В Екатеринбурге представили первые наработки по проекту объемно-пространственного регламента (ОПР) — свода правил застройки, за внедрение которого выступают некоторые архитекторы, урбанисты и градостроители.
Проект представляла московская консалтинговая компания КБ «Стрелка», специалисты которой провели пилотные изыскания в трех частях города и сформулировали возможные правила.
После презентации проекта стало ясно, что против документа резко возражают застройщики, которые недовольны возможными ограничениями, в первую очередь, высотой массовой застройки.
Ее в «Стрелке» предварительно предложили ограничить 18 этажами, а большую часть домов строить вообще не выше девяти этажей. It’s My City рассказывает о том, как проходило жаркое обсуждение, участники которого спорили об Эйфелевой башне, пеняли оппонентам стоимостью штор и предсказывали приход «архитектурного тоталитаризма».
«Вражеские технологии» и «фантомные боли»
Обсуждение было организовано администрацией Екатеринбурга и проходило онлайн, но сразу выбилось из сценария. Для общения использовалось отечественное программное обеспечение. Как иронично объяснил заместитель главы Екатеринбурга Алексей Бирюлин, потому что «Zoom — это вражеские технологии, которые нам в администрации города запрещают».
Но «дружественные» технологии работали плохо: то пропадал звук, то отключались участники. Спустя десять минут мытарств с отечественным софтом перейти в Zoom предложил даже депутат думы Екатеринбурга Александр Колесников, известный своими патриотическими взглядами.
«Патриотизм — это значит, что русские достойные самого лучшего», — объяснил он, подразумевая, что лучшим в этой ситуации является именно Zoom.
Пока к конференции пыталась подключиться основной докладчик, руководитель проектов КБ Стрелка Екатерина Гончарова, между чиновниками и застройщиками сама собой завязалась дискуссия об архитектурном-градостроительном облике зданий (АГО).
Начальник департамента архитектуры Алексей Храмов напомнил, что администрация Екатеринбурга по решению суда лишилась права согласовывать архитектурно-градостроительный облик и выразил надежду, что принятие объемно-пространственного регламента вернет мэрии хоть немного контроля над внешним видом зданий. Президент Гильдии строителей Урала Вячеслав Трапезников заявил, что это попытка «лечить фантомные боли», так как отмена согласования АГО не привела к ухудшению ситуации. По мнению Трапезникова, здания в Екатеринбурге не стали уродливее, а новое регулирование может привести «к непредсказуемым результатам». Это наметило основное направление дискуссии.
Что такое ОПР?
Когда наконец Екатерина Гончарова смогла подключиться к конференции, она пояснила, что ОПР должен стать инструментом, который одновременно удерживает застройку в рамках и дает застройщикам больше свободы.
Имеется в виду, что отрасль получит понятные правила, при соблюдении которых детальное согласование архитектурного облика не понадобится.
ОПР может включать в себя самые разные требования, ключевые из которых — габариты земельных участков, коэффициенты их использования, габариты самих зданий и внешний вид фасадов.
При этом ОПР учитывает сложившиеся типы городской среды и уделяет большое внимание общественным пространствам, сказала Гончарова. Она подчеркнула, что представляет не сам проект ОПР, а лишь методологию, чтобы участники отрасли примерно представляли, по какому принципу может быть создан подобный документ.
Кадр презентации КБ «Стрелка». Обращаем внимание, что предложения носят предварительный характер
Из слайдов, которые демонстрировала Екатерина Гончарова, выходило, что ОПР может регулировать такие параметры, как процент застройки и озеленения участка, отступ застройки от лицевой границы, высоту застройки в разных частях участка, глубину здания, высоту первых этажей, процент остекления фасадов, количество входов, материалы фасадов и т. п. Гончарова подчеркнула, что список ограничений и требований может быть не столь широким — это предстоит решить городским властям. С нормативно-юридической точки зрения ОПР может быть встроен в правила землепользования и застройки, правила благоустройства и другие документы.
Кадр презентации КБ «Стрелка». Обращаем внимание, что предложения носят предварительный характер
Конкретный пример: строительство в центре
Когда дошло до примеров, стало яснее.
«Стрелка» рассмотрела три тестовые территории в Екатеринбурге: участок в самом центре в районе проспекта Ленина, улиц Радищева, Хохрякова, Чернышевского, «срединную территорию» в границах улиц Академическая, Студенческая, Комсомольская и Первомайская (это один из возможных участков для комплексного развития территорий) и полностью свободный от застройки участок в границах улиц академика Басова, академика Лихачева и академика Вавилова.
Кадр презентации КБ «Стрелка». Обращаем внимание, что предложения носят предварительный характер
Для каждого участка были определены «вызовы» и «сценарии развития», которые в случае застроенных участков в основном сводятся к тому, как построить новые здания, не сильно навредив существующей архитектурной среде. В качестве примера взяли гипотетическое строительство здания на улице 8 Марта, где много старых особняков.
Если бы ОПР действовал, строителя нового здания обязали бы сделать здание разной этажности: на улицу выходит небольшая двухэтажная постройка, а уже за ней располагается более объемное здание в 4–5 этажей (высота которого, впрочем, тоже ограничена). Также предполагается запретить делать слишком яркий фасад, обязать сделать большие окна на фасаде и т. п.
, чтобы здание было гармоничнее вписано в окружающую среду.
Пример: как ОПР мог бы регулировать застройку в конкретном квартале
«Стрелка» показала также возможные рекомендации цветов фасадов и список материалов, которые предлагает запретить для облицовки фасадов.
Среди них — до сих пор любимые некоторыми екатеринбургскими застройщиками керамогранит, цветное стекло и кафельная плитка.
Рекомендуемыми фасадными материалами назвали клинкерный и красный кирпич, прозрачные стекла, натуральный камень, мелкозернистую штукатурку и т. п.
Не больше 9–18 этажей?
Так же подробно КБ «Стрелка» рассказала про то, как может регулироваться застройка в спальных районах.
Например, в случае реновации района со старой советской застройкой предлагается выносить вперед к тротуару дома высотой не более пяти этажей, а уже внутри квартала строить более высокие девятиэтажные дома.
И также регламентировать остекление фасадов (чтобы не было «глухой стены»), процент озеленения участков, материалы фасадов и т. п.
Пример: регламентация новой застройки в районе со старыми советскими пятиэтажками
Если же речь идет о совершенно новом районе, где пока вовсе нет никаких зданий, то ОПР мог бы ограничить высоту домов девятью этажами для основной части застройки и 18 этажами для угловой застройки, чтобы сформировались архитектурные доминанты, считают в КБ «Стрелка».
Пример: регламентация застройки в новом районе. Основная часть домов высотой 9 этажей, угловые дома — максимум 18 этажей
Застройщики против
Вячеслав Трапезников, представляющий интересы застройщиков, после выступления представителя «Стрелки» не стал более оптимистичен к перспективе введения ОПР. Несмотря на то, что организаторы дискуссии подчеркивали, что обсуждаются не конкретные параметры, а лишь сама методология ОПР, Трапезников взялся за цифры.
— Фактически нам предлагают КСИТ (коэффициент использования территории) 1,5, — быстро прикинул он. — Это убивает экономику практически всех проектов.
(Грубо говоря, КСИТ — это сколько квадратных метров недвижимости можно построить на одном квадратном метре участка).
ОПР может также регламентировать использование разных материалов на фасадах. Скажем, запретить керамогранит
— Мы ориентировались на КСИТ 4, — возразила Екатерина Гончарова. По подсчетам КБ «Стрелка», сказала она, доходность застройщиков снизится на 20%, но ни один из рассматриваемых участков не «ушел в минус» с точки зрения экономики.
Своего коллегу Трапезникова поддержал строитель Евгений Мордовин («УГМК-Застройщик»).
— Правил у нас хватает. Если вести еще ОПР, то строительство может стать нерентабельно, — считает он.
Переведем на простой язык. Представители строительного лобби говорят, что если применять предлагаемые ограничения, в том числе запрет строить выше 9–18 этажей, то застройщикам будет невыгодно начинать проекты и жилье перестанет строиться.
Сторонники введения ОПР же по сути говорят, что хотя у застройщиков действительно снизится доходность, проекты не перестанут быть выгодными. И строителям неплохо бы умерить аппетиты, чтобы позаботиться об облике города и качестве городской среды — не строить 30-этажные «человейники».
На наш взгляд, в этом и есть зерно спора вокруг ОПР.
Цвета фасадов также предлагается регламентировать
У Вячеслава Трапезникова были и другие аргументы против введения ОПР:
— Эйфелева башня или пирамида в Лувре никогда бы не были построены, если бы действовали такие ограничения, — сказал он. — Это архитектурный тоталитаризм! Я не знаю, что такое КБ «Стрелка», честно. Но они нам говорят, что инакомыслящие идут в концлагерь, а остальные могут дышать. Но только с разрешения!
— Не соглашусь, что это тоталитаризм, — отвечала Екатерина Гончарова. — Стоит задача формировать красивый и удобный город, поэтому правила игры нужны.
Вячеслав Трапезников выступал против ОПР, используя и голос, и чат конференции
У Трапезникова были и другие экономические аргументы:
— В Екатеринбурге живут бедные люди, — заявил он. — Они не могут покупать большие квартиры. Если вы нам предлагает застраивать 80% участка по КСИТ 4, квартиры получатся по 150 метров. Их не будут покупать. Это разрушит экономику всех застройщиков. Если бы это было про исторический центр, я бы еще как-то мог понять. Но вы нас учите застраивать условный «Солнечный» или «Академический»!
Трапезников выступал из своего домашнего кабинета, чей вид ярко свидетельствовал о коммерческих успехах владельца.
— В плане экономики немного смутили ваши портьеры, — не удержался от ремарки модератор Тимур Абдуллаев. — Не самый бедный интерьер.
«Рынок приспособится»
Но у ОПР есть немало сторонников среди архитекторов, градостроителей, урбанистов. Руководитель R1 Lab, архитектор Евгений Волков сказал, что регламент может стать хорошей заменой согласования архитектурно-градостроительного облика. Если у всех застройщиков и проектировщиков будут понятные правила, они станут меньше зависеть от мнения конкретных чиновников.
— И ОПР не помешает строить уникальные здания, — сказал он. — У всех правил есть исключения, и если появляется проект, достоинства которого очевидны, может быть принято решение об отходе от регламента. Вот тут и нужны градсовет и главный архитектор.
Марина Молдавская / It's My City
Что же касается экономики, считает Волков, то если правила игры изменятся для всех, то рынок неизбежно к ним приспособится. Он напомнил, что на рынке всегда будут люди, готовые покупать некачественное дешевое жилье, но это не значит, что такое жилье надо строить.
— Если сейчас разрешить строить многоквартирные дома с туалетами во дворе, то найдутся люди, которые купят и такие квартиры, — привел он пример.
Идею введения ОПР поддержал и заведующий кафедрой архитектурного проектирования Уральского государственного архитектурно-художественного университета Алексей Меренков.
Он назвал ОПР «очень нужной вещью» и напомнил, что строительство домов в том диапазоне этажности, что обозначила «Стрелка» (в основном до девяти этажей, в некоторых случаях до 18) соответствует как европейской практике, так и выводам советских архитекторов.
По его словам, научно доказано, что такая застройка более благоприятна для человека.
https://www.youtube.com/watch?v=EgIFZ_b9rL8
В пользу ОПР высказался и депутат гордумы Екатеринбурга Александр Колесников. Выступая в своей обычной грубоватой манере, он сначала предложил не приводить в пример башню Эйфеля, так как Эйфель был «уголовником». А потом назвал идею «Стрелки» интересной и сказал, что современные застройщики превращают городскую среду в подобие Бразилии с ее фавелами.
Работа над ОПР продолжится
Таким образом, в Екатеринбурге началась новая важная дискуссия о будущем города и качестве городской среды. Введение ОПР — это не просто досужие идеи урбанистов, но и рекомендация Минстроя РФ. Сейчас такой регламент уже внедряется в нескольких городах России, передовиком стал Саратов.
То, что администрация Екатеринбурга выступает инициатором этого обсуждения, свидетельствует, что внедрение ОПР — в планах местных чиновников. Но преодолеть сильное строительное лобби будет непросто. Застройщики пока явно не готовы поступиться частью прибыли ради того, что урбанисты называют более гармоничной средой.
В ближайшие месяцы и годы станет ясно, как Екатеринбург разрешит это противоречие и сможет ли найти компромисс.
Марина Молдавская / It's My City
Закрывая совещание, начальник департамента архитектуры Алексей Храмов пообещал, что работа продолжится, а и еще раз подчеркнул, что ОПР станет для застройщиков «понятными правилами игры».
«Мы понимаем, что экономика важна», — сказал Храмов и добавил, что свод правил должен быть гибким и сохранять возможность для договоренностей.
Впрочем, тогда возникает вопрос: зачем нужны правила, если «по договоренности» их можно не исполнять?
«Высотное строительство ограничат только облака». Москвичи, готовьтесь жить среди небоскребов
Глядя на то, какими темпами Москва растет ввысь и как застраивается любой свободный клочок земли в городе, любому неравнодушному жителю города становится страшно. Только за последние 5-7 лет количество небоскребов в Первопрестольной увеличилось втрое. Растет нагрузка на социальную инфраструктуру – школы, детсады, поликлиники, и конечно, нагрузка на дороги и транспорт.
Сейчас около 15% всех домов в Москве более 100 метров высотой. Мир Квартир
Как решать эту проблему в условиях, когда в столицу устремилась практически вся страна, по крайней мере самая активная ее часть? Когда из-за высокого спроса строительный бизнес столь прибылен, что участники рынка закрывают глаза на возможные последствия их деятельности? Даже государство не спешит отрегулировать отношения девелоперского бизнеса и горожан, ведь оно тоже получает свою долю в виде немалых налоговых отчислений от строительных компаний.
В феврале промелькнуло сообщение, что в проект стратегии развития стройотрасли до 2035 года внесен пункт об ограничении плотности застройки в Москве. Но пока документ не принят.
Да и изменится ли что-то, даже если нормативы и будут вписаны туда? В 2012 году городские власти уже вводили ограничение на высоту зданий выше 75 метров.
Но застройщики продолжают согласовывать с городом все новые проекты, один высотнее другого.
Расселение за город не состоится
Слабая надежда, что столица если не перестанет расти, то хотя бы начнет расширяться экстенсивным способом – на территорию Подмосковья, появилась в прошлом году, когда с началом пандемии многие жители мегаполиса, перейдя на удаленную работу, устремились за город. Специалисты заговорили о дезурбанизации.
Но увы… «Хотя после снятия ограничений многие жители столицы остались в области и продолжили трудиться дистанционно, нельзя назвать это явление тенденцией, – считает Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум».
– Основная причина, по которой москвичи не могут массово переехать в Подмосковье, заключается в недостаточном развитии местной инфраструктуры. Коме того, не все локации Московской области отличаются высокой транспортной доступностью.
Наконец, далеко не всем подходит загородный формат жизни».
Жить и работать за городом хорошо, но не всем и не всегда. hollivizor.ru
Дезурбанизация осталась временным явлением, и еще долго не станет трендом в России. Население готово переезжать за город, но не для постоянного проживания. Напротив, гиперурбанизация будет продолжать набирать обороты, потому что именно в больших городах сосредоточены лучшие рабочие места, качественные образование и медицина, культура и логистика.
Более того, не только загород, но даже и крупные города-миллионники уже не могут удерживать отток населения в Москву.
«Миллионникам в ближайшее время предстоит довольно жесткая конкурентная борьба, в результате которой они либо станут мегаполисами, либо втянутся в орбиту более успешных крупных городов (читай: Москвы), – прогнозирует Алексей Перлин, генеральный директор девелоперской компании «СМУ-6 Инвестиции». – Эксклюзивное положение Москвы как островка благополучия и неустроенность регионов вот уже много лет приводят к неиссякающей миграции потоков провинциалов, готовых вкладываться именно в столичную недвижимость, несмотря на ее высокую стоимость. В результате строительная сфера процветает, занимая под свои проекты все новые участки земли в черте города. Совладать со стихией рынка невозможно, поэтому жизнь в столице продолжит уплотняться».
Реновация и льготная ипотека как катализаторы процесса
Москвичи, как т. н. «коренные», родившиеся тут, так и поселившиеся в городе давно, конечно, не в восторге от растущих с каждым годом каменных джунглей.
Многие из тех, кто живет в кварталах высотной застройки, жалуются, что не то что горизонта, но и самого неба из их окон с каждым годом видно все меньше.
Садики и школы переполнены, как и вагоны метро по утрам, а ездить на личном транспорте стало невозможно из-за пробок, да и где парковать тот автомобиль?!
Казалось бы, чрезмерная застройка несет проблемы и для самой власти: чем больше людей живет в локации, тем сложнее ею управлять. А поскольку жители этих гетто испытывают нехватку инфраструктуры, муниципалитету приходится решать эти проблемы, выделять немалые средства из бюджета.
Небо видно только с верхних этажей. Мир Квартир
Но «слуги народа», которые могли бы изменить ситуацию – депутаты и чиновники, прославившиеся своей любовью к запретам в других сферах – что-то пока не очень стремятся ограничить строительство в Москве.
Более того, государственные инициативы только помогают застраивать город все плотнее. Такие масштабные направления градостроительной политики Москвы, как реновация ветхого жилья и редевелопмент промышленных зон, позволяют создать новые стройплощадки внутри МКАД.
«Наращивание объемов жилищного строительства будет идти за счет увеличения высоты объектов. Место пятиэтажек, снесенных по программе реновации, займут дома, высота которых составит в среднем 24 этажа.
И в течение ближайшего десятилетия, вероятно, удастся обновить жилой фонд и перестроить промзоны примерно наполовину», – говорит Мария Литинецкая.
С другого фланга ударила льготная ипотека, давшая мощный новый толчок к строительству в столице. Она дала возможность покупателям, в том числе иногородним, рвущимся в Нерезиновую, приобретать жилье по невиданно низкой доселе ставке 6,5%. И тем самым обеспечила бешеный спрос на квартиры, который не смог остановить даже рост цен более 20% за год.
Владимир Щекин, совладелец Группы «Родина», признает: «Застройщики получили хороший приток инвестиций за счет ажиотажного спроса со стороны ипотечных покупателей. Эти средства послужат основой для реализации новых проектов. В Москве сейчас строят порядка 18 млн кв. м жилья – это абсолютный рекорд.
Очевидно, город будет «расти» ввысь: 46% строящихся домов – от 18 этажей и выше».
«Ограничите высоту – повысим цены»
Рассчитано, что для комфортной жизни плотность населения не должна превышать 450 человек на гектар. Но сегодня в некоторых районах столицы такая норма уже превышена почти вдвое.
Застройка уплотняется в том числе за счет появления высотных зданий.
За последние 5-7 лет количество небоскребов (от 40 этажей) в Москве увеличилось втрое, а около половины всех «квадратов» в новостройках приходится на дома от 25 этажей.
Реновация быстро увеличивает высотность застройки. Мир Квартир
Строительный бизнес упрекать сложно – его главная задача всегда извлечение максимальной прибыли. И строительство небоскреба во много раз выгоднее, чем возведение малоэтажных домов, более комфортных для жителей. А посему девелопмент можно ограничить только законодательно.
Так будут ли меры приняты? В прошлом у властей уже имеется успешный опыт по ограничению застройщиков в других аспектах. Так, нормативы по строительству социальной инфраструктуры и созданию парковочных мест при новостройках позволили избежать коллапса в этой сфере. Теперь назрела необходимость регламентации и по высотности и плотности жилья – по крайней мере, в Москве.
Неизвестно, введут ли их московские власти, но застройщики, как всегда в таких случаях, уже грозятся повышением цен на квартиры: «Любые запреты или директивные решения не дадут результатов и приведут только к усилению роста себестоимости строительства», – заявляет, например, Владимир Щекин, совладелец Группы «Родина».
И оговаривает: «Но девелоперское сообщество всегда готово к обсуждению вопросов общественной важности, в том числе и по вопросам плотности застройки. Главное, чтобы этот диалог состоялся. Городу нужна комплексная градостроительная концепция, где будут учтены интересы всех участников процесса».
А мы добавим: важнее всего здесь учесть интересы жителей, которые фактически почти не имеют голоса и представительства в таких обсуждениях.
Будет расти, пока не упрется в облака
Что же до градостроительной концепции, то она, похоже, уже есть. Курс взят на модель развития Москвы по типу мировых мегаполисов.
Согласно ему, нужно создавать высокую плотность застройки во внутренних (за исключением исторического центра) районах города и понижать ее к периферии, чтобы не возник транспортный коллапс.
А в пригородах развивать застройку частными домами, таунхаусами, коттеджами.
Концепции концепциями, а на деле московская «периферия» уже выглядит вот так. Мир Квартир
Это подтвердил архитектор Юлий Борисов, руководитель группы компаний UNK и член Архитектурного совета города Москвы: «Исторический центр Москвы останется в тех высотных параметрах, в которых он существует.
В границах между Садовым кольцом и Третьим (и Четвертым) транспортным кольцом, где максимальная стоимость земли, естественно, будет расти высота зданий.
За МКАД нужно снижать высотную отметку, развивать малоэтажное строительство».
Участники рынка говорят, что возможно найти некий оптимум или баланс, поддержание которого выгодно для всех сторон. «По нашему мнению, комфортным будет увеличение плотности застройки до 30-35 тыс. кв. м/кв.
км, однако нужно учитывать размер территории или участка, по которому считается плотность.
Помимо плотности, нужно учитывать архитектурную выразительность, разновысотность зданий с наличием доминант, то есть аспекты эстетики и комфорта», – говорит Мария Литинецкая.
https://www.youtube.com/watch?v=3isHRLoD7aw
Одним словом, в профессиональном сообществе принят консенсус, что рост жилых кварталов вверх, по которому пошли многие мегаполисы, считается разумным путем развития. По которому семимильными шагами идет и наша столица.
«Город будет расти еще долго, пока не упрется в природные ограничители, потому что технологических ограничений становится все меньше, – подтверждает Юлий Борисов.
– Москва будет уплотняться, потому что люди предпочитают селиться именно здесь, чтобы получать все услуги по месту жительства: шопинг, культуру, досуг, спорт, разнообразный общепит и пр.».
Но что же это за природные ограничения, на которые только и остается уповать москвичам? Архитектор отвечает: «Наверное, все замечали, что осенью и зимой у небоскребов верхняя часть часто закрыта облачностью.
Это, разумеется, создает существенный недостаток для жилья, из которого не видно ничего, кроме «молока». Поэтому я думаю, рано или поздно эта отметка станет естественным ограничителем для строительства в Москве».
- Что ж, на власти надежды мало, остается надеяться на облака.
- «Коли доктор сыт, так и больному легче». Застройщики просят не ограничивать льготную ипотеку
- «Для снижения цен нет предпосылок». Прогноз по стоимости новостроек Москвы в 2021 году
- Рустам Арсланов: «К июлю мы ожидаем еще один всплеск спроса на недвижимость»
- «Был москвич, да весь вышел». Как мой друг взял ипотеку, но из-за пандемии не смог ее выплатить
- Подписывайтесь на наш Дзен-канал МИР КВАРТИР, чтобы не пропустить важное в недвижимости
В москве собираются строить девятиэтажные дома вместо высоток
В Москве хотят ограничить высоту новостроек. Предлагается сделать высоту домов не более чем в 9 этажей. Рост плотности застройки уменьшат за счет снижения этажности застройки.
Данный стандарт подготавливает Минстрой России. В нем говорится о запрете строительства домов выше 9 этажей. Так же оговаривается ширина дворов – не более 60 м. Такие положения содержатся в проекте по развитию строительной отрасли и ЖКХ России до 2025 года.
Известно, что в 2012 году в столице уже был запрет на строительство домов выше 75 метров. Однако не малое количество новостроек по-прежнему превышает норму. В отдельных случаях, высота построенного дома составляет 100 м. и более. За последние 5-7 лет в Москве появилось много новостроек высотой более 40 этажей.
Неплохое решение, правительство, наконец, задумалось о комфорте российских граждан и изменении облика города в лучшую сторону. То, что происходит сейчас – малоприятная картина.
Густонаселенные районы с высотными домами, в которых безумное количество народу. От этого больше машин, пробок и снующей толпы людей. В некоторых районах очереди на автобус по полчаса. Людям не комфортно передвигаться.
«Муравейники» — больше никак эти дома и районы не назовешь.
Так, например, испортили тихий, зеленый и уютный город Зеленоград. В нем продолжают застраивать любое свободное пространство новомодными районами, состоящими из домов-гигантов. Один только «ЖК Жемчужина Зеленограда» чего стоит. Город превращается в душный «муравейник». Не удивительно, что некоторые горожане стали перебираться жить за город в собственные дома.
В градостроительные документы столицы предполагается внести обязательные требования по высотности и плотности застройки — в зависимости от района. Для сдерживания неконтролируемого роста плотности застройки и численности населения Москвы также предлагается развивать высокоскоростные магистрали и автодорожную сеть, создавать рабочие места за пределами города.
В Минстрое сообщили, что проект находится в проработке, предложения, вошедшие в него, требуют подробного рассмотрения для формирования единого видения развития отрасли.
Надеемся, что данные законы пойдут на пользу и городская среда станет комфортна для жителей.
Читайте так же: Девелопер и застройщик. В чем разница?
Подписывайтесь на наши новости в группе ВК
Мутко рассказал об инициативе запрета строить дома выше 9 этажей
Минстрой разработал новые стандарты. По ним застройщиков жилых домов хотят ограничить 9-ю этажами. Там уверяют: чтобы среда вокруг стала комфортной, надо отказаться от практики строительства многоквартирных высоток, которые в народе уже прозвали «человейниками». Вот только девелоперы пугают ростом цен на квартиры, ведь прибыли с таких зданий будет меньше.
«Нам не нужно окно в окно. Нам не нужны сегодня поля и леса из домов. В каких-то микрорайонах там глупость — в поле стоит 25-этажный дом. Кому он там нужен? Нам нужно уходить от принципа спального района. Людям должно быть комфортно жить», — сообщил заместитель председателя правительства Российской Федерации по вопросам строительства и регионального развития Виталий Мутко.
«Чем меньше этажность, тем себестоимость будет выше. Второй момент — плотность будет уменьшена. Потому что города наши большие, и города пойдут вширь», — сообщил генеральный директор агентства недвижимости Александр Хрусталев.
Строителям такие ограничения могут не понравиться, поскольку чем выше этаж, тем больше прибыль. Поэтому сразу стали распространяться слухи, что власти решили вернуть девятиэтажки — пережиток советского прошлого.
Панельные типовые девятиэтажки в семидесятых стали настоящим спасением. Строились быстро и девшего. Но к таким домам уже не вернуться — стандарты ушли далеко вперед, и правительство хочет их дополнить, чтобы города развивались правильно.
«Это качественный шаг вперед в уровне жизни этих жилых комплексов, которые будут соответствовать стандартам. Все слышали такое слово как «человейник», — рассказал директор департамента проектного консалтинга инвестиционно-риэлтерской компании Роман Родионцев.
Пока что правительственная инициатива добровольна к исполнению, но через несколько лет может стать обязательной.
(function() { var sc = document.createElement('script'); sc.type = 'text/javascript'; sc.async = true; sc.src = '//smi2.ru/data/js/89437.js'; sc.charset = 'utf-8'; var s = document.getElementsByTagName('script')[0]; s.parentNode.insertBefore(sc, s); }()); (function() { var sc = document.createElement('script'); sc.type = 'text/javascript'; sc.async = true; sc.src = '//smi2.ru/data/js/89437.js'; sc.charset = 'utf-8'; var s = document.getElementsByTagName('script')[0]; s.parentNode.insertBefore(sc, s); }()); if (window.Ya && window.Ya.adfoxCode) { var params = { p1: 'bzorw', p2: 'fulf', puid2: '229103', puid8: window.localStorage.getItem('puid8'), puid12: '186107', puid21: 1, puid26: window.localStorage.getItem('puid26'), extid: (function(){var a='',b='custom_id_user';if(!localStorage.getItem(b)){var c='ABCDEFGHIJKLMNOPQRSTUVWXYZabcdefghijklmnopqrstuvwxyz0123456789';for(var i=0;i
Без башен: власти обсуждают ограничение плотности застройки в Москве
В Москве планируют ограничить рост плотности застройки. Это следует из проекта стратегии развития стройотрасли до 2035 года, с которой ознакомились «Известия». Реализовать план хотят за счет, например, ограничения этажности застройки.
Впрочем, в столице уже запрещали возводить дома выше 75 м в 2012 году, но сейчас 15% сдающихся объектов выше 100 м, говорят эксперты. Также планируется оценить возможности инфраструктуры и развивать скоростные магистрали и автодорожную сеть.
Ограничить рост
В Москве и Подмосковье хотят ограничить неконтролируемый рост плотности застройки и численности населения за счет принятия взаимосвязанных нормативов и документов градостроительного планирования и проектирования.
Такое положение содержится в проекте стратегии развития стройотрасли и ЖКХ России до 2035 года (есть у «Известий»).
Для этого в том числе нужно развивать высокоскоростные магистрали и автодорожную сеть, создавать за пределами города современные рабочие места.
Документ разработал Минстрой, свои предложения в него внесли участники рынка по просьбе министерства.
В их числе — ассоциация «Объединение генеральных подрядчиков в строительстве», Национальное объединение строителей (НОСТРОЙ), Национальное объединение проектировщиков и изыскателей (НОПРИЗ), «Национальный жилищный конгресс». Проект в новой редакции направлен главе Минстроя Иреку Файзуллину (есть у «Известий»).
В Минстрое сообщили «Известиям», что документ находится в проработке. Вошедшие в проект предложения требуют детального рассмотрения для формирования единого видения развития отрасли, уточнили в ведомстве.
По Градостроительному кодексу РФ высотность новой застройки должна ограничиваться в рамках городских правил землепользования и застройки (ПЗЗ), отметила руководитель комиссии по жилищной политике общественного совета при Минстрое, президент фонда «Институт экономики города» Надежда Косарева.
Но в Москве ПЗЗ фиксируют только уже существующую ситуацию, отметила она.
Решения относительно плотности и высоты застройки по каждому новому проекту принимаются в «ручном режиме» на заседаниях градостроительно-земельной комиссии (ГЗК), пояснил управляющий партнер «ВекторСтройФинанс» Андрей Колочинский.
— Предполагается включить в градостроительные документы столицы обязательные требования по высотности и плотности застройки в зависимости от района, — рассказала президент «Национального жилищного конгресса», председатель экспертного совета комитета ГД по жилищной политике и ЖКХ Ирина Булгакова.
Также нужно более четко прописать требования по обеспечению новых домов необходимой инфраструктурой, в том числе парковочными местами, добавила она. Сейчас вопрос недостаточно урегулирован — например, зачастую к новым домам не могут подъехать пожарные машины и скорая помощь из-за того, что двор заставлен автомобилями жильцов, подчеркнула Ирина Булгакова.
Эффект масштаба
Для комфортной жизни плотность населения не должна превышать 450 человек на гектар, или 25 тыс. кв. м жилья на ту же площадь, рассказал Андрей Колочинский. Сегодня в некоторых районах столицы (например, Марьино) такая норма превышена почти в два раза, отметил он.
Застройка уплотняется в том числе за счет появления высотных зданий. За последние 5–7 лет количество жилья высотой более 40 этажей в Москве увеличилось втрое, отметил Андрей Колочинский.
Сейчас около половины всех «квадратов» в новостройках приходится на дома от 25 этажей, отметил совладелец девелоперской «Группы Родина» Владимир Щекин.
15% новостроек Москвы — выше 30 этажей (от 100 м), добавила управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая.
Такие дома возводят, несмотря на то что в 2012 году была принята схема ограничения высоты новостроек в 75 м, отметил Владимир Щекин.
В современных домах высота потолков составляет 2,6–2,7 м, соответственно, 75 м вместе с цоколем и крышей — это около 24 этажей, указал ведущий аналитик федеральной компании «Этажи» Александр Иванов.
Позиция городских властей изменилась, подобные ограничения сохраняются только в историческом центре, указал Владимир Щекин.
При столь динамичном развитии города, когда сильно увеличивается плотность населения и застройки, его обслуживание и поддержание комфортной жизни становится всё более дорогим, отметила Ирина Булгакова. Становится дорого обеспечивать проезд без пробок, хорошую экологию, вывоз и утилизацию мусора, хранение продовольствия и так далее, объяснила она.
— Общие правила должны быть зафиксированы в ПЗЗ. Они должны быть прозрачны и заранее известны всем участникам — собственникам земли, инвесторам, застройщикам, — считает Надежда Косарева.
При этом правильнее создавать более высокую плотность застройки в центральных (за исключением исторического центра) районах города, а не на периферии, поскольку в противном случае возникает транспортный коллапс, высказала мнение она.
В крупных западных городах с давней рыночной историей именно такая градостроительная схема: плотность застройки выше в центре, к периферии снижается, а в пригородах развивается малоэтажная застройка (частные дома, таунхаусы, коттеджи), подчеркнула Надежда Косарева.
Реализация программ реновации возможна только с увеличением плотности застройки, иначе не покрыть затраты на снос старых домов и стройку новых, указала эксперт.
Выбор характера застройки в столице должен быть многовекторным, считает глава архитектурного бюро «A61» Дмитрий Морозов. Например, между историческим центром и МКАД можно локально использовать высотные здания для разнообразия ландшафта, отметил архитектор. Высотки допустимы в районах с новыми транспортно-пересадочными узлами (ТПУ), уточнил Андрей Колочинский.
Любые ограничительные меры негативно сказываются на развитии городской среды, высказал мнение директор по развитию ГК «А101» Дмитрий Цветов. Жесткие ограничения должны действовать только для исторических районов, считает он.
Перевести фокус
Самый действенный способ в борьбе с перегруженностью мегаполисов — снижение плотности застройки за счет развития пригородов и регионов, полагает президент ГК «Основа» Александр Ручьев.
Для этого необходимо регулировать застройку в крупных агломерациях, причем позволять высокую плотность только рядом с крупными общественно-деловыми районами и ТПУ, добавил заместитель гендиректора «Фонда Дом.
РФ» Антон Финогенов.
Важную роль в привлекательности городов играют качественные общественные пространства, отметил глава архитектурного бюро IQ Эрик Валеев.
Расширение пешеходных зон, создание единого дизайн-кода для вывесок и навигации, организация велодорожек и другое позволяют создавать позитивный общественный климат, а значит, привлекать трудоспособное население, увеличивать активность бизнеса, снижать отток населения, объяснил архитектор.
Минстрой объяснил планы по ограничению плотности застройки в Москве :: Город :: РБК
Фактором, влияющим на этажность здания, является окружение. Об этом РБК сообщил директор по инвестициям «Сити-XXI век» Сергей Нотин. По его словам, в вопросах дополнительных ограничений стоит придерживаться сбалансированного подхода.
«В настоящее время говорить о «неконтролируемом» увеличении плотности и высотности в Москве и Московской области не приходится.
Любая градостроительная документация, обосновывающая жилищное строительство, на этапе согласования и утверждения проходит множество контрольных точек со стороны ответственных государственных органов», — отметил он.
Регулировать плотность застройки поможет развитие инфраструктуры, считает директор по инвестициям ГК «Гранель» Андрей Носов. К примеру, развитие скоростного рельсового транспорта поможет сделать удаленные районы более доступными и комфортными для проживания. Также может помочь строительство деловой, производственной и технической инфраструктуры через субсидированные кредиты, считает Носов.
Как заявил РБК директор по развитию ГК «Страна Девелопмент» Андрей Басов, застройщикам выгодно строительство высоких объектов, поскольку они позволяют продать большее количество площадей.
«У высотной застройки есть свои плюсы: эффективное использование земли, снижение затрат на проведение коммуникаций и благоустройство, высокая концентрация различных сервисов и бытовой инфраструктуры», — отметил Басов.
Однако прямое ограничение высоты и плотности застройки может привести к росту цен на недвижимость.
По этой причине застройщикам и прочим участникам рынка была предложена альтернатива — скоростной транспорт, децентрализация застройки, поддержка и развитие локальных центров бизнеса и культуры и прочих социальных вопросов.
По словам директора департамента развития продукта ГК ФСК Петра Кирилловского, именно так поступила администрация Большого Лондона.
При этом Кирилловский считает, что вопросы регулирования плотности застройки должны быть частью глобальной стратегии всего региона, а не только Москвы и области.
«Нельзя просто взять и равномерно сократить плотность по всей территории Москвы.
Необходимо зонирование, то есть выделять социальные, транспортные узлы, центры концентрации культуры, деловой активности, к которым крепить высокоплотную застройку», — написал он.
- В 2012 году в столице запретили возводить дома выше 75 м (это примерно 25 этажей), однако, как указывают управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая, сейчас в столице 15% сдающихся объектов выше 100 м.
- По словам совладельца девелоперской «Группы Родина» Владимира Щекина, сейчас около половины всех площади сдающихся новостроек приходится на дома от 25 этажей, а ограничения на высоту новостроек сохраняются только в историческом центре.
- Решения относительно плотности и высоты застройки по каждому новому проекту принимаются в «ручном режиме» на заседаниях градостроительно-земельной комиссии (ГЗК), пояснил газете управляющий партнер «ВекторСтройФинанс» Андрей Колочинский.
При участии
Тамерлан Гаджиев