го он составлял 67 дней.
К такому результату привела прежде всего повышенная активность покупателей, благодаря которой объем предложения вторичного жилья за год сократился в целом на 14,3%, а в сегменте массмаркета — на 30%, что уже позволяет говорить о дефиците ликвидного предложения.
В топ-5 районов «старой» Москвы, где сокращение оказалось самым масштабным, первые три позиции занимают представители СЗАО: Куркино (-47,8%), Северное Тушино (-38,7%) и Южное Тушино (-38%), а дополнили пятерку Чертаново Центральное (-28,7%) и Южное Бутово (-27%).
При этом, по мнению специалистов компании, иногда собственники сами снимают свои объекты с продажи или откладывают сделку.
Некоторые из них надеются на дальнейший рост стоимости квартир, кто-то не может подобрать альтернативу, а часть потенциальных продавцов боятся обесценивания своих средств от реализации жилплощади.
Кроме того, в условиях высокого спроса продавцы гораздо менее склонны к тому, чтобы предоставлять покупателям скидки.
Аналитики «ИНКОМ-недвижимости» подсчитали, что с декабря 2019 года доля сделок с дисконтом на вторичном рынке сократилась с 81% до 60%, средний размер скидки — с 6,3% до 4,1%.
При этом объем сделок с превышением первоначальной цены предложения, наоборот, увеличился — с 6% до 21%, и это также рекордное значение для московской «вторички».
В Новой Москве свои рыночные особенности.
Если в начале 2020 года в ТиНАО объем вторичного предложения был заметно меньше первичного, то к концу декабря число реализуемых квартир в новостройках существенно сократилось, а вторичный рынок, напротив, пополнился новым предложением — поэтому весы качнулись в пользу вторичного сегмента, где на продажу было выставлено 5850 объектов против 5685 первичных лотов, подсчитали в «ИНКОМ-недвижимости».
А еще повышенная активность покупателей квартир в новостройках Новой Москвы привела к заметному росту цен, и сегодня первичный рынок утратил свое преимущество доступности перед рынком вторичным.
В итоге, согласно подсчетам «ИНКОМ-недвижимости», еще год назад средняя цена «квадрата» вторичного новомосковского предложения была выше первичного на 6,6%, а объекта — на 3,8%, а теперь усредненные показатели практически сравнялись: стоимость квадратного метра — 169,6 тысячи рублей («вторичка») и 171,9 тысячи рублей («первичка»), стоимость объекта — 8,9 млн рублей и 8,8 млн рублей соответственно. Так что между двумя конкурирующими рынками (кстати, в Новой Москве эта конкуренция наиболее остра) установилось ценовое двоевластие.
Добавить BFM.ru в ваши источники новостей?
В подмосковье цены на квартиры растут вместе с объемами предложения
По данным департамента аналитики компании «Синица», в январе в ближнем поясе Московской области[1] (примерно до 7 км от МКАД) наблюдался рост не только цен, но и объемов предложения.
По сравнению с декабрем 2020 года средневзвешенная цена на первичном рынке ближайшего Подмосковья прибавила 1,5%, достигнув 134,7 тыс. рублей/кв.
м (за год +26,1%), а объем предложения увеличился на 7,3% по количеству квартир и на 5,1% в квадратных метрах (около 13,95 тыс. квартир или 746,3 тыс. кв. м).
Новостройки Московской области
В подмосковье цены на квартиры растут вместе с объемами предложения
Источник: https://prazdnik-v-zolushke.ru
Основной объем предложения – порядка 20,8% – в январе был сконцентрирован в юго-восточной части Подмосковья в районе Люберец, на втором месте – Видное (17,9%), на третьем – Балашиха (11,5%). Самый ограниченный объем предложения отмечен в Реутове (2,2%) и в Долгопрудном (2,2%).
Динамика средневзвешенной цены в разных локациях Подмосковья была разнонаправленной. В январе больше всего цены поднялись в районе Красногорска (+4,2%), Химок (+3,3%) и Балашихи (+3,3%), чуть меньше – в Одинцове (+2,1%) и Котельниках (+1,9%). В Долгопрудном стартовали продажи квартир в новых корпусах ЖК «Бригантина», средняя цена по городу при этом составила 133,5 тыс. рублей/кв. м.
Что касается абсолютных значений, то самыми дорогими локациями в январе были Красногорск (163,0 тыс. рублей/за кв. м), Одинцово (156,9 тыс. рублей/кв. м) и Мытищи (152,7 тыс. рублей/кв. м). Наиболее доступные средние цены в Балашихе (102,8 тыс. рублей/кв. м) и Котельниках (125,1 тыс. рублей/кв. м).
Наталья Шаталина, генеральный директор сервиса «Синица»: «Второй месяц подряд мы фиксируем прирост объемов предложения в ближнем поясе Московской области. В январе на рынок вышел один новый проект «Облака 2.
0», а также 14 новых корпусов в уже реализуемых проектах, вернув показатели на уровень конца лета 2020 года, однако по сравнению с январем 2020 года объемы снизились на 36,1%.
В целом, вымывание объемов предложения фиксировалось на протяжении всего 2020 года и в большинстве локаций Московской области: сильнее всего предложение уменьшилось в Красногорске (–66,2%) и в Мытищах (–64,2%), прирост объемов отмечен в Реутове (+108,3%), в Долгопрудном (+68,3%).
В январе доля квартир, реализуемых с использованием эскроу-счетов, достигла почти 40% (+8,4%), тогда как в декабре составляла 31,5%, а также на рынок вышло новое предложение квартир без отделки, из-за чего доля квартир, готовых к проживанию, в январе снизилась – на них приходилось 47,2%, что на 3,8% меньше, чем в декабре».
Если говорить о средней стоимости «квадрата» по классам жилья, то в экономклассе цены выросли на 1,2% по сравнению показателями декабря и составили 131,4 тыс. рублей/кв. м, в комфортклассе – на 2,1% до 137,3 тыс. рублей/кв. м, бизнес-класс подорожал до уровня 188,1 тыс. рублей/кв. м (+0,8%).
[1] В анализ включены новостройки, расположенные непосредственно в черте, а также поблизости от городов Долгопрудный, Мытищи, Балашиха, Реутов, Люберцы, Котельники, Видное (и Ленинский район), Одинцово, Красногорск, Химки. Районы, расположенные далее 7 км от МКАД в анализ не включались.
IRN: Квартиры в Москве и Подмосковье в феврале-марте 2021 года: на рынке не хватает лотов по адекватным ценам —
Спрос на вторичное жилье вернулся к уровням прошлого года – ажиотаж уже прошел, но стагнация еще не наступила. Покупателей могло бы быть и больше, но неоправданно высокий уровень цен на жилье и недостаток предложения мешают сделкам, рассказали риелторы редакции IRN.RU.
Спрос
В феврале Росреестр зарегистрировал в Москве 12 065 переходов прав в рамках сделок купли-продажи жилья – на 58,6% больше, чем январе. «Всплеск» спроса объясняется традиционно низкой активностью покупателей в начале года — значительную часть января занимают новогодние каникулы. По сравнению с февралем прошлого года количество регистрационных действий выросло на 6,6%.
В целом за первые два месяца 2021 г. на вторичном рынке Москвы было оформлено 19 671 переход прав на недвижимость – примерно столько же, сколько и за аналогичный период прошлого года (+2%). Напомним, январь-февраль 2020 г.
был достаточно спокойным периодом – локдаун случился весной, а ажиотаж начался во второй половине года. Таким образом, возвращение уровня покупательской активности к показателям начала 2020 г.
свидетельствует об успокоении рынка — стагнация еще не наступила, но ажиотаж уже прошел.
О завышенных ценах и недостатке квартир в экспозиции говорят и риелторы, работающие за МКАД — в Новой Москве и Подмосковье. «Основная причина снижения уровня спроса – нехватка на рынке хороших объектов, выставленных по адекватной, не завышенной стоимости.
Значительного дефицита лотов, как это наблюдалось ранее, уже нет, но тем не менее широкого выбора для покупателей все еще не наблюдается.
К тому же часть покупателей переориентировались на сегмент загородной недвижимости, где зафиксировано увеличение спроса», — отмечает аттестованный брокер Гильдии риэлторов Московской области Анастасия Ковалева, директор офиса продаж «Центральный» в Троицке АН «Century 21 Римарком».
| Ковалёва Анастасия Николаевна, руководитель ООО «Century 21 Римарком» (г.Троицк) |
По оценке Ковалевой, на вторичном рынке Новой Москвы количество заключенных сделок в феврале сократилось на 15-20% по сравнению с предыдущим месяцем, хотя число внесенных покупателями авансов осталось на январском уровне. При этом в годовом выражении спрос практически не изменился — последний месяц зимы в плане активности рынка ничем не отличался от прошлогоднего.
В Московской области количество сделок с вторичными квартирами в феврале увеличилось на 5-7% относительно января – но в основном за счет локальных рынков ближнего Подмосковья, говорит вице-президент ГРМО, генеральный директор АН «Удачный выбор» (Московская область) Ольга Власова. В среднем же и дальнем на фоне роста цен и несмотря на увеличение объема предложения, покупатели, по ее словам, активно проявляли интерес к лотам до 2,5 млн руб. По числу авансов уровень спроса в феврале также вырос, но только примерно на 1-2%.
| Власова Ольга Евгеньевна, член Национального совета Российской Гильдии Риэлторов, вице-президент Гильдии риэлторов Московской области, гендиректор АН «Удачный выбор» (г.Раменское) |
«Если же оценивать ситуацию со спросом в целом, то можно отметить, что активность покупателей была остановлена уровнем их платежеспособности.
То есть новые ценники на квартиры стали препятствием для многих сделок. Особенно учитывая, что банки стали более строго подходить к одобрению ипотеки.
И поэтому не случайно значительная часть февральских сделок пришлась на долю с наличными деньгами», — рассказывает Власова.
Относительно февраля прошлого года спрос в Подмосковье подрос на 10-20%. Однако Власова отмечает, что в феврале 2020 г. часть покупателей «вторички» сначала переориентировались на аренду загородной недвижимости, а затем и на ее покупку, поэтому «чистое сравнение уровня покупательского спроса в феврале в годовом выражении может быть лишь относительным».
По словам Сергея Шломы, директора департамента вторичного рынка компании «Инком-Недвижимость», в первой половине марта активность покупателей продолжала снижаться, но отставание от прошлого года постепенно сокращается: за этот период «Инком» получил на 16% авансов меньше, чем за аналогичный период 2020-го. За МКАД — в Новой Москве и Подмосковье — спрос оставался на февральском уровне. По словам Анастасии Ковалевой, бал, как и в феврале, правят альтернативные сделки: «Чистых продаж на рынке осталось совсем немного, хотя именно они могли бы стать значимым фактором увеличения покупательской активности».
По мнению Власовой, желающих приобрести вторичное жилье, возможно, было бы и больше, но часть покупателей переориентировались на рынок новостроек, точнее, на квартиры с отделкой.
«Хороший маркетинговый ход застройщиков, дружно заявляющих о том, что квартир на «первичке» становится катастрофически мало, частично отразился на покупателях рынка «вторички», однако большинство из них прекрасно понимают, что жилье в новостройке от них никуда не денется, поскольку строить новые дома по-прежнему будут, и в значительных объемах», — говорит Ольга Власова.
Впрочем, не исключено, что по итогам марта уровень спроса окажется все же выше, чем в феврале. 19 марта 2021г. ЦБ впервые с декабря 2018г. повысил ключевую ставку — на 25 б.п., до 4,50%.
Фактически, это означает завершение периода снижения ипотечных ставок, что может привести к активизации рынка недвижимости в ближайшие месяцы – см.
«Повышение ключевой ставки ЦБ простимулирует спрос на квартиры в ипотеку. Но не сильно и ненадолго».
Предложение
Объем предложения на вторичном рынке Москвы и Подмосковья начал постепенно увеличиваться. По оценке «Инкома» — пока чисто символически. Согласно подсчетам компании, в «старой» Москве по итогам февраля квартир в продаже стало больше на 0,8% в сравнении с январем.
«Азбука Жилья» сообщает о куда более внушительном росте: на 9,2% по числу квартир и на 7,6% по их суммарной площади. Впрочем, годовая динамика в любом случае остается отрицательной: по информации «Инкома», относительно февраля 2020 г. предложение сократилось на 19,2%.
По данным «Азбуки Жилья», квартир на рынке в феврале было на 42% меньше, чем в прошлом году, а метров – на 44%.
Аналогичная ситуация складывается и на областном рынке. В среднем, в зависимости от муниципалитета, объем предложения в Подмосковье за месяц вырос от 5 до 15%.
«Казалось бы, этот факт должен был бы вызвать воодушевление у покупателей, поскольку дефицит объектов нивелировался если не полностью, то частично — точно, — продолжает Власова. — Но увеличение объема предложения шло параллельно росту стоимости квадратного метра вторичного жилья.
Так, вслед за серьезно подорожавшими в январе квартирами в новостройках с отделкой в первой декаде февраля серьезно выросли в цене однокомнатные квартиры на «вторичке».
К середине месяца, пусть и не столь значительно, увеличилась стоимость «квадрата» в двушках, а к концу февраля стала наблюдаться некоторая стабилизация в росте цен на квартиры большей площади – в трешках.
В результате те покупатели, которые могли еще в начале февраля приобрести трехкомнатную квартиру по декабрьским ценам, к концу месяца уже не могли себе этого позволить. Поэтому можно смело говорить о том, что рост объема предложения в феврале был вызван уменьшением спроса в связи с увеличением цен на вторичную недвижимость».
В отличие от «старой» Москвы и Подмосковья, в Новой Москве объем предложения продолжает сокращаться. По словам Анастасии Ковалевой, число квартир в продаже по сравнению с январем упало на 25-30%, а в годовом выражении – на 40%.
«Многие из продавцов, из числа тех, кому не требуется срочно реализовать свое жилье, притормозили выход на рынок и заняли выжидательную позицию: кто-то надеется на дальнейший рост цен и в связи с этим отложил выход на рынок, а кто-то полагает, что в связи с вводом в эксплуатацию новых станций столичного метрополитена в будущем удастся продать свое жилье гораздо дороже, чем сегодня», — поясняет Ковалева.
Цены, скидки, сроки экспозиции
В феврале стоимость квадратного метра на вторичном рынке «старой» Москвы увеличилась на 1,1% — до 211 330 руб. за кв. м в среднем по индексу irn.ru — см. «Обзор рынка недвижимости Москвы по итогам февраля 2021 года».
В Новой Москве квартиры подорожали на 1,8% — до 170 780 руб. за кв. м, в Московской области — на 1,4% до 110 660 руб. за «квадрат» — см. «Обзор рынка недвижимости Новой Москвы и Подмосковья по итогам февраля 2021 года».
Рост цен – результат достаточно высокого спроса в сочетании с дефицитом предложения — с рынка в первую очередь уходят наиболее доступные лоты в каждом сегменте. Кроме того, продавцы, вдохновленные прошлогодним ажиотажем, боятся продешевить и выставляют цены «с запасом».
На этом фоне доля сделок с дисконтом и средний размер скидки на рынке столичной «вторички» опустились до рекордно низкого уровня за все время наблюдения аналитиков «Инкома», то есть с января 2016 г. С января по февраль 2021 г.
объем сделок с дисконтом уменьшился с 58% до 53%, средний размер ценовой уступки – с 3,9% до 3,7%. Годом ранее данные показатели были равны 79% и 5,9% соответственно. При этом доля сделок с превышением первоначальной цены предложения, наоборот, достигла максимума – 23%.
В январе она составляла 19%, в феврале 2020-го – лишь 8%.
«Столь низкие показатели по количеству сделок с дисконтом объясняются выгодной позицией продавцов на вторичном рынке. В условиях существенного дефицита предложения они могут позволить себе не соглашаться на уступки в цене, а иногда даже повысить стоимость своего объекта», — комментирует ситуацию Сергей Шлома.
Сокращаются и сроки экспозиции квартир — качественные и адекватно оцененные объекты быстро находят покупателей. По статистике компании, в феврале среднестатистическая старомосковская квартира продавалась за 50 дней. В сравнении с январем (59 дней) срок экспозиции снизился на 15,3%, с февралем 2020 г. (79 дней) – на 36,7%.
В Подмосковье в массовом сегменте вторичного рынка уровень скидок также сократился до чисто символических значений. По словам Ольги Власовой, в лучшем случае, можно рассчитывать на дисконт в 1-2%. В сегменте комфорткласса возможностей для торга больше, но «все равно уровень скидок в размере от 50 тыс. руб. и чуть более нельзя назвать весомым», отмечает Власова.
Срок экспозиции вторичных квартир в Подмосковье по сравнению с январем снизился на 5%. В среднем на продажу квартиры по незавышенной стоимости в феврале требовалось от недели до трех.
«Ну а те из продавцов, кто решил опередить рост цен и ставил завышенные ценники, либо так и остались на рынке с непроданным объектом, либо, внимая справедливым доводам риелторов, снижали цены и укладывались в обозначенный выше срок в три недели, требуемый для реализации своей квартиры», — добавляет Ольга Власова.
В отличие от Подмосковья и «старой» Москвы, где размер скидок сокращается, на рынок вторичной недвижимости Новой Москвы торг, наоборот, вернулся, утверждает Анастасия Ковалева. Но в любом случае он не превышает 5%. Годом ранее скидки достигали 10%.
Срок экспозиции вторичных квартир в Новой Москве увеличился за месяц на 5-7 дней. «Это связано с двумя основными причинами: продавцы не сразу или совсем неохотно соглашаются на дисконт, а покупатели не всегда могут заплатить назначенную сумму, особенно с учетом того, что еще несколько месяцев назад аналогичные объекты стоили на порядок дешевле», — поясняет Анастасия Ковалева.
www.irn.ru