Правительство решит, какие из дачных строений считать недвижимостью

Правительство решит, какие из дачных строений считать недвижимостью

Более того, я уверен, что в российском реестре недвижимости зарегистрированы права на десятки миллионов таких домов. 

Но, конечно же, такой дом не является недвижимой вещью, так как в отношении него не выполняется такой критерий, предусмотренный в ГК РФ, как неразрывная связь с землей, предполагающая невозможность перемещения объекта без причинения ему несоразмерного ущерба. 

Понятно, что этот сруб на самом деле был изготовлен какими-нибудь зэками на лесозаготовке где-нибудь в Пермском крае, потом его разобрали и в разобранном виде перевезли в Москву. Здесь его купили вы, собрали на своем участке. И зарегистрировали право на него (ха-ха!).

Но потом вам надоело жить в Московской области, и вы купили земельный участок под Калугой. Потом вы разобрали дом, перевезли его на новое место и собрали там — спасибо гениальным предкам, придумавшим технологию двухстороннего пазового замка 🙂

Правительство решит, какие из дачных строений считать недвижимостью

В общем, вся эта деревянная прелесть, конечно, не является недвижимой вещью. Правда, об этом очень мало кто задумывается у нас.

Почему? Кажется, ответ такой может быть: такой дом относится к типу строений, которые называются «здания», а здания вроды бы как прямо поименованы в ст. 130 ГК РФ в качестве недвижимых вещей. Другое дело, что ст. 130 надо дочитывать до конца — и слова «невозможно переместить» тоже надо читать.

Понятно, что то, что главный корень всех наших бед с «искусственной» недвижимостью — это сам факт ее существования.

Если бы у нас был бы изначально правильный подход, отрицающий качества вещей за постройками на участке и провозглашающий единственным видом недвижимости земельный участок (а постройки — его частями), то и повода для этого поста бы не было. Но, увы и ах, у нас все неправильно и эта самая неправильность нас еще долго будет мучать…

Понятно, что для многих регистрация права собственности на такие дома — это паллиатив отсутствующему праву собственности на землю. Но это ведь не повод для того, чтобы неправильно понимать и применять действующие законы.

Но вернемся к деревянным домам. Не так давно коллеги поделились очень интересным судебным актом, где именно такой подход, как я описал выше — то есть, отрицание свойств недвижимой вещи за строением из бруса — был занят судом.

Речь идет о деле № А51-40899/2013, его рассматривала судья О.А. Жестилевская (Арбитражный суд Приморского края). 

В деле обсуждался вопрос о том, является ли недвижимостью трехэтажное здание базы отдыха, построенное из деревянных строительных конструкций. 

Слово суду:

Из описания конструктивных элементов трехэтажного здания – базы отдыха, общей площадью 957,8 кв.м.

, следует, что оно возводилось как некапитальный, сборно-разборный объект, внутренние и наружные стены данного объекта выполнены из профилированного клеёного бруса сечением 230х170 мм из хвойных пород, спроектированных и изготовленных заводским способом ООО «Сибирские Терема» как сборно- разборные конструкции, …

, которые размещены на монолитной плите (бетонной подготовке) толщиной (t) до 0,3 (30 см.

), часть строения размещена на деревянных столбах и подкосах, с тыльной и левой торцевой стороны часть наружных стен выполнена из панелей типа «СИП», которые установлены частично на монолитную плиту (подготовку) и непосредственно на поверхность земли (в том числе на выравнивающий слой из скального грунта); межэтажные, чердачные перекрытия деревянные, внутренние лестницы деревянные, крыша двухскатная из металлочерепицы по основанию из деревянных конструкций; внутренняя отделка потолка и стен отсутствует; заполнения деревянных и оконных проемов – пластиковые оконные и дверные конструкции.

Согласно технической документации «Административно-гостиничный комплекс на о. Русский», составленной ООО «Сибирские терема» (согласовано 10.10.

2010), конструктивной схемой сборки здания предусмотрена возможность сбора и разбора здания без нарушения его целостности и функционального назначения. Таким образом, здание базы-отдыха, общей площадью 957,8 кв.м.

возведено из быстровозводимых конструкций – клееного бруса, устроенного по основанию из монолитной плиты (бетонной подготовки), деревянных опор, а также отдельные части строения размещены непосредственно на земле.

Конструктивное решение объекта предусматривает возможность его демонтажа, перемещения в демонтированном виде и повторного монтажа, что свидетельствует о том, что указанный объект нельзя отнести в соответствии со ст. 130 ГК РФ к объектам недвижимости.

Вуаля! Что и требовалось доказать! Раз дом — как конструктор — был собран из деревянных брусьев и его можно разобрать и переместить — то он не недвижимость!

Я очень, очень рад, что судья Жестилевская написала эти важные слова. Она — большой молодец и заслуживает искреннего уважения за смелость в разрывании дурных шаблонов.

Надеюсь, что ее примеру последуют и другие судьи. А затем — и Росреестр. Ну и лет через сорок наши сегодняшние споры о том, является ли … недвижимостью или нет будут выглядеть так же нелепо, как и споры о том, чем отличается объект правоотношения от предмета правоотношения.  

PS. А вообще то, что это произошло на Дальнем Востоке, очень символично! Выстройте ассоциативный ряд — дом это не недвижимость — только земельный участок недвижимость — дальневосточный гектар — землевладельцы как становой хребет общества.

Жителям области объяснили, какие объекты на даче следует зарегистрировать

Правительство решит, какие из дачных строений считать недвижимостью

Жилой дом в Солнечногорском районе.

Источник: Фотобанк Московской области , Александр Кожохин

Владельцам дач необходимо зарегистрировать все капитальные строения на своих участках, при этом регистрации не подлежат бытовки, бассейны, теплицы и туалеты, сообщает пресс-служба Министерства имущественных отношений Московской области.

«В связи с продлением «дачной амнистии» до 2020 года в интернете и СМИ появилось много информации о том, что из недвижимости, возведенной на своей земле, собственник должен регистрировать, а что нет.

Поскольку данные в каждом СМИ разнятся, мы развеем все сомнения – все постройки капитального характера, вне зависимости от площади, должны быть зарегистрированы», – сказал министр имущественных отношений Московской области Андрей Аверкиев.

  • Он отметил, что капитальные постройки – это объекты на фундаменте, имеющие прочную связь с землей, которые невозможно переместить без ущерба и разрушения.
  • «По данным ФНС, объекты недвижимого имущества, построенные на земельных участках под личное подсобное, дачное хозяйство, огородничество, садоводство или индивидуальное жилищное строительство, не являющиеся домами, жилыми строениями или гаражами, относятся к хозяйственным строениям или сооружениям и облагаются соответствующим налогом», – добавил министр.
  • При этом, согласно Налоговому кодексу, хозяйственные строения и сооружения могут быть поставлены на кадастровый учет и зарегистрированы как с указанием конкретных наименований объектов вспомогательного назначения (например, баня, сарай, летняя кухня), так и без указания таких наименований (например, хозяйственное строение).
  • Как бы ни назывались в документе данные постройки, если они находятся на земельном участке для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства или индивидуального жилищного строительства, по существу они являются хозяйственными строениями и сооружениями и облагаются налогом от кадастровой стоимости объекта.

При этом в соответствии с п. 15 ст. 407 НК РФ у всех граждан без исключения есть право на налоговую льготу – одна хозяйственная постройка площадью до 50 метров на выбор не облагается налогом.

Также важно знать, что если объект был поставлен на кадастровый учет и на него зарегистрировано право собственности, то снять с учета его возможно лишь в одном случае – когда его больше не существует. Отсутствие зарегистрированного объекта удостоверяет кадастровый инженер, который выезжает на место и заполняет акт обследования.

Объекты, которые не являются капитальными и не относятся к объектам недвижимости, не нужно регистрировать.

К таким объектам относятся заводские изделия в готовом виде (бытовки, контейнеры, вагончики, садовые фонтаны и бассейны, фургоны), сборно-разборные и малогабаритные объекты, не имеющие прочной связи с землей (сборно-разборные ангары, теплицы, навесы, палатки, каркасные бассейны, а также летний душ, туалет, плиточное замощение дорожек).

В том случае, если человек получил уведомление о необходимости регистрации строения на его земельном участке, но считает это строение некапитальным, можно обратиться в Минмособлимущество любым удобным способом: на электронный адрес mio@mosreg.ru, по телефону горячей линии: 8 (916) 727-73-05, отправить письмо почтой (143407, Московская область, город Красногорск, бульвар Строителей, дом 1).

Читайте, как зарегистрировать недвижимость в Московской области >>

Пустующий дом – за одну базовую: какие еще преимущества дает новый указ Президента для тех, кто хочет обзавестись недвижимостью в деревне

Хорошо купить домик в деревне

Упрощенный порядок продажи сельской недвижимости, покупка домика в деревне за одну базовую величину, трехлетняя рассрочка оплаты равными платежами и без индексации.

Все это теперь возможно благодаря Указу Президента № 116 «Об отчуждении жилых домов в сельской местности и совершенствовании работы с пустующими домами».

Документ, который Александр Лукашенко подписал 24 марта, не только активизирует проводимую работу по наведению порядка на земле, но и, что особенно важно, кого-то порадует собственными квадратными метрами. Подробности узнали наши корреспонденты.

Правительство решит, какие из дачных строений считать недвижимостью

Вдали от шума городского

Когда коронавирус серьезно ограничил возможности передвижения, а на носу теплый сезон, даже скромная деревенская хата, куда можно приехать всей семьей на выходные или отвезти на лето стариков, – отличный вариант! Предложение отдавать пустующие в деревнях участки за символическую цену, особенно актуальное во время пандемии, Александр Лукашенко озвучивал не раз. Вот что говорил Президент во время посещения Островецкого района 7 ноября прошлого года: 

Читайте также:  Никольский рынок в Петербурге не станут перестраивать под офисы

– У нас море хороших хуторов, деревенек. И в этих деревеньках много пустующих усадеб. Надо эти пустующие усадьбы, неухоженные участки (а их тысячи гектаров по стране) раздать людям за копейки.

Чтобы заплатили, но немного. Чтобы в деревне кто-то дачу построил, кто-то для детей, для стариков. И этим самым мы удержим неперспективные хутора и деревни.

Я хочу, чтобы люди, особенно которые живут в городах, имели этот клочок земли.

Прошло совсем немного времени, и хорошая идея воплотилась в документ. 

– На сегодня в едином реестре около восьми тысяч пустующих домов по всей стране, – говорит заместитель начальника управления – начальник отдела правового обеспечения земельных отношений, геодезии и картографии юридического управления Государственного комитета по имуществу Виктория Верина.

Работа с ними проводится не первый год, соответствующий документ был принят еще в 2006 году. В 2012-м и 2018-м он дорабатывался. Однако новый указ дает больше возможностей для вовлечения этого жилья в хозяйственный оборот.

И самая главная новация, которая может быть интересна людям, – продажа пустующих домов за базовую величину. 

Вообще, указ предусматривает два варианта – аукцион и прямая продажа. В случае продажи через аукцион цена формируется на основании рыночной стоимости дома и может поэтапно понижаться до 50,80 % вплоть до базовой величины.

Прямая продажа пустующего дома возможна также по рыночной стоимости.

В то же время облисполкомы по новому документу наделяются правом определять населенные пункты, на территории которых пустующие дома могут быть проданы сразу за одну базовую величину.

Представьте себе, всего-то 29 рублей – и жилплощадь ваша! На покупателя ляжет еще обязанность возместить связанные с продажей затраты, которые понес исполком.

– Понятно, что дома расположены преимущественно в отдаленных деревнях, где нет развитой инфраструктуры, – обращает внимание Виктория Верина. – Но отремонтировав такой дом, человек получит хорошую возможность для отдыха в тихом и живописном месте.

А кто-то, не исключено, решит и жилищный вопрос, ведь пустующее жилье есть и в городах. И даже если такое строение покупать на аукционе, оно все равно обойдется дешевле, чем постройка новой квартиры.

К тому же покупателю по его заявлению может быть предоставлена рассрочка оплаты на срок до трех лет без индексации платежей. Это еще одно новшество нового документа.

Просто и ненакладно

Документ также упрощает процедуру сделки по жилым домам, которые эксплуатируются длительное время, но на них нет правоудостоверяющих документов. Речь об индивидуальном жилье в сельской местности и райцентрах, которое было построено до 2003 года, когда вышел закон о регистрации недвижимости. На все жилье, построенное позже, документы уже имеются.

И прежде можно было собственникам старых домов совершать сделку без документов, – объясняет Виктория Верина. – Ранее действующее законодательство давало на это право. Однако возникали некоторые нюансы, в сельсоветах не понимали, как это можно сделать. В новом указе правила прописаны четко.

Продавая дом, людям не надо обращаться в агентство по государственной регистрации и земельному кадастру (бывшее БТИ). Это существенная экономия времени и денег. Ведь, помимо техпаспорта, на дом необходимо оформлять и документы на земельный участок, общая стоимость услуг может доходить до нескольких сотен рублей. Теперь собственнику делать это не нужно.

Договор купли-продажи, мены, дарения можно зарегистрировать в сельсовете или райисполкоме.

Дополнительную информацию по теме читайте в интервью Pravo.by с заместителем Председателя Государственного комитета по имуществу.

Лилия Хлыстун, «СБ. Беларусь сегодня», 25 марта 2021 г. (инфографика – «СБ. Беларусь сегодня»)

В минэкономразвития пояснили предложения о регистрации дачных строений

Источник: РБК

Владельцам земельных участков будет не обязательно ставить на кадастровый учет и регистрировать права на вспомогательные постройки: бани, беседки, сараи и т.д. Такие постройки можно будет исключать из реестра недвижимости. Об этом говорится в поправках в Гражданский кодекс, которые разработало и внесло в правительство Минэкономразвития.

Поправки уточняют критерии отнесения объектов на частных землях (дачных, садовых, предоставленных для ИЖС или ведения подсобного хозяйства и т.д.) к недвижимым или движимым вещам. Разъяснения к законопроекту даны в публикации «Российской газеты».

Сейчас Гражданский кодекс относит к недвижимости, «здания и сооружения, прочно связанные с землей и перемещение которых невозможно без причинения им несоразмерного ущерба».

Однако часто случается, что на частных земельных участках переместить с одного места на другое можно практически любой объект. Например — некапитальные бани, теплицы, сараи, летние кухни, беседки, барбекю.

По действующему законодательству многие граждане регистрируют подобные объекты как недвижимость, пояснил директор департамента недвижимости минэкономразвития Алексей Бутовецкий.

Согласно законопроекту, любые легкие строения автоматически перестанут быть самостоятельными недвижимыми вещами. Такие постройки будут считаться улучшениями земельного участка. Это освободит собственника от необходимости регистрировать такие постройки, а их собственником будет считаться правообладатель земельного участка.

Легкие постройки можно будет демонтировать и перемещать без каких-либо разрешений, согласований и без оформления каких-либо процедур, рассказал Бутовецкий в публикации «РГ».

По действующему законодательству, владельцы частных земель освобождаются от уплаты налога на имущество физических лиц только на одно хозяйственное строение площадью до 50 кв. м.

Это значит, что если на участке имеются зарегистрированные баня, сарай, теплица и беседка, то налог необходимо заплатить за все строения, кроме одного. Поправки Минэкономразвития предполагают исключение из налогооблагаемой базы всех строений, которые являются улучшениями земельного участка.

Согласно поправкам, такие строения можно будет исключить в течение пяти дней из Единого государственного реестра недвижимости по заявлению правообладателя.

В соответствии с действующим законодательством регистрация прав на недвижимое имущество и постановка объектов недвижимости на кадастровый учет носят заявительный характер.

Регистрация права позволяет собственнику имущества распоряжаться им в полной мере — продавать, дарить, передавать по наследству.

В связи с этим рекомендуется регистрировать права собственности на всю недвижимость, расположенную на дачном участке. 

Нежилые строения на дачном участке. Дачная амнистия домик нежилое помещение

Противоречивость современного Российского законодательства с очевидной наглядностью отразилась в правовом статусе «жилых строений».

Термин «жилые строения» введен в оборот Федеральным законом от 15 апреля 1998 года № 66–ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан».

Статьей первой этого закона гражданам разрешено возводить жилые строения на садовых и дачных земельных участках без права регистрации проживания в них, а также, возводить вспомогательные хозяйственные строения и сооружения, обеспечивающие режим эксплуатации таких жилых строений.

Обращает на себя внимание тот факт, что приведенный термин — «жилые строения», не упомянут в Жилищном кодексе РФ и поэтому указанные объекты являются самостоятельным видом объектов, не отнесенных законодателем числу объектов жилищных прав.

Жилищный кодекс РФ оперирует родовым понятием «жилое помещение», в состав которого входят следующие виды объектов: жилой дом, часть жилого дома; квартира, часть квартиры; комната (ч.1 ст.16 ЖК РФ).

Перечисленные виды жилых помещений являются объектами жилищных прав и предназначены для постоянного проживания граждан. Приведенный перечень жилых помещений является закрытым.

Следует отметить, что жилые дома, возводимые на дачных земельных участках (с правом регистрации проживания), полностью соответствуют признакам объекта жилищных прав.

В отличие от «жилых помещений» жилые строения имеют самостоятельную правовую природу и основанный на специальном законе правовой режим (Федеральный закон от 15.04.1998 №66-ФЗ).

Итак, какова же правовая природа объектов, обозначенных законодателем как «жилые строения». Следует сразу подчеркнуть, что правовой режим (целевое назначение) любого объекта капитального строительства изначально предопределено назначением земельного участка, на котором он расположен.

Любое иное соотношение правовых режимов является исключением. Земельное и градостроительное законодательство исходит из приоритетности целевого назначения земельных участков, при определении вида использования объектов капитального строительства, возводимых на этих участках (ст.1 п.5; ст. 85 п.

3 Земельного кодекса РФ, ст.1 п.9; ст. 36 п.1; ст. 51 п.1 Градостроительного кодекса РФ). Иными словами, назначение постройки зависит от назначения земли.

Прежде чем возводить, что либо, на земельном участке, – застройщик должен убедиться, соответствует ли задуманное правовому статусу участка и, если нет, то, возможно ли изменить этот земельно-правовой статус.

Правовой режим садоводческих и дачных земельных участков предусматривает их использование для выращивания плодовых и огороднических культур, в сочетании с отдыхом.

В силу этого, эксплуатация возводимых на этих участках жилых строений ограничена целями обеспечения процесса выращивания садово-огороднических культур и проведением отдыха.

Само употребление в словосочетании «жилое строение» термина «строение» характеризует временный, сезонный, неосновательный характер постройки, подчеркивает непостоянство пользования этих строений людьми.

Если для владельцев дачных земельных участков Федеральный закон от 15.04.1998 №66-ФЗ предусмотрел правовую альтернативу – возводить «жилое строение» или «жилой дом с правом регистрации проживания», то для садовых земельных участков закон такой альтернативы не предоставил.

Вместе с тем, существующая реальность такова, что вне зависимости от правового режима садового земельного участка, зачастую на землях садоводческих товариществ возводятся комфортабельные жилые дома, которые вряд ли можно назвать «строениями».

По техническим нормативам и строительным характеристикам (фактически) эти объекты являются жилыми домами, по правовому режиму (виртуально) – жилыми строениями. В данном случае предназначение коренным образом отличается от реального использования. Граждане, озабоченные жилищной проблемой давно нашли практическое её разрешение в возведении жилищ на садовых землях.

Читайте также:  Могу ли я получить налоговый вычет снова?

Отсутствие необходимости готовить и согласовывать проектную документацию для застройки садовых и дачных земельных участков, позволяет их владельцам создавать пригодные для постоянного проживания жилые объекты.

Единственными правовыми документами, ограничивающим владельцев в их строительном порыве остаются правила землепользования и застройки – на территориях, входящих в черту населенных пунктов и проекты планировки территории некоммерческого товарищества – на землях сельскохозяйственного назначения.

В таких условиях застройщики земель садоводческих товариществ ограничены только в параметрах – высотой не более трех наземных этажей, площадью – не более 1500 кв.м., отступ от границ участка – на величину, предусмотренную правилами застройки или проектом планировки. Кто, в таком случае, откажет себе в удовольствии построить жилой дом на садовом участке. Только тот, кто ограничен в средствах либо в фантазии.

В последние десятилетия территории садоводческих товариществ превратились в жилые поселки малоэтажной застройки. Вполне очевидно желание граждан устранить правовые различия в условиях отсутствия различий фактических. Такие попытки предпринимались и ранее, в начале 1990-х годов, на законодательном уровне.

Федеральным законом № 4218-1 от 24 декабря 1992 года «Об основах федеральной жилищной политики» гражданам, имеющим в собственности жилые строения, расположенные на садовых и дачных земельных участках и отвечающие требованиям нормативов, предъявляемым к жилым помещениям, было предоставлено право переоформить их в качестве жилых домов с приусадебными участками на праве частной собственности, в порядке, установленном законодательством (часть 3 статьи 9 упомянутого Закона). Неизвестно какая часть граждан успела воспользоваться предоставленной возможностью, так как с введением в действие нового Жилищного Кодекса РФ, с 1 марта 2005 года Закон Российской Федерации «Об основах федеральной жилищной политики» утратил силу.

Правовая возможность отнесения пригодных для постоянного проживания жилых строений, расположенных на садовых земельных участках к жилищному фонду была восстановлена Постановлением Конституционного Суда Российской Федерации от 14.04.2008 №7-П.

Судом было рассмотрено заявление семей военнослужащих из Краснодарского края, обжаловавших положения абзаца второго статьи 1 Федерального закона от 15 апреля 1998 года № 66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан», запрещающего регистрацию по месту жительства в жилых строениях, возведенных на землях в составе садоводческого товарищества. По результатам рассмотрения суд признал не соответствующими Конституции Российской Федерации отдельные положения упомянутой статьи. Статья 1 Федерального от 15.04.1998 № 66-ФЗ признана неконституционной в части ограничения прав граждан быть зарегистрированными «по месту жительства в пригодном для постоянного проживания жилом строении, расположенном на садовом земельном участке, который относится к землям населенных пунктов». Как видим, формулировка снятия ограничений сопровождается судом (оговорена) определенными условиями. Регистрация (прописка) в жилом строении возможна, при условии: 1) если это строение «пригодно для постоянного проживания» (читай круглогодичного), 2) если садовый земельный участок входит в черту населенного пункта. Таким образом, постановлением Конституционного суда не был изменен правовой статус «жилых строений» на садовых участках. Их назначение, связанное с садоводством, осталось прежним. Более того, правовые различия между объектами, расположенными на дачных участках и объектами в составе садоводческих товариществ оставлены в силе. Для части садовых жилых строений (не для всех), суд определил возможность, посредством комиссионной процедуры быть отнесенными к жилищному фонду. Иными словами, при определенных условиях, объекты, не предназначенные для постоянного проживания, но пригодные для этой цели, могут использоваться как жилые. Это касается только садовых жилых строений, расположенных на землях поселений. Следовательно, правовой режим садоводческих земельных участков при определенных условиях расширяется. В том случае, если садоводческое товарищество расположено на землях сельскохозяйственного назначения – факт пригодности строения для целей постоянного проживания не снимает ограничений в регистрации (прописки) по месту жительства.

Конституционный Суд РФ указал, что поскольку жилищное законодательство является сферой совместного ведения Российской Федерации и субъектов Российской Федерации (п. «к» ч.1 ст.

72 Конституции Российской Федерации), субъекты Российской Федерации вправе осуществить надлежащее правовое регулирование, определив порядок признания жилых строений на садовых земельных участках пригодными для постоянного проживания.

Безусловно и очевидно, что процедура признания жилого строения пригодным для постоянного проживания, по сложности, сопоставима с получением разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

В Краснодарском крае, в рамках реализации Постановления Конституционного Суда Российской Федерации от 14 апреля 2008 года № 7-П, главой администрации (губернатором) Краснодарского края принято постановление от 29 декабря 2009 года № 1185 подробно регламентирующее процедуру и порядок комиссионного признания жилых строений пригодными для постоянного проживания.

Предоставленная Конституционным Судом органам власти субъектов Федерации возможность правового регулирования вопроса отнесения к жилищному фонду объектов садовых жилых строений, расположенных в границах населенных пунктов, повлекла в свою очередь изменения в процедуру упрощенной регистрации прав на такие объекты. Приказом Минэкономразвития России от 03.11.

2009 №447 была утверждена новая форма декларации об объекте недвижимого имущества предназначенная для регистрации прав на объекты, не требующие получения разрешения на строительство. Новая форма декларации вступила в силу 26 января 2010 года. Главным отличием новой формы декларации стало исключение из перечня видов объектов недвижимости термина «жилое строение».

Это оправдано. Термин «жилое строение» употребляемый в сочетании с обозначением «назначение – нежилое» для большинства неспециалистов звучит некорректно. Теперь, заполняющий декларацию вправе самостоятельно обозначить таким наименованием принадлежащий ему объект, в строке, заполняемой вручную.

Разработчики попытались объединить под одним видовым понятием «дом» объекты, расположенные как на дачных, так и на садовых участках. Поскольку законодательного определения «садовый дом», «дачный дом» не существует, разработчики воспользовались определением «дом», содержащимся в приказе Росстата от 13.04.

2009 № 61 «Об утверждении переписных документов Всероссийской переписи населения 2010 года». Согласно терминологии названного приказа: «Дом – здание, предназначенное для постоянного проживания, или временного пребывания людей в зависимости от функционального назначения и для выполнения различного вида производственных процессов».

Как видим, под такое определение подпадают и «дом» на дачном участке и «жилое строение» – на садовом участке. Главное отличие первого дома («дачного») от другого («садового»), в назначении – «жилое» или «нежилое». Логика разработки новой формы декларации – упростить классификацию видов объектов не всеми была правильно понята.

У части граждан новая форма декларации породила ошибочные представления о том, что простым заполнением декларации (проставлением отметки в клеточке) можно узаконить возведенный на садовом участке жилой дом. Процедура признания жилого строения пригодным для постоянного проживания находится в ведении органов власти субъектов Федерации.

Органы Росреестра в процессе государственной регистрации прав по упрощенной процедуре на основе представляемых деклараций в обязательном порядке должны проверять соответствие заявленных объектов целевому назначению земельного участка.

Образование: высшее, окончила в 1981 году Московский государственный университет имени М.В.Ломоносова по специальности «История».

Сфера интересов: трудовое право, судебная практика по трудовым спорам Специализируюсь в сфере трудового права и социального обеспечения.

Опыт работы в сфере трудового права свыше 15 лет, в своей профессиональной деятельности постоянно сталкивалась с защитой прав как работника, так и работодателя.

Жилой дом на дачном участке — нужно ли разрешение на строительство

В то же время, по мнению Минэкономразвития, изложенному в вышеупомянутом письме от 09.09.2016 N Д23и-4285 на дачных участках допускается возведение либо объекта индивидуального жилищного строительства, либо жилого строения. При этом Минэкономразвития ссылается на ст.

1 ФЗ , хотя данная норма упоминает «жилой дом» а не «объект индивидуального жилищного строительства» предусмотренный Градостроительным кодексом.

При этом каких-либо разграничений между «жилым домом» (по ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан»
) или «Объектом индивидуального жилищного строительства» по Градостроительному кодексу с одной стороны и « жилым строением» с другой не установлено.

Жилое строение — дом, возводимый на садовом (дачном) земельном участке, без права регистрации проживания в нем. (Смотри: СНиП 30 02 97. Планировка и застройка территорий садоводческих объединений граждан, здания и сооружения.) Источник: Дом: Строительная… … Строительный словарь жилое строение — отдельная постройка (здание, дом) постоянного типа, рассчитанная на длительный срок службы, вся или не менее половины площади которой предназначена и используется для проживания.

К вопросу о понятии и признаках жилого помещения

34]. Возникает вопрос, к какой категории следует отнести строения, пригодные для постоянного проживания, возведенные на дачных, садовых и огородных участках. Ответ мы можем найти в ст. 1 Федерального закона от 15 апреля 1998 г.

«О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан»
.

Из анализа данной статьи можно сделать вывод, что закон допускает возможность строительства на дачных, огородных, садовых участках различных видов строений.

Налог считают по-новому

Сейчас в Москве применяется коэффициент 0,2 к сумме налога на 2015 г. по всем объектам, за исключением административно-офисных, торговых зданий и объектов коммерческого назначения.

По Налоговому кодексу ставка налога для жилых домов и помещений, объектов незавершенного жилого строительства, гаражей, хозяйственных построек площадью до 50 кв.

м на личных земельных участках составляет не более 0,1% от кадастровой оценки.

Городская квартира

Однако большинство садовых и дачных участков находится за пределами населенных пунктов – на землях, относящихся к категории «земли сельскохозяйственного назначения».

Читайте также:  В январе россияне взяли на 33% меньше ипотеки, чем год назад

Поэтому граждане не успокоились, и Конституционный суд в 2011 году принял аналогичное решение в отношении садовых и дачных участков, расположенных на землях сельскохозяйственного назначения (Постановление Конституционного суда от 30 Июня 2011 г.

N 13-П «По делу о проверке конституционности абзаца второго статьи 1 Федерального закона «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан»
в связи с жалобой гражданина А.В. Воробьева»)

Оформление домов и нежилых строений

«Дачная амнистия» 2021 – 2026: новые возможности, изменения в упрощённом порядке регистрации недвижимости

Содержание

 

Продление «дачной амнистии»

В конце 2020 года вступил в действие федеральный закон о продлении на 5 лет упрощённого порядка регистрации прав на недвижимость (№ 404-ФЗ от 08.12.2020). В соответствии с ним внесены изменения и поправки:

  1. в ФЗ № 218 «О государственной регистрации недвижимости» (пункт 12 статьи 70)
  2. в ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс РФ и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (статья 16 № 340-ФЗ)

Речь идёт об оформлении по «дачной амнистии» прав граждан на индивидуальные жилые и садовые дома, срок которой должен был завершиться 1 марта 2021 года. Упрощенный порядок оформления домов, в соответствии с законом № 404-ФЗ, будет действовать до 1 марта 2026 года. 

Установлена обязанность органов власти по информированию граждан об изменениях в правилах строительства домов на дачных и садовых участках – индивидуальный жилой дом или садовый дом должны соответствовать параметрам объекта ИЖС, определённым Градостроительным кодексом (пункт 39 статьи 1). 

Изменившиеся возможности «дачной амнистии»

Законом не только продлён срок применения упрощённого порядка, но расширены возможности самой «амнистии». По этой причине она стала более чем «дачной» и приобрела некоторую универсальность.

Сфера действия продлённой «дачной амнистии»

Под действие нового упрощённого порядка регистрации попали индивидуальные жилые дома, построенные не только на садовых участках. Его действие распространилось на дома, расположенные на ЗУ, предназначенных для индивидуального жилищного строительства (ИЖС) и для ведения личного подсобного хозяйства (ЛПХ) в границах населённого пункта.

Состав участков и объектов недвижимости 

1. Участки 

  • садовые участки
  • участки  для ИЖС
  • участки для ЛПХ (приусадебные ЗУ) в черте населённого пункта 

2. Объекты

Кроме индивидуальных жилых домов, по «дачной амнистии» на садовых, дачных ЗУ, участках для ИЖС и ЛПХ можно зарегистрировать:

  • домики для сезонного использования (садовые домики)
  • гаражи
  • бани
  • хозяйственные постройки

Исключение РНС и уведомлений о строительстве в период действия продлённой «дачной амнистии»

Для легализации возведённых жилых домов, то есть для постановки их на кадастровый учёт и регистрации прав на них до 1 марта 2026 года, а также для новых строений, которые появятся в этот же период, не потребуется:

  • получение разрешения на строительство (РНС):
    • РНС было необходимо до введения уведомительного порядка (до  04.08.2018 года)
    • РНС не было получено в своё время некоторыми владельцами домов, строительство которых ведётся до сих пор (для таких застройщиков продлён срок подачи уведомлений о начале и завершении строительства) 
  • направление в администрацию уведомлений о планируемом строительстве и его окончании
    • были необходимы до 1 марта 2021 года – при застройке участков ИЖС и ЛПХ

Если застройщик не воспользуется нормами нового упрощённого порядка регистрации своего строения, то по истечении установленного срока (01.03.2026) ему придётся действовать «по старинке»:

  • направить в местную администрацию уведомление о намерении начать строительство
  • после проверки администрацией параметров планируемого объекта на соответствие установленным требованиям дождаться ответного уведомления и только после этого приступить к работам (пункт 7 статьи 51.1 ГрК РФ)

Легализация самовольно возводимых домов с акцентом на дату начала строительства 

Федеральным законом №404-ФЗ продлён срок для направления уведомлений о строительстве индивидуальных жилых домов, строящихся без получения разрешения,  возведение которых было начато до 4 августа 2018 года (до введения уведомительного порядка).

Уведомление можно направить в течение предстоящих 5 лет (до 01.03.2026) в администрацию или напрямую в Росреестр.

После постройки жилого дома нужно подготовить технический план. Далее, вместе с уведомлением о завершении строительства, направить его в администрацию – для получения подтверждения (уведомления) о соответствии параметров построенного дома установленным требованиям.

Не будь возможности, предоставленной продлённой «дачной амнистией», отстаивать своё право на жилой дом застройщику пришлось бы через суд. 

Снос ОКС

В случае, когда работы по сносу ОКС были начаты до вступления в силу федерального закона №404-ФЗ, а сам снос не связан с реконструкцией или строительством ОКС на месте снесённого объекта, не требуется:

  • разработка проекта организации работ по сносу ОКС
  • направление уведомления о начале работ по сносу ОКС 

 

Условия для регистрации дома по новому упрощённому порядку 

Жилые дома могут быть зарегистрированы в Росреестре в упрощённом порядке при следующих условиях:

  1. соответствие дома параметрам объекта ИЖС  (пункт 39 статьи 1 ГрК РФ):
    • отдельно стоящее здание:
      • состоит из комнат и помещений вспомогательного использования, используемых для бытовых и иных нужд, связанных с проживанием граждан в таком здании
      • предназначено для проживания одной семьи
      • не предназначено для раздела на самостоятельные объекты недвижимости
    • количество надземных этажей – не более чем 3  
    • высота – не более 20 м
  2. наличие у застройщика участка документов, подтверждающих право собственности на землю, зарегистрированное в Росреестре:
    • договор дарения
    • договор купли/продажи
    • свидетельство о наследстве
    • акт органа власти
    • решение суда
  3. наличие технического плана завершённого строительством жилого дома, подготовленного кадастровым инженером
  4. наличие декларации

Изменения в порядке регистрации прав на недвижимость

Для регистрации права собственности на недвижимость необходимы:

  1. технический план на дом/гараж/баню/хозяйственные постройки
  2. декларация
  3. документ, подтверждающий право на ЗУ, зарегистрированное в Росреестре

Подготовку к оформлению права на недвижимость по продлённой «дачной амнистии» предстоит провести  в следующей последовательности:

  1. заполнить декларацию
  2. пригласить на участок кадастрового инженера:
    • для выполнения геодезических замеров всех объектов, подлежащих регистрации
    • для составления технического плана
    • для внесения данных технического плана на электронный диск
  3. подать заявление в МФЦ о кадастровом учёте и регистрации прав на дом и другие строения с приложением электронного диска:
    • если ранее право на землю не было зарегистрировано, нужно дополнительно представить имеющиеся правоустанавливающие документы

За государственную регистрацию права собственности платится пошлина в размере 350 руб.

В отношении цен на кадастровые работы для подготовки технического плана законом установлена бессрочная норма, по которой регионы имеют право:

  1. контролировать цены от завышения
  2. устанавливать максимальный предел цен

Это касается работ по межеванию ЗУ, предназначенных  для ведения гражданами:

  • личного подсобного хозяйства (ЛПХ) в границах населённого пункта
  • садоводства
  • огородничества
  • индивидуального гаражного строительства
  • индивидуального жилищного строительства (ИЖС)
  • расположенных на участке объектов недвижимости

Государственную регистрацию прав и кадастровый учёт недвижимости можно осуществить также в электронном формате – используя ресурс Росреестра. Необходимые документы в требуемых формах:

  • заявление
  • декларация
  • технический план

необходимо скачать здесь. 

Лайфхаки – ГПЗУ, налоговый вычет за дачу, «пионерские костры» и шашлыки на участках 

1. ГПЗУ – главный помощник

  

При всём том, что изменившийся порядок упрощённой регистрации недвижимости позволяет оформить дом, который, по тем или иным причинам, был возведён с нарушением правил, например, без соблюдения минимальных отступов, на безмятежное будущее рассчитывать будет сложно. Существование соседей никто не отменял. Если будут нарушены права собственности владельцев смежных участков, они вправе начать гражданские споры и обратиться в суд. Придётся искать компромиссы, получать согласие, заверять его у нотариуса и т.д.

«Спасательным кругом», защищающим от водоворота проблем, может быть только выполнение требований градрегламента. А первым шагом при подготовке к строительству на участках ИЖС и ЛПХ – получение  ГПЗУ (градостроительного плана земельного участка). В этом документе в полном объёме:

  • излагается регламент
  • прописываются разрешённые параметры строительства дома 
  • отображаются на чертеже допустимая на участке зона застройки и все отступы 
  • указываются установленные для ЗУ обременения и ограничения 

После строительства дома в соответствии с требованиями ГПЗУ ждать справедливых наездов от соседей не придётся.

При застройке садового участка необходимо соблюсти расстояния не только между постройками, но и до соседних участков и забора. Незнание столь щепетильных правил может привести к бесконечным распрям и судебным разборкам.

2. Имущественный налоговый вычет по НДФЛ при строительстве дома на садовом участке

Начиная с 1 января 2019 года, участки с видами разрешённого использования:

  • садовый земельный участок
  • для ведения садоводства
  • дачный земельный участок
  • ЗУ для ведения дачного хозяйства
  • ЗУ для дачного строительства

считаются равнозначными. На них разрешено строить жилые дома (статья 3 федерального закона №217-ФЗ  от 29.07.2017, другие ФЗ и нормативные правовые акты).

В случае строительства жилого дома на приобретенном в собственность садовом ЗУ налогоплательщик вправе учесть расходы по его приобретению в составе имущественного налогового вычета по НДФЛ после госрегистрации права собственности на построенный жилой дом (подпункт 3 пункта 1 статьи 220 Налогового Кодекса РФ). 

Ранее НДФЛ можно было вернуть только на покупку жилья, так как дачные дома жильём не считались. Ситуация изменилась с 1 января 2019 года:

  1. садовые дома могут быть жилыми
  2. на строительство таких домов действуют одинаковые процедуры согласований
  3. НДФЛ за жилой дом на садовом участке можно вернуть

Оставьте комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *