Покупатели квартир бизнес-класса в Москве переключились на эконом

Аналитики компании «Метриум» подвели итоги года на рынке новостроек бизнес-класса Москвы. Объем предложения уменьшился на 31,4%. Средняя цена квадратного метра выросла на 24,4% и составила 300 690 руб.

Покупатели квартир бизнес-класса в Москве переключились на эконом

По данным «Метриум», в конце 2020 года на первичном рынке новостроек г. Москвы экспонировалось 92 проекта бизнес-класса с общим объемом предложения около 9 7001 квартир общей площадью 723 тыс.

 кв. м. За год количество экспонируемых лотов сократилось на 31,4%, продаваемая площадь — на 31,9%. Столь значительное снижение объема предложения объясняется вымыванием лотов из-за высокого спроса.

По результатам 2020 года показатель вывода новых объектов оказался меньше по сравнению с уровнем прошлого года — 11 против 17. В IV квартале 2020 года на рынок поступило в реализацию 5 новых проектов, а также 18 корпусов в существующих комплексах. Кроме того, был объявлен старт бронирования третьей очереди «Селигер Сити» (корпус №Е1 «Ван Гог»).

Новые проекты 2020 года на рынке новостроек бизнес-класса

Название Девелопер Округ Старт продаж
1 TopHILLS INGRAD ЮАО 2 кв. 2020
2 Настоящее Центр-Инвест ЗАО 2 кв. 2020
3 City Bay MR Group СЗАО 2 кв. 2020
4 FORIVER INGRAD ЮАО 3 кв. 2020
5 Архитектор ГК ФСК ЮЗАО 3 кв. 2020
6 Level Причальный Level Group СЗАО 3 кв. 2020
7 Режиссер ГК ФСК СВАО 4 кв. 2020
8 Eniteo Tekta Group ЮЗАО 4 кв. 2020
9 Symphony 34* MR Group САО 4 кв. 2020
10 AFI Park Воронцовский* AFI Development ЮЗАО 4 кв. 2020
11 Sydney City ГК ФСК СЗАО 4 кв. 2020

Источник: «Метриум» *бронирование

По количеству квартир в экспозиции лидерство перешло к ЮАО (21,6%; +7,1 п.п. за год), что произошло благодаря повышению активности девелоперов. В этом округе стартовали два новых проекта (TopHILLS и FORIVER от INGRAD), начались продажи в новых корпусах «Зиларт», «Павелецкая сити». Вторую позицию теперь занимает ЮВАО с долей в 16,6% (+6,6 п.п. за год).

Увеличение предложения в этом округе связано с выходом в продажу новых кварталов в ЖК «Символ» от Донстроя (кварталы «Искренность» и «Смелость»). На третьем месте находится бывший лидер — ЗАО с 15,2% (-7,2 п.п. за год). Высокая активность покупателей в ЗАО и релиз всего одного проекта («Настоящее» от застройщика «Центр-Инвест») заметно сократили объем доступного предложения.

В СЗАО и САО сконцентрировано 14,2% и 10,2% от всего объема предложения (-2,8 п.п. за год каждый). В СВАО отмечается сокращение доли на 2,7 п.п. до 7,1%. Доли остальных округов варьировались от 0,4% (ВАО) до 8,1% (ЮЗАО) с годовой динамикой в пределах ±2 п.п.

Изменение объема предложения в этих округах обусловлено выводом в продажу нового пула лотов, а также различным уровнем спроса на жилье.

Структура предложения по округам г. Москвы (проекты) Структура предложения по округам г. Москвы (количество квартир)
Покупатели квартир бизнес-класса в Москве переключились на эконом Покупатели квартир бизнес-класса в Москве переключились на эконом
Источник: «Метриум» Источник: «Метриум»

За последние 12 месяцев выросла доля предложения в корпусах на начальном этапе строительной готовности (33,8%; +18 п.п.) за счет сокращения доли лотов на этапе монтажных работ (22,1%; −14,5 п.п.) и во введенных в эксплуатацию корпусах (16,8%; −5,3 п.п.). Около трети всех квартир (27,3%) было сосредоточено в новостройках на стадии отделочных работ (+1,8% п.п.).

  • Структура предложения по стадии строительной готовности (количество квартир)
  • Покупатели квартир бизнес-класса в Москве переключились на эконом
  • Источник: «Метриум»

В структуре предложения по типологиям основной объем квартир приходился в конце 2020 года на двухкомнатные лоты (38,6%; −3,1 п.п.

 за год), при этом студии, имея наименьшую долю, показали наибольший прирост (4%; +2,7 п.п. за год). Практически в равных долях на рынке представлены одно- и трехкомнатные квартиры: 22,7% (-0,3 п.п.

 за год) и 27,6% (-0,4 п.п. за год). Многокомнатные лоты заняли 7,1% (+1 п.п.).

Структура предложения по типу квартир (внешний круг — декабрь 2020 г., внутренний круг — декабрь 2019 г.)

Покупатели квартир бизнес-класса в Москве переключились на эконом

Источник: «Метриум»

По итогам 2020 года 39% от всего предложения представлено квартирами с отделкой white box и с финишным ремонтом (+17,8 п.п. за период). За год доля квартир с предчистовой отделкой увеличилась до 23,9% (+10,7 п.п.), с отделкой «под ключ» — до 15,1% (+7,1 п.п.). Квартиры без ремонта по-прежнему занимают наибольшую часть рынка — 61%, но их доля устойчиво снижается.

Структура предложения по типу отделки (внешний круг — 4 кв. 2020 г., внутренний — 4 кв. 2019 г.)

Покупатели квартир бизнес-класса в Москве переключились на эконом

Источник: «Метриум»

По подсчетам аналитиков «Метриум», в декабре 2020 года средняя цена квадратного метра на рынке новостроек бизнес-класса составила 300 690 руб. (+9% за квартал; +24,4% за 12 месяцев). Главная причина роста цен в этом сегменте заключается в высоком платежеспособном спросе и сокращении предложения.

Тенденция на увеличение средневзвешенной цены квадратного метра наблюдалась на протяжении всего года.

Причем наиболее низкий показатель (всего +0,5%) пришелся на конец II квартала 2020 года, когда в связи с закрытием офисов продаж и приостановкой строительных работ застройщики сдерживали цены.

Во втором полугодии цены начали расти, достигнув пика в конце года: прирост за 6 месяцев составил 16%.

Динамика средней цены на рынке новостроек бизнес-класса, руб. за кв. м

Покупатели квартир бизнес-класса в Москве переключились на эконом

Источник: «Метриум»

Средневзвешенные цены выросли во всех округах. Максимальное увеличение за 12 месяцев произошло в ЮАО (+36% до 338 тыс. руб./кв.м), ВАО (+29,4% до 272 тыс. руб./кв.м) и ЗАО (27,6% до 325 тыс. руб./кв.м), минимальное — в ЦАО (8,2% до 295 тыс. руб./кв.м). В остальных округах положительная корректировка находится в пределах от 11,9% до 25,4%.

Средняя цена на рынке новостроек бизнес-класса в разрезе округов, руб. за кв. м

Покупатели квартир бизнес-класса в Москве переключились на эконом

Источник: «Метриум»

По итогам 2020 года средний бюджет покупки квартир бизнес-класса составил 22,4 млн руб., увеличившись на 23,4% за год. Положительная динамика отмечается по всем типологиям:

  • студии — 10,4 млн руб. (+5,1% за квартал; +22,2% за год);
  • однокомнатные —14,6 млн руб. (+8,9% за квартал; +31,1% за год);
  • двухкомнатные — 20,6 млн руб. (+8,7% за квартал; +23% за год);
  • трехкомнатные — 28,3 млн руб. (+8% за квартал; +22,7% за год);
  • многокомнатные — 41,1 млн руб. (+8,1% за квартал; +21,5% за год);

Рейтинг самых доступных предложений на конец 2020 года:

  • ЖК Silver (СВАО / р-н Свиблово): студия площадью 22 кв. м за 5,9 млн руб.
  • ЖК «Метрополия» (ЮВАО / Южнопортовый р-н): студия площадью 25,5 кв. м за 6,4 млн руб.
  • ЖК «Фестиваль Парк» (САО / Левобережный р-н): студия площадью 21,2 кв. м за 6,5 млн руб.

Стоимость квартир бизнес-класса в зависимости от типологии

Кол-вокомнат Площадь, кв. м Цена кв. м, руб. Стоимость лотов, руб.
мин ср макс мин ср макс мин ср макс
СТ 17,3 30,2 46,4 254 500 344 220 538 300 5 942 200 10 388 065 16 665 160
28,5 45,1 98,4 188 335 324 155 540 850 8 500 800 14 630 555 36 626 175
40,5 68,9 180,1 162 285 299 320 537 000 10 115 600 20 629 765 56 586 130
63,0 99,7 221,8 159 405 283 840 530 835 14 790 100 28 296 985 82 709 900
4К+ 41,6 126,9 338,0 175 860 323 665 598 120 13 158 080 41 060 910 132 022 200
итого 17,3 74,6 338,0 159 405 300 690 598 120 5 942 200 22 432 115 132 022 200

Источник: «Метриум»

Основные тенденции 2020 года

Беспрецедентно высокий спрос на квартиры бизнес-класса

В старых границах Москвы количество зарегистрированных договоров долевого участия (ДДУ) в 2020 году в сегменте квартир бизнес-класса составило 21 тыс. единиц2 (+33,2% относительно показателя 2019 года).

Стоит отметить, что темп роста спроса в данном сегменте почти в 2 раза выше среднерыночного — по итогам 2020 года количество сделок на первичном рынке квартир всех классов выросло «всего» на 18%. Более того, за весь 2020 год в новостройках бизнес-класса было реализовано 1,29 млн кв.

 м недвижимости, в то время как в 2019 году было продано 0,975 млн кв. м.

Источник денежных средств

«По данным на декабрь чистый отток средств россиян за январь-октябрь 2020 года с рублевых и валютных банковских счетов и депозитов составил порядка 1,5 трлн руб.3, — комментирует Мария Литинецкая, управляющий партнер компании „Метриум“ (участник партнерской сети CBRE).

— Эксперты дали прогноз, согласно которому итоговое значение оттока может составить порядка 1,7-1,8 трлн руб. Основная причина массового вывода средств из банков заключается в низких ставках по вкладам и новом налоге на депозиты.

Налог на доход со вкладов более 1 млн рублей вступает в силу с 2021 года, но был анонсирован еще в марте 2020 г. Наряду с низкой доходностью рублевых депозитов и снижением стоимости рубля относительно мировых валют, этот фактор побудил население искать новые способы сбережения и инвестирования средств.

Таким образом, рынок недвижимости получил дополнительный приток платежеспособных клиентов, которые, по-видимому, предпочли вложить свои средства в покупку квартир бизнес-класса.

Ипотека внесла свой вклад в увеличение числа сделок, однако причина не в программе государственного субсидирования ставки (размер кредита по госпрограмме ограничен 12 млн руб. в Москве, при этом средний бюджет предложения на конец 2020 года превысил 22 млн руб.

), а в низкой ключевой ставке ЦБ РФ в 4,25%, благодаря которой снизились ставки по всем кредитным продуктам. По данным ДОМ.РФ4, в октябре 2020 года средняя ипотечная ставка по выданным кредитам на жилье (новостройки и вторичный рынок) опустилась до 7,3% (-2,6 п.п. относительно января 2020 года).

В 2020 году доля ипотеки при покупке квартир в новостройках бизнес-класса составила 55%, а в 2019 году — 45%».

Сокращение предложения

Высокий спрос на фоне снижения девелоперской активности повлек за собой сокращение предложения на 31,4% (декабрь 2020 к декабрю 2019) до пятилетнего минимума. За прошедший год застройщики вывели на рынок всего 11 проектов, когда в 2019 году их было 17, а в 2018 — 21.

В связи с принятыми ограничительными мерами в первой половине года застройщикам приходилось переносить старты своих проектов на неопределенный срок. Выход 5 из 11 проектов состоялся только в 4 квартале 2020 года, а некоторые вовсе сдвинулись на 2021 год.

Однако перспектива выхода новых проектов и очередных корпусов в уже реализуемых комплексах позволяет ожидать восстановления объема предложения на рынке в следующем году.

Прогноз на 2020 год

«Дальнейший вектор развития рынка недвижимости будет связан в первую очередь с восстановлением национальной экономики и ростом реальных располагаемых денежных доходов населения, — резюмирует Мария Литинецкая. — В первом полугодии мы ожидаем продолжение тенденции роста цен.

Несмотря на то, что из-за повышенного спроса цены на рынке побили исторические максимумы, потенциал для роста все еще остается.

Основными ограничителями являются сокращение доходов населения, а также риск повышения ключевой ставки ЦБ в первой половине 2021 года до 4,6-4,7% из-за ускорения темпов роста инфляции».

1 В нескольких комплексах объем предложения рассчитан экспертно, исходя из общего количества квартир по проекту, стадии строительной готовности, оценочным данным темпов реализации, информации, полученной от менеджеров по продажам.

2 Сделки физических лиц в границах старой Москвы. Без оптовых покупок.

3 По данным Национального рейтингового агентства (НРА), исследование «Банки 2020: ускользающие вклады» от 17 декабря 2020 г.

4 Материал ДОМ.РФ «Рынки жилья и ипотеки: предварительные итоги 2020».

Назван лучший момент для покупки квартиры — МК

— После 1 июля возможен локальный скачок спроса. Но он уже не будет таким, как осенью прошлого года — на фоне новостей об окончании льготной ипотеки в ноябре, — говорит председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой Ирина Доброхотова.

Читайте также:  Продаю квартиру дороже первоначальной цены. Какой налог я плачу?

Во-первых, тогда лавинообразный поток покупателей пошел в офисы продаж еще в сентябре, за два месяца, а сейчас осталась неделя до «часа икс» — и чего-то сверхъестественного не наблюдается.

Во-вторых, большинство людей уже удовлетворили потребность в жилье — спрос тоже не бесконечный.

Наконец, цены полгода назад были процентов на двадцать ниже, и сейчас, например, инвесторам уже не так интересен рынок жилья.

Возможны ли скидки на первых порах? Безусловно. Когда еще не было новостей с Петербургского международного экономического форума о льготной ипотеке под 7% еще на год, девелоперы и банки вообще все ставки делали только на спецпредложения — как минимум до конца лета, а то и года.

— Рассматриваются варианты выдачи ипотеки без первоначального взноса. Профессиональная ассоциация рынка недвижимости REPA возлагает большие надежды на свою ежегодную «черную пятницу» (31 июля). На фоне отмены наиболее выгодных за всю историю условий кредитования «распродажа» недвижимости будет очень кстати, — продолжает Ирина Доброхотова.

— По данным IT-платформы bnMap.pro, в Москве квадратный метр в немногом оставшемся эконом-классе (всего 600 квартир) стоит в среднем 183 тысячи рублей, в комфорт-классе — 237 тысяч, в бизнесе — 358 тысяч. Всё, что выше, будет от 740 тысяч и до 1,2 млн рублей за «квадрат».

Мы не ожидаем, что эти показатели поднимутся больше, чем на 10%, до конца года. В основном за счет роста строительной готовности новостроек, обильно валившихся на рынок в последние 9 месяцев.

И все же повода выводить в продажу новые проекты по завышенным ценам больше нет, так что невысокие стартовые цены второй половины 2021 года отчасти смогут «разбавить» растущие по мере строительства прайсы прошлогодних проектов.

Покупатели квартир бизнес-класса в Москве переключились на эконом Денис Трудников

«Для всех, кроме семей с детьми, кредит станет дороже»

— Полагаю, часть покупателей, которые не успеют получить ипотеку по текущим условиям программы, после 1 июля будут вынуждены отложить приобретение жилья, — рассуждает управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE) Мария Литинецкая.

— С учетом роста ставок примерно на два процента (примерно с 5,59% годовых до 8,12%) некоторые клиенты постараются увеличить размер первоначального взноса, чтобы в итоге платить комфортный ежемесячный взнос. Его размер из-за повышения ставок увеличится примерно на 22%. Однако на аккумулирование дополнительных средств потребуется время.

Фактически прежние условия сохраняются только для семей с детьми, рожденными после 1 июля 2018 года. Для остальных кредит станет дороже. В целом для Москвы программу можно считать завершенной.

Как жителям российской столицы и Санкт-Петербурга уложиться в небольшой бюджет? Имеет ли смысл брать дополнительный кредит — например, на потребительские нужды?

— В Москве в новый кредитный лимит уложиться не удастся практически никому.

На рынке есть единичные предложения студий примерно за 4 млн рублей, которые при значительном первоначальном взносе можно будет купить по субсидированной ставке.

В остальных случаях такой кредит не позволит купить ничего, а более дорогой потребительский кредит нивелирует плюсы от сниженной ставки на малую часть суммы, — отвечает Мария Литинецкая.

— Де-факто программа субсидирования жилищных займов с 1 июля прекратит свое действие в Москве, — соглашается с коллегой  генеральный директор девелоперской компании «СМУ-6 Инвестиции» Алексей Перлин.

— Чтобы уложиться в ее условия, потребуется увеличить размер первоначального взноса минимум до 30%: в этом случае можно рассчитывать на приобретение квартиры небольшой площади в Новой Москве.

Не исключена и миграция спроса в более доступные территории — например, Московскую область.

Покупатели квартир бизнес-класса в Москве переключились на эконом Наталья Мущинкина

Стоимость апартаментов может взлететь на 15%

Есть, впрочем, и исключения, которые только подтверждают правило. «В бизнес-классе и выше ипотека вполне эффективна и при стандартных ставках. Проникновение ипотеки в эти сегменты постоянно увеличивается. Стоит ожидать сохранения такой тенденции — пока не вырастут ставки в банках по депозитам», — говорит директор департамента проектного консалтинга Est-a-Tet Роман Родионцев.

В сегменте квартир эконом-класса предполагается повышенное внимание к квартирам маленьких площадей и доступных бюджетов. Клиенты, которые станут брать семейную ипотеку, будут ориентированы на эффективные планировки для комфортного проживания.

Станут набирать популярность спецпрограммы, субсидированные застройщиками: так они смогут привлечь клиентов. Сейчас есть такие проекты и программы, они пользуются популярностью. Но только те, где клиент действительно получает эффективные выгодные условия, а не завуалированно высокую ставку и переплату.

— Однозначно стоит говорить о продолжении роста цен до конца года, — считает Роман Родионцев. — Темпы повышения стоимости квадратного метра в среднем могут составить 5% в квартал (при условии отсутствия факторов сильного влияния извне).

Скачкообразный рост могут показать апартаменты. После принятия законопроекта о статусе таких помещений рывок в 15% вполне возможен. Однако надо учитывать, что рост цен в этом сегменте уже идет — в ряде случаев из расчета принятия законопроекта.

Для поддержания баланса спроса и предложения девелоперы совместно с банками уже весной запустили ряд акций.

Они предусматривают как снижение ставки ниже рыночной, так и скидку на определенные категории квартир. Активность скидочных компаний будет зависеть от степени снижения спроса.

Если на рынке возникнет заметный и ощутимый спад, то для поддержания своих продаж застройщики будут чаще предлагать скидки.

Снижения цен точно ждать не стоит, считает Алексей Перлин. С одной стороны, материалы и топливо продолжают дорожать, не удалось преодолеть дефицит рабочих на объектах.

С другой — в условиях высокой конкуренции на первичном рынке девелоперы вынуждены вкладывать больше средств в разработку концепций и повышать качественные характеристики своих проектов.

«Мы ожидаем, что за 12 месяцев 2021 года в совокупности увеличение средней цены квадратного метра по прайс-листам застройщика в новостройках может составить 10-12%», — полагает эксперт.

Покупатели квартир бизнес-класса в Москве переключились на эконом Наталья Мущинкина

«Отчасти рост цен на жилье может замедлиться из-за потери интереса инвесторов»

Генеральный директор VSN Realty Яна Глазунова приводит статистику: средний бюджет сделок по новостройкам в мае составил 20,1 млн рублей — значительно выше установленного лимита льготной ипотеки, действующего для Москвы до конца июня.

«Дефицит предложений дешевле 8 млн рублей и новые условия госпрограммы заставят большинство покупателей демократичного жилья комфорт-класса занять выжидательную позицию до осени. Многие будут ждать спецпредложений и скидок, которые традиционны для этого периода.

Однако скидки не так эффективны для поддержания постоянного спроса, как специальные предложения, которые девелоперы могут разрабатывать в партнерстве с банками. Будут и покупатели, не теряющие надежды на снижение цен. Но вероятность, что мы увидим удешевление предложений, близка к нулю.

Каждый месяц стоимость квадратного метра прибавляла по несколько процентов. Стоит ожидать лишь, что для большинства проектов цены «остановятся» на летних отметках в связи со снижением спроса и изменением условий госпрограммы ипотеки», — прогнозирует эксперт.

Эксперты консалтинговой группы SRG настроены более оптимистично. Они рассказывают, что в мае 2021 года по сравнению с апрелем средняя стоимость квадратного метра в Москве выросла на 2,2%, в Санкт-Петербурге — на 0,67%. «Если в крупнейших городах России стоимость за год выросла в среднем на 16,6%, то за последний месяц увеличение произошло на уровне 4%.

Можно наблюдать тенденцию к замедлению темпов роста цен. При этом весомых причин для дальнейшего увеличения стоимости нет. Реальная ситуация с доходами населения, рост ключевой ставки Центробанка на фоне постепенного насыщения объемов предложения на вторичном рынке приведут к тому, что во втором полугодии цены перестанут расти», — заявляют специалисты.

Отчасти рост цен может замедлиться из-за спада ажиотажа со стороны покупателей квартир, которые приобретают их в инвестиционных целях, полагает коммерческий директор группы компаний «Страна Девелопмент» Александр Гуторов. Однако, по его мнению, люди, давно планировавшие покупку, на долгие годы откладывать ее не станут — напрягутся, чтобы поднакопить денег на больший первоначальный взнос.

Покупатели квартир бизнес-класса в Москве переключились на эконом Наталья Мущинкина

Лучший момент для покупки квартиры – уверенность в финансовых возможностях

Мы попросили наших экспертов дать рекомендации покупателям с учетом изменившейся ситуации: когда лучше покупать квартиры, в том числе по льготной ипотеке?

— Лучший момент для покупки квартиры — финансовые возможности. Не секрет, что с каждым годом растет доля залоговых квартир на вторичном рынке, в том числе и из-за неверной оценки своих ресурсов. Перед тем как решиться на приобретение недвижимости, взвесьте все обстоятельства и смоделируйте ситуацию. Это позволит избежать многих рисков, — отвечает Алексей Перлин.

Чтобы уложиться в бюджет, стоит руководствоваться несколькими правилами. Во-первых, изучите условия различных государственных программ и предложений от банков.

Например, сейчас можно воспользоваться семейной ипотекой, а также получить кредит по более низкой ставке для зарплатных и иных особых категорий клиентов. Помимо этого, нередко застройщики совместно с кредитными организациями готовы предложить специальные условия на определенный пул квартир.

Читайте также:  Дачников освободят от пошлины за использование подземных вод

Кроме того, для первоначального взноса можно использовать средства материнского капитала, который теперь можно получить и за первого ребенка.

— На мой взгляд, брать отдельно потребительский кредит для первоначального взноса нецелесообразно. Это приведет к увеличению нагрузки на семейный бюджет. Если не хватает средств, лучше обратить внимание на варианты с более низкой стоимостью или вовсе отказаться от покупки», — говорит Алексей Перлин.

— Когда лучше покупать квартиры? Всё зависит от цели покупки — для себя или для инвестиций, — отвечает Ирина Доброхотова.

— Если нужно срочно где-то жить, то именно сейчас, кстати, не самый плохой момент для покупки почти готовой «первички»: она парадоксальным образом при прочих равных дешевле, чем аналогичные проекты на старте продаж.

Из-за ажиотажного спроса с осени 2020 года на рынок выходили новостройки по максимальным прайсам, а те, что к тому моменту были уже на стадии отливки верхних этажей, по ценам так их и не догнали.

Вот что сообщает bnMap.pro. Средняя стоимость квадратного метра новостроек Москвы и Новой Москвы на этапе «получение разрешения на ввод, благоустройство»: 249 тысяч рублей. На этапе: «старт продаж»: 347 тысяч рублей. На этапе «работы нулевого цикла»: 338 тысяч. Правда, самыми дорогими остаются уже введенные в эксплуатацию дома — 420 тысяч за метр.

— Ипотека плохо «дружит» с параллельными кредитами, — констатирует Ирина Доброхотова.- Например, некоторые пытаются взять ссуду на первоначальный взнос. Но, попадая в кредитную историю заемщика, этот шаг в большинстве банков отрезает путь к ипотеке.

Если речь идет о кредите на ремонт, сейчас как нельзя лучше обратить внимание на квартиры с готовой отделкой. Пусть они будут дороже, чем «в бетоне», но эта разница пойдет в кредит под 7-9% (как ипотека), а не под 12-15% годовых (как потребительский кредит).

К тому же при росте цен на стройматериалы, как за последний год, ремонт своими силами может обойтись непредсказуемо дорого…

Рынок жилья бизнес-класса Москвы: история, тренды, перспективы

Новострой-М и Savills в России продолжают совместные публикации о рынке недвижимости Москвы. Дмитрий Халин, управляющий партнер компании, рассказал, из чего складывается актуальность современных новостроек бизнес-класса.

Предложение

За последние 5 лет на московский рынок вышло 70 проектов бизнес-класса, то есть в среднем ежегодно выходит 10-12 проектов с теми же характеристиками, которые мы приписываем московским проектам бизнес-класса. Таким образом, активность застройщиков на столичном рынке в сегменте бизнес-класса достаточно высока.

Общее количество квартир, которое было выведено на рынок за последние 5 лет, составляет порядка 25 тыс. объектов. Примечательно, что в общем объеме предложения жилья бизнес-класса значительную долю (45%) составляют апартаменты.

В этом формате застройщику надо быть особенно изобретательным и создавать продукт с отличными характеристиками, чтобы нивелировать все основные моменты, связанные со статусом помещений.

И с этой задачей московские застройщики успешно справляются.

Если говорить о глобальных изменениях в проектах, выходящих на рынок бизнес-класса, то на уровне качественных характеристик стало заметно, что сократилась средняя площадь квартиры – примерно на 17% за пять лет. В докризисный период средний метраж был 95 кв. м, сейчас – 79 кв. м.

Безусловно, это, с одной стороны, вызвано экономическими причинами, а с другой стороны, требованиями покупателей, которые не хотят больше платить за воздух, а отдают предпочтение рациональным планировкам.

И это тоже вызов для застройщиков, которые начинают работать в сегменте бизнес-класса.

Спрос

Несмотря на все неблагоприятные тенденции и не прогрессирующий экономический фон, спрос на жилье бизнес-класса сохраняется на высоком уровне. За последние 4 года он практически не изменился. В год в новостройках данного сегмента приобретается порядка 3 800 квартир.

При этом покупатели очень охотно идут на приобретение жилья на самых ранних этапах строительства. 20% общего спроса – сделки в проектах, которые только стартовали и находятся на начальном этапе реализации.

Это говорит о том, что покупатели оценили концепцию проекта даже в тот момент, когда самого проекта еще нет.

Во многом поддерживает спрос ипотечное кредитование. Порядка 25% сделок в сегменте бизнес-класса совершается с привлечением ипотеки.

Если сюда добавить еще многочисленные схемы рассрочек, которые сейчас представляют практически все застройщики в данном сегменте, то, на мой взгляд, сделок с чистой 100% оплатой единовременным платежом в этом сегменте совершается не более 22-25% от общего количества транзакций.

Цены

В последние годы средние цены на жилье бизнес-класса достаточно стабильны и держатся в районе отметки 300 тыс. рублей за кв. м. При этом основной период роста пришелся на 2014 – начало 2015 г.

В территориальном разрезе лидерами роста цен являются северный и южный административные округа столицы. Здесь средняя стоимость объектов бизнес-класса выросла на 30%.

Это связано как с освоением новых локаций внутри данных округов, так и с тем, что городские власти предпринимают активные меры по благоустройству территорий, в том числе и в этих локациях. Создаются новые центры притяжения, которые по достоинству оценивают покупатели.

Все это вместе создает кумулятивный эффект, и цены на жилье, расположенное на севере и юге, растут быстрее, чем в среднем по рынку.

Основные составляющие проекта бизнес-класса по мнению покупателей и девелоперов

На первом месте стоит детская инфраструктура. Порядка 60% от общего числа выведенных за последние 5 лет проектов помимо традиционной обязательной детской площадки содержат специальные помещения для того, чтобы занимать и развивать детей.

Этот бизнес становится все более структурированным, здесь появляются профессиональные операторы, которые переходят от проекта к проекту.

Развитая детская инфраструктура становится мощнейшим selling point для того, чтобы привлечь внимание покупателей к проекту бизнес-класса.

Вторая по популярности составляющая – это расположение проекта рядом с парком, а если его рядом нет, то парк или благоустроенный сад можно создать в самом проекте. Более 40% проектов бизнес-класса имеют такую составляющую.

Если смотреть дальше, то для проектов бизнес-класса не является обязательным условием близость ТПУ или станции метро (лишь 36% проектов находятся неподалеку от ТПУ и станций метро).

Та аудитория, которая покупает это жилье, традиционно использует другие средства транспорта.

Но, тем не менее, развитие территории и формирование новых транспортно-пересадочных узлов создают новые локации для появления проектов бизнес-класса.

Далее следует фитнес. Мода на здоровый образ жизни окончательно закрепилась в сознании покупателей. Порядка 25% проектов имеют составляющую для занятий спортом. Далеко не всегда это полноценный и сетевой фитнес-центр, в проектах может быть, например, специальный набор помещений для занятий с персональным тренером, самостоятельных занятий йогой и т.д.

Еще один драйвер – это вода. По аналогии с парками, там, где ее нет, эта компонента может быть внедрена в проект. Застройщики создают пруды, фонтаны и пр. Все это нравится покупателям, особенно на этапе, когда сама концепция только создается, эта составляющая может быть представлена очень эффектно. 24% проектов бизнес-класса располагаются рядом с водоемами.

Последняя существенная черта – отделка под ключ. Все больше покупателей хотят видеть продукт полностью готовым к заселению. Порядка 20% предложений в сегменте бизнес-класса – это либо полная отделка и готовность к проживанию, либо так называемый white box, где без проведения шумных и грязных работ покупателю остается только сделать последние штрихи, выбрав чистовые отделочные материалы.

Если говорить о тенденциях, которые в ближайшую пятилетку будут оказывать существенное влияние на рынок и все чаще внедряться в девелоперские проекты в сегменте бизнес-класса, то нельзя не отметить так называемые branded apartments, квартиры под брендом (прежде всего отелей) и с представлением сервиса от операторов. Сейчас подобные проекты есть в премиум-классе.  По нашим данным, и застройщики, и отельеры активно работают в этом направлении. И в ближайшие несколько месяцев на рынке появятся проекты бизнес-класса, сочетающие в себе гостиничную и другую компоненту сервисных отелей.

Вторая составляющая, за которой будущее – это зеленые здания. К сожалению, в отличие от зарубежных рынков, где экологический сертификат – первое, что рекламирует застройщик, у нас это пока еще единичные случаи.

Тем не менее, мода на зеленые здания будет необратимо внедряться в сегменте московского жилья, в том числе на рынке бизнес-класса. По моему мнению, в ближайшие годы мы увидим гораздо больше подобных примеров.

Дмитрий Халин: «ММДЦ «Москва-Сити» — популярность растет»

Дата публикации 18 апреля 2018

Как правильно различать жилье класса эконом, комфорт и бизнес?

Эконом-класс

Отделка внутренних общественных зон: штукатурные стены, пол покрыт керамогранитной плиткой (недорогие коллекции от российских производителей), типовые почтовые ящики, часто экономят на отделке лестниц — оставляют бетон. Обязательно присутствует помещение для консьержа, так как территория не охраняется.

Дизайн-проект общественный зон, как правило, отсутствует. Даже если есть дизайн-проект, то он крайне лаконичный. Для украшения общественных зон могут использоваться декоративные панно.

Читайте также:  Аренда дачи: когда искать, что писать в договоре?

В домах эконом-класса не будет быстрых бесшумных лифтов от зарубежных производителей, красивых мест общего пользования.

В эконом-классе готовая отделка в квартирах предлагается с использованием максимально бюджетных материалов, в том числе использование линолеума. В то же время выполнение ремонта в панельном доме обходится дешевле — не надо возводить стены, меньше материалов уходит на выравнивание стен и полов.

Комфорт-класс

Входы в подъезды должны быть выполнены на уровне земли или не выше ступени от земли, двери — из стеклопрозрачных конструкций. Одна из опций комфорт-класса — возможное наличие сквозных подъездов с выходами на улицу и во внутренний двор.  

В комфорт-классе обязательно наличие кодового замка и домофона, видеокамеры. Не обязательно наличие помещения для консьержа, так как могут быть установлены системы доступа по картам и системы видеонаблюдения. В ряде случаев дворы в ЖК комфорт-класса огорожены. Ограждение зависит от концепции ЖК и местоположения.

В комфорт-классе используются бесшумные скоростные лифты отечественных производителей или созданными по зарубежным технологиям, но на территории РФ, как правило это «Мос Oтис» или LG.

Обычно количество квартир на лестничной площадке — не более 9.

Метражи и площади в квартирах комфорт-класса: здесь точно будут потолки от 2,8 до 3,1 м, кухня не менее 8 квадратных метров, качественное остекление уровня REHAU, KBE, на котором застройщик не сэкономит. Благодаря шагу колонн — 3-3,3 метра — комнаты получаются широкими и светлыми.

Если вы выберете квартиру с отделкой, то смело можете хвастать знакомым, что квартира вам обошлась минимум тысяч на 700 дешевле, ведь застройщик все те отделочные материалы, что купили бы и вы — купит в 1,5-2 раза дешевле, не станет переплачивать мастерам — они работают на оптовом заказе, что обходится дешевле, а также гарантирует качество ремонта — потому что работает с проверенными бригадами.

Отделка в комфорт-классе: обои под покраску, ламинат не ниже 32 класса в жилых комнатах, на кухне и в санузлах — керамическая плитка, бесшовные натяжные потолки. Застройщик предусматривает большое количество розеток, выполняет разводку линий связи телевидения и телефонии. В санузлах — проводка труб под ванну, раковину, унитаз и стиральную машинку.  

  • В Комфорт-классе в домах опционально возможно расположение подземного паркинга.
  • Относительно класса комфорт «плюс» важно заметить, что принципиальных различий между ним и обычным комфортом нет, ведь приставка «плюс» по факту является приятным бонусом, дополнением, «вишенкой на торте» всего проекта.
  • Бизнес-класс

Входы в подъезды должны быть выполнены на уровне земли. Наличие сквозных подъездов с выходами на улицу и во внутренний двор.  В проекте дома бизнес-класса может быть застекленное лобби для попадания во двор. Обязательно наличие собственной системы охраны — видеонаблюдение, пост охраны при входе в дом, во двор, на въезде в паркинг.

Для повышения привлекательности дома обычно выполняют архитектурную подсветку входной группы и фасада.

Бизнес-класс характеризует дорогая отделка входных групп (керамогранит, дизайнерские светильники), которая подчеркивает класс жилья. Марки лифтов — Thyssen Krupp, KONE, Monitor, LG. Также будет отличаться внутренняя отделка лифтов — в бизнесе появляются большие зеркала, керамогранитный пол, дизайн кнопок на панели.

В бизнесе подземный паркинг обязателен. Закрытый паркинг и парковочные места на придомовой территории должны обеспечивать не менее одного парковочного места на квартиру, а лучше 1,5-1,7, что очень удобно для семей с несколькими машинами.

За счет наличия подземного паркинга в бизнес-классе меняется конструктив дома, увеличивается шаг пилона — это расстояние между несущими колоннами.

Планировка получается максимально свободной — если в комфорте остаются колонны, которые нужно учитывать при возведении стен или обыгрывать в дизайне квартиры, то в бизнесе их число минимально.

Застройщики могут и вовсе прятать пилоны в межквартирные стены. В этом случае покупатель получает пустое пространство с обозначенными «мокрыми точками».

В домах бизнес класса не бывает маленьких кухонь, если они являются отдельным помещением, то кухня не будет меньше 12 квадратных метров.

Если в квартире больше трех комнат, то появляется второй гостевой санузел. Также в бизнесе есть master bedroom — спальня родителей с примыкающим санузлом.

Сегодня это решение начинают подхватывать и застройщики комфорт-класса — для многокомнатных квартир (4 и более комнат).

Наличие отделки квартир покупателей бизнес-класса не интересует: ремонт выполняется в соответствии со своими предпочтениями по дизайн-проектам.

Количество квартир на лестничной площадке — не более 7, чаще 4-5.

Классический «бизнес в большей степени ориентирован на семейных людей, поэтому в ассортименте представлены многокомнатные квартиры. Доля 3- и 4-комнатных квартир в проекте может достигать 25% и более.

Поскольку покупатели бизнес-класса в подавляющем числе случаев семейные люди, то квартиры они приобретают либо для собственного проживания, либо для детей. Соответственно метраж покупаемого ими жилья начинается от 100 квадратных метров.

В бизнес-классе не бывает квартир с потолками ниже трех метров. Далее только варианты: 3.1, 3.3, второй свет, двухуровневые, пентхаусы.

Для бизнес-класса характерно высококачественное остекление — количество камер стеклопакета (улучшенная шумоизоляция), использование стекол со специальным покрытием (энергосбережение, затемнение, когда с улицы не видно, что в квартире).

В доме бизнес-класса к услугам жильцов и видеодомофоны, и система управления доступом, и закрытые огороженные территории. Могут быть ограничения (огороженные территории, меньшая обеспеченность по машиноместам из-за местоположения объекта, особенности инженерных сетей), особенно если дом находится в историческом центре города.

Собственная служба эксплуатации представлена консьерж-службой, которая заботится о комфорте, безопасности проживающих, уюте и чистоте, может работать в круглосуточном режиме.

Кто покупает московские квартиры эконом-класса и бизнес-класса?

Основными покупателями столичных квартир бизнес-класса являются бизнесмены, чиновники и представители шоу-бизнеса. А покупателей из сегмента эконом-класса объединяет только одно – их компании имеют возможность стабильно выплачивать зарплату своим лояльным сотрудникам

В связи с мировым финансовым кризисом количество сделок по приобретению жилья существенно сократилось. Так, по данным УФРС г. Москвы, количество сделок купли-продажи квартир снизилось на 25%, а число ипотечных сделок – более чем на 60%.

По данным риэлторских агентств, основными покупателями столичных квартир бизнес-класса являются бизнесмены, сохранившие свой бизнес, чиновники и представители шоу-бизнеса.

А покупателей из сегмента эконом-класса объединяет только одно – их компании-работодатели не очень сильно пострадали от кризиса и имеют возможность стабильно выплачивать своим лояльным сотрудникам зарплату.

Успешный бизнес-класс на сегодняшний день составляют бизнесмены, сохранившие свой бизнес, чиновники, представители шоу-бизнеса.

Те, у кого есть «живые» деньги, которые могут совершить покупку без использования ипотечного кредита, считает управляющий директор агентства эксклюзивной недвижимости «Усадьба» Екатерина Батынкова.

Как правило, это семейные люди, с запросами на трехкомнатные квартиры. Они стараются покупать квартиры в комплексной застройке, где есть школа, сад, паркинг и другие объекты социальной инфраструктуры.

Наиболее востребованные объекты: «Воробьевы Горы», «Гран-Паркъ», «Триумф-палас», «Шуваловский», «Кутузовская Ривьера», отмечает Е. Батынкова из «Усадьбы». Причем иностранцев среди сегодняшних покупателей квартир бизнес-класса фактически нет. Региональных покупателей стало значительно меньше.

Покупатели квартир бизнес-класса
профессия количество
Менеджер среднего звена крупной компании ТЭК 2
Топ-менеджер банка и инвестиционной компании 3
Директор по маркетингу 2
Экономист отечественной крупной компании 2
Арбитражный, уголовный адвокат 3
Нотариус 3
Аудитор 5
Директор отечественной компании 4
Лингвист 3
DJ 2
Директор бизнес-школы 2
Писатель 1
Фитнес-тренер 2
Певец 6
HR- директор 2
Чиновник 3
Заведующий отделением (в области здравоохранения) 2
Онколог, врач-инфекционист, хирург 3
Спортсмен 1
«Не работаю» 8
Источник: компания DOKI; таблица составлена RealEstate.ru

Типичная квартира эконом-класса – это, как правило, однокомнатная или двухкомнатная квартира, (реже трехкомнатная) в панельном доме в спальном районе с хорошей транспортной доступностью и недалеко от метро, рассказывает руководитель аналитического центра Корпорации «Инком» Дмитрий Таганов. Чаще это дома типа «новая панель» (серии П-3, П-3М, П-44Т, КОПЭ-М-Парус – прим. ред.). Средняя квартира эконом-класса обходится покупателю порядка 150-250 тыс. долл.

Покупатели квартир эконом-класса
профессия количество
Менеджер среднего звена в банке 8
Менеджер среднего звена иностранной компании 7
Маркетолог 6
Экономист средней компании 6
Программист 6
Дизайнер одежды 3
Лингвист 2
Бухгалтер 9
Риэлтор 7
Дизайнер интерьера 6
Журналист 3
PR-директор 4
Стилист 2
Преподаватель ВУЗа 5
Участник программы «Дом-2» 2
Учитель 1
Менеджер автокомпании 2
Массажист 1
Бренд-менеджер 2
Психолог 2
Источник: компания DOKI; таблица составлена RealEstate.ru

Такие квартиры обычно покупают наемные сотрудники среднего звена и собственники мелкого бизнеса, делится наблюдениями Д.Таганов из компании «Инком». Это руководители отделов персонала, маркетинга, реализации, консалтинга в организациях среднего уровня.

Направление деятельности организации не ограничено: квартиры покупают сотрудники банков и медицинских компаний, компаний, работающих в сфере логистики и телекоммуникаций, недвижимости и производства.

Объединяет все эти компании только одно – они не очень сильно пострадали от кризиса и имеют возможность стабильно выплачивать своим лояльным сотрудникам зарплату.

Артём БЛЮДЁНОВ

Оставьте комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *