В деревне под Петербургом заметили верблюда, наслаждающегося солнцемПетербург поставил новый рекорд по вакцинацииВ Петербурге сотрудники ОМОНа помогли утёнку воссоединиться с семьей11 лучших телесериалов июля: выбор «Фонтанки»Беглов рассказал, как чувствует себя после ревакцинацииЯвлинский впервые пропустит выборы в ГосдумуВрач-иммунолог рассказал, как болеют ковидом привитыеДым от горящего автобуса окутал Старо-Петергофское шоссе в ПетербургеЖена Мамонова о его состоянии: Всё плохоСемак рассказал о своих преемниках на посту главного тренера «Зенита»На Эльбрусе спасли альпиниста из ПетербургаПетербург ждут солнце и тепло. Антициклон не уходит из городаРубинштейна снова гуляет. Фанаты провожают Евро-2020 в ПетербургеКоммерсанта из Молдовы в Петербурге оштрафовали за любовь к шавермеПредыдущие новостиАрхив материалов
За несколько сотен миллионов в Петербурге можно жить по-императорски: умываться над позолоченной раковиной, завтракать за антикварным столиком, греться у старинного камина. Посмотрите, чем ещё привлекают богачей архитекторы и дизайнеры — от собственной смотровой площадки до зимнего сада с прудом.
Vincent Ciro/PixabayПоделиться
Россияне в коронавирус продолжают активно вкладываться в недвижимость. Так, в третьем квартале 2020 года общий объем инвестиционных сделок вырос на 18% к прошлому году с учетом, что иностранцы во время пандемии вкладываться в российские квадратные метры не спешат.
Из всех сегментов на рынке по спросу лидирует по прежнему жилье. «Фонтанка» изучила предложения популярных сайтов поиска недвижимости и подобрала самые элитные варианты, находящиеся в поисках нового хозяина.
Большинство из этих объектов по традиции расположились в Петроградском и Центральном районах, а также на островах.
Выше всего в Петербурге оценивают роскошь и исторические интерьеры. Самая дорогая квартира в городе сейчас продается примерно за 750 млн рублей (на другом сайте цену в конце сентября снизили на 60 млн).
Это семикомнатная двухуровневая квартира площадью 539 м², которая находится на первом этаже дома на Большой Пушкарской улице, 1/ 8. Всюду вензеля и позолота, из-за многочисленных узоров рябит в глазах. В цвета благородного металла здесь окрасили даже раковину.
Комнаты обставлены «антикварной мебелью из Европы». Гостю может случайно показаться, что он заночевал в Версальском дворце, но предметы «нескромной роскоши», по выражению авторов объявления, разбавляет редкий плазменный телевизор, тоже в позолоченной раме, чтобы не выделяться.
Такое чувство, что дизайнеры старались любыми способами заполнить пустое пространство этой огромной квартиры. Так и дошли руки до керамической печи и белого рояля.
скриншот страницы сайта объявлений
скриншот страницы сайта объявлений
скриншот страницы сайта объявленийПоделиться
Второе место по дороговизне по праву отходит квартирам в клубном доме «Особняк Кушелева-Безбородко» на набережной Кутузова. Его прославил в своем расследовании оппозиционер Алексей Навальный, он предположил, что здание строилось фондом, который, по версии главы ФБК, действовал в интересах на тот момент премьер-министра РФ Дмитрия Медведева.
Контраст с предыдущим вариантом все-таки чувствуется. Интерьеры здесь не царские, но вполне дворянские. Семикомнатная квартира площадью почти 500 м² в «особняке» обойдется почти в 680 млн рублей (при кадастровой стоимости в 50 млн).
Цену набивает близость к Эрмитажу, Русскому музею, Михайловскому театру, Летнему саду и другим достопримечательностям центра города. Внутри — восстановленные камины, лепнина и фрески. В интерьеры «органично вписаны» передовые технологии.
Правда, на фото их особо не видно.
скриншот страницы сайта объявленийПоделиться
Самый бюджетный вариант среди семикомнатных — двухуровневая квартира площадью 450 м² на Кирочной, 64. Современный интерьер, по всей видимости, ценится богатыми петербуржцами или работающими в люксовом сегменте агентами меньше — за него просят примерно 550 млн рублей.
скриншот страницы сайта объявлений
скриншот страницы сайта объявленийПоделиться
Пятикомнатная квартира площадью 383 м2 в том же «Особняке Кушелева-Безбородко» обойдется порядка 530 млн рублей. Ее главным сокровищем в объявлении называют голландские печи и деревянный камин — «редчайший образец европейской барочной деревянной резьбы».
«Выдержанный в классическом духе интерьер резиденции полностью приспособлен для жизни целой семьи», — гласит надпись на сайте. Имеется в виду, что приватная часть квартиры разделена на взрослую и детскую, в каждой по нескольку спален и туалетов.
При желании с детьми можно пересекаться по минимуму.
скриншот страницы сайта объявлений скриншот страницы сайта объявленийПоделиться
Около 500 млн рублей будет стоить пентхаус на Мытнинской набережной, 3, площадью 608 м2, действительно жилые из них — 341 м2.
За эти деньги владельцу обещают зимний сад «с тропическими растениями и небольшим прудом», собственную смотровую площадку, а также бассейн, сауну и турецкий хамам — в квартире или на этаже, из объявления непонятно. Пруда на фото либо не видно, либо в действительности его роль выполняет джакузи. Комнаты оформлены в разных стилях.
Например, хозяину или хозяйке предлагают работать в кабинете, оформленном в стиле восточных сказок, с кальяном и расшитыми подушками, в спальне и коридоре возникают уже какие-то африканские мотивы. Вид с террасы на оживленный Биржевой мост.
скриншот страницы сайта объявлений скриншот страницы сайта объявленийПоделиться
Примерно в 450 млн рублей оценивают четырехкомнатную квартиру с отделкой площадью 536,5 м² на Ждановской улице. В ней, как во многих элитных квартирах, есть лифт, а еще две террасы, две лоджии, балкон.
Авторы объявления сделали ставку на инфраструктуру жилого комплекса, которая включает частный детский сад, центр детского творчества, несколько игровых площадок, фитнес-клуб с бассейном, галерею бутиков, видовые рестораны.
Еще одна наживка для покупателя — вид на Финский залив, при желании здесь можно заиметь собственный причал.
скриншот страницы сайта объявлений скриншот страницы сайта объявленийПоделиться
На миллион дешевле продаётся трехэтажный частный дом на набережной Крестовки. Его общая площадь составляет 1615 м2.
Внутри располагаются три спальни, две детские, кабинет, библиотека и кинозал, снаружи — зимний сад, лужайка, в подвале — можно разместить СПА-зону. Фото убранства не предоставлены.
Вполне возможно, что обустраивать все удобство хозяину придется отдельно.
скриншот страницы сайта объявленийПоделиться
Многокомнатную квартиру на 1-й Березовой аллее можно приобрести почти за 420 млн рублей. Площадь жилья составляет 283,5 м2. Интерьеры выполнены «в духе французского неоклассицизма».
Обязательный набор для элитной недвижимости из нескольких спален, бассейна, сауны, фитнес-центра (видимо, в составе комплекса) также имеется. Клиента заманивают парками Каменного острова, исторической застройкой XIX века и «близостью государственных резиденций», что считается еще одним атрибутом богатства.
Еще один не отделимый от русской ментальности символ роскоши подвешен под потолком.
скриншот страницы сайта объявленийПоделиться
Примерно за 390 млн рублей в Петербурге можно урвать аж девятикомнатную квартиру, правда, без отделки. Площадь пентхауса на Парадной улице в центре города составляет 434 м². Это единственная квартира на последнем, одиннадцатом этаже.
В объявлении сказано, что в ней можно обустроить до 8 спален с отдельными ванными в каждой.
Если верить авторам объявления, квартиру можно использовать как наблюдательный пункт, ведь из окон видны Смольный собор, деловой центр «Невская ратуша», церковь 300-летия дома Романовых, Измайловский собор, купола Исаакиевского, Казанского соборов, Спас на Крови, а также Лахта Центр, телебашня, силуэт «Зенит-арены» и ЗСД.
скриншот страницы сайта объявленийПоделиться
Ниже границы в 300 млн рублей начинаются пятикомнатные квартиры на Крестовском острове с мраморными ванными, панорамным остеклением и обилием света. Купить такую можно примерно за 290 млн рублей. Еще на 10 млн дороже обойдётся четырехкомнатная квартира на Большой Конюшенной площадью 200 м2.
скриншот страницы сайта объявлений скриншот страницы сайта объявленийПоделиться
Чем ниже цена, тем шире становится выбор, но тем более типовые варианты выдает агрегатор. На этом этапе «Фонтанка» замолкает и предлагает своим читателям высказать своё мнение о самых элитных квартирах города.
Vincent Ciro/Pixabay скриншот страницы сайта объявлений скриншот страницы сайта объявлений скриншот страницы сайта объявлений скриншот страницы сайта объявлений
Увидели опечатку? Выделите фрагмент и нажмите Ctrl+Enter
Осторожно, мошенники: как обманывают покупателей продавцы маленьких квартир | Телеканал 360°
В Москве и области набирает популярность новый тип эконом-жилья — студии по 10−15 метров. Есть туалет, душ, мини-кухня и место для кровати. В Москве они стоят полтора-два миллиона рублей.
Предложение может многим показаться выгодным по сравнению с минимальной стоимостью типовой однушки в столице за 4,5 миллиона. Однако подобное решение квартирного вопроса может оставить вас без квартиры и без денег.
Телеканал «360» обзвонил продавцов подобной недвижимости и вместе со специалистами БТИ выяснил, в чем кроется обман.
Откуда берутся «микростудии»
Во-первых, минимальная площадь квартиры по закону — 28 квадратных метров. А эти 15-тиметровые студии — на самом деле лишь доли, результат дробления большой жилплощади. Схема такая: берется квартира, например, 80 квадратов с пятью окнами.
Дополнительными перегородками она делится на пять комнат, чтобы в каждой было по окну, это обязательно, так как помещение без него не может считаться жилым и его не оформят в отдельную долю.
На этом этапе перепланировка узаконивается, в каждой комнате ставится отдельный счетчик.
Пока все выглядит достойно: вы покупайте долю, место комнаты в договоре прописано, а также у нотариуса заверяете соглашение покупателей о том, что вы можете продать свою площадь без согласия соседей.
Почему квартирная «матрешка» незаконна?
После оформления сделки продавец, как и обещал, приступает к ремонту, то есть к созданию из обычных комнат квартир-студий. В каждую он врезает кухню и санузел с душем и туалетом.
Мы позвонили одному из подобных предпринимателей, он продает три таких квартиры на 1-й Курьяновской улице, на плане ниже синими линиями нанесены новые стены и санузлы для одной из студий.
На вопрос, узаконил ли он перепланировку, ответ был следующий: «Да мне это не нужно, время терять, да и никто этим не интересуется, проблем не будет. Если захотите, сами при продаже оформите, унитаз с душем вообще без проблем внесут в план квартиры».
Подобные заявления специалисты называют мошенничеством.
«Такую перепланировку вообще не могут узаконить. Появление мокрой зоны над или под жилыми помещениями недопустимо. Места для ванной комнаты закладываются на этапе строительства, там делают влагоизоляцию и защиту перекрытий.
Влажность и испарения в обычном помещении могут навредить перекрытиям, кроме того, коммунальные сети будут перегружены. Эти изменения нарушают нормативные требования, которые применяются к жилым помещениям.
Точно так же нельзя делать в любом месте по желанию кухонный очаг, даже если там стоит электрическая плитка», — утверждает заместитель директора Ассоциации СРО «Профессиональный центр кадастровых инженеров» Ирина Коршунова.
А об этих изменениях обязательно узнают, вариантов много.
Возможно, новый покупатель по незнанию попробует узаконить перепланировку, или трубы прорвет из-за нагрузки, или, что нередко бывает, пожалуются соседи, или сотрудники коммунальных служб заметят незаконный санузел по время съема показателей приборов.
В результате покупатели, которые будут нести полную ответственность за содержимое, так как ремонт был сделан после сделки, будут вынуждены вернуть квартиру к исходному состоянию, то есть демонтировать все ванные комнаты и кухни.
Последствия
«Госжилинспекция МО привлекает в таких случаях собственников жилых помещений по ст. 7.21. КоАП РФ, выдает им предписание на возвращение перепланировки или переустройства жилого помещения в исходное состояние в соответствии с планом.
Затем мы сообщаем органам местного самоуправления о выявленном нарушении для того, чтобы они проконтролировали исполнение нашего предписания, собственникам помещения ГЖИ отводится на это от четырех до шести месяцев, затем ГЖИ проверяет исполнение предписания.
Если предписание не исполнено, подается иск в суд для вынесения решения — восстановления помещения в исходное состояние в судебном порядке.
Самые злостные нарушители могут потерять квартиру, если суд выносит решение о продаже с торгов для покрытия тех средств, которые пойдут на ремонт», — рассказывает о последствиях Главный государственный жилищный инспектор Московской области, руководитель Главного управления Московской области «Государственная жилищная инспекция» в ранге министра Вадим Соков.
В Москве прецеденты по лишению права собственности на недвижимость уже были.
Сколько получают мошенники
Продавцы неплохо наживаются на подобных сделках. Возьмем квартиру, расположенную в 15 минутах езды на машине до «Марьино», 1 этаж панельной пятиэтажки, 60 квадратных метров.
Такая квартира стоит около 6 миллионов рублей, то есть цена одного квадратного метра — примерно 100 тысяч рублей. Комнаты продают за 168 тысяч метр. То есть все три получившиеся студии отдадут разным покупателям за 10 миллионов. Еще один они потратят на ремонт.
Итого мошенники положат к себе в карман три миллиона, а вам взамен подарят много проблем.
Коммуналка — надежней и дешевле
Дешевле сразу купить комнату в коммунальной квартире аналогичной площади за 1,5 миллиона. Этим вы сэкономите и наценку на псеводостудию, и траты на последующее превращение ее в былую квартиру с одной кухней и одним санузлом на всех. А это — около 300 тысяч с одной комнаты. В итоге, отказавшись от покупки сомнительной студии, вы сэкономите полмиллиона рублей.
Дарья Дементьева
Студии в центре Петербурга за 3 млн рублей: рискованная покупка ради локации
Но, как говорится, кто не рискует, тот не пьет «Шампанское», пусть даже отечественного разлива.
На рынке представлены несколько сотен малогабаритных квартир в дореволюционных домах, которые выбирают те, кто хочет жить внутри исторического города, а не на задворках.
Квартиры эти подходят скорее молодым, бездетным, мобильным товарищам. Также такая недвижимость пользуется спросом у гостей города. Но у нее немало скелетов в шкафу.
Что на рынке: квартиры-малютки в самом сердце Петербурга
Рынок недвижимости у нас перешел в такую стадию, что под жилье готовы продавать любую мало-мальски пригодную для проживания постройку. Не удивит, если скоро в продажу выйдут разбросанные по городу металлические гаражи как сити-виллы или кладовки как коливинговые апартаменты. Почему нет? Так что переделка коммунальных квартир в квартиры-студии не выглядит чем-то из ряда вон выходящим.
Расселение коммуналок – это отдельная и очень сложная тема. Петербург, как известно, не только северная столица, но и столица коммунальных квартир. Так что появление в старом фонде коммунальных квартир, нарезанных на студии, – вполне себе здравая идея, чтобы избавиться от этого постыдного явления. Полноценным жильем такую «нарезку» считать нельзя.
Слишком маленькая жилплощадь – в основном 18-20 кв. м. Много квартир на этаже. Но все перевешивает цена – порядка 3 млн рублей, в центре Петербурга, обычно в домах дореволюционной постройки со своей историей (к слову, если продавать их как комнаты, то цена была б в два-три раза ниже).
Новостройки если есть, то стоят значительно дороже: уровня бизнес-класса и выше, ценник – порядка 10 млн рублей. Скажем честно, профессионалы рынка со скепсисом относятся к коммунальным студиям. Переделанные коммуналки несут на себе все проблемы и риски старого фонда.
Это и неоднородное окружение, и старые коммуникации, которые не исправить пластиковыми трубами. Но самый большой их недостаток – это перепланировка.
«Переделанные в студии коммунальные квартиры не могут сравниваться с квартирами в новостройках в центре.
Пожалуй, единственный плюс такого жилья – это возможное местоположение дома, поскольку в центре новые дома появляются не в самых хороших локациях, в основном на местах бывших промзон или по соседству с шумными магистралями, – отмечает директор по развитию компании «Л1» Надежда Калашникова.
– Как правило, при покупке подобных студий возникает множество рисков. По существу, это не отдельное жилье, это доля в коммунальной квартире. Если квартира находится в доме после капитального ремонта, она обладает хорошими эксплуатационными характеристиками.
Но, как правило, в таких домах студий нет, коммунальные квартиры там переделывают целиком, не дробя на маленькие части. В старых домах без ремонта больше минусов, чем плюсов: изношенные коммуникации, отсутствие ремонта в местах общего пользования, неоднородная социальная среда. Так что при выборе компактного жилья в центре лучше остановить свой выбор на новостройках».
Рискованная перепланировка
«По моим наблюдениям, в Петербурге продается около 200-300 комнат в коммуналках, переделенных в студии. Из них 80-90% имеют неузаконенную планировку. Соответственно, приобретение такой псевдостудии для будущих покупателей обернется одной головной болью», – комментирует гендиректор АН «Бенуа» Дмитрий Щегельский.
Так выглядит «стандартная» коммуналка, превращенная в квартиры-студии
Самый большой риск при покупке студии в коммуналке – это перепланировка, которую нельзя легализовать.
На рынке немало квартир, которые владельцы самостоятельно переделали в студии, без создания проекта, его согласования и прочее.
Можно закрыть на это глаза ради жизни в привлекательном месте, но рано или поздно могут прийти «господа из ЖЭКа» и заставить вернуть все в первоначальное состояние.
«Перепланировки, как правило, не согласовываются, это влечет за собой штрафы, слабый напор воды в санузлах и тому подобные проблемы, — это уже почти норма для подобного формата», – говорит Надежда Калашникова.
«Практика показывает, что такие объекты достаточно быстро выявляются. Как правило, это происходит по жалобам соседей, которые проживают снизу, – констатирует Дмитрий Щегельский. – Я никому из покупателей не рекомендую покупать такие комнаты».
Да, риск, велик. В случае покупки студии на вторичке незаконную планировку просто выявить, но если квартира покупается «в стройке», то гарантировать, что перепланировка будет легализована, не может никто. Строители, получив деньги, легко могут «забить» на эти нюансы, даже если на словах что-то и обещали.
Реальный опыт: как правильно купить недорогую студию в центре
Но что делать, если очень хочется жить именно в Петербурге, внутри красот старинного города, а денег хватает лишь на новостройку в Мурино? Ваpиант квартиры в бывшей коммуналке – это чуть ли не единственное решение, особенно для тех, кто не желает использовать ипотечные деньги. Стоит принять риски такой покупки и постараться их минимизировать. Мне лично знакомы покупатели, которые остались довольны своей студией, хотя поволноваться им пришлось.
Что нужно знать:
- Вы покупаете не квартиру, а долю в квартире. Таких «дольщиков» будет еще 10-20 человек. Обычно покупатели доли подписывают отказ от права преимущественной покупки, что формально дает возможность распоряжаться своей долей (продать) без участия других «дольщиков».
- Покупка студии в коммунальной квартире имеет смысл, если вся квартира подверглась перепланировке и в ней не осталось коммунальных комнат с общими «удобствами».
- Если под переделанной квартирой расположены жилые помещения, то на 99,99% перепланировка была произведена незаконно и узаконить ее нереально. Так что стоит рассматривать квартиры, расположенные только на первом или втором этаж (если первый нежилой). В остальных случаях лучше избежать такой недвижимости.
- Если покупается студия «в стройке», желательно узнать, чем занималась компания строителей до этого, какие объекты были уже сданы. Хотя никакой особой гарантии это не дает. А если читать отзывы, то скорее всего покупать квартиру расхочется (см. один из отзывов).
- Если покупаете «в стройке», будьте готовы к несоблюдению сроков окончания работ – некритичных, но неприятных. Особенно это касается чистовой отделки. У моей знакомой лестницу на второй уровень делали полгода сверх обещанного срока. Хотя все это легко объяснялось пандемией и карантином. Но осадочек остался.
- Квартира в результате будет напоминать общежитие квартирного типа. Тонкие межкомнатные стены, в основном молодые, здоровые жители, многие из которых только-только начинают взрослую жизнь. В общем частенько трудно будет заснуть. Плюс туристы, которые приехали в столицу коммуналок отдохнуть и по полной расслабиться.
- Будьте готовы к проблемам с водоснабжением, канализацией, вентиляцией (особенно если есть второй уровень).
- Перепланировку могут не узаконить, или процесс этот растянется на больший, чем обещано, срок.
Добавим к этим особенностям покупки квартиры в коммуналке еще одно мнение профи. Как рассказывает Мария Курчакова, эксперт из АН «АДВЕКС», никаких документов, гарантирующих, что перепланировка будет узаконена, не существует.
Вопрос этот решается уже после того, как квартира будет готова для проживания. Также она рекомендует проверить, не является ли дом объектом культурного наследия, потому что в таких домах очень сложно проходит процесс утверждения перепланировки. «При покупке такой квартиры стоимость ее делится на две части.
Например, мы покупаем студию за 3 млн рублей, из них 1,5 млн рублей – это стоимость самой жилой недвижимости, и эта сумма прописывается в договоре купли-продажи. Вторая часть суммы прописывается в договоре поручения на услуги стройкомпании. Это фактически ремонтные работы.
Поэтому очень важно проверить юридическое лицо на предмет банкротства, судебных исков и прочее», – рассказывает она.
Таких комментариев в интернете много. Проблем с перепланировкой даже в реализованных проектах предостаточно. К сожалению, избежать их можно лишь покупая уже готовую студию со всеми документами. Соответственно, цена такой недвижимости будет значительно выше. В то же время покупатели не расстаются с такой недвижимостью, продолжая жить в центре Петербурга
Маленькая, зато своя: все о современных студиях в новостройках Петербурга и Ленобласти
Квартиры-студии – самый популярный товар на рынке недвижимости наряду с «однушками». Обычно их раскупают уже на старте продаж. Какой размер студии является сегодня наиболее востребованным и на какую минимальную стоимость может рассчитывать покупатель малогабаритного жилья, расскажет Новострой-СПб.
Минимальные размеры и цены
Первые квартиры-студии появились в 20-х годах ХХ века в США и почти сразу завоевали популярность среди творческой молодежи. В Россию они пришли намного позже, только в начале 2000-х.
Считается, что зародились они в Петербурге, где большинство горожан росли в коммуналках. Неизбалованные личным пространством покупатели родом из Страны Советов довольно быстро оценили такой формат жилья, позволяющий жить в отдельной, хоть и скромной по габаритам квартире.
Классическая студия представляет собой квартиру открытого типа, где почти нет межкомнатных перегородок. В большинстве случаев изолирован только санузел.
Коридор, если и имеется, то весьма условный, а кухня, гостиная и спальня – это одно многофункциональное помещение.
Благодаря такому объединению пространство существенно экономится, и застройщики могут предлагать своим клиентам доступные по стоимости варианты.
Комфортнее всего в такой квартире жить одному человеку, более-менее сносно – молодой паре без детей. Иные варианты отпадают сами собой, так как в малогабаритных студиях невозможно уединиться, а отсутствие личного пространства мало кто способен перенести. Семьям с детьми подобный формат жилья противопоказан.
По данным КЦ «Петербургская Недвижимость», в 2019 году доля студий в объеме предложения оценивалась в 27%, в 2020 году она составила 23%. Небольшое снижение объясняется тем, что девелоперы вывели на рынок меньше новых объектов, при этом спрос на студии в целом остался на прежнем уровне.
Сегодня самая распространенная площадь квартир-студий – 23-25 квадратных метра. Ее основное преимущество в рациональности: такие габариты позволяют выделить зону кухни, гостиной, ванной комнаты, а также разместить системы хранения.
Если еще несколько лет назад на рынке было достаточное количество предложений от 15-17 «квадратов», то сейчас подобные варианты можно встретить преимущественно на вторичном рынке, говорит Алексей Бушуев, директор по продажам Seven Suns Development.
По информации ГК «Полис Групп», доля студий размером 23-25 метров в проектах застройщиков составляет до 70% от общего числа предложения квартир такого формата. Стоимость зависит от класса новостройки, локации, в которой она расположена, удаленности от метро и других факторов.
Минимальный метраж студий, представленных на рынке новостроек Санкт-Петербурга, стартует от 18 кв. м, сообщает Александр Андрианов, исполнительный директор Glorax Development.
В сегменте «эконом» и «комфорт» покупатели наиболее часто приобретают лоты площадью 20-26 кв. м, в бизнес-классе – 22-28 кв. м. Стоимость студии стандарт-класса начинается от 1,8 млн руб.
, в бизнес-классе бюджет покупки стартует от 3,6 млн руб.
«Глядя на современные проекты, приятно видеть, что девелоперы стали уделять внимание не только размеру студий, но и их функциональности. Квартиры становятся шире и просторнее, но меньше по глубине. В них появляется ниша под кухню.
Пространство легко можно зонировать, выделив гостиную и столовую. Такие студии привлекают больше клиентов, нежели стандартные, привычные варианты.
Покупатель понимает, что даже временное жилье, каковым для многих является студия, должно быть удобным, и не давить психологически»
Дмитрий Ермышев, руководитель Buro estate consult
Квартирография, или сколько студий «закладывают» застройщики в своих ЖК
Успешность того или иного проекта зависит от многих факторов. В том числе, от хорошо продуманной квартирографии. Новостройки, в которых доля студий и «однушек» с мелкой нарезкой по 15-16 «квадратов» доходит до 70-80% от общего числа квартир, сегодня мало интересуют покупателей.
Если еще лет 10 назад клиенты расхватывали такие лоты в «муравейниках» на окраине Петербурга и в ближайших пригородах из-за их дешевизны, то сегодня предпочтения изменились в сторону комфорта.
Впрочем, гигантские студии тоже на любителя, ведь далеко не каждый готов вкладывать существенные деньги в «холостяцкую» по своей сути квартиру. А в некоторых домах любые студии отсутствуют в принципе, поэтому их причисляют к проектам с семейной квартирографией, поясняет Алексей Бушуев.
«Застройщик всегда формирует квартирографию в проекте согласно спросу. Закладывать в проект большое количество помещений, которые никто не купит, было бы недальновидным шагом»
Ольга Ульянова, директор департамента рекламы и маркетинга ГК «Полис Групп»
Большое количество студий и однокомнатных квартир в проектах застройщика – это обычно ответ на запрос покупателя. Спрос определяется финансовыми возможностями клиентов.
Несмотря на снижение ипотечных ставок и предоставление застройщиками программ рассрочки, многие из них ограничены бюджетом, поэтому основная масса сделок по-прежнему приходится на малогабаритные квартиры, комментирует Ольга Ульянова.
Тем не менее, в текущем году наблюдается тенденция к смещению интереса в сторону квартир большей площади – во многом благодаря мерам господдержки.
Сегодня в отдельных проектах эконом- и комфорт-класса количество студий может достигать до 50% от всего предложения. В бизнес-классе доля студий не превышает 10-15%, а в высокобюджетном сегменте студий в классическом понимании практически нет. Студиями там могут быть названы квартиры со свободной планировкой площадью от 45 кв. м, говорит Александр Андрианов.
Дело в том, что жилой комплекс в современном понимании – это полноценное пространство, в которое закладываются дополнительные функции для той или иной группы покупателей, поясняет Дмитрий Ермышев.
Поэтому чаще всего у девелоперов можно встретить распределение квартир в пропорции «30-30-20-10» (студии-однокомнатные-двухкомнатные-трехкомнатные).
Но этот «микс» меняется и рассчитывается под концепцию конкретного объекта.
«Доля студий в квартирографии проекта не всегда определяется лишь его классом. Свое значение играет и демографический фактор. В крупных городах есть тенденции к позднему вступлению в брак.
Молодые люди не спешат создавать семьи, многие сосредоточены на построении карьеры, саморазвитии.
Этот сегмент формирует спрос на квартиры-студии в проектах более высокого класса, в том числе «бизнес» и «премиум»
Егор Федоров, руководитель отдела продаж группы «Аквилон»
Самые маленькие квартиры: в чем опасность
Если говорить о некой границе минимальных размеров квартиры, то здесь следует руководствоваться региональными жилищными нормами, считает Ольга Трошева, руководитель КЦ «Петербургская Недвижимость». В Петербурге норма составляет 18 кв. м. Вполне закономерно, что студии такой площади встречаются на рынке. Однако для комфортной жизни важна не только общая площадь, но и планировка.
В студии, где продумано функциональное зонирование, находиться гораздо приятнее, чем в более просторной, но типовой квартире. Например, в жилых комплексах Setl Group есть студии с двумя окнами и выделенной зоной кухни.
Комфортными для проживания можно считать студии от 22-24 кв. м, полагает Алексей Бушуев. В совсем крошечной «клетушке» проблематично обустроить быт. Предпочтительно выбирать квартиру прямоугольной или квадратной формы. Преимуществом также будет наличие балкона или лоджии, где можно разместить отдельный кабинет или небольшую релакс-зону.
В последнее время появился тренд на переделку больших квартир в историческом центре под студии, предупреждает Дмитрий Ермышев. Там можно встретить лоты по 17-19 метров.
Естественно, этой площади недостаточно для нормальной жизни человека. Такая квартира больше похожа на каморку Папы Карло, но позиционируется она как полноценная жилплощадь и продается по цене комнаты в коммуналке.
Стоимость метра получается неоправданно высокой.
Несмотря на то, что по цене студии в Девяткино покупатель приобретает квартиру немного меньшей площади, но в центре Петербурга, стоит всерьез задуматься над такой покупкой. Старый фонд, в котором предлагают подобное жилье, в большинстве своем требует капремонта, поэтому на комфортное существование вряд ли можно рассчитывать.
Динамика роста цен на студии
Самые выгодные предложения всегда бывают на старте проекта, а студии разлетаются как горячие пирожки. Поэтому при покупке квартиры, особенно малогабаритной, важно не упустить нужный момент.
Впрочем, девелоперы, как правило, довольно продуманно подходят к ассортиментной политике и поэтапно выводят в продажу объемы квартир, различных по планировкам и метражу, поэтому сложно представить ситуацию, чтобы все студии в проекте были выкуплены еще в самом начале, утверждает Александр Андрианов.
Динамика роста цен во многом зависит от самого проекта, локации, где он расположен, популярности той или иной планировки и общего уровня спроса.
Есть отдельные примеры, когда цена квадратного метра на студии с начала года вырастала на 25-30%.
Если же говорить о средних показателях в течение строительства жилого комплекса комфорт-класса, то разница стоимости квадратного метра на старте продаж и при вводе дома в эксплуатацию обычно составляет порядка 15-20%.
Впрочем, есть и исключения. Наиболее ликвидными на петербургском рынке являются студии с чистовой отделкой, комментирует Егор Федоров. Прирост цены на студии в проектах компании за весь цикл строительства – от старта продаж к моменту ввода в эксплуатацию – составляет не менее 50%.
В наиболее востребованных объектах этот показатель может быть еще выше. Например, в жилом комплексе комфорт-класса 4YOU (Московский район) цена на отдельные квартиры-студии приросла на 70-75%.
Действительно, в интересных проектах разница между начальной стоимостью и стоимостью студии в момент сдачи жилого комплекса в эксплуатацию может составлять и миллион рублей, и больше, подтверждает Ольга Трошева.
Поэтому студии часто выбирают инвесторы, стремящиеся получить прибыль от перепродажи квартиры. Средняя цена квадратного метра в студиях, расположенных в черте Петербурга, с начала года увеличилась на 15,7% до 138,2 тыс. рублей, в пригороде – на 6,7% до 88,8 тысяч рублей. Такой рост цены отвечает общему тренду на рынке.
«Сегодня у каждого застройщика свой подход к ценообразованию. И многие переходят к динамической модели ценообразования чуть ли не в реальном времени и АВС-делению, где выделяют наиболее и наименее удачные планировки, устанавливая на них дисконт или ценовую премию»
Дмитрий Ермышев, руководитель Buro estate consult
Выгодны ли сегодня инвестиции в студии
Квартиры-студии традиционно приобретают не только для личного пользования, но и в инвестиционных целях: они крайне востребованы на рынке аренды жилья.
А на фоне того, что банковские депозиты за последнее время утратили свою привлекательность, имеет смысл задуматься об инвестициях в недвижимость. С нынешними ставками и условиями, положив деньги на счет в банке, можно получить некую гарантию их сохранности, но никак не прибыль.
«Спрос на малогабаритные квартиры стабилен уже на протяжении многих лет. Студии покупают, чтобы сохранить и приумножить свои сбережения. Это также оптимальный вариант для работающих людей, которые приобретают свое первое жилье»
Егор Федоров, руководитель отдела продаж группы «Аквилон»
- Свое жилье за 4 млн рублей: какую квартиру купить в новостройке Петербурга при ограниченном бюджете
- Извечный вопрос: квартира или апартамент – где жить, что сдавать?
- Евгения Рекшан
Дата публикации 16 сентября 2020
Дешевых квартир в пригородах Петербурга почти не осталось — Рынок жилья
09.03.2021 | 08:00 6804
Цены на самые небольшие квартиры в новостройках Петербурга уже близки к 3,5 млн руб. В пригородах пока есть дешевле. Можно за 2,7–2,9 млн руб. найти вполне приемлемые варианты. Встречаются и квартиры за 1,5 млн руб. – но покупка таких объектов может быть связана с большими рисками.
На прошлой неделе мы составили топ-10 самых дешевых студий Санкт-Петербурга. Но не всем покупателям по карману питерские прайсы.
Сегодня посмотрим, за сколько можно приобрести небольшие квартиры в городских предместьях, где цены по понятным причинам значительно ниже.
Правда, в привлекательных локациях скромные по размерам студии и однушки востребованы в первую очередь и дорожают быстрее всего.
Самый популярный у покупателей район Ленобласти – Всеволожский, где сконцентрировано свыше 80% всех областных новостроек. По данным аналитиков BN.
ru, средние цены на студии и однушки за февраль здесь поднялись на 3,15% (со 108,5 тыс. до 111,9 тыс. руб. за кв. м) – это вдвое больше, чем прибавил тот же формат квартир в городе.
(Рост средних цен на рынке строящегося жилья Санкт-Петербурга с наступлением 2021 года вообще замедлился).
Остальные новостройки области впервые за долгое время пошли в минус. Снижение в сегменте малогабаритных квартир составило около 5% (с 85,1 тыс. до 80,6 тыс. руб. за кв. м). Казалось бы, самое время бежать в пригороды за дешевеющим жильем. Но не всё так однозначно.
По данным аналитиков BN.ru, среднестатистическая студия/однушка в новостройках Петербурга стоит 5,57 млн руб. (156 тыс. руб. за кв. м). Во Всеволожском районе этот показатель – 3,6 млн руб. (112 тыс. руб. за кв. м). По остальным районам Ленобласти – 3,27 млн (81 тыс. руб. за кв. м.).
То есть на просторах 47-го региона можно попробовать поискать минимальные по площади варианты – их стоимость явно будет ниже психологической отметки 3 млн руб.
Дешевое минное поле
Действительно, в Ленобласти чем дальше от Петербурга, тем ниже цены. В таких районных центрах, как Тосно, Кировск или Луга, за пару миллионов рублей вполне реально найти просторную студию или даже однушку в новостройке.
И застройщика, который строит без сильных нарушений сроков. В локациях поближе к Петербургу ценники начинают резко увеличиваться, но и здесь встречаются варианты студий за 1,5 млн руб.
Правда, при ближайшем изучении новостройки с такими ценами, как и следовало ожидать, оказываются из числа проблемных.
Вообще понятия «низкие цены» и «пунктуальный застройщик» на просторах 47-го региона плохо сочетаются. По данным ЕИСЖС Минстроя, в регионе насчитывается 201 проблемный дом.
В отношении большинства из них (167 объектов) открыты конкурсные производства – это значит, стройки давно заморожены и стоят. В остальных трех десятках домов зафиксированы нарушения сроков строительства или передачи квартир дольщикам более чем на полгода.
Именно в таких объектах, которые худо-бедно достраиваются силами застройщиков, можно сейчас найти предложения по цене ниже рынка.
Как правило, это будут населенные пункты в 15–20 км от КАД – во Всеволожском, Гатчинском, Ломоносовском и других областных районах. К примеру, в поселках Романовка, Агалатово, Щеглово, Касимово, Малое Верево, Колтуши, Заневка и других, где в последние годы велось активное жилищное строительство.
В основном это вполне симпатичные малоэтажные или среднеэтажные комплексы, реализуемые силами некрупных застройщиков. Но не все смогли правильно рассчитать экономику проектов – переносы сроков сдачи на год-два-три здесь в порядке вещей. Впрочем, кризис ударил и по крупным застройщикам.
К примеру, компания «Петрострой», у которой новостройки в Мурино, Всеволожске, Левашово и других областных локациях, также уже отметилась многочисленными переносами.
Такие объекты не попали в наш рейтинг новостроек с низкими ценами. Даже если новым актуальным сроком сдачи значится текущий год, гарантий своевременной сдачи никаких, и риски для покупателя слишком высоки.
В поисках недорогих предместий
Смотрим в близких к Петербургу локациях, которые давно уже воспринимаются как часть города, – Мурино, Янино и т. д. Там реализуются крупные жилищные проекты, и эти пригороды, по идее, должны выступать главными поставщиками дешевого жилья.
Но вот парадокс: найти десять новостроек со стоимостью квартиры ниже 3 млн руб. нам не удалось (см. таблицу). Прошлогодний ажиотаж на рынке вымыл всё относительно дешевое предложение, ценники продолжают ползти вверх, а пополнение идет не так активно.
В наш рейтинг попали лишь по одному объекту в Кудрово, Янино, Левашово и три – из Мурино, куда чаще всего приходят стартапы. На трех верхних строчках застройщики с самыми низкими ценниками на студии – «Полис Групп», «Мавис» и «КВС».
Надежды найти подешевле в других активно развиваемых областных локациях не оправдались. К примеру, в поселках Новоселье или Новогорелово Ломоносовского района минимальные цены на квартиры давно преодолели психологическую отметку 3 млн руб.
В Новосаратовке, где Группа ЦДС всего два месяца назад запустила с нуля свой масштабный ЖК «Город первых», минимальные цены на студии стартуют от 3,1 млн руб.
Даже в абсолютно новых проектах застройщики заявляют цены выше среднерыночных, а значит, дешевых квартир в городских предместьях остается всё меньше.
Таблица. Топ студий Ленобласти до 3 млн руб.
| Жилой комплекс | Застройщик | Стоимость, млн руб. | Цена за кв. м, тыс. руб. | Площадь, кв. м | Срок сдачи |