- Выгода против риска
- Что из себя представляет процесс покупки
- Какие документы необходимо подготовить
- Про электронную подпись
- Заключение
Очень часто имущество должников конфискуется в законодательном порядке. Далеко не все знают, что часто такие квартиры подлежат реализации для того, чтобы взыскатель смог вернуть потраченные средства.
В большинстве случаев потребителей интересует именно жилье. Ведь есть возможность стать обладателем жилого помещения по очень низким ценам. Стоит ли приобретать такую недвижимость?
Попробуем разобраться в этом вопросе, ведь покупка жилья это очень серьезный шаг и любой человек заинтересован в чистоте проводимых сделок. Кроме того при покупке жилой недвижимости необходимо проводить ряд подготовительных операций по оценке имущества.
Необходимо также понимать, что торги являются электронными и для правильного оформления требуется предоставить организаторам ряд документов. Одним словом свои хлопоты в этом процессе тоже есть. Рассмотрим все более подробно.
Выгода против риска
Самым большим преимуществом является то, что стоимость жилой конфискованной собственности, выставленной на продажу судебными приставами, выгодна с финансовой точки зрения. Временные затраты покупателей также снижаются, ведь все сделки совершаются в электронном виде.
Но существует и обратная сторона медали. При покупке вы можете руководствоваться только словестным описанием, выставленной на продажу собственности. А ведь жилье необходимо осмотреть, ведь оно может требовать ремонта или перепланировки. Бывает, имущество находится вообще в неблагоприятных условиях и потребитель только теряет на его покупке.
Возможности предварительно оценить квартиру организаторы аукциона не оставляют. Приходится полагаться, лишь на свой опыт и интуицию. Одним словом процесс похож на лотерею, вы не знаете за что отдаете свои деньги.
Очень часто возникают проблемы с бывшими владельцами собственности, которые могут просто не давать вам жизни в новом жилье. Прежние собственники могут обратиться в суд со встречным иском и отсудить квартиру обратно, тогда квартира вряд ли останется в вашей собственности.
Но если верить статистическим данным, то поток желающих стать обладателем конфискованного жилья не уменьшается. Это связано с тем, что за частую сэкономленных денег хватает на решение проблем. К тому же квартиру можно перепродать по рыночной цене.
Что из себя представляет процесс покупки
Перед тем, как назначается дата торгов все документы по жилому имущество проверяются ответственными лицами из территориального управления. В подобных аукционах может принять участие любое лицо, как физическое, так и юридическое. Но для этого необходимо оформить обязательную заявку.
Сначала претенденту необходимо заключить договор с организаторами, которые проводят торги. Этот договор предполагает внесение некоторой суммы-задатка. После непосредственной оплаты подается заявка стандартной формы.
Окончательное решение о допуске претендента к торгам или отказе ему принимается специальной комиссией со стороны лиц реализующих имущество. При этом составляется протокол соответствующей формы. Если претендента допустили к торгам, то он становится участником аукциона.
Какие документы необходимо подготовить
Выше уже упоминалось о том, что для участия в торгах по приобретению конфискованного имущества требуются некоторые документы. Перечислим их:
- обязательная заявка от претендента, которая оформляется в двух экземплярах;
- квитанция из банка, которая подтверждает факт внесения задатка от претендента;
- для физических лиц следует предоставить копию паспорта;
- опись документов, которые предоставил претендент либо его уполномоченный представитель, в двух экземплярах, один из которых должен быть возвращен претенденту с подписью продавца;
- если претендент имеет семью, то с его стороны должно быть представлено согласие от супруга на совершение сделок на аукционе;
- закрытый конверт, где указывается предложение цены, интересуемого лота;
Для юридических лиц дополнительно требуется предоставить следующие документы:
- заверенные у нотариуса копии учредительных документов, а также свидетельства о госрегистрации;
- заверенные и правильно оформленные документы, которые подтверждают полномочия должностных лиц, выступающих со стороны организации-претендента;
- решение о правах на приобретение собственности, оформленное в письменном виде, при условии, что такая документация требуется внутренними правилами организации-претендента;
- копия бухгалтерского состояния по последней отчетной дате.
Из перечней видно, что документации для электронных торгов требуется не мало. Однако при должной сноровке все это оформляется достаточно быстро и трудностей не вызывает. Если претендентом выступает юридическое лицо, то как правило шаблоны таких документов уже заготовлены.
Про электронную подпись
Отдельного упоминания стоит электронная цифровая подпись (ЭЦП). Эта просто необходимая функция для заключения сделок в режиме онлайн. Как показывает практика с помощью электронной подписи получается сэкономить уйму времени.
Как же оформить ЭЦП. На самом деле все очень просто. В крупных городах очень много контор, которые занимаются предоставлением таких услуг.
Конечно стоит оговориться, что данная функция не бесплатна. Стоит услуга приблизительно 4 тыс. руб. в год. Деньги это не очень большие, тем более если вы занимаетесь операциями с недвижимостью постоянно.
7 причин почему вы еще не зарабатываете на торгах по банкротству
Получается, что при предоставлении документов купли-продажи в электронном виде с ЭЦП вы экономите временные затраты на поездку к организаторам аукциона. Это значит, что остается больше времени на реализацию других сделок. В итоге, что ваш доход хоть и косвенно, но возрастает!
Заключение
Конфискованная жилая недвижимость, которую реализуют судебные приставы — неплохой шанс подзаработать. Многие люди скажут, что не всегда возможно купить квартиру поблизости. Это так, но стоит отметить, что жилая собственность это отличное вложение с точки зрения экономической обстановки в стране.
Можно затронуть следующий пример. Представим, что вы купили трех комнатную квартиру, но перепродать ее не можете, потому что недвижимость резко упала в цене. Но вы можете сдавать жилье и иметь неплохой доход.
Конечно, прибыль будет небольшой, но она будет идти к вам на автомате. А теперь представьте, что у вас есть еще некоторое количество квартир, тогда выручка соответственно возрастает в три раза. Неплохо неправда ли!
Если экономическая обстановка начнет налаживаться вы сможете продать квартиру по более выгодной цене. В первую очередь необходимо понять, что главное здесь терпение и умело выстроенная стратегия купли-продажи. Никогда не торопитесь продавать приобретенное имущество по меньшей цене.
Оговоримся сразу, что не всегда все получается с первого раза. Проблема многих новичков заключается в том, что они рано опускают руки и говорят, что покупка конфискованных квартир пустая трата времени. А вот если проконсультироваться с опытным специалистом в сфере недвижимости, то он вам обязательно скажет, что это отличное вложение для последующего оборота средств!
Аукционная квартира: как сэкономить на покупке | Статьи по теме "Аферы с недвижимостью" на портале недвижимости Move.ru
Аукционный рынок недвижимости в России в основном состоит из имущества должников. На Западе реализация квартир на торгах – частая практика, в нашей же стране мало кто покупает жилые объекты через аукционы. Хотя побороться за жилье может любой житель РФ.
Аукцион аукциону рознь
Итак, существует несколько видов объектов, которые выставляются на продажу. Это может быть как имущество должников, так и обычные квартиры, которые реализуются самим собственником или муниципальными властями.
Сам аукционный метод был разработан в Соединенных Штатах Эфросом. Итак, недвижимость выставляется по заниженной цене, чтобы привлечь большое количество потенциальных покупателей. Если объект действительно представляет какую-либо ценность, его могут приобрести в два-три раза дороже среднерыночной цены. Квартира достается тому, кто предложит за нее самую высокую стоимость.
Сегодня в России такой метод реализации квадратных метров не очень популярен. Самые первые аукционы появились еще в девяностых годах прошлого века.
Первые пару лет наблюдался настоящий бум на аукционные объекты, стоимость которых на торгах порой возрастала в двадцать-тридцать раз от стартовой цены. Но, чтобы получить подобный результат, приходилось постараться.
Среднестатистическую «однушку» даже не имело смысла выставлять в качестве лота. А вот недвижимость в центре Москвы или квартиры в домах, расположенных в исторически значимых местах, сразу же уходили с молотка.
Задачи у человека, который занимался организацией торгов, было две: убедить продавца выставить лот по заниженной стоимости и найти тех, кто готов был побороться за объект и купить его.
Владелец недвижимости рисковал больше всего, так как итоговая стоимость могла быть не на много выше стартовой цены. В таком случае продавец терял деньги. Но если квартира вызывала интерес, доход получался значительным.
Следует отметить, что все зависело от поведения аукциониста, его умений и артистизма. Другими словами, это было некое представление, где все строилось на азарте.
Сейчас купить аукционную квартиру можно и в интернете. Существует великое множество порталов, где осуществляются электронные торги. Считается, что таким образом сводятся к минимуму риски сговора между претендентами, когда, к примеру, договариваются не поднимать ставки на определенный лот. Здесь сохраняется полная анонимность и конфиденциальность.
- На аукцион выставляется «первичка», «вторичка» и ипотечная недвижимость. Лот предоставляется:
- – Муниципальными властями;
- – Банками;
- – Риэлтерскими агентствами и частниками.
- Аукционная недвижимость
Помимо залоговых квартир, на аукционах выставляют имущество правительства Москвы. Два с половиной года назад столичные власти начали реализовывать «вторичку». Торги устраивают один-два раза в месяц. При этом реализуются не только элитные и объекты, можно купить простую «однушку» или даже комнату. Но в основном жилье находится в престижных районах Москвы и Подмосковья.
На декабрь прошлого года власти столицы выставили на аукцион более тысячи квартир. Львиная доля – «первичка» в ЦАО, САО и Московской области. Около 50 объектов – «вторичка» в ЦАО, ЮАО, ЮВАО и ВАО.
К примеру, на квартиру ОП 65 кв. м., расположенную на 13 этаже 17-ти этажного дома в СВАО, установлена первоначальная стоимость в 6.6 млн. рублей. Размер задатка – 131 тысяча рублей. Квартира в ЦАО (ул. Пресненский Вал) ОП 56 кв. м. «стартует» с 14,2 млн. рублей. Задаток – 284 тыс. рублей.
Естественно, что есть планка, ниже которой вряд ли владельцы жилья согласятся выставить недвижимость. К примеру, квартиры обычно стартуют с пяти миллионов рублей, комнаты – с трех. Три года назад объекты удавалось продавать на 5-7 процентов дороже аукционной стоимости, в 2015 – на 10 %. С каждым годом данные показатели только растут.
Не только продавцы рискуют деньгами, выставляя квартиру на аукционе. Есть риск, что стоимость объекта в процессе торгов в разы превысит среднерыночную. Поэтому изначально нужно подумать, какой будет спрос на квадратные метры. Чем экзотичнее вариант, тем больше его будут хотеть купить. Но на самом деле ход событий не возможно полностью предсказать.
Если говорить о «первичке», то продавать квартиры в новостройках с молотка начали относительно недавно. Но уже сейчас можно найти множество хороших вариантов в перспективных или элитных районах. В основном здесь выставляется муниципальное или государственное имущество, так как это единственный реальный способ продажи такой недвижимости.
Данный вид реализации объектов регламентируется законом РФ. Стартовая стоимость в таком случае будет ниже, чем на рынке вторичной недвижимости. К примеру, можно найти варианты от четырех миллионов рублей. При этом «двушки» и «трешки» практически не дорожают в ходе торгов, а вот «однушки» считаются привлекательным лотом.
Но даже если стоимость увеличится на пять-десять процентов, она все равно будет ниже среднерыночной.
Почему выгодно покупать на аукционе объекты, выставленные правительством? Во-первых, договор не будет оспорен. Т.е. не стоит переживать, что через пару месяцев вас попросят покинуть жилье, так как там были, к примеру, прописаны несовершеннолетние.
Во-вторых, стоимость недвижимости в любом случае будет ниже среднерыночной. Что касается недостатков, то это ограниченное количество предложений и большой задаток, который при отсутствии совершения сделки возвращается через пять дней. Плюс, банки за проведение денежных операций могут брать процент.
Квартиру вы не купили, а определенную сумму потратили.
Залоговое имущество: дешевые квартиры
Принять участие в аукционе, где выставлено залоговое имущество, специалисты рекомендуют тем, кто хочет приобрести жилую недвижимость с большим дисконтом. Банк, выставляющий квартиру должника на продажу, стремится вернуть свои деньги. Его задача – продать объект как можно быстрее, поэтому стоимость ставится минимальная, чтобы заинтересовать потенциальных покупателей.
Но не стоит гнаться за дешевизной, так как аукционная недвижимость может оказаться проблемной. Бывших собственников, которые не смогли погасить кредит, нужно выселить, а они могут продолжать борьбу за свои квадратные метры. Выгнать людей очень сложно и с моральной, и с финансовой точки зрения.
Так как банки практически не занимаются рекламой аукциона залоговой недвижимости, а найти полную информацию о лотах довольно сложно, узнать об интересном объекте можно лишь случайно. Обычно квартиры выставляются на продажу по фиксированной цене, реализуя их через витрины.
Несмотря на многие трудности, с которыми вы можете столкнуться при покупке залоговых объектов, в одном вы можете быть уверенны – такие квартиры юридически чистые. Плюс, если вы захотите купить недвижимость с привлечением ипотечного займа, вам могут предложить выгодную процентную ставку.
Частные аукционы
Аукционы, где недвижимость представляется частными лицами, не особо востребованы. Во-первых, люди до сих пор боятся столкнуться с мошенничеством. Во-вторых, проще купить уже готовый вариант по фиксированной стоимости, чем бороться за эфемерное счастье.
Как происходит продажа? Вначале агент выставляет объект по привлекательной для потенциальных покупателей цене. Около месяца специалист занимается рекламой, привлекая клиентов.
Пару дней объект осматривается заинтересовавшимися лицами, затем агент ведет переговоры с теми, кто хочет приобрести жилье. Найдя покупателя, который предложил самую высокую стоимость, он сводит его с продавцом.
Правда, владельцу недвижимости не выгодно сотрудничать с агентами, так как те берут деньги в таком случае не за результат, а за проделанную работу.
Как принять участие в торгах
«Подать заявку на участие может любой совершеннолетний гражданин РФ, имеющий идентификационный номер налогоплательщика, – рассказывает Алексей Шмонов, генеральный директор портала о недвижимости Move.ru.
– Первым делом нужно получить ЭЦП и пройти аккредитацию, оплатить задаток (обычно составляет около двухсот тысяч рублей). На самом деле на все это уходит не менее полутора недель.
Если аукцион планируют проводить через два-три дня, вы на него не успеете».
В ходе аукциона каждый предлагает свою стоимость. Участник, назвавший наиболее высокую цену за объект, считается победителем. Стать полноправным владельцем недвижимости он сможет через десять дней.
Несмотря на серьезный профессиональный подход организаторов к реализации имущества, покупая залоговую недвижимость на аукционных площадках, вы все же рискуете.
Помните о том, что есть ряд нюансов и проблем, которые, однако, не мешают реализовывать объект. К примеру, задолженность по коммунальным платежам.
Вряд ли вам захочется платить лишних 100 тысяч, которые накопились за годы проживания предыдущих владельцев.
Что нужно знать при покупке квартиры с аукциона
Вторичное жилье в России можно купить не только у частных собственников. Часто квартиры и дома выставляют на продажу предприятия, банки или государственные структуры. Во многих случаях такие продавцы предпочитают продавать недвижимость с аукциона — особой процедуры, во время которой потенциальные покупатели могут поучаствовать в открытых торгах на право приобрести конкретный объект недвижимости
«На первый взгляд такая покупка выглядит очень привлекательно, — считает старший юрист адвокатского бюро А2 Мария Понаморева. — Стартовая цена квартиры (то есть стоимость лота) в публикуемом объявлении может оказаться в разы ниже предлагаемой по рынку за покупку аналогичной квартиры».
Проверить стоимость квартир на аукционе можно онлайн. К примеру, департамент Москвы по конкурентной политике регулярно устраивает торги, на которых выставляет жилье в разных районах столицы.
Вся информация о такой недвижимости размещена на официальном сайте департамента в разделе «Реализация имущества».
«Для квартир, которые принадлежат городу, аукционы — единственно возможный способ реализации государственного или муниципального имущества», — объясняет руководитель юридической службы риелторского агентства «Инком-Недвижимость» Светлана Краснова.
Действительно, согласно Федеральному закону № 44 «О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд» региональные власти не могут продавать принадлежащие им квартиры не на аукционе.
«На «витринах» столичных городских аукционов в основном можно увидеть квартиры элитные, в престижных районах Москвы, выморочные квартиры, а также непривлекательные и невостребованные, в частности расположенные в Зеленограде или в микрорайоне Некрасовка, — рассказывает Краснова.
— Для передачи тем, кто стоит в муниципальных очередях на улучшение жилищных условий, такие квартиры, как правило, не подходят по параметрам либо по техническому состоянию. Остаются открытые торги».
Что продают на аукционах
Наиболее доступные предложения в столице обычно предлагает государственное унитарное предприятие «Московская социальная гарантия» («Моссоцгарантия»), которое занимается делами пожилых москвичей.
«Приобретение жилья, находящегося в хозяйственном ведении «Моссоцгарантии», возможно с использованием ипотечного кредита, а также субсидий, в частности средств материнского капитала», — заявляет руководитель департамента по конкурентной политике Геннадий Дегтев.
Если потенциальный покупатель заинтересуется участием в торгах, он должен внести в банк задаток в размере 200 тыс. руб., объясняет Светлана Краснова. «Электронные торги «Моссоцгарантией» не проводятся, потребуется личное присутствие участника аукциона», — предупреждают в «Инком-Недвижимости».
В этом случае покупатель может рассчитывать на квартиры, переданные в собственность города пенсионерами.
«Это может быть договор пожизненного содержания с иждивением, когда человек продолжает проживать в переданной квартире, либо договор передачи, по которому пожилой человек получает право пожизненного проживания в одном из социальных жилых домов», — разъясняет управляющий партнер юридической компании «Неделько и партнеры» Василий Неделько.
Продажа новостроек с социальным ремонтом проходит на площадке «Росэлторг» — крупнейшем операторе электронных торгов для государственных и частных заказчиков. «Обеспечительный взнос в таком аукционе составляет 100 тыс. руб., присутствие участника торгов не требуется.
Все происходит через электронный кабинет», — рассказывает Краснова. «На аукционах можно купить не только квартиры вторичного рынка, но и «первичку», что будет большой удачей, — подтверждает Понаморева.
— Покупка квартиры в новостройке, когда дом уже сдан в эксплуатацию и зарегистрирован в ЕГРП, является минимальным риском для покупателя».
Разумеется, далеко не всегда квартиры на аукционе продает государство: более 80% всех квартир, реализуемых на торгах, представляют собой залоговые квартиры банков, убеждены в адвокатском бюро А2. Такие квартиры попадают на банковские аукционы, независимые от торгов «Моссоцгарантии» и других государственных структур.
«Если должник или заемщик не в состоянии выплачивать кредит и не хочет сам продавать квартиру, банк инициирует процедуру банкротства и по решению суда выставляет квартиру на аукцион, чтобы погасить долг, — объясняет руководитель отдела вторичной недвижимости риелторского агентства Est-a-Tet Алексей Бернадский.
— Залоговая квартира может быть как ипотечной, так и заложенной в банке для получения денежного кредита. На аукционе чаще всего продают квартиры тех граждан, которые сознательно отказались выплачивать кредит, поскольку вся процедура выставления квартиры на аукцион, включая предшествующий этому судебный процесс, занимает как минимум год.
Продажа квартиры с аукциона — это крайняя мера банка для злостных неплательщиков».
Наконец, последний вид аукционов — риелторские торги. «[Здесь] риелтор выставляет квартиру по заниженной стоимости, а дальше проводит онлайн-аукцион между заинтересованными покупателями», — рассказывает Бернадский. Впрочем, этот вид аукционов мало чем отличается от традиционной продажи жилья на вторичном рынке.
Долги, жильцы и другие сюрпризы
Значительная часть аукционных квартир продается с обременениями, рассказали «РБК-Недвижимости» риелторы и юристы. «Основная проблема — огромные счета по оплате коммунальных услуг и как результат отсутствие отопления, света и электричества, — объясняет Мария Понаморева.
— Приобретатель в первую очередь сталкивается с проблемой отражения долгов за коммунальные услуги по лицевому счету. За списанием долга приобретатели обращаются в управляющую компанию, к поставщикам услуг и в суд.
Сравнительно недавно судебная практика в том вопросе встала на сторону добросовестных покупателей, но она немногочисленна».
Квартира наследует долги от предыдущих владельцев, которые не считали нужным оплачивать коммунальные услуги. «В судебных спорах по данной категории дел новый собственник должен будет установить, что существующая задолженность по коммунальным платежам является задолженностью предыдущего собственника, а новый собственник не обязан ее оплачивать», — добавляет Понаморева.
Вторая проблема — жильцы, которые зарегистрированы в продаваемой квартире. «Покупатель залоговой квартиры, реализуемой в порядке исполнительного производства, рискует получить ее вместе с бывшим владельцем и членами его семьи. Выселить их из квартиры будет крайне сложно, а порой даже невозможно», — предупреждает Светлана Краснова из «Инком-Недвижимости».
«Прописанных в квартире граждан можно снять с регистрации только по решению суда, а детей выписать нельзя ни при каких условиях, — заявляет Алексей Бернадский.
— Купив такую квартиру с прописанным в ней несовершеннолетним ребенком, покупатель обрекает себя на «бездействие», поскольку ни выписать, ни выселить ребенка из такой квартиры нельзя — следовательно, продать квартиру в дальнейшем также не получится».
В случае с муниципальными и региональными торгами количество жильцов, зарегистрированных в квартире, указывается в изначальной заявке; в других случаях наличие таких людей может оказаться сюрпризом, предупреждают юристы.
«Например, во время приватизации квартиры один из проживавших жильцов отказался от участия в приватизации, — рассуждает Василий Неделько. — При этом он получает право проживания в этой квартире.
Такой житель не утратит полученное право даже в случае смены собственника квартиры».
Если с аукциона продается залоговая квартира, то необходимо убедиться в том, не является ли данная процедура кабальной для владельца квартиры с точки зрения условий продажи жилья, советуют в «Инком-Недвижимости».
«Если это не квартира в только что построенном доме, то нужно выяснить в паспортном столе круг ранее зарегистрированных в ней граждан.
Это позволит убедиться, что никто из них не относится к лицам, сохраняющим право на данную жилую площадь», — добавляет Краснова.
Подчас скрытое обременение возникает в результате разорения или ликвидации предприятия, которое предоставляло своим сотрудникам жилье по договорам социального найма, приводят еще один пример ограничений аукционных квартир в адвокатском бюро А2.
«Граждане, которые проживают в служебных жилых помещениях и в общежитиях, предоставленных им до введения в действие Жилищного кодекса, [либо] состоят на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях, не могут быть выселены из указанных жилых помещений без предоставления другого жилья», — говорит Понаморева.
Последним сюрпризом может стать высокая цена. «Да, на аукционе можно приобрести квартиру ниже рыночной стоимости, но никто этого не гарантирует, — рассказывает Михаил Куликов из «Инком-Недвижимости». — Не стоит забывать главное правило аукциона: на торгах цена может только повышаться.
Устроители опираются на отчеты о рыночной стоимости оценочных компаний, поэтому стартовая цена лота может отличаться от рыночной совсем незначительно. А в процессе торгов участнику порой трудно не поддаться общему ажиотажу и остановиться вовремя.
Так что перед аукционом стоит посмотреть ситуацию на рынке, узнать цены на жилье в том районе, где находится приглянувшаяся квартира, чтобы в азарте борьбы не переплатить за лот».
Как найти «чистую» квартиру
Покупка квартиры у города гарантирует чистоту сделки, считает руководитель московского департамента по конкурентной политике Геннадий Дегтев. С чиновником не согласны юристы и риелторы.
«У залоговой квартиры часто есть ряд обременений и проблем с документами, которые делают это приобретение высокорисковым, — убежден Бернадский из Est-a-Tet.
— Даже если квартира физически и номинально свободна, то есть в ней никто не живет и не прописан, она в любом случае продается по решению суда, и у покупателя нет гарантий, что никто не подаст апелляцию на это решение и не попробует оспорить факт выставления квартиры на торги.
Аукционы также проводит департамент городского имущества Москвы, где выставляются на торги квартиры должников и расселенных граждан. Однако чаще всего у этих квартир также есть проблемы с документами».
С юридической точки зрения покупка квартиры на вторичном рынке или на аукционе — практически одно и то же, однако при выставлении объекта на торги в сделке появляется третья сторона — организатор аукциона, рассказывает Василий Неделько.
«Если процедура аукциона нарушается, то возникает дополнительное основание для обжалования сделки, — утверждает юрист. — С другой стороны, покупка с аукциона снимает банкротные риски.
То есть если при обычных сделках продавец признается банкротом, то конкурсный управляющий вправе обжаловать совершенную сделку, доказав, что цена была ниже рыночной. При продаже с аукциона такой возможности нет. Один риск добавляется, другой снимается».
Кому нужны квартиры с аукциона
Залоговые квартиры, реализуемые на открытом рынке жилья, не являются ликвидным товаром, констатируют риелторы.
«Сейчас покупатель имеет исключительный выбор высококачественного жилья без обременений и прочей головной боли», — рассказывает директор департамента вторичного рынка «Инком-Недвижимости» Сергей Шлома.
— Но и в лучшие годы покупатели не особенно жаловали такие объекты: по нашим оценкам, в 70 случаях из 100 люди отказывались рассматривать залоговые и аукционные квартиры как вариант для возможного приобретения».
Из-за такого предубеждения у аукционных квартир сформировался специфический портрет покупателя.
«Большинство квартир с аукциона приобретаются не обычными людьми для собственного проживания, а частными риелторами, для которых это своего рода бизнес, — говорит Алексей Бернадский.
— Выкупая такую квартиру по заниженной цене, они делают там ремонт и перепродают за существенно большую стоимость. Рядовые покупатели избегают квартир с такой темной историей».
Вторая группа покупателей — юридические лица, аффилированные с банками, которые устраивают аукцион, объясняет Михаил Куликов из «Инком-Недвижимости». По словам риелтора, банки продают проблемную недвижимость аффилированным структурам, чтобы снять со своего баланса плохие долги.
«Формальности соблюдены, продажа легальна. А в решении всех последующих неприятных вопросов, таких как, например, выселение бывших собственников, для банка получается «ничего личного», — заявил Куликов.
Таким способом банк сохраняет чистоту портфеля и репутацию, перекладывая риски на стороннюю структуру, заключил риелтор.
«Общая ситуация на рынке вторичной недвижимости сегодня такова, что предложение в пять-шесть раз превышает спрос, — подытожил Куликов. — Более 80% сделок проходит с дисконтом. Продолжается, хоть и плавное, но снижение стоимости квадратного метра. Так что борьбу покупателей за тот или иной объект можно представить разве что в случае продажи чего-то действительно уникального».
Источник: РБК-Недвижимость
Безопасно ли покупать квартиру с торгов?
jacek_kadaj/Depositphotos
Отвечает председатель Национальной ассоциации аукционных брокеров Давид Ризаев:
Первое, что придется сделать физическому лицу, желающему приобрести имущество в рамках торгов, найти объект недвижимого имущества и провести его осмотр.
После принятия окончательного решения о выкупе выбранного объекта потребуется пройти регистрацию в специальной электронной системе. Для этого необходимо получить электронную подпись. Это может занять до 2 недель. Затем вносится задаток для участия в торгах.
Выигрывает торги тот, кто предложит максимальную цену. На первый взгляд все просто. Однако есть определенные нюансы.
Жилье, продаваемое за долги: стоит ли покупать
Как купить квартиру на аукционе?
Основные трудности, с которыми могут столкнуться покупатели недвижимости с торгов, – наличие неузаконенных перепланировок, отказ прежних владельцев от снятия с регистрационного учета, зарегистрированные несовершеннолетние и т.п.
Эти вопросы подлежат разрешению в судебном порядке после оформления права собственности на квартиру. Но прежде, чем зарегистрировать право собственности, нужно полностью оплатить стоимость имущества. Для этого необходимы деньги.
Если бы это была обычная сделка купли-продажи квартиры, можно было обратиться в банк для оформления ипотечного кредита.
Возьмется ли коммерческий банк за кредитование сделки купли-продажи квартиры, приобретенной в рамках торгов по банкротству? Оформить ипотечный кредит под приобретенный объект больше шансов у того банка, в залоге которого находится объект.
Для определения залогодателя квартиры требуется изучить документы по квартире. В выписки из ЕГРН прописывается наименование финансовой организации, с помощью которой была приобретена данная недвижимость. Однако даже тогда процесс может занять много времени.
Прежде всего, это связано с особенностью оформления права собственности на приобретаемое жилье.
Если по стандартной схеме ипотечного кредитования перечисление кредитных средств продавцу происходит после фиксирования права собственности, в случае с недвижимостью с торгов первоначально происходит окончательные расчеты по купле-продаже объекта, а уже потом следует оформление всей документации на право собственности по нему.
Тех, кто все-таки решится обратиться в коммерческий банк за ипотекой для приобретения недвижимости с торгов, ожидают долгие переговоры с представителями банка по обоснованию целесообразности участия кредитной организации в подобной сделке. На практике большинство коммерческих банков отказываются кредитовать под залог данного объекта недвижимости, видя в такой схеме достаточно много рисков для себя.
Одним из вариантов разрешения проблемы может стать получение предварительного положительного решения банка по ипотеке до старта торгов на сумму «с запасом», поскольку стоимость имущества на торгах в среднем ниже рыночной на 20%.
Например, рыночная стоимость недвижимости составляет 4 млн рублей, а на торгах такой объект можно приобрести за 3,2 млн рублей.
Таким образом, для принятия участия в торгах потребуется иметь 5-20% в случае покупки арестованного имущества или до 50% от стоимости объекта наличными денежными средствами в качестве задатка и одобренное решение по ипотеке на сумму выкупа имущества.
Может ли банк продать арестованную за долги квартиру?
Долги «за квартиру»: какие не продают коллекторам
Отвечает юрисконсульт офиса «Новослободское» департамента вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость Наталья Кинжигалиева:
Причины, по которым квартира выставляется на торги, могут быть разными, но самая распространенная – квартира была в залоге кредитной организации в качестве обеспечения исполнения обязательств заемщика по кредитному договору, а впоследствии на нее было обращено взыскание из-за неисполнения обязательства по выплате кредита.
Как правило, потенциальных приобретателей таких объектов привлекает их стоимость, которая обычно ниже аналогичных объектов, продающихся на рынке недвижимости, но это лишь стартовая цена, соответственно, в процессе торгов цена увеличивается.
При намерении приобрести квартиру с торгов в первую очередь необходимо внимательно и детально знакомиться с условиями их проведения (сроком подачи заявок, размером и порядком внесения задатка и т.д.), а также с пакетом документов на квартиру.
- Следует учитывать, что зачастую такие квартиры обременены правами пользования бывших собственников и членов их семей, что влечет для нового собственника необходимость обращения в суд с требованием о прекращении права пользования зарегистрированных в квартире лиц и – при необходимости – об их выселении.
- Что касается возможности приобретения квартиры с использованием ипотечного кредита – некоторые банки действительно кредитуют покупку квартиры на торгах, однако каждая такая ситуация рассматривается индивидуально.
- В заключение следует отметить, что покупка квартиры на торгах – процесс достаточно непростой, и если у вас нет опыта участия в таких операциях с недвижимостью, лучше обратиться за помощью к профессионалам.
Отвечает доцент департамента правового регулирования экономической деятельности Финансового университета при Правительстве РФ Оксана Васильева:
Продажа квартиры с долгов – вполне реальная и законная сделка, хотя и со своими нюансами. Так, существует достаточное количество рисков, с которыми может столкнуться покупатель уже после того, как приобретет жилье по более привлекательной цене.
Очень многие квартиры, продаваемые с торгов, остаются с долгами за коммунальные платежи. И здесь у приобретателя этой квартиры два выхода: либо их мирно оплачивать, либо снять с себя эту ответственность в судебном порядке. В последнее время все судебные инстанции встают на сторону приобретателя и снимают с него обязательства, но судебные тяжбы требуют дополнительного времени и сил.
Могу ли я объявить себя банкротом?
Приходят повестки в суд на имя прошлых хозяев квартиры. Что делать?
В квартире могут быть прописаны предыдущие собственники.
Если покупатель вовремя не обратил внимания на данное обстоятельство и не взял из ЕГРН выписку, где указывается количество зарегистрированных в квартире людей, в будущем он может столкнуться с проблемой уже зарегистрированных людей в квартире. Совершеннолетних лиц можно снять с регистрации в судебном порядке (в случае, если мирно договориться не удастся), а вот с несовершеннолетними лицами могут возникнуть проблемы.
Предыдущие собственники жилья не согласны с отчуждением имущества. В таком случае у них есть право оспорить эту сделку в судебном порядке, и такое судебное разбирательство может окончиться не в пользу покупателя квартиры с торгов. Так что у нового собственника большой риск лишиться приобретенной недвижимости.
Состояние помещения. Бывают случаи, когда записаться на просмотр квартиры перед торгами невозможно, например, покупатель находится в другом городе или все даты для просмотра уже расписаны.
Всех вышеперечисленных рисков можно избежать, если знать о них заранее и проверить всю соответствующую документацию. Однако некоторые риски проверить по документам невозможно. Если у вас есть подозрения об их наличии, лучше откажитесь от сделки по этой недвижимости, чтобы избежать проблем в будущем.
Теоретически оформить покупку квартиры с торгов в ипотеку возможно, закон этого не запрещает. Однако с точки зрения практики этот вариант вызывает сомнения.
Во-первых, для участия в торгах необходимо внести задаток, размер которого определяется организатором торгов, но, как правило, он составляет 10% от начальной цены лота. Во-вторых, если вы выиграете на торгах, вам необходимо будет за определенный срок выкупить квартиру.
Его также устанавливает организатор; обычно он составляет 30 дней. За это время вам будет нужно получить одобрение кредита, одобрить саму квартиру у банка на предмет залога и провести сделку.
Здесь существует риск, что страховая посчитает данную квартиру неликвидной и откажется выдавать вам деньги на ее приобретение. В таком случае вы потеряете задаток, который вносили перед началом торгов.
- Текст подготовила Мария Гуреева
- Не пропустите:
- Все материалы рубрики «Хороший вопрос»
- Чем опасно для покупателя вторички банкротство продавца?
- Как проверить, заложена ли квартира?
- Правильно ли мне выставляют счета за коммунальные услуги?
Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.